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Posso affittare la prima casa?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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si può affittare la prima casa e non pagare sanzioni

Agevolazioni prima casa 2019: anche se affittata?

Un quesito che spesso chi ha acquistato con le agevolazione definite "prima casa" si pone nel momento in cui dovesse decidere di far fruttare il proprio investimento attraverso l'affitto. La questione è: posso affittare senza perdere le agevolazioni? Anche prima dei 5 anni?
Insomma, c'è un modo per investire nella prima casa e iniziare a guadagnare da subito, rientrando dell'investimento, mettendolo in affitto senza dover aspettare?


Salve,
ho un quesito molto semplice, a cui però ho da sempre ricevuto pareri discordanti. Ora, visto che voi trattate, come dice il vostro marchio, Solo Affitti, potreste risolvere il mio personale dilemma amletico: se compro coi benefici prima casa (sull'imposta di registro, catastale e ipotecaria), posso dare la casa in locazione?
Salvatore


Gentile Salvatore, innanzitutto grazie per la fiducia che ripone nel nostro marchio e cercheremo, naturalmente, di soddisfare le sue aspettative.

Come affittare e mantenere le agevolazioni

Per mantenere i benefici sull'acquisto della prima casa a cui le fa riferimento (sconti sulle imposte da pagare per l'acquisto) è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l'immobile. Una volta rispettata questa condizione, l'immobile può essere senza dubbio affittato senza per questo perdere i benefici fiscali goduti. La legge infatti specifica che la residenza deve essere portata nel comune e non all'interno dell'immobile acquistato.

Affittare la prima casa prima dei 5 anni

Il vincolo dei 5 anni per mantenere le agevolazioni riguarda strettamente la vendita del bene e non il metterla in affitto. Infatti, se l'immobile viene venduto prima dei cinque anni e non viene riacquistata una nuova prima casa entro l’anno, si decade dal beneficio e si dvono riversare la minore imposta di registro versata (differenziale dell’8%) a cui aggiungere sanzioni del 30% ed interessi.

Le agevoalzioni per il mutuo prima casa


Altro discorso per l'agevolazione sugli interessi passivi del mutuo (si possono detrarre il 19% degli interessi passivi ed oneri accessori nella propria dichiarazione dei redditi per un tetto massimo pari a 4000 euro; quindi la detrazione massima ottenibile è pari a 760,00 euro).

In questo caso affittare l'immobile comporta la perdita dell'agevolazione.

Perchè affittando la prima casa si perdono le agevolazioni sul mutuo?


Perchè per questo beneficio la legge specifica che per poter usufruire dell'agevolazione occorre adibire l'immobile per il quale si è richiesto il mutuo a propria abitazione principale (intendendo per essa la casa in cui il proprietario ed i suoi familiari vi dimorano abitualmente) entro 12 mesi dall'acquisto e per tutto il periodo in cui si vorrà usufruire del beneficio.

Eccezioni

L'agevolazione viene mantenuta in caso di ricovero permanente in un istituto o ospedale,sempre che l’immobile non venga locato.

La detrazione non spetta in caso di usufruttuario, perchè in questo caso non parlaimo di acquisto della proprietà, ma solo di un diritto reale di godimento.

Quali sono le agevolazioni prima casa?

Le abbiamo riassunte in una tabella.

TASSAZIONE AGEVOLATA PRIMA CASA- Novità dopo art. 26 del D.L. 104/2013

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA DAL 2014

* anche su pertinenze acquistate successivamente, a patto che il vincolo sia inserito nel rogito
** le agevolazioni non sono riconosciute per immobili di categoria A/1 A/8 A/9

 Come si calcola l'agevolazione?

Ai fini dell’imposta di registro proporzionale la base imponibile è il prezzo pattuito dichiarato nell'atto.
In caso di vendita di immobile abitativo tra persone fisiche (se cedente impresa non deve esserci IVA) l'acquirente può chiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale dell'immobile (Art. 1 comma 497 Legge 266/2005): rendita+5%*coefficiente (110 prima casa, 120 per altri di categoria A e C – no A/10 e C/1.

Requisiti per usufruire delle agevolazioni "prima casa"


L'abitazione
▪ Non deve essere di lusso
▪ Deve essere situata nel Comune nel quale l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui lavora
L'acquirente
▪ Non deve essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l'immobile da acquistare
▪ Non deve possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni prima casa
▪ Non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni, più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno una nuova abitazione principale

Queste, invece, le regole principali per usufruire della detrazione degli interessi passivi:


• essere proprietario dell'abitazione
• essere intestatario del contratto di mutuo ipotecario
• acquisto dell'immobile e stipula del mutuo devono avvenire entro 12 mesi l'uno dall'altro
• l'immobile deve divenire abitazione principale entro 12 mesi

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1244)

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Buonasera.. Ho acquistato un anno fa un appartamento con le agevolazioni prima casa. Stipulando un mutuo. Oltre all'appartamento che si trova all'ultimo piano nella proprietà risulta anche un piccolo studio al piano terra del condominio con bagno e piccolo ingresso (circa 25mq).. La mia domanda é questa.. Se decidessi di affittare l'appartamento escludendo lo studio.. Potrei mantenere la residenza allo stesso indirizzo? Utilizzando come immobile il piccolo studio.. Che non rientrerebbe nellaffitto?

