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Posso affittare la prima casa?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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si può affittare la prima casa e non pagare sanzioni

Agevolazioni prima casa 2019: anche se affittata?

Un quesito che spesso chi ha acquistato con le agevolazione definite "prima casa" si pone nel momento in cui dovesse decidere di far fruttare il proprio investimento attraverso l'affitto. La questione è: posso affittare senza perdere le agevolazioni? Anche prima dei 5 anni?
Insomma, c'è un modo per investire nella prima casa e iniziare a guadagnare da subito, rientrando dell'investimento, mettendolo in affitto senza dover aspettare?


Salve,
ho un quesito molto semplice, a cui però ho da sempre ricevuto pareri discordanti. Ora, visto che voi trattate, come dice il vostro marchio, Solo Affitti, potreste risolvere il mio personale dilemma amletico: se compro coi benefici prima casa (sull'imposta di registro, catastale e ipotecaria), posso dare la casa in locazione?
Salvatore


Gentile Salvatore, innanzitutto grazie per la fiducia che ripone nel nostro marchio e cercheremo, naturalmente, di soddisfare le sue aspettative.

Come affittare e mantenere le agevolazioni

Per mantenere i benefici sull'acquisto della prima casa a cui le fa riferimento (sconti sulle imposte da pagare per l'acquisto) è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l'immobile. Una volta rispettata questa condizione, l'immobile può essere senza dubbio affittato senza per questo perdere i benefici fiscali goduti. La legge infatti specifica che la residenza deve essere portata nel comune e non all'interno dell'immobile acquistato.

Affittare la prima casa prima dei 5 anni

Il vincolo dei 5 anni per mantenere le agevolazioni riguarda strettamente la vendita del bene e non il metterla in affitto. Infatti, se l'immobile viene venduto prima dei cinque anni e non viene riacquistata una nuova prima casa entro l’anno, si decade dal beneficio e si dvono riversare la minore imposta di registro versata (differenziale dell’8%) a cui aggiungere sanzioni del 30% ed interessi.

Le agevoalzioni per il mutuo prima casa


Altro discorso per l'agevolazione sugli interessi passivi del mutuo (si possono detrarre il 19% degli interessi passivi ed oneri accessori nella propria dichiarazione dei redditi per un tetto massimo pari a 4000 euro; quindi la detrazione massima ottenibile è pari a 760,00 euro).

In questo caso affittare l'immobile comporta la perdita dell'agevolazione.

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Perchè affittando la prima casa si perdono le agevolazioni sul mutuo?


Perchè per questo beneficio la legge specifica che per poter usufruire dell'agevolazione occorre adibire l'immobile per il quale si è richiesto il mutuo a propria abitazione principale (intendendo per essa la casa in cui il proprietario ed i suoi familiari vi dimorano abitualmente) entro 12 mesi dall'acquisto e per tutto il periodo in cui si vorrà usufruire del beneficio.

Eccezioni

L'agevolazione viene mantenuta in caso di ricovero permanente in un istituto o ospedale,sempre che l’immobile non venga locato.

La detrazione non spetta in caso di usufruttuario, perchè in questo caso non parlaimo di acquisto della proprietà, ma solo di un diritto reale di godimento.

Quali sono le agevolazioni prima casa?

Le abbiamo riassunte in una tabella.

TASSAZIONE AGEVOLATA PRIMA CASA- Novità dopo art. 26 del D.L. 104/2013

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA DAL 2014

* anche su pertinenze acquistate successivamente, a patto che il vincolo sia inserito nel rogito
** le agevolazioni non sono riconosciute per immobili di categoria A/1 A/8 A/9

 Come si calcola l'agevolazione?

Ai fini dell’imposta di registro proporzionale la base imponibile è il prezzo pattuito dichiarato nell'atto.
In caso di vendita di immobile abitativo tra persone fisiche (se cedente impresa non deve esserci IVA) l'acquirente può chiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale dell'immobile (Art. 1 comma 497 Legge 266/2005): rendita+5%*coefficiente (110 prima casa, 120 per altri di categoria A e C – no A/10 e C/1.

