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Posso affittare la prima casa?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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si può affittare la prima casa e non pagare sanzioni

Agevolazioni prima casa 2019: anche se affittata?

Un quesito che spesso chi ha acquistato con le agevolazione definite "prima casa" si pone nel momento in cui dovesse decidere di far fruttare il proprio investimento attraverso l'affitto. La questione è: posso affittare senza perdere le agevolazioni? Anche prima dei 5 anni?
Insomma, c'è un modo per investire nella prima casa e iniziare a guadagnare da subito, rientrando dell'investimento, mettendolo in affitto senza dover aspettare?


Salve,
ho un quesito molto semplice, a cui però ho da sempre ricevuto pareri discordanti. Ora, visto che voi trattate, come dice il vostro marchio, Solo Affitti, potreste risolvere il mio personale dilemma amletico: se compro coi benefici prima casa (sull'imposta di registro, catastale e ipotecaria), posso dare la casa in locazione?
Salvatore


Gentile Salvatore, innanzitutto grazie per la fiducia che ripone nel nostro marchio e cercheremo, naturalmente, di soddisfare le sue aspettative.

Come affittare e mantenere le agevolazioni

Per mantenere i benefici sull'acquisto della prima casa a cui le fa riferimento (sconti sulle imposte da pagare per l'acquisto) è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l'immobile. Una volta rispettata questa condizione, l'immobile può essere senza dubbio affittato senza per questo perdere i benefici fiscali goduti. La legge infatti specifica che la residenza deve essere portata nel comune e non all'interno dell'immobile acquistato.

Affittare la prima casa prima dei 5 anni

Il vincolo dei 5 anni per mantenere le agevolazioni riguarda strettamente la vendita del bene e non il metterla in affitto. Infatti, se l'immobile viene venduto prima dei cinque anni e non viene riacquistata una nuova prima casa entro l’anno, si decade dal beneficio e si dvono riversare la minore imposta di registro versata (differenziale dell’8%) a cui aggiungere sanzioni del 30% ed interessi.

Le agevoalzioni per il mutuo prima casa


Altro discorso per l'agevolazione sugli interessi passivi del mutuo (si possono detrarre il 19% degli interessi passivi ed oneri accessori nella propria dichiarazione dei redditi per un tetto massimo pari a 4000 euro; quindi la detrazione massima ottenibile è pari a 760,00 euro).

In questo caso affittare l'immobile comporta la perdita dell'agevolazione.

Perchè affittando la prima casa si perdono le agevolazioni sul mutuo?


Perchè per questo beneficio la legge specifica che per poter usufruire dell'agevolazione occorre adibire l'immobile per il quale si è richiesto il mutuo a propria abitazione principale (intendendo per essa la casa in cui il proprietario ed i suoi familiari vi dimorano abitualmente) entro 12 mesi dall'acquisto e per tutto il periodo in cui si vorrà usufruire del beneficio.

Eccezioni

L'agevolazione viene mantenuta in caso di ricovero permanente in un istituto o ospedale,sempre che l’immobile non venga locato.

La detrazione non spetta in caso di usufruttuario, perchè in questo caso non parlaimo di acquisto della proprietà, ma solo di un diritto reale di godimento.

Quali sono le agevolazioni prima casa?

Le abbiamo riassunte in una tabella.

TASSAZIONE AGEVOLATA PRIMA CASA- Novità dopo art. 26 del D.L. 104/2013

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA DAL 2014

* anche su pertinenze acquistate successivamente, a patto che il vincolo sia inserito nel rogito
** le agevolazioni non sono riconosciute per immobili di categoria A/1 A/8 A/9

 Come si calcola l'agevolazione?

Ai fini dell’imposta di registro proporzionale la base imponibile è il prezzo pattuito dichiarato nell'atto.
In caso di vendita di immobile abitativo tra persone fisiche (se cedente impresa non deve esserci IVA) l'acquirente può chiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale dell'immobile (Art. 1 comma 497 Legge 266/2005): rendita+5%*coefficiente (110 prima casa, 120 per altri di categoria A e C – no A/10 e C/1.

