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Posso affittare la prima casa?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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si può affittare la prima casa e non pagare sanzioni

Agevolazioni prima casa 2018: anche se affittata?

Un quesito che spesso chi ha acquistato con le agevolazione definite "prima casa" si pone nel momento in cui dovesse decidere di far fruttare il proprio investimento attraverso l'affitto. La questione è: posso affittare senza perdere le agevolazioni? Anche prima dei 5 anni?
Insomma, c'è un modo per investire nella prima casa e iniziare a guadagnare da subito, rientrando dell'investimento, mettendolo in affitto senza dover aspettare?


Salve,
ho un quesito molto semplice, a cui però ho da sempre ricevuto pareri discordanti. Ora, visto che voi trattate, come dice il vostro marchio, Solo Affitti, potreste risolvere il mio personale dilemma amletico: se compro coi benefici prima casa (sull'imposta di registro, catastale e ipotecaria), posso dare la casa in locazione?
Salvatore


Gentile Salvatore, innanzitutto grazie per la fiducia che ripone nel nostro marchio e cercheremo, naturalmente, di soddisfare le sue aspettative.

Come affittare e mantenere le agevolazioni

Per mantenere i benefici sull'acquisto della prima casa a cui le fa riferimento (sconti sulle imposte da pagare per l'acquisto) è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l'immobile. Una volta rispettata questa condizione, l'immobile può essere senza dubbio affittato senza per questo perdere i benefici fiscali goduti. La legge infatti specifica che la residenza deve essere portata nel comune e non all'interno dell'immobile acquistato.

Affittare la prima casa prima dei 5 anni

Il vincolo dei 5 anni per mantenere le agevolazioni riguarda strettamente la vendita del bene e non il metterla in affitto. Infatti, se l'immobile viene venduto prima dei cinque anni e non viene riacquistata una nuova prima casa entro l’anno, si decade dal beneficio e si dvono riversare la minore imposta di registro versata (differenziale dell’8%) a cui aggiungere sanzioni del 30% ed interessi.

Le agevoalzioni per il mutuo prima casa


Altro discorso per l'agevolazione sugli interessi passivi del mutuo (si possono detrarre il 19% degli interessi passivi ed oneri accessori nella propria dichiarazione dei redditi per un tetto massimo pari a 4000 euro; quindi la detrazione massima ottenibile è pari a 760,00 euro).

In questo caso affittare l'immobile comporta la perdita dell'agevolazione.

Perchè affittando la prima casa si perdono le agevolazioni sul mutuo?


Perchè per questo beneficio la legge specifica che per poter usufruire dell'agevolazione occorre adibire l'immobile per il quale si è richiesto il mutuo a propria abitazione principale (intendendo per essa la casa in cui il proprietario ed i suoi familiari vi dimorano abitualmente) entro 12 mesi dall'acquisto e per tutto il periodo in cui si vorrà usufruire del beneficio.

Eccezioni

L'agevolazione viene mantenuta in caso di ricovero permanente in un istituto o ospedale,sempre che l’immobile non venga locato.

La detrazione non spetta in caso di usufruttuario, perchè in questo caso non parlaimo di acquisto della proprietà, ma solo di un diritto reale di godimento.

Quali sono le agevolazioni prima casa?

Le abbiamo riassunte in una tabella.

TASSAZIONE AGEVOLATA PRIMA CASA- Novità dopo art. 26 del D.L. 104/2013

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA DAL 2014

* anche su pertinenze acquistate successivamente, a patto che il vincolo sia inserito nel rogito
** le agevolazioni non sono riconosciute per immobili di categoria A/1 A/8 A/9

 Come si calcola l'agevolazione?

Ai fini dell’imposta di registro proporzionale la base imponibile è il prezzo pattuito dichiarato nell'atto.
In caso di vendita di immobile abitativo tra persone fisiche (se cedente impresa non deve esserci IVA) l'acquirente può chiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale dell'immobile (Art. 1 comma 497 Legge 266/2005): rendita+5%*coefficiente (110 prima casa, 120 per altri di categoria A e C – no A/10 e C/1.

