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Proposta irrevocabile d’affitto: una tutela per l’inquilino se a ritirarsi è il proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 14, 2015
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In un mercato in questo momento ricco di immobili in affitto, spesso l'inquilino si trova a dover scegliere tra un'ampia gamma di possibili soluzioni: per la sua abitazione, ufficio o attività. Trovare quindi quello che soddisfa a pineo esigenze di spazio, location ed economiche non è un'impresa così immediata. Quando finalmente l'inquilino ha trovato quello che cerca firma soddisfatto e speranzoso la proposta irrevocabile di locazione, conscio del suo impegno che come dice il termine tecnico è irrevocabile, ovvero revocabile solo a determinate condizioni. ma se fosse il proprietario a ritirarsi?

Buongiorno, vorrei un'informazione, esposto la mia situazione. A luglio 2014 tramite un'agenzia vedo una casa in affitto, però ancora abitata dai vecchi inquilini, vedo la casa e mi piace, e la prendo, in agenzia ci siamo incontrati con la padrona di casa pago due caparre e la provvigione dell'agenzia, premetto che la casa doveva essere libera dai vecchi inquilini la fine di settembre che avrebbero comprato casa - per motivi burocratici per motivi degli inquilini è slittato metà novembre - con la padrona di casa avevamo fatto pure il contratto di locazione che doveva partire dal 1 dicembre 2014 (ma ancora non registrato) - sempre per motivi dell' inquilino la situazione slitta fino a febbraio 2015 e si viene a sapere che non vanno più via e non hanno comprato casa - ha saputo pure che avendo loro il contratto registrato non hanno fatto raccomandata per il rilascio della casa. Vorrei sapere in questo caso che mi hanno recato danno mi dovrebbero restituire doppia caparra e l'agenzia restituire la provvigione? Grazie per una vostra risposta
Alberto

Salve Alberto e grazie per il quesito che ci offre l'occasione di spiegare meglio alcuni strumenti utilizzati da professionisti, quali agenti immobiliari, che magari suscitano perplessità nei clienti, ma sono indispensabili proprio per garantire proprietario, quanto inquilini. Infatti, affidarsi ad un'agenzia immobiliare ha come vantaggio quello, come nel caso di Alberto, di fermare l'immobile prescelto attraverso la firma di una proposta irrevocabile di locazione, che implica per l'inquilino l'impegno a prendere in affitto l'immobile, alle condizioni e nei tempi e termini riportati nel documento stesso.

Quindi l'impegno dell'inquilino si concretizza solitamente con il versamento di una caparra confirmatoria, tale somma verrà restituita se il proprietario non accettasse tale proposta, mentre verrà trattenuta dal proprietario nel caso in cui l'inquilino cambiasse idea successivamente e quindi si ritirasse (per questo si definisce irrevocabile). Tutto questo, così come le indicazioni rispetto al compenso di mediazione dell'agente, sono espressamente riportati nel documento di proposta e pertanto accettati e firmati dalle parti. Altrettanto, si va a specificare cosa avviene nel caso, che stiamo prendendo in esame, in cui il proprietario abbia accettato la proposta, comunicato una data di stipula del contratto e poi cambi idea, per qualsiasi motivo.

In caso di rinuncia da parte del proprietario, allora l'inquilino ha diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, come indicato nell'ex art. 1385 del codice civile. Per la provvigione, invece, devo dire ad Alberto che l'agenzia avrebbe diritto a trattenerla avendo di fatto concluso l'affare nel momento di accettazione della proposta da parte del proprietario.

Articolo 1385 Codice Civile
Se al momento della conclusione del contratto [1326 ss.] una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Olga Matveychuk

    buona sera ho versato la caparra per una casa in affitto
    il gg 27.09.2017 nella proposta mi da valida la tale 15gg
    pero a penna l agente mette scadenza 30.09.2017
    il gg 28 tramite telefono mi.conferma che mi concedono la casa e fissa un ipotetico appuntamento al venerdi dopo le 16.30 ne io ne mio marito possiamo esserci
    sabato mattina ci rechiamo in agenzia chiusa
    chiamiamo ma entra dopo uno squillo la segreteria
    linedi chiamiamo inviamo messaggi nulla pggi rispondono e ci dicono non si fa nulla avete perso la caparrA ma perche chiedo perche venerdi non siete venuti a firmare ma possono ?????

  • Gentile Olga non possono assolutamente farlo; non vi siete ritirati, ma anzi volevate firmare il contratto nei termini indicati. Quindi insista per firmare il contratto o dovrà rivolgersi ad un'associazione dei consumatori per segnalare il comportamento scorretto.

