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Quando il proprietario decide di vendere. L'inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 07, 2013
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Cosa succede ad un inquilino il cui proprietario decide di vendere l'appartamento dopo un solo anno di locazione? Deve ricominciare l'annosa ricerca o ha diritto a rimanere lì? Scopriamo cosa dice la nostra cara legge!

 

Ho preso in affitto una casa con un contratto di locazione di 4 anni + 4 scade a luglio2016. A febbraio il proprietario mi ha inviato la disdetta per iscritto invitandomi a lasciare l'immobile entro luglio di quest'anno , senza precisare i motivi. Mi ha poi fatto sapere, ma solo verbalmente, che la casa è stata messa in vendita. E'regolare tutto ciò?

Matteo

 

Va anzitutto precisato che il proprietario titolare di un contratto libero della durata di 4 anni + 4 (stipulato a norma della legge 431/98) può esercitare facoltà di disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali (primi 4 anni o successivi 4, 8, eccetera) dando sei mesi di preavviso. Inoltre, alla prima scadenza contrattuale,la disdetta è valida solo per uno dei motivi previsti dall'art. 3 comma 1 della legge 431/98. Fra tali motivazioni rientra anche quella di vendita dell'immobile, a condizione che il locatore non disponga di altro immobile di proprietà, oltre a quello eventualmente adibito a sua abitazione principale. Affinché la disdetta sia valida è tuttavia necessario che il locatore invii lettera raccomandata, con almeno 6 mesi di preavviso,indicando la motivazione che giustifica la richiesta di cessazione del contratto. Una lettera di disdetta priva di indicazioni relative alla motivazione è da considerarsi nulla. A maggior ragione nel suo caso, non essendo rispettati i termini contrattuali, può considerare del tutto inefficace tale disdetta e continuare ad abitare regolarmente il suo immobile. Il suo proprietario può eventualmente vendere comunque il suo immobile, cedendo anche il contratto d'affitto. Per lei vorrebbe dire solo avere un nuovo proprietario ma non subire alcun tipo di cambiamento dal punto di vista contrattuale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Francesco

    Buongiorno,
    sono in affitto con contratto 4 + 4 anni stipulato con l'impresa costruttrice dell'immobile (canone dunque assoggettato ad iva del 10%). La scadenza dei primi 4 anni avverrà ad agosto 2019, ma nel frattempo l'appartamento è stato venduto ad un privato che vuole passare al regime di cedolare secca. Non vedo particolari problemi a riguardo ma mi chiedo: il valore dell'affitto da considerare per il nuovo contratto è quanto pago ora inclusa o esclusa l'iva?
    Grazie in anticipo
    Francesco

  • Gentile Francesco, il canone dovrebbe essere quello escluso Iva; nel contratto alla voce canone dovrebbe essere specificata la cifra del canone con un calcolo a parte dell'Iva. Ora, essendo il nuovo proprietario un privato, non dovrà più versarlo.

  • Simona

    Buongiorno,
    Sono in affitto in una casa con contratto 4+4.
    Vivo qui da 5 anni. La proprietaria di casa è manca ed i suoi eredi hanno intenzione di vendere l'immobile.
    Appurato che come inquilina credo di avere il diritto di prelazione, nel caso non concordassimo con la cifra di vendita cosa devo aspettarmi?
    Devo lasciare la casa in caso di raccomandata di disdetta di sei mesi ( il proprietario ha lasciato in eredità altri immobili) ?
    O la casa verrà venduta con me dentro?
    O ancora potrò chiedere un risarcimento di 36 mensilità?
    Grazie mille in anticipo.
    Simona

  • Gentile Simona, il suo contratto in essere continuerà fino a scadenza degli 8 anni, quando dovrà ricevere regolare disdetta per andar via. Gli eredi possono vendere l'immobile con lei dentro, senza riconoscerle il diritto di prelazione.

  • Giuseppe

    sono in affitto il proprietario decide di vendere l'appartamento. lo affida ad un'agenzia questa chiede di entrare a far visionare l'appartamento ai possibili nuovi acquirenti.
    Non so chi siano e non mi garba che tutti gli estranei entrino nella mia abitazione potrebbero essere dei ladri .
    come mi posso comportare per evitare questo via vai.?
    Grazie

  • Gentile Giuseppe, può chiedere al proprietario che le dia i contatti e le referenze dell'agenzia o della persona che accompagnerà in visita i possibili acquirenti; quindi fissi lei orari e giornate per lei più comode.

