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Posso affittare un'abitazione per uso ufficio o un ufficio per uso abitazione, senza provvedere al cambio di destinazione d’uso?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 02, 2015
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Abbiamo più volte affrontato la questione rispondendo qua e là ai commenti dei nostri lettori che si sono trovati spesso, concretamente, in questa situazione. Molti uffici, infatti, presentano una struttura già adatta all'uso come abitazione, senza necessità di alcuna modifica strutturale. Così come ci sono abitazioni che potrebbero essere usate da professionisti per svolgere l'attività di medico o di ingegnere. Quindi se la pratica rende tali immobili intercambiabili, difatti, burocraticamente, è possibile utilizzare categorie catastali commerciali per scopi abitativi e/o viceversa?

Per rispondere a questo complesso "dilemma", abbiamo sviscerato l'argomento a più riprese per arrivare alla valutazione più corretta.
Di seguito il risultato: al di là della considerazione sulla praticità e la contingenza delle situazione, possiamo confermare che non si può (potrebbe) locare un'abitazione uso ufficio e che, nonostante si tratti di pratica diffusa, in realtà tale pratica non può essere considerata regolare.
In riferimento alla questione in oggetto, e cioè se si possa affittare per uso ufficio un immobile con destinazione catastale "abitativa" e, in generale, se sia ammissibile un contratto di locazione stipulato su un immobile per un uso diverso da quello proprio della categoria catastale di riferimento, occorre in primo luogo far presente che non è applicabile l'art. 19, comma 14, del DL 31 maggio 2010, n. 78 (che prevede l'allineamento tra destinazione d'uso e categoria catastale, a pena di nullità del contratto) per i seguenti motivi:
- la norma in oggetto fa riferimento ad "atti traslativi", laddove invece la locazione è un contratto privo di effetti traslativi;
- la norma in oggetto fa riferimento ai soli atti pubblici e scritture private autenticate tra vivi, non anche alle scritture private non autenticate, quali sono i contratti di locazione.
Di conseguenza non potrà applicarsi la sanzione della nullità, espressamente prevista dal comma 14.


Poiché non si può invocare il comma 14, ne discende che non si potrà neanche far riferimento alla circolare n. 2/2010 dell'Agenzia del Territorio, in quanto quest'ultima ha fornito chiarimenti interpretativi proprio in merito al comma 14, e non anche ad altre disposizioni.
Ciò nonostante, il mancato allineamento non andrà esente da conseguenze.
Infatti, è sicuramente applicabile il successivo comma 15 dell'art. 19, secondo cui "la richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni o proroghe anche tacite, deve contenere anche l'indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerato fatto rilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall'articolo 69 del decreto del presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131".
Si potrebbe obiettare che per "errata indicazione dei dati catastali" il Legislatore abbia inteso far riferimento al solo errore di trascrizione dei dati corretti nel contratto (cd. errore materiale), e non al mancato allineamento dei dati catastali all'uso contrattualmente pattuito; ma sarebbe altrettanto irragionevole e illogico sostenere che il Legislatore non abbia previsto alcuna sanzione nel caso, grave, in cui il proprietario in mala fede abbia utilizzato una categoria catastale per un uso diverso da quello consentito, sottraendosi così anche ai suoi obblighi fiscali (non a caso, diversi tributi locali sono calcolati in base alla diversa destinazione d'uso, ad es. IMU, TARI ecc.).


Ciò significa che:
• il proprietario rischia di incorrere nella sanzione di cui all'articolo 69 del DPR 131/1986, ovvero la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell'importo dell'imposta di registro dovuta in caso di mancata o errata/inesatta indicazione dei dati catastali nel contratto di locazione.

