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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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abitazione principale, prima casa: che si intende

Prima casa affittata: diventa una seconda casa?

La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Che inerenza c'è tra la prima casa ed i 5 anni?

 

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

Cosa si intende per prima casa?

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente.

Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.

Prima casa e Imu


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.

Cosa si intende per seconda casa?


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..

Abitazione principale vs seconda casa: le bollette.


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (460)

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Buongiorno, sono in regime di separazione di beni con mia moglie. Dovrei acquistare un immobile con una quota parte minoritaria di mia moglie, già proprietaria esclusiva dell'appartamento in cui viviamo.
Posso usufruire delle agevolazioni come prima casa?si riducono in proporzione?
Cordiali saluti

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Buongiorno Emanuele se per lei in effetti è la prima abitazione, può usufruire delle agevolazioni; se sua moglie è intestataria di parte della proprietà non ne potrà usufruire su questa parte.

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Buongiorno volevo fare una domanda alla quale non riesco a venire a capo.
Ho acquistato la mia prima casa nel 2010. Ero single quindi la casa è intestata esclusivamente a me. Mi sono sposato qualche anno dopo in regime di separazione dei beni. Ora decidiamo di acquistare un'altra casa nello stesso comune di residenza. La intesteremo a mia moglie. Potrà godere delle agevolazioni fiscali per la prima casa? Mi conviene mantenere la residenza nella casa attuale? Saremo soggetti al pagamento dell'imu per la seconda? Come funziona in questi casi?
Grazie mille per l'attenzione e la risposta che i fornirete.

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Buongiorno Gabriele, sua moglie può usufruire delle agevolazioni prima casa se non è proprietaria di altri beni; a quel punto dovrete decidere qual è la vostra abitazione principale. L'esenzione, Imu, infatti vale solo su un immobile per nucleo familiare.

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Gentile Isabella,
Ho acquistato il mio primo immobile nel 2003 dove attualmente abito, godendo delle agevolazioni fiscali.
Tra qualche mese dovrei acquistare un appartamento da un costruttore nello stesso comune di residenza del primo immobile. Trasferendo la residenza e abitando nel secondo immobile, il primo diventerà seconda casa. All'atto della stipula del contratto notarile posso usufruire delle agevolazioni fiscali (pagando l'Iva al 4% e l'imposta di registro al 2%)?
Grazie mille.

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Gentile Antonio se ha già usufruito delle agevolazioni sul primo acquisto e non lo vende ora questa casa risulterà seconda casa come acquisto e giustamente prima casa ai fini fiscali imu e tasi se la usa come sua abitazione principale.

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Buongiorno mia madre mi ha lasciato in eredità una casa al 50% con mio fratello abbiamo già fatto il la successione e ora io ho deciso di comperare l'altro 50% della casa a mio fratello avviando un muttuo intestato a me e a mia figlia.
sto valutando se far comperare la casa a mia figlia così che rimanga ik 50 % a me e il 50 % a lei .
Vilevo capire se si comprerà come prima casa ed essendo noi residenti, con due nuclei familiari diversi, sempre nello stesso comune della casa, se una di noi deve comunque spostare la residenza nella prima e unica casa che avremmo al 50%e se dobbiamo poi pagare le tasse IMU su questa prima casa che vorremmo poi affittare.
Grazie anticipatamente

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Buongiorno Mirella, se sua figlia non ha altre proprietà può acquistare con le agevolazioni prima casa; se è già residente nel comune dove acquista non ha bisogno di spostare a residenza; ma se non vivete direttamente nell'immobile e lo concedete in affitto, l'Imu va versata.

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Gentile Isabella, le chiedo un chiarimento. Ho acquistato 18 anni fa un'abitazione godendo le agevolazioni per la prima casa. L'acquisto è avvenuto con questa modalità 50% ciascuno della nuda proprietà ai miei due figli e 50% ciascuno dell'usufrutto a me e mia moglie con la quale siamo in comunione dei beni. Desidererei adesso, per ragioni personali, donare il mio 50% di usufrutto dividendolo tra i miei figli. Possiedo inoltre 1/3 di un'altra abitazione vacanziera in altro comune pervenutami per successione dopo il matrimonio e sulla quale pago l'IMU. Questa casa è mia e dei miei due fratelli. Dovrei continuare a pagare l'Imu su questa casa anche dopo aver donato l'usufrutto sulla prima casa e quindi essere rimasto proprietario solo del terzo della casa vacanziera oppure c'è un modo per evitare questa onerosa tassa?
Molte grazia

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Gentile Francesco, l'imu sulla casa vacanziera dovrà continuare a pagarla finché rimane, appunto, una casa usata solo in vacanza; l'esenzione Imu, infatti, è valida solo per immobili di proprietà usati come abitazione principale.