  • Elisa

    Ho stipulato un contratto di 4+4 regolarmente registrato. A un anno esatto il proprietario dice che vuole vendere poiché l'appartamento per lui è un onere e mi chiede disponibilità di orari a suo piacimento. Ora io lavoro dalle 8 alle 18 mi ci vogliono almeno 45 minuti per tornare a casa sistemare e portare il cane a fare i bisogni. Do disponibilità alla sera dalle 19,30 alle 20,30 ma suacito l'ira del proprietario. Do disponibilità al sabato pomeriggio dalle 17 alle 19 e suscito di nuovo la sua ira e mi minaccia di azioni legali. Cosa devo fare ? Grazie

  • Buongiorno Elisa, la disponibilità deve basarsi sulle sue esigenze, quindi quelle indicate vanno bene e passata l'ira il proprietario, se ha necessità di vendere, dovrà accettarle.

  • Alfredo

    Ho comunicato al mio inquilino, con il quale ho un contratto 4 + 4, l'intenzione di voler vendere l'appartamento. Sebbene sembri disposto all'acquisto, anche considerando che di fatto l'affitto sia più caro del mutuo, mi presenta un problema, per me, inconsueto. Infatti, essendo di religione musulmana, non può richiedere un mutuo, ovvero pagare interessi a una banca. Mi consigliate una soluzione? Premetto che è una persona onestissima e correttissima, puntualissima nel pagare il canone di locazione. Questa cosa mi lascia un po' disorientato...

  • Gentile Alfredo, non credo sia lei a dover trovare una soluzione a questo; quindi lei ha gentilmente offerto la possibilità al suo inquilino di comprare la casa in cui vive; quindi stabilisca prezzo e data entro cui si potrà procedere con l'atto dal notaio; se il suo inquilino non potrà sostenere la spesa, allora dovrà venderla con altri canali.

  • claudio

    ho un contratto di locazione 4 + 4 che mi scade il 31712/2019, la proprietaria mi ha inviato raccomandata con una proposta di vendita, dandomi 30 giorni di tempo per formulare una risposta con l'indicazione dell'importo da me presunto per la vendita, come mi devo comportare, la tempistica seguita è giusta o ho qualche motivo per confutarla?
    grazie
    claudio

  • Gentile Claudio, diciamo che se la vendita non è motivo di disdetta (non essendoci i termini tecnici per poterla mandar via), non vi è diritto di prelazione e quindi considerandola una "concessione" può considerare validi i trenta giorni e rispondere pertanto entro tali termini.

  • Cinzia

    Buongiorno, sto acquistando un immobile con un inquilino con regolare contratto di locazione 4 anni. L'inquilino ha assicurato che andrà via entro qualche mese, nonostante i 4 anni scavano nel 2020, l'immobile che vado ad acquistare per me è prima casa, la sto acquistand per andare a viverci! Come posso tutelarli e cosa posso fare per avere certezza che l'inquilino vada via? Premetto che.non vuole firmare la risoluzione consensuale del contratto di locazione . Grazie

  • Buongiorno Cinzia, purtroppo senza la lettera di disdetta firmata dall'inquilino non ha modo di essere certa che potrà avere l'immobile libero a breve; quindi purtroppo dovrà solo capire se vuole e può fidarsi.

  • Tosca

    Buongiorno, Isabella! Le ho scritto circa una settimana fa, in merito al mio contratto di affitto (con scadenza il 31 Marzo 2018) che il proprietario voleva rinnovare prima del tempo (cioè il 31 dicembre 2017). A seguito della Sua gentile risposta, ho comunicato al proprietario la mia intenzione di rinnovare il contratto alla scadenza naturale e non prima... lui, però, continua ad insistere, dicendo che il contratto lo rinnova ora poiché, "come da atto notarile, cambia il proprietario" (cioè la proprietà dalla madre passa al figlio). Ora... partendo dal presupposto che neanche quando l'appartamento è stato acquistato dalla madre hanno redatto un nuovo contratto (ma si sono, anzi, susseguiti due taciti rinnovi), possono obbligarmi a rinnovare questo contratto - per intestarlo a nome del figlio - prima della scadenza? Perché io, al momento, non sono proprio in grado di versare due mensilità di caparra (dal momento che, con quella vecchia, si erano offerti di coprire le due mensilità arretrate che avevo maturato la scorsa estate)... A marzo riuscirei a versargliele... posso impuntarmi sul voler aspettare la scadenza naturale del contratto? E, al limite (giusto per conoscere i miei diritti, ma non è mia intenzione), potrei rifiutare il rinnovo anche a marzo, dal momento che (in mancanza dei 6 mesi di preavviso per la disdetta) il contratto dovrebbe già essersi tacitamente rinnovato per altri due anni? Ripeto: a prescindere da ciò che mi converrebbe fare, vorrei sapere quali sono i miei diritti in merito alla questione.
    Grazie per i preziosi consigli!

