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Proposta irrevocabile d’affitto: una tutela per l’inquilino se a ritirarsi è il proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 14, 2015
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In un mercato in questo momento ricco di immobili in affitto, spesso l'inquilino si trova a dover scegliere tra un'ampia gamma di possibili soluzioni: per la sua abitazione, ufficio o attività. Trovare quindi quello che soddisfa a pineo esigenze di spazio, location ed economiche non è un'impresa così immediata. Quando finalmente l'inquilino ha trovato quello che cerca firma soddisfatto e speranzoso la proposta irrevocabile di locazione, conscio del suo impegno che come dice il termine tecnico è irrevocabile, ovvero revocabile solo a determinate condizioni. ma se fosse il proprietario a ritirarsi?

Buongiorno, vorrei un'informazione, esposto la mia situazione. A luglio 2014 tramite un'agenzia vedo una casa in affitto, però ancora abitata dai vecchi inquilini, vedo la casa e mi piace, e la prendo, in agenzia ci siamo incontrati con la padrona di casa pago due caparre e la provvigione dell'agenzia, premetto che la casa doveva essere libera dai vecchi inquilini la fine di settembre che avrebbero comprato casa - per motivi burocratici per motivi degli inquilini è slittato metà novembre - con la padrona di casa avevamo fatto pure il contratto di locazione che doveva partire dal 1 dicembre 2014 (ma ancora non registrato) - sempre per motivi dell' inquilino la situazione slitta fino a febbraio 2015 e si viene a sapere che non vanno più via e non hanno comprato casa - ha saputo pure che avendo loro il contratto registrato non hanno fatto raccomandata per il rilascio della casa. Vorrei sapere in questo caso che mi hanno recato danno mi dovrebbero restituire doppia caparra e l'agenzia restituire la provvigione? Grazie per una vostra risposta
Alberto

Salve Alberto e grazie per il quesito che ci offre l'occasione di spiegare meglio alcuni strumenti utilizzati da professionisti, quali agenti immobiliari, che magari suscitano perplessità nei clienti, ma sono indispensabili proprio per garantire proprietario, quanto inquilini. Infatti, affidarsi ad un'agenzia immobiliare ha come vantaggio quello, come nel caso di Alberto, di fermare l'immobile prescelto attraverso la firma di una proposta irrevocabile di locazione, che implica per l'inquilino l'impegno a prendere in affitto l'immobile, alle condizioni e nei tempi e termini riportati nel documento stesso.

Quindi l'impegno dell'inquilino si concretizza solitamente con il versamento di una caparra confirmatoria, tale somma verrà restituita se il proprietario non accettasse tale proposta, mentre verrà trattenuta dal proprietario nel caso in cui l'inquilino cambiasse idea successivamente e quindi si ritirasse (per questo si definisce irrevocabile). Tutto questo, così come le indicazioni rispetto al compenso di mediazione dell'agente, sono espressamente riportati nel documento di proposta e pertanto accettati e firmati dalle parti. Altrettanto, si va a specificare cosa avviene nel caso, che stiamo prendendo in esame, in cui il proprietario abbia accettato la proposta, comunicato una data di stipula del contratto e poi cambi idea, per qualsiasi motivo.

In caso di rinuncia da parte del proprietario, allora l'inquilino ha diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, come indicato nell'ex art. 1385 del codice civile. Per la provvigione, invece, devo dire ad Alberto che l'agenzia avrebbe diritto a trattenerla avendo di fatto concluso l'affare nel momento di accettazione della proposta da parte del proprietario.

Articolo 1385 Codice Civile
Se al momento della conclusione del contratto [1326 ss.] una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (61)

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Buonasera,in data 24/07/2018 ho stipulato tramite agenzia una proposta di locazione per un appartamento che ho visionato di presenza, versando anche 1 caparra per bloccarlo subito. Il 12 agosto l'agente immobiliare mi conferma telefonicamente che la proprietaria ha accettato la mia proposta e che i primi di settembre avremmo firmato il contratto. Il 5 settembre l'agente mi invia un messaggio dove mi conferma l'appuntamento il giorno 12 di settembre per la stipula del contratto, ma nel frattempo la madre si ammala e deve annullare tutto. Mi da un nuovo appuntamento per oggi 19 settembre e in agenzia mi comunica che purtroppo i proprietari si sono tirati indietro e che quindi salta tutto. La caparra che avevo versato mi e stata restituita pero ora io mi ritrovo a senza una dimora in quanto ip mio attuale contratto scade sabato e devo assolutamente lasciare la casa. Vale anche per me il discorso della doppia caparra? Grazie cordiali saluti

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Buongiorno elisa, poichè il proprietario si è ritirato dopo l'accettazione della proposta, in effetti deve restituirle il doppio della caparra, come risarcimento anche per il suo danno.

