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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2015
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La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente. Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (397)

  1. Angelo

Vivo insieme a mia mamma nel suo appartamento, nello stesso stabile ho un altro appartamento di mio papa' ricevuto per testamento. L'appartamento in questione non ha ne luce e gas, devo considerarlo come prima o seconda casa? Grazie.

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Gentile Angelo, se è la sua unica proprietà può considerarlo prima casa.

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  1. Silvia

Salve,
sono proprietaria e risiedo in un appartamento non appartenente alle categorie che devono pagare imu sulla prima casa.
Risiedo nel comune di Bologna e non capisco perché ormai sono anni che mi richiedono il pagamento imu/tasi, che ho...

Salve,
sono proprietaria e risiedo in un appartamento non appartenente alle categorie che devono pagare imu sulla prima casa.
Risiedo nel comune di Bologna e non capisco perché ormai sono anni che mi richiedono il pagamento imu/tasi, che ho comunque sempre pagato.
Sono proprietaria di 1/3 di un altro fabbricato , avuto tramite atto di donazione, per il quale, essendo seconda casa , pago l'imu, che risiede nel comune di Modena e che usiamo solo come dimora estiva per mia mamma.
Le chiedo: come mai devo pagare anche l'imu/tasi sulla mia prima casa?
Grazie
Silvia
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Gentile Silvia, se l'immobile rientra nella categoria non di lusso e vi avete la residenza non dovrebbe pagare l'imu, provi a verificare in comune se vi è un errore o una mancata presentazione della modulistica necessaria per l'esenzione.

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  1. Carmen

Buongiorno, vorrei sapere gentilmente se fosse vero il fatto che io risiedo in abitazione di proprietà dei miei genitori, ho appena acquistato un immobile con il mio ragazzo, questo immobile a me risulta come seconda casa? Sono soggetta ad Imu?

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  1. Isabella Tulipano    Carmen

Gentile Carmen, se l'immobile acquistato è nello stesso comune in cui vie, è prima casa a livello di agevolazioni sull'acquisto, mentre non trasferendoci la residenza rimane seconda casa ai fini imu e tasi.

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  1. Marco

Ciao Isabella,
ho un quesito in merito al concetto di prima casa, ti spiego la situazione:
sono proprietario del 50% di un immobile (nel comune A), la proprietà è frutto di una donazione.
Lo scorso anno, partecipando ad un asta fallimentare, ho...

Ciao Isabella,
ho un quesito in merito al concetto di prima casa, ti spiego la situazione:
sono proprietario del 50% di un immobile (nel comune A), la proprietà è frutto di una donazione.
Lo scorso anno, partecipando ad un asta fallimentare, ho acquistato un immbobile (sito nel comune B) di cui detengo il 20%, per il quale non si è goduto di alcun beneficio di acquisto agevolato.
Ho intenzione di acquistare, in un terzo comune C, un immobile di cui sari unico proprietario.

L'immobile che ho intezione di acquistare nel comune C potrebbe essere considerato prima casa?

Grazie
Marco

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  1. Isabella Tulipano    Marco

Gentile Marco, per usufruire dell'agevolazione deve rispettare queste due condizioni:
l’acquirente non deve essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge)

– di altro immobile sito nello stesso Comune in cui è situato l’immobile da...

Gentile Marco, per usufruire dell'agevolazione deve rispettare queste due condizioni:
l’acquirente non deve essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge)

– di altro immobile sito nello stesso Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

– di altro immobile, sito sull'intero territorio nazionale, acquistato con la medesima agevolazione “prima casa”.
Quindi se l'acquisto come dice è in un altro comune può ora usufruire per la prima volta del beneficio.

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  1. tania

buongiorno sono in procinto di acquista una seconda casa, so già che l'acquisto non gode delle agevolazioni prima casa, ma vorrei sapere se si trasferisce entro un anno dall'atto la residenza, questa dovrebbe diventare prima casa ed si pagherebbe...

buongiorno sono in procinto di acquista una seconda casa, so già che l'acquisto non gode delle agevolazioni prima casa, ma vorrei sapere se si trasferisce entro un anno dall'atto la residenza, questa dovrebbe diventare prima casa ed si pagherebbe imu sull'altra, ma per il mutuo in banca diventerebbe anche prima casa in modo da pagare l'imposta di registro come prima casa e scaricare anche gli interessi? e sull'altra casa se non abitata e non affittata si deve comunque pagare la tasi/tari? grazie in anticipo

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  1. Isabella Tulipano    tania

Buongiorno Tania, per questo passaggio e per mantenere le agevolazioni dovrebbe vendere la precedente casa entro un anno.

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  Ultima modifica commento su 1 settimana fa da Isabella Tulipano Isabella Tulipano
  1. Alberto Manni

Buongiorno Isabella,

noi siamo una coppia sposata, residenti all'estero, iscritti all'AIRE a Londra. In Inghilterra non abbiamo casa (son troppo care), e siamo in affitto.

Siamo invece proprietari di una casetta sui monti vicino a...

Buongiorno Isabella,

noi siamo una coppia sposata, residenti all'estero, iscritti all'AIRE a Londra. In Inghilterra non abbiamo casa (son troppo care), e siamo in affitto.

Siamo invece proprietari di una casetta sui monti vicino a Bergamo, dove non abitiamo mai, e che non è affittata. E' in vendita da un po', ma non ha ancora trovato il suo nuovo proprietario.

Uno di noi due, Alberto, è anche proprietario di una quota di casa in Abruzzo, avuta in eredità, dove vive la madre.

Non abbiamo redditi in Italia, e non ne avevamo nel 2017. L'unico nostro reddito è da lavoro dipendente in Inghilterra, per il quale il datore di lavoro paga direttamente al fisco di Sua Maestà.

