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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1304)

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Ciao, avrei bisogno di alcuni consigli su una questione un po' delicata.

Sono conduttore da qualche anno di un appartamento frutto di frazionamento di un precedente appartamento più grande in due appartamenti più piccoli. Entrambi gli appartamenti sono di proprietà di un unico proprietario.

La questione trae origine dal fatto che i due appartamenti hanno gli impianti gas, luce e acqua in comune. Fino a qualche tempo fa l'altro appartamento, situato ovviamente accanto a quello da me occupato, era locato ad altro affittuario e con quest'ultimo si procedeva alla divisione delle spese delle utenze. Qualche mese fa l'affittuario dell'appartamento in questione, cessato il contratto di locazione, è ovviamente andato via. Il proprietario, dal canto suo, mi contatta qualche giorno fa per comunicarmi, senza aver fatto trapelare nulla in precedenza, di aver venduto (presumo, che per il momento, sia pervenuto alla stipula di un contratto preliminare con un terzo contraente) l'immobile confinante con quello da me abitato e di dover procedere alla divisione degli impianti, i cui lavori dovrebbero, a sua detta, avere indicativamente una durata di almeno una settimana, durante la quale sarò costretto a non poter usufruire dell'abitazione.

Il mio timore è, che stante la complessità degli interventi e la faciloneria con cui il proprietario è solito gestire alcuni adempimenti, la mia assenza da casa rischierebbe di prolungarsi per molto più di una settimana e/o che i lavori non vengano fatti in modo tale da garantirmi un corretto godimento in futuro dell'immobile.

Dunque mi chiedo fino a che punto il proprietario possa, dopo che per tanti anni non si è assolutamente preoccupato di dividere gli impianti, chiedere, in quanto spinto dall'avvenuta cessione dell'altro appartamento, di procedere adesso alla separazione con una certa urgenza. Fino a che punto posso oppormi a tale richiesta o comunque fino a che punto posso stabilire io quando procedere all'effettuazione dei lavori, considerando che il proprietario ha preso impegni con terzi nel cedere l'altro appartamento con gli impianti già divisi? Potrebbe questa situazione rientrare sotto l'ambito di applicazione dell'art.1583 c.c
in tema di riparazioni urgenti.
Grazie in anticipo delle risposta.

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Buonasera, sto per lasciare il bilocale dove sono stata in affitto per un anno e quattro mesi. Ho intenzione di imbiancare l’appartamento come si suol fare al termine del contratto, anche perchè era stato imbiancato quando me l’hanno consegnato. Purtroppo l’appartamento ha il soffitto con travi a vista, bianche, e il proprietario vuole che siano imbiancate anche quelle. La spesa sale di molto, e non sarebbe sufficiente nemmeno la cauzione di 1.500 € che questi mi deve restituire. E poi, secondo me, le travi al mio arrivo non erano state fatte. Se è per quello nemmeno il bagno. Come mi devo comportare? Vi ringrazio tanto per il consiglio. Katia

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Gentile Katia, l'immobile andrebbe riconsegnato imbiancato e pulito.. se ha il dubbio circa lo stato in cui era stato consegnato a lei può provare ad informare il proprietario e capire bene se la spesa è strettamente dovuta.

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Gentile Federico, diciamo che in effetti non rientrando più sotto la stessa proprietà, la divisione degli impianti assume carattere di urgenza e come tale i lavori sono indispensabili. Può però chiedere che vengano eseguiti in modo da non apportare alcun danno all'abitazione e magari chiedere una riduzione del canone per il mese di competenza considerando il disaggio che avrà.

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Innanzitutto grazie per la risposta.
Da quello che mi risulta però gli appartamenti non sono ancora sotto proprietà diverse. Credo infatti che l'acquisto dell'altro appartamento da parte del terzo acquirente sia subordinato alla sistemazione degli impianti da parte dell'attuale unico proprietario, parte venditrice. Quindi sono tenuto a far fare i lavori stando così le cose? grazie.

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se al momento risulta un preciso proprietario è a questi che deve chiedere di intervenire per la sostituzione della caldaia.

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Ciao, avrei bisogno di alcuni consigli su una questione un po' delicata.

Sono conduttore da qualche anno di un appartamento frutto di frazionamento di un precedente appartamento più grande in due appartamenti più piccoli. Entrambi gli appartamenti sono di proprietà di un unico proprietario.

La questione trae origine dal fatto che i due appartamenti hanno gli impianti gas, luce e acqua in comune. Fino a qualche tempo fa l'altro appartamento, situato ovviamente accanto a quello da me occupato, era locato ad altro affittuario e con quest'ultimo si procedeva alla divisione delle spese delle utenze. Qualche mese fa l'affittuario dell'appartamento in questione, cessato il contratto di locazione, è ovviamente andato via. Il proprietario, dal canto suo, mi contatta qualche giorno fa per comunicarmi, senza aver fatto trapelare nulla in precedenza, di aver venduto (presumo, che per il momento, sia pervenuto alla stipula di un contratto preliminare con un terzo contraente) l'immobile confinante con quello da me abitato e di dover procedere alla divisione degli impianti, i cui lavori dovrebbero, a sua detta, avere indicativamente una durata di almeno una settimana, durante la quale sarò costretto a non poter usufruire dell'abitazione.

