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Posso affittare la prima casa?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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si può affittare la prima casa e non pagare sanzioni

Agevolazioni prima casa 2018: anche se affittata?

Un quesito che spesso chi ha acquistato con le agevolazione definite "prima casa" si pone nel momento in cui dovesse decidere di far fruttare il proprio investimento attraverso l'affitto. La questione è: posso affittare senza perdere le agevolazioni? Anche prima dei 5 anni?
Insomma, c'è un modo per investire nella prima casa e iniziare a guadagnare da subito, rientrando dell'investimento, mettendolo in affitto senza dover aspettare?


Salve,
ho un quesito molto semplice, a cui però ho da sempre ricevuto pareri discordanti. Ora, visto che voi trattate, come dice il vostro marchio, Solo Affitti, potreste risolvere il mio personale dilemma amletico: se compro coi benefici prima casa (sull'imposta di registro, catastale e ipotecaria), posso dare la casa in locazione?
Salvatore


Gentile Salvatore, innanzitutto grazie per la fiducia che ripone nel nostro marchio e cercheremo, naturalmente, di soddisfare le sue aspettative.

Come affittare e mantenere le agevolazioni

Per mantenere i benefici sull'acquisto della prima casa a cui le fa riferimento (sconti sulle imposte da pagare per l'acquisto) è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l'immobile. Una volta rispettata questa condizione, l'immobile può essere senza dubbio affittato senza per questo perdere i benefici fiscali goduti. La legge infatti specifica che la residenza deve essere portata nel comune e non all'interno dell'immobile acquistato.

Affittare la prima casa prima dei 5 anni

Il vincolo dei 5 anni per mantenere le agevolazioni riguarda strettamente la vendita del bene e non il metterla in affitto. Infatti, se l'immobile viene venduto prima dei cinque anni e non viene riacquistata una nuova prima casa entro l’anno, si decade dal beneficio e si dvono riversare la minore imposta di registro versata (differenziale dell’8%) a cui aggiungere sanzioni del 30% ed interessi.

Le agevoalzioni per il mutuo prima casa


Altro discorso per l'agevolazione sugli interessi passivi del mutuo (si possono detrarre il 19% degli interessi passivi ed oneri accessori nella propria dichiarazione dei redditi per un tetto massimo pari a 4000 euro; quindi la detrazione massima ottenibile è pari a 760,00 euro).

In questo caso affittare l'immobile comporta la perdita dell'agevolazione.

Perchè affittando la prima casa si perdono le agevolazioni sul mutuo?


Perchè per questo beneficio la legge specifica che per poter usufruire dell'agevolazione occorre adibire l'immobile per il quale si è richiesto il mutuo a propria abitazione principale (intendendo per essa la casa in cui il proprietario ed i suoi familiari vi dimorano abitualmente) entro 12 mesi dall'acquisto e per tutto il periodo in cui si vorrà usufruire del beneficio.

Eccezioni

L'agevolazione viene mantenuta in caso di ricovero permanente in un istituto o ospedale,sempre che l’immobile non venga locato.

La detrazione non spetta in caso di usufruttuario, perchè in questo caso non parlaimo di acquisto della proprietà, ma solo di un diritto reale di godimento.

Quali sono le agevolazioni prima casa?

Le abbiamo riassunte in una tabella.

TASSAZIONE AGEVOLATA PRIMA CASA- Novità dopo art. 26 del D.L. 104/2013

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA DAL 2014

* anche su pertinenze acquistate successivamente, a patto che il vincolo sia inserito nel rogito
** le agevolazioni non sono riconosciute per immobili di categoria A/1 A/8 A/9

 Come si calcola l'agevolazione?

Ai fini dell’imposta di registro proporzionale la base imponibile è il prezzo pattuito dichiarato nell'atto.
In caso di vendita di immobile abitativo tra persone fisiche (se cedente impresa non deve esserci IVA) l'acquirente può chiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale dell'immobile (Art. 1 comma 497 Legge 266/2005): rendita+5%*coefficiente (110 prima casa, 120 per altri di categoria A e C – no A/10 e C/1.

Requisiti per usufruire delle agevolazioni "prima casa"


L'abitazione
▪ Non deve essere di lusso
▪ Deve essere situata nel Comune nel quale l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui lavora
L'acquirente
▪ Non deve essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l'immobile da acquistare
▪ Non deve possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni prima casa
▪ Non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni, più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno una nuova abitazione principale

Queste, invece, le regole principali per usufruire della detrazione degli interessi passivi:


• essere proprietario dell'abitazione
• essere intestatario del contratto di mutuo ipotecario
• acquisto dell'immobile e stipula del mutuo devono avvenire entro 12 mesi l'uno dall'altro
• l'immobile deve divenire abitazione principale entro 12 mesi

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1001)

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Buongiorno, ho venduto la mia prima casa prima di 5 anni dall'acquisto, ora entro la scadenza di un anno ne acquisterò un'altra per non perdere le agevolazioni fiscali .
In questo caso però la legge è più restrittiva e dice che dovrò adibire in tempi ragionevoli la casa ad abitazione principale, quindi mettervi la residenza.
Domanda: i proprietari da cui comprerò la nuova casa non garantiscono di lasciare libero subito l'immobile, quindi farei loro un contratto di affitto per il tempo che loro serve e poi una volta libero metterò lì la residenza e mi stabilirò.
Posso farlo? Cioè mettere in affitto prima di prendere la residenza? O ci sono dei tempi fa rispettare? Grazie mille
Alessandra

