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Quando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto cointestato

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 15, 2015
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Ancora una volta, una lettrice ci fornisce lo spunto per fare maggiore luce su un aspetto non banale collegato alla “vita” di un contratto di locazione. Si tratta di una questione rilevante dato il crescente ricorso alla condivisione degli appartamenti in affitto da parte di lavoratori, studenti e, come nel caso segnalatoci, delle cosiddette “coppie in periodo di prova”.

 

 

 

Buongiorno,
due anni fa ho preso in affitto un appartamento insieme al mio ragazzo, contratto 4+4 intestato a entrambi. Ora col mio ragazzo ci siamo lasciati e io ovviamente vorrei lasciare anche l’appartamento. Posso farlo da sola o deve farlo con me anche il mio ex fidanzato? Devo chiedere il permesso al proprietario? Insomma… cosa posso fare? Aiuto!

Angela

Per “organizzare” una risposta al quesito occorre approfondire principalmente due aspetti: in primo luogo se e in che modo ciascuno dei due conduttori possa “svincolarsi” dal contratto; in secondo luogo in che modo eventualmente comunicare il recesso parziale all’Agenzia delle Entrate.

Riguardo il primo punto buone notizie per la lettrice: in caso di più conduttori è consentito a ciascuno di essi recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso. Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone (il che potrebbe essere troppo oneroso, per questo i conduttori residui si attiveranno per trovare un conduttore che subentri a quello uscente o valuteranno se recedere a loro volta).

A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, citiamo una vecchia sentenza della Cassazione (n.1011 del 27 febbraio 1978) secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).

Definita in tal modo la possibilità di un recesso individuale, in che modo un conduttore potrà svincolarsi? Seppur si tratti di recesso parziale seguirà le regole previste per il recesso, quindi il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso (6 mesi indicando i gravi motivi, di norma) o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore. In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali.

Non sarà invece necessario né il consenso dell’altro conduttore (che eventualmente valuterà la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, eserciterà il suo recesso), né quello del locatore che, se da un lato potrebbe veder diminuite le garanzie originarie fornite dai conduttori per il pagamento del canone, dall’altra sarà tenuto a rispettare il diritto del conduttore recedente.

E fin qui la parte civilistica della vicenda.

Passando agli aspetti fiscali, occorre capire come comunicare all’AdE la modifica una volta scaduto il termine di preavviso e, quindi, a recesso avvenuto. Non trattandosi di risoluzione anticipata del contratto (che rimane in essere, seppur in capo al conduttore residuo), prendiamo atto della risposta che viene fornita (seppur con riferimento alla vecchia modulistica) dalla rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate (Fiscooggi) a un quesito analogo:

Fermo restando quanto pattuito circa le modalità e i termini del recesso di norma, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo per gli altri di continuare a versare per intero il canone di locazione. In tale ipotesi, infatti, questi ultimi sono obbligati in modo solidale e unitario all'adempimento delle norme previste dal contratto stesso. Il recesso parziale di uno dei conduttori dovrà in ogni caso essere debitamente registrato (verificandosi in tal caso una cessione senza corrispettivo). Dal punto di vista formale sarà quindi necessario versare l’imposta di registro (67 euro con codice tributo 110T, attraverso modello F23). Ciò in quanto la cessione di contratto è l’unico atto soggetto a tassazione, anche se in regime di cedolare secca.

Essendo cambiata, nel periodo intercorrente tra il parere sopra citato e oggi, la modulistica, è opportuno aggiornare le indicazioni pratiche. Sarà necessario pagare l’importo di 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentarlo all’Ufficio AdE presso il quale il contratto è stato registrato, unitamente al modello RLI compilato secondo le indicazioni seguenti:

1) Nella sezione ADEMPIMENTI SUCCESSIVI optare per CESSIONE. La data da indicare è quella di cessione/subentro, ovviamente (ovverosia la data di risoluzione del rapporto con il conduttore uscente);
2) nella stessa parte riportare gli elementi identificativi del contratto ceduto;
3) inserire il locatore come richiedente (l’IBAN dovrà essere il suo), tipo soggetto 1;
4) nel quadro B (soggetti) non indicare nulla nella parte del locatore, nella parte dei conduttori indicare prima il conduttore cedente/uscente (barrando la casella relativa) e poi quello cessionario/residuo, anche in questo caso barrando la casella relativa.

In definitiva, se purtroppo non è possibile quantificare in anticipo il periodo necessario a ristabilirsi dopo una relazione finita male, a livello contrattuale è molto più semplice definire il tempo necessario per chiudere una convivenza mal riuscita: normalmente 6 mesi.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (248)

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Buona sera, insieme al mio adesso ex abbiamo affittato una casa in regime di cedolare secca ma sfortunatamente le cose non sono andate bene e io mi sono dovuta andare dal alloggiò. Fino che nella sua vita non c’era nessuno di nuovo le cose sono andate bene non negandomi di riprendermi le mie cose. Adesso dopo mesi sono riuscita a ritornare per potermi portare via delle cose ma mi nega l’ingresso in casa. Quali sono i miei diritti. Quando abbiamo preso la casa abbiamo dovuto mettere in banca 8000 euro più la cappara per L casa. Non voglio niente perché so che è un caso perso ma. Ieri entare a prendermi le mie cose. Cosa posso fare ?
Ringrazio anticipatamente

Andrada
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Buongiorno, riprendere le sue cose è certamente un diritto; provi a inviare una raccomandata in cui comunica data e ora in cui si presenterà e quindi all'ennesimo rifiuto potrebbe rivolgersi ad un avvocato per procedere con un decreto ufficiale.