Il mio timore è, che stante la complessità degli interventi e la faciloneria con cui il proprietario è solito gestire alcuni adempimenti, la mia assenza da casa rischierebbe di prolungarsi per molto più di una settimana e/o che i lavori non vengano fatti in modo tale da garantirmi un corretto godimento in futuro dell'immobile.

Dunque mi chiedo fino a che punto il proprietario possa, dopo che per tanti anni non si è assolutamente preoccupato di dividere gli impianti, chiedere, in quanto spinto dall'avvenuta cessione dell'altro appartamento, di procedere adesso alla separazione con una certa urgenza. Fino a che punto posso oppormi a tale richiesta, considerando che il proprietario ha preso impegni con terzi nel cedere l'altro appartamento con gli impianti già divisi? Questa ipotesi potrebbe ricadere sotto la fattispecie delle riparazioni urgenti di cui all'art.1583 c.c.?
Grazie in anticipo delle risposta.

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Ho acquistato sulla carta una casa, regolarmente occupata da un inquilino, all'asta, ora che ho ricevuto il decreto di trasferimento della proprietà e il tribunale non ha più voce in capitolo vorrei visitarla ma l'inquilino si oppone dicendo che sul contratto non sono previste visite e che potevo farlo prima di acquistare.
Posso fare qualcosa o devo aspettare il 2022 quando scadrà il contratto di locazione?

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Gentile Petunia, il diritto alla visita rimane valido. Salvo il caso in cui il contratto lo escluda espressamente può richiedere di vedere l'immobile in orari e giorno a loro comodo.

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Purtroppo il tribunale non mi ha dato il contratto d'affitto e l'inquilino ha ricevuto solo una lettera in cui gli veniva dato il mio IBAN per pagare il canone.
La casa ora è mia ma se non ci sono motivi di urgenza l'avvocato mi dice che non posso entrarci solo per visitarla.

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Possono entrarci con il suo permesso per una semplice visita, come obbligo che compete a tutti gli inquilini di far visitare la casa.

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Buongirono,

1/1/2017 ho preso in affitto con mio marito un appartamento all'ultimo piano di una palazzina di 3 appartamenti tutti con un unico proprietario. La palazzina è signorile e viviamo a Riva del Garda.
L'appartamento comprende un posto auto e una piccola cantina. Quando siamo arrivati gli altri 2 appartamenti erano abitati da altre famiglie e nell'androne c'era lo spazio per le bici e il proprietario ci disse che avrebbe aggiunto una rastrelliera anche per le nostre (siamo degli sportivi e senza lo spazio per le bici non avremmo mai preso in considerazione questo appartamento).
Nel corso del tempo ci siamo accorti di diversi "problemi": i vetri hanno la vetrocamera rovinata quindi sono sempre sporchi e non si vede bene fuori, non essendoci gli scuri quando piove controvento entra l'acqua da sotto le porte finestre, il posto auto è sotto la fronda di un albero sito nel giardino del proprietario che rilascia resina che ci rovina la carrozzeria. Li abbiamo segnalati ma nulla è stato fatto.
Abbiamo avuto poi dei dubbi in merito alle spese condominiali (ci siamo ritrovari a dover pagare 360 euro per l'uso di 40 ore di caldai, mai più usata perchè abbiamo usato poi la stufa a pellet) e, in particolar modo da aprile 2018 quando i 2 appartamenti sotto sono stati convertiti in appartamenti vacanze, la spesa per l'elettricità è più che duplicata (e una lavatrice ad uso vacanze è stata collegata all'elettricità comune): abbiamo chiesto la visione delle bollette a maggio, poi ancora a luglio, ad agosto e per ultimo tramite raccomandata all'amministratore a novembre. Il tutto è rimasto sempre senza risposta.
Il proprietario non manca mai di mandarci whatsapp per dirci di spostare la macchina più indietro, di togliere le cose dagli spazi comuni: attualmente l'androne è stato arredato con divanetti e bigliardino. Ma se gli spazi comuni devono essere lasciati liberi (e quindi non posso mettere le bici) questo non deve valere per tutti o essendo il proprietario può fare quel che vuole anche se c'è un regolamento? Ovviamente gli ospiti degli appartamenti vacanze non rispettano il regolamento: per tutta l'estate ci sono teli da mare sui balconi, stendini con biancheria intima sui balconi e davanti al portone d'ingresso, macchine parcheggiate così male che mi è difficile uscire con la bici o il passeggino.
E' chiaro che io e la mia famiglia siamo d'intralcio ai suoi piani e fa pressione in tutti i modi per costringerci ad andarcene. Abbiamo chiesto più volte di incontrarci ma ci dice sempre che non ha tempo e che faremo più avanti.
Come possiamo tutelarci?
Nel caso ci chiedesse di andarcene prima dei 4 anni cosa possiamo pretendere? abbiamo affrontato delle spese per arredare quest'appartamento, abbiamo una bambina di 6 mesi e aperto entrambi, da poco, la p.iva quindi non sarebbe per noi il momento giusto di cambiare casa.
E nel caso decidessimo noi di andarcene siamo obbligati a dare i 6 mesi di preavviso e a saldare le spese in sopseso o, in mancanza di bollette, siamo autorizzati a non pagarle?
Premetto che non abbiamo mai mancato un pagamento ma pagare un mese in ritardo potrebbe smuovere la situazione e costringerlo al confronto?

