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Prelazione di vendita su un immobile affittato

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 22, 2012
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Prima di poter vendere il mio appartamento affittato da anni alla stessa famiglia, devo dare prelazione all'inquilino?

 

Sono proprietario di un piccolo appartamento in centro a Vasto che ho affittato, con regolare contratto di anni 4 + 4, dal 200lla stessa famiglia che lo usa come propria residenza. Ora avrei bisogno di vendere questo appartamento, dato che necessito di un po' di liquidità per altri investimenti. Devo riconoscere all'inquilino il diritto di prelazione prima di poterlo mettere in vendita?
Riccardo

 

Caro Riccardo,
se nel contratto non è pattuito nulla di particolare e specifico in merito., posso rassicurarla subito specificando che per i contratti di locazioni abitative l'inquilino non ha diritto di prelazione in caso di vendita, se non nel caso di disdetta alla prima scadenza.
Infatti, la prelazione per l'inquilino è stata introdotta dalla legge di riforma delle locazioni abitative (articolo 3, comma 1, lettera g), legge 431/98) nel caso si verifichi la seguente condizione: il proprietario dà disdetta al contratto alla prima scadenza (primi quattro anni nel suo caso), non avendo a disposizione altro immobile. Utilizzando , quindi, come motivazione di disdetta una delle sette possibili previste dalla legge, tra le quali c'è, appunto, alla lettera g) "quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392".
Pertanto nel suo caso, non essendoci le condizioni premesse, può tranquillamente mettere in vendita il suo appartamento, magari informando l'inquilino, per cortesia e non per legge!

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • radu

    salve.ho preso in affitto un appartamento 3 anni fa,con contratto cedolare secca 4+4.l'anno scorso....dopo appena 2 anni di contratto il proprietario ha deciso di vendere . mi ha mandato una disdetta iN qui specifica che.non intende rinnovare il contratto di affitto alla scadenza dei primi 4 anni per mottivo di vendita.infatti....3 mesi fa mi sono trovato al ingresso nel cortile un cartello con l'appartamento dove abito messo in vendita .io ho gia fatto la mia proposta di acquisto al proprietario ma non ha accetatto.tengo a precisare che il proprietario abita al piano sopra di me,avendo come abitazione principale quel appartamento.ha gia cominciato a comportarsi male con me e la mia famiglia ,dicendoci ogni volta che ci incontra che dobbiamo lasciare la casa....ha gia portato dei potenziali clienti visto che ho dato la mia disponibilita a visitare la casa....ma comincia essagerare. ora....ho letto un po in giro delle cose che vorrei chiarire se possibile. il proprietario.....avvendo gia un abitazione pricipale aparte lappartamento che ha affittato a me,i suoi figli hannno appartamenti residenziali di proprieta.....puo vendere appartamento alla scadenza dei primi 4 anni di contratto o no? puo obbligarmi uscide fuori di casa alla scadenza dei primi 4 anni di affitto o no?preciso che il canone di affitto lo pago regolere...ogni mese.grazie.

  • Buongiorno, diciamo che la vendita è motivo di disdetta alla prima scadenza se il proprietario non ha disponibilità di altri immobili oltre a quello in cui abita; quindi le proprietà dei figli non contano. Deve però riconoscerle la prelazione di vendita: ovvero se lei offre le condizioni che il proprietario richiede l'immobile va venduto a lei. quindi se la disdetta è stata regolarmente inviata, nei termini e con la motivazione indicata, allo scadere dei 4 anni dovrebbe liberare l'appartamento e accertarsi che venga venduto ad un prezzo più alto di quello che lei aveva offerto(metta per iscritto al sua offerta).

  • Alessandra Pesce

    Buonasera,
    avrei bisogno di un consiglio, mia madre 3 anni fa ha locato un appartamento dove il proprietario ci aveva assicurato che non aveva nessuna intenzione di cacciare mia madre dopo i primi 4 anni, avendo mia madre oggi 92 anni, capirà che farle fare un altro trasloco sarebbe a dir poco impensabile. Oggi è arrivata una raccomandata nella quale ci scrive che vorrà mettere l'abitazione in vendita e ci dà la prelazione entro 60 giorni per acquistarla ad un prezzo assurdo!! Posso fare qualcosa? Le premetto che il contratto come prima scadenza dei 4 anni, ha la data del 30/6/18.
    La ringrazio in anticipo per i consigli e/o le soluzioni che potrà darmi.
    Cordiali saluti.
    Alessandra Pesce

  • Buongiorno Alessandra, capisco la situazione davvero poco piacevole. La disdetta può avere valore in ogni caso a partire dal 30 giugno e non rpima; inoltre la disdetta è valida se rispetta per intero tale condizione "Il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Al conduttore spetta in tal caso il diritto di prelazione, da esercitare entro 60 giorni dal momento in cui il locatore gli comunica in modo esatto le condizioni della vendita."

