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Quando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto cointestato

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 15, 2015
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Ancora una volta, una lettrice ci fornisce lo spunto per fare maggiore luce su un aspetto non banale collegato alla “vita” di un contratto di locazione. Si tratta di una questione rilevante dato il crescente ricorso alla condivisione degli appartamenti in affitto da parte di lavoratori, studenti e, come nel caso segnalatoci, delle cosiddette “coppie in periodo di prova”.

 

 

 

Buongiorno,
due anni fa ho preso in affitto un appartamento insieme al mio ragazzo, contratto 4+4 intestato a entrambi. Ora col mio ragazzo ci siamo lasciati e io ovviamente vorrei lasciare anche l’appartamento. Posso farlo da sola o deve farlo con me anche il mio ex fidanzato? Devo chiedere il permesso al proprietario? Insomma… cosa posso fare? Aiuto!

Angela

Per “organizzare” una risposta al quesito occorre approfondire principalmente due aspetti: in primo luogo se e in che modo ciascuno dei due conduttori possa “svincolarsi” dal contratto; in secondo luogo in che modo eventualmente comunicare il recesso parziale all’Agenzia delle Entrate.

Riguardo il primo punto buone notizie per la lettrice: in caso di più conduttori è consentito a ciascuno di essi recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso. Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone (il che potrebbe essere troppo oneroso, per questo i conduttori residui si attiveranno per trovare un conduttore che subentri a quello uscente o valuteranno se recedere a loro volta).

A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, citiamo una vecchia sentenza della Cassazione (n.1011 del 27 febbraio 1978) secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).

Definita in tal modo la possibilità di un recesso individuale, in che modo un conduttore potrà svincolarsi? Seppur si tratti di recesso parziale seguirà le regole previste per il recesso, quindi il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso (6 mesi indicando i gravi motivi, di norma) o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore. In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali.

Non sarà invece necessario né il consenso dell’altro conduttore (che eventualmente valuterà la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, eserciterà il suo recesso), né quello del locatore che, se da un lato potrebbe veder diminuite le garanzie originarie fornite dai conduttori per il pagamento del canone, dall’altra sarà tenuto a rispettare il diritto del conduttore recedente.

E fin qui la parte civilistica della vicenda.

Passando agli aspetti fiscali, occorre capire come comunicare all’AdE la modifica una volta scaduto il termine di preavviso e, quindi, a recesso avvenuto. Non trattandosi di risoluzione anticipata del contratto (che rimane in essere, seppur in capo al conduttore residuo), prendiamo atto della risposta che viene fornita (seppur con riferimento alla vecchia modulistica) dalla rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate (Fiscooggi) a un quesito analogo:

Fermo restando quanto pattuito circa le modalità e i termini del recesso di norma, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo per gli altri di continuare a versare per intero il canone di locazione. In tale ipotesi, infatti, questi ultimi sono obbligati in modo solidale e unitario all'adempimento delle norme previste dal contratto stesso. Il recesso parziale di uno dei conduttori dovrà in ogni caso essere debitamente registrato (verificandosi in tal caso una cessione senza corrispettivo). Dal punto di vista formale sarà quindi necessario versare l’imposta di registro (67 euro con codice tributo 110T, attraverso modello F23). Ciò in quanto la cessione di contratto è l’unico atto soggetto a tassazione, anche se in regime di cedolare secca.

Essendo cambiata, nel periodo intercorrente tra il parere sopra citato e oggi, la modulistica, è opportuno aggiornare le indicazioni pratiche. Sarà necessario pagare l’importo di 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentarlo all’Ufficio AdE presso il quale il contratto è stato registrato, unitamente al modello RLI compilato secondo le indicazioni seguenti:

1) Nella sezione ADEMPIMENTI SUCCESSIVI optare per CESSIONE. La data da indicare è quella di cessione/subentro, ovviamente (ovverosia la data di risoluzione del rapporto con il conduttore uscente);
2) nella stessa parte riportare gli elementi identificativi del contratto ceduto;
3) inserire il locatore come richiedente (l’IBAN dovrà essere il suo), tipo soggetto 1;
4) nel quadro B (soggetti) non indicare nulla nella parte del locatore, nella parte dei conduttori indicare prima il conduttore cedente/uscente (barrando la casella relativa) e poi quello cessionario/residuo, anche in questo caso barrando la casella relativa.

In definitiva, se purtroppo non è possibile quantificare in anticipo il periodo necessario a ristabilirsi dopo una relazione finita male, a livello contrattuale è molto più semplice definire il tempo necessario per chiudere una convivenza mal riuscita: normalmente 6 mesi.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (271)

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Buonasera,ho affittato un appartamento a 2 ragazze ,con un contratto 3+2 a canone concordato,ora giunto al termine dei 5 anni una ragazza mi ha inviato la disdetta,mentre l’altra vorrebbe rimanere.Devo fare un nuovo contratto ,o posso prolungare di 2 anni il vecchio,con un solo conduttore?Ed eventualmente chi devo avvisare?(agenzia delle entrate,ecc)
Grazie e buona giornata

Andrea
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Buongiorno Andrea, potrebbe prorogare il contratto in essere facendo un subentro col solo nome di chi rimane; oppure stipularne uno nuovo che partirebbe però dai tre anni.

Isabella Tulipano
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Buongiorno. Io chiedo una informazione in merito alla mia ragazza. Lei ha fatto un contratto di affitto con il suo attuale ex ragazzo... non andando a buon fine la relazione lei decide di andar via dall’appartamento... per togliersi dal contratto deve per forza avere qualche firma da parte del suo ex? In quanto non è disposto a collaborare... O può tranquillamente togliersi per conto suo (avendo anche il consenso da parte del proprietario)?

