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Quando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto cointestato

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 15, 2015
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Ancora una volta, una lettrice ci fornisce lo spunto per fare maggiore luce su un aspetto non banale collegato alla “vita” di un contratto di locazione. Si tratta di una questione rilevante dato il crescente ricorso alla condivisione degli appartamenti in affitto da parte di lavoratori, studenti e, come nel caso segnalatoci, delle cosiddette “coppie in periodo di prova”.

 

 

 

Buongiorno,
due anni fa ho preso in affitto un appartamento insieme al mio ragazzo, contratto 4+4 intestato a entrambi. Ora col mio ragazzo ci siamo lasciati e io ovviamente vorrei lasciare anche l’appartamento. Posso farlo da sola o deve farlo con me anche il mio ex fidanzato? Devo chiedere il permesso al proprietario? Insomma… cosa posso fare? Aiuto!

Angela

Per “organizzare” una risposta al quesito occorre approfondire principalmente due aspetti: in primo luogo se e in che modo ciascuno dei due conduttori possa “svincolarsi” dal contratto; in secondo luogo in che modo eventualmente comunicare il recesso parziale all’Agenzia delle Entrate.

Riguardo il primo punto buone notizie per la lettrice: in caso di più conduttori è consentito a ciascuno di essi recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso. Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone (il che potrebbe essere troppo oneroso, per questo i conduttori residui si attiveranno per trovare un conduttore che subentri a quello uscente o valuteranno se recedere a loro volta).

A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, citiamo una vecchia sentenza della Cassazione (n.1011 del 27 febbraio 1978) secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).

Definita in tal modo la possibilità di un recesso individuale, in che modo un conduttore potrà svincolarsi? Seppur si tratti di recesso parziale seguirà le regole previste per il recesso, quindi il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso (6 mesi indicando i gravi motivi, di norma) o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore. In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali.

Non sarà invece necessario né il consenso dell’altro conduttore (che eventualmente valuterà la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, eserciterà il suo recesso), né quello del locatore che, se da un lato potrebbe veder diminuite le garanzie originarie fornite dai conduttori per il pagamento del canone, dall’altra sarà tenuto a rispettare il diritto del conduttore recedente.

E fin qui la parte civilistica della vicenda.

Passando agli aspetti fiscali, occorre capire come comunicare all’AdE la modifica una volta scaduto il termine di preavviso e, quindi, a recesso avvenuto. Non trattandosi di risoluzione anticipata del contratto (che rimane in essere, seppur in capo al conduttore residuo), prendiamo atto della risposta che viene fornita (seppur con riferimento alla vecchia modulistica) dalla rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate (Fiscooggi) a un quesito analogo:

Fermo restando quanto pattuito circa le modalità e i termini del recesso di norma, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo per gli altri di continuare a versare per intero il canone di locazione. In tale ipotesi, infatti, questi ultimi sono obbligati in modo solidale e unitario all'adempimento delle norme previste dal contratto stesso. Il recesso parziale di uno dei conduttori dovrà in ogni caso essere debitamente registrato (verificandosi in tal caso una cessione senza corrispettivo). Dal punto di vista formale sarà quindi necessario versare l’imposta di registro (67 euro con codice tributo 110T, attraverso modello F23). Ciò in quanto la cessione di contratto è l’unico atto soggetto a tassazione, anche se in regime di cedolare secca.

Essendo cambiata, nel periodo intercorrente tra il parere sopra citato e oggi, la modulistica, è opportuno aggiornare le indicazioni pratiche. Sarà necessario pagare l’importo di 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentarlo all’Ufficio AdE presso il quale il contratto è stato registrato, unitamente al modello RLI compilato secondo le indicazioni seguenti:

1) Nella sezione ADEMPIMENTI SUCCESSIVI optare per CESSIONE. La data da indicare è quella di cessione/subentro, ovviamente (ovverosia la data di risoluzione del rapporto con il conduttore uscente);
2) nella stessa parte riportare gli elementi identificativi del contratto ceduto;
3) inserire il locatore come richiedente (l’IBAN dovrà essere il suo), tipo soggetto 1;
4) nel quadro B (soggetti) non indicare nulla nella parte del locatore, nella parte dei conduttori indicare prima il conduttore cedente/uscente (barrando la casella relativa) e poi quello cessionario/residuo, anche in questo caso barrando la casella relativa.

In definitiva, se purtroppo non è possibile quantificare in anticipo il periodo necessario a ristabilirsi dopo una relazione finita male, a livello contrattuale è molto più semplice definire il tempo necessario per chiudere una convivenza mal riuscita: normalmente 6 mesi.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (168)

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Buongiorno
la mia compagna ha deciso di separarsi, viviamo in un'appartamento con il classico 4+4 che scadrà l'agosto 2019. Qualche giorno fa lei ha dato disdetta per l'affitto (i classici 6 mesi come da contratto) volevo sapere se in questi 6 mesi lei deve versare la sua quota del 50% come abbiamo sempre fatto. Sempre in questo periodo le utenze domestiche e le spese varie a chi sono a carico? Abbiamo anche due bambine minori residenti nel suddetto appartamento, Grazie.

