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Quando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto cointestato

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 15, 2015
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Ancora una volta, una lettrice ci fornisce lo spunto per fare maggiore luce su un aspetto non banale collegato alla “vita” di un contratto di locazione. Si tratta di una questione rilevante dato il crescente ricorso alla condivisione degli appartamenti in affitto da parte di lavoratori, studenti e, come nel caso segnalatoci, delle cosiddette “coppie in periodo di prova”.

 

 

 

Buongiorno,
due anni fa ho preso in affitto un appartamento insieme al mio ragazzo, contratto 4+4 intestato a entrambi. Ora col mio ragazzo ci siamo lasciati e io ovviamente vorrei lasciare anche l’appartamento. Posso farlo da sola o deve farlo con me anche il mio ex fidanzato? Devo chiedere il permesso al proprietario? Insomma… cosa posso fare? Aiuto!

Angela

Per “organizzare” una risposta al quesito occorre approfondire principalmente due aspetti: in primo luogo se e in che modo ciascuno dei due conduttori possa “svincolarsi” dal contratto; in secondo luogo in che modo eventualmente comunicare il recesso parziale all’Agenzia delle Entrate.

Riguardo il primo punto buone notizie per la lettrice: in caso di più conduttori è consentito a ciascuno di essi recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso. Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone (il che potrebbe essere troppo oneroso, per questo i conduttori residui si attiveranno per trovare un conduttore che subentri a quello uscente o valuteranno se recedere a loro volta).

A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, citiamo una vecchia sentenza della Cassazione (n.1011 del 27 febbraio 1978) secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).

Definita in tal modo la possibilità di un recesso individuale, in che modo un conduttore potrà svincolarsi? Seppur si tratti di recesso parziale seguirà le regole previste per il recesso, quindi il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso (6 mesi indicando i gravi motivi, di norma) o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore. In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali.

Non sarà invece necessario né il consenso dell’altro conduttore (che eventualmente valuterà la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, eserciterà il suo recesso), né quello del locatore che, se da un lato potrebbe veder diminuite le garanzie originarie fornite dai conduttori per il pagamento del canone, dall’altra sarà tenuto a rispettare il diritto del conduttore recedente.

E fin qui la parte civilistica della vicenda.

Passando agli aspetti fiscali, occorre capire come comunicare all’AdE la modifica una volta scaduto il termine di preavviso e, quindi, a recesso avvenuto. Non trattandosi di risoluzione anticipata del contratto (che rimane in essere, seppur in capo al conduttore residuo), prendiamo atto della risposta che viene fornita (seppur con riferimento alla vecchia modulistica) dalla rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate (Fiscooggi) a un quesito analogo:

Fermo restando quanto pattuito circa le modalità e i termini del recesso di norma, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo per gli altri di continuare a versare per intero il canone di locazione. In tale ipotesi, infatti, questi ultimi sono obbligati in modo solidale e unitario all'adempimento delle norme previste dal contratto stesso. Il recesso parziale di uno dei conduttori dovrà in ogni caso essere debitamente registrato (verificandosi in tal caso una cessione senza corrispettivo). Dal punto di vista formale sarà quindi necessario versare l’imposta di registro (67 euro con codice tributo 110T, attraverso modello F23). Ciò in quanto la cessione di contratto è l’unico atto soggetto a tassazione, anche se in regime di cedolare secca.

Essendo cambiata, nel periodo intercorrente tra il parere sopra citato e oggi, la modulistica, è opportuno aggiornare le indicazioni pratiche. Sarà necessario pagare l’importo di 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentarlo all’Ufficio AdE presso il quale il contratto è stato registrato, unitamente al modello RLI compilato secondo le indicazioni seguenti:

1) Nella sezione ADEMPIMENTI SUCCESSIVI optare per CESSIONE. La data da indicare è quella di cessione/subentro, ovviamente (ovverosia la data di risoluzione del rapporto con il conduttore uscente);
2) nella stessa parte riportare gli elementi identificativi del contratto ceduto;
3) inserire il locatore come richiedente (l’IBAN dovrà essere il suo), tipo soggetto 1;
4) nel quadro B (soggetti) non indicare nulla nella parte del locatore, nella parte dei conduttori indicare prima il conduttore cedente/uscente (barrando la casella relativa) e poi quello cessionario/residuo, anche in questo caso barrando la casella relativa.

