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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1362)

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Buonasera,

Sono in affitto in questa casa da 2 anni, nel tempo ci sono state delle infiltrazioni nel garage di proprietà sottoterra che ha rovinato la mia macchina e il divano della proprietaria che era in garage ancora con gli inquilini prima di me.

Il divano ora è irrecuperabile e ora che sabato lascio l'appartamento la proprietaria e l'agente immobiliare dicono che devo pagarne uno nuovo in quanto noi non l'abbiamo coperto.

È giusto che devo pagarlo io? Le infiltrazioni sono un danno dovuto dalla mal fabbricazione del condominio.

Grazie in anticipo

Marco
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Buongiorno Marco, la cosa è in effetti contestabile, considerando che sicuramente avrebbe potuto curare l'aggetto che le era stato lasciato, ma chiaramente se non le era stato dato in custodia ma lasciato lì come deposito, le infiltrazione e l'incuria non è colpa sua.

Isabella Tulipano
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Cerco consiglio - sono molto amareggiato e vi chiedo aiuto in merito ad una specifica situazione.
Premessa: nel mio contratto di affitto ho verificato, purtroppo tardi, che è presente una dichiarazione riguardante lo stato dell'immobile che naturalmente con la mia firma sul contratto confermo essere in buono stato.
Altra specifica contrattuale è che l'appartamento è stato recentemente imbiancato e che mi impegno a riconsegnarlo come tale quando andrò via.
Ora, le cose sono andate così: abbiamo sottoscritto il contratto ed erano con me due amiche (che gentilmente mi hanno accompagnato). Siccome era necessario un garante mi è stato chiesto di portarmi il contratto a casa, farlo firmare e poi riportarlo senza però assolutamente compilare il campo della data di stipula.
Io sono stato ingenuo (stupido) e, dopo la lettura fatta dal notaio, ho firmato con serenità e adempito alla loro richiesta. Premetto che l'immobile ho avuto occasione di visitarlo due volte, la prima con l'agente immobiliare e la seconda con il proprietario (gli avevo chiesto se potevo portare la mia bicicletta e lasciarla in cantina). Parliamo di 10, massimo 15 minuti di visita.
Ora, la proprietà è stata gentile e mi ha consegnato le chiavi in anticipo rispetto la data di ingresso ufficiale, quindi ho avuto modo di visitarlo più a lungo perché mi è stato permesso di cominciare a portare alcuni averi e .. ho notato, con il tempo a disposizione, alcune cose che onestamente non mi vanno molto giù. In primis il fatto che i muri sono sporchi e che l'ex inquilino ha lasciato una discreta quantità di roba sua che ora mi trovo a dover smaltire io. Sul contratto c'è scritto che avrei avuto tempo 10 giorni dalla stipula per segnalare difetti ma .. quando mi sono portato il contratto a casa ho seguito le loro indicazioni e quando mi hanno dato la copia del contratto registrato, di fatto dalla data di stipula che loro hanno inserito dieci giorni sono scaduti da mo e non ho potuto fare le verifiche che avrei voluto! Mi chiedo poi cose lavatrice e forno e frigo come possa fare a verificare che funzionino (a parte accendersi) durante una visita di non più di 10 minuti!
L'agente immobiliare mi aveva pure detto che a partire da quando sarei entrato avrei potuto segnalare difetti entro un paio di settimane con un verbale ..
Io ho paura che adesso mi ritrovo a dover imbiancare io di tasca mia all'inizio e poi alla fine della locazione, così come a rimediare a difetti riscontrati in alcuni elettrodomestici.
Non ho ancora avuto modo di confrontarmi in merito col proprietario ma ho fatto diverse foto e gli ho mandato una mail in merito a ciò che ho riscontrato.
Secondo voi ho qualche chance di tutelarmi in merito a queste questioni e ottenere che l'appartamento mi venga consegnato nelle condizioni che il contratto prevede (ed in cui al momento l'appartamento non è) o ci sono cascato con tutte le scarpe? Mi viene proprio il sangue amaro .. Ufficialmente non sono ancora entrato, si parla di qualche settimana ancora, da contratto. Com'è possibile accettare certe cose se ancora non ci vivo?
Spero ci sia un barlume di speranza .. e vi ringrazio in anticipo per l'attenzione e l'aiuto.

