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Quando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto cointestato

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 15, 2015
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Ancora una volta, una lettrice ci fornisce lo spunto per fare maggiore luce su un aspetto non banale collegato alla “vita” di un contratto di locazione. Si tratta di una questione rilevante dato il crescente ricorso alla condivisione degli appartamenti in affitto da parte di lavoratori, studenti e, come nel caso segnalatoci, delle cosiddette “coppie in periodo di prova”.

 

 

 

Buongiorno,
due anni fa ho preso in affitto un appartamento insieme al mio ragazzo, contratto 4+4 intestato a entrambi. Ora col mio ragazzo ci siamo lasciati e io ovviamente vorrei lasciare anche l’appartamento. Posso farlo da sola o deve farlo con me anche il mio ex fidanzato? Devo chiedere il permesso al proprietario? Insomma… cosa posso fare? Aiuto!

Angela

Per “organizzare” una risposta al quesito occorre approfondire principalmente due aspetti: in primo luogo se e in che modo ciascuno dei due conduttori possa “svincolarsi” dal contratto; in secondo luogo in che modo eventualmente comunicare il recesso parziale all’Agenzia delle Entrate.

Riguardo il primo punto buone notizie per la lettrice: in caso di più conduttori è consentito a ciascuno di essi recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso. Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone (il che potrebbe essere troppo oneroso, per questo i conduttori residui si attiveranno per trovare un conduttore che subentri a quello uscente o valuteranno se recedere a loro volta).

A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, citiamo una vecchia sentenza della Cassazione (n.1011 del 27 febbraio 1978) secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).

Definita in tal modo la possibilità di un recesso individuale, in che modo un conduttore potrà svincolarsi? Seppur si tratti di recesso parziale seguirà le regole previste per il recesso, quindi il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso (6 mesi indicando i gravi motivi, di norma) o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore. In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali.

Non sarà invece necessario né il consenso dell’altro conduttore (che eventualmente valuterà la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, eserciterà il suo recesso), né quello del locatore che, se da un lato potrebbe veder diminuite le garanzie originarie fornite dai conduttori per il pagamento del canone, dall’altra sarà tenuto a rispettare il diritto del conduttore recedente.

E fin qui la parte civilistica della vicenda.

Passando agli aspetti fiscali, occorre capire come comunicare all’AdE la modifica una volta scaduto il termine di preavviso e, quindi, a recesso avvenuto. Non trattandosi di risoluzione anticipata del contratto (che rimane in essere, seppur in capo al conduttore residuo), prendiamo atto della risposta che viene fornita (seppur con riferimento alla vecchia modulistica) dalla rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate (Fiscooggi) a un quesito analogo:

Fermo restando quanto pattuito circa le modalità e i termini del recesso di norma, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo per gli altri di continuare a versare per intero il canone di locazione. In tale ipotesi, infatti, questi ultimi sono obbligati in modo solidale e unitario all'adempimento delle norme previste dal contratto stesso. Il recesso parziale di uno dei conduttori dovrà in ogni caso essere debitamente registrato (verificandosi in tal caso una cessione senza corrispettivo). Dal punto di vista formale sarà quindi necessario versare l’imposta di registro (67 euro con codice tributo 110T, attraverso modello F23). Ciò in quanto la cessione di contratto è l’unico atto soggetto a tassazione, anche se in regime di cedolare secca.

Essendo cambiata, nel periodo intercorrente tra il parere sopra citato e oggi, la modulistica, è opportuno aggiornare le indicazioni pratiche. Sarà necessario pagare l’importo di 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentarlo all’Ufficio AdE presso il quale il contratto è stato registrato, unitamente al modello RLI compilato secondo le indicazioni seguenti:

1) Nella sezione ADEMPIMENTI SUCCESSIVI optare per CESSIONE. La data da indicare è quella di cessione/subentro, ovviamente (ovverosia la data di risoluzione del rapporto con il conduttore uscente);
2) nella stessa parte riportare gli elementi identificativi del contratto ceduto;
3) inserire il locatore come richiedente (l’IBAN dovrà essere il suo), tipo soggetto 1;
4) nel quadro B (soggetti) non indicare nulla nella parte del locatore, nella parte dei conduttori indicare prima il conduttore cedente/uscente (barrando la casella relativa) e poi quello cessionario/residuo, anche in questo caso barrando la casella relativa.

