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Posso affittare un'abitazione per uso ufficio o un ufficio per uso abitazione, senza provvedere al cambio di destinazione d’uso?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 02, 2015
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Abbiamo più volte affrontato la questione rispondendo qua e là ai commenti dei nostri lettori che si sono trovati spesso, concretamente, in questa situazione. Molti uffici, infatti, presentano una struttura già adatta all'uso come abitazione, senza necessità di alcuna modifica strutturale. Così come ci sono abitazioni che potrebbero essere usate da professionisti per svolgere l'attività di medico o di ingegnere. Quindi se la pratica rende tali immobili intercambiabili, difatti, burocraticamente, è possibile utilizzare categorie catastali commerciali per scopi abitativi e/o viceversa?

Per rispondere a questo complesso "dilemma", abbiamo sviscerato l'argomento a più riprese per arrivare alla valutazione più corretta.
Di seguito il risultato: al di là della considerazione sulla praticità e la contingenza delle situazione, possiamo confermare che non si può (potrebbe) locare un'abitazione uso ufficio e che, nonostante si tratti di pratica diffusa, in realtà tale pratica non può essere considerata regolare.
In riferimento alla questione in oggetto, e cioè se si possa affittare per uso ufficio un immobile con destinazione catastale "abitativa" e, in generale, se sia ammissibile un contratto di locazione stipulato su un immobile per un uso diverso da quello proprio della categoria catastale di riferimento, occorre in primo luogo far presente che non è applicabile l'art. 19, comma 14, del DL 31 maggio 2010, n. 78 (che prevede l'allineamento tra destinazione d'uso e categoria catastale, a pena di nullità del contratto) per i seguenti motivi:
- la norma in oggetto fa riferimento ad "atti traslativi", laddove invece la locazione è un contratto privo di effetti traslativi;
- la norma in oggetto fa riferimento ai soli atti pubblici e scritture private autenticate tra vivi, non anche alle scritture private non autenticate, quali sono i contratti di locazione.
Di conseguenza non potrà applicarsi la sanzione della nullità, espressamente prevista dal comma 14.


Poiché non si può invocare il comma 14, ne discende che non si potrà neanche far riferimento alla circolare n. 2/2010 dell'Agenzia del Territorio, in quanto quest'ultima ha fornito chiarimenti interpretativi proprio in merito al comma 14, e non anche ad altre disposizioni.
Ciò nonostante, il mancato allineamento non andrà esente da conseguenze.
Infatti, è sicuramente applicabile il successivo comma 15 dell'art. 19, secondo cui "la richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni o proroghe anche tacite, deve contenere anche l'indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerato fatto rilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall'articolo 69 del decreto del presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131".
Si potrebbe obiettare che per "errata indicazione dei dati catastali" il Legislatore abbia inteso far riferimento al solo errore di trascrizione dei dati corretti nel contratto (cd. errore materiale), e non al mancato allineamento dei dati catastali all'uso contrattualmente pattuito; ma sarebbe altrettanto irragionevole e illogico sostenere che il Legislatore non abbia previsto alcuna sanzione nel caso, grave, in cui il proprietario in mala fede abbia utilizzato una categoria catastale per un uso diverso da quello consentito, sottraendosi così anche ai suoi obblighi fiscali (non a caso, diversi tributi locali sono calcolati in base alla diversa destinazione d'uso, ad es. IMU, TARI ecc.).


Ciò significa che:
• il proprietario rischia di incorrere nella sanzione di cui all'articolo 69 del DPR 131/1986, ovvero la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell'importo dell'imposta di registro dovuta in caso di mancata o errata/inesatta indicazione dei dati catastali nel contratto di locazione.

L'efficacia della norma in questione decorre dal 1° luglio 2010: ciò che occorre considerare non è la data di stipula del contratto ma è la data in cui esso viene presentato per la registrazione. La nuova norma concerne, inoltre, non solo la stipula di nuovi contratti, ma anche i contratti che hanno a oggetto la cessione, la risoluzione e la proroga di contratti di locazione e di affitto.
Tra l'altro, "per motivi di omogeneità e di razionalizzazione del sistema", l'Agenzia delle Entrate ha anche colto l'occasione per disporre in capo al contribuente adempimenti ulteriori rispetto a quelli imposti dal DL 78/2010: vale a dire che l'obbligo di indicazione dei dati di identificazione catastale degli immobili è stato disposto, oltre che per i contratti di locazione e di affitto, anche per i contratti di comodato.
A parte i profili sanzionatori, occorre anche segnalare che, qualora si conceda in affitto un immobile senza la previa segnalazione all'inquilino della categoria catastale, il proprietario potrebbe esporsi a contestazioni e addirittura alla risoluzione del contratto qualora l'inquilino dimostri che l'immobile, in base alla sua categoria catastale, risulti inidoneo all'uso pattuito.


