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Quando il proprietario decide di vendere. L'inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 07, 2013
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Cosa succede ad un inquilino il cui proprietario decide di vendere l'appartamento dopo un solo anno di locazione? Deve ricominciare l'annosa ricerca o ha diritto a rimanere lì? Scopriamo cosa dice la nostra cara legge!

 

Ho preso in affitto una casa con un contratto di locazione di 4 anni + 4 scade a luglio2016. A febbraio il proprietario mi ha inviato la disdetta per iscritto invitandomi a lasciare l'immobile entro luglio di quest'anno , senza precisare i motivi. Mi ha poi fatto sapere, ma solo verbalmente, che la casa è stata messa in vendita. E'regolare tutto ciò?

Matteo

 

Va anzitutto precisato che il proprietario titolare di un contratto libero della durata di 4 anni + 4 (stipulato a norma della legge 431/98) può esercitare facoltà di disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali (primi 4 anni o successivi 4, 8, eccetera) dando sei mesi di preavviso. Inoltre, alla prima scadenza contrattuale,la disdetta è valida solo per uno dei motivi previsti dall'art. 3 comma 1 della legge 431/98. Fra tali motivazioni rientra anche quella di vendita dell'immobile, a condizione che il locatore non disponga di altro immobile di proprietà, oltre a quello eventualmente adibito a sua abitazione principale. Affinché la disdetta sia valida è tuttavia necessario che il locatore invii lettera raccomandata, con almeno 6 mesi di preavviso,indicando la motivazione che giustifica la richiesta di cessazione del contratto. Una lettera di disdetta priva di indicazioni relative alla motivazione è da considerarsi nulla. A maggior ragione nel suo caso, non essendo rispettati i termini contrattuali, può considerare del tutto inefficace tale disdetta e continuare ad abitare regolarmente il suo immobile. Il suo proprietario può eventualmente vendere comunque il suo immobile, cedendo anche il contratto d'affitto. Per lei vorrebbe dire solo avere un nuovo proprietario ma non subire alcun tipo di cambiamento dal punto di vista contrattuale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (799)

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Buongiorno, sono in affitto presso un immobile con contratto stipulato 4+4 l'anno scorso a luglio (secondo contratto visto che ci abito dal 2009). Il proprietario ha messo in vendita l'appartamento facendo venire diversi agenti immobiliari a visitarlo (ai quali però non ho fatto fare fotografie in quanto l'arredamento è interamente di mia proprietà).
Nel contratto è previsto che il locatore possa venire a visitare casa con terzi, previo accordo con il conduttore.
Ora visto che il contratto scade nel 2021 e che quindi posso anche uscire tra tre anni, sono comunque tenuto a fare venire persone interessate all'acquisto a far visitare casa? Oppure questo si intende solo in prossimità della scadenza del quadriennio? Grazie

Cordiali saluti

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Buongiorno Federico, il suo obbligo riguarda l'intera durata del contratto; quindi se anche l'immobile venisse venduto, il suo contratto continuerebbe ad avere validità con i nuovi proprietari.

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Buongiorno, sono un affittuario e sto acquistando una casa che probabilmente mi consegnano a dicembre2018/gennaio 2019, il mio proprietario nel frattempo ha deciso di vendere e a settembre 2018 farà il rogito con il nuovo proprietario (che è già a conoscenza che l'immobile non posso lasciarlo fino appunto a dicem/genn). Sono io che devo dare disdetta a lui dicendo che vado via a gennaio, nonostante cambierà il proprietario? o è lui che deve dare disdetta a me causa vendita dell'immobile? non so a chi rivolgermi per capire questa cosa..grazie

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Gentile Riccardo, deve essere lei a dare disdetta; di fatto con il nuovo proprietario lei avrebbe diritto a rimanere ancora nell'immobile, volendo.

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Buongiorno,vorrei sapere in una attivita' commerciale se il padrone di casa vuole vendere i muri e io non usufruisco del diritto di prelazione,lui mi deve dare comunque le 18 mensilita'? o io resto all'interno e cambia solo il paDRONE DI CASA?qUALORA MI DOVESSE MANDARE VIA ME LE DA LUI LE 18 MENSILITA'?mA SE DA LUI IN AFFITTO NON CI SONO DA 18 MESI MA TIPO DA QUATTRO MESI?Cosa succede?Grazie
Distinti saluti.

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Gentile Giulia, se ha un'attività a contatto diretto con i clienti, il proprietario deve darle diritto di prelazione per l'acquisto; se lei non è interessato l'immobile può essere venduto, ma il nuovo proprietario dovrà rispettare il contratto in essere e potrà mandarla via solo alla scadenza dei primi sei anni, con 12 mesi di preavviso e solo per uno dei motivi previsti dalla legge (per esempio utilizzo diretto), riconoscendole un'indennità di 18 mesi, sempre che la sua sia un'attività a diretto contatto con il pubblico degli utenti.