Requisiti per usufruire delle agevolazioni "prima casa"


L'abitazione
▪ Non deve essere di lusso
▪ Deve essere situata nel Comune nel quale l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui lavora
L'acquirente
▪ Non deve essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l'immobile da acquistare
▪ Non deve possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni prima casa
▪ Non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni, più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno una nuova abitazione principale

Queste, invece, le regole principali per usufruire della detrazione degli interessi passivi:


• essere proprietario dell'abitazione
• essere intestatario del contratto di mutuo ipotecario
• acquisto dell'immobile e stipula del mutuo devono avvenire entro 12 mesi l'uno dall'altro
• l'immobile deve divenire abitazione principale entro 12 mesi

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1180)

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buongiorno ho una domanda da farle o meglio vorrei avere un chiarimento. Sono proprietaria insieme a mio cognato di una casa in cui io e i miei figli abbiamo la residenza. Ora vorrei comprare la parte di mio cognato e il notaio mi ha chiesto se voglio comprare come prima o come seconda casa. Per me questo è il primo acquisto di casa e vorrei fare tutto un volume unico. 1 domanda posso acquistare come prima casa? 2) poichè la casa è 200mq vorrei una parte affittarla posso pur avendo qui la residenza? L'eventuale fittuario può portarvi la residenza? La domanda del notaio era correlata alla possibilità o meno di fittare parte della casa. grazie per la disponibilità Lina

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Gentile Lina se ha la residenza nel comune e vuole acquistare la sua prima casa può farlo usufruendo delle agevolazioni. Può affittare una parte di casa, se è una parte minima rispetto all'utilizzo come sua abitazione principale non incide, altrimenti rimangono valide le agevolazioni sull'acquisto non l'esenzione Imu. Per la residenza dell'inquilino, invece, dipende dall'ufficio anagrafe che con uno stesso numero civico potrebbe non riconoscere due distinti nuclei familiari.

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Buongiorno ho un appartamento acquistato come prima casa . Vorrei affittarlo con locazioni transitorie , senza cambiare la residenza dall immobile. E’ possibile??

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Gentile Paolo è possibile, certamente se non usa l'immobile come sua abitazione principale non avrebbe diritto all'esenzione imu.

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Vivo a titolo gratuito in immobile di proprietà di mio padre in Cesano Maderno.
Ho acquistato il 12/07/2017 un appartamento con agevolazione prima casa nello stesso comune e l'ho venduto il 14/02/2018.
Ora per mantenere i benefici di prima casa del primo acquisto e avendo una quota di un appartamento sempre in Cesano Maderno attualmente affittato a terzi se acquisto la piena proprietà dello stesso potrò considerarlo come prima casa senza trasferirvi la residenza e mantenendolo affittato considerato che è sempre nello stesso comune?

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Gentile Stefano, comprando nel comune in cui ha già la residenza può considerarla prima casa ai fini delle agevolazioni sull'acquisto.

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Salve a tutti,

ho acquistato casa a Roma esattamente un anno fa (Giungo 2018) con agevolazioni prima casa e mi trovo ora nella condizione di dover fare una scelta lavorativa che mi porterá a prendere delle inevitabili decisioni su questa casa.
Premetto che in questa casa siamo residenti giá dal primo giorno io, mia moglie e mia figlia per cui tutto in regola dal punto di vista bonus prima casa.

Vorrei chiedere un vostro consiglio sulle seguenti opzioni:

1) Prendere una casa in affitto nella nuova cittá trasferendo li la nostra residenza mantenendo in affitto la casa di Roma. Posso farlo? A cosa andrei incontro dal punto di vista legislativo?

2) Vendo casa di Roma e ricompro/affitto un'altra casa nella cittá nuova. Anche qui, posso farlo senza dover versare le tasse non pagate per bonus prima casa?

Ad ogni modo, se avete consigli pratici su come affrontare questo "problema" sono ben accetti...

Spero di aver spiegato bene la situazione in cui credo molte persone si siano trovate...