Requisiti per usufruire delle agevolazioni "prima casa"


L'abitazione
▪ Non deve essere di lusso
▪ Deve essere situata nel Comune nel quale l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui lavora
L'acquirente
▪ Non deve essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l'immobile da acquistare
▪ Non deve possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni prima casa
▪ Non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni, più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno una nuova abitazione principale

Queste, invece, le regole principali per usufruire della detrazione degli interessi passivi:


• essere proprietario dell'abitazione
• essere intestatario del contratto di mutuo ipotecario
• acquisto dell'immobile e stipula del mutuo devono avvenire entro 12 mesi l'uno dall'altro
• l'immobile deve divenire abitazione principale entro 12 mesi

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Agevolazioni prima casa: spettano anche a chi ha già un’abitazione acquistata con il medesimo incentivo fiscale?
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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1108)

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Buonasera,

Ho comprato casa da un anno e mezzo, ma il mese prossimo mi trasferirò in un'altra regione per motivi di lavoro (cambio azienda) e ho già trovato un appartamento in affitto lì (non ho intenzione di comprare nel nuovo comune di residenza). Perderò comunque il bonus prima casa nel momento in cui affitto la casa di mia proprietà? (Specifico che ho spostato la residenza nell'immobile di proprietà entro i termini di legge)

Nello specifico, non voglio sapere se perderò le agevolaziono su imu e tasi, ma se l'agenzia delle entrate può chiedermi la differenza sulle imposte agevolate pagate al momento dell'acquisto più eventiali sanzioni
Grazie

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Gentile Tiziano, spostando la residenza perde i requisiti di agevolazioni prima casa che secondo molte interpretazioni richiedono di mantenere la residenza per almeno 3 o 5 anni. Quindi può informarsi direttamente presso l'agenzia delle entrate di competenza per conoscere la loro interpretazione.

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Salve. Ho comprato con mia moglie una casa 10 anni fa' dove e' in corso un muto .Cambieremo regione e non riuscendo a vendere l 'immobilie vorrei mettelro in affittio .Vorrei fare un contratto tutto in regola dove andrei a coprire mutuo e tase comprese . in diversi mi hanno detto di affittarlo facendo un contratto con cedolare secca al 21% ma secodno lei ci sono alternative tipo ocntratto tansitorio ? ovviamentel a residenza io la tolgo ....grazie

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Gentile Mario, l'alternativa potrebbe essere un contratto di 3 anni + 2 o transitorio (se ci sono reali motivazioni) a canone concordato, se il comune è nell'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa, potendo così applicare la cedolare secca agevolata al 10%.

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Buondì. Ho una prima casa dove vivo ma che affitto stagionalmente solo 3 o 4 mesi d'estate quando vivo da mio fratello o amici.
Il contratto di affitto con l'agenzia immobiliare è di 3 mesi e loro sub affittato.
Però mantengo li la residenza.
Va bene? Nel senso è tutto in regola e/o cosa dovrei fare per rendere tutto ok.
Grazie

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Gentile Alan la cosa sembra in regola, se l'uso prevalente è quello di abitazione principale è giusto considerarla sua prima casa; mentre per quanto guadagna nei tre mesi dovrà indicarlo nella dichiarazione dei redditi, scegliendo se optare per il regime Irpef o cedolare secca.

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Grazie mille Isabella. :)
Mi hai tolto un pensiero, nonostante abbia fatto la stessa domanda identica ai vari enti preposti mai una volta che avessi una risposta chiara e limpida del tutto.

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Buongiorno,
a breve andrò a vivere a casa del mio compagno e vorrei affittare la mia casa (acquistata con agevolazione prima casa) che si trova nello stesso comune.
Sono obbligata a trasferire la residenza a casa del mio compagno? Eventualmente è sufficiente andare in comune e fare il cambio di residenza visto che non ci sarebbe un contratto di affitto essendo il mio compagno?
Grazie

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Gentile Manuela, diciamo che non è un obbligo di legge, ma dal momento in cui poi anche l'inquilino dovesse prendervi la residenza vi ritrovereste nello stesso nucleo familiare; quindi sarebbe consigliabile spostare la residenza nella casa dove effettivamente vi abita.