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Gentilissima Isabella,
Sono proprietario di una casa dove però non ho la residenza perchè vivo con mia sorella alla quale faccio da badante e dove ho anche la residenza. La casa è in affitto a periodi alterni e quando non è in affitto è disabitata. Non avendo altre case di mia proprietà la posso considerare prima casa o abitazione principale per non pagare l'IMU? Il mio commercialista l'ha sempre considerata come seconda casa e fin'ora ho sempre pagato l'IMU. Ma io ho qualche dubbio. Lei cosa ne pensa?
Grazie Errico

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Gentile Errico, concordo con il suo commercialista. L'imu non si paga in caso di proprietà utilizzata direttamente come prima casa; quindi non usandola lei come abitazione principale, risulta seconda casa ai fini fiscali.

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Gentilissima Isabella, nel 2013 è deceduta mia madre coniugata in regime legale di comunione dei beni con mio padre e proprietaria al 50% di un immobile in Calabria. Con il decesso di mia madre ho ereditato in successione la quota di 1/3 di questo immobile mentre i restanti 3/4 li ho ricevuti in donazione dalle mio sorelle e da mio padre che ne ha mantenuto l'usufrutto. In sostanza sono proprietaria per 1/3 e nuda proprietaria per i 3/4. In questo immobile ho attualmente la residenza, pur vivendo a Milano per lavoro, non ho altri immobili di proprietà o contratti di affitto in essere..Vorrei acquistare una casa su Milano ma mi chiedo: posso usufruire dell'Iva agevolata se acquisto dal costruttore o dell'imposta al 2% se acquisto da un privato?grazie in anticipo. Un saluto Brunella

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Buongiorno Brunella, per usufruire delle agevolazioni da lei indicate deve rispettare queste due condizioni , indicate proprio dall'agenzia delle entrate:
- non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
• non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”
Quindi da quanto descritto, questo immobile a Milano dovrebbe essere la sua prima casa.

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Mi sono sposato a reggio emilia,ho la mia residenza a brescia.Passo circa metà tempo
Nella casa di mia moglie e x motivi personali,nella mia.devo pagare delle imposte,in particolare l'imu x la mia casa?
Se dovessi chiedere il dominio a Reggio Emilia,pur mantenendo la residenza a Brescia,
e spostandomi come sopra,potrei chiedere
il medico di base a Reggio Emilia.
Nel caso l'imu diverrebbe obbligatorio x la casa che posseggo a Brescia?

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Gentile Ezio, può chiedere il domicilio a Reggio e con questo chiedere il medico, in ogni caso la residenza dovrebbe corrispondere al luogo in cui vive stabilmente, se la casa di brescia non viene usata come abitazione principale dovrebbe non essere esente da Imu.

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Buon giorno,
chiedo un piccolo aiuto essendo impreparata completamente sull'argomento.
Noi siamo in affitto nel luogo di residenza e vorremmo acquistare un piccolo appartamento al mare
da utilizzare in famiglia e magari anche affittare per qualche settimana a reddito.
L'importo dell'immobile è cosi basso che la banca ci ha proposta sia il mutuo che il finanziamento.
questo immobile sarà considerato prima o seconda casa?
Quali sono le tasse e le spese che dovremmo affrontare?
Meglio mutuo o finanziamento?
se fosse una seconda casa abbiamo comunque diritto a scaricare gli interessi passivi per un mutuo?
Grazie mille per l'aiuto
un caro saluto
Michela

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Gentile Michela,
l'acquisto sarebbe prima casa ma dovreste avere la residenza in quel comune o spostarla nell'immobile da acquistare per poter usufruire delle agevolazioni previste sull'acquisto. L'esenzione Imu e la detrazione degli interessi passivi sono possibili solo se utilizzate la casa come abitazione principale, quindi avendo la residenza lì.

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Buongiorno.
Premessa; mia figlia è dietro ad acquistare un appartamento a Desenzano come prima casa, e ci metterà la residenza.
La domanda è la seguente; quali sono le condizioni (se esistono) perché possa un domani (trascorsi almeno 5 anni) acquistare un appartamento con agevolazioni prima casa in altra provincia dove metterà la nuova residenza?

In attesa porgo cordiali saluti e ringrazio
Flavio

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Gentile Flavio, le agevolazioni possono valere una sola volta, quindi al più dovrebbe vendere e riacquistare entro un anno per mantenerle.

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