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Proroga del contratto in cedolare secca, allarme rosso!

by Andrea Cioli
in Esperto
on Agosto 18, 2016
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Cedolare secca proroga tardiva

Le insidie nascoste nella proroga di un contratto in cedolare secca

Il regime fiscale della cedolare secca ha festeggiato da poco il quinto anno di vita e l’esperienza applicativa ci consente di definirne non solo le opportunità in termini di vantaggio, ma anche alcune criticità operative.

Una, in particolare, sembra essere la principale trappola per i locatori, soprattutto per quelli “fai da te” poco abituati alle scadenze e agli adempimenti previsti per chi mette a reddito il proprio immobile: la proroga di un contratto soggetto a tale regime.

Se infatti la scelta della cedolare porta a una grande semplificazione degli adempimenti, consentendo di bypassare quello del versamento delle annualità successive, è concreto il rischio che il “rilassamento” derivante da questo snellimento si trasformi in un boomerang. Questa considerazione nasce come sempre da un dato reale: il grande numero di segnalazioni di locatori “in difficoltà” che abbiamo ricevuto.

Al momento della proroga del contratto (quindi in caso di rinnovo automatico dello stesso, si pensi ad esempio al caso del 3+2 o del 4+4, che contemplano questo meccanismo), infatti, occorrerà che il locatore sia ben vigile e per nulla rilassato sulle scadenze, dal momento che l’opzione andrà confermata entro i 30 giorni previsti per la comunicazione della proroga, pena la fuoriuscita dal regime di vantaggio.

L’indicazione relativa alla necessità di conferma dell’opzione è presente già nella Circolare AdE 26/E del 1° giugno 2011: “L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero, in caso di opzione esercitata a decorrere dalle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto o della proroga […] Qualora in sede di proroga il contribuente confermi l’opzione per la cedolare secca, dovrà rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga […] In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga (art. 17 del TUR)”

In caso di mancata conferma nei tempi previsti, il regime della cedolare secca non sarà applicabile per l’annualità in corso e, in sostanza, si rientrerà nel regime IRPEF tradizionale, salva la possibilità di rimediare nelle modalità (remissione in bonis) che indicheremo più avanti.

Adempimenti per proroga contratto di locazione in cedolare secca

 

Cosa fare, dunque, per mantenere il regime fiscale agevolato anche dopo il rinnovo automatico del contratto?

I passaggi sono piuttosto semplici:

a) per prima cosa andrà inviata la raccomandata al conduttore per comunicargli l’opzione e la conseguente rinuncia all’aggiornamento del canone. L’invio andrà effettuato anche qualora nel contratto stipulato sia compresa l’opzione cedolare e, qualora i locatori siano più di uno e ciascuno di essi voglia confermare l’opzione, andranno inviate tante raccomandate quanti sono i locatori;

b) in secondo luogo andrà effettuata l’opzione vera e propria, con compilazione e presentazione all’AdE del modello RLI (è possibile procedere anche online, per chi fosse abilitato o, in alternativa, voglia affidarsi per la comunicazione a un intermediario abilitato, ad esempio un agente immobiliare) per l’adempimento della proroga, con espressa indicazione dell’opzione cedolare da parte del locatore.

L’operazione non è dunque complessa, ma ciò cui occorre prestare grande attenzione è la tempistica: la presentazione del modello RLI va effettuata entro 30 giorni dal rinnovo del contratto.

Quest’ultimo aspetto non è banale, dal momento che la semplificazione collegata al regime alternativo potrebbe avere l’effetto di abituare il locatore a “non fare nulla” e a gestire semplicemente acconti e dichiarazione dei redditi, dimenticando questa importante scadenza e magari ricordandosene quando ormai è troppo tardi, con conseguente fuoriuscita dal regime di vantaggio.

Ora, esiste un modo per rimediare all’eventuale dimenticanza, mantenendo il regime di vantaggio anche in caso di tardiva proroga del contratto di locazione in cedolare secca?

Come rimediare alla tardiva proroga di un contratto in cedolare secca

 

Rimediare è possibile (anche se non in tutti i casi), ma ha un costo salato.

