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Quando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto cointestato

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 15, 2015
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Ancora una volta, una lettrice ci fornisce lo spunto per fare maggiore luce su un aspetto non banale collegato alla “vita” di un contratto di locazione. Si tratta di una questione rilevante dato il crescente ricorso alla condivisione degli appartamenti in affitto da parte di lavoratori, studenti e, come nel caso segnalatoci, delle cosiddette “coppie in periodo di prova”.

 

 

 

Buongiorno,
due anni fa ho preso in affitto un appartamento insieme al mio ragazzo, contratto 4+4 intestato a entrambi. Ora col mio ragazzo ci siamo lasciati e io ovviamente vorrei lasciare anche l’appartamento. Posso farlo da sola o deve farlo con me anche il mio ex fidanzato? Devo chiedere il permesso al proprietario? Insomma… cosa posso fare? Aiuto!

Angela

Per “organizzare” una risposta al quesito occorre approfondire principalmente due aspetti: in primo luogo se e in che modo ciascuno dei due conduttori possa “svincolarsi” dal contratto; in secondo luogo in che modo eventualmente comunicare il recesso parziale all’Agenzia delle Entrate.

Riguardo il primo punto buone notizie per la lettrice: in caso di più conduttori è consentito a ciascuno di essi recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso. Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone (il che potrebbe essere troppo oneroso, per questo i conduttori residui si attiveranno per trovare un conduttore che subentri a quello uscente o valuteranno se recedere a loro volta).

A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, citiamo una vecchia sentenza della Cassazione (n.1011 del 27 febbraio 1978) secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).

Definita in tal modo la possibilità di un recesso individuale, in che modo un conduttore potrà svincolarsi? Seppur si tratti di recesso parziale seguirà le regole previste per il recesso, quindi il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso (6 mesi indicando i gravi motivi, di norma) o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore. In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali.

Non sarà invece necessario né il consenso dell’altro conduttore (che eventualmente valuterà la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, eserciterà il suo recesso), né quello del locatore che, se da un lato potrebbe veder diminuite le garanzie originarie fornite dai conduttori per il pagamento del canone, dall’altra sarà tenuto a rispettare il diritto del conduttore recedente.

E fin qui la parte civilistica della vicenda.

Passando agli aspetti fiscali, occorre capire come comunicare all’AdE la modifica una volta scaduto il termine di preavviso e, quindi, a recesso avvenuto. Non trattandosi di risoluzione anticipata del contratto (che rimane in essere, seppur in capo al conduttore residuo), prendiamo atto della risposta che viene fornita (seppur con riferimento alla vecchia modulistica) dalla rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate (Fiscooggi) a un quesito analogo:

Fermo restando quanto pattuito circa le modalità e i termini del recesso di norma, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo per gli altri di continuare a versare per intero il canone di locazione. In tale ipotesi, infatti, questi ultimi sono obbligati in modo solidale e unitario all'adempimento delle norme previste dal contratto stesso. Il recesso parziale di uno dei conduttori dovrà in ogni caso essere debitamente registrato (verificandosi in tal caso una cessione senza corrispettivo). Dal punto di vista formale sarà quindi necessario versare l’imposta di registro (67 euro con codice tributo 110T, attraverso modello F23). Ciò in quanto la cessione di contratto è l’unico atto soggetto a tassazione, anche se in regime di cedolare secca.

Essendo cambiata, nel periodo intercorrente tra il parere sopra citato e oggi, la modulistica, è opportuno aggiornare le indicazioni pratiche. Sarà necessario pagare l’importo di 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentarlo all’Ufficio AdE presso il quale il contratto è stato registrato, unitamente al modello RLI compilato secondo le indicazioni seguenti:

1) Nella sezione ADEMPIMENTI SUCCESSIVI optare per CESSIONE. La data da indicare è quella di cessione/subentro, ovviamente (ovverosia la data di risoluzione del rapporto con il conduttore uscente);
2) nella stessa parte riportare gli elementi identificativi del contratto ceduto;
3) inserire il locatore come richiedente (l’IBAN dovrà essere il suo), tipo soggetto 1;
4) nel quadro B (soggetti) non indicare nulla nella parte del locatore, nella parte dei conduttori indicare prima il conduttore cedente/uscente (barrando la casella relativa) e poi quello cessionario/residuo, anche in questo caso barrando la casella relativa.

