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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1271)

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Buonasera Isabella. Vorrei chiederle un chiarimento .il problema è sul pagamento della quota di pertinenza della manutenzione annuale della centrale termica per il riscaldamento.premetto che io sono inquilina del locale ed non abbiamo il riscaldamento collegato a tale centrale già da prima che subentrassimo noi in tale attività. Unica utenza in comune è l'acqua della quale paghiamo la quota richiesta .vorrei chiederle se il pagamento della quota relativa alla centrale termica per il riscaldamento è dovuta da noi o dal proprietario. La ringrazio per l'attenzione .

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Grazie per avermi risposto. Gentilissima

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Buonasera Lory, se non usufruite del riscaldamento la spesa non vi compete; dovrebbe pagare il proprietario se c'è comunque una quota legata alla mera proprietà.

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Buongiorno Isabella,
mi dispiace disturbare ancora ma siamo giunti alla restituzione delle chiavi e il proprietario non ci ha reso il deposito cauzionale pari a euro 2.700 per le assi del water e una applique di plastica mancante in un bagno.
Gli abbiamo ribadito che lui deve renderci tutto l'importo e poi fare causa per i gli eventuali danni.
Lui ha detto di no, che sono trent'anni che opera in questo modo. Lui ci farà sapere le spese e poi si vedrà per il deposito cauzionale.
Io mi sono documentata e come vuole agire non è di legge. E' un giudice che deve stabilire gli importi.
Noi ora come possiamo tutelarci?.
Grazie.
Ilaria

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Gentile Ilaria, solitamente con le spese documentate si va a togliere questa cifra dal deposito e il resto vi va restituito.
Se non vi viene restituito potete procedere per vie legali con un avvocato.

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Buongiorno Isabella,
tra pochi giorni dobbiamo consegnare l'appartamento al proprietario.
Ci ha detto che dobbiamo mettere i copriwater di colore bianco.
Noi li avevamo sostituiti (quelli bianchi) perché presentavano macchie gialle indelebili. Li abbiamo presi in legno dello stesso modello del WC ma di colore differente, in base alla tipologia di piastrelle del bagno.
Vorrei sapere se siamo OBBLIGATI a dover comprare quelli bianchi o se possiamo lasciare i ns che sono PULITI e come nuovi.
Grazie per il prezioso aiuto.

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Cara Ilaria, in effetti le richieste di questo proprietario appaiono più come dei pretesti.. se avete cambiato i copriwater perchè usurati è importanti che siano stati cambiati con altri almeno dello stesso valore; sul colore però potrebbe essere oggetto di discussione.. ma ai tempi non avevate chiesto un'autorizzazione per cambiare il colore?

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No per i copriwater non avevamo chiesto perché non erano nuovi e li abbiamo presi sempre della stessa linea in tinta con il colore delle piastrelle bagno.
Più di così onestamente sembra un pretesto....

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in effetti è alquanto pretenzioso, ma diciamo che in linea di principio la casa andrebbe restituita esattamente com'è e ogni modifica andrebbe concordata/autorizzata con il proprietario.

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Buongiorno Isabella,
tra pochi giorni dobbiamo consegnare l'appartamento al proprietario.
Ci ha detto che dobbiamo rimontare tutte le riloghe delle tende originarie.
Noi ovviamente le abbiamo tenute ma vorrei sapere se siamo obbligati a montarle?. Abbiamo tolto tutto per far imbiancare dal loro incaricato.

Grazie.
Ilaria

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Gentile Ilaria, l'immobile va riconsegnato nello stesso stato in cui vi era stato dato; quindi la richiesta è sostenibile.

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Grazie Isabella per il riscontro. Ho bisogno di un altro aiuto per favore per quanto riguarda i copriwater.
Noi li abbiamo sostituiti perché erano tutti sporchi di macchie gialle indelebili (erano di colore bianco).
Abbiamo preso delle assi molto belle di materiale pregiato di colore in base al bagno.
Ora lui ci dice che dobbiamo rimettere quelle bianche quindi spendere altri soldi.
Vorrei capire se siamo OBBLIGATI a cambiarle o se possiamo lasciare le nostre.
Grazie ancora per l'aiuto.
Ilaria

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buongiorno sono un portiere di condominio volevo sapere se posso rifiutare ti tenere le chiave di un affittuario in questo caso che sarebbe anche la amministratore di dove io lavoro? e posso anche rifiutare di avere le chiavi di un propietario?grazie

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Gentile Manuel, questo dipende da quali sono le sue mansioni e i suoi obblighi; se tra questi c'è di avere le chiavi, allora non può fare distinzioni.

