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Proposta irrevocabile d’affitto: una tutela per l’inquilino se a ritirarsi è il proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 14, 2015
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In un mercato in questo momento ricco di immobili in affitto, spesso l'inquilino si trova a dover scegliere tra un'ampia gamma di possibili soluzioni: per la sua abitazione, ufficio o attività. Trovare quindi quello che soddisfa a pineo esigenze di spazio, location ed economiche non è un'impresa così immediata. Quando finalmente l'inquilino ha trovato quello che cerca firma soddisfatto e speranzoso la proposta irrevocabile di locazione, conscio del suo impegno che come dice il termine tecnico è irrevocabile, ovvero revocabile solo a determinate condizioni. ma se fosse il proprietario a ritirarsi?

Buongiorno, vorrei un'informazione, esposto la mia situazione. A luglio 2014 tramite un'agenzia vedo una casa in affitto, però ancora abitata dai vecchi inquilini, vedo la casa e mi piace, e la prendo, in agenzia ci siamo incontrati con la padrona di casa pago due caparre e la provvigione dell'agenzia, premetto che la casa doveva essere libera dai vecchi inquilini la fine di settembre che avrebbero comprato casa - per motivi burocratici per motivi degli inquilini è slittato metà novembre - con la padrona di casa avevamo fatto pure il contratto di locazione che doveva partire dal 1 dicembre 2014 (ma ancora non registrato) - sempre per motivi dell' inquilino la situazione slitta fino a febbraio 2015 e si viene a sapere che non vanno più via e non hanno comprato casa - ha saputo pure che avendo loro il contratto registrato non hanno fatto raccomandata per il rilascio della casa. Vorrei sapere in questo caso che mi hanno recato danno mi dovrebbero restituire doppia caparra e l'agenzia restituire la provvigione? Grazie per una vostra risposta
Alberto

Salve Alberto e grazie per il quesito che ci offre l'occasione di spiegare meglio alcuni strumenti utilizzati da professionisti, quali agenti immobiliari, che magari suscitano perplessità nei clienti, ma sono indispensabili proprio per garantire proprietario, quanto inquilini. Infatti, affidarsi ad un'agenzia immobiliare ha come vantaggio quello, come nel caso di Alberto, di fermare l'immobile prescelto attraverso la firma di una proposta irrevocabile di locazione, che implica per l'inquilino l'impegno a prendere in affitto l'immobile, alle condizioni e nei tempi e termini riportati nel documento stesso.

Quindi l'impegno dell'inquilino si concretizza solitamente con il versamento di una caparra confirmatoria, tale somma verrà restituita se il proprietario non accettasse tale proposta, mentre verrà trattenuta dal proprietario nel caso in cui l'inquilino cambiasse idea successivamente e quindi si ritirasse (per questo si definisce irrevocabile). Tutto questo, così come le indicazioni rispetto al compenso di mediazione dell'agente, sono espressamente riportati nel documento di proposta e pertanto accettati e firmati dalle parti. Altrettanto, si va a specificare cosa avviene nel caso, che stiamo prendendo in esame, in cui il proprietario abbia accettato la proposta, comunicato una data di stipula del contratto e poi cambi idea, per qualsiasi motivo.

In caso di rinuncia da parte del proprietario, allora l'inquilino ha diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, come indicato nell'ex art. 1385 del codice civile. Per la provvigione, invece, devo dire ad Alberto che l'agenzia avrebbe diritto a trattenerla avendo di fatto concluso l'affare nel momento di accettazione della proposta da parte del proprietario.

Articolo 1385 Codice Civile
Se al momento della conclusione del contratto [1326 ss.] una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (73)

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Ho stipulato in data 28/10/2019 una proposta di locazione con durata di accettazione entro 15 giorni... Ora mi chiedo il giorno della stipulazione rientra nel conteggio dei giorni? domani 12/11/2019 posso richiedere i miei soldi indietro all'agenzia ? Grazie anticipatamente

Domenico
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Gentile Domenico, dovrebbe aspettare che il 12 non venga ricontattato e quindi dal 13 chiedere di riavere i suoi soldi.