Isabella Tulipano
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Buonasera, a breve dovrei recedere dal mio contratto 4+4 cointestato con un'altra persona per motivi di lavoro. C'è un limite al numero di subentri che si possono fare ad un contratto? Io stessa sono subentrata al medesimo circa un anno fa. Inoltre dopo il subentro che ho effettuato non ho ricevuto nessuna copia dei documenti richiesti come da obbligo di legge (copia del contratro in corso e scrittura n carta libera) ma solo la ricevuta dell'agenzia delle entrate.
Grazie

Giulia M.
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Gentile Giulia, non esiste un limite in questo senso; certamente se non vi è più nessun inquilino che ha sottoscritto il contratto originale forse val la pena chiudere il contratto in essere e stipulare un nuovo contratto con i nuovi inquilini.

Isabella Tulipano
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Salve, sono cointestataria di un contratto di locazione in solido con altre due ragazze. Una delle due ha dato il preavviso di 3 mesi al proprietario ma io e l'altra ragazza siamo state informate solo un mese dopo. Secondo voi, al di la del buon senso e del rispetto reciproco, sarebbe stato obbligatorio da parte sua dare il preavviso di 3 mesi anche a noi? Non avendo dato la disdetta negli stessi termini, ci troviamo a pagare un mese di affitto in più rispetto a lei.

Grazie mille,

Francesca

Francesca
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Gentile Francesca, diciamo che il buon senso prevedeva che la disdetta venisse comunicata allo stesso modo e con gli stessi tempi a voi; ora potreste far presente questo al proprietario che avrebbe potuto a sua volta avvisarvi.

Isabella Tulipano
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Salve,
Io e la mia ragazza abbiamo preso in affitto un appartamento, tramite agenzia, 3+2 in regime di cedolare secca.
Dopo 18 mesi ci siamo lasciati e ora lei è andata via, possiamo recedere anticipatamente rispetto ai 6 mesi di preavviso previsti dal contratto? Oppure è necessario pagare l'affitto per 6 mesi anche se non viviamo più in quella casa?

Grazie in anticipo per la risposta,
Saluti.

Luca Soul
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Gentile Luca, la disdetta richiede i sei mesi di preavviso salvo diverso accordo che dovrà prendere direttamente con il proprietario se disponibile a venirvi incontro.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
Contratto di affitto 3+2, decorenzza dal 01/06 , cointestato a me a al mio compagno (ragazzo). Ho fatto la variazione di residenza insieme alla mia figlia, lui non ha voluto motivando sempre questioni di tassazione. E` stata richiesta e stipulata nel contratto di affitto la fidejussione bancaria (6 mensilita`) , ma finora lui dice che non ha risposte dalla banca sua ( molto strano) , ma ha lasciato un assegno bancario a vista come garanzia con l`importo pari a 6 mesi. L`intermediario (agenzia), all`inizio del mese di Agosto mi ha chiamato e mi chiesto spiegazioni a me, non sapevo niente. Lui ha trova sempre scuse e motivi per questa questione, dicendo che ha parlato in banca pero deve andare alla sede della sua banca che non si trova nella stessa provincia ecc ( molto strano). Ha seguito un incontro con l'intermediario, dove le ha dato come scandeza fine di agosto per portare il documento dalla banca. Tra noi le cose non vanno molto bene perche sono stanca di giri e rigiri e bugie, l`ambiente de diventato molto pesante.
Le mie domande sono :
1. Cosa succedde se lui non portera` la fidejussione bancaria , il proprietario ha il diritto di richiedere il recesso del contratto, ha il diritto di versare l`assegno per costituire la garanzia ?
2. Quanti mensilita` deve comprendere la garanzia ?
3. Farlo usicre dal contratto cosa comporta e come deve avvenire ?
Grazie tanto per l`aiuto,
N.

