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Riconsegna del deposito cauzionale: si riconoscono gli interessi legali o bancari?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 13, 2014
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Alla restituzione dell'immobile il proprietario, dopo aver accertato lo stato dell'immobile e l'assenza di danni contestabili, deve restituire il deposito, ovvero la somma consegnata all'inizio del contratto da parte dell'inquilino, come garanzia, appunto, dell'utilizzo dell'immobile con il buon senso del padre di famiglia.
Ogni anno tale somma produce un capitale che andrebbe restituito all'inquilino; ma se anche ciò non avvenisse puntualmente ogni anno, l'inquilino avrebbe diritto alla restituzione dell'intera somma maturata. Calcolata sulla base di quale tipo i interessi?

Buon giorno dottoressa,

Ho dato disdetta della mia casa a Milano,
Il proprietario rifiuta la nozione d'interesse legale e oppone gli interessi bancari da 2004 fino ad 2014 dicendo " che la sua banca ha detto che la media d'interesse bancari è di 1 % l'anno". Su 3.900€ siamo a 390€ per le 10 anni.
Che cosa ne pensate ?

Molte grazie in anticipo.

Martin

Gentile Martin innanzitutto è spesso in discussione la fruttuosità stessa del deposito, per cui molti proprietari la escludono esplicitamente nei contratti, almeno in quelli ad uso abitativo. Se questo è possibile o no è oggetto di molte discussioni, dato che: mente per l'uso diverso dall'abitativo si fa riferimento alle Legge 392/78 per quale è in vigore l'articolo 79 che rende esplicitamente nulla ogni pattuizione che attribuisce un vantaggio al proprietario; la legge di riferimento per i contratti abitativi è la Legge 431/98 in cui l'articolo 79 è stato sostituito dall'articolo 13 che annulla solo le modifiche previste in contratto rispetto alla durata e alla determinazione di un canone superiore a quello contrattualmente pattuito. È quindi ancora da stabilire se un deposito infruttifero possa essere equiparato ad un incremento arbitrario del canone e quindi nullo sulla base dell'art 13 comma 4.


Tornando alla questione posta dal nostro lettore, il cui deposito è evidentemente produttivo di interessi, possiamo dire che gli interessi prodotti evidentemente non gli sono stati riconosciuti annualmente, ma è giusto che gli vengano riconosciuti ora, a conclusione di un contratto decennale d'affitto.
In ogni caso alla riconsegna del deposito vanno riconosciuti anche gli interessi e se non avviene l'inquilino ha 10 anni di tempo per chiedere la restituzione. Inoltre, nel caso di subentro di un nuovo proprietario questi è obbligato a riconoscere deposito ed interessi all'inquilino, anche se non avesse ricevuto tale somma da parte del proprietario iniziale.


Per il calcolo possiamo dire che il riferimento è agli interessi legali e non certo a quelli bancari. In questo caso rispolveriamo ancora l'articolo 11 della legge 392/78 che recita: "Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno."


Proviamo quindi a calcolare partendo dall'esempio che ci ha offerto Martin.
Martin ha depositato il 01/10/2004 la somma di 3.900 € come deposito cauzionale per l'affitto del suo appartamento. Ora richiede la restituzione di tale somma + gli interessi legali.
Se il suo proprietario calcolando gli interessi bancari con una media dell'1% gli offre 390 euro, il calcolo con interessi legali in realtà prevede che il proprietario versi a Martin 872,41 €, quindi un totale di 4.772,41 (3.900 di capitale + interessi).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Eleonora

    Buonasera, mia madre ha lasciato da poco l'appartamento in cui era in affitto da 9 anni, ora la proprietaria dell'appartamento le ha chiesto prima le ultime bollette pagate di tutte le utenze (acqua luce e gas) perché altrimenti non ci restituisce la caparra. Ora invece ci ha chiesto un estratto conto di tutte le bollette di tutte le utenze per verificare che mia madre non abbia lasciato insoluti, faccio presente che tutte le utenze sono intestate a mia madre e per il gas le hanno fatto la chiusura del contatore, per le altre abbiamo appunto consegnato l'ultima bolletta per far fare alla nuova inquilina la voltura. Penso che se c'erano degli insoluti uno venivano riportati sulla bolletta ultima e 2 le avrebbero già staccato l'erogazione.
    Siamo obbligati a darle questo reso conto delle utenze e dei pagamenti effettuati in questi 9 anni?? o è solo un pretesto per non restituirci la caparra? come possiamo comportarci? Ora l'unica preoccupazione è che la proprietaria ci ha detto testuali parole "le bollette che dovevate presentare per legge le avete presentate domenica e ce un residuo a carico di tua madre di euro ... che le arriverà nei prossimi giorni il bonifico ti è stato eseguito" ora le bollette almeno l'ultima è stata consegnata perché a parte per il gas hanno voluto fare la voltura e infatti questo residuo è la chiusura del contratto ( che ovviamente finche non facevano la voltura non ci inviano, ma non ne abbiamo colpa ne abbiamo fatto storie nel pagarla attendevamo la bolletta), e alla nostra richiesta di copia del bonifico o cro, ci ha risposto che è stato fatto ma non ci ha inviato nulla. Dovremmo temere il peggio?? o è solo una persona come dire diffidente e pignola?
    Grazie della vs. gentilezza spero in un riscontro urgente.