Ultima modifica commento su 1 giorno fa da Isabella Tulipano Triste
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Buongiorno, come detto aver firmato nel contratto che l'immobile fosse in buono stato la pone ora in una condizione non favorevole, ma ha fatto bene a segnalare al proprietario tutti i vizi riscontrati. A questo punto potrebbe porre la cosa in questo modo: o le vengono riparati i danni principali e segnalati in ogni caso con attenzione lo stato di ogni cosa presente, oppure chiede di annullare il contratto rinunciando magari alla caparra versata.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, qualche mese fa ho lasciato l'appartamento che affittavo a Torino. Durante il trasloco ho accidentalmente scheggiato con il camion la lastra di marmo del portone. Ho subito contattato il propietario e l'amministratore che mi ha affermato che avrebbe inviato un preventivo per le riparazioni. Il preventivo tuttavia riguarda la sostituzione dell'intera lastra. La mia domanda è: siccome la lastra era già danneggiata prima (numerose schegge identitiche a quella che ho provocato io), devo comunque farmi carico dell'intera spesa?

Pierre
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Gentile Pierre, se la lastra era già rovinata, diciamo che dovrebbe pagare magari non il valore come fosse nuovo ma magari una porzione.

Isabella Tulipano
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Ho affittato per 6 mesi un miniappartamento arredato ad uno studente con doppia intestazione (lui e la madre). Pagano l'affitto sempre in ritardo di 8/10 giorni. Ho mandato loro un whatapps per prevvedere a pagare al 1 di ogni mese come da contratto. Ma non rispondono. Mi hanno già mandata la disdetta di locazione come da contratto. Come mi devo comportare? Grazie.

elena
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Buongiorno Elena, potrebbe al più provare intanto a mettere le cose in chiaro facendo scrivere da un legale che ricordi come il ritardo sia una grave inadempienza per cui potrebbe chiedere la risoluzione del contratto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
il mio inquilino decide, dopo tre mesi di abitazione, di pulire la piletta della doccia, in quanto dice che l'acqua trasaliva e non scendeva giu per lo scarico, nel momento della chiusura non l'ha stretta bene. Quindi dopo due docce l'acqua e scesa giù bagnando tutti i muri di un box del mio vicino ( box appena ristrutturato in cartongesso). . Al momento dell'accaduto io, proprietario dell'appartamento, mi sono precipitata a chiamare l'amministratore che di conseguenza ha chiamato il muratore, per stabilire la causa della pedita d'acqua. Il risultato è stato che la piletta era allentata e ha causato il danno. Per fortuna la mia inqilina è stata sincera e ha ammesso l'accadudo.
Ora la fattura del muratore io ho chiesto amministratore di intestarla alla mia inquilina Lui dice che non è possibile in quanto io proprietaria dello stabile non può effetturare questo è giusto?
Per favore risolve questo dilemma??

NADIA
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Salve a febbraio 2015 ho preso in affitto un alloggio, ho chiesto al proprietario se potevo mettere il laminato lui mi ha detto si è ha anche visto i lavori in corso, dopo un anno al rinnovo del contratto è venuto a casa e ha visto il pavimento e ha detto che gli piaceva, ora ho dato disdetta sto pagando i 6 mesi pattuiti, lui ieri mi ha detto che rivuole il vecchio pavimento coi battiscopa precedenti che ovviamente x mettere il laminato ho dovuto togliere e riposarli mi costerebbe... non ho nulla di scritto, ma il sig che mi ha messo il laminato è testimone che il proprietario di casa ha visto i lavori in corso e quindi era consenziente. Cosa devo fare?mi sembra un pretesto per non ridarmi la cauzione !!