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Buongiorno
Vorrei porle alcuni quesiti per chiarire la mia posizione, e la ringrazio anticipatamente per il tempo che vorrà dedicarmi.
Un anno fa ho acquistato un monolocale a Milano, dove ho spostato la mia residenza, da Brescia, e per il quale godo delle agevolazioni come prima casa, per Imu, Tasi, Mutuo, energia elettrica ecc.
Ora vivo con il mio compagno nel suo appartamento; mi è stato richiesto in affitto il mio monolocale da una studentessa universitaria brasiliana, che avrebbe però l intenzione di spostare la residenza a Milano nel mio appartamentino.
Chiedo quindi: possono coesistere due residenze nello stesso monolocale di due persone non facenti parte dello stesso nucleo familiare?
Perderei le agevolazioni di cui sto usufruendo?
Quali sono le percentuali di Imu e Tasi e cedolare secca che andrei a pagare?
Immagino di non poter affittare con le agevolazioni x contratto transitorio a universitari, visto che la ragazza ha intenzione di prendere residenza a Milano.
La ringrazio nuovamente e confido in una sua risposta.
Stefania

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Gentile Stefania, come già immagina non è possibile impostare due residenze per un monolocale, se non con una convivenza. In ogni caso la sua casa risulterebbe una seconda casa affittata; quindi dovrebbe pagare Imu e Tasi secondo le tariffe previste dal comune di Roma e se opta per la cedolare secca potrebbe valutare comunque un contratto a canone concordato di 3 anni + 2 con cedolare al 10% e detrazione 25% su Imu e Tasi.

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Ho acquistato a luglio 2018 un appartamento con i benefici prima casa nel centro storico di Roma e vi ho stabilito la residenza, Vorrei affittarlo come B&B in forma non imprenditoriale tramite un intermediario che fornisce servizi (pubblicazione su siti internet, pulizie, cambio biancheria, ecc) . Lo posso fare o è illegale? Oltre all'Imu e Tasi cosa rischio di pagare? Posso lasciarvi la residenza o debbo spostarla nell'ambito dello stesso comune. Grazie

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Gentile Carla, se parliamo di un immobile abitativo affittarlo come b&B è corretto; dovrebbe spostare la residenza nello stesso comune per mantenere le agevolazioni sull'acquisto; mentre non usandolo direttamente dovrà pagare Imu e Tasi. inoltre su questo tipo di contratto non potrà applicare la cedolare secca.

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mia moglie eredita, un villa singola indivisibile insieme al fratello che resiedeva con il padre, dopo 2 anni il fratello che non vive nella casa ma che tiene la residenza non viene ad alcun accordo , mia moglie che non abita nello stesso comune deve pagare imu com 2a casa.
ora scopriamo che per il suo 50% il fratello ha definito un contratto d'affitto, escludendoci di fatto dalla proprietà.
1) qualcuno mi sa consigliare cosa fare ?
2) con il contratto di affitto del suo 50% perde l'esenzione IMU come prima casa?

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Buongiorno, non è possibile concedere in affitto l'immobile per un 50% di proprietà, ma al limite concederne una porzione con un contratto che andrebbe intestato in ogni caso ai due proprietari; quindi ora sua moglie può rivolgersi ad un legale per avere gli arretrati e capire come poter andar avanti o far terminare il contratto in essere.
Se ora l'immobile risulta principalmente affittato non ha diritto all'esenzione Imu ma anche per questo potrebbe chiedere i danni.

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Buongiorno,

Avendo una casa di proprietà che è anche prima casa e residenza nel comune di Milano, sulla quale si sta usufruendo delle agevolazioni IMU, TASI, e detrazione interessi passivi del mutuo.

Cosa succede in caso di affitto a breve termine tramite i vari portali airbnb, booking ecc...

Questo tipo di affitti è regolato diversamente dall'affitto classico riguardo alle agevolazioni?

Essendo l'affitto saltuario a volte magari dell'intero appartamento, a volte invece solo di parte di esso, si perdono comunque interamente le agevolazioni IMU, TASI ed Interessi passivi o ci sono dei calcoli da fare in base ai gg di affitto?

Grazie mille
Stefano

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ciao stefano, come hai risolto? hai dovuto fare le pratiche in comune per diventare b&b? grazie

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Gentile stefano, diciamo che la questione da capire è se l'immobile in riferimento rimane principalmente la vostra abitazione principale e quindi vien affittata solo per periodi minimi o se diventa un immobile che principalmente produce reddito. Nel primo caso manterreste le agevolazioni, nel secondo casa, invece, diventerebbe seconda casa ai fini fiscali.

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ciao, Isabella. io ho la stessa situazione di stefano. vorrei affittare la mia prima casa solo per qualche giorno all'anno. sai se devo diventare b&b e seguire le procedure in comune per ottenere i permessi o quale sia la strada per poter affidare la casa. grazie mille
giuseppe

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Gentile Giuseppe, se parliamo di semplice affitto senza fornitura di servizio, non è necessario aprire un'attività di b&b, salvo eventuali particolari disposizioni delle leggi regionali.