  • Esther

    Buongiorno,
    Ad Agosto ho firmato una proposta di affitto  per una casa che ho visto tramite agenzia, mi è stato chiesto  una caparra a garanzia di 2 mese di cauzione, dicendo che il contratto sarebbe firmato entro il 25 Settembre. Purtroppo fino ad oggi il contratto non è stato firmato mi dicono che il proprietario non è ancora tornato delle vacanze. E leggendo su questo forum mi rendo conto che il proprietario non ha controfirmato la proposta in accettazione . E corretto tutto ciò? Come mi devo muovere? Posso chiedere anche un risarcimento danni?
    Grazie mille

  • Gentile Esther, decaduti i termini della sua proposta senza aver ricevuto l'accettazione può ritirarsi chiedendo indietro quanto versato.

  • alessandra

    Buongiorno,
    vi scrivo per avere dei chiarimenti sulla mia situazione. Il 12 maggio ho siglato una proposta d'affitto tramite agenzia immobiliare. Sono entrata in casa il 14 maggio e in tale data la padrona di casa ha avuto un problema con il suo notaio e non ha la documentazione necessaria per poter siglare un contratto. All'agenzia ho gia versato 670 euro di provvigione.
    Ora io mi chiedo : ma quando si pubblica un immobile in affitto sul sito di una agenzia, l'immobile non dovrebbe essere già in regola con agibilità e altro necessario all'abitabilità?? Sto pagando l'affitto senza un contratto regolare ma solo con una proposta di affitto.
    E' regolare tutto ciò?? Posso farmi ridare i soldi dell'agenzia?? Questo non è il modo di lavorare.

    attendo notizie...

  • Gentile Alessandra, è possibile procedere con la locazione in attesa che arrivino i regolari "permessi". Quindi il contratto può partire in ogni caso dalla data concordata; certamente deve concordare cosa succede in caso in cui ci siano autorizzazioni non concesse; ovvero se l'immobile non avesse poi l'abitabilità allora potrebbe chiedere la restituzione di quanto versato o un risarcimento che andrete già a concordare.

  • Francesca

    Buongiorno,
    Ad Aprile ho firmato una proposta di affitto vincolante per una casa che ho visto tramite agenzia, come da prassi mi è stato chiesto di lasciare una caparra a garanzia della proposta, e dopo circa 2 settimane il proprietario ha accettato e controfirmato la proposta. Ci siamo proposti come data di consegna dell'immobile il 1 di agosto, con firma del contratto entro i primi di luglio. Purtroppo ad oggi il contratto non è stato ancora firmato e il proprietario ha informato l'agenzia che non intende più affittare la casa per motivi personali. Il problema è che io ho già informato il mio attuale proprietario di casa che il 1 di agosto sarei dovuta uscire, e lui ha già trovato altri inquilini. L'agenzia mi ha detto che posso riavere indietro i soldi versati come caparra, ma che per legge potrei richiedere anche il doppio della caparra al proprietario, ma per farlo devo avviare una causa legale. E' corretto tutto ciò? Come mi devo muovere? Posso chiedere anche un risarcimento danni, visto che tra poco non avrò una cosa dove poter vivere?
    Grazie mille

  • Gentile Francesca, il suo diritto è di chiedere il doppio della caparra e poichè questo è un diritto il proprietario non dovrebbe rifiutarsi di riconoscerle questo suo diritto, avendo di fatto accettato una proposta in cui si specifica anche questo "rischio".

  • Adriano cuomo

    Salve, io ho lo stesso e identico problema...
    Ma come possiamo muoverci?
    Tramite chi? Come si chiede il doppio della caparra? Ci aiuti!! Grazie mille

  • Gentile Adriana, potrebbe rivolgersi ad un legale o ad un'associazione di categoria dei consumatori per poter intanto inviare una lettera di richiesta della cifra.

  • luca

    Salve a tutti ho contattato un'agenzia immobiliare per mettere in affitto la mia casa perciò ho portato il rogito è i miei classici documenti è tra qualche giorno verranno a fare le foto. ..peròho cambiato idea è voglio rimanerci io...mi chiedo si può fare ?? L'agenzia mi può fare problemi ho chiedere dei soldi? Grazie

  • Gentile Luca, se non ha firmato un mandato può ritirarsi tranquillamente, senza dover nulla all'agenzia.

  • Tamara

    Ho firmato una proposta di affitto e nn sono state chieste caparra fino alla firma del contratto ho acquistato mobili a misura per quell appartamento e ora il locatore vuole recedere xche io possiedo dei cagnolini di piccola taglia.io avevo già detto all agenzia immobiliare dei cani e nella proposta nn era menzionato che nn ammessi animali domestici.devo optare per un altro appartamento?

  • Gentile Tamara, se non le era stato specificato il divieto di introdurre animali e lei aveva già parlato all'agenzia immobiliare dei cani, ora può pretendere di andare avanti con il contratto o di ricevere adeguato risarcimento.

