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Quanti e quali contratti di affitto si possono stipulare?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 21, 2018
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Una guida per scegliere facilmente il tipo di contratto di affitto più adatto alle proprie esigenze

Si fa presto a dire contratto! L’elenco completo dei tipi di contratto di affitto.

Contratto libero, concordato, breve, transitorio: tante definizioni per descrivere un contratto di affitto abitativo.
Immaginiamo lo stupore di un inquilino che entra in un’agenzia immobiliare per cercare banalmente una casa e si sente interrogato sul tipo di affitto che vuole; e immaginiamo ancora meglio lo smarrimento dei proprietari che si rivolgono ad un professionista per non avere noia con l’affitto e che preferiscono affittarla e basta, piuttosto che scoprire che si dice affitto, ma quale affitto?


Ecco allora che il nostro regalo di Natale per quest’anno è dedicato a tutti gli inquilini e i proprietari che scoprendo i tanti tipi di affitto si sono sentiti smarriti, ma anche un po’ incuriositi; a tutti quei proprietari che si chiedono: ma ci sarà un contratto più conveniente degli altri?
E a chi se lo chiederà un giorno o magari conosce già la risposta, regaliamo il nostro “Elenco completo dei contratti di affitto abitativo stipulabili”.

Contratto libero 4 + 4


Il contratto abitativo per eccellenza. È il contratto che ha sostituito nel 1998, con la nuova legge di riforma delle locazioni (432/98) il vecchio contratto equo canone. Come dice il nome “libero” è un contratto che vincola le parti principalmente rispetto alla durata, che deve essere di minimo 4 anni, con un rinnovo sempre di 4 anni, mentre lascia le parti libere di contrattare rispetto al canone che non ha parametri di riferimento, se non quelli di libero mercato. Forse anche l’introduzione di questo contratto ha contribuito spesso all’innalzamento dei canoni di affitto, anche se, come dimostra la realtà dei fatti poi, sono solo le condizioni economiche generali e il gap tra domanda ed offerta a determinare la crescita o la contrazione dei prezzi di affitto.
Il contratto libero permette, inoltre, di pattuire liberamente un aggiornamento Istat al 100% e non vincolato al 75% come per i concordati e di andare a delegare alcuni obblighi, come quello di ripartizione al 50% delle spese di registrazione, solo a carico dell’inquilino. Ci sono, naturalmente, alcuni vincoli contrattuali che rimangono validi da Codice Civile e che non possono in ogni caso essere aggirati da diverse clausole contrattuali (per esempio la disdetta).
Dall’ultimo report Solo Affitti sul mercato delle locazioni in Italia si evince che negli ultimi anni la supremazia nell’utilizzo del contratto libero è messa in discussione dal sempre più frequente utilizzo dei contratti a canone concordato.

Contratto concordato 3+2


Tra i contratti a canone concordato è quello più conosciuto e l’alternativa più semplice al classico 4 +4. Anche in questo caso il suo nome, concordato, indica bene la caratteristica principale, ovvero il fatto che diversamente dalla precedente tipologia, qui il canone è concordato sulla base di precisi parametri individuati dagli accordi locali, stipulati territorialmente tra le associazioni di categoria degli inquilini e dei proprietari.
Abbiamo allora un vincolo di durata che va da un minimo di 3 anni, con rinnovo automatico di 2 anni, garantendo un primo vantaggio di brevità rispetto al contratto libero ed un vincolo sul canone, che viene in qualche modo compensato dalla agevolazioni fiscali per il proprietario che stipula questo tipo di contratto.
Sono proprio le agevolazioni fiscali (riduzione Irpef del 30% o cedolare secca al 10% invece che al 21%) a determinare il successo crescente di questo contratto e ad aver convinto molti proprietari, all’inizio rimasti molto scettici, a chiedere un’alternativa al 4 +4 e a valutare conveniente tale tipologia. Convenienza che diventa molto interessante quando i valori indicati dagli accordi territoriali sono stati rivisti recentemente, riuscendo così a far calcolare un canone concordato non molto distante da quello libero.
Precisazione: le agevolazioni per il contratto a canone concordato valgono solo nei comuni ad alta tensione abitativa. Possono essere stipulati ovunque, ma comportano vantaggi fiscali solo per determinati comuni.

