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Proroga o risoluzione tardiva in cedolare? Ci sono novità!

by Andrea Cioli
in Esperto
on Dicembre 08, 2016
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Cedolare nuove sanzioni proroga

Finalmente buone notizie 

Dalla conversione in legge del Decreto Fiscale una gradita sorpresa per i locatori distratti. Se fino ad oggi, infatti, dimenticare o ritardare la proroga di un contratto in cedolare secca poteva rappresentare un grave problema per il locatore (come abbiamo scritto in questo articolo), d’ora in avanti lo scenario si “ammorbidirà” molto. Per contro, aumenteranno le sanzioni in caso di tardiva risoluzione di un contratto in cedolare secca.

Ma andiamo con ordine.

Con la pubblicazione in G.U. Serie Generale n.282 del 2/12/2016 - Supplemento Ordinario n. 53 della legge di conversione (n. 225/2016), il cosiddetto “Decreto Fiscale” collegato alla legge di Bilancio 2017 (D.L. n. 193/2016) diviene definitivo.

In sede di conversione in legge sono state apportate alcune modifiche al Decreto, una delle quali molto importante per il nostro settore (contenuta nell’articolo 7-quater, comma 24, del nuovo testo del Decreto).

A partire dal 3 dicembre 2016 (giorno di entrata in vigore della legge di conversione), infatti, cambia il testo dell’articolo 3 comma 3 del D. Lgs. 23/2011 (la norma che ha introdotto nel nostro ordinamento il regime della cedolare secca), con due conseguenze interessanti.

INTRODUZIONE SANZIONE PER TARDIVA PROROGA IN CEDOLARE

 

Sarà possibile effettuare la proroga tardiva di un contratto in cedolare secca senza che ciò determini la fuoriuscita dal regime di vantaggio o, in alternativa, il ricorso all’istituto della remissione in bonis (che comporta il pagamento di 258 euro) per mantenerlo.

D’ora in avanti sarà dunque possibile effettuare una tardiva proroga di un contratto in cedolare secca semplicemente pagando una sanzione in ragione del ritardo:

ü 50 euro in caso di ritardo non superiore a 30 giorni

ü 100 euro in caso di ritardo superiore a 30 giorni

Non saranno dovuti interessi.

Ciò a condizione che il locatore abbia  mantenuto  un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime  della cedolare secca anche per il periodo di proroga del contratto, effettuando i relativi  versamenti  e  dichiarando  i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

Sappiamo bene quanto la tardiva proroga di un contratto in cedolare secca abbia comportato criticità in passato, dunque la novità è da accogliere con grande favore.

Si potrà procedere alla tardiva proroga telematicamente (anche tramite un intermediario abilitato), come se si trattasse di una proroga nei tempi. In questa fase sarà necessario confermare l’opzione cedolare. Nel riepilogo basterà indicare, alla voce “sanzioni” l’importo della sanzione prevista per il ritardo (100 o 50 euro, come sopra indicato). Non andrà indicato nulla né alla voce “imposta” (essendo in cedolare) né alla voce “interessi”.

AUMENTO SANZIONI PER TARDIVA RISOLUZIONE IN CEDOLARE

 

In caso di risoluzione anticipata di un contratto in cedolare secca effettuata tardivamente saranno dovute le medesime sanzioni sopra indicate per la tardiva proroga:

  • ü  50 euro in caso di ritardo non superiore a 30 giorni
  • ü  100 euro in caso di ritardo superiore a 30 giorni

 

Non saranno dovuti interessi.

Finora, come sappiamo, la sanzione prevista (introdotta dalla Legge di Stabilità 2016) ammontava a 35 o 67 euro, a seconda del ritardo.

Si potrà procedere alla tardiva risoluzione telematicamente (anche tramite un intermediario abilitato), come se si trattasse di una risoluzione nei tempi. Nel riepilogo basterà indicare, alla voce “sanzioni” l’importo della sanzione prevista per il ritardo (100 o 50 euro, come sopra indicato). Non andrà indicato nulla né alla voce “imposta” (essendo in cedolare) né alla voce “interessi”.