L'efficacia della norma in questione decorre dal 1° luglio 2010: ciò che occorre considerare non è la data di stipula del contratto ma è la data in cui esso viene presentato per la registrazione. La nuova norma concerne, inoltre, non solo la stipula di nuovi contratti, ma anche i contratti che hanno a oggetto la cessione, la risoluzione e la proroga di contratti di locazione e di affitto.
Tra l'altro, "per motivi di omogeneità e di razionalizzazione del sistema", l'Agenzia delle Entrate ha anche colto l'occasione per disporre in capo al contribuente adempimenti ulteriori rispetto a quelli imposti dal DL 78/2010: vale a dire che l'obbligo di indicazione dei dati di identificazione catastale degli immobili è stato disposto, oltre che per i contratti di locazione e di affitto, anche per i contratti di comodato.
A parte i profili sanzionatori, occorre anche segnalare che, qualora si conceda in affitto un immobile senza la previa segnalazione all'inquilino della categoria catastale, il proprietario potrebbe esporsi a contestazioni e addirittura alla risoluzione del contratto qualora l'inquilino dimostri che l'immobile, in base alla sua categoria catastale, risulti inidoneo all'uso pattuito.


In conclusione e in sintesi:
1. la destinazione a uso ufficio non è compatibile con un immobile abitativo;
2. ciò comporta che debba essere effettuata una variazione catastale;
3. qualora si stipuli un contratto prima dell'effettuazione della variazione (che comunque andrebbe effettuata quanto prima), è opportuno inserire una clausola in cui l'inquilino accetti la situazione di fatto esistente (in modo da evitare la risoluzione del contratto); impegnandosi in ogni caso a procedere quanto prima alla richiesta di variazione catastale;
4. qualora non si proceda in questa direzione, il Comune potrebbe, semplicemente incrociando il dato del contratto uso ufficio registrato con la categoria catastale abitativa (o ricevendo una segnalazione in tal senso da parte dell'Agenzia delle Entrate, ora accorpata con l'Agenzia del Territorio), rilevare un pagamento della TARI in difetto e in ogni caso richiedere la variazione catastale;
5. ugualmente, in caso di contestazione dell'omissione/errore, ci si esporrebbe ad una sanzione amministrativa che va dal 120% al 240% dell'importo dell'imposta di registro dovuta.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Gabriele Piscicelli

    Buon giorno, ho un quesito, ho appena ereditato un immobile nel centro di Roma, accatastato uso ufficio, affittato uso ufficio con 6+6, mancano 4 anni per la fine del contratto. Il palazzo era nato come abitazione ed il geometra dice che e' possibile cambiare la destinazione d'uso facendola tornare quella che era in passato, cioe' abitazione. Il locatore, che subaffitta uffici come delineato e permesso da contratto di locazione, mi propone di cambiare la destinazione d'uso, da commerciale ad abitazione, io pagherei meno di IMU ecc, lui avrebbe il vantaggio di ottenere un nuovo 4+4, cioe' guadagnerebbe 4 anni di usufrutto. Immagino che lo subaffitterebbe come abitazione pretendendo nella clausola questa mio permesso. Ma e' possibile tecnicamente fare questo? Cioe' il cambio destinazione d'uso mentre e' in atto l'affitto come ufficio? O bisogna prima recidere il contratto 6+6 e il locatore mandare via i subaffittuari per iniziare le pratiche? La ringrazio in anticipo per la risposta, Gabriele Piscicelli

  • Gentile Gabriele, se il contratto in essere è di uso ufficio affittato ad una persona che lo utilizza per tale finalità, ora lei non può variare tale destinazione; potrà farlo solo a conclusione del contratto o solo se la persona intestataria del contratto fosse a sua volta interessata a cambiare la destinazione.

  • Floriana

    Gent.le Isabella,
    Ho comprato come 1casa,un immobile in asta catA10 locata ad uso abitativo (nel contratto in essere sono inseriti i dati catastali ma non la categoria A10,l’APE non registrata al CEFA e non c'è clausola di recessione anticipata per il locatore) 6+6 e mancano circa 5 anni alla fine dei 12anni.
    Farò cambio dest uso a cat A3 e dovrò sanare entro 120gg piccole difformità, ma vorrei sapere se c’è un modo per risolvere il contratto in essere che tra l’altro è ad un prezzo irrisorio e senza cedolare secca ma soprattutto vorrei andarci a vivere al più presto
    Grazie
    Floriana

  • Buonasera Floriana, da quanto scrive il contratto risulta in realtà un contratto per ufficio, come sarebbe coerente e possibile per quella tipologia di immobile; quindi se c'è un uso del bene difforme da quello scritto in contratto potrebbe usare questa come motivazione per chiedere la risoluzione del contratto; oppure dovrà procedere comunque al cambio di destinazione d'uso, adeguando il contratto ad un 4 + 4 ma rispettandone la durata se l'inquilino non vuole venirle incontro.

