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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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abitazione principale, prima casa: che si intende

Prima casa affittata: diventa una seconda casa?

La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Che inerenza c'è tra la prima casa ed i 5 anni?

 

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

Cosa si intende per prima casa?

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente.

Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.

Prima casa e Imu


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.

Cosa si intende per seconda casa?


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..

Abitazione principale vs seconda casa: le bollette.


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (937)

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Buongiorno, sono proprietaria di prima casa a roma, mio figlio vive a milano e dovrebbe prendere una casa in affitto. Il proprietario non bastano i garanti (un garante sono io) ma vuole che i garanti siano cointestatari del contratto di affitto. Cosa comporta tutto ciò a me come proprietaria prima casa? pagherei delle tasse?

paola
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Gentile Paola, come intestataria del contratto non pagherebbe alcuna tassa in più ma sarebbe coinvolta direttamente nel rispetto delle pattuizioni prese; di fatto anche come garante si può ottenere la stessa cosa. Per poter avere le detrazioni è indispensabile che il contratto sia intestato allo studente.

Isabella Tulipano
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buongiorno,ho acquistato a maggio un'abitazione all'asta come prima casa e a tutt'oggi non ho spostato lì la residenza. Se dovessi venderla ricavandone una plusvalenza esempio di € 20.000,00 a che tipo di tassazione vado incontro?

luig
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Gentile Luigi, rispetto alla tassazione sulla plusvalenza può decidere se inserire la cifra di plusvalenza sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi scontare la relativa aliquota Irpef di riferimento; oppure chiedere al notaio, in sede di rogito, di applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito.

Isabella Tulipano
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grazie mille..Se invece dovessi prendere la residenza,quindi come prima casa,mi riferiscono che dopo un tot di tempo posso vendere l'appartamento senza pagare imposte sulla plusvalenza..È giusto ?

Luigi
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la plusvalenza si genera per vendite prima dei cinque anni; quindi se comunque fa passare questo tempo non dovrebbe avere problemi.

Isabella Tulipano
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Buonasera, sono proprietaria di una casa in Piemonte. Dovrò a breve trasferirmi a casa dal mio compagno in Veneto (avremo un figlio) e prenderò lì la nuova residenza. Dovrò pagare l’IMU sulla mia casa in Piemonte? Grazie

Serena
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Buongiorno Serena, se non userà più la sua proprietà come abitazione principale, allora dovrà considerare l'Imu come seconda casa.

Isabella Tulipano
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Salve, nella palazzina dove abito, mio figlio ha acquistato un appartamento più piccolo e ce li siamo scambiati. La domanda è :risultano seconda casa?

Giuseppe
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Gentile Giuseppe, dovreste fare un passaggio di proprietà o per lo meno provare a registrare un comodato in modo da poter avere l'agevolazione imu se prevista dal comune.

Isabella Tulipano
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Salve, ho un quesito da esporle, io sono proprietario di Di casa, per motivi di salute dei miei genitori ho dovuto spostare la residenza da loro per poter usufruire del congedo straordinario dal mio lavoro, la domanda è, la mia casa risulta come seconda casa? Grazie

Riccardo merra
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Gentile Riccardo, la casa che non si usa come abitazione principale risulta seconda casa ai fini fiscali.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
Ho una casa in affitto però da poco ho cambiato la residenza in un comune diverso Mi sono trasferita da mio ragazzo Però continuo ad avere la casa in affitto perché ci abita mio fratello In questa caso ,devo pagare qualcosa?Ci sono delle sanzioni ?
Grazie

Miriam
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Gentile Miriam, sarebbe corretto far subentrare suo fratello come titolare del contratto; in ogni caso non ci sono attualmente sanzioni o obblighi; finché rimane inquilina del contratto ha ovviamente deggli obblighi nei confronti del proprietario.

Isabella Tulipano
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Salve, io sono proprietario di una casa, donata i dai miei genitori; ora vorrei donare questa casa a mio fratello per poi acquistarne una nuova in un altro comune: nell'acquistare questa nuova posso comunque usufruire delle agevolazioni di prima casa?

Raffaele
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Gentile Raffaele, se al momento del nuovo acquisto non risulta proprietario di altri beni può comprare la nuova casa con le agevolazioni prima casa.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
Io ho una casa di proprietà 100% dove vive mio suocero in comodato d'uso gratuito, mentre io vivo assieme a mio marito in una casa di proprietà di quest'ultimo. Se io e mio marito volessimo cambiare casa intestando questa ad entrambi potremmo usufruire dell'agevolazione prima casa?....

Valeria87
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Gentile Valeria se lei è proprietaria già di un immobile in quel comune non può usufruire delle agevolazioni, non essendo la casa che va a comprare la sua prima casa.

Isabella Tulipano
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Salve,
io ho un appartamento avuto in eredita alla morte di mio padre cointestato con mia madre.
Vorrei acquistare il 50% di mia madre ma c'è un piccolo problema ho come prima casa quella acquistata con mio marito e l'appartamento con mia madre è una casa dell'ater che però abbiamo riscattato 10 anni fa...posso lo stesso acquistarla o bisogna avere dei requisiti

grazia
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Gentile Grazia, rispetto alla prima casa potrebbe comunque acquistarla come seconda casa senza problemi, la questione da verificare è se sia possibile per sua madre venderle tale parte o ci sono vincoli particolari che avete accettato nel momento del riscatto.

Isabella Tulipano
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Salve,
l'appartamento in cui vivo è accatastato come Unica Unità Immobiliare. Di fatto è composta da una porzione intestata a mio zio (dove ci sono le camere) e da una porzione cointestata tra me, mia mamma e mio fratello da dove c'è l'unico accesso della casa. E' possibile applicare l'esenzione IMU anche sulla parte di mio zio e dia mia mamma e fratello visto che per me è abitazione principale ?
Grazie

Simone
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Buongiorno Simone, potrebbe gestire la cosa con un comodato che suo zio le concede; a fronte di questo potrebbe estendere l'esenzione imu anche su questa parte.

Isabella Tulipano
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