  • GIUSEPPE GUARAGNA

    Gentilissima Isabella, dal 1° Agosto 2014 con scadenza 31 Luglio 2018 ho locato un immobile di mia proprietà con l'applicazione della Cedolare Secca. Le premetto che possiedo un altro immobile dove abito con la mia famiglia senza possederne altri. Dovendo per bisogno vendere quello locato, cosa dovrò comunicare all'inquilino ? Ovvero, sono tenuto a rispettare il diritto di prelazione verso l'inquilino sebbene il contratto non prevede niente di tutto questo? Inoltre, se l'ipotetico compratore desiderasse l'immobile privo dell'inquilino, qual'è il comportamento legislativo da applicare ? La ringrazio anticipatamente pregandola di una Sua risposta
    a mezzo la E-mail sopra segnata. Rispettosi Ossequi.

  • Gentile Giuseppe, lei può vendere l'immobile senza riconoscere la prelazione, dal momento che l'inquilino non dovrà andar via, il nuovo proprietario deve obbligatoriamente rispettare il contratto in essere e potrà inviare disdetta solo in corrispondenza della scadenza dei 4 anni, con almeno 6 mesi di preavviso e per uno dei motivi previsti dalla legge.

  • giuseppe

    posso mandare lo sfratto x ritardato pagamento delle mensilitaad un inquilino che da vent'uno anni ha in in affitto il mio appartamento?paga da uun po' di tempo le mensilita in ritardo di alcuni giorni

  • Gentile Giuseppe, può mandare un sollecito e avviare lo sfratto per morosità per ritardo di oltre 20 giorni; oppure se la situazione è di continuo ritardo, allora potrebbe provare a chiedere la risoluzione per grave inadempienza.

  • Massimo

    Buongiorno Avvocato anticipatamente le chiedo scusa per la mia ortografia le volevo chiedere un'informazione vivo in affitto da 3 anni con un contratto 4 più 4 la proprietaria di casa mi ha inviato la disdetta del contratto per i primi 4 anni per voler vendere l'immobile come da legge lei mi ha inviato la raccomandata addirittura un anno prima con scadenza 9 giugno 2018 come da contratto questa però è la scadenza del primo quarto anno ok fin qui ci siamo poi mi arriva la raccomandata del diritto di prelazione dove mi si chiedono la bellezza di un appartamento di 65 metri quadri posto di una zona non di alto livello la bellezza di €270000 io giustamente non ho potuto rispondere alla loro raccomandata perché con €270000 facendo i conteggi €3400 al metro quadro quella casa non ne avrebbe nessun valore perché è stata valutata tramite persone qualificate con tanto di cartaceo dove alla fine di tutta la visione sia dell'appartamento sia della zona sia dei negozi sia degli asilo sia di tutto quello che c'è intorno è uscito il prezzo di €170000 lei però a me ne ha chiesti 270.000 ora vengo a scoprire tramite terzi che a me ne ha chiesti 270000 ma l'agenzia la vuole dare a €220000 l'agenzia mi ha fatto capire chiaramente che comunque sia è una cifra molto alta e che non riuscirebbe mai a venderla la mia domanda dopo tutto questo patatrac è questo ok che ho il diritto di prelazione ma esattamente come funziona lei può chiedermi a me una cifra e poi venderla a un'altra molto più Inferiore in caso dovesse succedere questo posso richiedere un risarcimento dei danni questa donna mi sta mettendo in serie condizioni non belle io ho una bimba di 9 mesi e lei da quando ho scoperto che mia moglie è incinta ha iniziato a truffarmi con le spese condominiali chiedendomi cifre esorbitanti e alla fine tramite l'amministratore sono riuscito a richiedere la verità sulle mie spese condominiali perché lei mi chiedeva €500 in più di quello che erano le mie spese condominiali quando gli ho fatto vedere che avevo scoperto quello che stava per fare lei mi disse questa frase sai che c'è di nuovo dal prossimo anno puoi anche uscire di casa perché non ti rinnovo il contratto da qui è nato tutto il problema e ora mi trovo in serie difficoltà purtroppo mia moglie non lavora io prendo uno stipendio di €900 e ho moglie e figli a carico e non so dove andare a sbattere la testa mi faccia sapere come mi devo comportare sulla questione che devo lasciare l'appartamento su quello non ci piove purtroppo la legge prevede questo ma in alternativa lo sfratto quanto tempo ci vorrà prima di essere eseguito chiedo scusa per il disturbo avevo voglia di sfogarmi un po'

  • Gentile Massimo, provo a spiegare le cose con ordine:
    - il diritto di prelazione va esercitato tutte le volte che c'è un'offerta; quindi se la proprietaria vende poi a una cifra più bassa dovrebbe comunicarlo, oppure lei ha diritto di riscatto e quindi potrebbe acquistarla dal nuovo proprietario al prezzo in cui questi l'aveva comprata;
    - alla prima scadenza è possibile vendere, ma solo rispettando i criteri che la legge stessa definisce in questo modo: "Il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Al conduttore spetta in tal caso il diritto di prelazione, da esercitare entro 60 giorni dal momento in cui il locatore gli comunica in modo esatto le condizioni della vendita".
    - se non liberate la casa ai termini indicati il proprietario potrà procedere con lo sfratto, i tempi sono lunghi in questi casi, data anche la presenza di un minore.

