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Quando il proprietario decide di vendere. L'inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 07, 2013
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Cosa succede ad un inquilino il cui proprietario decide di vendere l'appartamento dopo un solo anno di locazione? Deve ricominciare l'annosa ricerca o ha diritto a rimanere lì? Scopriamo cosa dice la nostra cara legge!

 

Ho preso in affitto una casa con un contratto di locazione di 4 anni + 4 scade a luglio2016. A febbraio il proprietario mi ha inviato la disdetta per iscritto invitandomi a lasciare l'immobile entro luglio di quest'anno , senza precisare i motivi. Mi ha poi fatto sapere, ma solo verbalmente, che la casa è stata messa in vendita. E'regolare tutto ciò?

Matteo

 

Va anzitutto precisato che il proprietario titolare di un contratto libero della durata di 4 anni + 4 (stipulato a norma della legge 431/98) può esercitare facoltà di disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali (primi 4 anni o successivi 4, 8, eccetera) dando sei mesi di preavviso. Inoltre, alla prima scadenza contrattuale,la disdetta è valida solo per uno dei motivi previsti dall'art. 3 comma 1 della legge 431/98. Fra tali motivazioni rientra anche quella di vendita dell'immobile, a condizione che il locatore non disponga di altro immobile di proprietà, oltre a quello eventualmente adibito a sua abitazione principale. Affinché la disdetta sia valida è tuttavia necessario che il locatore invii lettera raccomandata, con almeno 6 mesi di preavviso,indicando la motivazione che giustifica la richiesta di cessazione del contratto. Una lettera di disdetta priva di indicazioni relative alla motivazione è da considerarsi nulla. A maggior ragione nel suo caso, non essendo rispettati i termini contrattuali, può considerare del tutto inefficace tale disdetta e continuare ad abitare regolarmente il suo immobile. Il suo proprietario può eventualmente vendere comunque il suo immobile, cedendo anche il contratto d'affitto. Per lei vorrebbe dire solo avere un nuovo proprietario ma non subire alcun tipo di cambiamento dal punto di vista contrattuale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (879)

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Salve, vorrei chiedere questa cosa visto che ho dei dubbi su come procedere.
Io avrei un contratto di affitto ad uso abitativo 4+4, ma la proprietaria mi ha avvisato a gennaio tramite raccomandata che una volta scaduto il contratto di 4 anni in vuole procedere con il rinnovo.
Io ora vorrei lasciare la casa entro giugno o anche prima se è possibile. . Devo mandare la disdetta con preavviso di 6 mesi o basta anche con 2 mesi solo di anticipo? Visto la sua raccomandata
Grazie in anticipo

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Gentile Rossana, il proprietario l'ha avvisata che il contratto non verrà rinnovato, ma ora se lei vuole andar via prima deve inviare raccomandata e rispettare i termini di preavviso, salvo diverso accordo con la proprietà.

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Stipulato contratto di 1 anno precisando che l immobile era in vendita e che l inquilino avrebbe dovutto lasciarlo libero qualora fosse stato venduto. Ora ho diversi aquirenti potrei venderlo subito ma l inquilino nn vuole andare via. Pretende che sia io a trovargi casa e pretende parecchi soldi. Allora se ne andra'. Non lo trovo giusto. Cosa devo fare?

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Gentile Sonia, la clausola inserita non è corretta; in effetti l'inquilino ha diritto di rimanere nell'immobile almeno fino allo scadere dell'anno.

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Ho stipulato un contratto d affitto di un anno il primo dicembre 2018 con la condizione che alla vendita dell' immobile l' l inquilino doveva lasciar libero l' appartamento dandogli 1 mese di tempo x trovare sistemazione. Ora sto' praticamente vendendo ma l inquilino non vuole andarsene. Pretende dei soldi e ke sia io a trovargli casa. Cosa fare?