  • Gentile Eleonora, sua madre deve saldare le bollette riguardanti il periodo in cui è rimasta in affitto: quindi se le bollette sono intestate direttamente a lei il rapporto è verificato direttamente con l'ente erogatore del servizio e non tramite la proprietà; se fa rifermento invece a bollette condominiali, è giusta la richiesta della proprietaria, ma solitamente il deposito si restituisce e poi quando arriva il conguaglio con il dettaglio di spesa salderà quanto dovuto.

  • Eleonora

    Gentile Sig.ra Isabella,
    grazie mille della pronta risposta, confermo che parliamo di bollette di utenze intestate a mia madre.
    Perfetto è stata gentilissima.
    Grazie Ancora.

  • Simona

    Buon pomeriggio Isabella.
    Le scrivo perchè da qualche giorno provo, invano, a trovare una soluzione adatta al mio "caso".
    In breve: mia madre, nel marzo 1983, ha sottoscritto un contratto di locazione con l'ex Iacp di Roma, oggi Ater, nel quale era richiesto il versamento di un deposito cauzionale infruttifero.
    Nel novembre 2014 abbiamo riscattato questo appartamento, ed ora che mi accingo a richiedere la restituzione del suddetto deposito, non riesco a capire se è legittima, o meno, la clausola che rende infruttifera la cauzione. :(
    Potrebbe aiutarmi?
    Nel frattempo le auguro buon pomeriggio :)

  • Gentile Simona considerando l'anno di stipula del contratto di sua madre, si faceva riferimento alla legge 392/78 in cui all' art. 11 si indica espressamente che il deposito non può superare le tre mensilità ed è produttivo di interessi legali; articolo non derogabile sulla base dell'articolo 79 che rende nulla ogni pattuizione che attribuisce un vantaggio al proprietario rispetto all'inquilino. Quindi può avanzare la sua richiesta di restituzione con interessi maturati ad oggi.

  • Simona

    Grazie mille Isabella per la pronta risposta :)
    Quindi, se non ho capito male, è nulla la clausola relativa all'infruttuosità degli interessi? :o E questi devono essere calcolati fino alla data dell'acquisto dell'appartamento o sino al momento della restituzione?

  • esatto Simona; gli interessili calcola fino alla chiusura del contratto, quindi quando avete restituito le chiavi.

  • Krystyna Wajchert

    Gentile sig Isabella
    Sono in affitto dal 2004
    Ho pagato regolarmente.
    Dal fine anno 2015 ho problemi con lavoro
    Sono in ritardo di pagare affitto - di terzo mese.
    Esiste una possibilità usare la cauzione (3 mensilità) per pagare affitto?
    Vorrei lasciare la casa dal mese di giugno
    Sarei molto grata della sua risposta.
    Cordiali Saluti
    Grazie

  • Gentile Krystyna il deposito non dovrebbe essere usato a questo scopo, salva la volontà del proprietario di venirle incontro in questo senso.