Isabella Tulipano
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Salve, in data 30-09-2019 ho stipulato tramite agenzia una proposta di locazione per un appartamento che ho visionato 1 volta con l'agente immobiliare, versando anche 1 caparra alla Agenzia,per conto della proprietà, per bloccarlo subito. Mi era stato detto che dopo 3/4 giorni mi avrebbero richiamato per sottoscrivere il contratto con la proprietà. Nel frattempo la proprietà ha deciso di affittare l'appartamento ad un parente e quindi sono rimasta a piedi.Come devo comportarmi? Vale il discorso della doppia caparra? Grazie cordiali saluti.

federica gervasoni
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Gentile Federica, se il proprietario non aveva accettato la sua proposta ora devono semplicemente restituirla la caparra versata e proporle un nuovo appartamento.

Isabella Tulipano
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Gentile Isabella,

ho sottoscritto una proposta irrevocabile di locazione per un appartamento.
Detta proposta riportava come data limite per la stipula del contratto vero e proprio il giorno 18/07.
Oggi è il giorno 19 e non si è riusciti a dar corso alla firma perchè il proprietario è in vacanza (buon per lui comunque).

Posso chiedere l'annullamento della proposta e la restituzione della caparra ?
Inoltre in questo caso debbo pagare la provvigione all'Agenzia Immobiliare (come era scritto in questa famigerata e disgraziata proposta) ?

Grazie per la sua consulenza.
ST

Stefano
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Gentile Stefano, diciamo che potrebbe a questo punto considerare decaduta la sua proposta; se però la proposta era stata accettata dal proprietario e lei ha copia di questa accettazione l'agenzia avrebbe diritto alla provvigione. Non riesce ad aspettare qualche giorno o comunque ad entrare nell'immobile per poi regolarizzare il contratto?

Isabella Tulipano
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Salve, abbiamo registrato un contratto di locazione alla fine di aprile presso agenzia delle entrate con decorrenza primo ottobre. Sul contratto si prevedeva 3 mesi di preavviso per recesso anticipato. Gli inquilini si sono lasciati e ora vogliono indietro il deposito cauzionale e annullare il contratto senza venire ad abitarci. Sono tenuto a restituirlo il deposito cauzionale ? O sono tenuti a pagarmi anche i 3 mesi?
Grazie

Piero
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Gentile Piero, se il contratto è stato registrato sono tenuti a darle regolare disdetta e pagare per questo periodo; altrimenti potreste annullare il contratto e lei trattener la caparra anticipata.

Isabella Tulipano
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Salve,
nel caso contrario in cui troviamo un contratto di locazione firmato in data 28/02/19 per un appartamento in affitto a partire dal 01/06/19 e fosse appunto l' inquilino a non voler rispettare i termini perché ha individuato un appartamento più conveniente o più vicino al posto di lavoro ? Cosa può fare l' inquilino se il contratto di locazione non è stato ancora registrato ? Avendo già versato la quota di commissione all' agenzia immobiliare e di 2 canoni mensili al proprietario, cosa viene perso e cosa può essere restituito all' inquilino ? Grazie per la collaborazione un cordiale saluto

martina89
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Gentile Martina, se è stata firmata la proposta, ora ritirandosi l'inquilino perde quanto anticipato e la provvigione pagata all'agenzia.

Isabella Tulipano
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Salve, io ho accettato e firmato una proposta di locazione, accettata anche dal proprietario di casa.
Sulla proposta c'era indicata la data definitiva per la stipula del contratto e per l'inizio della locazione. La data per la stipula del contratto è abbondantemente passata e manca poco alla data indicata per l'inizio della locazione, che a questo punto non mi interessa più. Il "ritardo" della stipula è stato dovuto al fatto che il proprietario stia andando lungo con i lavori per ultimare l'abitazione.
Essendo ormai passata la data indicata come definitiva per la stipula del contratto, sebbene la proposta sia stata accettata da entrambi, non è più da ritenersi valida perché non sono stati rispettati i suoi termini, giusto?
Non devo quindi corrispondere la mensilità all'agente immobiliare come se mi fossi tirato indietro prima della firma del contratto di locazione, ho ragione?
La proposta non è più valida e io non sono tenuto a pagare nessuno. Invece per quanto riguarda i 200€ firmati per la proposta (che se non fosse stata accettata dal proprietario mi sarebbero stati restituiti) come devo comportarmi? Devo comunque averli indietro o sono persi?

Stefano
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Gentile Stefano, diciamo che c'è un termine entro cui stipulare il contratto, bisogna capire bene cosa vi ha impedito di procedere; in ogni caso se siete concordi nel non dar seguito a questa proposta dovrebbe farsi restituire la caparra; il problema rimane con l'agenzia, il cui diritto alla provvigione, di solito, matura nel momento in cui la proposta viene accettata.

