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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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abitazione principale, prima casa: che si intende

Prima casa affittata: diventa una seconda casa?

La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Che inerenza c'è tra la prima casa ed i 5 anni?

 

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

Cosa si intende per prima casa?

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente.

Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.

Prima casa e Imu


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.

Cosa si intende per seconda casa?


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..

Abitazione principale vs seconda casa: le bollette.


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1063)

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Buonasera, ho ereditato di recente una casa assieme a mia sorella che ci abita da oltre 20 anni. Per me non è un problema se lei abita e vive lì con la sua famiglia, siamo in ottimi rapporti. Solo che per me risulta essere seconda casa e quindi pago l'imu come tale mentre per lei è prima casa. Come posso fare per liberarmi di questa tassa? Grazie per la disponibilità.

Anna La Marca
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Gentile Anna, potrebbe valutare di concedere un comodato a sua sorella e informarsi se il comune considera questa come un'equiparazione a prima casa.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, ho un unico appartamento di cui sono proprietaria e mia mamma usufruttuaria. Le utenze sono intestate a me ma ora risiedo in altro comune. Sarebbe il caso di fare volture a suo favore? Essendo io residente in altro comune risulterebbero seconda casa x me? Volturandole ora potrebbero chiedermi arretrati? Grazie

Sissi
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Buongiorno, sicuramente conviene volturarlo a sua madre che potrebbe usufruire delle tariffe agevolate per residenti. Se lei ha sempre pagato regolarmente non dovrebbero esserci arretrati da chiedere.

Isabella Tulipano
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A seguito della separazione, la casa coniugale è stata venduta a mia sorella, nel cui atto è stato annotato il diritto di abitazione solo per me (i miei due figli erano minori all'epoca). Questa casa per me è diventata abitazione principale e per questo tutte le tassazioni comunali e fiscali sono sempre state agevolate.
Ora, per motivi di lavoro, sono costretta a trasferirmi con mio figlio in altra città, in cui dovrei prendere in affitto un'appartamento.
Se mi intesto un contratto d'affitto, perdo il diritto di abitazione?
Potrei intestarmi il contratto e non prendere la residenza?
Intestare a mio figlio il contratto è impossibile, perché nessuna agenzia immobilare da credito ai lavoratori con contratto a termine.
Sarebbe possibile cedere il diritto di abitazione all'altro figlio che resterà residente nella prima casa? Mia sorella è consenziente, perché per lei diventerebbe una seconda casa. visto che vive in altra città, in casa in affitto.
Attendo con ansia un suo parere.
Grazie
Antonella

Antonella
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Gentile Antonella, intestandosi lei il contratto non per forza deve cambiare la residenza e quindi perdere le agevolazioni; al più se lei realmente sposta la residenza in questa nuova casa per altri motivi potrebbe concedere in comodato al figlio per lasciare la casa come prima casa.

Isabella Tulipano
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Grazie, Iasabella.
Quindi è impossibile trasferire il diritto di abitazione a mio figlio che è residente il quella casa dalla nascita (1995)? Devo rivolgermi al giudice?
Il comodato d'uso chi dovrebbe concederlo, io o mia sorella?
Io penso di non averne titolo.
Se a concederlo fosse mia sorella, credo che per mio figlio non sarebbe possibile avere agevolazioni, poiché mia sorella risiede in altra città e il rapporto non è tra genitore-figlio.
Grazie ancora

Antonietta
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Gentile Antonietta, in effetti non ero a fuoco sul fatto che lei non è proprietaria. Il diritto di abitazione è personale, quindi difficile da trasferire; provi a consultare un notaio per capire se ci sono formule che potete seguire.

Isabella Tulipano
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Salve Isabella
il mio quesito e' un attimo complicato
io sono già' proprietario di una casa acquistata con le agevolazioni di mutuo prima casa
vorrei ora, vista che questa e' pagata
accendere un mutuo a me intestato, ma intestare la casa a mio padre, che non ne possiede e che abita con la sua compagna
l intento sarebbe poi quello di mettere subito in affitto l immobile, che e' situato in zona turistica estiva, affidandosi ad un agenzia immobiliare per affitti estivi.
non sono alla ricerca di escamotage , vorrei solo sapere come questa casa verrebbe catalogata essendo intestata a mio padre e se NON chiedendo nessuna agevolazione, se posso mettere subito in affitto l immobile senza dover aspettare 5 anni solitamente richieste per una prima casa
non intesto la casa a me stesso essendo io un lavoratore marittimo per una compagnia Offshore non Italiana e battente bandiera estera cosa che m i esenta dal pagare tasse in Italia pagandole all estero tramite la mia compagnia
mi e' stato cmq sconsigliata l intestazione di un secondo immobile che produce reddito per questo vorrei intestare la casa a mio padre mentre il mutuo intestarlo a me
ovvio che sarebbe tutto regolare, affitto regolare Imu regolare
grazie e mi scuso per la lunga email
Cristian Benazzi

cristian benazzi
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Buongiorno Cristian, se la proprietà viene intestata a suo padre che risulta non avere altre proprietà, potrebbe risultare prima casa ai fini delle agevolazioni sull'acquisto. Se suo padre ha già la residenza in quel comune potrebbe metterla in affitto da subito senza problemi. Se invece il comune è diverso allora anche intestando la casa a suo padre rimarrà una seconda casa ai fini fiscali sia di imu sia di imposte sull'acquisto.