Il nuovo testo della norma

Infine, per i feticisti della norma, di seguito il testo del “nuovo” articolo 3 comma 3 del D. Lgs 23/2016, come modificato dalla legge di conversione sopra citata:

Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto  di locazione si applica l'articolo 69 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto  del  Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.  131.  La  mancata  presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non  comporta la revoca  dell'opzione  esercitata  in  sede  di  registrazione  del contratto di locazione qualora il  contribuente  abbia  mantenuto  un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime  della cedolare secca, effettuando i relativi  versamenti  e  dichiarando  i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.  In  caso  di  mancata  presentazione  della   comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di  locazione  per  il  quale  è  stata  esercitata  l'opzione   per l'applicazione  della  cedolare  secca,  entro  trenta   giorni   dal verificarsi dell'evento, si applica la sanzione  nella  misura  fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è  presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (37)

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Buongiorno,
è possibile rescindere il contratto di locazione con un avviso inferiore ai 6 mesi (come da contratto) senza pagare tali mensilità? Provo a spiegarmi meglio, prima di partire per le ferie a inizio agosto, avevo segnalato al padrone di casa d'infiltrazioni che stavano manifestandosi sulla parete che divide la cucina dalla camera da letto, e gli avevo lasciato le chiavi di casa affinché si attivasse. Rientrato dalle ferie ho trovato la situazione molto peggiorata (oltretutto con piccoli interventi effettuati dall'idraulico per cercare di capire la provenienza delle infiltrazioni e che mi hanno costretto a ripulire di persona i detriti lasciati sul pavimento e su alcuni mobili della cucina) senza ricevere comunicazioni né dai locatori né dall'amministrazione condominiale, e senza percepire con evidenza che fossero in svolgimento lavori per la risoluzione del problema, così per far sì che venisse risolto ho dovuto attivarmi in prima persona sia contattando l'amministratrice condominiale, sia l'idraulico di riferimento, il tutto sempre tenendo al corrente i proprietari di casa. Successivamente ho dovuto prendere permessi per due mezze giornate lavorative per permettere all'idraulico di effettuare ulteriori verifiche, e inoltre ciò sta costringendomi a soggiornare presso casa dei miei genitori in quanto in camera da letto al momento è impensabile e pericoloso passare la notte. La mia intenzione è quella di cambiare appartamento, e farlo ben prima dei 6 mesi come da contratto, e ovviamente non sono disposto a pagare nulla pur non rispettando le scadenze. Come poso fare?
Grazie dell'attenzione,
Matteo Moretti

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Gentile Matteo, se il proprietario sta cercando di porre rimedio alla situazione di disagio creatasi, direi che potreste accordarvi per ridurre sicuramente il canone di affitto per il periodo in cui non potrà vivere nell'immobile; una risoluzione immediata di solito è prevista nei casi di gravi vizi a cui la proprietà non vuole o può porre rimedio.
Ovviamente nulla impedisce di trovare un accordo diverso con il proprietario e quindi venirvi incontro con una risoluzione in breve periodo che permetta a lei di cercare un'altra soluzione e al proprietario di sistemare la casa e trovare un nuovo inquilino.

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Mia zia è deceduta ed aveva il 25% di proprietà di un immobile locato in cedolare secca ( l'altro 75% era del fratello sempre locato in cedolare ). Ora eredità tutto mio zio ma non ha fatto comunicazione del subentro. Cosa succede ? Possa farlo ora pagando una sanzione ? Resta anche il 25% in cedolare ?
Saluti

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Gentile Barbara la comunicazione andrebbe fatta dal notaio che ha seguito la pratica di successione; in occasione della successione potrà scegliere se aderire alla cedolare secca o meno.

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Il 1° luglio 2014 due fratelli affittano un appartamento ereditato dal padre pochi mesi prima, optando per la cedolare secca. Successivamente però in sede di dichiarazione di successione l'immobile risulta ereditato da uno solo dei fratelli. Come è possibile regolarizzare questo contratto nel quale per errore compare un locatore non proprietario? Premetto che la registrazione del contratto è stata effettuata indicando il nominativo di entrambi i fratelli.
Cordiali saluti.
Sergio Vasta

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Gentile Sergio, potreste gestire la cosa con una scrittura privata in cui specificare la cosa e registrando tale scrittura presso l'agenzia delle entrate, pagando i 67 euro previsti da questo caso. Magari potreste prima anche valutare insieme alla stessa agenzia di competenza se c'è un modo diverso o un diretto collegamento tra la registrazione della successione e il contratto.