Infatti, come chiarito dalla Circolare AdE 47/E del 20 dicembre 2012, in casi come questo sarà possibile accedere all’istituto della cosiddetta “remissione in bonis”, purché lo si faccia entro la prima scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi successiva (in sostanza entro il 30 settembre dell’anno cui appartiene l’adempimento “saltato”).

Nel caso si fosse in tempo per la remissione in bonis occorrerà procedere nel seguente modo (i passaggi sono in ordine cronologico):

1) invio della raccomandata al conduttore (vedi sopra);

2) pagamento con modello F24, codice tributo 8114, dell’importo di 258 euro;

3) presentazione all’Ufficio AdE presso il quale è stato registrato il contratto del modello F24 pagato e del modello RLI compilato per la proroga (vedi sopra).

Se invece i termini per la remissione in bonis fossero scaduti… occorrerà rassegnarsi ad un anno in regime IRPEF e ad effettuare la proroga tardivamente versando imposta di registro, sanzione e interessi (per poi rientrare in cedolare in corrispondenza della successiva annualità).

In ogni caso, sia che si possa rimediare pagando il cospicuo obolo, sia che non lo si possa fare, per evitare sorprese dolorose sarà importante tenere a mente questo passaggio importante o, più semplicemente,  incaricare un professionista di gestire per noi queste fondamentali scadenze.

 

 

 

 

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • Nicoletta

    Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento locato con cedolare secca 3+2 (inizio contratto 30/4/13). Non capisco una cosa: il contratto è scaduto dopo i 3 anni, o scadrà dopo gli ulteriori altri 2 anni e quindi il 30/4/18?
    Grazie per la gentile attenzione

  • Gentile Nicoletta, allo scadere dei primi 3 anni si è rinnovato automaticamente (anche se la proroga va comunicata all'agenzia delle entrate) per altri 2 anni; se ora non c'è stata disdetta il contratto può essere ulteriormente rinnovato ripartendo dai tre anni. Va sempre comunicata la proroga all'agenzia delle entrate.

  • max

    Salve,sono in affitto con cedolare secca con la scadenza dei 3 anni al 28/2/2018.La proprietaria 6 mesi fa mi ha mandato la comunicazione di disdetta causa intenzione di vendere l'appartamento.Ho chiesto una proroga di 1 anno e tramite un'agenzia immobiliare mi ha fatto sapere che se voglio rimanere bisogna rifare un nuovo contratto ,ma stavolta senza cedolare secca e le spese di registrazione a mio carico. In questi casi e' corretto che decade l'opzione della cedolare secca? Le spese di registrazione non vanno divise tra propietario e inquilino?

  • Gentile Max, diciamo che le sta proponendo un nuovo contratto in cui le condizioni vengono dettate dalla proprietà. il comportamento non è corretto; potrebbe non accettare e rimanere prolungando il contratto in essere e a quel punto la proprietà dovrebbe procedere con uno sfratto per finita locazione.

  • max

    Grazie per la risposta,quindi essendo un 3+2 posso prolungare per i 2 anni rimanenti? In agenzia mi hanno detto che avendo mandato la lettera di disdetta 6 mesi prima, il contratto si chiude alla scadenza dei 3 anni.

  • se il contratto è stato disdettato alla prima scadenza per una delle motivazioni previste dalla legge lei dovrebbe lasciare l'appartamento e la condizione per cui ne è stato richiesto il rilascio deve avverarsi; quindi se lei rimane e non lascia la casa allo scadere dei 3 anni il proprietario può procedere con lo sfratto per finita locazione.

  • Lucia

    sono in affitto dal 28/07/03 prima con contratto 4+4 poi con cedolare secca di 5 anni scaduta il 28/07/16 ;da allora ne io ne il proprietario si è accorto della scadenza e sono andata avanti a pagare l’affi Normalmente con ricevuta e fatto 730 . ora cosa bisogna fare? A cosa andiamo incontro io e il proprietario?grazie anticipatamente per la risposta.

  • Buongiorno Lucia, ora dovete registrare la proroga del contratto, pagando le sanzioni per il ritardo della comunicazione.

  • Giuseppe

    Sono in affitto con un contratto 3+2. Fra poco più di due mesi scadono i primi tre anni. Posso dare disdetta, o sono obbligato a continuare l'affitto per ulteriori due anni?

