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Quando il proprietario decide di vendere. L'inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 07, 2013
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Cosa succede ad un inquilino il cui proprietario decide di vendere l'appartamento dopo un solo anno di locazione? Deve ricominciare l'annosa ricerca o ha diritto a rimanere lì? Scopriamo cosa dice la nostra cara legge!

 

Ho preso in affitto una casa con un contratto di locazione di 4 anni + 4 scade a luglio2016. A febbraio il proprietario mi ha inviato la disdetta per iscritto invitandomi a lasciare l'immobile entro luglio di quest'anno , senza precisare i motivi. Mi ha poi fatto sapere, ma solo verbalmente, che la casa è stata messa in vendita. E'regolare tutto ciò?

Matteo

 

Va anzitutto precisato che il proprietario titolare di un contratto libero della durata di 4 anni + 4 (stipulato a norma della legge 431/98) può esercitare facoltà di disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali (primi 4 anni o successivi 4, 8, eccetera) dando sei mesi di preavviso. Inoltre, alla prima scadenza contrattuale,la disdetta è valida solo per uno dei motivi previsti dall'art. 3 comma 1 della legge 431/98. Fra tali motivazioni rientra anche quella di vendita dell'immobile, a condizione che il locatore non disponga di altro immobile di proprietà, oltre a quello eventualmente adibito a sua abitazione principale. Affinché la disdetta sia valida è tuttavia necessario che il locatore invii lettera raccomandata, con almeno 6 mesi di preavviso,indicando la motivazione che giustifica la richiesta di cessazione del contratto. Una lettera di disdetta priva di indicazioni relative alla motivazione è da considerarsi nulla. A maggior ragione nel suo caso, non essendo rispettati i termini contrattuali, può considerare del tutto inefficace tale disdetta e continuare ad abitare regolarmente il suo immobile. Il suo proprietario può eventualmente vendere comunque il suo immobile, cedendo anche il contratto d'affitto. Per lei vorrebbe dire solo avere un nuovo proprietario ma non subire alcun tipo di cambiamento dal punto di vista contrattuale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (825)

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Salve; io e mio marito abbiamo preso in affitto un appartamento a novembre 2017 3+2 siamo noi 2 più il nostro piccolo di un anno e mezzo la casa ha 37mq ma per disperazione abbiamo deciso si entrare nonostante lo spazio perché nn avevano ubn posto dove stare. La nostra proprietaria ha deciso di vendere l'appartamento ma senza mai mandarci la lettera raccomandata, ci ha soltanto mandato un messaggio, il punto è che adesso noi abbiamo trovato finalmente un appartamento più grande e più comodo per noi anche perche in questo appartamento di 37 mq paghiamo 750 euro. Noi per il primo novembre vorremo andarcene e far subentrare qualcuno abbiamo mandato la lettera una settimana fa ma lei non era a casa per prenderla e ci ha detto che non ha tempo per andare alla posta a ritirarla, ma la signora xi dice che noi non possiamo andare via perche lei ha quasi venduto e le persone che hanno comprato voglio lasciare cmq affitato, e che dobbiamo parlare con quelli che in futuro saranno i proprietari, ma no può darci il numero di queste persone. Ma noi pensiamo che siccome noi l'affitto lo paghiamo ancora a lei è giusto che sia lei a risponderci per questa cosa. Cosa dobbiamo fare noi abbiamo già il contratto dell'altro appartamento che è solo da firmare ma non sappiamo se firmarlo perche se la signora non si mette d'accordo con noi allora avremmo due affitti da pagare. E se magari ce ne andiamo il primo avremo poi dei problemi con lei ecc. La prego mi dia un consiglio grazie

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Gentile Chloe, il fatto è che la vendita, come lei dice, non è motivo di disdetta, pertanto dovete essere voi a mandare la raccomandata di recesso, all'attuale proprietaria dato che non vi è stato ancora un passaggio di proprietà. Se però non ci sono accordi particolari, la disdetta ha sei mesi di preavviso; potreste magari cercare qualcuno che prenda il vostro posto per poter andar via prima dei sei mesi. O magari i nuovi proprietari in realtà preferiscono avere l'immobile vuoto.

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Buongiorno sono un affituaria in una casa che era già in vendita. Ho appena rinnovato il contratto per altri 4 anni...da tenere presente che nel contratto c'è scritto che in caso di vendita io debba lasciare la casa. Ora chiedo cortesemente quanto tempo ho per cercare un altra casa visto che i propietari mi fanno pressio e che io lasci la casa subito... Io ho un bambino di 8 anni e non posso di certo andarmene così su 2 piedi. Per cortesia cercate di aiurarmi sono disperata

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Gentile Graziella, in realtà, a prescindere da quanto scritto nel contratto, lei avrebbe diritto di rimanere nella casa fino allo scadere dei 4 anni. Se per correttezza vuole rispettare l'accordo, magari chieda almeno i sei mesi di preavviso canonici per trovare un'altra sistemazione.