In definitiva, se purtroppo non è possibile quantificare in anticipo il periodo necessario a ristabilirsi dopo una relazione finita male, a livello contrattuale è molto più semplice definire il tempo necessario per chiudere una convivenza mal riuscita: normalmente 6 mesi.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (209)

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Buongiono,
condivido un appartamento con un amico e siamo entrambi conduttori del contratto di affitto che è di tipo 3+2 con la scadenza dei primi 3 anni al 30 giugno 2019 come da paragrafo 1.
Devo recedere dal contratto per motivi personali e vorrei sapere se posso dare disdetta per il 30 giugno 2019 o devo comunque rispettare i 3 mesi di preavviso come dal punto 4 del contratto (vedi estratti in coda al messaggio). Il mio amico continuerebbe con il contratto di affitto.

Nella lettera di disdetta verso il locatore vorrei inoltre sapere se devo specificare di essere l'unico dei due conduttori a voler recedere e quali informazioni sono obbligatorie / consigliabili da inserire (es. data di abbandono dell'immobile, dati catastali etc.).

Grazie


1) Il contratto è stipulato per la durata di anni tre dal 1 luglio 2016 al 30 giugno 2019 e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo e senza che sia necessaria la disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni fatta salva la facoltà di disdetta del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'art.3 della legge 431/98, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui all'art. 3.
...
Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la riununvia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno tre mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

4) Recesso Anticipato: il conduttore e i locatori hanno diritto di recedere dal presente contratto con avviso di almeno tre mesi, da recapitarsi attraverso lettera raccomandata.

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Gentile Alessandro, se il contratto proseguirà la disdetta da inviare rimane quella dei tre mesi, salvo diverso accordo con il proprietario e l'altro inquilino che potrebbero accettare una disdetta più breve oppure valutare di chiudere a scadenza il contratto in essere e stipularne uno nuovo solo tra loro. Nella disdetta deve indicare i riferimenti del contratto e specificare la disdetta parziale.

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Buon pomeriggio.
cosa succede al deposito cauzionale, quando uno dei due cointestatari dell'affitto, lo stesso soggetto che ha versato il deposito, recede anticipatamente?
Grazie anticipatamente per la risposta.

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Buongiorno, il deposito rimane a garanzia del contratto se non si modifica lo stesso; quindi se non ci sono danni chi rimane dovrebbe restituirlo a chi va via, rimanendo lui il destinatario della restituzione finale.

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Buongiorno,
io e mio papà siamo cointestatari di un contratto di affitto e io vorrei recedere parzialmente perché, a differenza dei miei genitori, io non abito più in quella casa. Posso farlo? (ho il dubbio perché sul contratto in questione si parla sempre di "conduttore" e mai di "conduttori", come ad es. succede nei contratti degli studenti universitari ecc...
In caso positivo, la raccomandata di disdetta devo inviarla sia al locatore che a mio papà o la seconda posso anche evitarla essendo mio papà a conoscenza della mia volontà di recesso? Inoltre, dove li trovo i modelli F24 Elide e RLI sopra citati? Grazie mille.

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Gentile Francesco, ogni intestatario è libero di inviare disdetta, comunicandolo al proprietario quanto agli altri intestatari, si parla di conduttore al singolare perché anche più inquilini sono soggetto giuridico "conduttore". Potrebbe al più evitare di registrare la risoluzione parziale se anche al proprietario va bene lasciare suo padre come unico inquilino. In ogni caso trova il modello Rli sul sito dell'agenzia delle entrate ed f24 elide facendo una semplice ricerca testuale in internet.