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Salve mi chiamo Francesca. Ho un contratto di affitto per un appartamento che uso come abitazione, ma il proprietario me lo fece ad uso ufficio.prevede durata 6+6.il contratto è stato stipulato dal1/12/12,perciò a dicembre 2018scadono i primi sei anni.vorrei sapere..il proprietario qualche mese fa mi ha mandato proposta di acquisto .io non essendo interessata voglio mandare lettera di disdetta,perciò nel tempo previsto lascerò l appartamento. Chiedo come devi muovermi per non incorrere in errori.grazie

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Gentile Francesca, sorvolando sull'irregolarità del contratto stipulato, direi che deve inviare una lettera di disdetta, con raccomandata. in cui specifica la volontà di non rimanere oltre scadenza e la data ultima, quindi, in cui lascerà il bene.

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Salve io ho un contratto 4+4 e i primi 4anni mi scadono a febbraio 2019.la proprietaria mi ha detto che vuole vendere lei ha un altro appartamento dove ha la residenza.volevo.sapere se nn dovesse vendere entro febbraio posso rimanere o devo andare via?grazie

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Gentile Manuela, per poter dar disdetta è sufficiente la volontà di vendita, quindi la proprietaria deve attivarsi per vendere il bene, ma non necessariamente deve concludere la trattativa entro il termine.

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Buongiorno. Sono in procinto di acquistare un immobile a Torino, attualmente locato ad una persona anziana di circa 70 anni. Il contratto (4+4 ma sono già 14 anni che la signora abita lì, quindi è al secondo 4+4) scadrà tra circa 2 anni.
Potrebbe gentilmente dirmi secondo lei quali potrebbero essere i motivi per cui la signora si potrebbe rifiutare di lasciare l'alloggio al termine del contratto? Preciso che tra 2 anni io ci andrei ad abitare con la mia ragazza (ho 30 anni e sarebbe la mia prima casa).
Grazie mille per il tempo dedicatomi

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Buongiorno Giovanni, allo scadere dei prossimi 2 anni, con almeno sei mesi di preavviso, lei può chiedere la risoluzione del contratto senza particolare motivazione; la signora dovrà liberare l'immobile e se non dovesse farlo dovrà procedere con uno sfratto per finita locazione.

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Grazie per la risposta. Io volevo sapere se possono esistere delle circostanze per cui mi sarebbe impossibile risolvere il contratto (ad esempio reddito basso della signora, eventuale disabilità o altro) in modo da potermene accertare prima di procedere all'acquisto.

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Le motivazioni che porta potrebbero essere motivazioni che impediscono l'esecuzione dello sfratto, ma non limitano la sua possibilità di chiedere la restituzione del bene.

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Salve, io e mio marito abbiamo preso in affitto una casa con contratto per 2 anni, con recessione prevista dal contratto con 2 mesi di preavviso. Adesso, il problema è che abbiamo effettuato il trasloco un mese fa (pagando tutte le spese della ditta di traslochi), ancora non abbiamo terminato di sistemarci che oggi ci arriva la notizia della padrona di casa che domani verrà assieme ad un possibile acquirente della casa per vederla. Io sono pure incinta di 5 mesi, a rischio, ed è toccato fare il precedente trasloco tutto da solo a mio marito. Non vorremmo passare di nuovo un'epopea, anche perché trovare casa dalle mie parti non è facile. Come possiamo tutelarci??? Grazie mille

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Gentile Emanuela, se anche la casa venisse venduta, il nuovo proprietario deve rispettare il contratto in essere e quindi per i due anni (non sembra una durata regolare quella dei due anni) non avete da temere.

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Salve, sono purtroppo un inquilino moroso da molti mesi a causa della perdita del lavoro e quindi i proprietari della casa dove abito mi hanno comunicato che mi manderanno, a breve, la lettera di sfratto ed in più hanno già contattato un'Agenzia per vendere l'appartamento. Come potrei tutelarmi considerato che l'anno scorso non hanno accettato al Comune la mia richiesta inerente alla Morosità incolpevole per mancanza di sfratto esecutivo e i sussidi per il sostegno alla locazione non li danno più? Il contratto scade ad Aprile 2019... Grazie anticipatamente.

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Gentile Mauro, se c'è una situazione di morosità la proprietà ha pieno diritto di chiedere indietro il bene; quindi con lo sfratto potrebbe rifare richiesta e del contributo ma soprattutto di un alloggio sociale.

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Salve l'anno prossimo precisamente mi scade il contratto agosto 2019 posso chiedere lo sfratto eseguito x fine locazione? Poi posso chiedere una motivazione ?

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Gentile Mariarosaria, se il contratto scade (seconda scadenza) deve inviare disdetta con almeno sei mesi di preavviso anche senza motivazione e quindi se l'inquilino non va via chiedere lo sfratto.

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Buona sera
Dopo 30 anni gli eredi vendono la casa. A giugno ci invieranno lo stratto perché il contratto scade il 31 dicembre. Se entro dicembre non esco a cosa vado incontro ? Grazie. Buona serata.

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Buongiorno Piera, diciamo che a scadenza del preavviso il proprietario dovrebbe avviare una causa di sfratto.. i tempi sono molto lunghi e la causa costosa, forse vi conviene trovare un accordo per avere qualche mese in più.

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