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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1348)

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Bupngiorno,
sono il prorpietario di un appartamento completamente ristrutturato un anno fa e dato in affitto.
L'inquilino deve procedere con la manutenzione ordinaria della caldaia nuova.
La caldaia è stata fornita con contratto di garanzia decennale a condizione che la manutenzione sia esguita dal fornitore della caldaia e installatore ufficiale autorizzato pena la decadenza della garanzia.
Contattato nei giornni precedenti per fissare un appuntamento, l'inquilino si rifiuta di far eseguire la manutenzione dall'installatore e vuole farlo fare ad un idraulico non autorizzato.
Inviata raccomandata in cui diffidiamo l'inquilino a far eseguire i lavori ad altri senza in sn consenso, questa arriva dopo che la manutenzione è stata fatta da questo idraulico.
Decaduta la garanzia per colpa dell'inquilino, chi ci risarcisce il prezzo pagato per il contratto a suo tempo stipulato per una garanzia decennale ? Se in futuro la caldaia si rompe e poteva essere in garanzia, chi paga i danni ? E se l'inquilino nel frattempo lascia l'appartamento ne risponde in qualche modo comunque ?
Grazie

Alberto
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Gentile Alberto, in effetti se la garanzia è decaduta per chiara colpa dell'inquilino dovrebbe chiedere il risarcimento ora all'inquilino, o valutare eventualmente una trattenuta sul deposito versato.

Isabella Tulipano
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buongiorno, se un inquilino ha una spesa a dir suo elevata per quanto riguarda il riscaldamento contabilizzato ( centralizzato) può pretendere che il proprietario provveda ad un cambio di serramenti, ritenendoli responsabili di dispersioni perché vetusti? grazie

luigi
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Buongiorno Luigi, quando ha preso in affitto la casa l'inquilino era consapevole di questo stato; quindi ora potrebbe chiedere un intervento di questo tipo ma non pretenderlo; al limite potrebbe, se il proprietario rifiutasse la sostituzione, di dare disdetta per tale grave motivo.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, mia figlia, insieme ad un'amica entrambe studentesse universitarie, hanno preso in locazione per un anno un'appartamento come appoggio per lo studio. Terminato il periodo di locazione, la proprietaria ha detratto dal deposito cauzionale l'importo della manutenzione ordinaria della caldaia che però ha la durata di due anni, e l'importo per la pulizia finale dell'appartamento sostenendo che secondo lei non era come quando è stato consegnato.
Il tutto senza avvisarci preventivamente dell'importo detratto senza avvisare e senza presentarci regolare scontrino/ricevuta. Chiedo Vs. consiglio se tutto ciò è giusto o meno. Grazie mille.

Stefania
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Gentile Stefania, diciamo che in linea teorica le motivazioni sono corrette ma certamente la proprietaria deve certificare le spese sostenute.

Isabella Tulipano
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sono in affitto da maggio 2019, piano rialzato, appena sono scese le temperature ho scoperto che ho la casa fredda e umida, il proprietario per risparmiare tiene la caldaia accesa massimo 9 ore e mi risponde che ai piani superiori hanno caldo e quindi non puo' farci nulla.
posso appellarmi a qualche legge e fargli tenere il riscaldamento per più ore?

alberto
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Gentile Alberto c'è una legge nel DPR numero 74/2013, che individua i 20 gradi centigradi con 2 gradi di tolleranza come temperatura obbligatoria.

Isabella Tulipano
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Buonasera,
Abito in un appartamento in affitto dal maggio 2019 e lo scaldabagno funziona male, la fiamma pilota si spegne in continuazione. Ho contattato un tecnico che uscirà a breve ma ha palesato la possibilità che lo scaldabagno sia da sostituire perché vecchio. Ho contattato il padrone di casa che ha già dichiarato di non voler pagare la sostituzione in quanto sul contratto ha inserito la clausola che tutte le spese per la sostituzione degli impianti è a carico del conduttore, e visto che il contratto è stato firmato, lui non deve pagare niente. A me questa pare una clausola vessatoria. Cosa devo fare?

Elisabetta
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Gentile Elisabetta, in effetti è una clausola vessatoria, se è stata riportata con doppia firma e lei l'ha accettata ora andrebbe rispettata.

Isabella Tulipano
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buonasera,
Il proprietario di casa mi ha mandato il resoconto delle spese condominiali e nella voce generali manutenzioni e varie sono presenti diversi costi dovuti a lavoro per il ripristino di una tubitura del riscaldamento centralizzato che si è rotto quest’anno (sono stati fatti diversi lavori di tipo murario per intercettare il guasto e risolverlo)
Secondo il proprietario questo tipo di spese rientrano nell’ordinaria manutenzione e quindi devonsostenerle io è davvero così?
Grazie mille

Alfredo
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Gentile Alfredo, di solito se parliamo di un guasto si considera una spesa straordinaria. Trova qui una tabella di suddivisione delle spese.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, l'inquilino del piano superiore ha delle piante che attirano vespe, di conseguenza le vespe sono anche nel mio balcone e sono costretta a tenere chiuso..Sollecitato a provvedere l'inquilino se ne frega, fatto presente anche all'amministratore che, da parte sua sono sciocchezze da risolvere tra di noi. Cosa posso fare e a chi devo rivolgermi??Grazie

Stefania
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Gentile Stefania, dovrebbe da una parte insistere con l'amministratore, dall'altra sentire con un ufficio igiene del comune se c'è una procedura da seguire.

Isabella Tulipano
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volevo informazioni per fare una domanda non riesco a capire come si fa

Salvatore
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Buongiorno Salvatore, deve scrivere sempre qui, come commento, la sua richiesta.

Isabella Tulipano
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Sono il proprietario di un appartamento in campagna, appartamento affittato ad una coppia ; un topo ha rosicchiato i cavi della caldaia che serve tale appartamento mettendola fuori uso. Il tecnico che ha effettuato la riparazione ha chiesto 40 € ripristinato i collegamenti e il funzionamento della caldaia.
A chi spetta pagare il tecnico ? Inquilino o proptietario ?
Grazie anticipatamente

Flavio
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Gentile Flavio, considerando che la cosa si è risolta senza un grave danno potrebbe considerare la spesa una manutenzione ordinaria a carico dell'inquilino.

Isabella Tulipano
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Buon giorno,

l'appartamento da poco affittato ha come predisposizione per la lavatrice una presa elettrica di tipo italiano (10/16 Ampere) mentre la lavatrice ha la spina schuko: chi deve provvedere all'adeguamento dell'impianto elettrico, l'inquilino o il proprietario?

Grazie 1000 per la cortesia.

Gian Piero
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Gentile Gian Piero, magari si tratta di un semplice adattatore che a questo punto dovrebbe acquistare l'inquilino.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,

ho sottoscritto il contratto di locazione a giugno 2019. Sin dal primo giorno lo scarico non era totalmente funzionante, fino a quando la situazione non è peggiorata ed ho chiamato l'idraulico, che ha dovuto sostituire un tubo visibilmente deteriorato.
Le spese devo sostenerle io oppure il proprietario (che si rifiuta di sostenerle).

Federica
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Buongiorno Federica, la spesa di sostituzione è a carico del proprietario, a suo carico rimarrebbe la chiamata dell'idraulico.

Isabella Tulipano
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