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Posso affittare un'abitazione per uso ufficio o un ufficio per uso abitazione, senza provvedere al cambio di destinazione d’uso?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 02, 2015
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Abbiamo più volte affrontato la questione rispondendo qua e là ai commenti dei nostri lettori che si sono trovati spesso, concretamente, in questa situazione. Molti uffici, infatti, presentano una struttura già adatta all'uso come abitazione, senza necessità di alcuna modifica strutturale. Così come ci sono abitazioni che potrebbero essere usate da professionisti per svolgere l'attività di medico o di ingegnere. Quindi se la pratica rende tali immobili intercambiabili, difatti, burocraticamente, è possibile utilizzare categorie catastali commerciali per scopi abitativi e/o viceversa?

Per rispondere a questo complesso "dilemma", abbiamo sviscerato l'argomento a più riprese per arrivare alla valutazione più corretta.
Di seguito il risultato: al di là della considerazione sulla praticità e la contingenza delle situazione, possiamo confermare che non si può (potrebbe) locare un'abitazione uso ufficio e che, nonostante si tratti di pratica diffusa, in realtà tale pratica non può essere considerata regolare.
In riferimento alla questione in oggetto, e cioè se si possa affittare per uso ufficio un immobile con destinazione catastale "abitativa" e, in generale, se sia ammissibile un contratto di locazione stipulato su un immobile per un uso diverso da quello proprio della categoria catastale di riferimento, occorre in primo luogo far presente che non è applicabile l'art. 19, comma 14, del DL 31 maggio 2010, n. 78 (che prevede l'allineamento tra destinazione d'uso e categoria catastale, a pena di nullità del contratto) per i seguenti motivi:
- la norma in oggetto fa riferimento ad "atti traslativi", laddove invece la locazione è un contratto privo di effetti traslativi;
- la norma in oggetto fa riferimento ai soli atti pubblici e scritture private autenticate tra vivi, non anche alle scritture private non autenticate, quali sono i contratti di locazione.
Di conseguenza non potrà applicarsi la sanzione della nullità, espressamente prevista dal comma 14.


Poiché non si può invocare il comma 14, ne discende che non si potrà neanche far riferimento alla circolare n. 2/2010 dell'Agenzia del Territorio, in quanto quest'ultima ha fornito chiarimenti interpretativi proprio in merito al comma 14, e non anche ad altre disposizioni.
Ciò nonostante, il mancato allineamento non andrà esente da conseguenze.
Infatti, è sicuramente applicabile il successivo comma 15 dell'art. 19, secondo cui "la richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni o proroghe anche tacite, deve contenere anche l'indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerato fatto rilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall'articolo 69 del decreto del presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131".
Si potrebbe obiettare che per "errata indicazione dei dati catastali" il Legislatore abbia inteso far riferimento al solo errore di trascrizione dei dati corretti nel contratto (cd. errore materiale), e non al mancato allineamento dei dati catastali all'uso contrattualmente pattuito; ma sarebbe altrettanto irragionevole e illogico sostenere che il Legislatore non abbia previsto alcuna sanzione nel caso, grave, in cui il proprietario in mala fede abbia utilizzato una categoria catastale per un uso diverso da quello consentito, sottraendosi così anche ai suoi obblighi fiscali (non a caso, diversi tributi locali sono calcolati in base alla diversa destinazione d'uso, ad es. IMU, TARI ecc.).


Ciò significa che:
• il proprietario rischia di incorrere nella sanzione di cui all'articolo 69 del DPR 131/1986, ovvero la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell'importo dell'imposta di registro dovuta in caso di mancata o errata/inesatta indicazione dei dati catastali nel contratto di locazione.

