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Principali novità negli affitti a canone concordato

by Andrea Cioli
in Esperto
on Novembre 24, 2016
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Finalmente una nuova Convenzione Nazionale

Come anticipato in un recente articolo del Blog, il 25 ottobre 2016 è stata stipulata presso il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti la nuova Convenzione Nazionale tra le Associazioni maggiormente rappresentative di proprietari e inquilini (la precedente risaliva al 1999).

La nuova Convenzione Nazionale, una volta recepita da apposito Decreto Ministeriale, costituirà la base per i futuri Accordi Territoriali locali attraverso i quali verranno definiti i criteri per la stipula dei contratti a canone concordato (o del “secondo canale”).

Fino alla stipula degli Accordi in base alla nuova Convenzione (e al Decreto Ministeriale a venire) varranno gli Accordi attualmente in vigore.

Prima ancora che tale novità produca effetti concreti, dunque, può essere utile una panoramica più dettagliata circa le novità principali che interesseranno i cosiddetti contratti “del secondo canale” in futuro.

 

Nuovi modelli di contratto e Tabella Oneri Accessori

La Convenzione richiama nuovi modelli di contratto e una nuova Tabella degli oneri accessori; il testo si riferisce a degli allegati alla stessa Convenzione, ma in realtà tali allegati non sono disponibili e probabilmente lo saranno solo in sede di emanazione del Decreto Ministeriale di cui sopra. Attualmente, dunque, possiamo sospettare novità nei modelli contrattuali e nella Tabella, senza conoscerne tuttavia il contenuto.

Modifica durata contratti transitori

La Convenzione (art. 2 comma 1) stabilisce per i contratti transitori una durata non superiore a 18 mesi, eliminando dunque il precedente (e attualmente in vigore) limite minimo (1 mese).

Si tratta della novità a nostro avviso più importante, dal momento che rimedia a una lacuna: attualmente non esiste una figura contrattuale applicabile alle locazioni molto brevi che non siano motivate da esigenze esclusivamente turistiche. In attesa che gli Accordi definiscano in concreto a quali esigenze sia collegata questa tipologia contrattuale, immaginiamo che sarà applicabile alle brevi trasferte lavorative, alle partecipazioni a fiere ed eventi e, in definitiva, a tutte quelle esigenze per le quali finora si era costretti a “forzare” altre tipologie di contratto.

Resta inteso che, stando alla normativa vigente, in caso di transitorio di durata non superiore a 30 giorni non sussisterà l’obbligo di registrazione.

Nuovi criteri per stabilire obbligo canone concordato in caso di contratti transitori

La Convenzione prevede (art. 2 comma 2) che l’obbligo di definire il canone in base ai parametri definiti dall’Accordo Territoriale localmente applicabile, con possibilità di un aumento fino al 20%,  scatti solo nel caso il Comune dove è sito l’immobile abbia un numero di abitanti superiore a 10.000 (diecimila), stando all’ultimo Censimento. In Comuni con numero di abitanti pari o inferiore a 10.000 sarà invece possibile definire liberamente il canone.

Ma attenzione: in caso di contratto di durata non superiore a 30 giorni il canone potrà essere libero anche nei Comuni con numero di abitanti superiore a 10.000. In tali casi anche la ripartizione degli oneri accessori sarà libera e non terrà conto della Tabella degli oneri accessori.

Attualmente, come sappiamo, la regola è differente, dal momento che il calcolo del canone è vincolato ai parametri degli Accordi nei Comuni appartenenti alle Aree Metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia (art. 2 comma 2 D.M. 30/12/2002).

Esigenze di transitorietà

la Convenzione prevede (art. 2 comma 4) che i contratti transitori debbano contenere una specifica dichiarazione che individui un’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore compresa tra quelle previste dall’Accordo Territoriale. Tale esigenza (che sia del locatore o del conduttore) andrà provata con documentazione da allegare al contratto.

A quanto è dato leggere, verrà meno la necessità di conferma (per il locatore) delle esigenze di transitorietà entro la fine del contratto.

Ma attenzione:
- in caso di transitorio di durata non superiore a 30 giorni basterà indicare in contratto una tra le esigenze previste dall’Accordo, senza necessità di documentare alcunché;

- in generale, la Convenzione (con una formula invero poco chiara espressa nell’art. 2 comma 5) stabilisce che, “per i casi in cui il contratto non sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall’Accordo Territoriale o difficilmente documentabili, gli Accordi stessi definiranno le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazione firmatarie”.  All’apparenza si tratta di un modo per rendere più elastico il requisito delle esigenze di transitorietà, prevedendo però un necessario coinvolgimento delle Associazioni di categoria.

Attestazione parametri utilizzati per il calcolo del canone concordato e agevolazioni fiscali

La Convenzione prevede (art. 1 comma 8) la possibilità che le parti si facciano assistere dalle Organizzazioni di proprietari o inquilini per la stipula. Tale assistenza viene confermata come facoltativa e pertanto sarà possibile anche stipulare contratti a canone concordato senza alcuna assistenza.

Tuttavia, nel testo troviamo un passaggio che potrebbe far presagire, nei futuri Accordi Territoriali, una presenza più “ingombrante” delle Organizzazioni in fase di attestazione della corretta applicazione dei parametri utilizzati per il calcolo e in generale del corretto utilizzo del contratto tipo, ai fini della concessione delle agevolazioni fiscali: “Gli Accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una Organizzazione firmataria dell’Accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’Accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.