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Buonasera ... io ho fatto una domanda di locazione tramite agenzia il 23/07/2018,sapendo già che la casa sarebbe stata disponibile dal 1 ottobre .
La mia richiesta doveva avere un riscontro entro il 31/07/2018.
Ad oggi però (5/09/2018) ,non ho ricevuto ancora nessuna risposta scritta ,l'agente imobiliare dicendomi solo verbalmente di non preoccuparmi che la mia proposta è stata accettata.
Posso chiedere il doppio della cappara versata?

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Gentile Loredana, se la proposta non è stata accettata nei tempi e lei non ne ha ricevuto la comunicazione, può chiedere indietro quanto versato, non il doppio.

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E per tutto il tempo che io ho perso ?alla fine ho subito un "danno"

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Se non ha ricevuto l'accettazione della proposta poteva già dopo la scadenza del periodo indicato sentirsi "libero" di cercare altro; se l'agente ha assicurato che la proposta era stata accettata allora potrebbe chiedere a questi il risarcimento.

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Questo è avvenuto solo verbalmente ...io alla fine non ho niente in mano ?

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Se non ha nulla di scritto può chiedere la restituzione di quanto versato intanto.

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Salve, in data 24/07/2018 ho stipulato tramite agenzia una proposta di locazione per un appartamento che ho visionato 2 volte, versando anche 2 caparre per bloccarlo subito. Mi era stato detto di ritrovarci dopo ferragosto per sottoscrivere il contratto con i proprietari (che hanno accettato senza firmare però prendendosi già le due caparre) ma siamo al 3 settembre e per la quarta volta mi ritrovo ad andare in agenzia e loro non si presentano. Come devo comportarmi? Vale anche per me il discorso della doppia caparra? Grazie cordiali saluti

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Certo Fabio, se il proprietario in qualche modo si ritira, non rispettando gli accordi presi, può chiedere di riavere indietro il doppio di quanto versato come risarcimento del danno subito aspettando invano.

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Salve, ho fatto tramite agenzia immobiliare una proposta di locazione lasciando anche la caparra... i proprietari dell' immobile hanno accettato e il 3 settembre ci sarà la stipula del contratto... solo che ho cambiato idea e vorrei avere indietro i miei soldi... la proposta di locazione é intestata sia a me che mia sorella che però non essendo presente con me il giorno della proposta ha firmato la settimana dopo solo la loro originale e non la mia copia che avevo dimenticato a casa... quindi chiedo... posso avvalermi di questo per considerare il contratto nullo? Oppure ce un altra alternativa per potermi svincolare? Grazie

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Gentile Simona, può ritirarsi prima della firma del contratto, ma in questo caso perde la caparra versata; considerato che è un suo cambiare idea non legato a mutate condizioni contrattuali. Il fatto che sua sorella abbia firmato la copia originale e non la sua non sarebbe un motivo per ritirarsi.

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Nel caso in cui si versa la caparra per bloccare ma tramite controlli risulti protestato possono trattenere la caparra versata? Soloaffitti dice di si...

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Esatto Mario, avendo firmato una proposta in cui dichiara di non avere protesti, ora la caparra è trattenuta avendo poi verificato un'incoerenza rispetto alla dichiarazione.

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Buongiorno ho fatto una proposta d affitto x un appartamento come di norma con un agente immobiliare Nel suo ufficio abbiamo compilato per filo e per segno le varie caselle pro forma e ho dato un assegno come richiesto Dopo qualche giorno l agente mi informa che il proprietario nn vuole piu affittate l appartamento Io mi sono ritrovato un po' spaesato anche petche la mia ricerca si protraeva da tempo Ora volevo sapere se oltre alla restituzione del mio assegno io possa pretendere una forma di risarcimento da parte della proprietaria Grazie

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Gentile Claudio, se il proprietario si è ritirato dopo aver accettato la sua proposta deve restituirle una cifra doppia rispetto alla caparra; se invece ha solo presentato la proposta ma non vi era stata l'accettazione allora dovrà semplicemente restituirle l'assegno e null'altro.

