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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2015
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La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente. Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • louis346@outlook.it

    Buonasera volevo farle una domanda riguardante il mio caso . Mi sono sposata l'anno scorso e sono andata a vivere in affitto con mio marito cambiando la residenza ma sempre nello stesso comune e lasciando il mio appartento di 60metri quadri ai miei 2 fratelli comproprietari dell'immobile dove vivono insieme a mia madre ora il comune ha avuto la brillante idea di mandarmi una cartella dove dice che devo pagare €170,00 di tasse imu o tasi 2017/2018 per la mia porzione di circa 20 mt. Quando io quasi no riesco a pagare l'affitto avendo insieme a mio marito che non ha nessuna abitazione di proprietà, un reddito di 1000€ al mese. Ora le volevo chiedere se è un errore dove il comune non ha riconosciuto agevolazioni e quant'altro o se proprio le leggi ITALIANE sono queste !!!!!!!!! La ringrazio anticipatamente per la sua attenzione

  • Buongiorno, purtroppo devo confermare che la richiesta del comune è lecita: non usando lei l'immobile direttamente come sua residenza, la proprietà viene considerata seconda casa e quindi si applicano imu e tasi.

  • clast

    Buongiorno,
    Io e mia moglie siamo sposati e abitiamo in un appartamento intestato a lei e siamo residenti. (saparazione dei beni)
    Io ho un appartamento di mia proprieta' nello stesso Comune quindi non ci abito, pago l'lIMU come prima o seconda casa?

  • Buongiorno, sul suo immobile, non usando questo come abitazione principale del nucleo familiare, paga l'imu come seconda casa.

  • Ste

    Genti.ssma da separato vorrei acquistare una casa avendo lasciato, come da atto del giudice, la prima casa alla mia ex-moglie (proprietari 50% e 50%) dove vive ed è residente. Immagino che la casa che andrei ad acquistare me la considera seconda casa.
    Vorrei sapere, quantificando, all'anno quanto vado a pagare di più, nel senso dove incidono i costi maggiorati (utenze, imu, reddito,..)
    Può quantizzare grossolanamente questi importi con degli esempi. Parta da una seconda casa a Roma di 40 metri quadri.
    Se riesce a formulare dei dati numerici allora sarebbe di grande aiuto

  • Buongiorno Ste, la differenza sta nell'acquisto, per il quale non potrà usufruire delle aliquote agevolate sulle tasse da pagare. Poi a livello di Imu e di utenze potrà considerare questa la sua abitazione principale e quindi prendendoci la residenza avere tariffe agevolate.

  • Federico

    Gentile Isabella,
    Avrei un quesito da porle, da totalmente ignorante quale sono in materia. Vivo in affitto in un appartamento nella quale ho portato la residenza, e non possiedo alcun immobile. Avrei intenzione di comprare un appartamento in montagna, ma giocoforza devo mantenere la residenza nel posto dove vivo attualmente. Con quale modalità posso comprare l'immobile in montagna? Grazie, saluti Federico

  • Buongiorno Federico, se non lavora nel posto in cui acquista e non ci può portare la residenza, allora può comprare senza usufruire delle agevolazioni prima casa.

  • Marica

    Buongiorno,
    10 anni fa ho acquistato un appartamento usufruendo delle agevolazioni prima casa, ora insieme al mio compagno vorrei acquistare una casa nella quale poi sposterei la residenza e che diventerebbe quindi la mia abitazione principale. In fase di stipula del contratto di compravendita e rogito la nuova abitazione avrebbe quindi per il mio 50% una tassazione al 9% o sempre come prima casa visto che poi vivrei lì? La vecchia casa rimarrebbe vuota e sfitta.

  • Gentile Marica, essendo già proprietaria di un bene non può usufruire delle agevolazioni sull'acquisto; ma potrà poi chiedere l'esenzione Imu su questo bene quando ha preso lì la residenza.

  • Vezenkova mariya

    Io insieme a mio marito siamo proprietari ad un appartamento,dove siamo residenti...se prendo un monolocale in affito per mia mamma,questo eventuale appartamento si conterà come seconda casa per me???e dovro pagare in più???

  • Gentile Mariya, può prendere in affitto l'immobile senza che questo abbia conseguenze per la sua posizione fiscale.

  • Marina

    Ho una casa di proprietà che ho dato in comodato d'uso a mio figlio, mentre io risiedo in un altro appartamento per cui pago l' affitto. Ora vorrei acquistare una casa in cui andare a vivere. Dovrò pagare le imposte come acquisto prima o seconda casa? La ringrazio.

  • Gentile Marina, sull'acquisto non può usufruire delle agevolazione, mentre ai fini imu se quella sarà la sua abitazione principale, allora ne sarà esente.

  • Lina

    Nel 2008, io e mio marito, sposati in separazione dei beni, abbiamo acquistato un appartamento, intestato al 50%a me e 50% a lui, usufruendo Delle agevolazioni fiscali. Nel 2015 ci siamo trasferiti in un altro comune ed io ho ricevuto in donazione al 100% una casa che è diventata nostra abitazione principale: la prima è stata affittata ed abbiamo regolarmente pagato imu e tasi come seconda casa.
    Adesso vorremmo costruirci una casa, nel comune dove abbiamo la residenza (nella casa che io ho ricevuto in donazione). Se viene intestata solo a mio marito , può usufruire dell'IVA al 4% come costruzione prima casa?

  • Gentile Lina, se suo marito è comunque proprietario di una quota di immobile non può ora usufruire ancora dell'agevolazione,.

  • Stefania

    Salve, quesito : uno compra una prima casa e vi stabilisce la residenza ed è la sua abitazione principale dove. ViveScarponi abitualmente....poi compra una seconda casa....dopo si separa e va adbene abitare stabiomente nella seconda casa. A questo punto per illa discorso imu.... se ho capito bene dalla datastanza del cambio redidenza pagherà l'imu come seconda casalingua su quella che era la prima (giusto?)
    Grazie

  • Esattamente Stefania, l'esenzione Imu riguarda la casa principale, in cui vive stabilmente.

  • Giuliano

    Volevo un chiarimento sono in casa io e mia moglie da mia figlia con residenza a modena la quale
    che ha comprato un appartamento.
    Avendo una casa in puglia io e mia moglie e la seconda casa o la prima?
    Grazie Giuliano

  • Gentile Giuliano, la prima casa deve corrispondere, ai fini imu, con la casa in cui si ha la residenza; quindi se vivete a Modena, quella in Puglia risulta seconda casa ai fini fiscali.

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