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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1322)

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Buona sera. Ho un problema col proprietario dell'immobile che richiede che il giardino venga innaffiato e tagliato sempre ogni settimana. Mi chiedevo io che mi trovo in affitto e a contratto nella parte dell'immobile viene descritto oltre hai 3 vani 1 bagno e il garage e non viene citato il giardino...ma poi nella parte che parla di chi spettano costi di ordinaria manutenzione, costi enel, costi idrici ecc viene citato il tenere pulito e libero il giardino, se questa citazione valga come manutenzione anche se non mi viene dichiarato che oltre al garage mi viene dato il giardino. Non so se mi sono spiegato bene ahahahah chiedo scusa.

Oltre a questo ho un problema nel garage. E riguarda a vari buchi tra il tetto in legno e le pareti con conseguenza di entrate di topi scarafaggi vespe e insetti vari di continuo , più infiltrazioni da fori nel laminato che funge da tetto.

Posso richiedere un abbassamento della rata mensile o il ripristino del garage ?

Grazie per la pazienza e scusi per la spiegazione incasinata ahah

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Gentile Nicholas, rispetto al giardino sicuramente potrebbe usare il fatto che non le sia stato indicato come parte da utilizzare per chiedere di non usarlo e quindi non pulirlo; o perlomeno chiarire la cosa in modo da capire che se la casa comprende anche il giardino, può valutare se interessato o meno. Rispetto allo stato del garage, invece, potrebbe chiedere innanzitutto che ne venga ripristinato uno stato che ne permetta il suo utilizzo al meglio, oppure può chiedere una riduzione del canone, sempre che tali vizi e difetti non fossero ben visibile quando ha preso in affitto l'immobile.

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A contratto non è indicato però mi era stato detto a voce con richiesta di tagliarlo ogni tanto...ma di fatto alla fine vogliono ogni settimana il taglio e 1 volta al giorno la innaffiatura. Del garage si vedevano le parti aperte tra muro e tetto ma era del tutto pulito e non si pensava a un problema del genere.

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Provi allora a ridiscutere la cosa ed eventualmente a chiedere la riduzione del canone o valutare una risoluzione anticipata.

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Buonasera, una domanda abbastanza particolare.
Siamo in causa per danni subiti da ristruttrazione abusiva eseguiti nell'immbile del confinante.
Abbiamo imbastito causa civile, il comune ha accertato che i lavori eseguiti sono stati fatti in modo abusivo, il tizio presenta a fine lavori l'accertameneto di conformità, ancora in corso di valutazione.
Nel frattempo e da oltre 6 mesi, prima che il comune gli dicesse che i lavori erano abusivi ha dato a terzi l'appartamento, non so con quale titolo, ma presumo a nero...
Mi reco all'anagrafe per sapere chi sta abitando nell'immobile per metterli in diffida per immissioni di rumori provenienti dal nuovo bagno fatto a ridosso della ns camera da letto , senza nessun tipo di accorgimento per la legge acustica..ecc..ec.. Dasll'anagrafe viene fuori che i residenti in quell'appartamento sono il padre e la badante, cosa assolutamente falsa, in quando da oltre 10 anni e prima della ristrutturazione l'appartamento era vuoto e privo di utenze, inoltre il signore è su una carrozzina e l'appartamento ad un primo piano, pertanto oggettivamente impossibile che questa fose la sua abitazione, e x certo sta in appartamento a fianco del figlio.
La mia domanda, dovendo mettere in diffida chi abita all'interno dell'appartamento di cui non conosciamo i nomi, e non esistono all'anagrafe, cm facciamo?diffidiamo direttamente il prorpietario? oppure a chi risulta residente all'anagrafe?? grazie per una eventuale risposta

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Gentile Gaia, diciamo che potrebbe fare una segnalazione all'ufficio anagrafe rispetto alla non corrispondenza tra residenti dichiarati e reali; sono loro poi facendo l'accertamento a capire chi denunciare eventualmente.

