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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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abitazione principale, prima casa: che si intende

Prima casa affittata: diventa una seconda casa?

La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Che inerenza c'è tra la prima casa ed i 5 anni?

 

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

Cosa si intende per prima casa?

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente.

Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.

Prima casa e Imu


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.

Cosa si intende per seconda casa?


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..

Abitazione principale vs seconda casa: le bollette.


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (855)

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Buon pomerggio,
io ho una casa acquistata nel 2005 per cui ho usufruito delle agevolazioni prima casa.
Mi sono poi trasferita (dopo più di 5 anni) in altra città per lavoro ed ho trasferito la residenza nella nuova città, in una casa in affitto.
A questo punto la casa di proprietà, ai fini fiscali, è diventata seconda casa quindi pago regolarmente IMU come seconda casa.

A questo punto vorrei acquistare casa nella città dove vivo che divenerbbe la mia abitazione principale, pur tenendo la proprietà della casa acquistata nella mia città di origine.

Per questo mio nuovo acquisto posso usufruire delle agevolazioni prima casa visto che diventerà la mia abitazione principale e visto che sull'altra pago le tasse come seconda casa?

Grazie, Caterina

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Gentile Caterina, mantenendo la proprietà dell'altro immobile non potrà su questo nuovo acquisto usufruire della tassazione agevolata, mentre potrà usufruire dell'esenzione imu e tasi mettendo qui la sua residenza.

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Buongiorno,

una domanda: se vivo in affitto e compro un immobile, le tasse da pagare sono considerate come se si trattasse di seconda casa? La ringrazio

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Gentile Alessandra a quale tasse si riferisce? Quelle sull'acquisto potrebbero essere prima casa se lei non ha altre proprietà, quelle su imu e tasi sarebbero invece seconda casa perché non usa l'immobile direttamente come sua abitazione principale.

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Salve, mia madre ha ereditato il 50% di casa di mia nonna e casa di mia zia (già prima possedeva il 33.3% di entrambe) l'Isp dello scorso anno era 44000( calcolo fatto escludendo già la prima casa dove mia madre vive, inoltre in casa di mia zia ci abita ancora mia zia ed è di sua proprietà) . Quello di quest'anno quanto sarà?

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Gentile Giulia, per il calcolo esatto dovrà rivolgersi al caf di sua competenza; certamente ci sarà un aumento dovuto ad un calcolo diverso della quota di rendita catastale posseduta.

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Posseggo due case piccole, una l abito io, l altra mio figlio dove ha intestate le utenze ed ha la residenza, sono nello stesso comune, vorrei sapere se devo pagare IRPEF e se devo pagare Imu seconda casa, grazie

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Buongiorno Viola, se c'è una contratto di comodato gratuito intestato ad un parente diretto, solitamente (verifichi il regolamento comunale) la casa viene equiparata a prima casa.

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Gentile Dottoressa Tulipano,
Io anni fa per aiutare la mia famiglia in difficoltà ho richiesto a mio nome un mutuo per l’acquisto di una casa dove vivo ancora per poco, con i miei genitori e mia sorella,scrivo ancora per poco perché tra qualche mese mi sposo volevo sapere ora che succede ? Se dopo il matrimonio decidessimo di comprare una casa risulterebbe seconda casa ? Da premettere che il mutuo della casa dove vivo con i miei è pagata da loro da più di 10 anni,siccome lavoravo e mio padre aveva perso il lavoro ho aiutato intestandomi l’immobile ma nei fatti ad oggi pagano loro con la pensione che finalmente mio padre prende
Grazie in attesa di risposta

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Gentile Tania, più che per il mutuo è importante capire: se lei è intestataria, proprietaria dell'immobile allora per lei un futuro acquisto sarebbe una seconda casa; a meno che non gestiate un passaggio di proprietà a favore dei suoi genitori a questo punto.