  • Livio

    gentilissima Isabella , vivo in un appartamento da 60 anni , la proprietaria e' deceduta e' l'erede mi ha mandato la disdetta ed anche a notifica di comparire davanti al giudice per i tempi di sfratto esecutivo ,io ho 66 anni compio 67 ad Ottobre 2017 , ho diritto ad una proroga ?abusando della sua pazienza le chiedo anche , nei contratti in mio possesso vi era un deposito cauzionale con i tre mesi antecipati risalente al 1978 , nei contratti successivi non vi e' nessuna traccia della cauzione che mi dovrebbe essere corrisposta lasciando l'immobile , come mi devo comportare ? grazie Livio

  • Gentile Livio, sicuramente considerando la sua età lo sfratto non verrà eseguito a breve, ma potrebbe esserle d'aiuto nel caso in cui fosse iscritto alle liste comunali per l'assegnazione di una casa. Per il deposito dovrebbe documentare di averlo rilasciato con la prima copia del contratto per chiederne la restituzione con gli interessi maturati.

  • Bruno

    Buongiorno, una domanda, io con mia moglie e mio figlio di anni 6 siamo in affitto con contratto 4+4 e la scadenza del contratto è il 31/12/2020 e abbiamo sempre pagato regolarmente l'affitto, ora la proprietaria vuole vendere l'appartamento da noi in uso da 6 anni , prima domanda io devo far vedere l'appartamento ogni settimana minimo ? Oppure anche ogni 15 giorni ? Inoltre la cosa più importante chi dovesse comprare è tenuto a rispettare la mia scadenza naturale del contratto al 31/12/2020 ?
    Nell'attesa di vostra gentilissima risposta
    Vi salutò e ringrazio
    Cordialmente
    Bruno

  • Gentile Bruno, innanzitutto il nuovo acquirente deve rispettare la scadenza e le altre condizioni contrattuale; poi per le visite lei deve dare una sua disponibilità; se fosse ogni 15 giorni proponga pure tale scadenza.

  • Francesca Marinelli

    Gentile avv.vorrei chiederle essendo stata invitatain un procedimento di mediazione inerente l,immobile che occupò,se non mi presento a questo incontro,perché non avrei niente da mediare,perché occupo la casa dove ho sempre abitato dall,età di 8anni con la mia famiglia e che dopo la morte di mio padre nel 2002,nel 2003 dopo successione,mia nipote ha rilevato con l,accordo verbale che io ci avrei abitato,Io mi feci fare da un avvocato un documento come prestito d,uso non registrata però,da un po di anni però si sono creati molti attriti familiari e mia nipote pretende un affitto che io non sono disposta anche perché nel 2006 io ho fatto dei lavori spendendo una cifra non indifferente.....le sarei molto grata se riesce a consigliarmi in merito a come comportarmi.....grazie mille anticipate ,attendo con ansia una sua risposta

  • Gentile Francesca, sarebbe meglio in ogni caso presentarsi. A questa udienza può presentare il documento di cui parla, da cui si deve evincere una sorta di diritto di abitazione che le permette di abitare senza pagare un affitto; quindi se tale documento non venisse riconosciuto come valido allora in effetti le verrà dato magari un termine entro cui lasciare il bene o pagare l'affitto.

  • Roberto

    ho la casa in affitto e i proprietari sono deceduti adesso gli eredi vogliono vendere la casa ho ancora tre anni di locazione da contratto cosa potrebbe cambiare x me Grazie della risposta

  • Gentile Roberto, di fatto anche i nuovi proprietari dovranno rispettare il contratto in essere e quindi non potranno mandarle disdetta se non allo scadere dei primi 4 anni, con almeno sei mesi di preavviso, e solo per uno dei motivi previsti dalla legge.

  • rosanna

    Buonasera, mia mamma 86 anni, vive nella stessa casa da 46,con la sola pensione non riesce più a pagare affitto, che cosa succede se salta qualche mensilità, ovvero può essere sfrattata? Con lei vive mio fratello con la moglie e due bambine di 5 anni (entrambi disoccupati)

  • Buongiorno Rosanna, con un ritardo di 20 giorni il proprietario potrebbe avviare una causa di sfratto, ma considerando il lungo rapporto magari si potrebbe trovare un accordo per rientrare senza causa.

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