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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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abitazione principale, prima casa: che si intende

Prima casa affittata: diventa una seconda casa?

La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Che inerenza c'è tra la prima casa ed i 5 anni?

 

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

Cosa si intende per prima casa?

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente.

Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.

Prima casa e Imu


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.

Cosa si intende per seconda casa?


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..

Abitazione principale vs seconda casa: le bollette.


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (794)

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Buona sera.
Ho acquistato da cinque anni una seconda casa dal costruttore, pagando l’IVA al 10%
Dopo due anni ho trasferito la residenza in questa casa diventata quindi abitazione principale, e sull’altra abitazione (acquistata con agevolazione prima casa nel 1998) ho cominciato a pagare l’IMU.
Ora devo acquistare un box pertinenziale della nuova abitazione dove ho la residenza e vorrei chiederLe per cortesia, se l’IVA deve essere considerata agevolata come prima casa o se devo pagarla al 10%.
La ringrazio tantissimo per l’attenazione.

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Gentile Daniela, l'agevolazioni prima casa può essere estesa alle pertinenze, ma è un'estensione per l'immobile acquistato con agevolazione prima casa che nel suo caso non riguarda l'immobile oggetto di questo acquisto.

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Mia figlia e il marito vivono in una casa in affitto secondo le regole delle abitazioni dei piani di zona, quindi affitto con possibilità di rogito e acquisto dopo qualche anno. tuttavia la questione è oggetto di indagini e controversie legali stante la mancata definizione dei prezzi massimi di cessione e il riconoscimento a scomputo degli affitti pagati. nelle more della definizione della causa, volendone uscire, mia figlia vorrebbe acquistare, come prima casa, un appartamento che tuttavia è da ristrutturare e quindi non potrebbe spostare lì per ora la residenza. Risulta essere seconda casa anche se la prima è in affitto? la può tenere per un periodo vuota in attesa della definizione della causa?
grazie saluti

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Gentile Maria, risulterebbe prima casa come acquisto e quindi rispetto alle agevolazioni sull'acquisto; mentre sarebbe seconda casa ai fini Imu finchè non viene spostata la residenza.

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Salve, sono proprietario al 50% insieme a mia moglie di un appartamento; L'acquisto eventuale di un altro appartamento è da considerarsi seconda casa?

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Esatto Armando, avendo già usufruito delle agevolazioni di una prima casa, questo sarebbe un secondo acquisto.

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Buongiorno Isabella,
ho una domanda, sono propietaria di un appartamento a Milano (che affitto) dove mantengo la residenza ma attualmente vivo in un altro posto.
E' normale pagare la tassa di seconda casa anche se effettivamente non ho acquistato una seconda casa, ma solo messo in affitto la prima?
La tassa si alza in base al periodo in cui ho messo l'immobile in affitto o c'è un canone fisso?

Grazie per la disponibilità
Valeria

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Gentile Valeria, paga come seconda casa dal momento in cui non lo utilizza direttamente come sua prima casa; a prescindere dal fatto che abbia una o più case.

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Mi scusi ho scritto mutuo invece di IMU e ho dimenticato di aggiungeer che sono proprietaria di 4/6 di un seconda casa.

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Gentile Anna Rosa per una casa di cui è proprietaria e in cui vive stabilmente può usufruire dell'esenzione come abitazione principale, lo stesso vale per il figlio che vive lì, mentre sarà una seconda casa per il figlio che la utilizza come seconda casa.

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Gentile dottoressa sono proprietaria di 4/6 della casa coniugale in cui abito, avendo pero' rinunciato al diritto di abitazione, su richiesta della banca che doveva erogarmi un mutuo ipotecario. ho due figli coeredi uno vive con me e l'altra ha la casa di proprieta' .in che misura dobbiamo pagare il mutuo?

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Dott.ssa buonasera,
vorrei chiederle gentilmente quanto segue.
Le mie due figlie sono proprietarie al 50% di una casa non usata e senza attivati i servizi di luce, gas e acqua.
Loro abitano entrambi in regioni diversi e in case in affitto. Devo pagare IMU sulla seconda casa?
Grazie anticipatamente e distinti saluti.

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Gentile Giovanni, se non rientrano tra gli immobili esenti Imu per caratteristiche particolari, devono pagare l'imu nella misura stabilita dal relativo regolamento comunale.

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Buongiorno dott.ssa.
Mio padre, 4 anni fa, ha donato, senza riservarsi l'usufrutto, l'unico suo immobile a mia sorella che ci vive tuttora assieme (anche anagraficamente) ed a me che vivo a casa di integrale proprietà di mia moglie (anche anagraficamente).
Su consiglio del commercialista, da 4 anni pago Imu come seconda casa.
Lo scorso anno, mia sorella ha anche stipulato con mio padre anche il comodato d'uso per pagare il 50% in meno dell'imposta.
Mi chiedo:
a) l'Imu versata è dovuta, anche se nn ho altro immobile e mio padre e mia sorella continuano ad abitarci ininterrottamente?
b) al passaggio a miglior vita di mio padre, come potrò liberarmi da tale imposta, visto che in quella casa continuerà a viverci mia sorella?
Grazie anticipatamente. Ezio

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Gentile Ezio, potrebbe a sua volta stipulare un comodato gratuito con suo padre in modo che, se il regolamento comunale lo prevede, possa per lei esserci esenzione Imu; poi potrà stipulare un comodato a sua sorella in modo da continuare ad usufruire delle agevolazioni; oppure potrebbe valutare di concedere un usufrutto, non avendo di fatto più oneri come tasse.

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Buonasera, chiedo un parere sul seguente caso:
moglie, che abita nell'appartamento di proprietà del marito, e che
possiede un'altra abitazione nello stesso comune tenuta sfitta, con
relativo garage.
Come va dichiarata nel 730 Quadro B?
abitazione - Utilizzo 2 - Casi particolari 3
garage - Utilizzo 9 - Casi particolari: nessuna indicazione
E' corretto?
Grazie per la risposta.

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Gentile Rino, nella dichiarazione dovrà inserirlo nella colonna 2 deve indicare codice 2, immobile tenuto a disposizione e 9 come codice per il garage.

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Buonasera, ho un pò di confusione in testa.
Sono propietaria di due case: uno è l'appartamento al 1° piano in cui abito con marito e figli e il 2° ( a piano terra ricevuto in eredità da mio padre morto nel 2015 praticamente sfitto e inutilizzato). Fino a febbraio dell'anno scorso non lavoravo ed il 730 lo faceva mio marito. Della 2a casa ho sempre pagato l'IMU ma non la TASI ...dovevo invece ?
2a domanda: da marzo sono stata assunta per un mese tramite agenzia e per i restanti mesi(a tempo determinato) dalla struttura per cui tutt'ora lavoro (da quest'anno a tempo indeterminato). Il quesito è: ho due CUD e già questo contribuisce sulle tasse immagino , in più la 2a casa e ora mi viene il bruttissimo dubbio in questi anni di non aver pagato la TASI ...
Attendo risposta grazie

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Gentile Roberta, in molti comuni l'Imu "assorbe" già del tutto le imposte e quindi la tasi non è dovuta; deve verificare nel regolamento comunale se effettivamente c'è la tasi da pagare o meno. Rispetto al suo lavoro, invece, dovrà con il cud presentare poi la dichiarazione dei redditi.

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