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Risoluzione anticipata del contratto: quanto mi costa non averci pensato prima!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 06, 2014
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Abbiamo parlato proprio la scorsa settimana di come inviare una disdetta corretta ed inappuntabile, spiegando che ci sono termini di preavviso da rispettare, ma anche adempimenti burocratici da onorare. A questo proposito sottolineiamo che la registrazione, la proroga e la risoluzione del contratto sono obblighi e quindi se non adempiuti comportano il pagamento di relative sanzioni e soprattutto l'accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate di competenza.

Nell' 1/12/2009 ho stipulato un contratto di affitto con il proprietario dell'appartamento e pagando, in ritardo, al 19/01/2010 la registrazione del contratto di affitto e pagando con il mod. F23, l'anno 2010. Nel gennaio 2011 ho pagato l'annualità in corso sempre in ritardo, pagando in tutte e due le volte sanzione e interessi. A dicembre 2011 ho dato la disdetta dell'appartamento con regolare raccomandata dando i tre mesi di preavviso, avendo ricevuto un appartamento delle case popolari. L'Agenzia delle entrate mi manda degli avvisi di liquidazione delle imposte erogazione delle sanzioni. Andando presso la sede dell'agenzia e mostrando le carte di avvenuto pagamento, lo stesso ufficio territoriale mi ha imposto, per chiudere il tutto, di pagare con codice tributo 113T, 671T e 731T la somma di Euro 92,00 per risoluzione anticipata del contratto di affitto. E' regolare tutto ciò e debbo pagare questa cifra per chiudere il tutto? Attendo una risposta e ringrazio per il disturbo che vi arrecherò, vi invio distinti saluti.
Roberto

Gentile Roberto
confermo la necessità di registrare la risoluzione anticipata presso l'agenzia delle entrate per la chiusura ufficiale del contratto. La somma dovrebbe essere di 67 euro, ma considerando che andava comunicata entro 20 giorni, il totale di 92 euro deriva dall'applicazione delle sanzioni:
• 67 euro risoluzione anticipata (113 T)
• Sanzione calcolata come il 30% di 67 euro, essendo trascorso più di un anno dall'obbligo, quindi 20 euro
• Interessi legali calcolati giornalmente, quindi da gennaio 2012 alla data di contestazione nel 2014.

Riportiamo quindi di seguito alcune precisazioni in merito al meccanismo e alle modalità di applicazione delle sanzioni in caso di mancata registrazione o di semplice ritardo nella presentazione degli adempimenti successivi.
Esiste uno specifico strumento che permette ai contribuenti di autodenunciare queste irregolarità e per questo poter usufruire di sanzioni ridotte rispetto a quelle richieste al nostro lettore Roberto, in quanto si autodenuncia la mancanza.
Tale strumento è il IL RAVVEDIMENTO OPEROSO.

Il "ravvedimento operoso" introdotto dall'art. 13 del decreto legislativo n. 472/97, come modificato dai decreti legislativi n. 203 del 5 giugno 1998, n. 422 del 19 novembre 1998 e n. 99 del 30 marzo 2000, nonché dal decreto-legge n. 185 del 29 novembre 2008 (convertito con modificazioni dalla legge n. 2 del 28 gennaio 2009), è applicabile a tutti i tributi e quindi anche all'imposta di registro sui contratti di locazione ed affitto di immobili urbani.
Si tratta della possibilità di correggere errori ed omissioni o di versare in ritardo l'imposta dovuta beneficiando di una riduzione delle sanzioni.

La regolarizzazione avviene con il pagamento:
• delle somme dovute a titolo di imposta di registro;
• della sanzione amministrativa (comunque ridotta);
• degli interessi di mora, calcolati giornalmente al tasso legale annuo, attualmente dell' 1%

ATTENZIONE!!
Il ravvedimento è possibile se non sia già intervenuto l'ufficio con atti di contestazione, di accertamento ovvero con accessi, ispezioni e verifiche di cui il contribuente ha avuto formale conoscenza.