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Ho stipulato con mia moglie un contratto di affitto con durata 4 anni scadenza 2020
Per motivi personali (separazione) io vorrei dare la disdetta ma mia moglie vorrebbe rimanere nella casa.
E' possibile dare una disdetta parziale e il proprietario e' tenuto ad accettarla?
Grazie

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Buongiorno Maurizio, se siete cointestatari del contratto lei può dare disdetta rispettando i termini lasciando il contratto nelle mani dell'altra inquilina che a questo punto deve farsi carico di tutti gli obblighi del contratto.

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Buonasera,
L'articolo è stato molto utile, non riesco a capire solo una cosa: a chi spetta il dovere di comunicare l'avvenuto recesso all'AdE? E a chi il pagamento dei 67 euro?
Grazie mille

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Gentile Natasha, i 67 euro competono all'inquilino; mentre l'obbligo di comunicazione ricade sempre in solido tra le parti; solitamente se ne occupa l'inquilino che va via.

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buongiorno, sono intestataria con un'altra ragazza di un appartamento in locazione. Io voglio recedere dal contratto e ho tutto il tempo per fare la raccomandata. A chi la devo mandare? sia al proprietario che all'altra ragazza cointestataria? Inoltre, ho versato a metà la cauzione alla firma del contratto. Questa cauzione chi me la deve restituire? la proprietà o la coinquilina che rimane nell'appartamento? Grazie

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Buongiorno Sofia, la disdetta va inviata sia alla proprietaria che all'altra inquilina. Per il deposito se l'altra inquilina rimane accollandosi tutte le spese dovrebbe anche, previa verifica di eventuali danni, restituirle la sua parte.

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Buongiorno,
sono titolare cointestato di un affitto con la mia compagna ma per gravi motivi lavorativi dovrò spostarmi e recedere dal contratto d'affitto.Lei è disposta però a rimanere e farsi carico singolarmente dell'affitto.
Se nel contratto è dichiarato il pagamento di un deposito cauzionale da restituirsi alla fine del contratto, in caso di recesso di uno solo dei cointestatari dell'affitto, il locatore è tenuto a liquidare metà del deposito al conduttore uscente?
Le spese di registrazione all'AdE saranno a carico del conduttore singolo entrante?
Inoltre, posso chiedere un modello di lettera raccomandata adeguata alla situazione?

Grazie infinite e mi scuso se approfitto oltremodo.

Federico Gulmini

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Buongiorno Federico, se l'altro inquilino rimane il deposito continua ad essere valido come garanzia del contratto quindi sarà chi resta a dover liquidare la parte di deposito di chi va via (se non ci sono danni) oppure potrebbe concederle tale parte un eventuale subentrante. se ci fosse il subentrante le spese di registrazioni si suddividono al 50% tra le parti: tra chi va via e chi entra. Per il modello di disdetta può cercare in rete mettendo come parole chiavi "disdetta parziale contratto di affitto".

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Buongiorno, ho un inquilino da 2 anni con contratto d'affitto Affitto 3+2 con il padre garante. Ha trovato una fidanzata, la quale vuole venire a vivere con lui e portare la residenza. Posso mantenere il contratto in essere? Oppure lo devo rifare inserendo il nome di lei? Nel caso si dovessero lasciare, lei che non risulta nel contratto, può pretendere di rimanere nella casa, o avere altri diritti avendo portato la residenza? In tal caso puo' servire, per tutelarmi, farmi rilasciare da lei una dichiarazione scritta di nulla pretendere. Grazie

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Gentile Catia, se per lei va bene può accettare che questa ragazza viva nel suo appartamento mantenendo il contratto intestato solo al fidanzato; in caso si lasciassero lei potrebbe considerare sempre solo lui come intestatario. Se però la ragazza ha un suo reddito potrebbe costituire per lei un'ulteriore fonte di garanzia del regolare pagamento e quindi gestire la cosa facendo subentrare lei come cointestataria del contratto.

