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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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abitazione principale, prima casa: che si intende

Prima casa affittata: diventa una seconda casa?

La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Che inerenza c'è tra la prima casa ed i 5 anni?

 

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

Cosa si intende per prima casa?

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente.

Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.

Prima casa e Imu


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.

Cosa si intende per seconda casa?


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..

Abitazione principale vs seconda casa: le bollette.


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (411)

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Buongiorno Isabella,avrei un quesito da porle. Io sono proprietario e residente di un unico alloggio nella provincia di Cuneo. ora vorrei acquistare un altro appartamento in Liguria e trasferirvi la residenza. È possibile? Il primo alloggio,che non ho intenzione di vendere,diventerebbe seconda casa? Quali sono le tasse che dovrei pagare? Grazie in anticipo

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Buongiorno Gabriele, questo secondo alloggio verrebbe acquistato con la tassazione di una seconda casa, trasferendoci la residenza potrebbe poi considerare questa come prima casa, non pagando l'imu e l'altra farla diventare seconda casa dal punto di vista imu e tasi.

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Vorrei fare una domanda riguardo alla casa. Vivo da 20 anni in una casa ricevuta in donazione dai miei nonni. Ora vorrei acquistare una casa all'asta per andare a viverci e mettere in affitto quella in cui vivo ora. So già che dovrò pagare l'imu seconda casa su quella in cui vivo attualmente. Quello che non ho capito é quali tasse dovrò pagare sulla nuova casa all'asta? Non ho mai usufruito delle agevolazioni prima casa perché in effetti la casa in cui vivo mi è stata donata. Entrambe le case si trovano a Torino. Grazie a chi potrà rispondermi!

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Buongiorno, per usufruire delle agevolazioni prima casa non deve risultare già proprietaria di altro bene nello stesso comune; quindi sulla casa che andrà a comprare se diventa la sua residenza potrà avere esenzione Imu e tasi, ma dovrà acquistarla pagando le imposte per intero.

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Buon giorno,
non ho mai avuto case di proprietà in quanto da sempre vivo in affitto (nel comune A).
Nel corso del 2017 ho ereditato, assieme a mia sorella, la casa (sita nel comune B) di mio padre, divenendone proprietaria al 50%.
Devo fare il 730? Devo pagare IMU? La porzione di casa che ho ereditato è considerata per me seconda casa?
Grazie
Maria

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Buongiorno Maria, deve verificare bene la posizione fiscale con il suo caf di riferimento; per un immobile a disposizione in un comune diverso dalla residenza potrebbe pagare solo l'imu e non lirpef.

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Gentile Isabella,
grazie mille per l’articolo.
Ho acquistato un immobile il 5 Giugno nel mio comune (Torino) come prima casa. Attualmente ho la residenza a casa dei miei genitori, dove ho sempre vissuto e tuttora vivo. L’immobile che ho acquistato necessita di lavori di ristrutturazione quindi per un certo periodo di tempo non potrò abitarci.
Volevo chiederle se posso -o devo- cambiare residenza subito nonostante non sarebbe la mia dimora abituale per qualche tempo.
Ho bisogno delle utenze prima di iniziare la ristrutturazione ma leggo che ci sono dei controlli da parte dei Vigili riguardo ai cambi di residenza.
Allo stesso tempo, non cambiandola, sarebbe considerata seconda casa?
Grazie anticipatamente

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Buongiorno Giovanni, ai fini delle agevolazioni sull'acquisto è sufficiente spostare la residenza entro 12 mesi, per le altre agevolazioni, invece, dovrebbe farlo subito, ma come lei dice se non corrisponde a verità la residenza non viene riconosciuta. Quindi per un periodo su utenze e imu dovrà considerarla seconda casa.