Giorgia
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Gentile Nadia, il punto è che se non ha nulla di scritto che non solo le autorizza i lavori ma considerano questi lavori come definitiva, ora la richiesta del proprietaria appare formalmente corretta.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Nadia, il danno compete senza dubbio all'inquilina, deve capire perchè secondo il suo amministratore non è possibile intestare la fattura direttamente all'inquilina,

Isabella Tulipano
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Salve io ho un problema se poi i autarmi sono stato in una casa in affitto per ben 8 anni adesso sono uscito e il proprietario vuoi farmi pagare il smarrimento della cucina che ancora in Buon condezione a parte che a comprato una cucina che consta poco e già durata 8 anni ma sugundo lei e giusto ma cucina deve rimanere nuova dopo 8 anni mi responde per favora

rachid
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Buonasera, se non ha fatto danni ma si tratta di normale usura dovuta all'uso non deve pagare altro.

Isabella Tulipano
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Bupngiorno,
sono il prorpietario di un appartamento completamente ristrutturato un anno fa e dato in affitto.
L'inquilino deve procedere con la manutenzione ordinaria della caldaia nuova.
La caldaia è stata fornita con contratto di garanzia decennale a condizione che la manutenzione sia esguita dal fornitore della caldaia e installatore ufficiale autorizzato pena la decadenza della garanzia.
Contattato nei giornni precedenti per fissare un appuntamento, l'inquilino si rifiuta di far eseguire la manutenzione dall'installatore e vuole farlo fare ad un idraulico non autorizzato.
Inviata raccomandata in cui diffidiamo l'inquilino a far eseguire i lavori ad altri senza in sn consenso, questa arriva dopo che la manutenzione è stata fatta da questo idraulico.
Decaduta la garanzia per colpa dell'inquilino, chi ci risarcisce il prezzo pagato per il contratto a suo tempo stipulato per una garanzia decennale ? Se in futuro la caldaia si rompe e poteva essere in garanzia, chi paga i danni ? E se l'inquilino nel frattempo lascia l'appartamento ne risponde in qualche modo comunque ?
Grazie

Alberto
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Gentile Alberto, in effetti se la garanzia è decaduta per chiara colpa dell'inquilino dovrebbe chiedere il risarcimento ora all'inquilino, o valutare eventualmente una trattenuta sul deposito versato.

Isabella Tulipano
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buongiorno, se un inquilino ha una spesa a dir suo elevata per quanto riguarda il riscaldamento contabilizzato ( centralizzato) può pretendere che il proprietario provveda ad un cambio di serramenti, ritenendoli responsabili di dispersioni perché vetusti? grazie

luigi
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Buongiorno Luigi, quando ha preso in affitto la casa l'inquilino era consapevole di questo stato; quindi ora potrebbe chiedere un intervento di questo tipo ma non pretenderlo; al limite potrebbe, se il proprietario rifiutasse la sostituzione, di dare disdetta per tale grave motivo.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, mia figlia, insieme ad un'amica entrambe studentesse universitarie, hanno preso in locazione per un anno un'appartamento come appoggio per lo studio. Terminato il periodo di locazione, la proprietaria ha detratto dal deposito cauzionale l'importo della manutenzione ordinaria della caldaia che però ha la durata di due anni, e l'importo per la pulizia finale dell'appartamento sostenendo che secondo lei non era come quando è stato consegnato.
Il tutto senza avvisarci preventivamente dell'importo detratto senza avvisare e senza presentarci regolare scontrino/ricevuta. Chiedo Vs. consiglio se tutto ciò è giusto o meno. Grazie mille.

Stefania
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Gentile Stefania, diciamo che in linea teorica le motivazioni sono corrette ma certamente la proprietaria deve certificare le spese sostenute.

Isabella Tulipano
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sono in affitto da maggio 2019, piano rialzato, appena sono scese le temperature ho scoperto che ho la casa fredda e umida, il proprietario per risparmiare tiene la caldaia accesa massimo 9 ore e mi risponde che ai piani superiori hanno caldo e quindi non puo' farci nulla.
posso appellarmi a qualche legge e fargli tenere il riscaldamento per più ore?

alberto
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Gentile Alberto c'è una legge nel DPR numero 74/2013, che individua i 20 gradi centigradi con 2 gradi di tolleranza come temperatura obbligatoria.

Isabella Tulipano
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