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Salve volevo un informazione da quasi un anno vivo in un alloggio in una porzione di villetta un po vecchiotta premetto che l affitto è basso ed ho un contrtto 4+4 questa primavera notai come dei moscerini che saltavano ma giusto uno o due in camera dove ce il parquet e non ho dato peso alla cosa pensando venissero dai balconi..ora sono due setimame che ci combatto ho comprato tutti gli insetticidi del mondo tra farmacie consorzi e negozi ma nulla finche ce il prodotto muoiono poi tornano...io li ci dormo mi, salgono nelle gambe e mordono non posso dormire con qul odore dei prodotti ..ho preso un gattino da 2 mesi e premetto non entra nella stanza da letto e non e mai entrato e seguito rigorosamente da un veterinario e non ha parassiti..infatti nelle stanze dove gira lui che ce le mattonelle non ci sono insetti come posso fare? Ho parlato con il padrone mi ha detto che si informa ma mi e sembrato infastidito e non vorrei che dia la colpa al micio che npn ne ha...grazie

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Buongiorno Sara, diciamo che dalla situazione descritta sembra che la presenza degli insetti sia più legata allo stato dell'immobile. Per questo è giusto far presente la cosa al proprietario contattando ditte esperte che possano risolvere a fondo la situazione oppure può valutare di disdire il contratto per tale grave vizio.

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Buonasera.
Abito in affitto in un appartamento con cantina. Due giorni fa le cantine dell'intero condominio, inclusa la mia, si sono allagate a seguito delle pioggie torrenziali che si sono riversate per alcune ore nella zona in cui abito.
La mia domanda è: chi deve provvedere alle spese di pulizia della cantina e di sgombero del materiale danneggiato? Io o il proprietario (oppure ancora il condominio che assumo debba avere un'assicurazione per questo tipo di eventi)? Come devo procedere affinché il mio comportamento sia totalmente corretto anche in termini formali nel caso le spese non siano di mia competenza?
Grazie anticipatamente.

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Gentile Filippo, il soggetto responsabile in questi casi è il condominio; per cui lei dovrebbe segnalare lo stato, i danni, ecc.. alla proprietà che a sua volta agisce nei confronti del condominio.

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Salve ho un problema con la proprietaria di casa . Sono in affitto dal 8 /12/2019 e da quando sono entrata non trovo altro che problemi che in tenpi lunghi mi vengono sistemati. ( comunque va bene, l importante e che li risolva) . Purtroppo però il 3/07/2019 è venuta in 2 ore tanta di quella pioggia che mancano 5 cm che mi entrasse l acqua a casa ma in garage purtroppo ne sono era inevitabile . Mi sono accorta che sono stati costruiti a livello più basso rispetto alla casa ma anche rispetto ai vicini . Ho chiamato la signora per chiedere se ci fosse una assicurazione ma la sua risposta è stata no e che è è un garage per auto e no per altro. Primo la mia auto anche volendo non entra in garage perche l entrata è posizionata troppo vicino alla parte dietro della casa e poi io alla fine ci metto quello che voglio una volta che ti pago l affitto regolarmente di 500€ . In poche parole non gliene frega nulla dei mobili che ho buttato e roba da vestire dei bimbi danneggiati. La mia domanda è:posso chiedere di spostare e alzare i garage visto che lei sa benissimo che quando piove tanto e inevitabilmente che si allarghi ancora ?

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Gentile Stefania, temo la questione sia abbastanza complessa in effetti. Se il garage le è stato consegnato con questa funzione, ora i difetti di costruzione sono difficili da imputare al proprietario, considerando che in effetti la destinazione di quella parte è per la macchina. Per cui provi a confrontarsi anche con il vicino e a portare la cosa all'attenzione dell'amministratore di condominio per capire se c'è la volontà di altri proprietari di eseguire questo tipo di lavoro.

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Buongiorno! vorrei sapere se il locatore può chiedere, al momento della consegna della casa, il ripristino dei lavori fatti, con il suo consenso verbale, dal conduttore al'interno della casa stessa. Grazie!

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Gentile Rossana, se c'è stato il consenso non potrebbe chiedere di ripristinare la situazione; è vero però che un consenso verbale non può essere dimostrato e quindi dal punto di vista formale il proprietario potrebbe chiedere il ripristino della vecchia situazione.

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Salve ho affittato casa con regolare contratto ad una coppia. Al termine del contratto siamo andati a vedere l'appartamento e mi sono accorto che aveva rotto il paraschizzi della doccia. A questo punto gli ho chiesto di risarcire il danno pagandomi una somma equivalente al costo del paraschizzi che avrei dovuto comprare (100 euro). In presenza dell'agenzia mi aveva detto che lo avrebbe acquistato lui ma alla riconsegna delle chiavi avvenuta qualche giorno dopo ci siamo accordati affinché mi corrisponda l'importo previsto. Dopo quasi 5 mesi dalla chiusura del contratto sto ancora aspettando di ricevere il rimborso ma ovviamente non risponde ai miei solleciti. Posso procedere legittimamente a rivolgermi ai carabinieri per denunciare il fatto?

