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Quando il proprietario decide di vendere. L'inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 07, 2013
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Cosa succede ad un inquilino il cui proprietario decide di vendere l'appartamento dopo un solo anno di locazione? Deve ricominciare l'annosa ricerca o ha diritto a rimanere lì? Scopriamo cosa dice la nostra cara legge!

 

Ho preso in affitto una casa con un contratto di locazione di 4 anni + 4 scade a luglio2016. A febbraio il proprietario mi ha inviato la disdetta per iscritto invitandomi a lasciare l'immobile entro luglio di quest'anno , senza precisare i motivi. Mi ha poi fatto sapere, ma solo verbalmente, che la casa è stata messa in vendita. E'regolare tutto ciò?

Matteo

 

Va anzitutto precisato che il proprietario titolare di un contratto libero della durata di 4 anni + 4 (stipulato a norma della legge 431/98) può esercitare facoltà di disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali (primi 4 anni o successivi 4, 8, eccetera) dando sei mesi di preavviso. Inoltre, alla prima scadenza contrattuale,la disdetta è valida solo per uno dei motivi previsti dall'art. 3 comma 1 della legge 431/98. Fra tali motivazioni rientra anche quella di vendita dell'immobile, a condizione che il locatore non disponga di altro immobile di proprietà, oltre a quello eventualmente adibito a sua abitazione principale. Affinché la disdetta sia valida è tuttavia necessario che il locatore invii lettera raccomandata, con almeno 6 mesi di preavviso,indicando la motivazione che giustifica la richiesta di cessazione del contratto. Una lettera di disdetta priva di indicazioni relative alla motivazione è da considerarsi nulla. A maggior ragione nel suo caso, non essendo rispettati i termini contrattuali, può considerare del tutto inefficace tale disdetta e continuare ad abitare regolarmente il suo immobile. Il suo proprietario può eventualmente vendere comunque il suo immobile, cedendo anche il contratto d'affitto. Per lei vorrebbe dire solo avere un nuovo proprietario ma non subire alcun tipo di cambiamento dal punto di vista contrattuale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (866)

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ho un contratto d affitto 4+4 dove si è rinovvato automaticamente per mancata disdetta ,ora il propietario vuole vendere e mi ha chiesto la disponibilità per farlo vedere.sono costretto a farlo vedere o posso rifiutarmi?grazie

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Buongiorno, indicando i suoi orari e giorni di disponibilità è tenuta a far visitare la casa.

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si regolarmente registrato

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Bene, questo vi tutela e vi dà diritto di chiedere che il contratto venga rispettato.

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Salve, ho un contratto 3+2 con diritto di prelazione, il contratto con regolare registrazione e validità dal 1 febbraio 2019, il proprietario ha la casa anche in vendita ed oggi quando ancora non ho preso possesso della casa, l’agenzia vorrebbe effettuare una visita per la vendita della casa, volevo sapere se possono farlo? Avendo prelazione non dovrebbe prima interpellare noi per la vendita e comunque neanche abbiamo ancora preso possesso della casa, é normale?

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Gentile Raffaele, in effetti la richiesta è un po' particolare considerando che non stiamo parlando di un semplice affitto ma di un affitto con prelazione; quindi il proprietario ha preso l'impegno di vendere a voi il bene. Ma il contratto è stato regolarmente registrato?

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Buongiorno,ho un contratto 4+4 in scadenza ad aprile 2019,il proprietario ha messo in vendita l'appartamento e pare ci sia già un acquirente seriamente interessato...non avendo ricevuto alcuna disdetta ,so di poter abitare in questo appartamento per i successivi 4 anni previsti dal contratto..mi chiedevo..il nuovo proprietario potrebbe aumentare il mio canone d'affitto??

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Gentile Marco, il contratto rimane in essere esattamente ; al più il nuovo proprietario può scegliere un diverso regime fiscale e quindi andare ad influire sul pagamento dell'imposta di registro o meno.

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Buongiorno,
mi chiamo Dani ho un contratto di affitto di 4+4 stipulato il 01/02/2017.,ho sempre pagato le rate regolarmente e non c'e stato nessun problema di nessun tipo fino adesso con il proprietario del immobile!
Dopo quasi 2 anni di contratto ( dei primi 4 anni) il proprietario mi ha chiamato al telefono dicendo che vuole vendere l'appartamento e che ha trovato gia una persona interesata nel acquisto. e che nei prossimi giorni mi dovrebbe mandare una racomandata con un preavviso di 6 mesi…

Vorrei capire se puo fare una cosa del genere…? visto che la scadenza dei primi 4 anni di contratto scade il 01/02/2021 ?
Cosa succede se io non lascio l'immobile dopo questi 6 mesi ( anche se mi ha mandato un preavviso tramite la racomandata ) ...visto che sono ancora sotto contratto?

grazie mille!

