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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 10, 2018
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abitazione principale, prima casa: che si intende

Prima casa affittata: diventa una seconda casa?

La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Che inerenza c'è tra la prima casa ed i 5 anni?

 

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

Cosa si intende per prima casa?

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente.

Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.

Prima casa e Imu


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.

Cosa si intende per seconda casa?


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..

Abitazione principale vs seconda casa: le bollette.


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1003)

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Salve,
Sono proprietaria del 50% della casa in cui abito in quanto essendo mio padre defunto la metà spetta a mia madre e l’altra a me. Nel caso i cui vorrei acquistare una casa, la casa dei miei genitori risulterebbe come seconda casa?

Grazie

Elisa
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Buongiorno elisa, dipende da quali saranno adesso i passaggi nella successione; se dovesse acquistare una casa sempre nello stesso comune non sarebbe per lei una prima casa.

Isabella Tulipano
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Io sono nella stessa situazione. La casa è mia al 50 percento: ereditata da madre deceduta . Mi farebbe un esempio di evoluzioni possibili nella successione?Non ho capito in che senso
Grazie

Chiara Garilli
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Gentile Chiara, se usufruisce già per la casa che eredita delle agevolazioni prima casa, non potrà poi usufruirne ancora, se non impegnandosi a vendere questo bene entro un anno.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, ho una casa.prima.dove risiedo con mio marito a sua volta intestatario di una casa a Roma,dove vive uno dei ns figli.
Vorrei acquistare insieme al mio secondo figlio.38 anni lavoro ottimo a tempo indeterminato a Parigi, anche lui ha acquistato in prima casa un piccolo app.to a Parigi usufruendo di tutte le agevolazioni prima cosa locali; possiamo cointestarci io e questo mio secondo figlio una piccola casa? Che aliquota di tasse ci verrebbe applicata? Per mio figlio,francese e iscritto all Aire, cosa comporterebbe a livello tasse annue in Francia? Grazie mille.

Maria luigia
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Buongiorno Maria Luigia, non riesco a risponderle in merito alle tasse in Francia. Rispetto a quelle in Italia suo figlio, se non ha altre proprietà, potrebbe comprare una casa in Italia con le agevolazioni relative alla prima casa; mentre per lei che ha già una prima casa si tratterebbe sempre di un acquisto di seconda casa.

Isabella Tulipano
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Salve..... mi chiamo Cristian. Io ho una casa in comproprietà con la mia compagna. Sto per comprare una seconda casa nella quale andrò a vivere da solo. La casa che comprerò, ai fini della tassazione, sarà considerata a tutti gli effetti come seconda casa? Oppure andandovi a vivere potrebbe avere una tassazione agevolata. Grazie

Cristian
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Gentile Cristian, il nuovo acquisto sarà considerato seconda casa ai fini dell'acquisto, mentre se mette la residenza qui questa sarà la prima casa ai fini imu e l'altra diventa seconda casa sempre ai fini fiscali.

Isabella Tulipano
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Buonasera, avrei un dubbio: sto acquistando la mia prima casa in un comune, dove risederò e abiterò per la metà dei giorni in un mese, ma lavoro in un altro comune dove ho in uso gratuito dai miei parenti un monolocale, poichè facendo orari lavorativi particolari mi serve solo come punto di appoggio per metà del mese appunto. Avendo la bolletta dell'Enel intestata a mio nome però, dovrò pagare l'imu sulla prima casa se avrò utenze intestate a me in due comuni diversi? Vi ringrazio in anticipo per la risposta.

Crizia
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Gentile Crizia, vivendo un po' di qua un po' là le conviene prendere la residenza nella casa acquistata, quindi così non paga l'imu e avere le bollette intestate come non residenti solo nella casa che usa meno.

Isabella Tulipano
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Gentile Isabella,

Mi son da poco trasferita all’estero e vorrei acquistare il mio primo appartamento. Non sono ancora iscritta all’Aire.

Leggevo che tale appartamento sarebbe considerato seconda casa perché non ci vivrei io personalmente (ma ci vivrebbero i miei genitori).

Quanto andrebbe ad incidere la tassazione? L’iscrizione all’Aire che impatto avrebbe?

Grazie mille

Emanuela
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Gentile Emanuela, con l'iscrizione all'Aire potrebbe usufruire delle agevolazioni prima casa, quindi di una tassazione agevolata: mentre per l'imu dovrebbe valutare il regolamento comunale.