Grazie a tutti per il supporto,
ciao
Francesco

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Gentile Francesco, per poter mantenere le agevolazioni sull'acquisto usufruite le conviene optare per la soluzione 2, ovvero comprare casa nel nuovo comune e vendere entro un anno la casa a Roma.

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Salve,
chiedo se affittando una casa acquistata con le "agevolazioni prima casa" entro 5 anni si perde il diritto di tasse agevolata di imposte e bolli al momento del rogito se si sposta la residenza in altro comune. Per i militari vi sono eccezioni all obbligo di residenza.
Grazie

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Gentile Gabry spostando la residenza rischia di dover restituire la parte di imposte non godute; per i militari non c'è l'obbligo di residenza.

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Buongiorno,
ho da poco riscattato l' appartamento di mia nonna che rappresenta per me la " prima casa "usufruendo pertanto delle agevolazioni fiscali per il mutuo e dove vi ho già trasferito la residenza. Per far fronte alle rate del mutuo stavo pensando di affittare una porzione dell'immobile. Per una questione di privacy, sarebbe possibile effettuare un frazionamento interno all'appartamento con accesso alle 2 porzioni da due entrate diverse? Vi chiedo se ciò comporterebbe la decadenza dei benefici fiscali per il mutuo e quant'altro. Inoltre preciso che 1/3 dell'appartamento è di proprietà di mia madre che però mi concederà in comodato d'uso gratuito. Ciò può comportare dei problemi al riguardo?

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Gentile Paola, il frazionamento dell'immobile porterebbe a ridurre le agevolazioni sulla sola quota di uso personale e non su quella concessa in affitto; mentre se rimane una suddivisone interna dovrà semplicemente indicare la parte in esclusiva e quella in comune Se sua madre è proprietaria dovrebbe anche lei firmare il contratto di affitto; il comodato le cede un diritto reale di uso non per affitto.

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buonasera vi espongo un dubbio che nn riesco a risolvere, la mia ragazza possiede un appartamento di proprieta da un anno, acquistato con le agevolazioni fiscali in quanto prima casa, nella quale lei ha la residenza, possiamo andare a convivere in un altro comune e mettere in affitto la sua casa senza che lei perda le agevolazioni fiscali?

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Gentile Luca, spostando la residenza in un altro comune perderebbe parte delle agevolazioni non godute, potendo acquistare un immobile prima casa nel comune in cui si ha la residenza o si lavora.

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Salve, avrei un quesito da sottoporle.
Lo scorso anno ho acquistato un appartamento ma , essendo un militare, probabilmente avrò un trasferimento in altra regione a fine anno. Posso vendere la mia casa attuale nonostante siano passati meno di 5 anni? Per noi militari c'è una legge che ci tutela? Cosa rischio laddove dovessi vendere? Sono obbligato ad acquistare un nuovo appartamento nella nuova regione oppure potrebbe essere sufficiente ricevere in donazione una casa dai miei genitori?
La ringrazio e in attesa di un suo gentile responso le porgo distinti saluti!

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Gentile Maria, come militare non ha l'obbligo di avere la residenza dove acquista, ma per la vendita prima dei 5 anni se non compra un'altra prima casa dovrà restituire la parte di agevolazione non goduta.

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Salve ho acquistato da poco una casa . Ho fatto il mutuo. Risulta come prima casa . Posso affitarla e continuare a vivere con la mia ragazza in un altro immobile e in un diverso comune ?

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Gentile Gabriele, per avere le agevolazioni prima casa è necessario avere già la residenza nel comune in cui ha comprato e quindi a quel punto potrebbe affittarlo.

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Salve, poco fa ho ereditato casa, sarebbe la prima casa per me, io ho residenza in un altro comune dove sto in affitto, l'affitto ed a nome di mio marito, e vorrei affitare la prima casa che ho ereditato, in questo caso risulta come seconda casa e devo pagare IMU e tasse varie? Se è così, cosa mi consiglia di fare? Leggo in giro troppe cose assurde e incoerenti, grazie in anticipo.

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Buongiorno Anna, sicuramente come imu e tasi dovrà considerarla seconda casa, considerando che non ci sarà un utilizzo diretto come sua abitazione principale.

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