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Buonsera, quattro anni fa con la mia comoagna (non (non Italiana) ho stipulato un contratto di affitto cointestato.
Nel mese di ottobre 2018 abbiamo deciso di lasciare l'appartamento è il 15 novembre il proprietario ha ricevuto la raccomandata di preavviso.
L'appartamento sarà occupato da nuovi inquilini il 15 marzo e la consegna delle chiavi dell'appartamento sarà effettuata il 14 marzo.
Ed ora sorge il problema.
La mia compagna è andata in Germania per un breve periodo ma io ho il sospetto che non abbia intenzione di tornare.
Se ciò accadesse realmente come può essere perfezionata la cessazione dell'attuale contratto di affitto se il 14 marzo la mia compagna non fosse presente per la firma/consegna dell'immobile?

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Buongiorno Fabio, potrebbe a questo punto farle firmare il documento a distanza; l'importante è che ci sia la volontà anche da parte della sua compagna di lasciare l'appartamento.

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Buongiorno, la ringrazio davvero tanto per la risposta.

Si, la mia compagna vuole lasciare l'appartamento e infatti la raccomanda di preavviso esprime la volontà di recedere anticipatamente dal contratto di affitto da parte di entrambi (abbiamo anche firmato entrambi).

Quindi devo inviare il documento alla mia compagna al suo indirizzo di posta elettronica e lei me lo rispedisce firmato e poi io lo stampo?

Per documento lei intende il verbale di riconsegna o cos'altro?

Questo documento lo posso richiedere anche subito all'agenzia immobiliare alla quale si appoggia il proprietario dell'immobile?

Mi auguro di non abusare troppo della sua disponibilità ma ho davvero tanto bisogno di aiuto perché questo è un periodo particolarmente duro per me

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Buongiorno Fabio, nessun disturbo! Diciamo che per massima trasparenza potrebbe far firmare anche alla sua compagna il verbale di riconsegna e soprattutto il documento di ricevuta di riconsegna dell'immobile in cui le parti dichiarano di non aver null'altro da chiedere/avere. Questi documenti possono essere preparati anche dall'agenzia di appoggio. Deve accertarsi, anche, che venga registrata la risoluzione anticipata del vostro contratto.

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Salve il 1 agosto ho trovato la casa giusta giorno dopo che l'abbiamo vista siamo reccati in agenzia per bloccare con la proposta è un mese di cauzione tutto trascritto che il contratto sarà fatto il fine de settembre con entrata del 15 ottobre. In tra tempo il proprietario doveva chiedere un nuovo contatore luce e sistemare la soffitta in sofferenza in bagno che era dovuto sempre a un suo altro appartamento. Dopo che abbiamo firmato il contratto abbiamo chiesto subito laciamento del gas, giorno prima del rientro ho saputo che il contatore del gas c'e di fatto ma non esiste ho avvisato agenzia e proprietaria del fatto accaduto come se loro non sanno nulla hanno preso più tempo che adesso è passato un mese oltre che sono a disagio senza il bene primario riscaldamento e fornello per cucinare in più si è riempito la casa di muffa in più anche la soffitta che era da sistemare la macchia si sta scurendo. Ho parlato con un legale che dovrei accettare solo la caparra e andarmi prima possibile. Tutto qua? Ma, Scusa le spese di agenzia? Il trasloco? Ho fatto la lettera per inadempimento ho inviato a vedere lo stato del appartamento dopo un mese. Hanno risposto che non gli interessa. Sinceramente mi sento un puo troppo raggirata in questa faccenda. AIUTO

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Gentile Cristina, se rispetto all'immobile che ha visitato ed accettato si sono poi verificate condizioni diverse, è corretto che lei chieda, oltre alla restituzione della caparra, il risarcimento dei danni. Può magari rivolgersi ad un'associazione di categoria degli inquilini come Sunia o Sicet per avere il loro supporto.

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