Isabella Tulipano
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Salve, ho acquistato nel 2011 una prima casa in cui ho la residenza e di cui affitto una porzione. Da qualche mese, per motivi sentimentali e di lavoro, mi sono spostata presso il mio compagno lasciando la residenza nella mia abitazione. Il Comune, saputo questo, mi ha comunicato di volermi togliere la residenza e di passare tutto come seconda casa. Non avendo un'altra casa di proprietà e non potendo spostare la residenza presso il mio compagno, fra l'altro in affitto, come posso tutelarmi? E' corretto ciò che mi è stato detto al Comune?

federica
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Buongiorno Federica, se non usa l'immobile come sua residenza in effetti il comune può toglierle la residenza; magari deve cercare di mantenere non solo la residenza, ma anche ritirare la posta, votare e avere altri comportamenti che dimostrano che lei usa ancora la sua casa direttamente.

Isabella Tulipano
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Salve, ho acquistato una casa e nel atto notarile è stata definita come seconda casa.(mi è stato consigliato così in previsione di un acquisto di una casa con rendita più alta)ma per il momento non avendo altri immobili intestati posso usufruire delle agevolazioni prima casa?

Raffaella
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Gentile Raffaella, le agevolazioni prima casa potrebbero valere ai fini Imu a questo punto.

Isabella Tulipano
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Salve gentile Isabella,

ho ricevuto in donazione dai miei genitori un immobile nel comune A, di cui loro mantengono l'usufrutto.
Sono proprietario con i miei fratelli di un altro immobile nel comune B, di cui i miei mantengono pure l'usufrutto.
Posso acquistare un immobile nel comune B con le agevolazioni di prima casa?

Grazie mille
Giacomo

Giacomo
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Gentile Giacomo con la circolare Ministeriale 1/1994 e la circolare 38/E/2005 l’Agenzia delle Entrate specifica che l’agevolazione è compatibile con la nuda proprietà sulla base del presupposto che il nudo proprietario non ha il possesso dell’immobile che, invece, fa capo all'usufruttuario e che abbia ricevuto tale donazione senza usufruire delle agevolazioni.

Isabella Tulipano
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Salve,ho delle domande da porre:
1)Qualora si abbia avuto in donazione un immobile,esso va configurato necessariamente come prima casa?2)Acquistando una casa,come prima casa, e ricevendo in donazione un secondo appartamento, il primo appartamento acquistato si configura comunque come prima casa,?Se per ragioni di lavoro fosse necessario acquistare un appartamento in un' altra città, per usufruire del bonus prima casa è sufficiente vendere il primo appartamento acquistato,mantenendo quello avuto in donazione?3)Qualora si acquisti un appartamento come prima casa per un figlio che studi fuori dalla propria città, si potrebbe non trasferire la residenza del figlio nella casa,è corretto? 4)A quale figura professionale rivolgersi per i miei quesiti? Grazie mille

Mariangela
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Buongiorno Mariangela, i quesiti sono fondamentalmente di tipo fiscale quindi la figura giusta è un commercialista, magari esperto in materia. Solitamente le agevolazioni prima casa, sull'acquisto, riguardano proprio una tassazione agevolata in caso di primo acquisto o donazione e sono possibile se chi compra non è titolare di alcuna proprietà in quel comune o di nessun altro bene acquistato già con tali agevolazioni. non vi è un obbligo di residenza nella casa comprata, ma solo nel comune in cui si trova la casa comprata.

Isabella Tulipano
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Grazie per la tempestiva risposta, ma non ho capito se è possibile donare una casa ad un figlio non facendola risultare prima casa, dimodochè il figlio sia libero di acquistare la sua prima casa in un comune differente a quello in cui già possiede la casa donata.
grazie mille

Mariangela
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Gentile Mariangela se suo figlio riceve il bene in donazione usufruendo del beneficio prima casa, può poi successivamente usufruirne ancora per un nuovo acquisto a titolo oneroso di una abitazione (circolare n. 44/E del 7 maggio 2001, paragrafo 1, e circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, paragrafo 5.4), lo stesso non vele a condizioni inversa: se prima ha acquistato e poi gli viene donata la casa, a meno che non si impegni a rivendere entro un anno l'immobile acquistato in precedenza. (Circ. n. 12/E dell’8 aprile 2016, quesito 2.3).

Isabella Tulipano
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Grazie mille

Mariangela
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Buongiorno,
Posseggo un'appartamento in una palazzina di 3 abitazioni e vorrei acquistare l'appartamento sopra il mio per poi unirlo e farne un'unica abitazione. La domanda è,l'appartamento che acquisto sarà una seconda casa?

Marco
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Gentile Marco, unendola ad un'abilitazione principale dovrebbe scontare a sua volta le agevolazioni previste.

Isabella Tulipano
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