Salvatore
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Buongiorno. Volevo chiedere una informazione in merito alla mia attuale ragazza.
Lei insieme al suo ex ragazzo hanno fatto un contratto assieme... dopodiché lei, non andando a buon fine la relazione, decide di andar via dall’appartamento... per togliersi dal contratto, avendo anche il consenso dal proprietario, deve per forza avere anche qualche firma dal suo ex ragazzo? In quanto lui, apposta, non vuol firmare nulla? O può tranquillamente dare disdetta per conto suo?? Grazie...

Salvatore
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Gentile Salvatore, può fare disdetta informando semplicemente l'ex compagno; allo scadere del preavviso è libera di chiudere la sua parte di contratto.

Isabella Tulipano
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Buona sera, io e il mio ragazzo conviviamo ora io vorrei andare via dall’appartamento in affitto intestato ad entrambi; ma credo di aver capito che se ne parlo con il proprietario ed è d’accordo a togliere il mio nome dal contratto è possibile fare il recesso senza i 6 mesi di preavviso? Grazie in anticipo

Miriana L.
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Gentile Mariana, lei può dare disdetta rispettando i sei mesi di preavviso, ma se il proprietario è d'accordo certamente potete accorciare questo periodo e registrare direttamente il subentro.

Isabella Tulipano
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Buonasera sono sposata da 13 anni e mío marito vuole fare la disdetta della casa in affitto e lasciarci sendza tetto a me e i nostrai due bambini a causa che ce un'altra donna...lo puó fare ??? Io nn lavoro sono casalinga per mutuo acordo .

Lucía
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Gentile Lucia, come titolare del contratto può dare disdetta ma di fatto riguarderebbe anche lui la questione di trovare un altro alloggio. Se ci sono problemi di convivenza, le conviene sentire un avvocato.

Isabella Tulipano
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Buongiorno
Io e il mio compagno.....non che padre del mio secondo bambino....unico intestatario del contratto e andato via di casa....ora vuole che io lascio l'appartamento da persona corretta ho avvisato il proprietario di tutto.....ma siccome loro sono amici mi stanno tenendo sulle spine senza darmi risposta di niente come posso fare per risolvere il problema

Elisa de luca
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Gentile Elisa se i proprietari sono d'accordo che lei rimanga le conviene registrare presso l'agenzia delle entrate un subentro nel contratto passando così ad essere lei l'intestataria di quell'accordo.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, ho affittato un appartamento per la mia compagna, non vivo con lei, il contratto è un 4 + 4 cointestato nel quale risultiamo entrambi come parte conduttrice. Il rapporto è finito, lei ha firmato la disdetta anticipata, ma ha deciso che vuole rimanere per sempre , pago il canone per intero io. Quando scadono o i 6 mesi, cosa accade. Se lei rimane e non paga, io resto vincolato in solido al contratto? il locatore può chiedere a me i canoni finché lei non vuole uscire? Ma non credo che voglia, lei non ha alcun interesse a farlo.

Gian Franco
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Gentile Gian Franco, se ha firmato la disdetta e anche lei ha dato disdetta ora allo scadere del preavviso dovete liberare l'immobile, se non viene liberato il proprietario potrebbe procedere con lo sfratto a questo punto chiedendo le spese anche a lei.

Isabella Tulipano
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Buongiorno. Ho affittato con contratto di cedolare secca un appartamento a due conviventi. Adesso la compagna è andata via di casa, colui che rimane mi chiede di adoperarsi per togliere dal contratto la sua compagna e far si che non risulti più residente in questa casa. Come mi devo comportare quali passi devo fare quale proprietario ? Grazie

Rosario Meli
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Gentile Rosario, dovrebbe accettare questa sorta di risoluzione parziale del contratto, considerando chi resta l'unico inquilino.

Isabella Tulipano
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Il mio caso è di 3 inquilini, uno ha lasciato l'immobile senza trovare un sostituto.

Presentando la pratica con la procedura RLI, l'Agenzia delle Entrate risponde
"La richiesta e' stata scartata in quanto dai controlli eseguiti in A.T.
sono risultati i seguenti errori:
- UN CESSIONARIO RISULTA PRESENTE NEL CONTRATTO"


quindi purtroppo la soluzione corretta oggi non sembra essere questa... fortunatamente poi il locatore ha trovato un nuovo inquilino e ho fatto una "vera" cessione, ma il problema resta. Forse si può indicare solo il cessionario, ma non ne sono affatto sicuro!

Nicola

Nicola
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Buongiorno Nicola, grazie per la precisazioni, magari potrebbe chiedere, se mai dovesse risuccedere, prima della compilazione dei documenti, un parere diretto all'agenzia delle entrate per capire come procedere correttamente.

Isabella Tulipano
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Salve, nel contratto del mio affitto il mio ex risulta come garante perché all'epoca non poteva intestarsi il contratto di affitto. In questo momento lui vorrebbe togliersi questa responsabilità di garante perché va via di casa. Io però non vorrei dare disdetta del contratto non sapendo la volontà del proprietario di farmi un nuovo contratto e di mantenere l'attuale prezzo per l'affitto considerando il mercato attuale. Sarebbe possibile fare una modifica al contratto dove il mio ex viene esonerato dal ruolo di garante? Oppure quale sono le possibile soluzione che potrei adottare. Grazie

Laura
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Gentile Laura, questa modifica sarebbe possibile solo con autorizzazione del proprietario, che potrebbe accettarla se lei ad esempio potrebbe fornire una garanzia alternativa.

Isabella Tulipano
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