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Gentile Paolo, per il periodo di preavviso la su ex compagna è tenuta a pagare la metà del canone così come delle altre spese, avendo d'altronde diritto anche a vivere nell'immobile fino allo scadere dei sei mesi; dopo lei può valutare se rimanere pagando per intero o dare a sua volta disdetta.

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Salve, avevo un contratto cointestato col mio ragazzo, ci siamo lasciati e lui ha inviato disdetta al proprietario, disdetta che scadrà a settembre.
Io ho deciso di rimanere nell'immobile.
Ora il proprietario di casa mi dice di vedere come fare per pagare l'imposta per la modifica del contratto e di informarmi.
Ma di queste cose non dovrebbe occuparsi il proprietario di casa? Posso dirgli che non ho idea di cosa fare ( dovrei andare io all'agenzia delle entrate? ) e che mi può comunicare quanto pagare ed entro quando?

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Gentile Chiara, in realtà dovrebbe essere chi va via a preoccuparsi di registrare la risoluzione parziale del contratto; se non ci sono modifiche sostanziali al contratto potreste anche non modificarlo al momento.

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Buonasera,io ed il mio compagno abbiamo un contratto di locazione di anni 4,mio suocerò è il nostro garante ed è stato inserito nel contratto ,ma da nessuna parte viene citato come tale...figura anche nella registrazione all'agenzia delle entrate.adesso vorremmo che lui non figurasse più per via del suo reddito molto alto che di fatto ci impedirebbe di richiedere le agevolazioni del caso.bisogna modificare il contratto,chiarendo la posizione da garante ,o cos'altro?
grazie

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Gentile Alessia, quindi suo suocero è intestatario de contratto? Se fosse tale dovreste o ristipulare il contratto o registrare una sorta di subentro in cui escludete il suocero come inquilino, inserendolo al più come garante effettivo se la proprietà è d'accordo.

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Salve Isabella, in un contratto cointestato 3+2 non è possibile il recesso di un solo conduttore? Un mio consocente è stato stato oggi all'ag delle entrate, e gli hanno detto che se il contratto è cointestato, bisogna chiudere il contratto anche con l'altro conduttore. Non può recedere solo una persona.
Ti risulta?
Grazie
Fabio

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Buongiorno Fabio, è possibile la risoluzione di un solo conduttore; di fatto se l'altro rimane pagando l'intero canone si tratta di una modifica al contratto non significativa per l'agenzia delle entrate, ma che si registra in ogni caso come scrittura privata; se invece subentrasse qualcun altro, come avviene spesso, allora la procedura è quella del subentro.

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Buonasera Isabella,
come può l'altro conduttore recedere dal contratto?
quali sono gli adempimenti?
grazie

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Il conduttore deve dare regolare disdetta, inviando raccomandata al proprietario e agli altri conduttori e rispettando il preavviso previsto.

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Ma l'Agenzia delle Entrate come fa a sapere questa cosa? Per evitare di ricevere meno anche nel 730 dell'anno prossimo (Nel Rigo E71 metto che il contratto è intestato a me al 100% e basta?). Tra l'altro il conduttore uscente non risulterà intestatario di questo contratto per loro?

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direi che le conviene in effetti ristipulare un nuovo contratto con l'unico intestatario al 100%.

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Buongiorno, ho affittato un appartamenti ad una ragazza madre e suo figlio, ora mi chiede la ragazza se posso inserire nel contratto di locazione anche il nuovo compagno. Come posso fare?

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Gentile Maryar, quindi il nuovo compagno deve risultare come coinquilino intestatario del contratto? In questo caso potreste gestire la cosa con un subentro oppure chiudendo il contratto in essere e stipulando uno nuovo; sempre che lei sia d'accordo.

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Buongiorno,
sono conduttore insieme alla mia convivente di un contratto di affitto 4 anni.
la nostra relazione è purtroppo terminata ma stiamo convivendo insieme momentaneamente.
Ho dato regolare disdetta al proprietario 6 mesi prima specificando che era una disdetta mia personale dato che la convivente non intendeva firmarla..., lo stesso proprietario mi risponde che senza la disdetta anche della convivente non ritiene valida la mia disdetta quindi il contratto continua...come mi devo comportare visto che ritenevo di potere disdettare e uscire nei tempi di legge ? grazie per una risposta

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Buongiorno Luca, ma il contratto è intestato ad entrambi o solo a lei? Nel primo caso lei può inviare una disdetta parziale e quindi al termine dei sei mesi ritenersi libero, lasciando alla convivente tutti gli obblighi del contratto; se il contratto, invece, fosse intestato solo a lei, allora potreste pensare id gestire la cosa con un subentro, in modo che lei possa uscirne e lasciare la sua ex come titolare del contratto.