Dobbiamo, secondo te, fare dichiarazioni dei redditi in Italia, e pagare qualche imposta per via delle case?

ti ringraziamo molto per il tuo aiuto
Alberto e Daniela

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Gentili Alberto e Daniela, come proprietari di immobili dovete presentare la dichiarazione dei redditi, considerando la rendita rivalutata e aumentata di 1/3 se l'immobile è tenuto a disposizione.

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  1. POLO GIOVANNI

Abito nell'unica abitazione in mio possesso. Devo andare ad abitare presso mia figlia in un altro comune nel
quale chiederò la residenza. La mia casa rimane Prima Casa, senza pagamento pagamento ICI,
oppure diventa Seconda casa? A quali...

Abito nell'unica abitazione in mio possesso. Devo andare ad abitare presso mia figlia in un altro comune nel
quale chiederò la residenza. La mia casa rimane Prima Casa, senza pagamento pagamento ICI,
oppure diventa Seconda casa? A quali obblighi vado incontro? Grazie della risposta.

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Gentile Giovanni, la casa di proprietà che non utilizza più come abitazione principale, diventa seconda casa ai fini fiscali e dovrà pagare Imu, oltre ad eventuali spese condominiali. Dovrà invece segnalare la mancata abitazione ai fini della Tari.

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  1. An

Buona sera, la mia situazione è questa: sono proprietaria di un bilocale in cui vivo, acquistato dal costruttore 7 anni fa e su cui ho pagato iva al 4%. Vorrei acquistare un altro appartamento sempre da un costruttore, ma all'asta. Questo...

Buona sera, la mia situazione è questa: sono proprietaria di un bilocale in cui vivo, acquistato dal costruttore 7 anni fa e su cui ho pagato iva al 4%. Vorrei acquistare un altro appartamento sempre da un costruttore, ma all'asta. Questo appartamento è il doppio e in questo vorrei andare a vivere spostando quindi la residenza. Sul primo appartamento A pago il mutuo e sul secondo (B) farò un mutuo. Ora, per pagare iva al 4% anziché al 10% e per la detrazione della quota interessi nella dichiarazione redditi per l'acquisto di B, non basta trasferire la residenza da A a B, ma dovrei vendere A? Nel caso di possesso di entrambi gli immobili pagherei imu solo su A e tasi/tari e altre tasse comunali su entrambi?
Grazie
An

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  1. Isabella Tulipano    An

Buongiorno per avere l'agevolazione sull'acquisto dovrebbe vendere la proprietà A; mentre l'esenzione Imu viene riconosciuta sull'immobile utilizzato come abitazione principale, quindi a o B; sull'altro appartamento si calcolano imu e tasi come...

Buongiorno per avere l'agevolazione sull'acquisto dovrebbe vendere la proprietà A; mentre l'esenzione Imu viene riconosciuta sull'immobile utilizzato come abitazione principale, quindi a o B; sull'altro appartamento si calcolano imu e tasi come seconda casa.

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Buongiorno, abito a Napoli con mio marito e mio figlio in una casa di proprietà al 50%, per lavoro mio marito ha avuto la residenza in Toscana , nel 2012 abbiamo pagato entrambi come prima casa, ma ora chiedono il pagamento a mio marito come...

Buongiorno, abito a Napoli con mio marito e mio figlio in una casa di proprietà al 50%, per lavoro mio marito ha avuto la residenza in Toscana , nel 2012 abbiamo pagato entrambi come prima casa, ma ora chiedono il pagamento a mio marito come seconda, con tutti gli interessi e le more.
Non possediamo altri immobili, è corretta questa richiesta, visto che ci risediamo da sempre io e mio figlio?Naturalmente non produce reddito, lui ha da sempre la residenza fiscale qui a Napoli con noi a carico, le utenze intestate a lui ed il problema principale è che chiederanno gli anni successivi fino al 2017, anno del suo rientro anagrafico a Napoli.

Grazie mille in anticipo per la sua cortesia
Cordiali saluti
Elma Compagnucci

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Gentile Elma, purtroppo se suo marito non aveva la residenza a Napoli ma in un'altra città e altro immobile non poteva considerare quella casa come prima casa. Se invece la sua residenza era in ogni caso a Napoli, ora dovreste documentare che...

Gentile Elma, purtroppo se suo marito non aveva la residenza a Napoli ma in un'altra città e altro immobile non poteva considerare quella casa come prima casa. Se invece la sua residenza era in ogni caso a Napoli, ora dovreste documentare che questa era la sua abitazione principale e che in Toscana aveva solo un domicilio.

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  1. Adriano

Buona sera, io e mia moglie abbiamo comprato un piccolo appartamento con le agevolazioni 1a casa, ora per motivi che non sto ad elencare per evitare di essere troppo prolisso vorremmo passare tale casa da prima a seconda, quanto mi costa questo...

Buona sera, io e mia moglie abbiamo comprato un piccolo appartamento con le agevolazioni 1a casa, ora per motivi che non sto ad elencare per evitare di essere troppo prolisso vorremmo passare tale casa da prima a seconda, quanto mi costa questo passaggio, come lo calcolo, a chi devo pagare?
Grazie in anticipo.

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Gentile Adriano, diciamo che il passaggio avviene nel momento in cui sposta la residenza in un'altra abitazione; a questo punto se deve restituire anche le agevolazioni godute dovrebbe verificare con l'agenzia delle entrate di competenza come...

Gentile Adriano, diciamo che il passaggio avviene nel momento in cui sposta la residenza in un'altra abitazione; a questo punto se deve restituire anche le agevolazioni godute dovrebbe verificare con l'agenzia delle entrate di competenza come gestire al meglio il passaggio.

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