Isabella Tulipano
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Buonasera,in data 24/07/2018 ho stipulato tramite agenzia una proposta di locazione per un appartamento che ho visionato di presenza, versando anche 1 caparra per bloccarlo subito. Il 12 agosto l'agente immobiliare mi conferma telefonicamente che la proprietaria ha accettato la mia proposta e che i primi di settembre avremmo firmato il contratto. Il 5 settembre l'agente mi invia un messaggio dove mi conferma l'appuntamento il giorno 12 di settembre per la stipula del contratto, ma nel frattempo la madre si ammala e deve annullare tutto. Mi da un nuovo appuntamento per oggi 19 settembre e in agenzia mi comunica che purtroppo i proprietari si sono tirati indietro e che quindi salta tutto. La caparra che avevo versato mi e stata restituita pero ora io mi ritrovo a senza una dimora in quanto ip mio attuale contratto scade sabato e devo assolutamente lasciare la casa. Vale anche per me il discorso della doppia caparra? Grazie cordiali saluti

Elisa
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Buongiorno elisa, poichè il proprietario si è ritirato dopo l'accettazione della proposta, in effetti deve restituirle il doppio della caparra, come risarcimento anche per il suo danno.

Isabella Tulipano
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Buonasera ... io ho fatto una domanda di locazione tramite agenzia il 23/07/2018,sapendo già che la casa sarebbe stata disponibile dal 1 ottobre .
La mia richiesta doveva avere un riscontro entro il 31/07/2018.
Ad oggi però (5/09/2018) ,non ho ricevuto ancora nessuna risposta scritta ,l'agente imobiliare dicendomi solo verbalmente di non preoccuparmi che la mia proposta è stata accettata.
Posso chiedere il doppio della cappara versata?

Loredana Ghinescu
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Gentile Loredana, se la proposta non è stata accettata nei tempi e lei non ne ha ricevuto la comunicazione, può chiedere indietro quanto versato, non il doppio.

Isabella Tulipano
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E per tutto il tempo che io ho perso ?alla fine ho subito un "danno"

Loredana Ghinescu
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Se non ha ricevuto l'accettazione della proposta poteva già dopo la scadenza del periodo indicato sentirsi "libero" di cercare altro; se l'agente ha assicurato che la proposta era stata accettata allora potrebbe chiedere a questi il risarcimento.

Isabella Tulipano
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Questo è avvenuto solo verbalmente ...io alla fine non ho niente in mano ?

Loredana Ghinescu
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Se non ha nulla di scritto può chiedere la restituzione di quanto versato intanto.

Isabella Tulipano
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Salve, in data 24/07/2018 ho stipulato tramite agenzia una proposta di locazione per un appartamento che ho visionato 2 volte, versando anche 2 caparre per bloccarlo subito. Mi era stato detto di ritrovarci dopo ferragosto per sottoscrivere il contratto con i proprietari (che hanno accettato senza firmare però prendendosi già le due caparre) ma siamo al 3 settembre e per la quarta volta mi ritrovo ad andare in agenzia e loro non si presentano. Come devo comportarmi? Vale anche per me il discorso della doppia caparra? Grazie cordiali saluti

Fabio
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Certo Fabio, se il proprietario in qualche modo si ritira, non rispettando gli accordi presi, può chiedere di riavere indietro il doppio di quanto versato come risarcimento del danno subito aspettando invano.

Isabella Tulipano
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Salve, ho fatto tramite agenzia immobiliare una proposta di locazione lasciando anche la caparra... i proprietari dell' immobile hanno accettato e il 3 settembre ci sarà la stipula del contratto... solo che ho cambiato idea e vorrei avere indietro i miei soldi... la proposta di locazione é intestata sia a me che mia sorella che però non essendo presente con me il giorno della proposta ha firmato la settimana dopo solo la loro originale e non la mia copia che avevo dimenticato a casa... quindi chiedo... posso avvalermi di questo per considerare il contratto nullo? Oppure ce un altra alternativa per potermi svincolare? Grazie

Simona
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Gentile Simona, può ritirarsi prima della firma del contratto, ma in questo caso perde la caparra versata; considerato che è un suo cambiare idea non legato a mutate condizioni contrattuali. Il fatto che sua sorella abbia firmato la copia originale e non la sua non sarebbe un motivo per ritirarsi.

Isabella Tulipano
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