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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1280)

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La ringrazio gentilissima!!

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Buongiorno signora Isabella tempo fa questo vicino si era espresso in maniera chiara che lui lui lo voleva comprare questo locale x nn avere fastidi ma nn sono arrivati ad un compromesso credo che la sua sia tutta una tattica x mandarmi via nn so come comportarmi sinceramente xché affrontare altre spese x un trasferimento sarebbe catastrofico se continua la cosa sarebbe consigliabile rivolgermi al mio legale?

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Gentile Giovanni, se il comportamento non è regolare e ci sono offese o soprusi è giusto rivolgersi ad un avvocato.

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Buonasera sono Giovanni io ho un problema ho un locale in affitto da 6 mesi in cui ho una pizzeria l'inquilino di sopra che proprietario di un appartamento verso 00:15 ci ha fatto una scenata con bestemmie insulti vari e battendo sul pavimento facendomi fare una brutta figura con delle persone che festeggiavano un compleanno solo xché abbiamo mosso una sedia se mi costringono a trasferirmi e possibile chiamare in causa il proprietario x le spese che ho affrontato e che devo affrontare? Dato che lui mi ha dato la conferma che potevo aprire tranquillamente? Grazie e mi scuso x lorario!!

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Gentile Giovanni, al limite se c'è un regolamento che lei ha "infranto" potrebbero farle delle sanzioni, ma non mandarla via; se invece la presenza di questo vicino molesto dovesse ripetersi potrebbe valutare di spostarsi e capire con il proprietario come venirsi incontro rispetto alle spese da sostenere.

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Buongiorno,
sono giorni che cerco una soluzione ad un problema e forse lei e la Sua competenza potete fornirmela.
Stiamo lasciando un locale commerciale, avevamo fatto dei lavori di modifica ( autorizzati dal conduttore) ed ora che stiamo andando via abbiamo ripristinato i locali.
Al momento del sopralluogo ci è stato contestato che i lavori non sono a regola d'arte ( sui muri sono presenti dei segni, obiettivamente visibili, ma che per eliminarli dovremmo rifare tutte le pareti di sana pianta, con un'enorme spesa di tempo e danaro).
Quello che mi chiedo: se lasciamo che queste rifiniture le faccia il proprietario, ed i costi superano la cauzione lasciata, possono chiederci la differenza?

Grazie

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Buongiorno, se i lavori vengono eseguiti dal proprietario e il deposito non copre l'intera cifra, potrebbero chiederle la parte restante, andando a documentare però le spese sostenute.

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buon giorno, sono un inquilino di appartamento in milano centro, dove la notte non e possibile dormire a causa del rumore proveniente da un pub ubicato al primo piano dell'edificio, che inizia l'attività alle 22,00.
Dato che la proprietà non mi ha avvisato del vizio dell'appartamento, che era già a sua conoscenza, e dato che l'intollerabilità del rumore notturno (fino alle 4 di notte) è stato accertato ben due volte da ARPA lombardia posso io chiedere i danni e denunciare per truffa la proprietà?
potrebbe darmi l'indirizzo di un avvocato del foro di milano esperto in questioni del genere?
Grazie

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Buongiorno Luciano, in realtà la presenza di un pub credo sia una presenza visibile anche senza che la proprietaria la informasse esplicitamente; quindi forse non sarebbe così facile vincere questa causa. Tra l'altro lei ha facoltà di andar via dalla casa se non soddisfa le sue necessità. Ovviamente è libero di agire come crede, purtroppo non ho nominativi di legali da suggerirle.

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Buonasera Isabella. Vorrei chiederle un chiarimento .il problema è sul pagamento della quota di pertinenza della manutenzione annuale della centrale termica per il riscaldamento.premetto che io sono inquilina del locale ed non abbiamo il riscaldamento collegato a tale centrale già da prima che subentrassimo noi in tale attività. Unica utenza in comune è l'acqua della quale paghiamo la quota richiesta .vorrei chiederle se il pagamento della quota relativa alla centrale termica per il riscaldamento è dovuta da noi o dal proprietario. La ringrazio per l'attenzione .