Nicoletta
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Buongiorno Nicoletta, il proprietario potrebbe non procedere con la stipula del contratto se ritiene che la fidejussione sia una condizione non derogabile; potrebbe valutare un deposito di sei mesi incassando l'assegno, ma probabilmente non è questa la sua richiesta. Eventualmente escludendo lui, potreste procedere voi con la stipula del contratto solo a suo nome.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, ho affittato ad una coppia di conviventi, cointestatari del contratto in regime di cedolare secca, un appartamento adibito ad abitazione Gli stessi mi riferiscono che uno dei due intende recedere per motivi fiscali.
Per evitare il pagamento dei 67 € a AdE e la contestuale presentazione alla stessa della documentazione Rli, non sarebbe il caso, d'accordo con l'affittuario, di rescindere il contratto e dopo qualche giorno rifarne un'altro?

francesco
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Gentile Francesco, se siete in regime di cedolare secca potete valutare di chiudere il contratto in essere e stipularne uno nuovo con un solo inquilino.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
Ho preso in affitto un appartamento con il mio compagno. Il contratto è cointestato ad entrambi.
Il mio compagno si è lasciato con la ex moglie tre anni fa, tuttavia la richiesta di separazione partirà a settembre di quest'anno, momento in cui ci trasferiremo nel nuovo appartamento. La nostra condizione è un po' particolare: io sono incinta, abbiamo convissuto per sei mesi a casa sua, dove però viveva anche la sua secondogenita, maggiorenne economicamente non indipendente. L'ostinazione della figlia nel rendermi la vita impossibile mi ha portata a prendere la decisione di andarmene e, esasperato, pure il mio compagno era arrivato alla conclusione che dovessimo trovare un posto nostro e di rimandare la figlia dalla madre. La mia preoccupazione è che la figlia possa imporre la propria presenza nella mia nuova sistemazione, con il rischio, oltre che psicologico, di rovinare mobili che, se trattati con poca cura, dovrei ripagare io con i soldi posti come cauzione (versati unicamente da me). Potrebbe effettivamente rivendicare un suo diritto ad entrare in una casa dove il contratto d'affitto è intestato per metà a suo padre e per metà a me?

Francesca
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Gentile Francesca, il quesito esula dalla questione affitto. Se il padre ha la custodia della figlia questa ha diritto di venire nella vostra casa; ovviamente le conseguenze del suo comportamento dovrebbero ricadere su di lei come maggiorenne o su chi ne ha la custodia.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, io mi trovo in una situazione analoga a quella descritta nell'articolo, proprio oggi sono passato dall'agenzia che ci aveva affittato all'epoca la casa per chiedere lumi al riguardo. Il mio problema è che la mia ex compagna non vuole ridarmi la mia metà di caparra che avevo versato a titolo di cauzione quando per l'appunto abbiamo firmato il contratto di affitto. Come unica soluzione per riavere quello che mi spetta di diritto è rivolgermi ad un avvocato o ci sono altre strade che posso percorrere?? Grazie.

Ignazio Abbate
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Gentile Ignazio, purtroppo a questo punto la questione rimane privata tra voi e quindi può solo rivolgendosi ad un legale provare a riavere la sua metà, sempre che il deposito non sia stato usato per eventuali danni.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
ho provato a vedere se aveva già risposto a questa domanda ma non ho trovato il caso corrispondente.

Sono cointestatario di un contratto di affitto 4+4 con la mia (ormai ex) moglie.
A dicembre se ne è andata di casa, non era stata modificata la situazione contrattuale su consiglio dell'avvocato.
Ora è arrivata la sentenza di separazione.
Lei ha ancora copia delle chiavi e io voglio essere sicuro che non entri in casa e soprattutto voglio che non sia titolata in alcun modo a pretendere di entrare (se è ancora intestataria del contratto immagino possa chiedere di accedere all'appartamento nonostante non viva più lì e si sia portata via tutto).

Il mio avvocato dice che vista la sentenza sono titolato a tutelare la mia privacy e cambiare la serratura e non è necessario che lei esca dal contratto.
E' vero? Se cambio serratura lei in qualità di cointestataria non può andare ad esempio dai carabinieri e pretendere di entrare?

Considerando che non è esattamente collaborativa, c'è un modo per far diventare me unico intestatario del contratto senza che lei sia chiamata a firmare?
O in ogni caso qual è il modo più "rapido e indolore" per diventare unico intestatario?

Grazie mille per il suo aiuto.

Bob
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Buongiorno, finchè è intestataria del contratto in effetti la sua ex moglie avrebbe diritto di entrare; le conviene, se il proprietario è d'accordo, stipulare un nuovo contratto solo suo nome e registrare la risoluzione del precedente.

Isabella Tulipano
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Grazie mille,
la soluzione che mi ha prospettato richiede solo firme mie?
O va coinvolta la controparte?

Siete davvero preziosi,
grazie

Bob
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Gentilissimo Bob, diciamo che la procedura corretta sarebbe quella che ci fosse una disdetta firmata dalla sua ex, anche se per registrare la risoluzione anticipata sarà sufficiente compilare il modello Rli.

Isabella Tulipano
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Salve, io ho un contratto di affitto intestato a me e il mio ora ex ha residenza e non se ne vuole andare, cosa posso fare per togliere la sua residenza?

Silvia
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Gentile Silvia, se è una residenza fittizia dovrebbe segnalare la cosa all'ufficio anagrafe per farlo cancellare. Se invece abita realmente lì dovrebbe avviare una causa di sfratto rivolgendosi ad un avvocato.

Isabella Tulipano
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