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Buongiorno e grazie per avermi risposto , il contratto è intestato a entrambi . Il proprietario mi ha risposto per iscritto che il recesso non risulta essere firmato anche dall’altra conduttrice e non produce effetti estintivi sul contratto ... aggiunge anche che io resterò obbligato solidalmente con la signorina salvo che anche Lei non comunichi il suo recesso ... le ho scritto tutto ...mi consiglia un avvocato ? Grazie comunque un saluto

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Gentile Luca, in realtà si tratta di un recesso parziale, accettato dall'altra coinquilina che quindi sapendo che lei andrà via accetta di proseguire nel contratto accollandosi tutti gli oneri. Lei allo scadere del periodo di preavviso è libero di lasciare l'immobile e registrare anche la risoluzione parziale.

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La morosità che anno i due inquilini conviventi e in attesa di figli chi mi paga se l'unico che ha un guadagno dal bar si allontana, visto che ha inviato lettera di recessione di contratto con un debito di sei mesi di arretrato di affitto debbo accettare la recessione del contratto oppure chiederle prima il pagamento e poi una fideiussione del pagamento per chi rimane dal momento che entrambi sono in fase di sfratto per morosità,

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Gentile Mimmo, se il contratto è intestato solo al convivente, che ha dato disdetta, lei ora giustamente avanza la richiesta di sfratto per morosità e quindi quello per finita locazione se a scadenza del preavviso non rilasciano l'immobile libero.

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Ho affittato un appartamento a due conviventi, la donna è in cinta di due gemelli, il convivente titolare di un bar mi ha inviato la recessione del contratto per allontanarsi fra sei mesi. GLI STESSI SONO MOROSI DI SEI MESI DI AFFITTO, ho avviato la procedura di sfatto a questo avendo la prima udienza fra pochi giorni me giunta la recessione del contratto dell'uomo pur avendo un debito di sei mesi da pagare. Come debbo comportarmi . Grazie Mimmo Lupo

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Buongiorno,
sono cointestataria insieme ad un'altra persona di un contratto di affitto della durata di 4+4 che prevede i canonici 6 mesi di preavviso per il recesso anticipato. Nel contratto è scritto che io "Sign.Ra....di seguito denominata conduttore" e la "Sig.ra...di seguito denominata conduttore" e nella clausola del recesso è indicato che " il conduttore ..può recedere dal contratto...".
La mia coinquilina ha deciso di andare via comunicando al proprietario; ho deciso di andare via anche io inviando la raccomandata al proprietario. Ho una domanda: in questi sei mesi di preavviso siamo comunque obbligate a pagare ognuna la sua quota del canone, ma se lei decidesse di non pagare più il proprietario potrebbe rivalersi su di me per il pagamento dell'intero canone, nonostante io abbia già dato la disdetta?
grazie mille
Ida

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Buongiorno Ida, per i sei mesi della disdetta continuate ad essere entrambe coobbligate a pagare il canone; se la sua coinquilina avesse dato disdetta prima di lei, ad esempio un mese prima, per l'ultimo mese allora il canone rimarrebbe interamente a suo carico.

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Gentile Isabella, la ringrazio per la sua celere risposta.
Ho un altro dubbio che sicuramente potrà chiarirmi: avendo dato entrambe la disdetta, l'altra coinquilina potrebbe pensare di far coprire qualche mese del periodo di preavviso ad una terza persona che vorrebbe far subentrare? di fatto avendo disdetto entrambe non ha senso fare un subentro.... e io comunque potrei oppormi ad avere seppur per qualche mese un'altra persona con cui condividere la casa? è corretto?
grazie mille

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Gentile Ida se la sua coinquilina trovasse una sostituta questa potrebbe subentrare con l'autorizzazione della proprietà, sapendo però che dopo poco rimarrà da sola a pagare l'intero canone.

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Buongiorno
Attualmente vivo in affitto intestato a me e al mio ex. Volevo capire se io decido di andar via prima dei 4 mesi di preavviso sono costretta a pagare questi 4 cannoni di affitto anche se il contratto sarà intestato solo al mio ex? Inoltre la caparra che io ho versato interamente andando via prima la pardo!? È la prenderà il mio ex quando andrà via lui?

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Buongiorno Jessica, per i 4 mesi di preavviso lei ha ancora l'obbligo di pagare il canone, salvo diverso accordo con le parti; per il deposito anticipato, solitamente in questi casi potrebbe farsi versare la sua quota (se non ci sono danni) dal suo ex, a cui poi in effetti il proprietario restituirà l'intera somma.

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