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Buongiorno,
sono in affitto con un contratto 4+4 rinnovato per mancanza disdetta il 31 agosto 2018, il proprietario mi ha comunicato tramite sms che l'appartamento è stato venduto quindi intanto vorrei capire se è legale questo visto che non sono mai stata avvisata tramite raccomandata o altro, comunque mi ha detto di non preoccuparmi che l intenzione del nuovo proprietario non è quella di mandarmi via perchè il nuovo proprietario l ha acquistato come investimento, ma il problema è che io adesso avrei bisogno di spostarmi perchè dovrò farmi carico di mie genitori ed l'appartamento risulta troppo piccolo per tre persone e vorrei andare via da li.
Vorrei approfittare questo evento per andare via, è possibile senza dare preavviso? Visto che adesso c'è un nuovo proprietario risulta ancora valido il contratto? Nel' eventualità come potrei comportarmi con le scadenze? Dovrei comunque rispettare la tempistica per dare disdetta a prescindere del fatto che io neanche sono stata avvisata della vendita dell'appartamento?

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Gentile Liliana, dal momento che il contratto è stato rinnovato si considera perfettamente regolare e quindi il nuovo proprietario non potrebbe mandarla via; allo stesso modo lei per poter andar via dovrà rispettare i sei mesi di preavviso, salvo diverso accordo con il nuovo proprietario a questo punto.

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ho un contratto di fitto stipulato a gennaio 2019 3 anni più 1 con cedolare secca .essendo che l'inquilina è in ritardo per 4 mensilità e non rispetta le scadenze mi risultano che i fitti vengono pagati i a fine mese non anticipatot.piu volte da me sollecitata verbalmente ho vendurto l appartemento.ora come mi devo comportare nell'atto di vendita?e con l'inquilina?

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Gentile Lina, per poter mandare via l'inquilina dovrà avviare la causa di sfratto per morosità; chi compra la casa al momento la compra con un contratto di affitto ancora in essere.

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Buongiorno, il proprietario dell'immobile in cui sono locato ha messo in vendita l'appartamento chiedendo 2 giorni a settimana di far visionare la casa (che ho concesso giustamente per legge) un anno prima del termine del contratto dei 4+4, mandandomi regolare raccomandata.
Ora, in attesa che lui venda la casa, se trovo un altra soluzione, posso lasciarla quando voglio oppure sono sempre obbligato a comunicarlo con raccomandata 6 mesi prima di lasciarlo?
Dico così perché ormai sono settimane che ho appuntamenti fissi con l'agenzia, e la cosa mi scoccia, se trovo subito un altra occasione e me ne voglio andare prima, mi chiedo, perché devo aspettare 6 mesi? che dice la legge al riguardo?
Grazie

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Gentile Gianluca, per legge sarebbe tenuta a rispettare il preavviso dei sei mesi; magari potrebbe capire se il proprietario potrebbe vedere di buon occhio una disdetta con periodi più brevi in modo da poter forse anche vender prima.

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ho un contratto d affitto 4+4 dove si è rinovvato automaticamente per mancata disdetta ,ora il propietario vuole vendere e mi ha chiesto la disponibilità per farlo vedere.sono costretto a farlo vedere o posso rifiutarmi?grazie

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Buongiorno, indicando i suoi orari e giorni di disponibilità è tenuta a far visitare la casa.

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si regolarmente registrato

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Bene, questo vi tutela e vi dà diritto di chiedere che il contratto venga rispettato.

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Salve, ho un contratto 3+2 con diritto di prelazione, il contratto con regolare registrazione e validità dal 1 febbraio 2019, il proprietario ha la casa anche in vendita ed oggi quando ancora non ho preso possesso della casa, l’agenzia vorrebbe effettuare una visita per la vendita della casa, volevo sapere se possono farlo? Avendo prelazione non dovrebbe prima interpellare noi per la vendita e comunque neanche abbiamo ancora preso possesso della casa, é normale?

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Gentile Raffaele, in effetti la richiesta è un po' particolare considerando che non stiamo parlando di un semplice affitto ma di un affitto con prelazione; quindi il proprietario ha preso l'impegno di vendere a voi il bene. Ma il contratto è stato regolarmente registrato?

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Buongiorno,ho un contratto 4+4 in scadenza ad aprile 2019,il proprietario ha messo in vendita l'appartamento e pare ci sia già un acquirente seriamente interessato...non avendo ricevuto alcuna disdetta ,so di poter abitare in questo appartamento per i successivi 4 anni previsti dal contratto..mi chiedevo..il nuovo proprietario potrebbe aumentare il mio canone d'affitto??

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Gentile Marco, il contratto rimane in essere esattamente ; al più il nuovo proprietario può scegliere un diverso regime fiscale e quindi andare ad influire sul pagamento dell'imposta di registro o meno.

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