  • Gentile Giuseppe, come inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento; deve però rispettare i termini di preavviso, solitamente di sei mesi, e avere gravi motivi.

  • marco

    salve e buon giorno, io ho un contratto di locazione commerciale stipulato nel 2003, l'imposta del registro è stata pagata solo per i primi 5 anni, da un'interrogazione fatta a settembre ormai sembrava che il contratto fosse nullo presso l'agenzia delle entrate mentre a novembre il proprietario del negozio è riuscito a pagare gli arretrati con F24 e fare una proroga fino al 2020.
    A- è possibile fare una proroga retroattiva di 3 anni, sempre se è di tre anni e non di 12
    B- il contratto è commerciale ma lui lo aveva registrato nel 2003 con scadenza 2008!
    C- non doveva comunicare qualcosa alla mia società
    è un enigma ma è tutto documentato. grazie

  • Buongiorno marco, in effetti la questione è parecchio complessa.. il contratto commerciale è di durata di sei anni in 6; quindi è possibile registrare delle proroghe in ritardo, ma questo non muta la durata prevista per legge.. che ora dovrebbe essere quindi nel 2021. Poiché voi stessi dovreste pagare il 50% delle spese di registrazione, è giusto chiedere copi adi quanto registrato e capire meglio che tipo di contratto vi è stato fatto.

  • Alfonso napolitano

    Gentile avvocato ho fittato un appartamento con cedolare secca 4+4 anni, i primi 4 anni scadono il 30/01/2018. Dovrei rescindere il contratto per il 30/01/2018. Cosa comunicare all'ADE?
    Successivamente il conduttore, per esigenze personali, vorrebbe stipulare un contratto a scadenza ad 1 anno sempre con cedolare secca che fare?
    la ringrazio per la sua disponibilità

  • Buongiorno Alfonso, non prorogando il contratto vuol dire che lo stesso scade alla data indicata alla prima registrazione; quindi stipulando un nuovo contratto si dovrà di preoccupare di registrare lo stesso nei termini previsti.

  • gennaaro

    lo stesso propiretario può usufruire della cedolare secca locando più immobili

  • Gentile Gennaro, il proprietario può scegliere il regime fiscale preferito per ogni bene affittato; quindi n. volte può optare per la cedolare secca.

  • GIOVANNI

    Buongiorno io e mia moglia abbiamo affittato un appartamento in comproprietà esercitando entrambi l'opzione cedolare secca.Alla scadenza del 1 anno (30 settembre 2017) mia moglie vorrà pasare per la sua parte da cedolare secca ad IRPEF (non lavorando ed essendo unico suo reddito le conviene per ragioni di recupero interessi passivi mutuo).Ho gestito sempre tutto online sul sito AdE con RLI etc.Adesso cosa devo fare? Mi può spiegare i passaggi che devo fare sul sito dell'AdE? Il calcolo IRPEF per imposta di registro (3.120 euro è la suo quota parte di affitto annuale) saranno automatici o li devo effettuare io per l'addebito in conto previsto sul sito dell'AdE?
    grazie

  • Buongiorno Giovanni, deve compilare sempre il modello rli on line, andando a registrare il rinnovo del contratto e spuntando la scelta della cedolare secca per il 50% dei proprietari. Il calcolo dell'imposta di registro avviene in automatico, sulla quota di proprietà indicata. Deve anche inviare la raccomandata all'inquilino per informarlo di tale modifica e per la richiesta di pagamento della metà dell'imposta dovuta.

  • Roberto

    Buongiorno,
    chiedo il vs illuminato parere per togliermi un dubbio.
    Sono il locatario di un immobile locato con regolare contratto d'affitto a cedolare secca, per il periodo 01.03.2017 / 28.02.2018; poichè alla scadenza del contratto nn ho più intenzione di continuare ad affittare l'immobile, devo, anticipatamente alla scadenza, fare qualche comunicazione scritta agli inquilini, o automaticamente alla naturale scadenza prevista dal contratto il mio impegno di affitto si intende finito.
    Grazie.

  • Gentile Roberto, se parliamo di un transitorio, la cui motivazione di transitorietà era legata ad una sua esigenza, allora può confermare tale necessità e ricordare la scadenza del contratto.

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