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Posso affittare la prima casa?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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si può affittare la prima casa e non pagare sanzioni

Agevolazioni prima casa 2019: anche se affittata?

Un quesito che spesso chi ha acquistato con le agevolazione definite "prima casa" si pone nel momento in cui dovesse decidere di far fruttare il proprio investimento attraverso l'affitto. La questione è: posso affittare senza perdere le agevolazioni? Anche prima dei 5 anni?
Insomma, c'è un modo per investire nella prima casa e iniziare a guadagnare da subito, rientrando dell'investimento, mettendolo in affitto senza dover aspettare?


Salve,
ho un quesito molto semplice, a cui però ho da sempre ricevuto pareri discordanti. Ora, visto che voi trattate, come dice il vostro marchio, Solo Affitti, potreste risolvere il mio personale dilemma amletico: se compro coi benefici prima casa (sull'imposta di registro, catastale e ipotecaria), posso dare la casa in locazione?
Salvatore


Gentile Salvatore, innanzitutto grazie per la fiducia che ripone nel nostro marchio e cercheremo, naturalmente, di soddisfare le sue aspettative.

Come affittare e mantenere le agevolazioni

Per mantenere i benefici sull'acquisto della prima casa a cui le fa riferimento (sconti sulle imposte da pagare per l'acquisto) è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l'immobile. Una volta rispettata questa condizione, l'immobile può essere senza dubbio affittato senza per questo perdere i benefici fiscali goduti. La legge infatti specifica che la residenza deve essere portata nel comune e non all'interno dell'immobile acquistato.

Affittare la prima casa prima dei 5 anni

Il vincolo dei 5 anni per mantenere le agevolazioni riguarda strettamente la vendita del bene e non il metterla in affitto. Infatti, se l'immobile viene venduto prima dei cinque anni e non viene riacquistata una nuova prima casa entro l’anno, si decade dal beneficio e si dvono riversare la minore imposta di registro versata (differenziale dell’8%) a cui aggiungere sanzioni del 30% ed interessi.

Le agevoalzioni per il mutuo prima casa


Altro discorso per l'agevolazione sugli interessi passivi del mutuo (si possono detrarre il 19% degli interessi passivi ed oneri accessori nella propria dichiarazione dei redditi per un tetto massimo pari a 4000 euro; quindi la detrazione massima ottenibile è pari a 760,00 euro).

In questo caso affittare l'immobile comporta la perdita dell'agevolazione.

Perchè affittando la prima casa si perdono le agevolazioni sul mutuo?


Perchè per questo beneficio la legge specifica che per poter usufruire dell'agevolazione occorre adibire l'immobile per il quale si è richiesto il mutuo a propria abitazione principale (intendendo per essa la casa in cui il proprietario ed i suoi familiari vi dimorano abitualmente) entro 12 mesi dall'acquisto e per tutto il periodo in cui si vorrà usufruire del beneficio.

Eccezioni

L'agevolazione viene mantenuta in caso di ricovero permanente in un istituto o ospedale,sempre che l’immobile non venga locato.

La detrazione non spetta in caso di usufruttuario, perchè in questo caso non parlaimo di acquisto della proprietà, ma solo di un diritto reale di godimento.

Quali sono le agevolazioni prima casa?

Le abbiamo riassunte in una tabella.

TASSAZIONE AGEVOLATA PRIMA CASA- Novità dopo art. 26 del D.L. 104/2013

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA DAL 2014

* anche su pertinenze acquistate successivamente, a patto che il vincolo sia inserito nel rogito
** le agevolazioni non sono riconosciute per immobili di categoria A/1 A/8 A/9

 Come si calcola l'agevolazione?

Ai fini dell’imposta di registro proporzionale la base imponibile è il prezzo pattuito dichiarato nell'atto.
In caso di vendita di immobile abitativo tra persone fisiche (se cedente impresa non deve esserci IVA) l'acquirente può chiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale dell'immobile (Art. 1 comma 497 Legge 266/2005): rendita+5%*coefficiente (110 prima casa, 120 per altri di categoria A e C – no A/10 e C/1.

