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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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abitazione principale, prima casa: che si intende

Prima casa affittata: diventa una seconda casa?

La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Che inerenza c'è tra la prima casa ed i 5 anni?

 

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

Cosa si intende per prima casa?

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente.

Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.

Prima casa e Imu


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.

Cosa si intende per seconda casa?


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..

Abitazione principale vs seconda casa: le bollette.


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1021)

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Buongiorno a tutti,
sono affittuario (e ivi residente) di un appartamento in provincia di Milano in una cooperativa (per cui il pagamento dell' iMU non e' previsto). Questa e' la mia abitazione principale ma non sono proprietario.
Nel 2013 ho ereditato un piccolo appartamento dai miei genitori in Sardegna. Il comune della Sardegna mi chiede da anni di pagare Imu (Tasi e Tari) come seconda casa. E io mio malgrado lo ho fatto.
Ora mi chiedo e Vi chiedo : come e' possibile avere/possedere una seconda casa quando non sono proprietario della prima casa (ma solo affittuario)?
L'assimilazione di un affittuario ad un proprietario di una prima casa e' profondamente ingiusto. Sarebbe possibile capire il perche' di questa assimilazione abusiva?
Grazie
Marco

Marco Brambilla
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Gentile Marco, non c'è infatti questa assimilazione. Non si parla ai fini Imu di prima casa, bensì di abitazione principale: l'esenzione imu vale sulla casa di proprietà in cui si vive. Se lei non vive nella casa di proprietà quella per lei è seconda casa ai fini fiscali.

Isabella Tulipano
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Sono proprietario di un rustico in provincia di Asti (Azienda agricola inproduttiva) ereditata da mio padre immobile di famiglia da oltre 200 anni. Io abito con moglie e figlia a Torino in un alloggio in affitto. Ora a Torino come si può considerare prima casa se non è mia. Di proprietà ne ho una sola quindi non trovo nessuna legge che me la consideri seconda senza una prima, la questione è alquanto controversa.

Aldo Poncini
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Gentile Aldo, la questione è che deve separare i due concetti ai fini di proprietà: è la sua prima casa e di utilizzo: non è la sua prima casa, ovvero non è la sua abitazione principale perchè di fatto non la usa come sua abitazione; la sua abitazione principale è a Torino, in affitto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, se estinguo mutuo prima casa e compro a nome di mio figlio un'altra casa di cui divento usufruttuaria perdo i diritti come prima casa considerando che entrambi le unità operative sono situate nello stesso comune? Grazie

Davide
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Gentile Davide, l'esenzione prima casa Imu vale su una sola abitazione, così come le agevolazioni sull'acquisto valgono se non si hanno altre proprietà nello stesso comune.

Isabella Tulipano
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Buonasera, nel 2014 ho preso prima casa e residenza nel comune di Lignano nel quale risiedo più meno 6 mesi all'anno ma non continuativi, le mie figlie e mio marito ( da cui sono separata ma non legalmente)hanno mantenuto la residenza nel comune di Verona dove vivono.A maggio sono stata invitata dal comune di lignano a spostare la residenza a Verona, cosa che ho fatto a settembre. Oggi ho ricevuto 4 ingiunzioni di pagamento relativo all' Imu del 2014 / 2015/2016/2017 come prima casa .
Le chiedo se è giusto o se posso contestare e non pagarle.
Grazie

Alessandra boccanera
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Gentile Alessandra, se può dimostrare che la usava come prima casa, almeno per sei mesi, può contestare la sanzione.

Isabella Tulipano
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Salve, mia moglie è proprietaria di un appartamento acquistato come prima casa. Adesso io vorrei acquistare, in un comune differente, una nuova casa più grande dove trasferiremo entrambi la residenza. Purtroppo però la banca (per concedermi il mutuo) mi richiede che la nuova sia intestata a me al 90% e mia moglie il 10% (non basta che lei sia garante in ipoteca) . Cosa comporta questo? Sulla nuova casa mia moglie pagherebbe il 10% di tasse (IMU, TASI, ecc...) come seconda casa? E poi anche le imposte in fase di rogito notarile, sarebbero per questo 10% da calcolare come seconda??
Grazie mille

Antonio
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Gentile Antonio, sua moglie pagherebbe le spese del notaio diciamo così come seconda casa sul 10% del valore; in ogni caso l'agevolazione imu vale una sola volta per nucleo familiare e quindi varrà sulla casa in cui prenderete la residenza.

