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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1242)

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Salve Sono in affitto da meno di un anno in un appartamento arredato di nuova costruzione,che presentava ciononostante diversi danni Alcuni di cui mi sono accorta subito prima di viverci,ma comunque dopo aver già stipulato il contratto ed altri rilevati successivamente Ho anticipato diverse spese quindi per la manutenzione dell'immobile,scalando le spese documentate,dalla mia quota di condominio,ma incombono ancora dei problemi Nella fattispecie,si tratta di un condominio sito in una zona di mare e quindi extraurbano,dove esiste un recinto con cortile-parcheggio,dotato di due cancelli elettrici,ma fuori la strada non è asfaltata per un certo tratto,ma un cumulo di brecciolino e pietre grosse, nonché buche anche notevoli che si allagano quando piove Insomma, sotto alla pendenza del cancello principale, c'è una conca vera e propria che comporta disagi sempre specie quando si riempie d'acqua Oltre questo il portico ha pavimento saltato in vari punti per infiltrazione di acqua ecc ecc. Voglio quindi sapere se posso chiedere di revisionare il prezzo dell'appartamento,che mi sembra oneroso a fronte di tutti questi problemi e in più vengono a pulire lo stabile due volte a settimana e non reputo sia necessario ,visto che sono appena 5 piani e non vi abita molta gente Grazie
Maria

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Gentile Maria, diciamo che i difetti relativi alle condizioni della strada potevano essere rilevati anche prima di accettare il contratto; quindi ora la sua richiesta rimane una richiesta naturalmente valida, deve però in alternativa prevedere una risoluzione del contratto dove indica come gravi motivi questo stato di noncuranza ed abbandono dello stabile.

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Buonasera, sono affittuario di un appartamento sito al 5 piano di un condomino di 12 appartamenti. Da quando ho preso in affitto l'immobile sito sopportando tante cose che non vanno. A partire dall'ascensore che puntualmente ogni 15 giorni si blocca e non ne possiamo usufruire per alimenti 2/3 giorni consecutivi. I cassonetti della spazzatura sempre pieni e spesso con sacchetti anche appoggiati a terra. Portoncino costantemente rotto. Giardini incolti. E tante altre cose che disturbano il decoro del palazzo. Ho scritto più raccomandate al proprietario dove facevo presente queste cose e mi ha risposto che non gli compete e devo far riferimento all'amministratore. Volevo sapere solo che strada devo percorrere, nonostante tanti solleciti verbali fatti anche all'amministratore.

Grazie per la sua attenzione

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Buongiorno Michele, se la situazione non viene risolta, potrebbe considerare questi come difetti della casa e quindi chiedere la disdetta, rispettando i termini di preavviso previsti.

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buongiorno vivo in affitto in un appartamento datato con un bagno di oltre 25 anni mi si è rotto il lavandino scivolando mi dalle mani una semplice bottiglietta di shampoo ha causato un foro il mio idraulico mi ha detto che anche se il peso era minimo il lavandino era vecchio logorato nel tempo il proprietario di casa ha costretto a ricomprarlo non contento ha voluto lo stesso lavandino vecchio di 25 anni oltre alla difficoltà nel trovarlo mi è costato Ben €250 a me comprarlo o essendo che la casa e mi è stata affittata con un elemento vecchio di Ben 25 anni spettava a lui grazie per la risposta

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Gentile Marilena, purtroppo considerando che la rottura definitiva è avvenuta a causa di una sua distrazione, il costo spetta a lei; magari poteva insistere per mettere un lavandino dello stesso valore/qualità del precedente.

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Vivo in una casa dove ho.solo io la residenza non pago affitto ma con me abita anche la sorella con figlio e nuora . L'unico che ha la residenza sono io . Cosa la padrona di casa rischia se si accorgono di tre persone in più .

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Buongiorno, diciamo che in questo caso se realmente vi è un'ospitalità gratuita, è necessario denunciare comunque la presenza delle altre persone ai fini del pagamento delle imposte sui rifiuti e avvisare anche l'eventuale amministratore di condominio.

