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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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abitazione principale, prima casa: che si intende

Prima casa affittata: diventa una seconda casa?

La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Che inerenza c'è tra la prima casa ed i 5 anni?

 

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

Cosa si intende per prima casa?

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente.

Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.

Prima casa e Imu


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.

Cosa si intende per seconda casa?


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..

Abitazione principale vs seconda casa: le bollette.


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (622)

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salve le porgo alla vostra attenzione la seguente situazione, sto per acquistare la nuda proprietà di un immobile A il quale usufrutto e' di proprietà di una persona fisica a tutti gli effetti e in vita. Nel momento in cui vado ad acquistare un altro immobile B in cui viverci, LE chiedo: l'immobile B quest ultimo sarà considerata la mia seconda casa ?(tenendo conto che sono proprietario solo della nuda proprietà dell immobile A)

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Gentile Armando se ha già usufruito delle agevolazioni per l'acquisto dell'immobile A,. quello B è una seconda casa ai fini dell'acquisto, ma mettendoci la sua residenza diventa la sua prima casa ai fini Imu e Tasi.

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Sono sposato in comunione, abito con la famiglia in una casa che è di mia moglie, posso acquistare una casa in altra regione che sara' solo mia ed usufruire delle agevolazioni fiscali facendoci solo la residenza? ne segue che nella prima che è di mia moglie io ho solo il domicilio perchè in questa regione lavoro.
Grazie

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Buongiorno Gianfranco, se la casa in cui vive non è all'interno dei beni in comune, può acquistare un immobile con le agevolazioni sull'acquisto nel comune in cui lavora, senza necessità di trasferire la residenza. Le agevolazioni Imu e Tasi rimarranno sulla prima casa in cui vivete.

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Buon giorno sono separata con due bambini mi sono trasferita a Napoli ed ho lasciato la casa a Brescia cointestata con il mio ex il quale non paga più il mutuo da più di due anni....sono in affitto. ..lui finché non lo sbattono fuori continuerà ad usufruire io...invece per quanto riguarda il reddito di cittadinanza. ..se fosse. ..ne rimarrei esclusa. ...perché mi risulterebbe come secondo casa che fare?aiuto grazie

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Gentile Natalia, ma la casa in cui vive ora è in affitto? Dovrebbe contare la situazione attuale rispetto all'abitazione in cui vive.

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Buongiorno,
ho una casa a CERCINO che ho acquistato e ristrutturato sulla quale ho un mutuo prima casa con utenze prima casa da 12 anni del quale ho estinto 60 mila di 90 mila con ipoteca su un altro appartamento di proprietà. Il mio compagno ed io ci siamo trasferiti a LECCO dove, lui ha acquistato un appartamento nel quale viviamo da 6 anni. Entrambi abbiamo trasferito la residenza e il domicilio lì.
l'appartamentino di CERCINO è vuoto, inutilizzato ma con utenze allacciate da 6 anni:
E' giusto che io pago le utenze prima casa? e se lo faccio diventare casa vacanza?
Tasse comunali invece sono aumentate vertiginosamente facendomi pagare per tutto il mio stato di famiglia, è giusto visto che non siamo sposati e abbiamo una figlia?
Se volessi chiedere la moratoria ( visto che sono 3 mesi che non percepisco lo stipendio) per la sospensione del pagamento mutuo per 1 anno lo posso trasformare in casa vacanza?

L'altro appartamento a COLICO l'ho ereditato, ne sono proprietaria ma mia madre ne è l'usufruttuaria.
Su questo immobile ho messo l'ipoteca per l'altro appartamento (citato sopra). Anche questo è seconda casa, è giusto?
Tasse comunali invece sono aumentate vertiginosamente facendomi pagare per tutto il mio stato di famiglia, è giusto visto che non siamo sposati e abbiamo una figlia?
L'unico che ha la residenza a Colico è mio cugino solo per ragioni di lavoro, il quale non ci abita ma, grava sulle tasse, senza pagare affitto... come lo devo sistemare?

