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Prelazione di vendita su un immobile affittato

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 22, 2012
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Prima di poter vendere il mio appartamento affittato da anni alla stessa famiglia, devo dare prelazione all'inquilino?

 

Sono proprietario di un piccolo appartamento in centro a Vasto che ho affittato, con regolare contratto di anni 4 + 4, dal 200lla stessa famiglia che lo usa come propria residenza. Ora avrei bisogno di vendere questo appartamento, dato che necessito di un po' di liquidità per altri investimenti. Devo riconoscere all'inquilino il diritto di prelazione prima di poterlo mettere in vendita?
Riccardo

 

Caro Riccardo,
se nel contratto non è pattuito nulla di particolare e specifico in merito., posso rassicurarla subito specificando che per i contratti di locazioni abitative l'inquilino non ha diritto di prelazione in caso di vendita, se non nel caso di disdetta alla prima scadenza.
Infatti, la prelazione per l'inquilino è stata introdotta dalla legge di riforma delle locazioni abitative (articolo 3, comma 1, lettera g), legge 431/98) nel caso si verifichi la seguente condizione: il proprietario dà disdetta al contratto alla prima scadenza (primi quattro anni nel suo caso), non avendo a disposizione altro immobile. Utilizzando , quindi, come motivazione di disdetta una delle sette possibili previste dalla legge, tra le quali c'è, appunto, alla lettera g) "quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392".
Pertanto nel suo caso, non essendoci le condizioni premesse, può tranquillamente mettere in vendita il suo appartamento, magari informando l'inquilino, per cortesia e non per legge!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (54)

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Buongiorno ho un contratto con cedolare secca di 4+4 rinnovato all'anno scorso compreso di garage. Il proprietario mi ha detto a voce che lo vende può pretendere il prezzo da me come se fosse libero e vendere il garage a parte. Grazie

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Gentile Ornella, se lei ha anche il garage (è specificato nel contratto?) il proprietario potrebbe anche venderlo ma il garage rimarrebbe di suo utilizzo, senza modifica al contratto.

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Buonasera il 30 giugno lascerò l appartamento che ho in affitto prima della scadenza ho già parlato con il proprietario vorrei sapere cosa devo fare per l agenzia dell' entrate ho capito che devo pagare una tassa di 67 euro da consegnare all ufficio dove ho registrato il contratto e poi devo compilare qualche altro modulo? Inoltre posso fare tutto io oppure deve essere presente il proprietario quando vado a chiudere il contratto?grazie

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Gentile Fabio, deve registrare la risoluzione anticipata del contratto con modello Rli; i 67 euro vanno pagati se il proprietario non è in regime di cedolare secca. Può farlo anche lei direttamente.

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Mi scusi ho un altra domanda il modello rli lo compilo direttamente in ufficio?e poi se il contratto lo chiudo per il 30 giugno posso già pagare la tassa anche a maggio?

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salve, sono in affitto con un contratto 1+1, la mia proprietaria di casa ha venduto l'appartamento e minaccia che la nuova proprietaria verrà a vivere in casa con noi attuali inquilini. Inoltre, sta smontando i mobili ...lo può fare? perchè io dovrei vivere con una sconosciuta e pagarle l'affitto?

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Gentile Marika, la proprietà nuova dovrebbe rispettare almeno il termine dei due anni, anche se 1 +1 non è un contratto regolare; in ogni caso finchè è in casa non possono smontare i mobili.

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salve.ho preso in affitto un appartamento 3 anni fa,con contratto cedolare secca 4+4.l'anno scorso....dopo appena 2 anni di contratto il proprietario ha deciso di vendere . mi ha mandato una disdetta iN qui specifica che.non intende rinnovare il contratto di affitto alla scadenza dei primi 4 anni per mottivo di vendita.infatti....3 mesi fa mi sono trovato al ingresso nel cortile un cartello con l'appartamento dove abito messo in vendita .io ho gia fatto la mia proposta di acquisto al proprietario ma non ha accetatto.tengo a precisare che il proprietario abita al piano sopra di me,avendo come abitazione principale quel appartamento.ha gia cominciato a comportarsi male con me e la mia famiglia ,dicendoci ogni volta che ci incontra che dobbiamo lasciare la casa....ha gia portato dei potenziali clienti visto che ho dato la mia disponibilita a visitare la casa....ma comincia essagerare. ora....ho letto un po in giro delle cose che vorrei chiarire se possibile. il proprietario.....avvendo gia un abitazione pricipale aparte lappartamento che ha affittato a me,i suoi figli hannno appartamenti residenziali di proprieta.....puo vendere appartamento alla scadenza dei primi 4 anni di contratto o no? puo obbligarmi uscide fuori di casa alla scadenza dei primi 4 anni di affitto o no?preciso che il canone di affitto lo pago regolere...ogni mese.grazie.