Requisiti per usufruire delle agevolazioni "prima casa"


L'abitazione
▪ Non deve essere di lusso
▪ Deve essere situata nel Comune nel quale l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui lavora
L'acquirente
▪ Non deve essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l'immobile da acquistare
▪ Non deve possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni prima casa
▪ Non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni, più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno una nuova abitazione principale

Queste, invece, le regole principali per usufruire della detrazione degli interessi passivi:


• essere proprietario dell'abitazione
• essere intestatario del contratto di mutuo ipotecario
• acquisto dell'immobile e stipula del mutuo devono avvenire entro 12 mesi l'uno dall'altro
• l'immobile deve divenire abitazione principale entro 12 mesi

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1223)

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Buongiorno,
Ho una domanda a cui non riesco, nonostante varie richieste, ad ottenere una risposta chiara.
Ho intenzione di acquistare la mia prima casa con annesse agevolazioni e trasferire la mia residenza. Vorrei sapere se, prima di 5 anni, cambiassi nuovamente residenza (in quanto immagino che sposandosi bisogna avere la stessa residenza della moglie) perderei tutte le agevolazioni? si tratta di importi rilevanti? Il bilocale che andrei ad acquistare vale circa 100.000€.
Grazie per la cortesia.

Alessandro
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Gentile Alessandro, il limite dei 5 anni riguarda chiaramente la vendita, per cui non può vendere, senza perdere le agevolazioni, per almeno 5 anni. Sulla residenza lasciandola nello stesso comune non perde le agevolazioni sull'acquisto, ma solo l'esenzione Imu e Tasi. Per calcolare l'eventuale perita deve considerare i valori riportati nella tabella e applicare le due diverse tassazioni in un caso e nell'altro.

Isabella Tulipano
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Grazie per la risposta. La mia idea è quella di affittare la casa in caso di matrimonio. Non potrei risiedere nello stesso comune quindi perderei le agevolazioni giusto? In caso di perdita agevolazioni a quanto corrispondono interessi e sanzioni applicate dall'agenzia delle entrate?
Grazie mille

Alessandro
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Cambiando comune di residenza perderebbe le agevolazioni, a seconda del tempo trascorso (secondo molti è sufficiente mantenere la residenza per 18 mesi, max tre anni), la sanzione dovrebbe essere del 30% sulla differenza tra importo pagato e da pagare, calcolato sul tempo non goduto. In questi casi è meglio rivolgersi direttamente all'agenzia delle entrate di competenza per un calcolo preciso.

Isabella Tulipano
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Salve, 10 anni fa ho acquistato la mia prima casa. Tuttavia allargandosi col tempo la famiglia, abbiamo dovuto mettere in affitto tale casa e noi stessi andare a nostra volta in affitto nello stesso comune.

Ora vorremmo acquistare una seconda casa dove risiedere , mantenendo la prima in affitto. Ma non capisco le restrizioni :

Prendendo residenza può passare per prima casa pur essendo seconda dal punto di vista temporale?

Devo per caso prenderla in un comune differente dalla prima?

CHE RESTRIZIONI esistono nel.mio caso?

Grazie mille

Paolo
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Gentile Paolo, se per la prima casa ha già usufruito delle agevolazioni prima casa, ora questa casa sarà per lei una seconda casa; per cui se non intende vendere la prima dovrà pagare le imposte sull'acquisto senza sconti. Potrà, invece, considerare il nuovo acquisto come prima casa ai fini Imu e Tasi prendendoci la residenza.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
Ho acquistato la prima casa 2016 e vi risiedo. È possibile fare un contratto di comodato d'uso gratuito ad un parente senza perdere le agevolazioni prima casa (Imu, tasi, tasse e interessi passivi del mutuo), mantenendo la mia residenza nell'immobile?
Si tratterebbe di dare in comodato d'uso gratuito una stanza ed io continuerei a risiedere lì.
Grazie[*]

Franco
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Buongiorno Franco, se concede solo una stanza e quindi l'immobile risulta essere ancora la sua abitazione principale, non perde alcuna agevolazione.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, io ho acquistato un immobile come prima casa più di 5 anni fa. Ora vorrei metterlo in affitto spostando la mia residenza in un altro comune. Perdo le agevolazioni avute all’acquisto? Grazie della risposta

Francesco
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Gentiel Francesco, le agevolazioni sull'acquisto sono ormai acquisite e non le perde, perderà l'esenzione Imu e tasi non usandola come sua abitazione principale.