  • Mattia

    Salve Isabella e complimenti per il servizio.
    Ho lasciato, tramite regolare disdetta, l'appartamento tenuto in affitto per circa 4 anni. Premetto che sono stati quattro anni di locazione senza alcun minimo problema reciproco tra me e il proprietario. A suo tempo ho versato un deposito cauzionale che da contratto il proprietario dovrebbe restituirmi entro trenta giorni dalla riconsegna. Passo al dunque: alla riconsegna della casa ho imbiancato da me tutto l'appartamento cosi come mi era stato consegnato all'inizio. Oggi, a distanza di 5 giorni dalla riconsegna, il proprietario mi manda mail e mi dice che l'imbiancatura non è stata fatta a regola d'arte, che presenta delle imperfezioni, e che vuole una tinteggiatura ex novo fatta da un professionista il cui costo verrebbe pagato da me mediante il deposito cauzionale versato a suo tempo.
    Premetto che sul contratto non si parla di imbiancatura ma solo della riconsegna dell'appartamento cosi come dato in affitto.
    Io ho risposto al proprietario che mi rendo disponibile io stesso a rifare (meglio) l'imbiancatura, ovviamente a mio totale costo, e di stare tranquillo che l'appartamento gli verrà consegnato in perfetto stato.
    Le chiedo se lui può opporsi a questa mia richiesta? Io devo riconsegnare l'appartamento in buono stato come mi è stato dato ma credo che io non sia obbligato a servirmi per forza di un imbianchino. Cosa dice la legge in merito se non specificato nel contratto? Probabilmente se io mi rifiutassi si imbiancare allora lui potrebbe fare imbiancare da chi vuole lui utilizzando il mio deposito cauzionale.............ma visto la mia disponibilità a ri-fare nuovamente il lavoro le chiedevo se è legittimo che lui si muova in questo modo.
    Grazie mille.

  • Gentile Mattia, la sua interpretazione è corretta: la legge prevede che lei lasci l'immobile imbiancato ed in buono stato. Che tale imbiancatura la faccia lei o un professionista non cambia, quindi il proprietario potrebbe contestarle che l'immobile non sia imbiancato o sporco, non certo chi fa il lavoro, se eseguito in ogni caso in maniera corretta.

  • Simona

    Salve,il mio coniglio ha rosicchiato una guarnizione della finestra.
    Abbiamo cercato il suddetto gommino ma non si trova più in commercio. Cosa dobbiamo fare? Mica dobbiamo montare addirittura una finestra nuova? Non è colpa nostra se la casa è vecchia.
    Grazie per la vs pronta risposta.

  • Buongiorno Simona, non dovrete cambiare la finestra, ma riparare al danno sicuramente, quindi dovreste cercare magari qualcuno di esperto che possa riparare anche una vecchia finestra.

  • Valeriana

    Buongiorno, in accordo con la proprietà è stato aperto un libretto postale con il deposito cauzionale ed ora che abbiamo dato disdetta ci siamo ritrovati addirittura una cifra minore di quella versata perchè le poste hanno addebitato le spese dei bolli annuali (nuova legge) e quindi si è perso quel po' di interessi maturati. A questo punto vorrei sapere se la proprietà deve accollarsi questi bolli e versarmi tutti gli interessi lagali sulla cauzione o se (come ha fatto lei) sono a carico mio. Il contratto è durato 3 anni e terminato anticipatamente da Maggio 2012 a fine Dicembre 2015 la cauzione era di euro 960. La ringrazio anticipatamente per la risposta

  • Buonasera Valeriana, è comune che le spese di gestione del libretto vengano addebitate a carico dell'inquilino; quindi salvo diversi accordi prima dovreste accettare la somma attuale.

  • Maria

    Buonasera Isabella,
    sono in affitto in un appartamento con contratto 4+4 e purtroppo ho provocato un'ammaccatura ad una porta della casa. naturalmente dovrò risarcire il proprietario, ma chi può stabilire una cifra congrua al danno (che è solo estetico e non impedisce la funzione della stessa)? nel caso il proprietario spari cifre tropo grandi a chi posso rivolgermi? posso imporre al proprietario di faresi fare almeno 3 preventivi da fornitori diversi? Grazie tante per il tuo aiuto

  • Gentile Maria potrebbe occuparsi lei stessa di riparare il danno, l'importante è che alla riconsegna dell'immobile non ci siano danni evidenti e quindi non ci possano essere contestazioni sul lavoro eseguito.

  • Fabio

    Gentile sig Isabella,
    se su un contratto di locazione 4+4 non vi è alcun riferimento al fatto che il deposito sia fruttifero o meno di interessi legali, posso io appellarmi alla legge vigente e richiederli? in caso il locatore si opponga a chi posso rivolgermi? Grazie mille

  • Gentile Fabio direi che se non specificato in effetti può considerarli maturati; se il proprietario non volesse riconoscerli dovrebbe agire per vie legali, rivolgendosi ad un avvocato.

  • sofia

    Gentile Isabella, anche se sul contratto è scritto che il deposito è infruttifero di interessi (versato con assegno), posso appellarmi agli articoli che annullano ogni pattuizione che incrementa il guadagno del locatore e pretendere gli interessi? o devo sottostare al contratto? Grazie infinite

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