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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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abitazione principale, prima casa: che si intende

Prima casa affittata: diventa una seconda casa?

La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Che inerenza c'è tra la prima casa ed i 5 anni?

 

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

Cosa si intende per prima casa?

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente.

Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.

Prima casa e Imu


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.

Cosa si intende per seconda casa?


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..

Abitazione principale vs seconda casa: le bollette.


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (699)

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Salve, io a dicembre 2018 ho comprato casa ma ho continuato ad abitare in affitto, causa lavori di ristrutturazione, in un altra casa fino a fine gennaio 2019. Ho cambiato la mia residenza nella nuova casa, che si trova in un comune diverso, solo a fine febbraio. Mi spetta pagare l’imu? Grazie

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Buongiorno Domenico, dovrà pagare l'Imu solo per i mesi in cui non ha usato la casa come sua abitazione principale.

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Buongiorno,
sono proprietario di prima casa e, per motivi lavorativi, ho necessità di affittare un nuovo appartamento in un altro comune.
Sono libero di trasferire residenza nel nuovo appartamento, anche prima dello scadere dei 5 anni dall'acquisto, e affittare il vecchio appartamento?

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Gentile Umberto, di solito la residenza nell'immobile acquistato, o meglio nel comune, va tenuta secondo molte interpretazioni per almeno 3 anni.

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Buongiorno dal 1997 sono proprietaria dell'alloggio in cui risiedono i miei genitori a titolo gratuito.
Fino a dicembre 2017 ho sempre vissuto in affito in un appartamento ma a dicembre 2017 ho acquistao una casa con il mio compagno come prima casa con l'impegno di vendere quella in cui abitano i miei genitori entro l'anno.
A dicembre 2018 ho venduto la casa ai miei genitori.
Il mio dubbio è : come devo indicare nel quadro b gli immobili per il 2018 tenendo conto che sono situati tutti nello stesso comune?
Grazie

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Gentile Alessandra, dovrà inserire entrambe le proprietà indicando quella dei genitori come concessa in comodato gratuito e la sua utilizzata come abitazione principale.

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Buongiorno
Per tutto il 2018 sono stata proprietaria dell'immobile in cui i miei genitori risiedono a titolo gratuito. La casa in questione è stata venduta ai miei genitori a dicembre del 2018.
A dicembre del 2017 ho acquistato come prima casa la casa in cui risiedo io con agevolazione prima casa con l'impegno di vendere quella dei miei genitori entro dicembre 2018
Le case sono tutte nello stesso comune
Il mio dubbio ora è come indicare le proprietà nel reddito da fabbricati quadro B
Grazie

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Buongiorno
cortesemente vorrei sapere ai fini fiscali come viene considerata una terza e quarta piccole casette da ristrutturare quindi non abitabili in quanto ereditate da mia mamma e mia suocera una nel comune in cui si trova la mia seconda casa ereditata da mio marito con i miei figli ( ma che non e' prima casa) e che ereditiamo con i miei figli, l'altra in comune diverso delle altre e se dovessi ristrutturarle ed eventualmente fittarle a giorni o settimane posso avere delle agevolazioni per la ristrutturazione e se bisogna dichiarare poi se vengono fittate ,le varie utenze come vengono considerate!! perche' al momento non avendo finito di fare la successione non sono attivate.
ringraziandola anticipatamente resto in attesa di una risposta.

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Buongiorno Teresa, dal punto di vista fiscale le proprietà non prima casa vengono considerate, dal momento in cui sono abilitatili, seconde case ai fini fiscali. Quindi pagherà imu e Tasi previste dal comune a seconda che l'immobile sia libero o affittato e affittato per diversi scopi. Le imposte sui redditi, poi, le pagherà sull'eventuale affitto percepito applicando a sua scelta irpef o cedolare secca. Sulle ristrutturazioni può accedere alle agevolazioni facendone relativa richiesta.

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Salve. Sono proprietaria di una prima casa in cui ho la residenza. Vorrei affittare una delle stanze e il futuro affittuario vorrebbe spostare lì la sua residenza. Nel caso ciò fosse possibile, perderei le agevolazioni prima casa?
Grazie

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Buongiorno Serena, non perde le agevolazioni se l'uso prevalente rimane quello di sua abitazione principale; l'unico problema potrebbe essere il riconoscimento di un unico nucleo familiare; quindi all'ufficio anagrafe occorre specificare esattamente la distinzione.

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Buongiorno!
Tramite atto di successione e poi di divisione, a dicembre 2018 ho ottenuto l’intera proprietà di un appartamento e una villetta siti nello stesso comune (cambia solo il numero civico). La villetta è disabitata da anni e deve essere ristrutturata (tempo previsto di ristrutturazione è 1 anno), attualmente la mia residenza è nell’altro appartamento.
Per IMU considero l’appartamento in cui ho attualmente la residenza come prima casa finché non mi sposterò nella villetta ristrutturata, giusto?
Nell’atto di divisione ho sfruttato l’agevolazione prima casa sulla villetta, posso sfruttare l’agevolazione mutuo ristrutturazione prima casa sulla villetta? In questo caso ci sono tempistiche terminata la ristrutturazione entro le quali devo trasferire la residenza per usufruirne?

Grazie mille per i chiarimenti

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Buongiorno Sabri, diciamo che rispetto alla ristrutturazione il termine è di 18 mesi, quindi dovrebbe rientrarci.

Ultima modifica commento su 1 settimana fa da Isabella Tulipano Isabella Tulipano
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Buongiorno
espongo il mio caso. Ho acquistato una casa al 50% con il mio ex compagno, con mutuo sempre al 50% nel 2006. In tale casa abbiamo la residenza e abbiamo vissuto fino all'anno passato. Essendoci separati siamo tornati ad abitare ognuno dai propri genitori, lasciando la casa vuota. ora vorremmo affittarla in modo da poter coprire la rata mensile del mutuo . Affittando la casa, dovremmo aggiornare la residenza in quella nuova. Essendo per entrambi la prima casa, dandola in affitto diventa automaticamente seconda casa pur non avendone altre?

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Buongiorno Francesca, non usandola più come vostra residenza diventa seconda casa come utilizzo ai fini fiscali, quindi Imu, tasi e interessi passivi sul mutuo che non potrete più detrarre.

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buongiorno,
per motivi di lavoro sto per affittare un appartamento con cedolare secca 3+2 senza residenza, in quanto proprietario di un appartamento in altro comune di altra regione con residenza. Un volta affittato l'appartamento avrò spese da sostenere per la casa di mia proprietà (IMU? o pagare le utenze come seconda casa?) Per l'appartamento che affitto dovrà sostenere altre spese tipo TASI? Non c'à molta chiarezza sulla questione. Grazie. Angelo

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Gentile Angelo, anche non spostando la residenza se non usa più la sua abitazione come casa principale dovrà pagare Imu e tasi; mentre sulla casa in affitto paga la tassa sui rifiuti e le altre bollette.

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Buongiorno,
7 anni io e la mia famiglia ci siamo trasferiti nella casa dove mio marito ha ereditato il diritto di nuda proprietà. Abbiamo tutti la residenza e dimora in questa casa.
Il diritto di abitazione è stato dato, sempre secondo lo stesso testamento, a mia suocera che è andata ad abitare nel appartamento di mio marito quindi non usufruisce realmente del suo diritto .

La Casa in oggetto è quindi la nostra prima casa ai fini fiscali?
Grazie per la risposta

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Gentile Anna, vivendoci direttamente questa risulta la vostra prima casa, il più è che sua suocera che avrebbe diritto di abbicarti non vuole usufruire di tale diritto?

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