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Grazie per avermi risposto. Gentilissima

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Buonasera Lory, se non usufruite del riscaldamento la spesa non vi compete; dovrebbe pagare il proprietario se c'è comunque una quota legata alla mera proprietà.

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Buongiorno Isabella,
mi dispiace disturbare ancora ma siamo giunti alla restituzione delle chiavi e il proprietario non ci ha reso il deposito cauzionale pari a euro 2.700 per le assi del water e una applique di plastica mancante in un bagno.
Gli abbiamo ribadito che lui deve renderci tutto l'importo e poi fare causa per i gli eventuali danni.
Lui ha detto di no, che sono trent'anni che opera in questo modo. Lui ci farà sapere le spese e poi si vedrà per il deposito cauzionale.
Io mi sono documentata e come vuole agire non è di legge. E' un giudice che deve stabilire gli importi.
Noi ora come possiamo tutelarci?.
Grazie.
Ilaria

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Gentile Ilaria, solitamente con le spese documentate si va a togliere questa cifra dal deposito e il resto vi va restituito.
Se non vi viene restituito potete procedere per vie legali con un avvocato.

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Buongiorno Isabella,
tra pochi giorni dobbiamo consegnare l'appartamento al proprietario.
Ci ha detto che dobbiamo mettere i copriwater di colore bianco.
Noi li avevamo sostituiti (quelli bianchi) perché presentavano macchie gialle indelebili. Li abbiamo presi in legno dello stesso modello del WC ma di colore differente, in base alla tipologia di piastrelle del bagno.
Vorrei sapere se siamo OBBLIGATI a dover comprare quelli bianchi o se possiamo lasciare i ns che sono PULITI e come nuovi.
Grazie per il prezioso aiuto.

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Cara Ilaria, in effetti le richieste di questo proprietario appaiono più come dei pretesti.. se avete cambiato i copriwater perchè usurati è importanti che siano stati cambiati con altri almeno dello stesso valore; sul colore però potrebbe essere oggetto di discussione.. ma ai tempi non avevate chiesto un'autorizzazione per cambiare il colore?

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No per i copriwater non avevamo chiesto perché non erano nuovi e li abbiamo presi sempre della stessa linea in tinta con il colore delle piastrelle bagno.
Più di così onestamente sembra un pretesto....

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in effetti è alquanto pretenzioso, ma diciamo che in linea di principio la casa andrebbe restituita esattamente com'è e ogni modifica andrebbe concordata/autorizzata con il proprietario.

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Buongiorno Isabella,
tra pochi giorni dobbiamo consegnare l'appartamento al proprietario.
Ci ha detto che dobbiamo rimontare tutte le riloghe delle tende originarie.
Noi ovviamente le abbiamo tenute ma vorrei sapere se siamo obbligati a montarle?. Abbiamo tolto tutto per far imbiancare dal loro incaricato.

Grazie.
Ilaria

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Gentile Ilaria, l'immobile va riconsegnato nello stesso stato in cui vi era stato dato; quindi la richiesta è sostenibile.

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Grazie Isabella per il riscontro. Ho bisogno di un altro aiuto per favore per quanto riguarda i copriwater.
Noi li abbiamo sostituiti perché erano tutti sporchi di macchie gialle indelebili (erano di colore bianco).
Abbiamo preso delle assi molto belle di materiale pregiato di colore in base al bagno.
Ora lui ci dice che dobbiamo rimettere quelle bianche quindi spendere altri soldi.
Vorrei capire se siamo OBBLIGATI a cambiarle o se possiamo lasciare le nostre.
Grazie ancora per l'aiuto.
Ilaria

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buongiorno sono un portiere di condominio volevo sapere se posso rifiutare ti tenere le chiave di un affittuario in questo caso che sarebbe anche la amministratore di dove io lavoro? e posso anche rifiutare di avere le chiavi di un propietario?grazie

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Gentile Manuel, questo dipende da quali sono le sue mansioni e i suoi obblighi; se tra questi c'è di avere le chiavi, allora non può fare distinzioni.

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