Cerca

Posso affittare la prima casa?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
Visite: 218975

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 
si può affittare la prima casa e non pagare sanzioni

Agevolazioni prima casa 2019: anche se affittata?

Un quesito che spesso chi ha acquistato con le agevolazione definite "prima casa" si pone nel momento in cui dovesse decidere di far fruttare il proprio investimento attraverso l'affitto. La questione è: posso affittare senza perdere le agevolazioni? Anche prima dei 5 anni?
Insomma, c'è un modo per investire nella prima casa e iniziare a guadagnare da subito, rientrando dell'investimento, mettendolo in affitto senza dover aspettare?


Salve,
ho un quesito molto semplice, a cui però ho da sempre ricevuto pareri discordanti. Ora, visto che voi trattate, come dice il vostro marchio, Solo Affitti, potreste risolvere il mio personale dilemma amletico: se compro coi benefici prima casa (sull'imposta di registro, catastale e ipotecaria), posso dare la casa in locazione?
Salvatore


Gentile Salvatore, innanzitutto grazie per la fiducia che ripone nel nostro marchio e cercheremo, naturalmente, di soddisfare le sue aspettative.

Come affittare e mantenere le agevolazioni

Per mantenere i benefici sull'acquisto della prima casa a cui le fa riferimento (sconti sulle imposte da pagare per l'acquisto) è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l'immobile. Una volta rispettata questa condizione, l'immobile può essere senza dubbio affittato senza per questo perdere i benefici fiscali goduti. La legge infatti specifica che la residenza deve essere portata nel comune e non all'interno dell'immobile acquistato.

Affittare la prima casa prima dei 5 anni

Il vincolo dei 5 anni per mantenere le agevolazioni riguarda strettamente la vendita del bene e non il metterla in affitto. Infatti, se l'immobile viene venduto prima dei cinque anni e non viene riacquistata una nuova prima casa entro l’anno, si decade dal beneficio e si dvono riversare la minore imposta di registro versata (differenziale dell’8%) a cui aggiungere sanzioni del 30% ed interessi.

Le agevoalzioni per il mutuo prima casa


Altro discorso per l'agevolazione sugli interessi passivi del mutuo (si possono detrarre il 19% degli interessi passivi ed oneri accessori nella propria dichiarazione dei redditi per un tetto massimo pari a 4000 euro; quindi la detrazione massima ottenibile è pari a 760,00 euro).

In questo caso affittare l'immobile comporta la perdita dell'agevolazione.

Perchè affittando la prima casa si perdono le agevolazioni sul mutuo?


Perchè per questo beneficio la legge specifica che per poter usufruire dell'agevolazione occorre adibire l'immobile per il quale si è richiesto il mutuo a propria abitazione principale (intendendo per essa la casa in cui il proprietario ed i suoi familiari vi dimorano abitualmente) entro 12 mesi dall'acquisto e per tutto il periodo in cui si vorrà usufruire del beneficio.

Eccezioni

L'agevolazione viene mantenuta in caso di ricovero permanente in un istituto o ospedale,sempre che l’immobile non venga locato.

La detrazione non spetta in caso di usufruttuario, perchè in questo caso non parlaimo di acquisto della proprietà, ma solo di un diritto reale di godimento.

Quali sono le agevolazioni prima casa?

Le abbiamo riassunte in una tabella.

TASSAZIONE AGEVOLATA PRIMA CASA- Novità dopo art. 26 del D.L. 104/2013

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA DAL 2014

* anche su pertinenze acquistate successivamente, a patto che il vincolo sia inserito nel rogito
** le agevolazioni non sono riconosciute per immobili di categoria A/1 A/8 A/9

 Come si calcola l'agevolazione?

Ai fini dell’imposta di registro proporzionale la base imponibile è il prezzo pattuito dichiarato nell'atto.
In caso di vendita di immobile abitativo tra persone fisiche (se cedente impresa non deve esserci IVA) l'acquirente può chiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale dell'immobile (Art. 1 comma 497 Legge 266/2005): rendita+5%*coefficiente (110 prima casa, 120 per altri di categoria A e C – no A/10 e C/1.

Requisiti per usufruire delle agevolazioni "prima casa"


L'abitazione
▪ Non deve essere di lusso
▪ Deve essere situata nel Comune nel quale l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui lavora
L'acquirente
▪ Non deve essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l'immobile da acquistare
▪ Non deve possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni prima casa
▪ Non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni, più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno una nuova abitazione principale

Queste, invece, le regole principali per usufruire della detrazione degli interessi passivi:


• essere proprietario dell'abitazione
• essere intestatario del contratto di mutuo ipotecario
• acquisto dell'immobile e stipula del mutuo devono avvenire entro 12 mesi l'uno dall'altro
• l'immobile deve divenire abitazione principale entro 12 mesi

 POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:
Agevolazioni prima casa: spettano anche a chi ha già un’abitazione acquistata con il medesimo incentivo fiscale?
Bonus fiscale per la prima casa: l’intenzione di vendita è sufficiente per mantenere l’agevolazione.