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Buongiorno, diciamo che la vendita è motivo di disdetta alla prima scadenza se il proprietario non ha disponibilità di altri immobili oltre a quello in cui abita; quindi le proprietà dei figli non contano. Deve però riconoscerle la prelazione di vendita: ovvero se lei offre le condizioni che il proprietario richiede l'immobile va venduto a lei. quindi se la disdetta è stata regolarmente inviata, nei termini e con la motivazione indicata, allo scadere dei 4 anni dovrebbe liberare l'appartamento e accertarsi che venga venduto ad un prezzo più alto di quello che lei aveva offerto(metta per iscritto al sua offerta).

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Buonasera,
avrei bisogno di un consiglio, mia madre 3 anni fa ha locato un appartamento dove il proprietario ci aveva assicurato che non aveva nessuna intenzione di cacciare mia madre dopo i primi 4 anni, avendo mia madre oggi 92 anni, capirà che farle fare un altro trasloco sarebbe a dir poco impensabile. Oggi è arrivata una raccomandata nella quale ci scrive che vorrà mettere l'abitazione in vendita e ci dà la prelazione entro 60 giorni per acquistarla ad un prezzo assurdo!! Posso fare qualcosa? Le premetto che il contratto come prima scadenza dei 4 anni, ha la data del 30/6/18.
La ringrazio in anticipo per i consigli e/o le soluzioni che potrà darmi.
Cordiali saluti.
Alessandra Pesce

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Buongiorno Alessandra, capisco la situazione davvero poco piacevole. La disdetta può avere valore in ogni caso a partire dal 30 giugno e non rpima; inoltre la disdetta è valida se rispetta per intero tale condizione "Il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Al conduttore spetta in tal caso il diritto di prelazione, da esercitare entro 60 giorni dal momento in cui il locatore gli comunica in modo esatto le condizioni della vendita."

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Gentilissima Isabella, dal 1° Agosto 2014 con scadenza 31 Luglio 2018 ho locato un immobile di mia proprietà con l'applicazione della Cedolare Secca. Le premetto che possiedo un altro immobile dove abito con la mia famiglia senza possederne altri. Dovendo per bisogno vendere quello locato, cosa dovrò comunicare all'inquilino ? Ovvero, sono tenuto a rispettare il diritto di prelazione verso l'inquilino sebbene il contratto non prevede niente di tutto questo? Inoltre, se l'ipotetico compratore desiderasse l'immobile privo dell'inquilino, qual'è il comportamento legislativo da applicare ? La ringrazio anticipatamente pregandola di una Sua risposta
a mezzo la E-mail sopra segnata. Rispettosi Ossequi.

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Gentile Giuseppe, lei può vendere l'immobile senza riconoscere la prelazione, dal momento che l'inquilino non dovrà andar via, il nuovo proprietario deve obbligatoriamente rispettare il contratto in essere e potrà inviare disdetta solo in corrispondenza della scadenza dei 4 anni, con almeno 6 mesi di preavviso e per uno dei motivi previsti dalla legge.

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posso mandare lo sfratto x ritardato pagamento delle mensilitaad un inquilino che da vent'uno anni ha in in affitto il mio appartamento?paga da uun po' di tempo le mensilita in ritardo di alcuni giorni

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Gentile Giuseppe, può mandare un sollecito e avviare lo sfratto per morosità per ritardo di oltre 20 giorni; oppure se la situazione è di continuo ritardo, allora potrebbe provare a chiedere la risoluzione per grave inadempienza.

