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Quando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto cointestato

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 15, 2015
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Ancora una volta, una lettrice ci fornisce lo spunto per fare maggiore luce su un aspetto non banale collegato alla “vita” di un contratto di locazione. Si tratta di una questione rilevante dato il crescente ricorso alla condivisione degli appartamenti in affitto da parte di lavoratori, studenti e, come nel caso segnalatoci, delle cosiddette “coppie in periodo di prova”.

 

 

 

Buongiorno,
due anni fa ho preso in affitto un appartamento insieme al mio ragazzo, contratto 4+4 intestato a entrambi. Ora col mio ragazzo ci siamo lasciati e io ovviamente vorrei lasciare anche l’appartamento. Posso farlo da sola o deve farlo con me anche il mio ex fidanzato? Devo chiedere il permesso al proprietario? Insomma… cosa posso fare? Aiuto!

Angela

Per “organizzare” una risposta al quesito occorre approfondire principalmente due aspetti: in primo luogo se e in che modo ciascuno dei due conduttori possa “svincolarsi” dal contratto; in secondo luogo in che modo eventualmente comunicare il recesso parziale all’Agenzia delle Entrate.

Riguardo il primo punto buone notizie per la lettrice: in caso di più conduttori è consentito a ciascuno di essi recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso. Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone (il che potrebbe essere troppo oneroso, per questo i conduttori residui si attiveranno per trovare un conduttore che subentri a quello uscente o valuteranno se recedere a loro volta).

A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, citiamo una vecchia sentenza della Cassazione (n.1011 del 27 febbraio 1978) secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).

Definita in tal modo la possibilità di un recesso individuale, in che modo un conduttore potrà svincolarsi? Seppur si tratti di recesso parziale seguirà le regole previste per il recesso, quindi il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso (6 mesi indicando i gravi motivi, di norma) o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore. In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali.

Non sarà invece necessario né il consenso dell’altro conduttore (che eventualmente valuterà la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, eserciterà il suo recesso), né quello del locatore che, se da un lato potrebbe veder diminuite le garanzie originarie fornite dai conduttori per il pagamento del canone, dall’altra sarà tenuto a rispettare il diritto del conduttore recedente.

E fin qui la parte civilistica della vicenda.

Passando agli aspetti fiscali, occorre capire come comunicare all’AdE la modifica una volta scaduto il termine di preavviso e, quindi, a recesso avvenuto. Non trattandosi di risoluzione anticipata del contratto (che rimane in essere, seppur in capo al conduttore residuo), prendiamo atto della risposta che viene fornita (seppur con riferimento alla vecchia modulistica) dalla rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate (Fiscooggi) a un quesito analogo:

Fermo restando quanto pattuito circa le modalità e i termini del recesso di norma, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo per gli altri di continuare a versare per intero il canone di locazione. In tale ipotesi, infatti, questi ultimi sono obbligati in modo solidale e unitario all'adempimento delle norme previste dal contratto stesso. Il recesso parziale di uno dei conduttori dovrà in ogni caso essere debitamente registrato (verificandosi in tal caso una cessione senza corrispettivo). Dal punto di vista formale sarà quindi necessario versare l’imposta di registro (67 euro con codice tributo 110T, attraverso modello F23). Ciò in quanto la cessione di contratto è l’unico atto soggetto a tassazione, anche se in regime di cedolare secca.

Essendo cambiata, nel periodo intercorrente tra il parere sopra citato e oggi, la modulistica, è opportuno aggiornare le indicazioni pratiche. Sarà necessario pagare l’importo di 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentarlo all’Ufficio AdE presso il quale il contratto è stato registrato, unitamente al modello RLI compilato secondo le indicazioni seguenti:

1) Nella sezione ADEMPIMENTI SUCCESSIVI optare per CESSIONE. La data da indicare è quella di cessione/subentro, ovviamente (ovverosia la data di risoluzione del rapporto con il conduttore uscente);
2) nella stessa parte riportare gli elementi identificativi del contratto ceduto;
3) inserire il locatore come richiedente (l’IBAN dovrà essere il suo), tipo soggetto 1;
4) nel quadro B (soggetti) non indicare nulla nella parte del locatore, nella parte dei conduttori indicare prima il conduttore cedente/uscente (barrando la casella relativa) e poi quello cessionario/residuo, anche in questo caso barrando la casella relativa.

In definitiva, se purtroppo non è possibile quantificare in anticipo il periodo necessario a ristabilirsi dopo una relazione finita male, a livello contrattuale è molto più semplice definire il tempo necessario per chiudere una convivenza mal riuscita: normalmente 6 mesi.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • Eli

    il mio caso è più complicato, ovvero io avevo fatto richiesta e procedura per uscire da tale contratto cointestato salvo poi scoprire che il mio ex compagno ha falsificato tali documenti, oltre a ciò ora lui è moroso e la proprietaria richiede il canone anche a me, c'è qualche modo in cui io posso tutelarmi? o devo andare per vie civili con proprietaria e penali con ex compagno ( che come spese legali diventerebbe per me assai gravoso)?

  • Gentile Eli, in quali termini ha falsificato i documenti? Diciamo che per quanto descritto molto probabilmente non potrà evitare le vie legali; dovrà inoltre avere il maggior numero di documenti per dimostrare la sua posizione estranea alla morosità.

  • Ale

    Buongiorno,
    non ho capito una cosa, penso, importante di questo articolo.
    Se il caso in esame è la "coppia che scoppia", quindi semplice convivenza e non legata da matrimonio o unione civile, su quali basi si motiva il recesso?
    Visto che l'articolo ad un certo punto dice "quindi il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso (6 mesi indicando i gravi motivi, di norma)" speravo di trovare la motivazione giusta.