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Buongiorno, avrei bisogno di qualche informazione riguardo ad un acquisto che mio figlio diciannovenne farà di un immobile prima casa in un comune diverso dal comune di residenza attuale.
La prima casa sarà infatti nel comune dove andrà all'università.
Una prima ipitesi:
Può affittare due stanze su tre ad altri studenti senza perdere le agevolazioni prima casa e quelle sul mutuo prima casa?In questo caso può scegliere la cedolare secca?Deve pagare l'Imu?
Una seconda ipotesi:
Può eventualmente rimanere a vivere in famiglia nella attuale abitazione in altro comune da quella di studio ed affittare interamente la prima casa comprata nel comune dove studia senza perdere le due agevolazioni di prima casa e mutuo?Anche in questa ipotesi può scegluere la cedolare secca e deve pagare l'Imu?
Grazie delle diverse informazioni

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Gentile Marialuisa, per avere le agevolazioni prima casa suo figlio deve prendere la residenza nella casa acquistata; può quindi affittare delle stanze; se l'immobile è prevalentemente concesso in afitto dovrà pagar el'imu come seconda casa.

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E invece se facciamo il cambio di intestazione di immobile? , e' possibile ? cioe' uno si intesta un immobile a testa ?
grazie.

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Se uno dei due risulta nona vere proprietà può accedere alle agevolazioni sull'acquisto, ma rispetto all'imu l'agevolazione sarà in ogni caso riconosciuta solo su un'abitazione; a questo proposito la residenza dovrà risultare nello stesso comune.

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Buongiorno , volevo un finformazione io ho acquistato con mia moglie un appartamento , paghiamo il mutuo su questo immobile , ma vorremmo trasferirci in un altro comune e comprare un appartamento ma senza perdere le agevolazioni possiamo compare il nuovo immobile con agevolazioni prima casa , tenga presente che il primo immobile e' stato acquista in regime prima casa nel dicembre 2009 .

Grazie mille Cristian.

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Gentile Cristian per avere le agevolazioni su questo nuovo acquisto dovete vendere la precedente proprietà.

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Salve Vorrei porre il mio quesito
Vorrei acquistare una casa nel mio stesso comune di residenza .Per usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario portare la residenza nella nuova casa?
Premetto che dove abito ora la casa è di proprietà di mio marito quindi nn ho nessun immobile intestato.
Successivamente la mia intenzione è di affittarla, devo aspettare un determinato tempo prima di affittarla e non perdere le agevolazioni o posso farlo da subito?
Qual è il contratto di affitto migliorie da poter offrire?
Grazie

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Gentile Samantha, per usufruire delle agevolazioni sull'acquisto non c'è bisogno di prendere la residenza nella casa acquistata, se la sua residenza è già nel comune in cui ha comprato. Quindi potrà concederla in affitto da subito. Le agevolazioni riguardano solo l'acquisto e non l'imu la cui esenzione è possibile solo per l'abitazione principale in cui avete la residenza.

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Buongiorno Blogaffitto vorrei mettere in affitto il mio mini appartamento acquistato 10 anni fa senza mutuo e dove risiedo e andare in affitto in un comune qui vicino. Sono obbligato a spostare la residenza nel nuovo appartamento per la voltura luce gas? Se sposto la residenza la mia attuale casa diventa seconda casa?

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Buongiorno Massimo, diciamo che sarebbe comodo e corretto spostare la residenza; se la sua prima casa viene concessa in affitto in ogni caso diventa una seconda casa.

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Salve,
Essere beneficiari di un comodato d’uso di un immobile nello stesso comune di quello da acquistare come prima casa fa cadere il diritto alle agevolazioni in fase di compravendita?

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Buongiorno Jacopo, essere titolari di un contratto di comodato non ha alcuna conseguenza sulle agevolazioni di acquisto, considerando che queste vengono riconosciute se non ha altre proprietà.

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Buongiorno, avrei bisogno un chiarimento.

Se ho comprato un appartamento (con benefici prima casa) e ci abito per 2 anni, poi decido di comprare una casa nello stesso comune ma categoria A/8 (lusso, senza benefici). Posso trasferire la mia residenza nella nuova casa e mantenere i benefici prima casa (non su mutuo ovviamente) affittando l'appartamento?

Grazie mille.

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Buonasera Marco, i benefici sull'acquisto non si perdono affittando l'immobile e mantenendo la residenza nello stesso comune. Quindi può procedere senza problemi.

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Buongiorno,
Io vorrei comprare casa in un comune vicino a dove lavoro con le agevolazioni prima casa. Tra uno o due anni vorrei cambiare lavoro e spostarmi con la compagna e affittare la casa.. che agevolazioni perdo? Solo tasse o anche sul mutuo...Per quanto tempo non posso affittarla?
Grazie mille

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Gentile Giovanni, diciamo che rispetto alle detrazioni mutuo queste spettano solo in caso di utilizzo diretto del bene come vostra abitazione principale; sulle agevolazioni di acquisto le condizioni vanno mantenute secondo molte interpretazioni per almeno 18 mesi, secondo altri 3 anni, qualcuno parla di 5 anni.

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Salve mi chiamo Natalia..ho bisogno di chiarire una cosa:) Fare il mutuo come prima casa e metterla in affitto come casa vacanza (no affitto mensile) e più conveniente? e possibile affittare subito? Grazie

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Gentile Natalia, se fa un mutuo prima casa per detrarre gli interessi passivi del mutuo deve usare la casa come sua abitazione principale; per cui potrebbe affittarne solo una parte.

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