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Buongiorno Avvocato anticipatamente le chiedo scusa per la mia ortografia le volevo chiedere un'informazione vivo in affitto da 3 anni con un contratto 4 più 4 la proprietaria di casa mi ha inviato la disdetta del contratto per i primi 4 anni per voler vendere l'immobile come da legge lei mi ha inviato la raccomandata addirittura un anno prima con scadenza 9 giugno 2018 come da contratto questa però è la scadenza del primo quarto anno ok fin qui ci siamo poi mi arriva la raccomandata del diritto di prelazione dove mi si chiedono la bellezza di un appartamento di 65 metri quadri posto di una zona non di alto livello la bellezza di €270000 io giustamente non ho potuto rispondere alla loro raccomandata perché con €270000 facendo i conteggi €3400 al metro quadro quella casa non ne avrebbe nessun valore perché è stata valutata tramite persone qualificate con tanto di cartaceo dove alla fine di tutta la visione sia dell'appartamento sia della zona sia dei negozi sia degli asilo sia di tutto quello che c'è intorno è uscito il prezzo di €170000 lei però a me ne ha chiesti 270.000 ora vengo a scoprire tramite terzi che a me ne ha chiesti 270000 ma l'agenzia la vuole dare a €220000 l'agenzia mi ha fatto capire chiaramente che comunque sia è una cifra molto alta e che non riuscirebbe mai a venderla la mia domanda dopo tutto questo patatrac è questo ok che ho il diritto di prelazione ma esattamente come funziona lei può chiedermi a me una cifra e poi venderla a un'altra molto più Inferiore in caso dovesse succedere questo posso richiedere un risarcimento dei danni questa donna mi sta mettendo in serie condizioni non belle io ho una bimba di 9 mesi e lei da quando ho scoperto che mia moglie è incinta ha iniziato a truffarmi con le spese condominiali chiedendomi cifre esorbitanti e alla fine tramite l'amministratore sono riuscito a richiedere la verità sulle mie spese condominiali perché lei mi chiedeva €500 in più di quello che erano le mie spese condominiali quando gli ho fatto vedere che avevo scoperto quello che stava per fare lei mi disse questa frase sai che c'è di nuovo dal prossimo anno puoi anche uscire di casa perché non ti rinnovo il contratto da qui è nato tutto il problema e ora mi trovo in serie difficoltà purtroppo mia moglie non lavora io prendo uno stipendio di €900 e ho moglie e figli a carico e non so dove andare a sbattere la testa mi faccia sapere come mi devo comportare sulla questione che devo lasciare l'appartamento su quello non ci piove purtroppo la legge prevede questo ma in alternativa lo sfratto quanto tempo ci vorrà prima di essere eseguito chiedo scusa per il disturbo avevo voglia di sfogarmi un po'

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Gentile Massimo, provo a spiegare le cose con ordine:
- il diritto di prelazione va esercitato tutte le volte che c'è un'offerta; quindi se la proprietaria vende poi a una cifra più bassa dovrebbe comunicarlo, oppure lei ha diritto di riscatto e quindi potrebbe acquistarla dal nuovo proprietario al prezzo in cui questi l'aveva comprata;
- alla prima scadenza è possibile vendere, ma solo rispettando i criteri che la legge stessa definisce in questo modo: "Il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Al conduttore spetta in tal caso il diritto di prelazione, da esercitare entro 60 giorni dal momento in cui il locatore gli comunica in modo esatto le condizioni della vendita".
- se non liberate la casa ai termini indicati il proprietario potrà procedere con lo sfratto, i tempi sono lunghi in questi casi, data anche la presenza di un minore.

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gentilissima Isabella , vivo in un appartamento da 60 anni , la proprietaria e' deceduta e' l'erede mi ha mandato la disdetta ed anche a notifica di comparire davanti al giudice per i tempi di sfratto esecutivo ,io ho 66 anni compio 67 ad Ottobre 2017 , ho diritto ad una proroga ?abusando della sua pazienza le chiedo anche , nei contratti in mio possesso vi era un deposito cauzionale con i tre mesi antecipati risalente al 1978 , nei contratti successivi non vi e' nessuna traccia della cauzione che mi dovrebbe essere corrisposta lasciando l'immobile , come mi devo comportare ? grazie Livio

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Gentile Livio, sicuramente considerando la sua età lo sfratto non verrà eseguito a breve, ma potrebbe esserle d'aiuto nel caso in cui fosse iscritto alle liste comunali per l'assegnazione di una casa. Per il deposito dovrebbe documentare di averlo rilasciato con la prima copia del contratto per chiederne la restituzione con gli interessi maturati.

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Buongiorno, una domanda, io con mia moglie e mio figlio di anni 6 siamo in affitto con contratto 4+4 e la scadenza del contratto è il 31/12/2020 e abbiamo sempre pagato regolarmente l'affitto, ora la proprietaria vuole vendere l'appartamento da noi in uso da 6 anni , prima domanda io devo far vedere l'appartamento ogni settimana minimo ? Oppure anche ogni 15 giorni ? Inoltre la cosa più importante chi dovesse comprare è tenuto a rispettare la mia scadenza naturale del contratto al 31/12/2020 ?
Nell'attesa di vostra gentilissima risposta
Vi salutò e ringrazio
Cordialmente
Bruno

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Gentile Bruno, innanzitutto il nuovo acquirente deve rispettare la scadenza e le altre condizioni contrattuale; poi per le visite lei deve dare una sua disponibilità; se fosse ogni 15 giorni proponga pure tale scadenza.

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