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Buon giorno , sonno in affitto da un anno con un contratto 4+4 che tra l'altro ho dovuto anche sistemare perché alla consegna l'appartamento era in condizioni pietose ( pittura ,sistemazione bagno sanitari riscaldamento in quanto la caldaia non funzionava) , pochi giorni fa la proprietà ma chiamato comunicandomi che rivuole l'immobile perché intende traslocare lui nella casa a me affitta regolarmente con contratto d'affitto perché rimasto da solo in quanto la sua Signora e deceduta la casa dove abitavano insieme e tropo grande per Se e ha l'intenzione di affiatare quella più grande ad un prezzo più alto e traslocare al posto mio. La mia domanda e come mi devo comportare se il proprietario mi dovesse inviare la raccomandata per la disdetta?
Grazie mille per le risposte
Lorenzo

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Gentile Lorenzo, prima dello scadere dei 4 anni, il proprietario non ha diritto a mandarle disdetta e se anche la ricevesse, fuori da questi termini può non darle valore

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Buongiorno, io e il mio compagno abbiamo un contratto d'affitto 3+2 iniziato il 1 giugno 2017. L'altro giorno, quindi neanche 1 anno e mezzo dopo, il proprietario ci ha comunicato la sua intenzione di vendere e domani verrà già l'agenzia a fare le stime dell'immobile. Non abbiamo alcuna comunicazione scritta. È possibile? Nel caso quanto tempo abbiamo per lasciare l'immobile? Grazie

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Buongiorno Carla, in virtù del contratto stipulato avete diritto a rimanere nell'immobile anche in caso di vendita; il nuovo proprietario dovrà rispettare il contratto e non potrà mandarvi disdetta prima dello scadere dei 3 anni, con almeno 6 mesi di preavviso e solo per uno dei motivi previsti da legge; quindi per ora l'unico inconveniente consiste nel dover dare la disponibilità a far visitare la casa.

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Scusate la mia intrusione, sig. Lorenzo, il proprietario deve dimostrare di vendere sul serio, non una semplice messa in vendita: se l’immobile rimane sfitto per diversi mesi lei ha diritto a un risarcimento .
Saluti.
Simone

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Certo Simone; se la vendita è una finta l'inquilino ha diritto al risarcimento.

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Mi perdoni Isabella, non ho capito: se il proprietario dà disdetta nei tempi corretti al termine della prima frazione del 4+4 perchè vuole vendere, io come mi debbo comportare ?
grazie e scusi l'invadenza.
Saluti

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Buonasera Lorenzo, la vendita è uno dei motivi di disdetta alla prima scadenza, se il proprietario non dispone di altro immobile di proprietà, oltre a quello eventualmente adibito a sua abitazione principale. Quindi se tale condizione è rispettata lei dovrà lasciare la casa a termine del preavviso.

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Grazie Isabella, le chiedo un’altra cosa per cortesia ..se il proprietario dovesse disdire entro i primi 4 anni il contratto (rispettando i 6 mesi di preavviso) perché l’immobile viene messo in vendita, io come mi dovrei comportare ?
Grazie di nuovo

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Gentile Lorenzo, se non è allo scadere dei 4 anni, può contestare la disdetta e quindi considerarla non valida.

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Buonasera, chiedevo se nei giusti tempi, primi 4 anni di contratto di affitto(4+4), il proprietario decide di vendere e se, avendo diritto di prelazione, io posso rifiutare l'acquisto ; premetto che ho pagato sempre l'affitto e ho famiglia con due minori, ritrovarmi senza locazione e dovendo subire un trasloco non è una cosa piacevole, mi piacerebbe proseguire gli altri 4 anni. Grazie

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Gentile Lorenzo, durante la locazione è possibile per il proprietario vendere l'immobile, senza riconoscerle il diritto di prelazione, ma mantenendo il diritto di rimanere nella casa, alle stesse condizioni, con il nuovo proprietario.

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Buon giorno. Abito in affitto da un anno con contratto 4+4 a luglio di quest’anno il proprietario ha venduto tutta la palazzina di sua proprieta con tutti gli appartamenti. Ed e subentrato il nuovo proprietario quest’ultimo e passato solo a dare un foglio con il nuovo iban per pagare l’affitto, senza fare un nuovo contratto. E possibile? Non si dovrebbe cambiare contratto (aggiornare) a suo nome con i nuovi dati? Sono tenuta a pagare a lui senza che io abbia qualcosa in mano. Grazie buona giornata!

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Gentile Bianca, non è necessario in questi casi stipulare un nuovo contratto; certamente se ha dei dubbi sulla reale proprietà può chiedere di verificare la cosa direttamente o presso l'agenzia delle entrate.

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Buongiorno, ho stipulato un contratto di affitto nel luglio 2011 (4+4) ...ad aprile 2018 la proprietaria mi ha inviato una raccomandata dove mi avvisa dell'intenzione di mettere in vendita dopo agosto l'immobile, e mi informa del diritto di prelazione ( io non ho risposto alla raccomandata in quanto non interessata)
Circa 10 giorni fa ha attaccato all'immobile il cartello vendesi...so che fino a luglio 2019 ho il diritto di rimanere in casa.
Ho trovato in questi giorni un appartamento che fa al caso mio è mi spiacerebbe perderlo, sono obbligata a dare i 6 mesi di preavviso e pagare di conseguenza i sei mesi di affitto?
Diventerebbe oneroso per me pagare due affitti! Grazie per la risposta!

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Buongiorno Nicoletta, i sei mesi di preavviso sarebbero dovuti, può però provare a sentire con la proprietaria, magari le potrebbe interessare vendere da subito l'immobile vuoto.

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