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Posso affittare la prima casa?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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si può affittare la prima casa e non pagare sanzioni

Agevolazioni prima casa 2018: anche se affittata?

Un quesito che spesso chi ha acquistato con le agevolazione definite "prima casa" si pone nel momento in cui dovesse decidere di far fruttare il proprio investimento attraverso l'affitto. La questione è: posso affittare senza perdere le agevolazioni? Anche prima dei 5 anni?
Insomma, c'è un modo per investire nella prima casa e iniziare a guadagnare da subito, rientrando dell'investimento, mettendolo in affitto senza dover aspettare?


Salve,
ho un quesito molto semplice, a cui però ho da sempre ricevuto pareri discordanti. Ora, visto che voi trattate, come dice il vostro marchio, Solo Affitti, potreste risolvere il mio personale dilemma amletico: se compro coi benefici prima casa (sull'imposta di registro, catastale e ipotecaria), posso dare la casa in locazione?
Salvatore


Gentile Salvatore, innanzitutto grazie per la fiducia che ripone nel nostro marchio e cercheremo, naturalmente, di soddisfare le sue aspettative.

Come affittare e mantenere le agevolazioni

Per mantenere i benefici sull'acquisto della prima casa a cui le fa riferimento (sconti sulle imposte da pagare per l'acquisto) è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l'immobile. Una volta rispettata questa condizione, l'immobile può essere senza dubbio affittato senza per questo perdere i benefici fiscali goduti. La legge infatti specifica che la residenza deve essere portata nel comune e non all'interno dell'immobile acquistato.

Affittare la prima casa prima dei 5 anni

Il vincolo dei 5 anni per mantenere le agevolazioni riguarda strettamente la vendita del bene e non il metterla in affitto. Infatti, se l'immobile viene venduto prima dei cinque anni e non viene riacquistata una nuova prima casa entro l’anno, si decade dal beneficio e si dvono riversare la minore imposta di registro versata (differenziale dell’8%) a cui aggiungere sanzioni del 30% ed interessi.

Le agevoalzioni per il mutuo prima casa


Altro discorso per l'agevolazione sugli interessi passivi del mutuo (si possono detrarre il 19% degli interessi passivi ed oneri accessori nella propria dichiarazione dei redditi per un tetto massimo pari a 4000 euro; quindi la detrazione massima ottenibile è pari a 760,00 euro).

In questo caso affittare l'immobile comporta la perdita dell'agevolazione.

Perchè affittando la prima casa si perdono le agevolazioni sul mutuo?


Perchè per questo beneficio la legge specifica che per poter usufruire dell'agevolazione occorre adibire l'immobile per il quale si è richiesto il mutuo a propria abitazione principale (intendendo per essa la casa in cui il proprietario ed i suoi familiari vi dimorano abitualmente) entro 12 mesi dall'acquisto e per tutto il periodo in cui si vorrà usufruire del beneficio.

Eccezioni

L'agevolazione viene mantenuta in caso di ricovero permanente in un istituto o ospedale,sempre che l’immobile non venga locato.

La detrazione non spetta in caso di usufruttuario, perchè in questo caso non parlaimo di acquisto della proprietà, ma solo di un diritto reale di godimento.

Quali sono le agevolazioni prima casa?

Le abbiamo riassunte in una tabella.

TASSAZIONE AGEVOLATA PRIMA CASA- Novità dopo art. 26 del D.L. 104/2013

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA DAL 2014

* anche su pertinenze acquistate successivamente, a patto che il vincolo sia inserito nel rogito
** le agevolazioni non sono riconosciute per immobili di categoria A/1 A/8 A/9

 Come si calcola l'agevolazione?

Ai fini dell’imposta di registro proporzionale la base imponibile è il prezzo pattuito dichiarato nell'atto.
In caso di vendita di immobile abitativo tra persone fisiche (se cedente impresa non deve esserci IVA) l'acquirente può chiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale dell'immobile (Art. 1 comma 497 Legge 266/2005): rendita+5%*coefficiente (110 prima casa, 120 per altri di categoria A e C – no A/10 e C/1.