  • Buongiorno Tosca i suoi diritti le permettono di rifiutare la stipula del nuovo contratto; inoltre come lei dice non essendo stati rispettati i termini di preavviso ora può considerare il contratto automaticamente rinnovato. Quindi forte dei suoi diritti ora potrebbero magari accogliere la sua richiesta di aspettare fino a marzo.

  • Tosca

    Buongiorno!
    Ho un contratto di affitto 3+2 con inizio il 1 aprile 2010. Ad ottobre 2012 il proprietario ha venduto l'appartamento e, dal successivo novembre, ho cominciato a pagare l'affitto al nuovo proprietario. Ad aprile 2013 il contratto si è tacitamente rinnovato, così pure dopo i successivi 2 anni. Ora, quindi, da aprile 2015 sto godendo di altri 3 anni di contratto, in scadenza (in teoria) a fine marzo 2018. Due giorni fa il nuovo proprietario mi ha inviato una mail in cui mi diceva che questo 31 dicembre verrà chiuso il vecchio contratto e ne sarà fatto uno nuovo con cedolare secca 3+2. Mi scrive anche che il deposito cauzionale (dato da me, a suo tempo, al vecchio proprietario) andranno a coprire le due mensilità di arretrato che avevo maturato quest'estate, per problemi lavorativi compresi dal proprietario (pagando però, poi, regolarmente i successivi mesi). Mi chiede però due mesi di cauzione sul nuovo contratto....
    Ora, le mie domande sono le seguenti:
    - so che, dopo la vendita dell'appartamento, il contratto d'affitto passa automaticamente al nuovo proprietario... ma dopo i primi 5 anni (3+2), non avrebbero dovuto farmi un nuovo contratto? O resta, lo stesso, tutto sottinteso?
    - il mio contratto non dovrebbe chiudersi comunque (relativamente ai rinnovati 3 anni) il 31 marzo 2018 o è giusto che si chiuda il 31 dicembre 2017, poiché vengono calcolati 5 anni (3+2) da quando hanno acquistato l'immobile? Io, però, ho cominciato a pagare a loro da novembre 2012, non da gennaio 2013, quindi anche qui c'è un'incongruenza...
    - (posto che sarebbero gentili a trattenersi la vecchia caparra per sopperire agli affitti arretrati non pagati) se fosse giusto fare questo nuovo contratto (a prescindere dalla data), sarebbe giusto chiedermi di nuovo la caparra?
    - se il mio contratto dovesse scadere, come penso, il 31 marzo 2018, potrebbero decidere di non rinnovarmelo per i successivi 2 anni, anche se, così, il preavviso di 6 mesi non verrebbe rispettato?
    Grazie per l'attenzione e per la gentile risposta!

  • Buongiorno Tosca, i suoi dubbi sono leciti e soprattutto fondati. Il contratto va avanti, quando c'è un nuovo proprietario, alle stesse condizioni e con le stesse condizioni. Per questo il suo contratto scade il 31 marzo e la disdetta doveva avviare con i sei mesi di preavviso. é chiaro, però, che se le mantengono lo stesso canone, potrebbe essere conveniente anche per lei passare ad un contratto in cedolare secca, risparmiandosi l'imposta di registro. Sul deposito invece, se effettivamente è stato usato durante il contratto, è giusto che il nuovo contratto preveda un nuovo versamento.

  • Tosca

    La ringrazio per la celere risposta! Gli ultimi ragguagli, per cortesia:
    - se ho capito bene, anche dopo i primi 5 anni (3+2) non era necessario rinnovare il contratto a nome del nuovo proprietario, giusto?
    - il mio contratto, come pensavo, scade il 31 marzo 2018... ciò che non ho capito è se lei mi consiglia di passare a un nuovo contratto da tale data (anche se mi spetterebbero di diritto già altri 2 anni) o se il consiglio è quello di rinnovarlo ora che lo stanno proponendo (al 31 dicembre 2017)... si può, anche se non sono ancora finiti i 3 anni?
    - potrebbero darmi lo sfratto per morosità (visti i due mesi di affitto arretrati) anche dopo la loro dichiarazione scritta (solo per mail, però, e non per raccomandata) di volerli trattenere dalla vecchia caparra?
    Grazie mille per l'ulteriore chiarimento, buona giornata!

  • esatto Tosca, il contratto è passato di proprietà e quindi segue il suo iter; io le consiglierei di passare al nuovo contratto come le hanno suggerito, anche se per il contratto in essere dovrete gestire una risoluzione anticipata e pertanto risulta più conveniente farlo a marzo. se avete accordato che il deposito veniva usato come canone di affitto ora lo stato di morosità risulta superato.

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