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Gentile Dani, lei ha pieno diritto di rimaner nell'immobile almeno fino allo scadere dei primi quattro anni, quando dovrà ricevere una disdetta, con almeno sei mesi di preavviso, da parte del nuovo proprietario, per uno dei motivi previsti dalla legge. Quindi ora faccia presente al proprietario che non può mandarla via, oppure potrebbe venire incontro a tale esigenza ma richiedendo un rimborso o una sorta di risarcimento che deciderà lei.

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Salve ho affittato una casa con un contratto di 1+1 ora vogliono mettere in vendita la casa ma io non ho avuto nessun preavviso di lasciare la casa e il contratto scade a luglio. Quanto tempo mi spetta per trovare casa dopo il preavviso? E senel caso non mi viene dato?

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Gentile Antonio, un contratto di un anno + uno non sarebbe regolare. In ogni caso direi che per mandarla via di solito c'è un preavviso di 6 mesi. Se non le viene dato consideri di verificare, magari presso un'associazione di categoria degli inquilini come Sunia o sicet, la regolarità del suo contratto.

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Buonasera, sono in affitto con un contratto 4+4 con scadenza dei primi 4 anni il 28/02/2019.
il mio proprietari di casa, che possiede altri immobili nel palazzo, vuole mettere in vendita l appartamento, per problemi economici, se dovesse riuscire a venderlo e il nuovo proprietario volesse entrarci ad abitare subito può farlo?
salut

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Gentile Marcella, non avendo ricevuto disdetta il contratto verrà rinnovato per altri 4 anni e il nuovo proprietario dovrà rispettare la scadenza.

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Buongiorno. Vorrei acquistare un appartamento dove c'è già un inquilino con un contratto di affitto che termina il 31/12/2022. Sono disposto ad acquistare ed attendere da nuovo proprietario tale termine... Vorrei però essere sicuro che giunto il fine 2022 posso entrare in possesso dell'appartamento senza trovare sorprese del tipo "l'inquilino non vuole uscire". Insomma vorrei sapere se prima della scadenza devo agire con qualche avviso disdetta o avendo solo ereditato la situazione, devo solo attendere il termine e basta. Aggiungo che io ho già una casa, dunque l'appartamento in questione sarebbe "seconda casa".
Grazie.

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Gentile Maria, prima dello scadere del contratto, con almeno sei mesi di preavviso, dovrà inviare la raccomandata di disdetta; il fatto è che se si tratta di una prima scadenza (scadono i primi 4 anni) in realtà deve esserci un motivo di disdetta (vendita, utilizzo diretto, ecc..); mentre se si tratta di una seconda scadenza allora dovrà rispettare sempre i sei mesi di di preavviso ma non dovrà motivare la disdetta.
Se l'inquilino non dovesse uscire nell'uno o nell'altro caso in ogni caso la procedura è quella dello sfratto per finita locazione.

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Buongiorno, avrei bisogno di sapere se è possibile riappropriarsi di un immobile dato in locazione con regolare contratto 4+4 alla scadenza dei primi 4 anni . Mia mamma è deceduta io e mio fratello siamo gli eredi in parti uguali dell’immobile, abbiamo deciso di vendere la casa composta di due appartamenti con due contratti identici , sono occupati da madre e figlia , la scadenza dei primi 4 anni è fine maggio 2019 abbiamo mandato regolari raccomandata con ricevuta di ritorno già a novembre.. motivo vendita dell’immobile possono rifiutarsi di accettare lo sfratto?? Ho letto che potrebbero rimanere altri 4anni??

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Gentile Alessandra se lei e suo fratello non avete altre proprietà oltre a quella in cui eventualmente vivete, la disdetta ha pieno valore; se il motivo è la vendita dovete riconoscere all'inquilino il diritto di prelazione e se non vorrà lasciare l'immobile dovrete procedere con lo sfratto per finita locazione.

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Buongiorno, mi chiamo Silvana ho un contratto di affitto di 4 anni stipulato il 01/11/2016. Improvvisamente ieri sera il proprietario mi ha mandato un messaggino dicendo che vuole vendere l'appartamento e vuole farlo vedere a eventuali acquirenti in settimana. Per disgrazia io sono in infortunio e questa settimana ho una visita ortopedica e anche una risonanza, in più è quasi Natale: sono obbligata a dargli un appuntamento così su due piedi? E per le prossime visite come devo regolarmi ? Grazie.

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Gentile Silvana, sicuramente deve dare disponibilità per le visite, ma rispettando i suoi impegni. quindi se a breve non può essere a casa, non è costretto ad accettare l'appuntamento.

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