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Gentile Pino, può procedere ma rivolgendosi ad un avvocato, i carabinieri non potrebbero farci molto in questo caso.

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Buona sera, la mia situazione è particolarmente delicata.
Vivo in un appartamento in affitto da Maggio 2015, senza però un contratto regolarmente registrato. Io e il mio ex compagno abbiamo sempre pagato regolarmente (bonifico) e abbiamo aspettato invano la registrazione del contratto da firmato, che per motivi di vario genere veniva sempre posticipata.
Da qualche mese il mio ex non vive più con me e mia figlia, che invece siamo rimaste nell'appartamento, abbiamo fatto un documento privato in cui io dichiaro di continuare a vivere qui con nostra figlia e farmi carico di affitto e utenze (alcune momentaneamente intestate ancora a lui). Il contratto mai registrato era intestato al mio ex. Una volta uscito dall'appartamento ha tempestivamente comunicato al locatore il "cambiamento"... Inizialmente non vi era alcun problema. Io continuavo a pagare e la promessa del contratto era stata rifatta nei miei confronti. Sono passati 8 mesi. Dopo lunghi messaggi, discussioni.... Ancora nulla... Il locatore il mese scorso mi presenta la sua nuova compagna, dicendo che il contratto verrà stipulato tra me e lei. Però sorgono sempre un sacco di problemi : una volta mi viene detto che sono in arretrati con l'acqua (che invece inizialmente doveva essere a forfait nel canone di locazione), poi che il canone è troppo basso e vorrebbero aumentarlo di €100, poi che tutte le spese di manutenzione straordinaria sostenute da noi nel 2015 e scalate dall'affitto non sono mai state documentate, poi che la data stabilita (il 20 di ogni mese) deve diventare il 15, cosa che negl'ultimi mesi ho fatto..... Insomma la storia è infinita, tutto condito con pomeriggi e serate (compresi sabato, domeniche, festività varie) zeppi di messaggi e telefonate al limite dell'assurdo, quasi da stalking. Non so più cosa fare. La situazione è molto complessa.
Vorrei capire i vari s e ari a cui potrei andare in contro.
Sono punibile anch'io per legge per la mancata registrazione, anche se ho documentazione che prova la mia assoluta volontà?
Sono passibile di sfratto se non ho un contratto?
Potrei essere considerata occupante abusiva?
Ho proprio bisogno di un aiuto. Non so come muovermi.
Grazie

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Buongiorno, forse la mossa migliore sarebbe quella di rivolgersi ad un'associazione di categoria degli inquilini, come Sunia o Sicet e farsi aiutare per registrare d'ufficio il contratto alle condizioni pattuite, con intestatario i reali proprietari del bene,

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Ciao, avrei bisogno di alcuni consigli su una questione un po' delicata.

Sono conduttore da qualche anno di un appartamento frutto di frazionamento di un precedente appartamento più grande in due appartamenti più piccoli. Entrambi gli appartamenti sono di proprietà di un unico proprietario.

La questione trae origine dal fatto che i due appartamenti hanno gli impianti gas, luce e acqua in comune. Fino a qualche tempo fa l'altro appartamento, situato ovviamente accanto a quello da me occupato, era locato ad altro affittuario e con quest'ultimo si procedeva alla divisione delle spese delle utenze. Qualche mese fa l'affittuario dell'appartamento in questione, cessato il contratto di locazione, è ovviamente andato via. Il proprietario, dal canto suo, mi contatta qualche giorno fa per comunicarmi, senza aver fatto trapelare nulla in precedenza, di aver venduto (presumo, che per il momento, sia pervenuto alla stipula di un contratto preliminare con un terzo contraente) l'immobile confinante con quello da me abitato e di dover procedere alla divisione degli impianti, i cui lavori dovrebbero, a sua detta, avere indicativamente una durata di almeno una settimana, durante la quale sarò costretto a non poter usufruire dell'abitazione.

Il mio timore è, che stante la complessità degli interventi e la faciloneria con cui il proprietario è solito gestire alcuni adempimenti, la mia assenza da casa rischierebbe di prolungarsi per molto più di una settimana e/o che i lavori non vengano fatti in modo tale da garantirmi un corretto godimento in futuro dell'immobile.