In conclusione e in sintesi:
1. la destinazione a uso ufficio non è compatibile con un immobile abitativo;
2. ciò comporta che debba essere effettuata una variazione catastale;
3. qualora si stipuli un contratto prima dell'effettuazione della variazione (che comunque andrebbe effettuata quanto prima), è opportuno inserire una clausola in cui l'inquilino accetti la situazione di fatto esistente (in modo da evitare la risoluzione del contratto); impegnandosi in ogni caso a procedere quanto prima alla richiesta di variazione catastale;
4. qualora non si proceda in questa direzione, il Comune potrebbe, semplicemente incrociando il dato del contratto uso ufficio registrato con la categoria catastale abitativa (o ricevendo una segnalazione in tal senso da parte dell'Agenzia delle Entrate, ora accorpata con l'Agenzia del Territorio), rilevare un pagamento della TARI in difetto e in ogni caso richiedere la variazione catastale;
5. ugualmente, in caso di contestazione dell'omissione/errore, ci si esporrebbe ad una sanzione amministrativa che va dal 120% al 240% dell'importo dell'imposta di registro dovuta.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (105)

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Buongiorno, Ho intensione di prendere un ufficio catastato C/3 per svolgere la attivita di affitto a breve periodo, è possibile fare questo? e nel caso anche fare la mia residenza nel stesso immobile.
Grazie.

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Gentile rodrigo, per gli affitti brevi è necessario che l'immobile abbia destinazione abitativa; quindi deve prima verificare se è possibile un cambio di destinazione d'uso.

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Buonasera, ho ereditato un appartamento in cui ho intenzione di ricavare due bilocali di circa 40 metri quadri, ognuno col proprio ingresso. È possibile affittarli singolarmente come porzioni di casa? Per affitti intendo solo contratti transitori.
Grazie

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Buongiorno Letizia, è possibile affittare porzione d'immobile, specificando la parte concessa ad uno ed all'altro; è importante anche scegliere lo stesso regime fiscale su entrambi i contratti. Potrebbe anche valutare, con un tecnico, la possibilità di distinguere gli appartamenti come due distinte unità immobiliari.

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Buongiorno dott.ssa, vorrei organizzare dei corsi di attivita' manuali in un fondo commerciale, (non adibito alla vendita) Cosa devo controllare per sapere se posso farli? Quali caratteristiche devono avere i locali? Grazie

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Buongiorno Giancarla, deve verificare la normativa comunale in materia, magari rivolgendosi all'ufficio tecnico del comune che segnalerà le caratteristiche tecniche dei locali e le varie autorità a cui dovrà chiedere i permessi.

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Ho deciso di affittare, due stanze della mia abitazione principale ad un mio amico che, vorrebbe utilizzarle come studio legale.
Ho letto che non vi è nessuna norma che regolamenti la locazione parziale del proprio immobile.
Vorrei sapere se è possibile fare un contratto di locazione parziale per uso studio legale.
grazie.
Giovanna Guastella

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Buongiorno Giovanna, diciamo che potrebbe fare un contratto di uso parziale se l'uso rimane abitativo, oppure un contratto parziale di un ufficio; potrebbe fare un uso prevalente abitativo e per una porzione studio se affittasse l'intero bene; ma nel modo che lei suggerisce non sarebbe possibile farlo.

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Buongiorno dott. Tulipano,
sto valutando l'acquisto di un immobile accatastato A/10. Vorrei di fatto utilizzarlo per locazioni brevi, come di fatto è già adibito. Vorrei sapere quali sono i rischi. Di fatto in contratti non verranno stipulati, dal momento che si tratta di locazioni sempre inferiori ai 30 giorni, quindi non essendo nemmeno soggetto a registrazione, tale contratto (di fatto non stipulato) non potrebbe essere nullo. A quali sanzioni potrei andare incontro?
Avrei pensato di utilizzare la formula di "noleggio di spazio attrezzato", e dichiarare il reddito nei redditi diversi. Può essere a suo avviso una strada percorribile?
Grazie mille per al sua cortese attenzione e la saluto cordialmente.