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Buonasera,
ho un contenzioso con il proprietario dell'appartamento che ho in affito. A causa della rottura del tubo della doccia all'interno del muro (gruppo doccia di una ventina di anni) si è creata una infiltrazione dello stesso. Il proprietario asserisce di dover rispondere solo delle spese di muratura e pittura, mentre ritiene manutenzione ordinaria la sostituzione dell gruppo doccia all'interno del muro.
Come devo comportarmi?
Grazie per la attenzione

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Buongiorno Giampiero, in realtà anche la sostituzione grava sul proprietario; le allego una tabella di ripartizione che lo chiarisce.

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Salve all'incirca 4 mesi fa..ho preso in affitto una casa indipendentemente..con tanto di contratto..
La casa era in fase di ristrutturazione..pittura e vari lavoretti..
Tutto bene alla firma del contratto..nessun problema..solo delle macchie che sarebbero scomparse con altre mani di pittura..dovute alla vecchia umidità..che ha detta della proprietaria era stato tutto risolto..
Arriva un giorno di pioggia...
E adesso abbiamo acqua ovunque e dico ovunque..sale anche dal pavimento..
Sono 4 mesi che diciamo alla proprietaria di risolvere i problemi che ci sono..
(Da premettere che la signora diceva che era stato fatto tutto nuovo..anche gli impianti e gli scarichi invece la doccia invece di scaricare nei tubi,scarica acqua nelle pareti ed esce acqua da sotto il piatto doccia..e mi ha espressamente risposto che non lo avrebbe sistemato)
Fa qualcosina così non più di tanto..ad oggi dopo la prima pioggia di 4 mesi fa..siamo in mezzo la muffa e l'umidità..
Io ho foto e video..che mi piove in casa...e che la casa si allaga..e foto delle pareti piene d'acqua..ormai e in tutta la casa...come posso procedere???,

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Buongiorno Sammy, se la proprietaria non vuole porre rimedio alla situazione, può chiedere la risoluzione immediata del contratto e valutare se chiedere un risarcimento per eventuali danni subiti.

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Buona sera, ho una casa in affitto.da 20 anni ho questa casa. Non c'e' riscaldamento a casa.in casa di inverno temperatura scende tanto e fa freddissimo.ho chiesto al proprietario di mettere riscaldamento.ma mi dice che mi aumentera' il costo del affitto. Adesso in casa c'e' pieno di umidita' e puzza di umidita'.Posso chiedere un riscaldamento al proprietario? O come devo comportarmi.

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Gentile Kamrul, diciamo che avendo accettato la casa così com'è ora sicuramente avere una casa riscaldata e senza umidità è un suo pieno diritto.. ma può avanzare la richiesta e se non accettata potrebbe valutare di dare disdetta e cercare un'altra soluzione.

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Salve, sono proprietaria di un appartamento locato a degli stranieri. Mi sono rifiutata di consegnargli i certificati di rispondenza degli impianti e di firmare un foglio che credo sia per il permesso di soggiorno ed altro. Mi hanno fatto delle cose gravi, volevo sapere quali sono le conseguenze per loro. Grazie mille, cordialità.
Sara

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Buonasera Sara, diciamo che la questione non riguarda la locazione.. de parliamo di danni all'immobile può avviare uno sfratto per grave inadempienza, se parliamo di danni alala persona, può rivolgersi ad un avvocato.

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Martedi ho firmato un contratto d affitto per un appartamento arredato, alla consegna delle chiavi siamo andati a vedere l appartamento e abbiamo riscontrato vari problemi,tubo di scarico aria per caloriferi non coperto ma" tappato con una pezza" frigorifero con anta rotte e per di più pieno di muffa" porta di legno da interno Con vetro rotto quindi incastonato con un pezzo di carta... Fatto presente tutto ciò alla agenzia di riferimento, essa ha detto ke dovremmo anticipare noi le spese e che ci verranno rimborsate.. Ma punto è che l appartamento non ci è stato consegnato in condizioni così abitabili. Come muoverci? Possiamo disdire il contratto direttamente? Grazie per l attenzione.

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Gentile Linda, se non erano queste le condizioni pattuite e quindi l'immobile doveva essere consegnato pulito ora può chiedere di annullare il contratto e riavere indietro quanto versato.

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