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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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abitazione principale, prima casa: che si intende

Prima casa affittata: diventa una seconda casa?

La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Che inerenza c'è tra la prima casa ed i 5 anni?

 

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

Cosa si intende per prima casa?

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente.

Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.

Prima casa e Imu


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.

Cosa si intende per seconda casa?


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..

Abitazione principale vs seconda casa: le bollette.


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (527)

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Gentile Isabella, volevo, se possibile, indicargli il mio caso dandomi cortesemente info in merito. E' venuto a mancare mio suocero che a metà con la moglie possedevano un appartamento dove per altro viveva quindi prima casa. Assodato che i tre figli (eredi) non devo alcun tributo in quanto la moglie continuerà a vivere lì, mio suocero aveva ereditato 1/5 di una casa con terreno dei genitori scomparsi entrambi e che per anni, in attesa di riuscirla a vendere, pagava la sua quota di l' IMU. Adesso la quota di mio suocero devono pagarla gli eredi ovvero la moglie i tre figli ma in che misura? seconda casa immagino perchè anche se per mia moglie (una dei tre figli) non possiede alcuna casa o percentuale intestata però non risiedendo lì non può avvalersi della detrazione/agevolazione prima casa, giusto? e in che percentuale mia suocera e i tre figli devono pagare la quota?
Sperando di essere stato il più chiaro possibile attendo una sua gentile risposta.
Buona giornata.

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Gentile Nicola, innanzitutto dovrebbe esserci la successione dal notaio che andrà a certificare le quote di proprietà sulla base delle quali andrete a pagare le tasse. Dovrebbe essere il 50% alla moglie ed il restante diviso trai figli equamente.

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ok, grazie Isabella! ti ringrazio per la tua disponibilità e gentilezza..con l'occasione ti auguro Buone Feste!

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Grazie, tanti auguri!

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Buonasera Isabella, grazie della risposta, sei stata molto chiara. Buon lavoro e buona feste natalizie

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Grazie mille e buone feste anche a lei.

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Buona sera, mi chiamo Giuseppe e da 3 anni vivo alle Canarie. Prima di partire dall'Italia con mia moglie, abbiamo comprato una casa a Bari. Questa casa l'abbiamo intestata a nostra figlia che viveva li unitamente con suo fratello. Entrambi nubile e divorziato. L'anno scorso mia figlia si è sposata e vive alle Canarie in fitto con suo marito. Nel mese di novembre 2018 ha preso la residenza qui alle Canarie. Nell'abitazione di Bari vive suo fratello con la seconda moglie senza che pagano l'affitto.
La mia domanda è:- in Italia mia figlia deve pagare l'IMU?
Da premettere che mia figlia non ha nessuna altra proprietà nè in Italia e nè qui alle Canarie.
In caso deve pagare e ci sono delle agevolazione come si può fare?
Grazie anticipatamente della vostra risposta.
Un saluto da Maspalomas (Las Palmas)

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Buongiorno Giuseppe, complimenti per la scelta innanzitutto, immagino sia un bel posto quello che avete scelto. se sua figlia concedesse in comodato gratuito al fratello l'immobile di proprietà dovrebbe esserci l'esenzione imu sempre che il comune di Bari lo preveda nel regolamento, andando ad assimilare la proprietà concessa in uso gratuito ad un parente come prima casa.

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Gentile Isabella,
Le chiedo un consiglio in merito a questo quesito:
Devo acquistare la mia prima casa (agevolazione prima casa, ho venduto la precedente prima casa a Sett 2018 acq. Nel 2008).
L imm. che acquisterò (ristrutturazione), è di ampie dimensioni (270mq calpestabili) ed é possibile frazionarlo per fare 2 abitazioni, anche da PRG, una sarà la mia abitazione e la più piccola vorrei metterla in vendita.
Quale strategia mi suggerisce per L acquisto, onde evitare sanzioni o incorrere in illeciti?
Ringrazio x la sua risposta.

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Gentile Giuliano, il fatto è che con questo successivo acquisto dovrebbe adibire la sua casa come abitazione principale e quindi usarla direttamente; se una parte venisse venduta andrebbe calcolata a questo punto la differenza sulle agevolazioni dovute e su eventuali plusvalenze.

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Buonasera,
ho acquistato la mia prima casa ad aprile 2018, è in fase di ristrutturazione quindi non mi è stato ancora possibile spostare la residenza, non ho nessun possesso di altra casa ed attualmente sono ospite dai suoceri accanto all'abitazione acquistata, il comune mi fa pagare la casa come seconda casa e lo trovo assurdo, perchè non avendo una prima casa, come possono dirmi di pagare una seconda casa? C'è qualche strada per non pagare? Grazie mille.

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Gentile Gianluca, seconda casa ai fini fiscali ha un significato legato all'utilizzo che se ne fa; quindi se non può prenderci la residenza non può considerarla prima casa.

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Buonasera. La mia domanda riguarda la detraibilità del mutuo contratto per l’acquisto della prima casa.
È possibile la detrazione se adesso la concedo in locazione e contemporaneamente vado a vivere “in affitto” in un’altra casa?

Grazie!
Andrea D.

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Buongiorno Andrea, è possibile se mantiene la residenza nello stesso comune; non avrà l'agevolazione Imu.

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grazie

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mia figlia residente a parigi sta acquistando una casa a napoli e non sarà residente per alcuni anni. chiedo quali spese comunali dovrà sostenere e se può fare contratti di luce e gas non avendo per il momento la residenza a napoli. grz

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Gentile Gennaro, i contratti si possono stipulare anche se non residenti; oltre a queste spese e quelle condominiali se presenti, dovrà pagare Imu come seconda casa a disposizione, se rimarrà vuota.

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Buonasera Isabella, innanzitutto ringrazio per la vs disponibilità e professionalità. Chiedo scusa se ritorno sulla domanda già avanzata, ma vorrei sapere se acquistando l'abitazione come prima casa è possibile affittarla? Specifico che la mia residenza è nello stesso comune, presso l'abitazione di proprietà di mia moglie. (In separazione dei beni) Cordiali saluti.

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Buongiorno Antonio, può affittarla ed usufruire delle agevolazioni sull'acquisto; l'agevolazione che non avrà, non usandola come sua abitazione principale, è l'esenzione Imu.

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Salve io e mio marito siamo in comunione dei beni e mio marito è proprietario della nostra abitazione principale.Adesso vorremo comperare un appartamento nello stesso comune e intestarlo a me x poi trasferirci come abitazione principale posso usufruire delle agevolazioni prima casa?

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Gentile Ilaria, ma lei quindi non risulta già proprietaria di un bene? Se non ha alcuna proprietà allora può procedere con l'acquisto di una casa come prima casa.

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Gentilissima Isabella Le chiedo una valutazione della sottoindicata situazione :

Sposato in comunione di beni.
Godo di usufrutto su casa ereditata ( nuda proprieta' donata a mio figlio) (pago le tasse come seconda casa)
Mia moglie possiede abitazione ereditata, nella quale viviamo e siamo residenti ( paghiamo tasse come prima casa); sempre mia moglie ha ereditato il 25% di altra abitazione ( al momento vuota e non abitata, sulla quale paga tasse come seconda casa).
Abbiamo intenzione di acquistare una nuova casa, pero usufruendo delle agevolazioni PRIMA CASA : quale dismissioni di proprieta' dovremmo fare ( vendita o donazione ai figli ?)

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Gentile Domenico, ai fini delle agevolazioni sull'acquisto è necessario dichiarare di non avere altre proprietà; quindi donarle o venderle è ininfluente da questo punto di vista.

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