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Buongiorno Lara, il rischio è legato al fatto che non vi è corrispondenza tra categoria catastale ed utilizzo e quindi in caso di segnalazione la sanzione riguarda un abuso edilizio. Non potrebbe valutare un cambio di destinazione d'uso? In questo modo sui redditi percepiti potrebbe applicare la cedolare secca e pagare in ogni caso imposte più basse su un immobile abitativo rispetto ad un ufficio.

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salve dott. Tulipano io ho un immobile accatastato come c1 come locale multifunzionale mi è impossibilità di fare il cambio di destinazione di uso ad A1 il locale ha 6 locali comunicanti predisposti ( bagno , divano letto , mini cucina) per essere utilizzati per abitazioni estive occasionali , se SI è possibile darli in affitto a privati con semplice ricevuta? se NO cè una forma per darli in affitto per brevi periodi rimanendo nella legalità o rischiando poco?

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Gentile Giuseppe, se l'immobile non è abitativo non può usarlo per tale scopo neanche per brevi affitti; potrebbe pensare ad affitti temporanei ad uso commerciale.

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Buongiorno dott. Tulipano, sono fisioterapista e i miei hanno un immobile A3. Vorrei andarci a vivere e possibilmente utilizzare una stanza per esercitare la mia professione.
Posso farlo? Posso fare un cambio di destinazione d'uso temporaneo?
In caso negativo, in quali sanzioni potrei rischiare di incappare?
Grazie

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Gentile Dario, usandola prevalentemente come abitazione principale il cambio di destinazione non è necessario; deve solo verificare se è possibile svolgere l'attività all'interno di tale camera o se sono necessari particolari permessi.

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Buon giorno, ho un quesito, ho appena ereditato un immobile nel centro di Roma, accatastato uso ufficio, affittato uso ufficio con 6+6, mancano 4 anni per la fine del contratto. Il palazzo era nato come abitazione ed il geometra dice che e' possibile cambiare la destinazione d'uso facendola tornare quella che era in passato, cioe' abitazione. Il locatore, che subaffitta uffici come delineato e permesso da contratto di locazione, mi propone di cambiare la destinazione d'uso, da commerciale ad abitazione, io pagherei meno di IMU ecc, lui avrebbe il vantaggio di ottenere un nuovo 4+4, cioe' guadagnerebbe 4 anni di usufrutto. Immagino che lo subaffitterebbe come abitazione pretendendo nella clausola questa mio permesso. Ma e' possibile tecnicamente fare questo? Cioe' il cambio destinazione d'uso mentre e' in atto l'affitto come ufficio? O bisogna prima recidere il contratto 6+6 e il locatore mandare via i subaffittuari per iniziare le pratiche? La ringrazio in anticipo per la risposta, Gabriele Piscicelli

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Gentile Gabriele, se il contratto in essere è di uso ufficio affittato ad una persona che lo utilizza per tale finalità, ora lei non può variare tale destinazione; potrà farlo solo a conclusione del contratto o solo se la persona intestataria del contratto fosse a sua volta interessata a cambiare la destinazione.

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Gent.le Isabella,
Ho comprato come 1casa,un immobile in asta catA10 locata ad uso abitativo (nel contratto in essere sono inseriti i dati catastali ma non la categoria A10,l’APE non registrata al CEFA e non c'è clausola di recessione anticipata per il locatore) 6+6 e mancano circa 5 anni alla fine dei 12anni.
Farò cambio dest uso a cat A3 e dovrò sanare entro 120gg piccole difformità, ma vorrei sapere se c’è un modo per risolvere il contratto in essere che tra l’altro è ad un prezzo irrisorio e senza cedolare secca ma soprattutto vorrei andarci a vivere al più presto
Grazie
Floriana

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Buonasera Floriana, da quanto scrive il contratto risulta in realtà un contratto per ufficio, come sarebbe coerente e possibile per quella tipologia di immobile; quindi se c'è un uso del bene difforme da quello scritto in contratto potrebbe usare questa come motivazione per chiedere la risoluzione del contratto; oppure dovrà procedere comunque al cambio di destinazione d'uso, adeguando il contratto ad un 4 + 4 ma rispettandone la durata se l'inquilino non vuole venirle incontro.

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Non mi è chiaro se è possibile comprare un ufficio A10 come professionista, stabilirci il domicilio e destinarlo ad uso promiscuo senza cambio di destinazione d'uso
Grazie

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Buongiorno Sara, in ufficio può metterci la sede legale dell'attività e usarne una minima parte come abitazione, se l'uso prevalente deve essere abitativo allora deve chiedere un cambio di destinazione d'uso.

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