In definitiva, se purtroppo non è possibile quantificare in anticipo il periodo necessario a ristabilirsi dopo una relazione finita male, a livello contrattuale è molto più semplice definire il tempo necessario per chiudere una convivenza mal riuscita: normalmente 6 mesi.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (185)

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Buongiorno, A gennaio 2014 io e il mio è compagno abbiamo stipulato un contratto 3+2. Nel 2015, all'inizio di novembre, ci siamo lasciati. Io ho avvertito con un'email la proprietaria e successivamente ho chiesto il cambio di intestazione del contratto, visto che anche all'anagrafe mi hanno consigliato di farlo perché avrebbe agevolatola mia richiesta per la cancellazione della residenza, presso questo appartamento, giacché lui non ha voluto dopo molte volte di averglielo chiesto. Ma la proprietaria non ha voluto. Lo scorso novembre del 2017, ho deciso di recedere dal contratto e alla risoluzione lei mi ha chiesto 200 Euro per evtl conguaglio, oltre tutto lei non mi ha mai dato i resoconti compreso i consuntivi ogni anno con evtl credito a favore. A maggio, ho ribadito alla signora la richiesta dei documenti con il pagamento dell'eventuale credito più i 200 euro, però lei ritiene che dovrà corrispondere il credito rimasto a favore sia al mio ex che a me, dato che il contatto era stipulato a tutti e due. Inoltre, io ho ricevuto un sussidio per l'affitto e le spese condominiali dall' assistenza economica e la differenza l'ho pagata sempre io, anche durante la convivenza. È vero che lei è tenuta a corrispondere la somma a tutti e due divisa al 50% in parti uguali? Cosa posso fare per uscirne da questo problema?

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Gentile Alejandra, diciamo che la proprietaria è tenuta a restituire il deposito, ad entrambi se eravate entrambi firmatari, lo fa sicuramente per evitare future recriminazioni da parte del suo ex. Quindi se lei ricevesse l'intera cifra dovrà magari firmare una dichiarazione a favore della proprietaria in cui si assume la responsabilità di ricevere tutta la cifra.

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B. Giorno volevo chiedere visto x un contratto di affitto con cedolare secca4 piu4 stipulato quasi due anni fa. Io sono solo il garante della mia ex compagna il contratto e intestato solo a lei, io figuro all' ultimo punto del contratto. Chiedevo non ho nessuna possibilità di uscire come figura di garante? Visto che non siamo più insieme? Grazie x la risposta

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Gentile Fausto, per uscire dovrebbe avere il consenso della proprietà e della ex; a questo punto potrebbero più semplicemente stipulare un nuovo contratto.

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Buongiorno
Nel settembre del 2017 ho preso in affitto un appartamento stipulando un affitto 4+4 intestato a me e a mia moglie. Purtropo dopo qualche tempo io ho dovuto chiedere il divorzio . Io ho pagato da solo lintera somma del affitto da inizio contratto fino adesso che e da 7 mesi che ho lasciato la casa e volevo sapere come fare per uscire dal contratto d'affitto e farmi ridare l'intera cauzione che io ho versato con assegno( 3 mensilità 1170€ )
Ce qualche modulo da compilare per questi casi ? Grazie

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Gentile Miri, se la sua ex moglie continua a vivere lì e quindi il contratto è in essere, deve procedere con una risoluzione parziale del contratto, inviando la raccomandata al proprietario e alla sua ex; se il contratto invece è chiuso, deve aver comunicato la disdetta al proprietario e procedere con la registrazione della risoluzione anticipata del contratto.