L'efficacia della norma in questione decorre dal 1° luglio 2010: ciò che occorre considerare non è la data di stipula del contratto ma è la data in cui esso viene presentato per la registrazione. La nuova norma concerne, inoltre, non solo la stipula di nuovi contratti, ma anche i contratti che hanno a oggetto la cessione, la risoluzione e la proroga di contratti di locazione e di affitto.
Tra l'altro, "per motivi di omogeneità e di razionalizzazione del sistema", l'Agenzia delle Entrate ha anche colto l'occasione per disporre in capo al contribuente adempimenti ulteriori rispetto a quelli imposti dal DL 78/2010: vale a dire che l'obbligo di indicazione dei dati di identificazione catastale degli immobili è stato disposto, oltre che per i contratti di locazione e di affitto, anche per i contratti di comodato.
A parte i profili sanzionatori, occorre anche segnalare che, qualora si conceda in affitto un immobile senza la previa segnalazione all'inquilino della categoria catastale, il proprietario potrebbe esporsi a contestazioni e addirittura alla risoluzione del contratto qualora l'inquilino dimostri che l'immobile, in base alla sua categoria catastale, risulti inidoneo all'uso pattuito.


In conclusione e in sintesi:
1. la destinazione a uso ufficio non è compatibile con un immobile abitativo;
2. ciò comporta che debba essere effettuata una variazione catastale;
3. qualora si stipuli un contratto prima dell'effettuazione della variazione (che comunque andrebbe effettuata quanto prima), è opportuno inserire una clausola in cui l'inquilino accetti la situazione di fatto esistente (in modo da evitare la risoluzione del contratto); impegnandosi in ogni caso a procedere quanto prima alla richiesta di variazione catastale;
4. qualora non si proceda in questa direzione, il Comune potrebbe, semplicemente incrociando il dato del contratto uso ufficio registrato con la categoria catastale abitativa (o ricevendo una segnalazione in tal senso da parte dell'Agenzia delle Entrate, ora accorpata con l'Agenzia del Territorio), rilevare un pagamento della TARI in difetto e in ogni caso richiedere la variazione catastale;
5. ugualmente, in caso di contestazione dell'omissione/errore, ci si esporrebbe ad una sanzione amministrativa che va dal 120% al 240% dell'importo dell'imposta di registro dovuta.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (117)

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Buonasera, un'agenzia immobiliare mi ha proposto di affittare quella che a tutti gli effetti è un'abitazione, ma che è registrata ad uso ufficio.
Sto cercando una casa quindi dovrei viverci. Prima di firmare qualsiasi contratto vorrei capire se la cosa è possibile e a quali conseguenze potremmo avere come inquilini.

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Gentile Francesca, il proprietario dovrebbe essere disponibile a fare un cambio di destinazione d'uso; altrimenti rischia di non vedersi riconoscere un'eventuale residenza.

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Buongiorno, desidero sapere se, all'interno di un appartamento accatastato come abitazione di tipo civile e concesso in locazione a terzi (per il medesimo uso), il proprietario possa stabilire la sede legale di diverse imprese, riconducibili a lui stesso e ad altri soggetti. Sarebbero molto graditi i riferimenti normativi che consento, ovvero negano la circostanza in argomento. Grazie

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Gentile Mario, un immobile concesso in affitto deve risultare poi a disposizione di chi lo ha in affitto; non riesco a fornirle dei dati normativi specifici; potrebbe cercare delle sentenze ad esempio. Intanto le riporto che anche ai fini fiscali, motivo per cui immagino ci sia questa esigenza di indicare la sede legale, la società è tenuta a indicare i dati catastali relativi all'abitazione che è utilizzata per lo svolgimento dell'attività, indicando la lettera « D» (detenzione dell'immobile) nel quadro I del modello AA7/8. Non essendoci detenzione qui si dichiarerebbe qualcosa di falso.

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Buongiorno, vorrei prendere in affitto una abitazione ma per farne uno studio senza però fare nessun stravolgimento strutturale. In questo caso il locatore che cosa andrebbe in contro. A quali spese aggiuntive dovrebbe adempiere? Potrebbe pagare più tasse? Grazie per sua risposta

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Gentile Valerio, non è possibile usare un'abitazione solo come studio; potrebbe al più affittare la casa ad uso prevalente abitativo e destinare una sola stanza ad ufficio.