In definitiva, se purtroppo non è possibile quantificare in anticipo il periodo necessario a ristabilirsi dopo una relazione finita male, a livello contrattuale è molto più semplice definire il tempo necessario per chiudere una convivenza mal riuscita: normalmente 6 mesi.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (224)

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Buongiorno!
un'anno fa mi sono recata in un'Agenzia immobiliare per cercare un'appartamento in affitto, alla stipula del contratto, le 3 mensilità, il mese entrante , il compenso per l'agenzia e le spese per il contratto a mio carico, nella lettura del contratto l'agente ha indicato come locatari mio figlio e me. Fatto presente l'errore, mi è stato detto che così il proprietario si sarebbe sentito più tutelato con due garanti, e fin li ci poteva stare , in fondo è mio figlio, ( 21enne, lavoratore dipendente). il problema nasce quando viene chiesto di pagare la metà diviso tre delle spese ( io mi sarei accollata la spesa per due avendo un figlio minorenne a carico) mio figlio ha sostenuto per 4 mesi 200 euro parte dell'affitto dopo di che non ha più versato un euro ne per l'affitto ne per le spese di bollette luce e gas. Quindi l'affitto le spese accessorie, bollette internet e spesa alimentare sono interamente a mio carico. Arrivati ai ferri corti con continui litigi, lui con arroganza si arroga il diritto di stare in casa perchè il contratto è intestato anche a lui ma non tira fuori un euro, minacciando di farci buttare fuori , a me e mio figlio piccolo, di casa (una sera ha messo il gancio alla porta blindata e non ha fatto entrare suo fratello mentre io ero al lavoro ad esempio oppure apre il frigo e mangia indistintamente ciò che trova chiede soldi e le sigarette facendo terrorismo con minacce insulti oppure entrando in camera mia mettendo le mani nelle mie cose. Cosa posso fare per farlo uscire di casa dal contratto e che non si avvicini più ( non ha la residenza dove abitiamo) Grazie

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Buonasera Ebe, purtroppo dal punto di vista della locazione e quindi dei rapporti con i proprietari il contratto risulta cointestato e per questo suo figlio avrebbe diritto a rimanere; se però non condivide le spese forse la via più semplice potrebbe essere quella di disdire il contratto attuale trovare una nuova sistemazione; oppure rivolgersi ad un avvocato per capire quali misure adottare.

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Buongiorno,

Abito in un abitazione in affitto con il contratto intestato a due persone. Ora la seconda persona ha cambiato residenza, non ci siamo ancora separati legalmente, ma di fatto non risultiamo più nello stesso stato famiglia a livello anagrafico.
Come fare per toglierlo dall'intestazione del contratto?
Inoltre da qui a breve,verrà a vivere con me il mio nuovo compagno, per la sua nuova residenza, il comune mi chiede di allegare la "dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà" firmata dal proprietario dell'immobile.
Chiedo, il proprietario può opporsi, essendo una questione molto personale?

Grazie anticipatamente
Antonella

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Gentile Antonella, dal punto di vista contrattuale il suo ex dovrebbe firmare la risoluzione o più semplicemente un subentro a favore del nuovo compagno. Il proprietario potrebbe opporsi anche se considerando che si tratta di una sostituzione non credo ci saranno motivi per opporsi.