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Buonasera, sono una studentessa che vive in un appartamento con altre 3 persone con un affitto solidale. La proprietaria di casa permette di recedere al contratto con preavviso di tre mesi da mandarsi con ricevuta A/R. Io ho mandato la raccomandata e lascio casa il 31/03/2018. Ora sto pensando però che io non ho nessun documento firmato dalla proprietaria di casa. È lei che ha la mia disdetta con la mia firma ma io non ho una copia con la sua firma. E se lei decidesse di essere s****a e dire di non aver mai avuto la mia disdetta io come posso provare che l'ho inviata? Io in mano ho solo una ricevuta della posta ma che non dice che si trattava di una disdetta! Sono preoccupatissima spero mi risponderete. Grazie in anticipo

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Gentile, diciamo che l'invio della raccomandata prevede come ricevuta la cartolina a cui fa riferimento; dovrebbe avere copia di quanto inviato come riferimento rispetto a date e modalità di recesso comunicate.

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Salve volevo fare una domanda. Ho fatto una proposta di affitto tramite agenzia. Ho visto la casa arredata e tutto. Dopo aver firmato la proposta e dato la caparra all agenzia mi avvisa (il giorno dopo ) che alcuni mobili tra cui divano mobile della trlevione e altri non ci saranno. Inoltre mi dice che nel caso i proprietari mi rimetessero altri io non posso vederli e quindi accettare se loro accettano. Si può fare? Ho davvero le.mani legate? ( ho le foto della casa) grazie

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Gentile Renato se le condizioni rispetto allo stato della casa che lei ha visto e accettato sono diverse, in realtà ha diritto di ritirarsi e quindi non portare avanti la sua proposta di affitto per un immobile diverso da quello visto.

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salve,
a Bolzano ho visionato un appartamento con la proprietaria. consegno una somma pari a 400 a titolo di cauzione. la proprietaria mi rilascia una ricevuta in cui scrive solo il mio nome e che accettava tale somma come cauzione per l'alloggio inserendovi via e civico e interno dello stesso; ha anche firmato per esteso la ricevuta. l'indomani mattina mi chiama comunicandomi che si rifiuta di affittarmi l'appartamento in quanto il mio contratto di lavoro scade fra 5 mesi; eppure al momento in cui avevo dato la somma a titolo di cauzione sapeva bene che il mio contratto mi viene rinnovato annualmente; nonostante avessi provato a spiegare si è opposta. Vorrei sapere se posso RICHIEDERE nella misura del DOPPIO la somma che avevo versato, dal momento che si è rifiutata di affittarmi l'appartamento senza una ragione plausibile, dopo avermi rilasciato una ricevuta da lei firmata a titolo di cauzione.
grazie. saluti

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Esatto gentile Angelo, avendo rifiutato la sua proposta dopo aver accettato la cauzione e senza che la motivazione le fosse sconosciuta prima, è corretto che chieda la restituzione del doppio di quanto versato.

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buona sera ho versato la caparra per una casa in affitto
il gg 27.09.2017 nella proposta mi da valida la tale 15gg
pero a penna l agente mette scadenza 30.09.2017
il gg 28 tramite telefono mi.conferma che mi concedono la casa e fissa un ipotetico appuntamento al venerdi dopo le 16.30 ne io ne mio marito possiamo esserci
sabato mattina ci rechiamo in agenzia chiusa
chiamiamo ma entra dopo uno squillo la segreteria
linedi chiamiamo inviamo messaggi nulla pggi rispondono e ci dicono non si fa nulla avete perso la caparrA ma perche chiedo perche venerdi non siete venuti a firmare ma possono ?????

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Gentile Olga non possono assolutamente farlo; non vi siete ritirati, ma anzi volevate firmare il contratto nei termini indicati. Quindi insista per firmare il contratto o dovrà rivolgersi ad un'associazione dei consumatori per segnalare il comportamento scorretto.

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