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Proroga del contratto in cedolare secca, allarme rosso!

by Andrea Cioli
in Esperto
on Agosto 18, 2016
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Cedolare secca proroga tardiva

Le insidie nascoste nella proroga di un contratto in cedolare secca

Il regime fiscale della cedolare secca ha festeggiato da poco il quinto anno di vita e l’esperienza applicativa ci consente di definirne non solo le opportunità in termini di vantaggio, ma anche alcune criticità operative.

Una, in particolare, sembra essere la principale trappola per i locatori, soprattutto per quelli “fai da te” poco abituati alle scadenze e agli adempimenti previsti per chi mette a reddito il proprio immobile: la proroga di un contratto soggetto a tale regime.

Se infatti la scelta della cedolare porta a una grande semplificazione degli adempimenti, consentendo di bypassare quello del versamento delle annualità successive, è concreto il rischio che il “rilassamento” derivante da questo snellimento si trasformi in un boomerang. Questa considerazione nasce come sempre da un dato reale: il grande numero di segnalazioni di locatori “in difficoltà” che abbiamo ricevuto.

Al momento della proroga del contratto (quindi in caso di rinnovo automatico dello stesso, si pensi ad esempio al caso del 3+2 o del 4+4, che contemplano questo meccanismo), infatti, occorrerà che il locatore sia ben vigile e per nulla rilassato sulle scadenze, dal momento che l’opzione andrà confermata entro i 30 giorni previsti per la comunicazione della proroga, pena la fuoriuscita dal regime di vantaggio.

L’indicazione relativa alla necessità di conferma dell’opzione è presente già nella Circolare AdE 26/E del 1° giugno 2011: “L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero, in caso di opzione esercitata a decorrere dalle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto o della proroga […] Qualora in sede di proroga il contribuente confermi l’opzione per la cedolare secca, dovrà rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga […] In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga (art. 17 del TUR)”

In caso di mancata conferma nei tempi previsti, il regime della cedolare secca non sarà applicabile per l’annualità in corso e, in sostanza, si rientrerà nel regime IRPEF tradizionale, salva la possibilità di rimediare nelle modalità (remissione in bonis) che indicheremo più avanti.

Adempimenti per proroga contratto di locazione in cedolare secca

 

Cosa fare, dunque, per mantenere il regime fiscale agevolato anche dopo il rinnovo automatico del contratto?

I passaggi sono piuttosto semplici:

a) per prima cosa andrà inviata la raccomandata al conduttore per comunicargli l’opzione e la conseguente rinuncia all’aggiornamento del canone. L’invio andrà effettuato anche qualora nel contratto stipulato sia compresa l’opzione cedolare e, qualora i locatori siano più di uno e ciascuno di essi voglia confermare l’opzione, andranno inviate tante raccomandate quanti sono i locatori;

b) in secondo luogo andrà effettuata l’opzione vera e propria, con compilazione e presentazione all’AdE del modello RLI (è possibile procedere anche online, per chi fosse abilitato o, in alternativa, voglia affidarsi per la comunicazione a un intermediario abilitato, ad esempio un agente immobiliare) per l’adempimento della proroga, con espressa indicazione dell’opzione cedolare da parte del locatore.

L’operazione non è dunque complessa, ma ciò cui occorre prestare grande attenzione è la tempistica: la presentazione del modello RLI va effettuata entro 30 giorni dal rinnovo del contratto.

Quest’ultimo aspetto non è banale, dal momento che la semplificazione collegata al regime alternativo potrebbe avere l’effetto di abituare il locatore a “non fare nulla” e a gestire semplicemente acconti e dichiarazione dei redditi, dimenticando questa importante scadenza e magari ricordandosene quando ormai è troppo tardi, con conseguente fuoriuscita dal regime di vantaggio.

Ora, esiste un modo per rimediare all’eventuale dimenticanza, mantenendo il regime di vantaggio anche in caso di tardiva proroga del contratto di locazione in cedolare secca?

Come rimediare alla tardiva proroga di un contratto in cedolare secca

 

Rimediare è possibile (anche se non in tutti i casi), ma ha un costo salato.

Infatti, come chiarito dalla Circolare AdE 47/E del 20 dicembre 2012, in casi come questo sarà possibile accedere all’istituto della cosiddetta “remissione in bonis”, purché lo si faccia entro la prima scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi successiva (in sostanza entro il 30 settembre dell’anno cui appartiene l’adempimento “saltato”).

Nel caso si fosse in tempo per la remissione in bonis occorrerà procedere nel seguente modo (i passaggi sono in ordine cronologico):

1) invio della raccomandata al conduttore (vedi sopra);

2) pagamento con modello F24, codice tributo 8114, dell’importo di 258 euro;

3) presentazione all’Ufficio AdE presso il quale è stato registrato il contratto del modello F24 pagato e del modello RLI compilato per la proroga (vedi sopra).

Se invece i termini per la remissione in bonis fossero scaduti… occorrerà rassegnarsi ad un anno in regime IRPEF e ad effettuare la proroga tardivamente versando imposta di registro, sanzione e interessi (per poi rientrare in cedolare in corrispondenza della successiva annualità).

In ogni caso, sia che si possa rimediare pagando il cospicuo obolo, sia che non lo si possa fare, per evitare sorprese dolorose sarà importante tenere a mente questo passaggio importante o, più semplicemente,  incaricare un professionista di gestire per noi queste fondamentali scadenze.