Dunque mi chiedo fino a che punto il proprietario possa, dopo che per tanti anni non si è assolutamente preoccupato di dividere gli impianti, chiedere, in quanto spinto dall'avvenuta cessione dell'altro appartamento, di procedere adesso alla separazione con una certa urgenza. Fino a che punto posso oppormi a tale richiesta o comunque fino a che punto posso stabilire io quando procedere all'effettuazione dei lavori, considerando che il proprietario ha preso impegni con terzi nel cedere l'altro appartamento con gli impianti già divisi? Potrebbe questa situazione rientrare sotto l'ambito di applicazione dell'art.1583 c.c
in tema di riparazioni urgenti.
Grazie in anticipo delle risposta.

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Buonasera, sto per lasciare il bilocale dove sono stata in affitto per un anno e quattro mesi. Ho intenzione di imbiancare l’appartamento come si suol fare al termine del contratto, anche perchè era stato imbiancato quando me l’hanno consegnato. Purtroppo l’appartamento ha il soffitto con travi a vista, bianche, e il proprietario vuole che siano imbiancate anche quelle. La spesa sale di molto, e non sarebbe sufficiente nemmeno la cauzione di 1.500 € che questi mi deve restituire. E poi, secondo me, le travi al mio arrivo non erano state fatte. Se è per quello nemmeno il bagno. Come mi devo comportare? Vi ringrazio tanto per il consiglio. Katia

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Gentile Katia, l'immobile andrebbe riconsegnato imbiancato e pulito.. se ha il dubbio circa lo stato in cui era stato consegnato a lei può provare ad informare il proprietario e capire bene se la spesa è strettamente dovuta.

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Gentile Federico, diciamo che in effetti non rientrando più sotto la stessa proprietà, la divisione degli impianti assume carattere di urgenza e come tale i lavori sono indispensabili. Può però chiedere che vengano eseguiti in modo da non apportare alcun danno all'abitazione e magari chiedere una riduzione del canone per il mese di competenza considerando il disaggio che avrà.

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Innanzitutto grazie per la risposta.
Da quello che mi risulta però gli appartamenti non sono ancora sotto proprietà diverse. Credo infatti che l'acquisto dell'altro appartamento da parte del terzo acquirente sia subordinato alla sistemazione degli impianti da parte dell'attuale unico proprietario, parte venditrice. Quindi sono tenuto a far fare i lavori stando così le cose? grazie.

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se al momento risulta un preciso proprietario è a questi che deve chiedere di intervenire per la sostituzione della caldaia.

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Ciao, avrei bisogno di alcuni consigli su una questione un po' delicata.

Sono conduttore da qualche anno di un appartamento frutto di frazionamento di un precedente appartamento più grande in due appartamenti più piccoli. Entrambi gli appartamenti sono di proprietà di un unico proprietario.

La questione trae origine dal fatto che i due appartamenti hanno gli impianti gas, luce e acqua in comune. Fino a qualche tempo fa l'altro appartamento, situato ovviamente accanto a quello da me occupato, era locato ad altro affittuario e con quest'ultimo si procedeva alla divisione delle spese delle utenze. Qualche mese fa l'affittuario dell'appartamento in questione, cessato il contratto di locazione, è ovviamente andato via. Il proprietario, dal canto suo, mi contatta qualche giorno fa per comunicarmi, senza aver fatto trapelare nulla in precedenza, di aver venduto (presumo, che per il momento, sia pervenuto alla stipula di un contratto preliminare con un terzo contraente) l'immobile confinante con quello da me abitato e di dover procedere alla divisione degli impianti, i cui lavori dovrebbero, a sua detta, avere indicativamente una durata di almeno una settimana, durante la quale sarò costretto a non poter usufruire dell'abitazione.

Il mio timore è, che stante la complessità degli interventi e la faciloneria con cui il proprietario è solito gestire alcuni adempimenti, la mia assenza da casa rischierebbe di prolungarsi per molto più di una settimana e/o che i lavori non vengano fatti in modo tale da garantirmi un corretto godimento in futuro dell'immobile.

Dunque mi chiedo fino a che punto il proprietario possa, dopo che per tanti anni non si è assolutamente preoccupato di dividere gli impianti, chiedere, in quanto spinto dall'avvenuta cessione dell'altro appartamento, di procedere adesso alla separazione con una certa urgenza. Fino a che punto posso oppormi a tale richiesta, considerando che il proprietario ha preso impegni con terzi nel cedere l'altro appartamento con gli impianti già divisi? Questa ipotesi potrebbe ricadere sotto la fattispecie delle riparazioni urgenti di cui all'art.1583 c.c.?
Grazie in anticipo delle risposta.

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