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1160)

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno ho una domanda da porle.Ho acquistato la mia prima casa a febbraio 2012 e 2 anni fa ho iniziato ad affittarlo spostando residenza ma rimanendo nel comune dell'immobile prima casa.Adesso che mi sono lasciato con la mia ragazza,posso cambiare comune di residenza o corro il rischio di multe ufficio delle entrate?grazie mille per la disponibilità

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Marco, per le agevolazioni sull'acquisto non ci sono problemi, ovviamente non usandola direttamente come sua residenza non ha diritto ad esenzione Imu e tasi.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buonasera vorrei chiedere un informazione... io ho un mutuo sulla mia prima casa ancora in atto ma vorrei venderla o fare affitto a riscatto... si può fare? E come si deve procedere? Per la tassazione invece del 730 l anno prossimo se dovessi vendere quanto dovrei versare? Grazie in anticipo per le delucidazioni

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Martina, se sono trascorsi più di cinque anni può venderla senza problemi; se invece è ancora in questi termini dovrebbe poi restituire la parte di agevolazioni non godute.

This comment was minimized by the moderator on the site

Salve. Sono proprietario di una casa abbastanza grande, dove sono residente con mia moglie. Avremmo pensato di affittare per brevi periodi qualche camera con bagno e dare anche l'uso della cucina. Noi rimanendo sempre residenti continuando a vivere nella stessa casa. Un esperienza che abbiamo provato in vacanza all'estero. Chiedendo informazioni per regolarizzare il tutto nel nostro comune di iglesias, ci è stato detto che
Non possiamo farlo, perché continuiamo a vivere nella stessa casa. Grazie della risposta un saluto
Giancarlo

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Giancarlo, solitamente se viene distinta la parte di uso personale e quella concessa in affitto non dovrebbero esserci problemi. Magari provi a risentire bene quali siano le condizioni e se parla di attività organizzata in forma imprenditoriale o meno.

This comment was minimized by the moderator on the site

Salve,nel caso d acquisto prima casa dove x motivi d lavoro. Sì vive e si paga mutuo, e' possibile farla in affitto per periodo brevi delle vacanza estive senza perdere agevolazioni ,pagare Imu e tasi?ed in tal caso che adempimenti sono necessari?

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Giovanna, se l'uso prevalente che fa dell'immobile rimane quello di sua abitazione principale, può mantenere le agevolazioni. Per gli affitti brevi dovrà dichiarare il reddito complessivo percepito e verificare eventuali normative regionali particolari.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buonasera dottoressa, dato che nessuno sa spiegarmi bene la situazione (in alcuni casi sono vaghi quelli delle agenzie) vorrei capire alcune cose:
Abito in una casa dei miei in comodato d'uso ma ho intenzione di acquistare casa dato che questa sarà un giorno di mio fratello. La cerco nello stesso comune, ma dato che ho una bimba piccola vorrei iniziarla a comprare, metterla in locazione e poi fra 5 anni vedere di ristrutturarla per poi trasferirci.
In questo caso perderei tutti i bonus prima casa se la mettessi in locazione?
Grazie

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Rosaria, in questo caso avrebbe diritto alle agevolazioni sull'acquisto, ma non all'esenzione imu e tasi.

This comment was minimized by the moderator on the site

Salve, abito in affitto e vorrei acquistare un'abitazione in un altro comune e usufruendo dei vantaggi prima casa.
Siccome rimarrò nell'abitazione dove pago l'affitto, ho pensato di spostare la residenza dell'immobile che acquisterò facendo il domicilio dove abito. Posso ottenere tutte le agevolazioni fiscali che spettano a chi possiede un'abitazione prima casa? Grazie della risposta.

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Emanuele, in teoria sì, la questione però è che per il riconoscimento della residenza è necessario che venga accertato che lei abiti realmente nella casa in cui vive.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno,
ho un quesito da porvi.
Ho una casa di mia proprietà nella quale ho la residenza. Da qualche mese vivo nella casa della mia ragazza (stesso comune), vorrei quindi affittare la mia casa a studenti con regime di cedolare secca al 10%.
Detto ciò vi chiedo: posso mantenere la residenza nell'immobile locato in modo da non perdere i benefici prima casa (imu e tasi) potento così fare il contratto per studenti universitari agli inquilini?
Grazie mille