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Gentile Isabella

grazie per l'articolo.
Avrei solo un paio di dubbi... io ho acquistato la mia prima casa quasi 3 anni fa,(spostato subito la residenza ed ho acquistato con mutuo)ed ora vorrei andare a vivere con il mio compagno che ha comprato casa nello stesso comune.
Vorrei affittare quindi la mia ed ora ti pongo le domande:

- devo obbligatoriamente cambiare residenza? mi hanno detto che se propongo "l'affitto breve", ovvero affitto fino a 18 mesi, posso mantenere la residenza nel mio immobile?
- oppure, cosa significa locare una parte dell'immobile? la mia casa ha 2 camere da letto, 1 bagno salone e cucina... potrei affittare solo una stanza?
- ho capito che non potrò richiedere nel 730 gli interessi passivi del mutuo perché è in affitto... e quindi pagherei anche IMU E TASI, ma non riesco a capire quanto sia l'IMU e la TASI per la mia casa...se il mio valore catastale è di 890 euro, quanto sarebbe la cifra all'incirca? abitazione normale, non di lusso...
-cedolare secca o regime ordinario.... io ho un lavoro con reddito annuo di circa 16000 euro, mi conviene la cedolare secca o ordinario?

grazie mille, sei gentilissima

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Gentile Chiara, diciamo che la questione non è solo di residenza ma di utilizzo del bene. Ovvero se lei dichiara di usare la sua casa come sua abitazione principale, questo è in contrasto con la dichiarazione del reddito da locazione che deriva dallo stesso immobile. Quindi quello di concedere in affitto una porzione di immobile.. dichiarando così di usare in parte la casa come sua residenza e in parte la concede in affitto. Le aliquote di Imu e Tasi le trova sul suo comune e vanno solitamente in media per un immobile affittato sul 0,9% per l'Imu. Quindi rivaluta la sua rendita catastale del 5%, arrivando a 934,5, moltiplica per il coefficiente fisso di 160, ottiene, 149.520 euro la sua base imponibile su cui andrà ad applicare l'aliquota comunale prevista. se fosse il 0,9% ad esempio la cifra sarebbe di 1.346 euro + uno o,1% per la Tasi che calcola sempre sulla base imponibile di 149.520 euro, ottenendo 150 euro di Tasi.
Per la convenienza tra cedolare ed Irpef diciamo che in generale la cedolare secca comporta un risparmio fiscale dovuto all'aliquota fissa del 21% contro le aliquote proporzionali che per l'irpef partono dal 23% ; ma se ha diritto per esempio a particolari detrazioni Irpef o se ha necessità di un calcolo isee, alla fine l'irpef potrebbe risultare più conveniente.

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che gentile che mi hai risposto subito....
si io devo fare l'isee ogni anno per eventuali agevolazioni perchè ho il bimbo piccolo di 2 anni... quindi a questo punto dovrei valutare anche il regime ordinario...
intanto grazie mille :)
buona giornata

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Buongiorno,

Ho acquistato un immobile come prima casa con immobile e mutuo intestati a me, ho intenzione di metterlo in affitto ed andare a vivere in un altro appartamento situato nello stesso comune, immobile e mutuo intestati al mio compagno... sono obbligata a spostare la residenza da una via all’altra?
Inoltre, mettendo in affitto il mio immobile, quali agevolazioni perdo? Cosa avviene con La detrazione del 19% sugli interessi di mutuo e sulle imposte di imu/tasi??

Grazie mille

Federica

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Gentile Federica, se non vi è un utilizzo diretto come sua abitazione principale è corretto spostare la residenza; la sua casa di proprietà a questo punto diventa seconda casa ai fini fiscali, quindi non può detrarre gli interessi passivi e dovrà pagare imu e tasi.

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Buongiorno Isabella e grazie per la pronta risposta!

Se invece non sposto la residenza? Due residenze ovviamente non possono esistere nello stesso immobile, ma se non è intenzione dell’affituario “spostare” la sua residenza, penso per esempio ad uno studente fuori sede..:: cambia qualcosa? Grazie
Federica

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Gentile Federica è che per lo stesso immobile si ritroverebbe a dichiarare un reddito da locazione e un utilizzo come sua abitazione principale; eventualmente se l'immobile lo permette dovrebbe per lo meno affittarne una porzione.

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