Paolo
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Gentile Paolo, se parliamo di un immobile non abitativo, non potrebbero concederle la residenza in questo spazio.

Isabella Tulipano
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Salve, vi espongo i miei dubbi.
Un anno fa ero sola, ho acquistato la prima casa con mutuo ipotecario con garanzia Consap. E l'ho adibita ad abitazione principale come richiesto. Poi ho conosciuto il mio compagno, a settembre prossimo ci sposeremo. Lui vive in un altra regione, e per lavoro non può spostarsi (ha un azienda in proprio) mentre io si (faccio l'infermiera). Avrei qui di pensato, visto che il matrimonio richiede la residenza nello stesso luogo dei coniugi, di trasferirmi io da lui, in un altra regione. Ora la domanda è: posso affittare la mia prima casa? Senza perdere la garanzia consap? A cosa vado incontro?
Grazi mille

Beatrice Pagnotelli
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Gentile Beatrice, non conosco quel bando in particolare, quindi deve verificare esattamente quali sono i vincoli previsti dalla specifica agevolazione.

Isabella Tulipano
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Salve,
Sono residente all’estero e voglio acquistare un immobile in Italia con le agevolazioni prima casa, leggo che non è necessario trasferire la residenza nel comune dell’immobile se si è iscritti all’Aire, dopo l’acquisto vorrei metterlo in affitto fino al momento del mio rientro 2-3 anni. A cosa vado incontro? Perdo le agevolazioni? Posso avere delle delucidazioni? Grazie mille

Simone
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Gentile Simone, può senza dubbio avere le agevolazioni rispetto all'acquisto, quindi con una tassazione più bassa, mentre dovrà poi pagare l'imu come casa concessa in affitto e pagare le imposte sul reddito che ne deriverà.

Isabella Tulipano
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Salve, spiego brevemente la mia idea. Abito da 25 anni in una località turistica e avrei pensato di fittare il mio appartamento esclusivamente nel periodo estivo (Luglio e Agosto) con contratti inferiori ai 30 giorni. Siccome nel periodo estivo a casa già non ci sto mai avendo sempre programmato le ferie fuori la cosa non mi peserebbe. La domanda è: posso farlo? La cosa avrebbe ripercussioni sul IMU e altro?

Gianluca
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Buongiorno Gianluca, può farlo sicuramente. A livello Imu non dovrebbero esserci problemi considerando che continuerà ad usare prevalentemente l'immobile come sua prima casa, deve poi pagare le tasse (cedolare o ripef) sui redditi percepiti.

Isabella Tulipano
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Salve, spiego brevemente la mia idea. Abito da 25 anni in una località turistica e avrei pensato di fittare il mio appartamento esclusivamente nel periodo estivo (Luglio e Agosto) con contratti inferiori ai 30 giorni. Siccome nel periodo estivo a casa già non ci sto mai avendo sempre programmato le ferie fuori la cosa non mi peserebbe. La domanda è: posso farlo? La cosa avrebbe ripercussioni sul IMU e altro?

Gianluca
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Salve, ho affittato una unità immobiliare ad uso transitorio con ingresso indipendente, cucina, una camera, bagno e balcone privato di circa 50 mq: nel contratto, il proprietario ha indicato il Foglio, particella, sub e rendita catastale, relativo all'intero piano (7,5 vani, 385 mq), dove sono ricavate 4 unità immobiliari di varie metrature con ingressi indipendenti.
Nel contratto, viene specificato "porzione con servizi" di circa 50 mq.
E' giusto?

Laca
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Buongiorno, è giusto parlare di porzione ma sarebbe più corretto andare a specificare e indicare esattamente la parte di porzione che viene concessa in affitto esclusivo.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,

ho un quesito abbastanza strano solo in fase informativa ovviamente poichè è tutto nella mia testa e sto valutando il da farsi...



dunque ho una abitazione privata, abbastanza grande, prima casa ovviamente, ma la vorrei dividere in 4 piccoli appartamenti semi indipendenti, cioè tutti con la propria stanza ( o stanze) cucina e bagno, ma con luce, gas, acqua, scarichi fognari, riscaldamento tutto in comune, quindi rimane una utenza del proprietario, divisi solo da una normalissima porta con possibilità di chiudere a chiave, dei 4, uno è per l'abitazione principale, i rimanenti o rimangono vuoti o per affitti brevi...