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Salve. Abitiamo in 4 adulti in una casa bifamiliare però lo stesso numero civico, lo stesso status famigliare. Mia cognata si sta separando dal marito( gia da dicembre 2018 lui a divieto di avvicinarsi alla casa per violenza) . Adesso li e scaduto e iniziato a fare i soliti dispetti e che lui torna a vivere qui perché ha la residenza( da dicembre no vive piu qui). Sono in tribunale con la separazione però la portano alla lunga...
Siamo tutti 4 scritti nel contratto di affitto, tutte le utenze al mio nome, il deposito cauzionale al nome del mio fidanzato. Esiste una modalità toglierlo dallo stato di famiglia e dalla residenza prima possibile? Il giudice deve decidere? Noi possiamo fare un rinnovo del contratto cambiando intestatari pur lui logicamente per motivi che non e capace e fa i dispetti non vuole togliersi da solo. Cosa più veloce quale sarebbe? Grazie

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Buongiorno Alessandra, diciamo che la cosa migliore e con maggiori tutele sarebbe quella che fosse un giudice ad escluderlo e vietargli la residenza; poi con il proprietario andrete a regolarizzare la questione anche a livello ddi contratto.

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Salve ho stipulato due anni fa un contratto 4 +4 col mio ex compagno poi dopo un anno è andato via e il tribunale ha stabilito la mia residenza coi bambini in questa casa. Ora ho dato il preavviso ai miei proprietari che andrò via. Il deposito cauzionale a chi spetta

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Gentile Flora, il proprietario probabilmente restituirà a lei il deposito; dovete poi trovare un accordo tra lei e il suo ex compagno.

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Buongiorno,

Non ho trovato la risposta al mio problema. Ho il figlio studente che in affitto di nuovo appartamento voleva inserire la sua ragazza, cauzione intera somma per 3 mesi ha pagato lui e come garante ho messo io il mio nome (madre dl ragazzo), dopo alcuni mesi la convivenza non andata a buon fine e mio figlio vuole lasciare la ragazza. Come possibile farla sloggiare?

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Gentile Tatyana, ma la ragazza è titolare del contratto? Se il contratto è intestato solo a suo figlio, può chiederle di lasciare la casa, non avendo di fatto diritti per vivere in quella casa.

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Buongiorno, contratto intestato a tutti i due. Con una particolarità, che sono garante per il pagamento del affitto e cauzione intera somma pari a 3 mesi d'affitto ha pagato solo il mio figlio. La ragazza non ha versata ultima rata e non ha mai pagato mai la sua metà di bollette e condominio nonostante che era stato sollecitato diverse volte, non puo andare avanti cosi...pretende di rimanere perchè non ha possibilità di prendere in affitto un altro appartamento.

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Salve scrivo per un problema che sto avendo nel 2006 ho stipulato un contratto di locazione 4+4 con la mia ex compagna poi 3 anni fa circa ci siamo lasciati io sono andato ad abitare altrove dove ho stipulato un altro contratto di affitto e spostato residenza.
Ora lei ha avuto problemi in questa casa non ha più pagato mensilita fino a che con il proprietario di casa non sono finiti in tribunale, sbaglio mio fu non uscire dal vecchio contratto facendo una scrittura privata anche su consiglio del proprietario dove la mia excompagna si prendeva carico anche della mia parte di affitto.
Adesso il mio ex proprietario di casa dopo tre anni che non abito più la mi chiede le mensilità a me oltretutto io non ho mai ricevuto un sollecito per i mancati pagamenti...cosa posso fare

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Gentile Massimo, purtroppo se non ha mai registrato il suo recesso da quel contratto il proprietario potrebbe chiedere anche a lei il pagamento degli arretrati; può dimostrare magari che c'è stato un accordo verbale e che lei vive altrove, ma indubbiamente si ritroverà a dover pagare qualcosa.

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Salve grazie per la risposta esiste un accordo trammite raccomandata a mano che il proprietario ha scritto ma non firmato ma ha consegnato al suo avvocato dicendo che lui non sapeva nulla......dove la mia excompagna si prendeva carico del mio 50% di affitto, oltretutto io non sono mai stato avvisato in nessun modo chedi aveva dei problem nonstante lui avesse il mio numero di telefono che ha usato per chiamarmi per quando voleva che convincessi la mia excompagna a mollare la casa

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sicuramente raccogliere questa documentazione potrebbe aiutarla; peccato per la mancata registrazione ufficiale che l'avrebbe aiutata ad essere del tutto fuori responsabilità.