Requisiti per usufruire delle agevolazioni "prima casa"


L'abitazione
▪ Non deve essere di lusso
▪ Deve essere situata nel Comune nel quale l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui lavora
L'acquirente
▪ Non deve essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l'immobile da acquistare
▪ Non deve possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni prima casa
▪ Non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni, più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno una nuova abitazione principale

Queste, invece, le regole principali per usufruire della detrazione degli interessi passivi:


• essere proprietario dell'abitazione
• essere intestatario del contratto di mutuo ipotecario
• acquisto dell'immobile e stipula del mutuo devono avvenire entro 12 mesi l'uno dall'altro
• l'immobile deve divenire abitazione principale entro 12 mesi

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1289)

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Buongiorno gentile Isabella, ho un quesito da porle. Sono proprietario e risiedo in trilocale con altri 4 studenti extra UE, con i quali ho sottoscritto contratto di affitto a canone libero. I 4 studenti extra ue, adesso hanno la necessità di richiedere la residenza c/o il mio alloggio. Quali ripercussioni potrebbero esserci nei miei confronti dal punto di vista fiscale? Aumenterebbe solo la TARI o entrerebbero a far parte del mio nucleo famigliare?
La ringrazio per quello che fa.
cordialmente
Francesco

Frank
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Buongiorno Frank,prendendo la residenza la casa non risulterà certo sua prima casa (nel caso in cui avesse le agevolazioni Imu) e in effetti potreste essere inseriti nello stesso nucleo familiare, con conseguenze ai fini fiscali.

Isabella Tulipano
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Buongiorno
Ho acquistato a giugno dal costruttore una prima casa senza mutuo, usufruendo delle agevolazioni. Adesso per motivi personali, dovrei spostarmi in un altro comune (non sono obbligata a prendere residenza lì) e mettere in affitto l'appartamento acquistato. Rischio di perdere l' agevolazione? Grazie

Lucia
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Buongiorno Lucia, se sposta la residenza in un altro comune perde il diritto alle agevolazioni, dovendo restituire la parte di imposte agevolate per il periodo in cui non ne usufruirà.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
Ad agosto 2018 mio marito ed io abbiamo acquistato in maniera cointestata la prima casa che è anche la nostra abitazione principale. Adesso però, per questioni di lavoro, mio marito dovrà trasferirsi in un altro comune. Quindi adesso siamo confusi su come procedere, e se mettere in affitto la nostra prima casa per poter pagare l'affitto nel altro comune. Da questo manuale ho capito che se trasferiamo la residenza in un altro comune e mettiamo in affitto la prima casa perderemo tutte le agevolazioni e dovremmo pagare la differenziale dell’8% e dovremmo aggiungere sanzioni del 30% ed interessi, vero?

Ma cosa succederebbe se noi non cambiassimo la residenza ma soltanto il domicilio e non affittissimo la prima casa e questa rimanesse vuota? In questo caso dovremo anche pagare la differenziale dell’8% e le sanzioni ed interessi? O cosa succederebbe se soltanto mio marito cambiasse la sua residenza e non io?

Chiedo tutto questo perché vorremmo valutare se vale la pena affittare la nostra prima casa, e quindi fare una comparazione sui costi di affittarla o meno. La nostra prima casa è piccola e l'abbiamo pagata 60.000 euro, a quanto potrebbero salire i costi della differenziale dell’8% e le sanzioni ed interessi?

Grazie mille per la sua risposta

Maria
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Gentile Maria, diciamo che spostando la residenza quella non potrebbe essere più considerata prima casa e quindi come lei dice oltre a perdere le agevolazioni imu l'agenzia delle entrate potrebbe calcolare le sanzioni per la parte di agevolazione sulle tasse non usufruite (deve verificare direttamente con l'agenzia delle entrate di competenza il calcolo esatto). Se non spostate la residenza, salvo appositi controlli non dovrebbero esserci tasse da pagare, facendo risultare la nuova abitazione come seconda casa. potreste al limite valutare di vendere questa casa e avere un anno per ricomprare nel nuovo comune?

Isabella Tulipano
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Gentile Isabella, grazie mille per la sua cortese risposta.

Un altro dubbio, per fare risultare la nuova casa come seconda casa, come dovremmo fare? C'è una procedura specifica? O dopo firmare il contratto d'affitto della nuova casa se non si cambia di residenza è automatico che si consideri la nuova casa come seconda casa?

Vendere la prima casa potrebbe essere un'opzione, ma molto complicata perché adesso siamo in un piccolo comune dove le case non costano troppo, ma la nuova casa sarebbe a Roma, e gli il costo delle case è pazzesco.

Grazie ancora per il suo aiuto.

Maria
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Gentile Maria, senza residenza la casa ce si abita viene considerata seconda casa, quindi le società erogatrice dei servizi, ad esempio, applicano bollette per non residenti.

Isabella Tulipano
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Buona sera volevo dei chiarimenti ,vorrei acquistare un'immobile affittato parzialmente come faccio poi a passare li la mia residenza? E possibile farlo o devo aspettare la fine del contratto dell inquilino?. Grazie

Carpentieri
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Buongiorno, se è un affitto parziale lei potrebbe occupare la parte libera della casa; rispetto alla residenza potreste rischiare di ritrovarvi all'interno dello stesso nucleo familiare.