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Andrea, in ogni caso se anche mantenesse la residenza ma non usa più l'immobile come sua prima casa non avrebbe diritto all'esenzione Imu e Tasi.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno,
avrei un quesito da sottoporle.
Ho acquistato il mio attuale appartamento nel 2016 usufruendo delle agevolazioni prima casa. Ho portato la residenza lì ed è attualmente la mia abitazione principale.
Adesso, a distanza di 2 anni e mezzo, ho l'intenzione di andare a convivere col mio compagno nella sua casa e volevo mettere in locazione la mia.
Le mie domande sono:
- è possibile mettere in locazione il mio appartamento senza perdere le agevolazioni prima casa? (sottolineo che la casa del mio compagno non si trova nello stesso comune dell'immobile di mia proprietà).
- c'è una soluzione che mi permetta di locale l'immobile senza rincorrere in sanzioni amministrative?
- è possibile affittare l'appartamento a terzi (una persona single o una coppia) mantenendo io stessa la residenza presso il suddetto immobile ma spostando il domicilio presso la casa del compagno? (può essere questa una soluzione, anche se un po' bordeline?)
La ringrazio anticipatamente per la sua gentile risposta.

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Andrea, può mettere in affitto l'immobile rinunciando alle esenzioni Imu e Tasi, rispetto alla restituzione delle agevolazioni sull'acquisto deve verificare con l'agenzia delle entrate se 2 anni e mezzo sono sufficienti. Se anche mantenesse la residenza nella casa affittata non potrebbe ai fini fiscali dichiarare insieme un reddito da locazione e un utilizzo come prima casa.

This comment was minimized by the moderator on the site

salve, vorrei porle un quesito. vivo nella mia abitazione acquistata 17 anni fa e dove pago il mutuo, ora avendo vinto un concorso pubblico devo spostarmi per il nuovo lavoro, è difficile venderla , posso affittare l'immobile e ai fini fiscali come mi succede? posso scaricare gli interessi passivi? o se non posso scaricarli affittandomi un appartamento posso scaricarmi l'affitto ? dovrò pagare tasse sulla casa data in affitto? grazie per l'aiuto

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Michele, affittando il suo immobile potrebbe perdere solo la detrazione sugli interessi passivi, ma se prende la residenza nell'immobile in affitto ha diritto a detrazioni fiscali.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno,

ho un caso abbastanza complesso da sottoporle:

Mia moglie aveva un mutuo intestato solo a lei per la sua prima casa, totalmente di sua proprietà, per la quale portava in detrazione gli interessi passivi (entro i limiti previsti).

A luglio 2018 è stato richiesto un nuovo mutuo sullo stesso immobile di mia moglie, con la stessa banca, nel quale sono intervenuto anch’io come nuovo cointestatario, col quale abbiamo estinto il vecchio mutuo e ottenuto ulteriore liquidità.

A ottobre 2018, con la liquidità abbiamo acquistato un nuovo immobile intestandolo, previa autorizzazione del giudice minorile, a nostro figlio minorenne con i requisiti prima casa (stesso comune di residenza della famiglia). Essendo nostro figlio ancora minorenne (ha 13 anni) noi genitori risultiamo essere usufruttuari sino alla sua maggiore età.

Il nuovo immobile di nostro figlio è stato dato in locazione.

Mio figlio è totalmente a carico di mia moglie.

Io sono proprietario di un altro immobile ma risiedo in quello di mia moglie insieme a nostro figlio

Come dovrebbero essere calcolati gli interessi detraibili in virtù della nuova situazione?

La ringrazio anticipatamente della gentile risposta che vorrà darci.

Cordiali saluti, Filippo

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Filippo gli interessi passivi possono essere recuperati solo su una abitazione, quella che usate come vostra abitazione principale, la stessa avrà diritto anche all'esenzione Imu e Tasi. Per le altre si tratta si tratta di immobili seconde case, dal punto di vista fiscale.

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentilissima dott.ssa Tulipano, la ringrazio molto del tempo dedicato.

Al di là dell'utilizzo della maggiore liquidità ottenuta (per acquistare un altro immobile), rileva il fatto che il mutuo sia sulla nostra abitazione principale?

Provo a spiegare meglio: mia moglie aveva un mutuo sulla sua abitazione principale dove siamo tutti residenti e per la quale scaricava gli interessi passivi, successivamente anche col mio subentro nel nuovo mutuo abbiamo ottenuto ulteriore liquidità ma insiste sempre sullo stesso immobile.

Mia moglie potrà a questo punto scaricare solo gli interessi relativi al debito del mutuo originario o potrà farlo anche per il nuovo maggiore importo? Rileva che sia entrato anch'io nel mutuo (non proprietario dell'immobile ma ivi residente)?

La ringrazio, Filippo

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Filippo, sua moglie può detrarre gli interessi passivi su un mutuo rilasciato sempre come prima casa; quindi se il nuovo mutuo non avesse questa finalità non potrebbe scaricarli.

Non ci sono ancora commenti
Carica Altri Commenti

Fai una domanda o lascia il tuo commento

  1. Invio commento come ospite.
Allegati (0 / 3)
Condividi la tua posizione
×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto