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Proroga del contratto in cedolare secca, allarme rosso!

by Andrea Cioli
in Esperto
on Agosto 18, 2016
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Cedolare secca proroga tardiva

Le insidie nascoste nella proroga di un contratto in cedolare secca

Il regime fiscale della cedolare secca ha festeggiato da poco il quinto anno di vita e l’esperienza applicativa ci consente di definirne non solo le opportunità in termini di vantaggio, ma anche alcune criticità operative.

Una, in particolare, sembra essere la principale trappola per i locatori, soprattutto per quelli “fai da te” poco abituati alle scadenze e agli adempimenti previsti per chi mette a reddito il proprio immobile: la proroga di un contratto soggetto a tale regime.

Se infatti la scelta della cedolare porta a una grande semplificazione degli adempimenti, consentendo di bypassare quello del versamento delle annualità successive, è concreto il rischio che il “rilassamento” derivante da questo snellimento si trasformi in un boomerang. Questa considerazione nasce come sempre da un dato reale: il grande numero di segnalazioni di locatori “in difficoltà” che abbiamo ricevuto.

Al momento della proroga del contratto (quindi in caso di rinnovo automatico dello stesso, si pensi ad esempio al caso del 3+2 o del 4+4, che contemplano questo meccanismo), infatti, occorrerà che il locatore sia ben vigile e per nulla rilassato sulle scadenze, dal momento che l’opzione andrà confermata entro i 30 giorni previsti per la comunicazione della proroga, pena la fuoriuscita dal regime di vantaggio.

L’indicazione relativa alla necessità di conferma dell’opzione è presente già nella Circolare AdE 26/E del 1° giugno 2011: “L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero, in caso di opzione esercitata a decorrere dalle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto o della proroga […] Qualora in sede di proroga il contribuente confermi l’opzione per la cedolare secca, dovrà rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga […] In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga (art. 17 del TUR)”

In caso di mancata conferma nei tempi previsti, il regime della cedolare secca non sarà applicabile per l’annualità in corso e, in sostanza, si rientrerà nel regime IRPEF tradizionale, salva la possibilità di rimediare nelle modalità (remissione in bonis) che indicheremo più avanti.

Adempimenti per proroga contratto di locazione in cedolare secca

 

Cosa fare, dunque, per mantenere il regime fiscale agevolato anche dopo il rinnovo automatico del contratto?

I passaggi sono piuttosto semplici:

a) per prima cosa andrà inviata la raccomandata al conduttore per comunicargli l’opzione e la conseguente rinuncia all’aggiornamento del canone. L’invio andrà effettuato anche qualora nel contratto stipulato sia compresa l’opzione cedolare e, qualora i locatori siano più di uno e ciascuno di essi voglia confermare l’opzione, andranno inviate tante raccomandate quanti sono i locatori;

b) in secondo luogo andrà effettuata l’opzione vera e propria, con compilazione e presentazione all’AdE del modello RLI (è possibile procedere anche online, per chi fosse abilitato o, in alternativa, voglia affidarsi per la comunicazione a un intermediario abilitato, ad esempio un agente immobiliare) per l’adempimento della proroga, con espressa indicazione dell’opzione cedolare da parte del locatore.

L’operazione non è dunque complessa, ma ciò cui occorre prestare grande attenzione è la tempistica: la presentazione del modello RLI va effettuata entro 30 giorni dal rinnovo del contratto.

Quest’ultimo aspetto non è banale, dal momento che la semplificazione collegata al regime alternativo potrebbe avere l’effetto di abituare il locatore a “non fare nulla” e a gestire semplicemente acconti e dichiarazione dei redditi, dimenticando questa importante scadenza e magari ricordandosene quando ormai è troppo tardi, con conseguente fuoriuscita dal regime di vantaggio.

Ora, esiste un modo per rimediare all’eventuale dimenticanza, mantenendo il regime di vantaggio anche in caso di tardiva proroga del contratto di locazione in cedolare secca?