Isabella Tulipano
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Buon giorno volevo un informazione; sto vendendo il mio appartamento come prima casa, nel momento in cui sarò riuscito a venderlo posso acquistarne un altro e risultare come prima casa (al mare per problemi fisici...ottenuto il riconoscimento di invalidità civile). Nel momento in cui risulterò residente nella località di mare...successivamente la potrò affittare nei periodi in cui non sarò li perchè ho il domicilio da mia moglie con residenza diversa di quella del mare...in caso contrario posso trasformare la mia prima casa in casa vacanze? grazie mille

andrea
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Gentile Andrea, se quando acquista non risulterà proprietario di altri beni può usufruire delle agevolazioni prima casa se però prende o ha la residenza in quel comune; se parliamo di affitto solo per brevi periodi può farlo senza spostare la residenza.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, vorrei chiedere se comprando un’abitazione come prima casa sia possibile fittarla anche ad una società. Grazie

Maria Rosaria
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Gentile Maria Rosaria, la casa può essere affittata anche ad una società; rimangono valide le agevolazioni sull'acquisto se ha già la residenza in quel comune, mentre come casa affittata non avrà l'esenzione imu.

Isabella Tulipano
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Salve, vista la sua competenza le chiedo un aiuto.
Ho una prima casa affittata con cedolare secca e regolare contratto, gli inquilini filippini hanno improvvisamente smesso di pagare l' affitto e si negano al telefono o non rispondono, quindi non ho idea di cosa sia successo e loro non hanno alcuna intenzione di trovare un accordo.
Essendo un gravissimo problema economico per me, poichè disoccupato, e trattandosi della mia prima ed unica casa (nonchè bene immobile), saprebbe gentilmente dirmi se posso godere di un iter più rapido rispetto quello tradizionale lunghissimo che mi vedrebbe costretto a finire in mezzo a una strada.
Grazie in anticipo e buona serata.

fred
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Buongiorno Fred, l'iter è quello dello sfratto in ogni caso, senza eccezione se parliamo di prima o seconda casa. Visto che loro non si fanno più sentire magari potrebbe riprovare a dirsi disponibile a chiudere la cosa qui, senza chiedere arretrati ma solo invitandoli a lasciare libero il bene.

Isabella Tulipano
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Buongiorno nuovamente, nel precedente messaggio ho dimenticato di rispondere al suo consiglio dicendo che: è impossibile contattarli poichè si negano in tutti i modi e non ho quindi modo di comunicare con loro, non ci sono arretrati oltre al mese in corso poichè la situazione è fresca di pochi giorni.

fred
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Innanzi tutto grazie per la risposta, ma anche se la casa dovesse essere abitata da me l' iter non è più rapido? Lo chiedo poichè quando parlai al commercialista mi disse che, essendo prima casa ed unico bene immobile, in caso fossi stato io a doverci andare a vivere si sarebbe addirittura potuto rescindere il contratto. Ma comunque in caso di morosità e mia necessità di abitarlo i tempi dello sfratto sarebbero stati molto più rapidi o comunque avrei avuto più garanzie. Solo che non sto trovando alcuna traccia di questa sua affermazione. Lei che ne pensa? davvero sono tutelato esattamente allo stesso modo di una persona abbiente e con lavoro che affitta una seconda o terza casa?

fred
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Buongiorno Fred, la questione è che lei ipoteticamente può entrare nella casa e dare per chiuso il precedente contratto; se è certo che loro non si faranno più vivi questo sarebbe senza dubbio l'iter più veloce; l'iter legale prevederebbe sempre che fosse un giudice a decretare lo sfratto che potrebbe essere anche breve se gli ex inquilini non si presenteranno.

Isabella Tulipano
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ok mille grazie per i suoi preziosissimi consigli e per il tempo dedicatomi, le auguro uno splendido 2020, buona giornata.

fred
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Buonasera,
Non sono proprietario di immobili in quanto risiedo in una casa che non è di mia proprietà, in un Comune diverso da quello in cui lavoro. Vorrei avere conferma che sarebbe possibile acquistare un appartamento, usufruendo delle agevolazioni prima casa, nel Comune in cui lavoro.
Inoltre, cosa che non riesco a capire con esattezza, vorrei sapere se potrei affittare tale appartamento anche senza variare la mia attuale residenza (agevolazione prima casa e affitto si reggerebbero solo sul fatto che l'immobile sarebbe situato nel Comune in cui svolgo la mia attività lavorativa).
Grazie
Claudio

