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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Roby

    Salve ,Volevo fare una domanda specifica ...
    A chi spetta mettere i contatori (Per una casa in affitto)?
    Se l'inquilino si rifiuta di fare il contratto di riscaldamento e fa che nella casa )cominci a proliferare muffe...il proprietario può obbligare l'affituale di riscaldare la casa adeguatamente? Visto che la casa è provvista di impianto termico??

  • Gentile Roby, l'installazione dei contatori tocca al proprietario; certo se la casa può essere riscaldata diversamente e la muffa si crea per negligenza dell'inquilino, allora il proprietario può chiedere che l'inquilino tenga in buono stato l'immobile o lo liberi.

  • Carmine Esposito

    Buongiorno ,ho lasciato il mio vecchio appartamento a fine dicembre d accordo con il propietario ,ha la consegna delle chiavi lui non ha riscontrato nulla che non andava ,dopo 2 mesi mi manda una lettera per un avvocato dicendo che vuole che io gli paghi i danni nel appartamento, che lui avrebbe fotografato e avrebbe anche dei testimoni ,io gli ho lasciato la casa con molte migliorie tipo finestra in alluminio pavimento in cucina ed altro ,adesso come mi devo comportare. E da premetere che per 2 anni ho avuto il terrazzo rotto e lui non lo ha fatto aggiustare.

  • Gentile Carmine, se i danni che le vengono contestati non sono stati arrecati da lei, può naturalmente opporsi a tale richiesta e quindi dovrà a sua volta portare della documentazione che attesti il suo rifiuto di pagare.

  • Jessica

    Buongiorno,
    Ad Ottobre 2017 io e mio marito abbiamo venduto il nostro alloggio, con il proprietario
    Siamo rimasti d'accordo che potevamo rimanere lì quanto volevamo, pagando l'affitto
    Di 300€ mensili e non ci è stato fatto nessun contratto!
    Adesso a Febbraio 2018 dopo una riunione condominiale in cui risulta che il nuovo proprietario
    ha usato dei Soldi* che aspettavano a noi per fare dei lavori per il condominio…anche se noi
    Abbiamo totalmente ragione lui si è arrabbiato…non vuole darci i soldi e vuole aumentato l'affitto
    Probabilmente registrando il contratto !! Cosa possiamo fare??
    Noi a luglio dovremmo andare via ..possiamo fare un contratto per solo 4 mesi??
    Vi sembra giusto che pur avendo ragione dobbiamo andare a pagare di più??

    *anni prima quando eravamo ancora proprietari si sono allagati i garage
    (abbiamo avuto parecchi danni) l'assicurazione ha pagato il condominio quindi una parte dei soldi
    Spetta a noi!!

  • Buongiorno Jessica, se siete dentro senza alcun contratto diciamo che il proprietario è in una situazione non trasparente (non dichiara i soldi di affitto), quindi gli converrebbe in ogni caso trovare un accordo con voi; i soldi chiaramente competono a voi riferendosi ad un periodo in cui voi eravate proprietari del bene.

  • Natalie

    Ho un problema che il conducente (io sono il locatore) , ha portato con se un “termoventilatore” elettrico e pertanto è sempre accesso tutta notte (sento rumore ) , posso io proprietario chiedere di non utilizzarlo in quanto il riscaldamento centralizzato funziona e ha la possibilità di regolare la
    temperatura in camera in affitto ?

  • Gentile Natalie, può chiedere all'inquilino di non utilizzarlo soprattutto se c'è una soglia di rumore superiore a quanto consentito dal regolamento condominiale.

  • Martina

    Salve
    Ho preso in affitto un appartamento da qualche giorno.
    Quando l'agenzia mi ha portato a visionare la casa,mi ha fatto vedere anche che c'era una lavatrice.
    Quando però abbiamo fatto tutti gli allaccia necessari e ci siamo andate ad abitare ci siamo accorti che questa non da segni di vita,non si accende neppure.
    Abbiamo avvisato il padrone ma non vuole ricomprarcene una nuova.
    Cosa dobbiamo fare secondo lei?
    Grazie

  • Gentile Martina, se nel contratto è citata la presenza id una lavatrice funzionante è giusto pretenderla; ora nella pratica potreste o acquistare una vostra lavatrice che porterete via poi a fine locazione o chiedere una riduzione del canone considerando il minor valore del bene concesso in affitto.