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Buonasera, per una tardiva risoluzione di un contratto con cedolare secca,entro i 30 giorni bisogna pagare 50 euro, ma come? Devo aspettare la comunicazione da parte dell'ente ?

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Gentile Antonella deve regolarizzare la cosa spontaneamente, quindi tramite modello Rli on line pagare direttamente; o pagare la sanzione con il modello f24 elide e poi presentare pagamento e rli all'agenzia delle entrate.

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Preciso ed esauriente. Grazie

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Buonasera, nel 2013 ho ricevuto disdetta per un contratto d'affitto di un negozio. Non sapevo che si dovesse darne comunicazione all'ufficio del registro. Ho ricevuto tre richieste di pagamento per mancato versamento dell'imposta di registro per il 2014, 2015 e 2016 rispettivamente di € 128,04, di 127,45 e di 127,03. Anche l'ex-inquilina ha ricevuto le stesse richieste di pagamento. Come fare? I pagamenti richiesti a chi toccano? Grazie

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Gentile Carla, tali imposte gravano al 50% tra le parti; ora se potete dimostrare che il contratto non era più in essere vi conviene intanto registrare la risoluzione del contratto e quindi pagare la sanzione sul ritardo di questa comunicazione; altrimenti rischia di pagare anche sanzioni per la mancata dichiarazione dei redditi sui canoni non percepiti.

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Salve, per una tardiva risoluzione di un contratto con cedolare secca con la nuova legge di stabilità è di €. 50,00 entro i 30 gg. mentre se si superano è di €. 100. e fin qui ho capito. Però se non si superano i 90 gg mi hanno riferito che c'è un ravvedimento del 12% su 100 se non si superano i 90 gg. Qualcuno ha sentito questo??? e mi sa dire dove lo trovo SCRITTO???

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Ciao Michela,
sono in una situazione simile alla tua (ma oltre i 90gg, ma ancora prima dell'anno) ed ho telefonato al numero verde dell'Agenzia delle Entrate. Mi hanno detto che nel mio caso (ritardo di meno di un anno) la sanzione viene ridotta ad 1/8 (quindi 12.50€). Credo che il riferimento sia questo: http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Home/CosaDeviFare/InCasoDi/Ravvedimento+operoso/SchedaI_RavvedimentoOperoso/Come+regolarizzare+versimpo/ però non ho capito se si applica anche al nostro caso dato che in effetti in nessun articolo relativo alla cedolare secca parlano di questo sconto.

Vjncenzo

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Gentile Michela, la sanzione è di 100 ridotta, ridotta a 50 per i primi 30 giorni; trova qui il rifeirmento normativo https://cdn.fiscoetasse.com/upload/Risoluzione-del-10032017-30.pdf

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per la risoluzione anticipata di un contratto con cedolare secca nella sezione II oltre al codice 4 di risoluzione devo anche mettere crocetta sul quadratino sotto alla dicitura "cedolare secca"?

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Buongiorno Paola, la specifica sulla cedolare secca in questo caso non è necessaria.

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Salve, ho fatto la proroga in ritardo e pagato la sanzione, x i mesi del 2016 di ritardo posso comunque applicare la cedolare secca in fase di 730?

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Buongiorno Chiara, se il suo comportamento è stato coerente ocn la scelta (ovvero non pagato imposte di registro) allora può applicare la cedolare secca.

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Grazie, davvero chiaro, come anche altri suoi articoli. Mi chiedo se questa sanzione si applica anche per "prima registrazione" (e non solo per proroga o risoluzione). Grazie mille!

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Gentile Nina, la sanzione per prima registrazione era già normata; quindi la novità riguarda proroga e risoluzione per le quali mancavano le specifiche.

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