Claudio
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Buongiorno Claudio, confermo che può acquistare, con agevolazioni, la sua prima casa, intesa come prima casa di proprietà avendo le relative agevolazioni e potendo fin da subito affittare tale bene; ovviamente non avrà diritto all'esenzione Imu prevista per prime case usate come diretta abitazione principale.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Isabella,
intanto grazie per la celere risposta, molto gentile. Mi permetto di sottoporle un altro paio di quesiti in merito.
Suppongo che potrei finanziare l’acquisto con un mutuo prima casa senza però poter detrarre i relativi oneri finanziari, corretto?
Nel caso in cui, decorsi i 5 anni dall’acquisto, l’Azienda per la quale lavoro si trasferisse in un altro Comune, le agevolazioni prima casa decadrebbero (a meno di un cambio di residenza nel comune dove è situato l’immobile entro i successivi 18 mesi)?
Grazie ancora,
Claudio

Claudio
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Gentile Claudio, il mutuo potrebbe essere prima casa ma senza detrazione, come sa già. Rispetto al mantenimento delle condizioni per 3/5 anni a seconda delle varie interpretazioni diciamo che nel suo caso valgono sicuramente dal momento in cui acquista; poi se ci dovesse essere un trasferimento dell'azienda dovrebbe valutare con l'agenzia delle entrate come regolarizzare la cosa.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Isabella,

intanto grazie per la celere risposta. Mi permetto di sottoporle solo un altro paio di quesiti in merito.
Nel caso finanziassi l'acquisto con debito, suppongo che potrei usufruire del mutuo prima casa senza però poter detrarre i relativi oneri finanziari in dichiarazione, corretto?
Un'ultimo dubbio riguarda l'ipotesi in cui, decorsi 5 anni dall'acquisto, l'azienda per la quale lavoro si trasferisse in un altro Comune. Le agevolazioni prima casa decadrebbero costringendomi a pagare le mancate imposte (a meno di un trasferimento della residenza nel Comune dell'immobile entro i successivi 18 mesi)?
Grazie ancora
Claudio

Claudio
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Buonasera,
nel 2010 ho acquistato un immobile come prima casa (e abitazione principale). Adesso sto valutando di andare a vivere in affitto in un altro comune e affitare casa mia. Succede qualcosa con el agevolazioni di prima casa oppure perdo solo quelle legate all'abitazione principale?

grazie

Eduardo
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Gentile Eduardo, cambierebbe solo la situazione Imu che a quel punto andrebbe calcolata come seconda casa.

Isabella Tulipano
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Gent.ma Isabella,

mi trovo nella stessa situazione di Eduardo e vorrei sapere se quando mi trasferisco in affitto in un altro comune devo lasciare la residenza presso la prima casa per non perdere l'agevolazione prima casa?

In questo specifico caso è possibile affitare la prima casa se io sono residente presso tale casa?

Grazie mille!
Mark

Mark
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Gentile Mark, per le agevolazioni sull'acquisto è sufficiente lasciare la residenza nel comune, non nella casa in sé; per mantenere agevolazione imu invece serve la residenza nella casa, ma deve risultare realmente sua abitazione principale; soprattutto la convivenza di due persone potrebbe generare la condivisione del nucleo familiare, con conseguenze ai fini fiscali.

Isabella Tulipano
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Gent.ma Isabella,

è corretto dire che Eduardo può mantenere le agevolazioni di prima casa solo se mantienene la residenza presso il comune dove si trova la sua prima casa?

A questo punto sia Eduardo che il nuovo potenziale inquilino avranno la residenza presso la prima casa di Eduardo? E' una situazione contestabile dall'agenzia delle entrate?

Lo chiedo perchè mi trovo nella stessa condizione! Grazie mille!

Mark
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Salve, io ho acquistato una casa locata usufruendo dell agevolazione prima casa, attualmente risiedo in un comune diverso da dove è ubicata la mia casa, il contratto di locazione che era in essere al momento del mio acquisto è scaduto. Adesso vorrei trasferire la mia residenza nell abitazione(entro i termini stabiliti 18 mesi dalla data di acquisto)e fare all' inquilino un nuovo contratto di affitto parziale.È possibile così facendo mantenere le agevolazioni di cui ho usufruito?

Brigida
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Gentile Brigida, per avere le agevolazioni sull'acquisto deve spostare la residenza in quel comune; con un contratto parziale all'inquilino rischiate di rientrare all'interno dello stesso nucleo familiare.

Isabella Tulipano
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