Requisiti per usufruire delle agevolazioni "prima casa"


L'abitazione
▪ Non deve essere di lusso
▪ Deve essere situata nel Comune nel quale l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui lavora
L'acquirente
▪ Non deve essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l'immobile da acquistare
▪ Non deve possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni prima casa
▪ Non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni, più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno una nuova abitazione principale

Queste, invece, le regole principali per usufruire della detrazione degli interessi passivi:


• essere proprietario dell'abitazione
• essere intestatario del contratto di mutuo ipotecario
• acquisto dell'immobile e stipula del mutuo devono avvenire entro 12 mesi l'uno dall'altro
• l'immobile deve divenire abitazione principale entro 12 mesi

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (980)

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Gentile Giulia, dopo aver acquistato un immobile come prima casa, la legge mi chiede di trasferire la residenza nel
comune in cui si trova la casa entro diciotto mesi. IO avrei intenzione di affittare l'appartamento acquistato, quindi sono consapevole del fatto che perderò alcune agevolazioni fiscali (imu, ecc...) , quello che mi interessa sapere è se
oltre alla residenza sono obbligata a trasferire anche il domicilio. Attualmente sono residente e domiciliata in un comune diverso da quello in cui andrò ad acquistare la prima casa. Avrei necessità di mantenere il domicilio nell'attuale comune in cui risiedo, in quanto posso accudire ai miei nipotini quando i genitori sono al lavoro.
E' possibile portare la residenza nel comune della prima casa ma mantenere altrove il domicilio?
Grazie mille fin da ora per la gentile disponibilità.

Daniela

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Buongiorno,
tre mesi fa ho venduto la mia prima casa prima che fossero trascorsi i 5 anni necessari per non perdere le agevolazioni fiscali sull'acquisto.
Ora vorrei ricomprare un altro immobile , entro 12 mesi dalla data di vendita del primo per non perdere tali agevolazioni.
Ho capito però che la normativa è più restrittiva nel caso di riacquisto infraquinquennale, ossia dovrò " adibire il nuovo immobile ad abitazione principale" il che comporta spostare la residenza non solo nel comune dove è sito l'immobile ma nell'immobile stesso.
Detto questo, è possibile locare parzialmente questo immobile? ( ho letto che non si può dare in locazione un immobile oggetto di riacquisto di prima casa infraquinquennale), ma se lo affitto solo parzialmente, dando in affitto una stanza per esempio?
E per quanto dovrei mantenere la residenza in quell'immobile? alcuni mesi? 5 anni?
Grazie, Alessandra

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Gentile Alessandra, è possibile affittare una porzione di immobile che deve essere una parte "minoritaria" rispetto all'uso prevalente che deve rimanere sua abitazione principale, mantenendoci lei la residenza.

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Buongiorno,
grazie per l'ottimo articolo.
Sono proprietario di un immobile e ho la residenza nel medesimo comune.

Ai fini delle agevolazioni sul mutuo, nel caso di un canone concordato di 3 anni, è possibile una volta scaduto il contratto (al termine del terzo anno ) e portata la residenza sull'immobile riacquisirli?

Vi ringrazio anticipatamente

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Buongiorno Fabio, dal momento in cui l'immobile oggetto del mutuo prima casa torna ad essere la sua abitazione principale, potrà tornare a portare in detrazione gli interessi passivi.

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Buongiorno ho acquistato la mia prima casa senza mutuo con le agevolazioni previste e portando perciò la residenza nel paese dell immobile. Ora dopo aver vissuto 2 mesi in quella casa per motivi economici e familiari devo tornare a vivere coi miei genitori riportando residenza nel paese della casa dei miei genitori. Posso affittare la casa a una coppia che me la chiede senza incorrere in sanzioni naturalmente versando a quel punto Imu? Grazie sc95

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Buongiorno Walter, di solito il periodo in cui è necessario mantenere la residenza è sicuramente superiore ai 2 mesi; quindi ora dovrebbe informarsi presso l'agenzia delle entrate per l'eventuale restituzione di parte delle agevolazioni godute.

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Salve,

ho appena acquistato un appartamento come prima casa e agevolazione prima casa.

Non ho ancora spostato la mia residenza nella casa acquistato. Avevo letto che ho 18 mesi per farlo

Adesso se affitto subito l'appartamento ai studenti con regulare contratto di locazione, cosa succedera'? E questi studenti vogliono sposatare la residenza nella casa nuova.