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Buongiono,
condivido un appartamento con un amico e siamo entrambi conduttori del contratto di affitto che è di tipo 3+2 con la scadenza dei primi 3 anni al 30 giugno 2019 come da paragrafo 1.
Devo recedere dal contratto per motivi personali e vorrei sapere se posso dare disdetta per il 30 giugno 2019 o devo comunque rispettare i 3 mesi di preavviso come dal punto 4 del contratto (vedi estratti in coda al messaggio). Il mio amico continuerebbe con il contratto di affitto.

Nella lettera di disdetta verso il locatore vorrei inoltre sapere se devo specificare di essere l'unico dei due conduttori a voler recedere e quali informazioni sono obbligatorie / consigliabili da inserire (es. data di abbandono dell'immobile, dati catastali etc.).

Grazie


1) Il contratto è stipulato per la durata di anni tre dal 1 luglio 2016 al 30 giugno 2019 e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo e senza che sia necessaria la disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni fatta salva la facoltà di disdetta del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'art.3 della legge 431/98, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui all'art. 3.
...
Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la riununvia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno tre mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

4) Recesso Anticipato: il conduttore e i locatori hanno diritto di recedere dal presente contratto con avviso di almeno tre mesi, da recapitarsi attraverso lettera raccomandata.

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Gentile Alessandro, se il contratto proseguirà la disdetta da inviare rimane quella dei tre mesi, salvo diverso accordo con il proprietario e l'altro inquilino che potrebbero accettare una disdetta più breve oppure valutare di chiudere a scadenza il contratto in essere e stipularne uno nuovo solo tra loro. Nella disdetta deve indicare i riferimenti del contratto e specificare la disdetta parziale.

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Buon pomeriggio.
cosa succede al deposito cauzionale, quando uno dei due cointestatari dell'affitto, lo stesso soggetto che ha versato il deposito, recede anticipatamente?
Grazie anticipatamente per la risposta.

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Buongiorno, il deposito rimane a garanzia del contratto se non si modifica lo stesso; quindi se non ci sono danni chi rimane dovrebbe restituirlo a chi va via, rimanendo lui il destinatario della restituzione finale.

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Buongiorno,
io e mio papà siamo cointestatari di un contratto di affitto e io vorrei recedere parzialmente perché, a differenza dei miei genitori, io non abito più in quella casa. Posso farlo? (ho il dubbio perché sul contratto in questione si parla sempre di "conduttore" e mai di "conduttori", come ad es. succede nei contratti degli studenti universitari ecc...
In caso positivo, la raccomandata di disdetta devo inviarla sia al locatore che a mio papà o la seconda posso anche evitarla essendo mio papà a conoscenza della mia volontà di recesso? Inoltre, dove li trovo i modelli F24 Elide e RLI sopra citati? Grazie mille.

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Gentile Francesco, ogni intestatario è libero di inviare disdetta, comunicandolo al proprietario quanto agli altri intestatari, si parla di conduttore al singolare perché anche più inquilini sono soggetto giuridico "conduttore". Potrebbe al più evitare di registrare la risoluzione parziale se anche al proprietario va bene lasciare suo padre come unico inquilino. In ogni caso trova il modello Rli sul sito dell'agenzia delle entrate ed f24 elide facendo una semplice ricerca testuale in internet.

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Ho stipulato con mia moglie un contratto di affitto con durata 4 anni scadenza 2020
Per motivi personali (separazione) io vorrei dare la disdetta ma mia moglie vorrebbe rimanere nella casa.
E' possibile dare una disdetta parziale e il proprietario e' tenuto ad accettarla?
Grazie

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Buongiorno Maurizio, se siete cointestatari del contratto lei può dare disdetta rispettando i termini lasciando il contratto nelle mani dell'altra inquilina che a questo punto deve farsi carico di tutti gli obblighi del contratto.

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