Come rimediare alla tardiva proroga di un contratto in cedolare secca

 

Rimediare è possibile (anche se non in tutti i casi), ma ha un costo salato.

Infatti, come chiarito dalla Circolare AdE 47/E del 20 dicembre 2012, in casi come questo sarà possibile accedere all’istituto della cosiddetta “remissione in bonis”, purché lo si faccia entro la prima scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi successiva (in sostanza entro il 30 settembre dell’anno cui appartiene l’adempimento “saltato”).

Nel caso si fosse in tempo per la remissione in bonis occorrerà procedere nel seguente modo (i passaggi sono in ordine cronologico):

1) invio della raccomandata al conduttore (vedi sopra);

2) pagamento con modello F24, codice tributo 8114, dell’importo di 258 euro;

3) presentazione all’Ufficio AdE presso il quale è stato registrato il contratto del modello F24 pagato e del modello RLI compilato per la proroga (vedi sopra).

Se invece i termini per la remissione in bonis fossero scaduti… occorrerà rassegnarsi ad un anno in regime IRPEF e ad effettuare la proroga tardivamente versando imposta di registro, sanzione e interessi (per poi rientrare in cedolare in corrispondenza della successiva annualità).

In ogni caso, sia che si possa rimediare pagando il cospicuo obolo, sia che non lo si possa fare, per evitare sorprese dolorose sarà importante tenere a mente questo passaggio importante o, più semplicemente,  incaricare un professionista di gestire per noi queste fondamentali scadenze.

 

 

 

 

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (69)

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Buonasera, a breve concederò in affitto un appartamento con contratto a canone concordato e cedolare secca tipologia 3+2. Il futuro inquilino prevede nei primi 3 anni di concludere la costruzione della sua casa e mi chiede di potermi inviare disdetta 2 mesi prima dello scadere dei primi 3 anni (anzichè i canonici 6). E' possibile fare questo e a cosa vado in contro? Come posso tutelarmi per acconsentire a cio'? E se poi i tempi di construzione si allungassero? Grazie fin da ora.

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Gentile Debora, può, se vuole, concedere tale possibilità all'inquilino, inserendolo nel contratto; nell'articolo di disdetta specifica i due mesi e inserisce come clausola con doppia firma di conferma.

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Buongiorno, sono proprietaria di un alloggio che ho in affitto con un contratto concordato a regime di cedolare secca 3+2 con tacito rinnovo, alla scadenza dei 3 anni (che è stato lo scorso 30/04/2017) dovevo comunicare all'agenzia delle entrate la proroga per altri 2 o essendo contratto concordato non era necessario? Se sì faccio ancora in tempo?
Grazie mille per l'attenzione.

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Gentile Denise, la proroga dei due anni è da comunicare in ogni caso come proroga. Quindi ora dovrebbe procedere pagando la sanzione.

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Andrea,
e se per mia comodità volessi effettuare la proroga in anticipo di due settimane rispetto alla data di scadenza corro dei rischi? Il sistema mi permettere d'impostare una data anche anteriore ma poi, sono al sicuro?
Ciao e grazie,
Lorenzo

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Certo Andrea, l'importante è il riferimento all'annualità corretta e quindi il richiamo al contratto la cui decorrenza è un dato esplicitato.

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Aluglio 2018 è scaduto un contratto di affitto 4+4 già stipulato nel 2003. Posso rinnovarlo allo stesso inquilino 3+2 con cedolare secca senza presentare l'A.P.E. con regolare registrazione all'agenzia delle entrate ?

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Gentile Igor, se registra un nuovo contratto l'Ape è obbligatorio, se si tratta di una proroga invece, richiama il contratto già in essere che deve essere stato regolarmente rinnovato altre volte dal 2003.

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ho stipulato un contratto uso abitativo con regime fiscale cedolare secca a scadenza annuale, tenuto conto che il periodo minimo dovrebbe essere di anni 4, non ho effettuato il rinnovo in data 06/06/2018 come mi devo comportare?

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Gentile Orazio, dipende dal tipo contratto stipulato, se parliamo di un libero è di 4 anni + 4 e la prima registrazione vale per l'intero periodo dei 4 anni se non ci sono variazioni nel regime fiscale o disdette prima del periodo.