 

 

 

 

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (84)

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Contratto cedolare secca transitorio di 1 anno posso fare proroga di 4+4

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Gentile Cristina, il transitorio si conclude allo scadere dell'anno; deve stipulare un nuovo contratto.

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Per comunicare all'Agenzia Entrate la prosecuzione dei due anni su contratto di 3 + 2 in cedolare secca è necessario la comunicazione esclusivamente in via telematica o anche per raccomandata con ricevuta di ritorno? Grazie per la gentile risposta.
Enrico.

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Gentile Enrico, può comunicarlo tramite Rli on line, ma anche, come privato, presentare direttamente il modello.

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Per comunicare all'Agenzia Entrate la prosecuzione dei due anni su contratto di 3 + 2 in cedolare secca è necessario la comunicazione esclusivamente in via telematica o anche per raccomandata con ricevuta di ritorno? Grazie per la gentile risposta.
Enrico.

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Salve a marzo mi è scaduto il contratto 3+2 con cedolare secca e ora ci hanno detto a voce che dal prossimo mese dobbiamo pagare 100 in più ma noi preferiamo cercare altrove come dobbiamo comportarci visto che questo aumento non ci è stato comunicato con nessun preavviso ?

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Buongiorno Annalisa, se il contratto è concluso può andar via non accettando di stipulare un nuovo contratto a nuove condizioni; infatti solo con un nuovo contratto sarebbe possibile chiedere aumenti di questo tipo.

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Salve, vi chiedo gentilmente informazioni più dettagliate ho un contratto LOCAZIONE ABITATIVA AGEVOLATA, tipo di contratto così recepito dall'AccordoTerritoriale per il Comune di Modena ( legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3) Dal 1 agosto 2016 al 31. 7. 2019. La proprietaria mi ha chiesto un aumento di 130€ in più non ho ricevuto nessuna raccomandata con ricevuta di ritorno, mi ha consegnato un foglio non specificando nulla dell'aumento. In attesa una vostra risposta
Cordiali saluti

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Gentile Eugenia, non è possibile aumentare i canoni di locazione.. neanche con motivazione, figuriamoci senza! Provi a capire bene il motivo di tale richiesta.

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Buongiorno, sono proprietario di un alloggio che ho in affitto con un contratto concordato a regime di cedolare secca 3+2 con tacito rinnovo, è mia intenzione non rinnovare alla scadenza dei 5 anni. Devo dare disdetta oppure il contratto scade naturalmente? Nel caso quali passi devo fare?

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Buongiorno Enzo, la disdetta va inviata necessariamente, con almeno sei mesi di preavviso rispetto ai 5 anni di scadenza. Dovrà inviare una raccomandata; mentre non è tenuto a specificarne il motivo.

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Salve a me sono scaduti i 3 anni di ciodolare secca e ne avrei altri 2, ma col padrone di casa non abbiamo fatto comunicazione, cosa accade e se ci sono sanzioni quanto e di quando dovrebbe essere la sanzione se e a carico mioo del pardone si casa, grazie

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Buongiorno Angelo, va comunicata la proroga del contratto, anche se il proprietario rimane in regime di cedolare secca. Eventuali sanzioni per la mancata comunicazione della proroga sono a carico di entrambi.

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l'inquilino vuole andare via alla scadenza dei 3 anni per motivi che gli hanno regalato casa,deve dare 6 mesi prima la disdetta? perchè lui dice che secondo lui alla scadenza lui puo andare via dando solo i 4 mesi che ci mancano allo scadere, sul contratto cè scritto 6 mesi , cosa è giusto?

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Buongiorno Riccardo, se non avete concordato una disdetta inferiore ai sei mesi previsti, il tempo previsto è in effetti di sei mesi; questo però vorrebbe dire dover registrare la proroga del contratto allo scadere dei tre anni e quindi la risoluzione anticipata dopo due mesi. Considerando questo doppio passaggio potrebbe concedere un preavviso più breve, ma rimane una sua scelta.

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Buonasera, a breve concederò in affitto un appartamento con contratto a canone concordato e cedolare secca tipologia 3+2. Il futuro inquilino prevede nei primi 3 anni di concludere la costruzione della sua casa e mi chiede di potermi inviare disdetta 2 mesi prima dello scadere dei primi 3 anni (anzichè i canonici 6). E' possibile fare questo e a cosa vado in contro? Come posso tutelarmi per acconsentire a cio'? E se poi i tempi di construzione si allungassero? Grazie fin da ora.

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Gentile Debora, può, se vuole, concedere tale possibilità all'inquilino, inserendolo nel contratto; nell'articolo di disdetta specifica i due mesi e inserisce come clausola con doppia firma di conferma.

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Buongiorno, sono proprietaria di un alloggio che ho in affitto con un contratto concordato a regime di cedolare secca 3+2 con tacito rinnovo, alla scadenza dei 3 anni (che è stato lo scorso 30/04/2017) dovevo comunicare all'agenzia delle entrate la proroga per altri 2 o essendo contratto concordato non era necessario? Se sì faccio ancora in tempo?
Grazie mille per l'attenzione.

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Gentile Denise, la proroga dei due anni è da comunicare in ogni caso come proroga. Quindi ora dovrebbe procedere pagando la sanzione.

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