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Gentile Michela, lei usa come abitazione principale quella in cui ha la residenza; l'altro immobile di proprietà è per lei una seconda casa in cui le utenze dovrebbe pagarle al minimo se di fatto non vi abita nessuno; mentre dovrebbe pagare Imu e Tasi come seconda casa.. a disposizione o affittata a seconda dell'uso che ne farà. Per la casa in cui, invece, sua madre ha l'usufrutto, le imposte competono a lei e se per lei quella è l'abitazione principale non dovrebbe pagarci imu e tasi.

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GRAZIE

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Siamo residenti ed alloggiamo in comodato d'uso in uncasa affittata dalla mia azienda da un privato ,se acquisto una prima casa in un altro comune ,che però non uso come abitazione principale ,ma affitto ad altri ,come e considerata ,prima o seconda casa

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Gentile Michela, potrebbe essere una prima casa ai fini delle agevolazioni sull'acquisto se l'acquistasse nel comune in cui ha già la residenza o lavora; non usandola direttamente sarà in ogni caso seconda casa ai fini fiscali Imu e Tasi.

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Buonasera, ho dimenticato di prorogare un contratto di locazione commerciale alla scadenza naturale , chiedo è possibile prorogarlo per altri 6 anni calcolando il ravvedimento operoso o debbo redigere un nuovo contratto? Grazie

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Gentile Carlottamaria è possibile prorogarlo pagando l'imposta di rinnovo più le sanzioni.

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Vivo nella ex casa coniugale. Il mio ex marito, ormai da molti anni risulta residente presso la casa dei genitori ( in Abruzzo) e domiciliato presso la casa della nuova moglie ( in Campania). A breve dovrò trasferirmi anche io, perché è finito il tempo a me concesso per godere esclusivamente dell'appartamento. L'ex casa coniugale quindi verrà considerata seconda casa? Vi è un modo per suddividere le eventuali spese a monte tra me e il mio ex marito? ( So già che se dovessi anticipare io i soldi per il pagamento di eventuali tasse, lui non mi rimborsate benissimo nemmeno un centesimo)!
Grazie per la cortese attenzione.

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Gentile Lucy, se non vi sarà più un uso diretto dell'immobile come abitazione principale. questa diventerà seconda casa ai fini fiscali; le imposte come imu e tasi sono personali, quindi vengono divise per millesimi di proprietà; per le spese in comune, invece, potrebbe chiedere che quelle sulla tari o spese condominiali vengano intestate al suo ex e sia lei a versarne la metà.

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buon giorno le faccio una domanda la mia compagna ha una casa di proprietà con garage ..vorrei sapere perche quando faccio isee il garage risulta come un secondo bene e io non posso accedere aha delle agevolazzioni perche il reddito patrimoniale risulta di 32000 mila euro ...le premetto che abbiamo un reddito di soli 15000 euro con due figli uno minorenne e una maggiorenne inoccupata io disoccupato ..e non possediamo nessun altro bene ..il problema è il garage ....vorrei sapere come sia possibile e come si potrbbe sbrogliare questo problema se possibile grazie mille

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Gentile Franco, probabilmente il garage non è una pertinenza dell'abitazione principale, ma un bene acquistato indipendentemente e non per un utilizzo diretto. Se incide così tanto potreste valutarne la cessione a questo punto o valutare con un tecnico la categoria catastale e la rendita di questo garage.

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Buongiorno,
Ho 2 contratti d’affitto (una casa che subaffitto e una dove abito), viene considerata seconda casa una delle due? Oppure non essendo di proprietà non c’entra niente?
Grazie

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Buongiorno Nicolas, come affitto non c'è questa distinzione, se non per il fatto che eventuali agevolazioni ipref e sulle bollette vengono riconosciute nella casa in cui ha la residenza.

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Buongiorno, i miei genitori vivono gratuitamente con me figlio, in una casa a Roma, sono proprietari di una casetta in Molise e non hanno altre proprietà. Il loro immobile come viene considerato prima o seconda casa

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Buongiorno Maurizio, non usandola direttamente come propria abitazione principale, viene considerata seconda casa ai fini fiscali.

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