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Antonio , buon giorno signora isabella volevo un chiarimento riguardo una disdetta di un contratto libero con cedulare secca 4 / 4 ho mandato la raccomandata di disdetta però il locatore l ha respinta sostenendo che non posso disdire prima dei 4 anni, nella clausola e prevista la mia distetta, le dico esattamente quello che c e scritto, il conduttore puo recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento comunicando la data della recessione al locatore a mezzo a/r con un atticipo di tre mesi, art3 comma6, l 431/98 e art. 4 secondo comma, l 392/78 non sono previsti i gravi motovi chiedo se il propretario ha ragione e non posso andar via grazie in atticipo x la risposta

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Buongiorno Antonio, per come è formulato l'articolo del contratto ha pieno diritto di recedere dal contratto anticipatamente; sembra senza neanche specificare i gravi motivi che sarebbero stati necessari e con un preavviso ridotto a tre mesi. Quindi allo scadere di tale periodo può liberare l'immobile senza problemi.

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Grazie per la gentile risposta!!

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Buongiorno, ho un contratto di locazione 4+4 cedolare secca scadenza primi 4 anni il 28/02/2017.
Nell'effettuare il 730 ni sono accorta che non ho effettuato la comunicazione all'Agenzia delle Entrate per la proroga.
Sono ancora in tempo ad effettuare un ravvedimento operoso e non perdere la possibilità della cedolare secca?
Cordiali saluti
Stefania

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Buongiorno Stefania, proprio come illustrato nell'articolo, si è in tempo per la remissione in bonis entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi successiva; quindi lei rientra nei termini e dovrà procedere con il pagamento e la procedura illustrata di sopra.

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Lei è molto bravo complimenti . saluti Celotto Elio

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Grazie mille Elio, molto gentile!

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Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento locato con cedolare secca 3+2 (inizio contratto 30/4/13). Non capisco una cosa: il contratto è scaduto dopo i 3 anni, o scadrà dopo gli ulteriori altri 2 anni e quindi il 30/4/18?
Grazie per la gentile attenzione

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Gentile Nicoletta, allo scadere dei primi 3 anni si è rinnovato automaticamente (anche se la proroga va comunicata all'agenzia delle entrate) per altri 2 anni; se ora non c'è stata disdetta il contratto può essere ulteriormente rinnovato ripartendo dai tre anni. Va sempre comunicata la proroga all'agenzia delle entrate.

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Salve,sono in affitto con cedolare secca con la scadenza dei 3 anni al 28/2/2018.La proprietaria 6 mesi fa mi ha mandato la comunicazione di disdetta causa intenzione di vendere l'appartamento.Ho chiesto una proroga di 1 anno e tramite un'agenzia immobiliare mi ha fatto sapere che se voglio rimanere bisogna rifare un nuovo contratto ,ma stavolta senza cedolare secca e le spese di registrazione a mio carico. In questi casi e' corretto che decade l'opzione della cedolare secca? Le spese di registrazione non vanno divise tra propietario e inquilino?

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Gentile Max, diciamo che le sta proponendo un nuovo contratto in cui le condizioni vengono dettate dalla proprietà. il comportamento non è corretto; potrebbe non accettare e rimanere prolungando il contratto in essere e a quel punto la proprietà dovrebbe procedere con uno sfratto per finita locazione.

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Grazie per la risposta,quindi essendo un 3+2 posso prolungare per i 2 anni rimanenti? In agenzia mi hanno detto che avendo mandato la lettera di disdetta 6 mesi prima, il contratto si chiude alla scadenza dei 3 anni.

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se il contratto è stato disdettato alla prima scadenza per una delle motivazioni previste dalla legge lei dovrebbe lasciare l'appartamento e la condizione per cui ne è stato richiesto il rilascio deve avverarsi; quindi se lei rimane e non lascia la casa allo scadere dei 3 anni il proprietario può procedere con lo sfratto per finita locazione.

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