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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Ezio

    Che diritti ha l'affittuario sulla scelta della proprietà di chiudere la portinerie e licenziare il portiere ? Tenete presente che il condominio é abitato da 15 affittuari e 5 proprietari. Se tutti gli affittuari non sono d'accordo alla chiusura é possibile bloccare la decisione?
    Grazie

  • Gentile Ezio, solitamente queste sono questioni che vengono votate tra i proprietari, quindi devono essere questi a decidere.

  • RENZO.manca

    Buongiorno. ..x cortesia vorrei sapere chi paga i tecnici (idraulico, falegname ecc.ecc.)chiamati dal locatore a fine affitto x controllare se ci sono dei danni all'appartamento? Grazie

  • Gentile Renzo, di solito si fa una visita accurata dell'immobile; ma se il proprietario preferisce far fare la visita ad un tecnico dovrebbe pagare lui la consulenza di questi tecnici.

  • Elvin

    Buona sera. Sono in un appartamento in affitto da piu di 3 anni. Fino a gennaio di quest'anno tutto ok. Poi dal Infisso di alluminio la porta che mi porta sul terrazzo e iniziato a entrare acqua quanto piove dentro casa. Ma non poco lo cacciamo con gli secchi. Ho parlato con proprietario fin ora niente. Sono stato dal ASL, e mi hanno detto che non e nostra competenza... cosa posso fare?? a chi posso rivolgermi??? Grazie in anticipo

  • Buongiorno Elvin, deve chiedere al proprietario che risolva la cosa se si tratta di un lavoro di sostituzione della porta; potrebbe altrimenti valutare di far eseguire il lavoro ed accordarvi per anticipare la spesa e scalare poi la cifra nei canoni dei prossimi mesi.

  • Olga

    Buona sera. Il 05.11.2017 mi sono trasferita a un altro appuntamento dopo due settimane mi ni sono accorta che o dimenticato dei mei oggetti in mobiletto di cucina ora il mio proprietario no mi li voglie dare. Cosa devo fare. A chi mi devo rivolgermi. GRAZIE E un altra domanda:il proprietario mia mandato la lettera di preavviso per motivi di saluti lui vuole venire a vivere in questa casa però io so ché non è vero .il mio contratto era fatto 4 per 4.in quanto tempo dovrebe venire a sterci in questa casa.

  • Gentile Olga, rispetto agli oggetti lasciati dovrebbe trovare un accordo con il proprietario e soprattutto trovare qualcosa che attesti la sua proprietà di tali oggetti. La disdetta poteva esserle data solo a scadere dei 4 anni e il proprietario deve entro sei mesi andare effettivamente a vivere lì.

  • Olga

    O un problema con il proprietario della casa che il 05.11.2017 mi sono trasferita a un altro appuntamento dopo due settimane mi ni sono accorta che o dimenticato un po' di roba da cucina. Ora il proprietario no mi la vole dare. Cosa devo fare. A chi mi devo rivolgermi per poter prenderla. GRAZIE

  • Carmine

    Buongiorno ho preso un appartamento in affitto i sanitari wc bide e lavabo sono funzionanti ma un po' vecchi e per ragioni di igiene vorrei cambiarli a mie spese salvo poi alla risoluzione del contratto rimettere di nuovo quelli che c'erano posso farlo?

  • Buongiorno Carmine, intanto che ha in affitto l'immobile può fare questi lavori e accordarsi poi per il ripristino dello stato precedente.

  • simo

    ho preso una casa in affitto purtroppo è sorto un problema creato dalla proprietà (mancanza acqua allaccio contatore etc) e quindi il proprietario mi ha detto che se voglio posso recedere e fino qui ok, e i soldi dell'agenzia che ho pagato ???? ho diritto di chiederli indietro visto che la casa non era agibile ?

  • Gentile Simo da parte dell'agenzia il contratto è stato concluso, quindi hanno maturato il loro diritto alla provvigione, certo non dovevano essere a conoscenza di tale problema e potrebbero in ogni caso, adoperarsi magari per cercarle una nuova soluzione.

  • Alessia

    Ciao a tutti io sono in affitto ho la caldaia che perde acqua, ma funziona.... Cosa devo fare???? È un lavoro a spese dei proprietari o mio?????

  • Buonasera Alessia, dovrebbe avvisare il proprietario e chiedere l'intervento di un esperto, se è un lavoro di ordinaria manutenzione la spesa è a suo carico.

  • Mario

    salve,io avevo un contratto 4+4,alla scadenza de primi quattro anni il proprietario mi manda la raccomandata di disdetta,purtroppo non ho trovato ricevuta nella casetta della posta per poterla ritirare,i termini di preavviso sono finiti a febbraio,ed subito mi arriva lo sfratto per non avere lasciato l'appartamento e che ero di due messi di ritardo con l'affitto,cosa non vera perchè pago tramite banca,ho dovuto prendere l'avvocato,il problema e che è molto difficile a trovare casa di grandi dimensioni visto che siamo in sei persone,il proprietario aveva cambiato numero di tel 6 messi prima di mandare disdetta,io sono disponibile per andare via ma se non trovo casa che devo fare?l'avvocato suo mi ha minacciato che se perde il contratto mi chiedera 30'000€ di danni perchè la casa e stata venduta di piu di quello che vale,quale conseguenze devo aspettarmi?GRAZIE

  • Buongiorno Mario, diciamo che in generale se l'immobile non viene liberato nei termini indicati, si procede con lo sfratto per finita locazione; lei dovrà per questo periodo continuare a pagare il canone (maggiorato del 20%) e pagare poi le spese legali. La valutazione del danno è sempre soggettiva.

  • Veronika Barbieri

    Buongiorno
    Sono in affitto in un appartamento a Milano dove il canone è molto alto e gli infissi sono completamente vecchi fa molto freddo a casa ho due figli che sono sempre ammalati la casa non si scalda mai per via degli spifferi. L amministrazione ha già mandato due volte dei tecnici per risolvere il problema ma non si è fatto vedere mai nessuno per riparare o cambiare che sarebbe la cosa più giusta. Pago moltissimo di riscaldamento elettrico perché i caloriferi anche se accessi non riscaldano. Ho qualche possibilità di farli cambiare dalla proprietà? Grazie

  • Gentile Veronika, se il proprietario non vuole porvi rimedio, potrebbe chiedere di ridurre il canone che paga, considerando che il valore del bene si riduce non essendo possibile scaldare la casa, e minacciando di lasciare il bene se non si trova un accordo.

  • Francesco

    Gentilmente un informazione ho in essere un contratto di locazione cointestato con la mia attuale moglie
    il problema e che il propetario mi ha inserito solo nel caso lei venga a mancare con il pagamento
    inoltre interpella sempre lei per una minima questione, vorrei chiedere e possibile inviare una disdetta
    per recidere dal contratto visto anche che ultimamente i rapporti si sono inclinati grazie

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