Isabella Tulipano
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Buon giorno vorrei porre un quesito, io e mia moglie abbiamo comprato anni fa una casa a Milano di cui eravamo cointestatari. qualche anno fa ne abbiamo acquistata un'altra a Carrara e l'abbiamo intestata a Mia moglie, instando tutta a me la prima. la ragione del mio dubbio sta nel fatto che mia moglie vive con me a Milano, lavora a Milano e nostra figlia va a scuola a Milano. in questo modo abbiamo ugualmente l'agevolazione IMU e Tasi?

Massimo
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Gentile Massimo, l'esenzione Imu vale una sola volta per ogni nucleo familiare e vale sulla casa che usate come vostra residenza; per cui quella di Milano nel vostro caso.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, sia io che mia moglie abbiamo già acquistato come prima casa dovendo fare
un nuovo acquisto ci tocca farlo come seconda casa. Ma se poi diventerà la nostra abitazione principale dovrò comunque pagare l’imu? Ed anche le bolllette resteranno come seconda casa? Grazie.

Domenico
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Gentile Domenico, sarà seconda casa ai fini delle tasse sull'acquisto; ma quando vi prenderete la residenza quella sarà prima casa come Imu e bollette.

Isabella Tulipano
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Buongiorno ho un quesito da porle io e mia moglie abbiamo un immobile al 50 per cento acquisto 3 anni fa ed ho usufruito delle detrazioni prima casa, adesso vorremmo spostare la residenza in un altro immobile fuori regione la mia domanda e questa posso farlo e a cosa vado incontro in termini di costi grazie.

Elviro
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Gentile Elviro, i tempi per avere le agevolazioni sull'acquisto dovrebbero essere acquisiti; sicuramente se sposta la residenza in un'altra abitazione non ha più diritto all'esenzione imu.

Isabella Tulipano
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Buongiorno. Sono proprietario di un piccolo appartamento dal 2010, acquistato quando ero single. Successivamente mi sono sposato ( regime di separazione dei beni). Adesso vorremmo acquistare casa, che diventerà la nostra abitazione principale, mentre il piccolo appartamento lo daremo in affitto. La mia domanda è questa: per ridurre quanto più possibile le spese fiscali(imposta di registro,atto notarile,imu,tasi,etc ) legate all acquisto della nuova casa, cosa è più opportuno fare? Intendo dire, conviene intestare nuova abitazione e mutuo a mia moglie che non possiede altri immobili? Oppure è sufficiente cointestare a me e lei il nuovo acquisto? E se invece sia proprietà che mutuo saranno intestate a me, quali sono le spese previste (e le maggiorazioni dovute al fatto che in passato ho già acquistato una prima casa )? Grazie, saluti, Enrico

Enrico
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Gentile Enrico, per poter usufruire delle agevolazioni prima casa (aliquote più basse sull'acquisto) è necessario intestare il tutto a sua moglie; oppure lei dovrebbe prima rinunciare alla sua precedente proprietà. Rispetto all'imu, invece, l'esenzione varrà in quanto quella risulterà la vostra casa principale.

Isabella Tulipano
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Buonasera sono proprietario di un immobile acquistato 15 anni fa e per il quale sto ancora pagando il mutuo vi risiedo con la mia famiglia l'immobile nonostante lo abbia e lo stia ancora pagando io risulta solo per meta intestato a me e per l'altra metà a mia moglie (separazione dei beni) vorrei acquistare un'altro immobile all'asta ed intestarlo totalmente a me gli immobili si trovano nello stesso condominio ma non sono confinanti come posso fare per pagare meno oneri possibili tenendo presente che tra poco entrambi gli immobili saranno al 100% di mia proprietà??? Grazie :-)

Riccardo
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Gentile Riccardo, potrebbe chiedere le agevolazioni prima casa solo se la nuova casa acquisita risulti da poter annettere alla precedente; in caso contrario dovrebbe valutare la contrario di trasferire la sua quota a sua moglie.

Isabella Tulipano
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Buonasera. Ho una casa di proprietà al 50% in provincia di Massa per la quale il mio ex marito paga ancora il mutuo. Da poco più di anno, in seguito a separazione, ho preso casa in affitto in provincia di Napoli dove mi sono trasferita con i nostri figli....la casa di proprietà è da consederarsi come seconda casa? Ci sono tasse che dovrei pagare? Grazie a chi mi darà qualche informazione

Cinzia Vitiello
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Gentile Cinzia, se non ci vive più la casa risulta seconda casa ai fini Imu, quindi dovrà pagare il 50% su questa imposta e pagare eventuali spese condominiali.

Isabella Tulipano
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