  • Paola

    Buongiorno ,
    Avrei bisogno di un consiglio da voi.
    Ho firmato il 14/03/2017 una proposta di affitto, tramite agenzia .
    Il proprietario se accetta, la firmerà lunedì pomeriggio.
    Non ho ancora pagato nulla .
    Se rinuncio a quella casa , (ne ho trovato una più economica )
    Devo pagare ugualmente l'agenzia ?
    Posso rinunciare e annullare tutto prima della firma del proprietario?
    Grazie per il vostro aiuto
    Paola

  • Gentile Paola, se il proprietario firma dovrà pagare l'agenzia.. quindi provi a contattarli per capire se riesce a bloccare tutto prima.

  • Irene

    Buongiorno,avrei bisogno di esporre il mio caso per capire se quello che mi è successo è legale:
    A Gennaio abbiamo visto una casa da affittare in un sito internet, c'era di mezzo un'agenzia.
    Durante la visita l'agente ci informa che la casa ce la possono dare a marzo perchè nel mese di febbraio ci sono da fare dei semplici lavori.
    Quindi decidiamo di affittare una casa nel mese di febbraio nell'attesa della nuova,con data di uscita il giorno dell'inizio del contratto di quest'ultima.
    Il giorno 17 febbraio firmiamo e paghiamo la proposta di locazione, l'agente ci dice di ritornare all'agenzia il giorno 28 febbraio con i soldi per il suo lavoro e la caparra. il 21 febbraio la proposta viene accettata.
    Il 28 febbraio ci presentiamo in agenzia con i soldi. Ma purtroppo ci dice che il contratto non lo ha ancora preparato e che i lavori non sono cominciati,quindi ci mette di fronte a questa scelta: 1) entrare in casa il giorno accordato,pagando il prezzo accordato ma convivendo con i lavori 15 giorni. 2) pagare mezzo mese entrando il giorno 15 con il lavoro terminato (restando 8 giorni senza casa).
    Dopo aver negoziato a "senso unico" (praticamente facevamo noi le proposte per tappare alle sue mancanze).
    Giovedi 2 marzo accettiamo di entrare il giorno 6 marzo senza i lavori fatti al prezzo poco inferiore a quello della proposta iniziale.
    Ci sentiamo telefonicamente per confermare, prendere l'appuntamento e sapere a quanto si era ridotta la caparra e il pagamento all'agenzia. Ci informa soltanto a che ora è l'appuntamento senza mettermi al corrente del giusto importo da consegnare.
    Il Venerdi inviamo un sms per cambiare l'ora dell'appuntamento visti i nostri orari lavorativi modificati.
    Aspetto quindi conferma dell'appuntamento con relativa domanda sull'importo ma senza risposta.
    Domenica guardo il cellulare e mi accorgo che il messaggio non è stato spedito quindi ne invio un'altro con un nuovo orario approfittando del fatto che il cellulare non aveva inviato il messaggio con un orario a noi più comodo,ma senza variazione a livello contrattuale ( entrata fissa in casa il giorno 6 marzo).
    L'AFFARE SI CONCLUDE COSì:
    l'agente immobiliare s'infuria perchè il mio sms gli arriva all'una di notte di Venerdi
    un secondo sms gli arriva alla sacra domenica
    Ho osato chiedergli un "Conto Finale" senza le "dovute maniere"
    7 sms suoi di lezioncine morali sul comportamento
    una mail inviata alla proprietaria per lamentarsi della nostra molestia
    E NOI SENZA NESSUNA CASA AFFITTATA .
    è legale tutto questo???
    In attesa di risposta Le invio Cordiali Saluti. Irene e Miguel

  • Gentile Irene e Miguel se avete l'accettazione della proposta e la sottoscrizione del nuovo accordo ora potete pretendere che l'immobile venga riaffittato o vi venga restituito almeno il doppio di quello che avete anticipato. Sicuramente il rispetto di orari e festività è importante, ma proprio per quello si possono distinguere strumenti di lavoro e strumenti personali.

  • Irene e Miguel

    Buongiorno,grazie mille per la risposta. Noi purtroppo disponiamo solo della proposta di locazione firmata da ambedue (Io e l'agente),ma l'accettazione della proposta c'è stata data solo telefonicamente capisco quindi che non ha lo stesso valore.....e comprendo ancor di più che questo agente ci ha preso per il naso dal primo momento che abbiamo varcato la soglia della sua agenzia. Grazie ancora per la risposta.Saluti da Irene e Miguel.

  • Viviana

    salve, ho ricevuto una proposta irrevocabile con caparra ( tramite agenzia) per l'appartamento del quale sono proprietaria e l'ho sottoscritta entro la data che era indicata. Nella proposta si diceva inoltre che il contratto di locazione doveva essere firmato entro e non oltre la metà del mese successivo.
    Il proponente ha però sempre rimandato gli appuntamenti fissati per la stipula adducendo motivi privati e poi chiedendo cose che non erano state indicate né nella proposta né a voce, tipo vuotare la casa dai mobili ( l'appartamento veniva affittato arredato).
    Dal momento che è ormai passata la data indicata per la stipula del contratto, posso recedere senza dover pagare una penale?

    grazie

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