Contratto transitorio


Fa parte dei contratti del secondo canale introdotti dalla Legge 431/98 e ha da subito trovato molti consensi, lasciando una buona libertà di scelta nella durata, attualmente fino ad un massimo di 18 mesi. È proprio la durata più breve il segreto del successo di questo contratto, che pure prevede, a fronte della libertà di durata, alcuni vincoli precisi, primo fra tutti quello che una delle due parti abbia una reale e documentabile esigenza di transitorietà (lavoro, acquisto casa, ecc..). Inoltre, per contratti stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa il contratto transitorio prevede il vincolo di utilizzo del canone concordato, mentre rimane libero nel caso di comuni non nell’elenco.
Importante: il contratto transitorio non è rinnovabile, andando di fatto a soddisfare una precisa e circoscritta esigenza transitoria che si esaurisce nelle tempistiche indicate.

Contratto per studenti universitari fuori sede


Il terzo del gruppo dei contratti concordati, anche questo contratto ha conosciuto negli ultimi anni una diffusione sempre maggiore. Esplicativo il nome che indica già che il contratto può essere stipulato solo nel caso l’inquilino rispetti la condizione di studente universitario fuori sede. Qui la durata va dai 6 ai 36 mesi con stesso periodi di rinnovo automatico. Le condizioni contrattuali sono vincolate all’utilizzo del modello specifico, al canone concordato se parliamo di comune ad alta tensione abitativa e a specifiche contrattuali comuni ad altri contratti. Gli studenti si sentono rassicurati dall’utilizzo di un contratto studiato appositamente per le loro esigenze e i proprietari sono convinti dalle agevolazioni fiscali previste.

Contratto breve


Il trend setter del mercato.. possiamo definirlo così. È sicuramente un contratto di grande moda negli ultimi mesi, anche perché di fatto la sua introduzione è recente. È stato il D.L. 24/04/2017 n.50 a introdurre la definizione esatta di contratto breve, come contratto di durata da 1 a 30 giorni. Non vengono specificate le motivazioni, che possono essere di studio, vacanze, lavoro o di famiglia, ma solo che devono stare all’interno di una durata massima di 30 giorni. Per le altre pattuizioni c’è piena libertà.
Attenzione: all’utilizzo di immobili abitativi, alla dichiarazione degli ospiti e alle modalità di ricezione del canone di affitto.

Contratto turistico


Un contratto “storico” questo, a differenza di quello breve. Esula, infatti, dalle leggi sulle locazioni, riferendosi direttamente agli articoli del codice civile, dal 1571 in poi che regolano le questioni dell’affitto. Diversamente dal contratto breve, qui la condizione essenziale è la motivazione turistica dell’inquilino, che potrebbe anche fermarsi oltre i 30 giorni, se però rimane nell’immobile per vacanza. Il contratto che si stipula è completamente libero e anche qui è indispensabile che si tratti di immobili ad uso abitativo.

Contratto di comodato gratuito


È un contratto completamente libero, una sorta di scrittura privata che regola la concessione, gratuita, di un immobile a favore di un soggetto, solitamente con grado di parentela stretta rispetto alla proprietà (figlio o genitore, fratello). Questa condizione rappresenta la “normalità” ma nulla vieta di concedere un immobile in comodato d’uso gratuito ad un amico. L’importante è che non ci sia il pagamento di un canone. Nel comodato si possono prevedere a carico del comodatario il pagamento delle spese condominiali, ad esempio. Rispetto alla durata, invece, al di là di quanto indicato è nella facoltà del proprietario di chiederne la restituzione nei termini da concordare.