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Gentile Isabella, Le scrivo per avere un parere su un'annosa questione Imu. In seguito alla morte di mio padre nel 2006 per legittima ho ricevuto 1/6 di quota ereditaria. Il fabbricato di proprietà dei miei genitori è costituito da due appartamenti più una tavernetta. Sin dal 1994 il sub uno è abitato da mia sorella che in quell'anno si è sposata e questa condizione è riportata anche nella successione. Il comune di residenza di tutti noi ha mandato una serie di accertamenti, per una somma ragguardevole, a partire dal 2013 fino al 2016 sostenendo che abbiamo evaso. Nel 2018 io e mia mamma abbiamo stipulato un contratto di comodato gratuito nei confronti di mia sorella perciò il sub 1 è diventato "ufficialmente" abitazione principale, nel sub 2 ci abita da sempre mia madre e quindi è abitazione principale il comune chiede a me e a mia madre di pagare l'imu sulla seconda casa (quella di mia sorella). La mia domanda è come può una prima casa essere contemporaneamente seconda casa?

Grazie
Paolo

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Gentile Paolo, tale sub è prima casa per sua sorella, ma non lo è per lei e per sua madre; per i quali prima casa risulta l'altro sub, quello in cui abita sua madre.

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Salve gentile Isabella, ho acquistato insieme a mia moglie una casa in provincia di parma langhirano, siamo diventati proprietari il 30/03/2015 ma abbiamo fatto la residenza il 25 giugno 2015 per via della ristrutturazione del appartamento, in questo periodo eravamo in affitto adesso mi dicono che l’acquisto dell immobile viene considerata come seconda casa,ho pagato l’imu e tasi dall CGIL dove mi e stato detto dal comune e i conti non tornano e ci devo mettere la sanzione per far tornare i conti.. se mi può aiutare chi deve pagare questa sanzione tra il comune CGIL e noi.grazie

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Buongiorno, finchè l'immobile non diventa residenza, l'imu va calcolata come seconda casa, ma solo per il periodo dall'acquisto alla residenza e con relativa sanzione, considerando il ritardo. Ora se secondo lei la sanzione dovrebbe pagarla l'ente che ha seguito la sua dichiarazione questa è una questione legale tra lei e la Cgil, ma il comune sanzione e tassa la chiede a lei sicuramente.

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Buongiorno Isabella,Ho acquistato casa per mio figlio nel comune di Arenzano provincia di Genova.Poichè dall'atto d'acquisto e la richiesta di residenza è trascorso poco più di un mese,mi si dice che dovrei pagare una mensilità di IMU TASI.In considerazione del fattoche mio figlio non possiede nessun altro immobile in nessun altro comune di'Italia e ha sempre vissuto in casa di mia proprietà.Gradirei un suo parere
saluti Roberto

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Buongiorno Roberto, l'esenzione Imu è dovuta nel caso di utilizzo diretto come abitazione principale; quindi se suo figlio non l'ha da subito utilizzata come tale la tassa è dovuta per quel periodo.

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Vivo insieme a mia mamma nel suo appartamento, nello stesso stabile ho un altro appartamento di mio papa' ricevuto per testamento. L'appartamento in questione non ha ne luce e gas, devo considerarlo come prima o seconda casa? Grazie.

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Gentile Angelo, se è la sua unica proprietà può considerarlo prima casa.

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Salve,
sono proprietaria e risiedo in un appartamento non appartenente alle categorie che devono pagare imu sulla prima casa.
Risiedo nel comune di Bologna e non capisco perché ormai sono anni che mi richiedono il pagamento imu/tasi, che ho comunque sempre pagato.
Sono proprietaria di 1/3 di un altro fabbricato , avuto tramite atto di donazione, per il quale, essendo seconda casa , pago l'imu, che risiede nel comune di Modena e che usiamo solo come dimora estiva per mia mamma.
Le chiedo: come mai devo pagare anche l'imu/tasi sulla mia prima casa?
Grazie
Silvia
.

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Gentile Silvia, se l'immobile rientra nella categoria non di lusso e vi avete la residenza non dovrebbe pagare l'imu, provi a verificare in comune se vi è un errore o una mancata presentazione della modulistica necessaria per l'esenzione.

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Buongiorno, vorrei sapere gentilmente se fosse vero il fatto che io risiedo in abitazione di proprietà dei miei genitori, ho appena acquistato un immobile con il mio ragazzo, questo immobile a me risulta come seconda casa? Sono soggetta ad Imu?

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Gentile Carmen, se l'immobile acquistato è nello stesso comune in cui vie, è prima casa a livello di agevolazioni sull'acquisto, mentre non trasferendoci la residenza rimane seconda casa ai fini imu e tasi.

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