è ovvio che per l'IRPEF e quant'altro si pagherà in base al reddito, ma quello che volevo sapere, il discorso IMU ICI e quant'altro, come si comporta? ovvero, rimane tutto prima casa, visto che le utenze rimangono sempre una per voce, la divisione non è fissa, oppure diventano 4 case vere e proprie?

guglielmo
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Buongiorno Guglielmo, tale divisione andrebbe gestita a livello catastale se ne vuole ricavare 4 distinte unità abitative e in ogni caso andrebbe fatta una pratica in comune per lavori di ristrutturazione. ci devono essere rapporti di spazio luce che permettano tali modifiche. Da quanto descrive sembra più un'attività di affittacamere.

Isabella Tulipano
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carissima grazie per la risposta,
per la divisione non ci sono problemi in quanto era già predisposta per tempo, camere eventuali cucine e bagni, quindi i rapporti spazio luci finestre, balconi, terrazze e tc etc non ci sono problemi, e per eventuali domande al comune e catasto non mi è un problema, il problema mio è essenzialmente su come comportarmi con le tasse che subisce l'immobile dopo la trasformazione...
ovviamente i redditi ci sarà da pagare le tasse sul guadagno ovviamente...

guglielmo
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Gentile Guglielmo, a parte i redditi se ogni immobile dovesse avere la propria particella pagherebbe autonomamente l'imu, mentre per le utenze potreste anche valutare unici contratti e la suddivisione delle spese per mq, ma ovviamente avere contatori separati sarebbe di più semplice gestione.

Isabella Tulipano
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la ringrazio,
quindi in pratica diventerebbero 4 abitazioni indipendenti, ovvero diventerei in pratica proprietario di 4 case, giusto?

guglielmo
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Esatto Guglielmo, come 4 unità abitative deve considerarle 4 proprietà distinte.

Isabella Tulipano
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Buonasera,
sono proprietario di un immobile (prima casa) in Italia ma risiedo all'estero. Se la volessi affittare a lungo termine, di quali agevolazioni fiscali potrei godere?
Grazie
Paolo

Paolo
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Gentile Paolo, rispetto al reddito sulla locazione può scegliere un contratto a canone concordato potendo applicare la cedolare secca al 10%.

Isabella Tulipano
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Salve,
Avrei intenzione di acquistare una casa con agevolazioni prima casa per l'acquisto, spostarvi quindi la residenza, e poi affittarla a studenti. Non mi sarebbe possibile affittare solo una porzione, però ovviamente essendo studenti i contratti sarebbero transitori e senza possibilità degli stessi studenti di trasferirvi la residenza.
Avrei comunque diritto alle agevolazioni godute al momento dell'acquisto?
Mentre per quanto riguarda l'Imu immagino sia meglio pagare come abitazione a disposizione.
Grazie

Lucio
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Gentile Lucio, in realtà seppure gli studenti non vi prendono la residenza, in ogni caso l'immobile, ai fini fiscali, risulterà una cosa concessa in affitto prevalentemente. Quindi l'imu sarà calcolata su casa concessa in affitto e le agevolazioni sull'acquisto potrebbero essere mantenente se ha possibilità di mantenere la residenza non in quell'immobile, ma nel comune.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
Ho una domanda a cui non riesco, nonostante varie richieste, ad ottenere una risposta chiara.
Ho intenzione di acquistare la mia prima casa con annesse agevolazioni e trasferire la mia residenza. Vorrei sapere se, prima di 5 anni, cambiassi nuovamente residenza (in quanto immagino che sposandosi bisogna avere la stessa residenza della moglie) perderei tutte le agevolazioni? si tratta di importi rilevanti? Il bilocale che andrei ad acquistare vale circa 100.000€.
Grazie per la cortesia.

Alessandro
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Gentile Alessandro, il limite dei 5 anni riguarda chiaramente la vendita, per cui non può vendere, senza perdere le agevolazioni, per almeno 5 anni. Sulla residenza lasciandola nello stesso comune non perde le agevolazioni sull'acquisto, ma solo l'esenzione Imu e Tasi. Per calcolare l'eventuale perita deve considerare i valori riportati nella tabella e applicare le due diverse tassazioni in un caso e nell'altro.

Isabella Tulipano
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Grazie per la risposta. La mia idea è quella di affittare la casa in caso di matrimonio. Non potrei risiedere nello stesso comune quindi perderei le agevolazioni giusto? In caso di perdita agevolazioni a quanto corrispondono interessi e sanzioni applicate dall'agenzia delle entrate?
Grazie mille

Alessandro
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Cambiando comune di residenza perderebbe le agevolazioni, a seconda del tempo trascorso (secondo molti è sufficiente mantenere la residenza per 18 mesi, max tre anni), la sanzione dovrebbe essere del 30% sulla differenza tra importo pagato e da pagare, calcolato sul tempo non goduto. In questi casi è meglio rivolgersi direttamente all'agenzia delle entrate di competenza per un calcolo preciso.

Isabella Tulipano
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