Contratto posto letto


Un “sotto contratto”, ovvero un contratto che prevede la possibilità di affittare una parte dell’immobile: una stanza o un posto in una stanza, con l’uso comune dei servizi. Dal punto di vista della stipula tale contratto è completamente libero, anche rispetto al canone, ma è ammesso solo se nello stesso immobile vi è residente il proprietario oppure c’è già un altro contratto abitativo principale, ovvero 4 + 4 o 3+2 o transitorio, ecc..

Contratto uso foresteria


Un altro contratto “particolare”, che fa parte dei contratti abitativi. Come condizione fondamentale prevede che inquilino sia una società di capitali che prende in affitto l’immobile per destinarlo ad uso abitativo, anche turnario, dei propri dipendenti.
È un contratto molto discusso, perché secondo molti potrebbe essere sostituito dal transitorio, ma presenta chiaramente un vantaggio sull’utilizzo di un canone sempre libero e la possibilità di rinnovo e aggiornamento senza vincoli.

PRECISAZIONI
Alcune specifiche valide per tutti i contratti:
• Per tutti i contratti elencati (tranne quello di posto letto) è possibile affittare l’intero immobile o solo una porzione di esso;
• è necessaria la forma scritta;
• i contratti di durata superiore a 30 giorni devono obbligatoriamente essere registrati presso l’Agenzia delle entrate.

Un ricco ventaglio tra cui scegliere quindi: un contratto per ogni esigenza!

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (10)

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Gentile Isabella,
mi pare di aver capito che se affitto il mio appartamento con contratto 4+4 con cedolare secca, per otto anni non posso più aumentare il canone. E'così oppure lo posso aumentare allo scadere del 4° anno ?
Grazie.

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Gentile Luigi, se mantiene la cedolare secca non può aumentarlo neanche al rinnovo; dovrebbe disdire il contratto in essere e stipularne uno nuovo, se l'inquilino fosse d'accordo.

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Gentile Isabella,
Volessi affittare a studenti sarei tenuto a fare il contratto a canone concordato ?
Sempre nel caso degli studenti, volendo affittare per camera in un appartamento con 3 camere da letto (dove non risiedo), sarebbe possibile stipulare un contratto per ogni singolo inquilino ? Mi chiedevo se, indipendentemente dalla tipologia di contratto, vi fossero delle limitazioni in tal senso
Ringrazio in anticipo !

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Buongiorno andrea, non sarebbe possibile stipulare dei posti letto, ma singoli contratti per studenti o transitori per porzione d'immobile è possibile; specificando le parti in esclusiva e quelle in comune.

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Buongiorno, Vorrei un chiarimento sulla competenze dei costi; il mio inquilino mi versa mensilmente la quota affitto + una quota per "spese oneri accessori" che io intendo come le varie spese ordinarie di condominio esclusi i consumi di riscaldamento ed acqua mentre l'amministratore imputa a me la quota acqua. Potreste darmi chiarimenti? Grazie

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Gentile Barbara, l'onere dell'acqua compete all'inquilino e quindi potrebbe poi chiederlo a lui; rispetto all'amministratore il proprietario è sempre il referente principale.

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Salve mi chiamo Vincenzo ho affittato il mio appartamento ma un inquilino no mi ha saldato il debito,c'e un modo per farsi restituire la rimanenza dei soldi e in che modo, ho vanno persi .

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Gentile Vincenzo, se non sono stati pagati regolarmente i canoni di affitto deve aver sollecitato l'inquilino e procedere con la messa in mora tramite un legale.

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Salve, cortesemente per il canone concordato è richiesta comunque una caparra? In città grandi come Milano e Roma ci sono limiti o simili? Grazie

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Gentile Luca, la caparra viene richiesta per valutare il reale interesse dell'inquilino ed è di solito di una mensilità; se invece si riferisce al deposito cauzionale può essere richiesto anche per i contratti concordati con un limite di tre mensilità.

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