Mi scuso se mi sono dilungata,
La ringrazio
Federica

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Gentile Federica, il proprietario non può mandarvi via prima dei termini; voi invece potreste andar via rispettando i termini di sei mesi e considerando questi difetti come gravi motivi per dare disdetta anticipata. A quel punto le bollette andrebbero saldate.
Certamente finché vivete nell'immobile è vostro diritto chiedere di poterne godere a pieno e di avere libero accesso alle zone comuni come da accordi e come indicato nel contratto, magari.

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grazie

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Buon di ho fa diversi anni in affitto un locale commerciale dove ho il mio esercizio!! Quando l'ho preso era d'inverno di 4anni fa !! Non mi sono accorto all'epoca del problema del freddo che fa nel.locale causato da una pavimentazione senza nessun tappetino sotto messo direttamente o quasi sul cemento armato e sotto al locale vi sono dei garage aperti cominali e digli infissi che nom mantengono per nulla.la.temperatura !! 3 condizionatori accesi e spese esobirtanti ma non risolvo nulla per.fino ora che le.tempareatura salgono lì e freddo e umido calcoli che ora ci sono 14 gradi e questo inverno anche 8 gradi le persone non vengono più Perché troppo freddo e la signora titolare non ha interesse di far nulla ha solo per tre mesi abbasatomi la prigione di 100 euro la mese che posso fare! ? Grazie buona giornata

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Gentile Fabrizio, se non c'è la volontà di porre rimedio alla situazione può solo chiedere la risoluzione anticipata del contratto considerando questi gravi motivi.

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Salve,
Sono appena entrato in una casa in affitto Conn le spese a carico del proprietario; in pratica ho notato che la pressione dell'anno caldaia è molto bassa e quelli dell'agenzia nn mi hanno voluto dare la chiave per regolare la pressione poiché le utenze sono intestate al proprietario ma è corretto come posso fare per aumentare la pressione del gas

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Gentile Diego, è un suo diritto avere la casa riscaldata o l'acqua calda; quindi può far leva su questo suo diritto per ottenere un aumento della pressione.

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Salve,
il proprietario di casa ha deciso di vendere l'immobile.
Dopo vari mesi di visite è riuscito a trovare una persona interessata.
A giorni andranno a rogito ma mi ha avvisato da poco e non ho la possibilità di dare la disdetta al vecchio proprietario, inoltre mi viene restituita la caparra e mi viene richiesto di rigirarla al nuovo proprietario.
E' corretto? quali sono le mie tutele e i miei diritti in questa situazione?

grazie mille

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Gentile Giulia, il suo contratto continua ad essere valido, alle stesse condizioni e con la stessa durata. é corretto che il deposito venga passato al nuovo proprietario perchè sarà lui a restituirglielo quando il contratto verrà chiuso.

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Salve,
ho preso in affitto un appartamento da meno di una settimana e oggi siamo andati per fare le pulizie per iniziare il trasloco e ci siamo accorti che i vetri di tutti i serramenti della casa sono sporchi e opachi all'interno della vetrocamera, praticamente sono impossibili da pulire. posso vantare un diritto nella sostituzione di questi vetri/serramenti o una riduzione della quota d'affitto?
grazie

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Buongiorno Alex, solitamente prima di accettare l'immobile è necessario verificare bene lo stato in cui la casa viene consegnata. Ora, al più potrebbe in effetti chiedere una riduzione del canone di affitto se non c'era modo di verificare prima questo difetto.

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Buona sera, ho appena firmato un contratto di locazione ,ma il proprietario mi ha fatto sapere che intende vendere la casa e che ha già un aquirente che vuole vedere l'immobile...mia moglie è in dolce attesa e da due giorni ho finito il trasloco sarebbe impensabile rifarlo..posso appellarmi in qualche modo? Grazie in anticipo...

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Gentile Paolo, se il contratto intanto viene regolarmente registrato anche se l'immobile viene venduto il contratto rimane valido.

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La ringrazio gentilissima!!

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Buongiorno signora Isabella tempo fa questo vicino si era espresso in maniera chiara che lui lui lo voleva comprare questo locale x nn avere fastidi ma nn sono arrivati ad un compromesso credo che la sua sia tutta una tattica x mandarmi via nn so come comportarmi sinceramente xché affrontare altre spese x un trasferimento sarebbe catastrofico se continua la cosa sarebbe consigliabile rivolgermi al mio legale?

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Gentile Giovanni, se il comportamento non è regolare e ci sono offese o soprusi è giusto rivolgersi ad un avvocato.

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