Isabella Tulipano
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Grazie mille Isabella, scusi mentre se mia moglie non trasferisce la residenza? IMU E TASI sarebbero da pagare sul 10% della nuova?

Antonio
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Gentile Antonio, in ogni caso essendo sposati si considera un unico nucleo familiare, quindi andrebbe sempre valutato per quale casa pagare l'imu o meno.

Isabella Tulipano
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Grazie mille Isabella per la rapida risposta. Scusi, mentre se mia moglie non cambiasse residenza? IMU, TASI., sarebbero da pagare sul 10% delle nuova?

Antonio
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Grazie mille Isabella per la rapida risposta, vorrei inoltre chiederle, mentre se la residenza di mia moglie non cambiasse?

Antonio
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Buongiorno,

ho una domanda anche io. A settembre dell'anno scorso (2018) ho comprato il mio secondo appartamento dove ho spostato la mia residenza. Quindi il mio primo appartamento e' diventato la seconda casa. Se possibile vorrei sapere se in questo caso l'IMU (sulla mia prima casa che poi e' diventata seconda casa) va pagata per 4 mesi dell'anno scorso (Settembre / Dicembre) o su 12 mesi?
Grazie mille per l'aiuto.

Araks

Araks
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Buongiorno, l'Imu come seconda casa dovrà pagarla solo sui 4 mesi in cui non l'ha più utilizzata come abitazione principale.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, possedendo due case avute in donazione nel comune A (in una delle due ovviamente ho anche la residenza) volevo chiedere se era possibile comprare una terza casa nel comune B e portarvi qui anche la residenza, usufruendo delle agevolazioni di prima casa?
Grazie infinite

Aniello
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Gentile Aniello, le indicazioni fornite dall'agenzia delle entrate dicono che per usufruire delle agevolazioni deve:
• non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
• non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.
Se rispetta entrambe le condizioni potrà usufruire delle agevolazioni.

Isabella Tulipano
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Salve,
Sono proprietaria del 50% della casa in cui abito in quanto essendo mio padre defunto la metà spetta a mia madre e l’altra a me. Nel caso i cui vorrei acquistare una casa, la casa dei miei genitori risulterebbe come seconda casa?

Grazie

Elisa
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Buongiorno elisa, dipende da quali saranno adesso i passaggi nella successione; se dovesse acquistare una casa sempre nello stesso comune non sarebbe per lei una prima casa.

Isabella Tulipano
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Io sono nella stessa situazione. La casa è mia al 50 percento: ereditata da madre deceduta . Mi farebbe un esempio di evoluzioni possibili nella successione?Non ho capito in che senso
Grazie

Chiara Garilli
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Gentile Chiara, se usufruisce già per la casa che eredita delle agevolazioni prima casa, non potrà poi usufruirne ancora, se non impegnandosi a vendere questo bene entro un anno.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, ho una casa.prima.dove risiedo con mio marito a sua volta intestatario di una casa a Roma,dove vive uno dei ns figli.
Vorrei acquistare insieme al mio secondo figlio.38 anni lavoro ottimo a tempo indeterminato a Parigi, anche lui ha acquistato in prima casa un piccolo app.to a Parigi usufruendo di tutte le agevolazioni prima cosa locali; possiamo cointestarci io e questo mio secondo figlio una piccola casa? Che aliquota di tasse ci verrebbe applicata? Per mio figlio,francese e iscritto all Aire, cosa comporterebbe a livello tasse annue in Francia? Grazie mille.

Maria luigia
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Buongiorno Maria Luigia, non riesco a risponderle in merito alle tasse in Francia. Rispetto a quelle in Italia suo figlio, se non ha altre proprietà, potrebbe comprare una casa in Italia con le agevolazioni relative alla prima casa; mentre per lei che ha già una prima casa si tratterebbe sempre di un acquisto di seconda casa.

Isabella Tulipano
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Salve..... mi chiamo Cristian. Io ho una casa in comproprietà con la mia compagna. Sto per comprare una seconda casa nella quale andrò a vivere da solo. La casa che comprerò, ai fini della tassazione, sarà considerata a tutti gli effetti come seconda casa? Oppure andandovi a vivere potrebbe avere una tassazione agevolata. Grazie

Cristian
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Gentile Cristian, il nuovo acquisto sarà considerato seconda casa ai fini dell'acquisto, mentre se mette la residenza qui questa sarà la prima casa ai fini imu e l'altra diventa seconda casa sempre ai fini fiscali.

Isabella Tulipano
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