    Rimane solo l'accordo con il proprietario?
    Grazie
    Ale

  • Buongiorno Ale, anche se non c'è un matrimonio, il fatto che una coppia si lasci rappresenta un grave motivo per chiedere di andar via; spesso la separazione, poi, corrisponde all'esigenza di trovare la sistemazione in un nuovo luogo, più vicino al lavoro o alla famiglia di origine.

  • R.P.

    Buonasera.
    Inoltro il seguente quesito: viene presa un’abitazione in affitto. Intestatario del contratto Tizio, ma nel contratto é contrassegnato il fatto che Caio conviverà con Tizio.
    Tizio e Caio si lasciano.
    Tizio, che é unico intestatario del contratto, vuole che Caio vada via di casa al più presto. Ci sono termini in quantità di giorni? Può obbligare Caio ad andarsene anche oggi stesso? Se Caio si opponesse sarebbe ‘illegale’?

    E se Tizio oggi diventa disoccupato, mentre Caio ha un contratto a tempo determinato... Caio può andare dal proprietario di casa avvisandolo del fatto che Tizio non ha più un’entrata economica, mentre lui si e quindi far in modo che il contratto venga fatto a lui?

    Grazie mille dell’attenzione.

  • Buongiorno, diciamo che i rapporti tra Tizio e Caio sono rapporti di convivenza, quindi non inerenti la locazione, per cui Tizio potrebbe chiedere a Caio di lasciare l'immobile anche immediatamente, non avendo Caio una responsabilità diretta nei confronti del contratto di affitto; cosa per cui se anche avvisasse il proprietario della disoccupazione di Tizio, finchè il proprietario riceve regolare canone di affitto non potrebbe in ogni modo intervenire.

  • Marco

    Buon giorno e soprattutto buone feste!:)
    Vorrei un consiglio per questa problematica di affitto condiviso. Dopo circa un anno di convivenza in un appartamento in affitto, intestato a me, la mia ex compagna/coinquilina ha deciso di non condividere più lo stesso tetto, interrompendo il pagamento condiviso dell'affitto, e richiedendomi la caparra(da lei versata) subito indietro. È nel suo diritto? Dovrà aspettare che vado via dall'appartamento? ( che tutt'ora pago io da solo) oppure ha perso la caparra da lei versata?
    Grazie

  • Buongiorno Marco e tanti auguri anche a lei! Se il contratto è intestato solo a lei, lato proprietà lei è l'unico responsabile del deposito versato e quindi solo a lei verrà restituito quando lascerà l'immobile; se non c'è nulla, pertanto, che attesti che la sua ex compagna aveva contribuito a tale pagamento, ora lei potrebbe non restituire la cifra. Se invece tra di voi c'era stato un chiaro patto per contribuire alla spesa ora, non abitando più lei in casa, la sua richiesta appare lecita.

  • GIOVANNA

    buongiorno vorrei avere delucidazioni rigurado una casa in affitto intestata a due conviventi,mia figlia e' venuta via per una storia finita male,cosa deve fare per disdire in contratto d'affitto ,mia figlia deve continuare a pagare se lui non se ne va o spetta solo a lui l'affitto grazie.

  • Gentile Giovanna, sua figlia deve inviare comunicazione di disdetta ai proprietari e all'ex per conoscenza; quindi alla fine del periodo di preavviso potrà registrare la risoluzione parziale del contratto e lasciare all'ex l'onere di tutte le pattuizioni contrattuali; oppure potrebbe decidere a sua volta di dare disdetta.

  • Luca

    Buongiorno, è possibile affittare un immobile con contratto 6+6 a due società? Sul contratto in pratica i conduttori sarebbero due, non privati ma due partite Iva. Grazie

  • Gentile Luca, è possibile cointestare anche un contratto commerciale; cointestandolo le due società si assumono entrambe le responsabilità sui termini contrattuali.

  • Roberto

    Posso rivalermi con un decreto ingiuntivo sul mio coinquilino che ha mandato la disdetta singola in un contratto d'affitto cointestato?

  • Buongiorno roberto, il singolo inquilino ha diritto di mandare disdetta anche su un contratto cointestato, rispettando i termini e lasciando a chi rimane l'onere di proseguire il contratto o di dare a sua volta disdetta.

  • Salvo

    Salve, ho il seguente problema: locazione immobile ad uso commerciale, i locatori sono 2 , ma adesso uno dei due vuole recedere , mentre l'altro continua. E' possibile fare il recesso di un solo locatore pagando l'imposta di registro di euro 67,00? Grazie , cordiali saluti

  • Gentile Salvo, stiamo parlando di due inquilini? (il locatore tecnicamente sarebbe il proprietario). Se parliamo di un recesso di uno solo dei due inquilini, allora potrà gestirla con il recesso parziale e i 67 euro da versare all'agenzia delle entrate.

  • Lorenzo

    Buongiorno, la compilazione del modello RLI telematico e il relativo pagamento di 67 euro possono essere fatti telematicamente tramite il software dell'AdE o devo portare l'RLI cartaceo e l'F24 pagato in Agenzia ? Ringrazio anticipatamente per una risposta.

  • Buongiorno Lorenzo, può farlo on line se è abilitato al servizio o servendosi di un intermediario abilitato al servizio.

  • Nadia

    L'affittuario uscente o il proprietario è tenuto al pagamento di € 67 del modello F 24?
    La risulzione consensuale non prevede l'invio della raccomandata a.r, ho capito bene? Può essere anche una comunicazione verbale?
    Grazie

  • Gentile Nadia, la disdetta avviene tramite raccomandata, ma la risoluzione all'agenzia delle entrate va comunicata con modulo rli pagando 67 euro, di solito a carico dell'inquilino uscente, se il proprietario non è in regime di cedolare secca.

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