  • NELLA GADDA

    IL MIO PADRONE DI CASA HA MESSO IN VENDITA LA VILLA E VUOLE FAR FOTOGRAFARE GLI INTERNI
    DOVE IO HO LE MIE COSE , CHIEDO HA DIRITTO DI PRETENDERE QUESTO?
    GRAzie

  • Buongiorno Nella, il proprietario ha diritto di fotografare il bene, ma lei può tutelare la sua privcacy togliendo o coprendo oggetti che chiaramente possono essere ricondotti alla sua sfera privata.

  • Nata

    Salve, ho un problema con la vendita della gestione di un'attività commerciale di un negozio. Il proprietario delle mura dell'immobile non vuole che io venda la mia gestione. Legalmente è possibile? Posso chiudere un negozio che non riesco a gestire per problemi di salute per via di questo, invece di vederlo avendo già un acquirente? (Alla scadenza del contratto mancano 4anni.

  • Buongiorno, in realtà lei ha diritto di vendere la sua attività; dovrà poi informare il proprietario, quando avrà già venduto e questi potrebbe opporsi solo per gravi ed oggettivi motivi legati alla persona a cui ha ceduto l'attività.

  • Lisa

    Salve Isabella, una settimana fa ho fatto tramite un'agenzia una proposta di affitto per un appartamento. Dopo una settimana l'agenzia, in seguito ad avermi detto che il canone mensile da noi proposto era stato accettato, ha convocato le parti per permettere al proprietario di conoscerci e per avere un riscontro all'offerta. Nella realtà i proprietari erano totalmente all'oscuro della nostra offerta e cambiando totalmente le condizioni elencateci in agenzia ci hanno chiesto davanti i medesimi agenti di corrispondere loro 800€ cash in nero anticipate subito per tutelarsi da imbiancature non idonee all'eventuale riconsegna dell'immobile. Noi siamo allibite...sia per il fatto che gli agenti abbiano mentito e non mediato assolutamente, sia per l'impudente richiesta avanzata dalla proprietà. Può farlo secondo lei e soprattutto può l'agenzia astenersi dal ruolo di mediazione e tollerare la richiesta di pagamenti in nero? Grazie mille, Lisa

  • Buongiorno Lisa, il comportamento segnalato è senza dubbio scorretto: avervi convocato a seguito dell'accettazione di una proposta indica che in realtà che il proprietario abbia già accettato le condizioni.. quindi i soldi in nero non possono essere richiesti; al più il mediatore può ricondurre la richiesta ad un regolare deposito che serve, appunto, a coprire eventuali danni lasciati a fine locazione.

  • Lisa

    Grazie mille, Isabella!

  • Francesco

    Ho preso in affitto un locale ad uso commerciale senza i termosifoni, con l'accordo verbale, essendo una toelettatura, di non pagare il riscaldamento, adesso il proprietario dopo 5 anni vuole il pagamento compreso arretrati. Come devo comportarmi....grazie

  • Gentile Francesco, ma lei ha utilizzato il servizio? se effettivamente c'è stato il consumo del riscaldamento dovrebbe corrispondere l'importo, non essendo stato inserito qualcosa di diverso nel contratto.

  • Fabio

    Ho un immobile in affitto, una casa indipendente con cortile, situata in campagna, oltre all''immobile c'e' un annesso agricolo che utilizza il proprietario per rimessaggio attrezzi e magazzino. Il proprietario dell'appartamento abita in altra sede, ma tutti i giorni è presente a casa mia, al momento dell'affitto era stato stabilito che sarebbe passato solamente una volta al giorno per governare le galline, nella realtà dei fatti invece è presente qui in cortile anche per svariate ore, soprattutto l'estate e la primavera, con la scusa che fa l'orto si presenta alla mattina fino all'ora di pranzo e poi dal pomeriggio fino a sera, oltretutto utilizza l'acqua del pozzo utilizzando un utenza collegata alla mia corrente elettrica. Che azioni posso fare?

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