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Buongiorno
Abbiamo un appartamento accatastato come ufficio.
È possibile cederlo in affitto promiscuo studio+abitazione ad un professionista che lo destinerà a residenza e sede della propria attività?
Grazie e cordiali saluti
Paolo

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Buongiorno Paolo, questa soluzione non sarebbe possibile senza prima pensare ad un cambio di destinazione d'uso; al momento potreste affittarlo come uso promiscuo ma in prevalenza ufficio e certamente non si può prendere la residenza.

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Ho un locale di 360 mq, categoria catastale C3 che sta per essere concesso in affitto ad associazione sportiva senza scopo di lucro . Posso usufruire di cedolare secca secondo dettami dell'ultima finanziaria?

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Buongiorno Vito, non essendo un negozio, categoria c/1, non potrà optare per la cedolare secca.

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Salve se io avessi intenzione di portare avanti un'attività sui mercati finanziari posso affitare un locale e dare vita ad una societa di consulenza finanziaria e dovendo analizzare molte volte grafici in tarda notte sarei piu volte costretto a passare la notte e quindi dormire e fare colazione praticamente al 95% è ufficio con computer e tutti i gadgets necessari ,ma al 5% oltre quella esigenza ci dovrei passare la totalità del mio tempo per le analisi,registrazioni etc...e quindi è un po a tempo pieno,escluso il tempo per mangiare fuori,tempo libero etc...si può fare finchè la mia attività mi permette di locarmi ad immobili migliori?

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Buongiorno, diciamo che se parliamo di sedi di attività si tratta comunque di immobili ad uso diverso dall'abitativo in cui, per intenderci, non le verrebbe riconosciuta una residenza abitativa. Se poi di fatto per sue ragioni e necessità vi trascorrerà buona parte del suo tempo questa non è una questione che incide sul contratto di affitto, in cui chiaramente non si fa riferimento al tempo che dedicherà alla sua attività.-

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Buongiorno, Ho intensione di prendere un ufficio catastato C/3 per svolgere la attivita di affitto a breve periodo, è possibile fare questo? e nel caso anche fare la mia residenza nel stesso immobile.
Grazie.

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Gentile rodrigo, per gli affitti brevi è necessario che l'immobile abbia destinazione abitativa; quindi deve prima verificare se è possibile un cambio di destinazione d'uso.

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Buonasera, ho ereditato un appartamento in cui ho intenzione di ricavare due bilocali di circa 40 metri quadri, ognuno col proprio ingresso. È possibile affittarli singolarmente come porzioni di casa? Per affitti intendo solo contratti transitori.
Grazie

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Buongiorno Letizia, è possibile affittare porzione d'immobile, specificando la parte concessa ad uno ed all'altro; è importante anche scegliere lo stesso regime fiscale su entrambi i contratti. Potrebbe anche valutare, con un tecnico, la possibilità di distinguere gli appartamenti come due distinte unità immobiliari.

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Buongiorno dott.ssa, vorrei organizzare dei corsi di attivita' manuali in un fondo commerciale, (non adibito alla vendita) Cosa devo controllare per sapere se posso farli? Quali caratteristiche devono avere i locali? Grazie

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Buongiorno Giancarla, deve verificare la normativa comunale in materia, magari rivolgendosi all'ufficio tecnico del comune che segnalerà le caratteristiche tecniche dei locali e le varie autorità a cui dovrà chiedere i permessi.

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Ho deciso di affittare, due stanze della mia abitazione principale ad un mio amico che, vorrebbe utilizzarle come studio legale.
Ho letto che non vi è nessuna norma che regolamenti la locazione parziale del proprio immobile.
Vorrei sapere se è possibile fare un contratto di locazione parziale per uso studio legale.
grazie.
Giovanna Guastella

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Buongiorno Giovanna, diciamo che potrebbe fare un contratto di uso parziale se l'uso rimane abitativo, oppure un contratto parziale di un ufficio; potrebbe fare un uso prevalente abitativo e per una porzione studio se affittasse l'intero bene; ma nel modo che lei suggerisce non sarebbe possibile farlo.

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