Isabella
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Salve,
nel 2017 ho acquistato la prima casa e vi ho subito spostato la mia residenza andandoci a vivere.
Ora vorrei mettere in affitto una parte di casa.
Non essendo ancora trascorsi 5 anni dall'acquisto perdo le agevolazioni IMU e TASI?

Sara
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Gentile Sara, se mantiene per sè l'uso prevalente dell'immobile dovrebbe mantenere anche le agevolazioni Imu e Tasi; quindi dovrebbe affittare solo una porzione minima del bene.

Isabella Tulipano
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Gentile Isabella,

volevo un chiarimento in merito all'acquisto seconda casa.
In pratica ho già una casa piccola di cui mutuo mi scade fra un anno (mutuo ventennale) e presa con le
La casa come dicevo è piccola e lo scorso anno la misi in affitto con contratto 4+4, purtroppo dopo un anno i conduttori se ne sono andati perchè avevano trovato un altra sistemazioen, in breve è già tanto che sia riuscito a prendere gli affitti di un anno, dei 6 mesi di preavviso manco l'ombra e non ho fatto niente visto che probabilmente non ne ricavavo niente. Peccato però che se il proprietario non da il preavviso ciccia ma la legge sembra che tuteli più i conduttori che i locatari, sarà una mia impressione vabbè, torniamo al mio quesito.
Ho deciso di acquistare un altra casa pensando che non essendo il momento per vendere la casa (oggi la mia casa potrebbe valere sul mercato il 70% se mi va bene) e poi le spese sostenute per acquistarla e cioè notaio per la compravendita, notaio per il mutuo, costi agenzia, costi perizie varie, tassa di registro del 2% se ne vanno a fondo perduto. Allora ho pensato che sarebbe meglio acquistare un altra casa più grande e pensare alla vendita dell'altra per un anno come dice la legge per acquistarla lo stesso con i benefici prima casa e poi vedere se venderla o meno la prima. Non so se sia meglio prenderla già come seconda casa pagando una tassa di registro del 9% che a quanto so è sulla rendita catastale e non sul valore di acquisto (9% per esempio su 70.000 euro e non 9% su 100.000 euro) è così?
Poi ho ragionato un po', se pago per esempio 6000 euro di tassa di registro, ok non sono pochi potendo pagare solo 1500 se era al 2% come prima casa, però affittandola un anno posso riprenderli e andare in pari e dopo avrei due case con la prima vista come investimento al posto dei vari bot cct obbligazioni pensioni integrative che poi alla fine non si sa se ti rendano qualcosa mentre gli affitti, ok anche se i prezzi delle case sono diminuiti e di molto, non sono scesi se non di poco o pochissimo o addirittura rimasti gli stessi prezzi.

L'altra cosa che vorrei sapere, se aspetto un anno poi decido pago delle penali? è meglio decidere subito se prenderla come seconda casa?

ed in questo ultimo caso e cioè di prenderla come seconda casa, ok oramai la tassa di registro pagata del 9%, posso una volta che vendo la prima, quella piccola, ridetrarre il mutuo e non pagare più l'IMU oppure non posso più detrarre il mutuo? questo era uno dei miei dubbi. Forse l'IMU se doventa mia dimora abituale e ci prendo la residenza non dovrei pagarlo (non lo so se anche se ho l'altra posso trasformare questa come prima casa) ma resta come dicevo l'incognita delle detrazioni del mutuo, se prendo il mutuo seconda casa in parole semplici, dopo aver venduto la mia prima casa, e diventando questa la mia unica casa, posso detrarre nuovamente magari dalla cifra che rimane da pagare?