  • Sara

    Non mi è chiaro se è possibile comprare un ufficio A10 come professionista, stabilirci il domicilio e destinarlo ad uso promiscuo senza cambio di destinazione d'uso
    Grazie

  • Buongiorno Sara, in ufficio può metterci la sede legale dell'attività e usarne una minima parte come abitazione, se l'uso prevalente deve essere abitativo allora deve chiedere un cambio di destinazione d'uso.

  • Anna

    Buongiorno,
    Posso usare la parte del garage come magazzino senza cambio di destinazione d'uso? Nel piano urbanistico non è prevista la possibilità di cambiare la destinazione d'uso nella zona.

  • Gentile Anna, diciamo che può considerare il garage come deposito, non ci deve essere certo l'accesso del pubblico.

  • Canio

    Buonasera. Posso affittare una porzione dell'immobile dove risiedo e sono proprietario (1 VANO) ad una SRL dove sono socio amministratore? la sede della società è nello stesso immobile. grazie.

  • Gentile, potrebbe concedere una porzione dell'immobile ma parlando di un immobile abitativo l'utilizzo dovrebbe essere abitativo e non come ufficio.

  • Diego

    Buongiorno Isabella, io ho un locale ad uso ufficio. Posso affittarlo su siti tipo Airbnb per periodi brevi?
    Grazie

  • Gentile Diego, per affitti vacanze l'immobile deve essere accatastato come abitativo.

  • Josefina

    Salve Isabella, il mese scorso ho stipulato un contratto di affitto (4+4) per uso abitativo. Tramite una persona a cui ho fatto visionare il medesimo, in quanto sono totalmente a digiuno della materia, ho scoperto che l'immobile è destinato ad uso Ufficio A10. Non ho firmato nessuna integrazione al contratto. Il proprietario si è dimostrato subito arrogante nei miei confronti e addirittura il primo mese mi ha chiesto se potevo pagare l'affitto prima. Cosa mi puoi suggerire? Pendo dalle tue labbra e dalla tua esperienza. Grazie in anticipo per la risposta

  • Gentile Josefina, se non c'è un cambio di destinazione d'uso un immobile accatastato come ufficio non può essere affittato come abitativo; per cui potrebbe non vedersi riconoscere la residenza. Quindi può chiedere al proprietario di verificare la situazione catastale dell'immobile.

  • LUCIANO

    E' possibile affittare un'appartamento ad uso abitativo ad una famiglia che lo usa anche come laboratorio artigianale
    intestandoci anche la sede dell'azienda? Grazie

  • Gentile Luciano, può affittare l'immobile ad uso abitativo se tale è la categoria catastale dell'immobile; quindi se fosse invece un immobile artigianale potrebbe concederne una porzione ad uso abitativo, ma non prenderci la residenza.

  • Martinelli Alberto

    Ho un negozio è possibile affitare ad una agenzia di viaggio senza fare il cambio di destinazione d'uso?
    Grazie

  • Buongiorno Alberto, di solito le agenzie di viaggio possono essere aperte all'interno di un negozio, quindi il cambio di destinazione d'uso non è necessario.

  • Salvatore

    Sono titolare di concessione per l occupazione di suolo pubblico dove ho costruito un bar..pago per cui un affitto annuale al comune.ora risulta che questo bar nn è mai stato accatastato nonostante abbia 30 anni.secondo voi è giusto continuare a pagare il canone di occupazione di suolo pubblico se al catasto risulta relitto stradale?

  • Gentile Salvatore, può sollevare al questione al comune e capire se ci sono pratiche in corso o la volontà di correggere l'accatastamento; in ogni caso non può esimersi dal pagare il canone per tale motivazione.

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