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Buongiorno domanda se io o 2 appartamenti il primo non é affittato e sono sposato ma o la residenza a casa di mia moglie che é propietaria del suo appartamento le mie case come vengono contate. Pago sempre come 1 e 2 casa.

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Gentile Giorgio, ai fini fiscali, Imu e Tasi, le sue case non essendo usate direttamente, sono considerate seconde case.

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Buongiorno, dal 2003 proprietaria e residente in un immobile ricevuto in donazione, usufruendo del bonus prima casa , devo acquistare un immobile in un'altra regione, dove lavoro, ma non proprio nel comune di lavoro, in uno vicino ma stessa provincia.posso usufruire ancora delle agevolazioni fiscali prima casa?

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Buongiorno Romina, se ne ha già usufurito e non ha intenzione di vender el'immobile, il nuovo acquisto risulteràà seconda casa ai fini delle tasse.

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Buongiorno,
Io e mia moglie siamo sposati in comunione dei beni, ancor prima di sposarci mia moglie ha acquistato la casa dove viviamo da oltre 10 anni con un mutuo che ancora paghiamo come prima casa.
La domanda è se posso io acquistare una nuova casa più grande per andarci a vivere con tutta la famiglia e prendere un mutuo come prima casa a mio nome.
In tal caso rimarrebbero tutte e 2 prime case? Pagherei anche le tasse su entrambe come prima casa?
Grazie
Saluti

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Gentile Stef, se lei non risulta proprietario di questo immobile, può acquistare con le agevolazioni prima casa, ma poi l'esenzione imu così come le detrazioni sugli interessi passivi del mutuo varranno solo per un immobile, per quello su cui fisserete la residenza del nucleo familiare.

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Buongiorno Isabella, avrei da chiederle un parere...
Il 12/07/19 è venuto a mancare il mio babbo.
Sono figlio unico, io e la mamma ora dobbiamo avviare la pratica di successione.
L'immobile dove risiediamo in provincia di Verona era intestato solo al papà, ora facendo la successione passerà in eredità per il 50% a me e per il 50% alla mamma, la quale chiederà le agevolazioni d'imposta prima casa per la successione.
Io però entro ottobre andrò a rogito con una mia nuova abitazione in fase di costruzione con le agevolazioni per acquisto prima casa, sempre nello stesso comune dove sposterò anche la residenza.
L'immobile di famiglia quindi per la mia parte 50% diventerà seconda casa e ci dovrò pagare sopra le tasse imu ecc...??
o visto che l'ho ricevuto in eredità e visto che ci abiterà la mamma ci potrà essere qualche alternativa diversa per non pagare negli anni futuri tasse e soldi per niente?

Spero di essermi spiegato, grazie.

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Buongiorno Isabella, avrei da chiederle un parere...
Il 12/07/19 è venuto a mancare il mio babbo.
Sono figlio unico, io e la mamma ora dobbiamo avviare la pratica di successione.
L'immobile dove risiediamo in provincia di Verona era intestato solo al papà, ora facendo la successione passerà in eredità per il 50% a me e per il 50% alla mamma, la quale chiederà le agevolazioni d'imposta prima casa per la successione.
Io però entro ottobre andrò a rogito con una mia nuova abitazione in fase di costruzione con le agevolazioni per acquisto prima casa, sempre nello stesso comune dove sposterò anche la residenza.
L'immobile di famiglia quindi per la mia parte 50% diventerà seconda casa e ci dovrò pagare sopra le tasse imu ecc...??
o visto che l'ho ricevuto in eredità e visto che ci abiterà la mamma ci potrà essere qualche alternativa diversa per non pagare negli anni futuri tasse e soldi per niente?

Spero di essermi spiegato, grazie.

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Gentile Francesco, sulla successione pagherà come seconda casa; potrebbe avere esenzione Imu se il comune prevede l'agevolazione per immobili concessi in uso gratuito a familiari diretti come il caso di sua madre.

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