Perdo le agevolazione fiscale se loro spostano residenza nella mia casa? Se si quale agevolazione perdo? E quali sanzioni monetari potrebbe essere ?

Al momento ho la residenza nel comune di Milano e l'appartamento che aquistato e' presente nel comune di sesto san giovanni che e' presente nel provincia di milano.

Invece se sposto la mia residenza nella casa nuova e poi affitti ai ragazzi come uso posto letto posso mantenere agevolzione fiscale?

Ciao e Grazie

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Gentile Trisha, se oltre il termine non prende la residenza decadono le agevolazioni e quindi dovrà restituire la parte di imposte non versate (le ha pagate ridotte al momento). Se lavorasse nel comune di Sesto, ad esempio, non avrebbe bisogno di spostare lì la residenza. La soluzione più semplice, in ogni caso, sarebbe quella di mettere la residenza nella casa acquistata (gli studenti fuori sede di solito non spostano la propria residenza) e affittare porzione d'immobili o posti letto come lei dice.

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Buongiorno, ho ricevuto la casa dove ho la residenza in donazione
come prima casa, quindi con le agevolazioni dovute, un anno fa dai miei genitori.
Ora avrei necessità di trasferirmi in un altro comune.
Posso venderla o darla in affitto con diritto di riscatto per comprare un' altra prima casa, senza dover rimborsare le agevolazioni usufruite con relative penali?

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Buongiorno Enrico, può farlo e un anno per riacquistare una prima casa, mantenendo il credito d'imposta rispetto alla precedente donazione.

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Buonasera,
io vivo e risiedo a Milano in comodato d'uso gratuito con il proprietario della stessa casa.

Qualora acquistassi una casa come prima casa sempre a Milano potrei affittarla come casa vacanze per periodi brevi o perderei le relative agevolazioni?

Grazie mille per la disponibilità e per la consulenza
Valerio

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Gentile Valerio, se ha già la residenza a Milano non perde le agevolazioni sull'acquisto; mentre non utilizzandola come sua diretta abitazione principale, perde l'esenzione Imu.

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Salve,abbiamo comprato un appartamento con mutuo e agevolazione prima casa abbiamo la residenza nell'immobile. A dicembre ci spostiamo in un'altro appartamento nello stesso comune e affittare questo. È possibile spostare la residenza? Che agevolazioni perdo.grazie.

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Gentile Nadia, spostando la residenza nello stesso comune perde l'esenzione Imu che viene riconosciuta sull'immobile prima casa usato come abitazione principale. Quindi ora l'immobile in cui non abiterete verrà considerato seconda casa ai fini fiscali.

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Buongiorno, mi scuso qualora il quesito che sto per porre possa sembrare banale ma vorrei dei chiarimenti.
Un anno fa ho trasferito la mia residenza in un appartamento donatomi dai miei genitori, considerando il mio lavoro precario, vorrei utilizzare l'appartamento come casa vacanze, ovviamente locazioni brevi.
È possibile effettuando chiaramente le dovute procedure, tra cui rilascio di contratto e ricevuta, procedere? Oppure tutto ciò è in contrasto considerando appunto che la mia residenza risulta lì.
Grazie in anticipo e mi scuso ancora se il mio quesito possa essere banale. Buona giornata

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Gentile Sara, è possibile concedere l'immobile in affitto con contratti bevi; la questione è che dal punto di vista fiscale dovrà considerare l'immobile come casa concessa in affitto se questo è l'uso prevalente che ne fa invece di abitazione prima casa.

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Buona sera. Tre anni fa ho acquistato la mia prima casa nel come dove lavoravo. Per poter stare con il mio compagno ho prodotto domanda di trasferimento lavorativo nel paese del mio compagno e l'ho ottenuta. Volevo sapere se posso affittare il mio appartamento per periodi brevi dai tre fino a massimo sei mesi senza perdere le agevolazioni fiscali, oppure mi conviene affittare una stanza per periodi brevi o lunghi fino a un massimo di 10 mesi...
Grazie in anticipo per la vostra risposta.

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Gentile Cora, se affitta l'immobile e vuole mantenere l'immobile, dovrebbe affittarne quindi una porzione; in ogni caso se l'uso prevalente del bene diventa quello di casa concesso in affitto perderebbe l'esenzione Imu, mentre mantiene le agevolazioni sull'acquisto.

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