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Buongiorno, sono cointestataria di un contratto di locazione 3+2 con il mio compagno da marzo 2018. Io non ho mai abitato in quella casa mentre lui ci si è trasferito in pianta stabile da subito. A giugno ci siamo lasciati in malo modo e, pertanto, nn l'ho più visto nè sentito. Ho interpellato un avvocato che mi dice di fare una raccomandata con ricevuta di ritorno soltanto al proprietario. Ma, in questo forum, ho letto che va comunicato il recesso anche all'Agenzia delle entrate. Cosa devo fare? Grazie per la risposta che mi vorrete dare!
Roberta

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Gentile Roberta, per correttezza sarebbe meglio formalizzare il recesso sia al suo ex e soprattutto registrando la risoluzione parziale presso l'agenzia delle entrate.

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La ringrazio per la cortesia e la sollecitudine con la quale ha fornito la risposta.
Quindi, ricapitolando, dovrò inviare una raccomandata al proprietario dell'appartamento, al mio ex e, all'Agenzia delle entrate, come devo fare per registrare la risoluzione parziale?
Cordiali saluti
Roberta

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Gentile Roberta, la raccomandata va al proprietario e all'ex; all'agenzia delle entrate registra la risoluzione anticipata parziale; come indicato nell'articolo dovrà pagare 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentare copia del pagamento + modello rli presso l'agenzia delle entrate dove il contratto era stato registrato. per i dettagli sulla compilazione del modello può rifarsi all'articolo stesso.

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Grazie!

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Buonasera,
Ho ricevuto da poco una bozza di contratto e avrei una domanda da porvi se nel contratto ci sono due conduttori ma il contratto viene registrato solo ad una persona ai fini fiscali può scaricare solo la persona che ha registrato il contratto, oppure essedendoci due conduttori ciò non è possibile?
Grazie tante.

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Gentile Giovanna, se nel contratto risulta un unico intestatario questi può portare in detrazione l'intera cifra spettante.

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Buongiorno,
mi sono lasciata con il mio attuale compagno da circa 2 mesi, lui ha lasciato l'appartamento, nel quale convivevamo da un anno ma è intestatario del contratto d'affitto, mia mamma è garante mentre io risulto solo residente e convivente al Comune.
Siccome lui sta temporeggiando volontariamente per fare il cambio d'intestatario vorrei sapere che tutele ho nei confronti della possibilità che lui possa mandarmi via.
Intanto,sotto consiglio del locatore, ho inviato una dichiarazione dove comunico che lui in data tale ha abbandonato l'appartamento e quindi la referente sono diventata io.
Può mandarmi via di casa??
Attendo una vostra risposta.
Grazie mille.

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Gentile Sara, a questo punto se è in accordo con la proprietà può far risolvere il contratto in essere e registrare lei il nuovo contratto come intestataria.

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Buongiorno,
2 anni fa mi sono separato.
ho cercato e, a maggio 2017, ho trovato casa con un altro separato con cui condividere le spese (440 euro mese da dividere).
Dopo pochi mesi il signore ha deciso di tornarsene al paesello natio lasciandomi nella cacca.
Io ho deciso di rimanere da solo nella casa anche se questo scombinava molto il mio budget.
Per compensare il disagio ed il fatto di tenergli la sua roba, sarebbe stata sua intenzione ogni tanto tornare a Torino ed avere un punto di appoggio, mi avrebbe, in questo caso, versato un x a seconda del tempo di permanenza. Quindi, da ottobre 2017, mi ha sempre bonificato ogni mese 70 euro.
A giugno 2018 mi ha chiesto di venir su per una decina di giorni ( il figlio doveva operarsi).
Si è fermato un mese e mezzo !!! Inoltre sporcando ovunque.
Di conseguenza abbiamo avuto da ridire per cui gli ho chiesto di andarsene, di non versarmi più i 70 euro, e finirla lì.
La risposta è stata : io me ne vado quando voglio e voglio metà della cauzione versata.
Non avendo voglia di litigare gli dissi di fare quello che reputava di fare ma di svuotare la casa dalle sue cose e andarsene il prima possibile. Cosa che ha fatto ad agosto mentre io ero in ferie.
Oggi, rientrato dalle ferie, mi ritrovo una raccomandata inviata al padrone di casa ed a me per conoscenza, dove rescinde il contratto a far data dal 20 08 2018.
La cosa mi ha notevolmente infastidito ( a dir poco) per cui vorrei sapere come e cosa posso fare per far valere i miei diritti e dargli una lezione.
Deve pagare , al proprietario o a me che rimango, 6 mesi di preavviso ?
Posso chiedergli gli arretrati di un anno ? ( io, da ottobre 2017, ho sempre pagato 440 euro al padrone di casa con bonifico e lui, sempre tramite bonifico mi versava 70 euro anzichè 220 sul mio conto).
Posso imputargli anche la metà di tutte le bollette di luce e gas (anche riscaldamento) da me interamente pagate in questo anno ?