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Buongiorno,
il mio locatario non mi ha fatto alcun contratto di affitto, perchè si vuole tenere la residenza per non pagare più tasse, oltre a me ora ha messo un'altra persona, appena arrivata mi ha installato il condizionatore, usato, e chiesto i soldi per l'installazione, pago regolarmente affitto spese condominiali e pure la TARI totalmente, mi ha chiesto piu' soldi per le spese condominiali, perchè ha pagato di più di riscalmento nel 2017, ora mi ha chiesto di andarmene perchè vorrebbe vendere l'appartamento, io sono residente li, cosa devo fare per tutelarmi

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Buongiorno Elly, dovrebbe a questo punto raccogliere tutta la documentazione necessaria a dimostrare la situazione di affitto in nero; per denunciare l'irregolarità potrebbe chiedere anche il supporto dei sindacati degli inquilini come Sunia o Sicet.

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Gentile Dottoressa nel 1987 sono stato assunto come custode con alloggioin un condominio costruito nel 1961.Al momento del mio ingresso con due bambini piccoli mi accorsi che dal muro uscivano animali vari e microperdite a non finire mi rivolsi al mio amministratore per rifare bagno e cucina lui risposea nome di tutti icondomini di arrangiarmi ,mi feci un debito e feci tutto a mie spese tra cinque anni andro in pensione posso richiedere i miei soldi per le spese sostenute per un lavoro che non toccava fare a me essendo un alloggio di servizio?Ringrazio
anticipatamente

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Gentile Giuseppe, è difficile ora, dopo aver sostenuto e goduto delle spese fatte, richiedere un rimborso. Potrebbe provare a richiedere una sorta di buonuscita per aver mantenuto il bene in buono stato, ma non vi è di fatto un diritto di questo tipo.

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Salve. Appartamento ereditato dai genitori.2 piano.Zona bassa Toscana.Paesino in spopolamento:non c'è niente-Unica soluzione per ammortizzare i capestri fiscali ( le tasse restano anche se qui è semideserto e gli immobili non valgono un'acca),la locazione.La vendita è stata tentata per due tre anni senza esito. Attualmente affitto a cittadino marocchino, da due anni.Tutto regolare. Il piano sottostante, disabitato, è proprietà di cugino altrove residente,Il quale ha escogitato,l'idea di rendere l'edificio inagibile.E sta tentando di dimostrarlo.Paventando responsabilità se cade qualche "pezzo" L'edificio è datato. Ma non presenta assolutamente segni di ericolo. Solai in travetti di ferro.La ragione sarebbe l'ostilità a concedere il MIO appartamento in affitto, perchè "si poteva vendere.tutto." Io dico d'accordo con la vendita,magari, salvo i diritti del conduttore. L'ultimo "attacco è avvenuto per la caduta di un tratto di intonaco dal soffitto.Probabile per umidità, o anche per vibrazioni(spostamento mobili) del piano superiore. Insomma, ho chiamato due tecnici, che nel sopralluogo hanno ESCLUSO ogni eventualità di cedimenti e pericoli strutturali.Conviene che questi redigano perizia scritta? Chi paga? Per ora , amichevolmente hanno espresso solo parere verbale, in presenza del cugino.Poi, questo, chiama me per ogni "ipotetica" mancanza che appioppa all'inquilino nella gestione condominiale. Grazie per l'attenzione

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Gentile Mirco, è meglio in questi casi avere una perizia scritta sullo stato dell'immobile; quindi considerando che la valutazione è stata fatta sull'intera proprietà è corretto che a suddividere le spese siate entrambi.