Grazie infinite per la pazienza :)

Patrizio

Patrizio
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Gentile Patrizio, se prova a vendere le conviene darsi i 12 mesi che dice la legge, anche perché rispetto alle imposte, se poi vendesse acquistando come seconda casa, non potrebbe più recuperarle. L'imu invece può valere una vota sull'abitazione principale di proprietà, quindi quella in cui si abita a prescindere da acquisto in prima e seconda casa. Per il mutuo la condizione di prima casa va rispettato come requisito alla richiesta dello stesso, provi a chiedere conferma alla banca stessa.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, avrei bisogno di delucidazioni.
Vorrei acquistare un immobile come prima casa (non ho altri immobili di proprietà) e sono in separazione di beni con mia moglie che possiede una casa dove attualmente ho residenza. L’immobile che andrò ad acquistare non si trova nel luogo in cui risiedo ma bensi in zona mare. Devo per forza spostare la residenza nel nuovo immobile entro 12 mesi, la mia intenzione è quella di affittarlo e andarci nei periodi di sfitto pure noi. Perderò agevolazioni di acquisto prima casa? Successivamente posso affitarlo da subito o devo aspettare qualche anno? cosa cambierà? dovrò pagare in piu delle tasse?

Mario
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Gentile Mario, per comprarlo con le agevolazioni prima casa deve avere la residenza o prenderla entro 12 mesi, nel comune in cui si trova l'immobile; oppure lavorare in quel comune. Con questi requisiti la casa potrebbe essere affittata fin da subito. Nel suo caso, invece, l'immobile risulterebbe una seconda casa.

Isabella Tulipano
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Grazie mille per la risposta. Ammettiamo che la prendo come prima casa e prendo la residenza, posso subito o successivamente affittarla?

Mario
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Può affittarne una porzione, giustificando così il fatto che in parte rimane sua residenza; se l'inquilino avesse necessità di prendere la propria residenza potreste ritrovarvi all'interno dello stesso nucleo familiare.

Isabella Tulipano
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Buongiorno ,
ho una perplessita sulla questione agevolazioni prima casa
questa è la mi situazione:

vorrei comprare un appartamento nel comune in cui lavoro , ma non è il comune in cui vivo !
vorrei comprarla come prima casa , ma metterla subito in affitto ,
è possibile farlo senza 1 spostare domicilio e residenza 2 perdere i benefici prima casa ?
grazie infinite
Valentina

valentina
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Gentile Valentina, è possibile acquistare una prima casa nel comune in cui lavora, senza spostare residenza nè domicilio; parliamo di agevolazioni sull'acquisto, non imu e tasi,

Isabella Tulipano
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Gentili,

mia cognata ed io siamo intestatarie di mutuo di prima casa acquistata a corpo e suddivisa in 3 appartamenti.
Vorremmo affittare un appartamento pertanto chiedo cortesemente se potremo continuare ad usufruire delle agevolazioni sul mutuo e registrare il contratto di affitto a nome di mia cognata soltanto oppure dovremo farlo entrambe.
Grazie
Cordiali saluti

maria
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Buongiorno Maria, diciamo che le detrazioni sono previste se l'uso della casa è di propria residenza principale; quindi diciamo che affittando una parte della proprietà (il contratto va intestato ad entrambe) occorre distinguere che l'uso prevalente rimanga di vostra residenza e/o escludere dal calcolo della detrazione la parte non utilizzata direttamente come residenza.

Isabella Tulipano
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Gentile Alice,

mia cognata ed io siamo intestatarie di mutuo di prima casa acquistata a corpo e suddivisa in 3 appartamenti.
Vorremmo affittare un appartamento pertanto chiedo se perderemo le agevolazioni sugli interessi del mutuo e potremo registrare il contratto d'affitto solo a nome di mia cognata oppure dovremo farlo entrambe.
Grazie. Cordiali saluti

maria
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