In sostanza è possibile che gran parte dei prossimi Accordi, come già attualmente avviene in qualche caso, prevedano l’obbligo di una “vidima” da parte di un’Organizzazione sul contratto o sulla sintesi dei parametri utilizzati per il calcolo, condizione necessaria per accedere alle agevolazioni fiscali, in particolare a quella IMU. Staremo a vedere...

 

 

 

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (17)

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Buonasera, il mese prima della scadenza di un contratto d'affitto libero (4+4) è necessario comunicare qualcosa all'Agenzia delle Entrate?
Grazie mille
Carlotta

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Gentile Carlotta, se il contratto scade in corrispondenza della scadenza non c'è bisogno di comunicazione; se viene prorogato va comunicata la proroga entro un mese dal rinnovo.

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Salve,
mio padre è quasi giunto alla conclusione del quarto anno di un contratto di locazione 4+4 stipulato in data 01/06/2013. Il codice tributo da utilizzare per rinnovare il contratto per altri 4 anni è 1504 - Imposta di Registro per proroghe contratto, oppure deve continuare ad usare il codice 1501 - Imposta di Registro per annualità successive?
Grazie fin d'ora
Alberto V.

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Buongiorno alberto, il codice in questo caso è 1504.

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Buongiorno
volevo chiedere che tipo di contratto posso applicare ad un ragazzo che dovrebbe venire a Roma per 3 mesi per una borsa di studio.
Normalmente faccio contratti min. 6 max 36 mesi canone concordato per studenti che si fermano almeno 1 anno, rinnovabile, con canone concordato, a Roma.
Quale contratto posso applicare per 3 mesi? E' un contratto transitorio min 1 max 18 mesi? Potrei applicarlo a studenti?
Grazie mille
Franco

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Buongiorno Franco, può stipulare un contratto transitorio di 3 mesi, giustificando la transitorietà con la durata della borsa di studio.

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Buongiorno, volevo chiedere questa info, sono proprietario e abito in un appartamento su cui pago il mutuo come prima casa, posso fittare e registrare un contratto di locazione, ad. esempio una stanza e un bagno ad un altra persona? Condividendo quindi l appartamento? Se si, è possibile solo concederlo ad uso gratuito?
Grazie mille

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Gentile Lino se parliamo di affitto allora escludiamo l'uso gratuito. Può stipulare un contratto abitativo per una porzione d'immobile; se l'uso prevalente rimane di sua abitazione principale allora questo non cambio lo stato di prima casa; se l'inquilino prende la residenza, si pone però la questione sull'unico stato di famiglia

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La ringrazio.
Gentilissimo

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Salve, sono un proprietario di immobile e vorrei affittare tre stanze di un appartamento, dove vivo anche io, a tre persone. Posso fare un contratto 3 + 2 unico per tutti e tre a canone concordato e cedolare secca? Oppure un contratto transitorio fino a 18 mesi sempre a canone concordato e cedolare secca? Grazie per la risposta. Vincenzo

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Buongiorno Vincenzo, può stipulare entrambe le tipologie di contratto, il transitorio dovrebbe riportare motivazioni reali di transitorietà.

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Salve, volevo avere una ulteriore informazione: invece di un contratto unico per tre persone, è possibile fare un contratto singolo a ognuna delle tre persone 3 + 2 ,sempre a canone concordato e cedolare secca (che permettono di avere agevolazioni), in modo che ognuna è responsabile del pagamento della sua parte di affitto e spese e non costretta a pagare anche la parte di un'altra che non paga o lascia l'appartamento? La richiesta è motivata dal fatto che le persone contestano che, intestando il contratto unico a tre persone, se una di loro se ne va o non paga, gli altri due devono pagare lo stesso l'intero canone e le spese. E' così? Grazie per la risposta.

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Buongiorno Vincenzo è possibile farlo, e l'osservazione fatta dagli inquilini è corretta, deve però poi nel calcolo del canone tenere in considerazione per ogni contratto i mq in esclusiva più 1/4 di quelli in comune e quindi il canone che ne deriva potrebbe essere più basso di quello che richiesto.

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Buongiorno e pongo questo quesito:
In regime di canone concordato, se faccio un contratto 3+1 per usufruire del +5% del canone, cosa succede se poi interrompo il contratto prima dei 3+1 anni?
Grazie
Pasquale BENEDETTO

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Gentile Pasquale, il contratto può essere di 3 anni + 2 come minimo, o 4 +2 per avere agevolazioni; come proprietario non può dare disdetta prima dei 3 o 4 anni.

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Buongiorno Andrea,
sono un proprietario di un immobile attualmente in affitto con il canone libero e volevo informarmi più nel dettaglio per quello concordato.
Ho dato un occhiata in rete ma stò trovando difficoltà a capire la convenienza tra uno è l'altro perchè avere una quotazione ipotetica di importo di affitto che si potrebbe chiedere con il canone concordato richiede molti parametri a cui non riesco a venirne a capo.
A chi mi posso rivolgere per avere chiarimenti in merito?
La ringrazio e le auguro un Buone Feste
Walter A.

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Gentile Walter, può rivolgersi ad un'agenzia Solo Affitti in zona, trova qui l'elenco o direttamente ad una delle associazioni di categoria firmatarie dell'accordo.

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