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buongiorno, ho preso in affitto un appartamento da neanche un mese .appena entrato ho iniziato il trasloco e effettuato la richiesta luce ,dopo qualche giorno mi contatta il mio gestore di energia elettrica dicendomi che non è possibile effetuare l'allaccio inquanto il contatore si trova ancora legato ad un altra azienda di distribuzione eletrica .non conosciamo a quale azienda elettrica sia stato associato il contatore e sicuramante lex inquilino sara moroso a chi spettano le spese di adeguamento ? i tempi per avere un nuovo allaccio superano i 30 giorni come mi dovrei comporare?

vorrei chiedere la rescissione del contratto e laccredito di tutto quello che ho speso fino a oggi (caparra+primo mese ,montaggio e smontaggio condizionatore da me acquistato e delle spese del trasloco)
in attesa di risposta cordiali saluti claudio

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Gentile Claudio, diciamo che il debito contratto dall'ex inquilino rimane una questione legata all'ex inquilino e quindi la società erogatrice del servizio dovrà rifarsi su questa persona; per il nuovo allaccio la spesa è a suo carico; certamente se i termini sono lunghi potrebbe chiedere al proprietario di sospendere il pagamento finchè non entrerà effettivamente nella casa, oppure potreste trovare un accordo per risolvere il contratto restituendole la caparra.. sulla richiesta del risarcimento probabilmente la questione sarebbe un po' più complicata.

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Salve, dopo due mesi dal inizio del contratto e dopo aver consegnato casa imbiancata e pulita mi chiama la inquilina dicendomi che ci sono le blatte e che devo provvedere alla disinfestazione. Siccome la pallazzina e di nuova costruzione e altri inquilini che l’hanno precedentemente affittata non hanno avuto mai questo tipo di problema sono a chiedervi perché dovrei sostenere una spesa per la disinfestazione se poi magari le blatte le ha portate la inquilina dentro?
Grazie per un gentile riscontro

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Buongiorno tea, la spesa compete a lei se il "difetto" è congenito all'immobile, mentre se è certa di poter dire che le blatte sono state portate dall'inquilina, allora è corretto che sia lei a pagare.

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Salve ,
ho affittato una casa per un mese al mare tramite il sito HomeAway, la proprietaria non mi ha fornito il numero di telefono e si è resa irreperibile se non via mail (homeaway) e mi ha fatto consegnare le chiavi da una signora, questa signora il giorno dopo sarebbe partita per le vacanze e mi ha a sua volta dato il numero della figlia ; oltre alla costosa cifra che abbiamo pagato per l'affitto abbiamo dovuto pagare € 60,00 per la pulizia al nostro arrivo, più € 40,00 di tassa di sggiorno. Più tardi abbiamo constatato che l'appartamento non era pulito come avrebbe dovuto,e abbiamo riscontrato diversi problemi. In parte alcuni di essi sono stati risolti dal marito della figlia della signora delle chiavi....ma altri no.
Ho inviato una mail tramite home Away alla proprietaria con tutte le problematiche riscontrate e non ho avuto risposta.Allora ho contattato HomeAway che mi ha finalmente dato il numero della proprietaria.Nel frattempo da ieri siamo senza acqua calda (con una bimba di 4 anni) finalmemte ieri sera si è palesato il proprietario che non ha risolto il problema e alle nostre rimostranze ha detto che facciamo troppe polemiche e dove è sporco di lasciare sporco!
Stamane ci hanno chiamato per dirci che oggi pomeriggio verranno a vedere la caldaia (e noi è da ieri pomeriggio che siamo senza acqua calda) ma aldilà di questo ho rimandato un messaggio alla proprietaria per discutere gli altri problemi e della pulizia ma non mi ha neanche risposto.Ora ho mandato un reclamo alla HomeAway.
Vorrei sapere se la proprietaria continua a ignorare le mie lamentele cosa posso fare a livello legale? Vorrei perlomeno che mi restituisse i soldi dati per una pulizia inesistente.
Grazie per la risposta e mi scusi se mi sono dilungata.
Cordiali saluti

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Buongiorno Viviana, se ha pagato un servizio di pulizia ma non ha trovato pulito e se l'immobile non è funzionante come da descrizione è corretto che lei avanzi il suo reclamo, cerchi di documentare quanto più possibile la situazione. Sicuramente anche una recensione che racconti i fatti potrà causare un danno di immagine.

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