..... se si, a questo punto,poi non avrei nessun problema a versargli, sempre gli spetti, la meta della cauzione che mi ha sfacciatamente richiesto.
grazie.

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Buongiorno Federico, se il contratto era intestato ad entrambi, è un suo diritto chiedere la metà del canone e delle bollette, essendo il suo ex inquilino di fatto coobbligato a pagare tutte le spese di affitto. Inoltre, per poter andar via, ora, va bene la raccomandata inviata, ma dovrebbe rispettare i sei mesi di preavviso; salvo diverso accordo che dovrà prendere con lei stesso. Alla fine, se non ci sono danni all'immobile attribuibile al suo comportamento, potrà restituirgli la metà del deposito.

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Buongiorno
la mia compagna ha deciso di separarsi, viviamo in un'appartamento con il classico 4+4 che scadrà l'agosto 2019. Qualche giorno fa lei ha dato disdetta per l'affitto (i classici 6 mesi come da contratto) volevo sapere se in questi 6 mesi lei deve versare la sua quota del 50% come abbiamo sempre fatto. Sempre in questo periodo le utenze domestiche e le spese varie a chi sono a carico? Abbiamo anche due bambine minori residenti nel suddetto appartamento, Grazie.

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Gentile Paolo, per il periodo di preavviso la su ex compagna è tenuta a pagare la metà del canone così come delle altre spese, avendo d'altronde diritto anche a vivere nell'immobile fino allo scadere dei sei mesi; dopo lei può valutare se rimanere pagando per intero o dare a sua volta disdetta.

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Salve, avevo un contratto cointestato col mio ragazzo, ci siamo lasciati e lui ha inviato disdetta al proprietario, disdetta che scadrà a settembre.
Io ho deciso di rimanere nell'immobile.
Ora il proprietario di casa mi dice di vedere come fare per pagare l'imposta per la modifica del contratto e di informarmi.
Ma di queste cose non dovrebbe occuparsi il proprietario di casa? Posso dirgli che non ho idea di cosa fare ( dovrei andare io all'agenzia delle entrate? ) e che mi può comunicare quanto pagare ed entro quando?

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Gentile Chiara, in realtà dovrebbe essere chi va via a preoccuparsi di registrare la risoluzione parziale del contratto; se non ci sono modifiche sostanziali al contratto potreste anche non modificarlo al momento.

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Buonasera,io ed il mio compagno abbiamo un contratto di locazione di anni 4,mio suocerò è il nostro garante ed è stato inserito nel contratto ,ma da nessuna parte viene citato come tale...figura anche nella registrazione all'agenzia delle entrate.adesso vorremmo che lui non figurasse più per via del suo reddito molto alto che di fatto ci impedirebbe di richiedere le agevolazioni del caso.bisogna modificare il contratto,chiarendo la posizione da garante ,o cos'altro?
grazie

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Gentile Alessia, quindi suo suocero è intestatario de contratto? Se fosse tale dovreste o ristipulare il contratto o registrare una sorta di subentro in cui escludete il suocero come inquilino, inserendolo al più come garante effettivo se la proprietà è d'accordo.

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