Attraverso il ravvedimento operoso è possibile regolarizzare sia la tardiva registrazione dei contratti di locazione, che il tardivo pagamento dell'imposta di registro dovuta a seguito di proroga, risoluzione e cessione degli stessi.

Tardiva registrazione del contratto
Per chi non provvede alla prima registrazione del contratto di locazione è possibile porvi rimedio:
• entro 90 giorni dal termine di scadenza previsto, a condizione che vengano versate sia l'imposta dovuta che la sanzione ridotta del 12 per cento (1/10 di 120%) dell'imposta dovuta o dell'imposta in misura fissa e che, entro lo steso termine, l'interessato presenti l'atto per la registrazione;
• entro un anno dal termine di scadenza previsto, purché vengano versate sia l'imposta dovuta che la sanzione ridotta del 15 per cento (1/8 di 120%) dell'imposta dovuta o dell'imposta in misura fissa e che , entro lo stesso termine, l'interessato presenti l'atto per la registrazione.

Tardivo pagamento dell'imposta
Per regolarizzare la mancata effettuazione, alla scadenza prevista, di un pagamento d'imposta dovuto, ad esempio per la proroga, la cessione o la risoluzione di un contratto di locazione, occorre versare, oltre all'imposta non pagata:
• una sanzione del 3% dell'imposta dovuta ( 1/10 del 30% ), se il pagamento viene effettuato entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria;
• una sanzione del 3,75% dell'imposta dovuta ( 1/8 del 30% ), se si provvede entro 1 anno dalla scadenza prevista.
Il recente Art. 23, comma 31, del decreto legge n. 98/2011, offre un'ulteriore possibilità a chi ha un ritardo entro 14 giorni: la sanzione è solo lo 0,2% per ogni giorno di ritardo.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (94)

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Buonasera,
con la presente sono a chiedere informazioni e se possibile, soluzioni per quanto riguarda un contratto di locazione ad uso commerciale.
Premetto che io lavoro come segreteria presso tale locale e il contratto che venne stipulato fa fede dal 2012 fino a giugno 2018 per la durata appunto di 6 anni con aggiornamento annuale. Il caso ha voluto che noi avessimo preso appuntamento per i primi di luglio con il proprietario per discutere del costo di affitto in quanto ogni anno è aumentato a dismisura e, colpa nostra, non abbiamo letto la clausola della disdetta del canone almeno 12 mesi prima sennò il contratto si sarebbe rinnovato per altri 6 anni automaticamente. Purtroppo, proprio dovuto a questo problema, noi abbiamo chiesto al proprietario di scendere con il costo di affitto sennò ci saremmo trovati costretti ad andare via in quanto non potevamo più permetterci di pagare somme alte per un locale abbastanza piccolo che si trova in una zona nemmeno centrale della città. Il proprietario ci ha detto che l'importo non si può cambiare e che ormai il contratto era già stato rinnovato per altri 6 anni e che se avessimo preso la decisione di andare via oltre a perdere la cauzione di E. 5.100,00, andavamo incontro ad una penale abbastanza alta. Io vorrei chiedere se esiste qualcosa a cui possiamo appellarci soprattutto visto che il locale presenta problemi come "invasione di scarafaggi" che non riusciamo a debellare con nulla e formazione di cattivi odori. Su quest'ultimo abbiamo fatto presente al proprietario che ha risposto che la soluzione poteva essere di tenere aperte le finestre o la porta sempre.
Se non dovesse esserci nessuna soluzione, potreste dirci di che penale si parla?
In attesa di riscontro porgo,
Cordiali saluti.
Vera

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Buonasera Vera, come inquilini in realtà avete diritto in ogni caso di recedere in qualsiasi motivo per gravi motivi (la presenza di scarafaggi, così come un costo troppo alto rispetto magari al vostro fatturato sono gravi motivi), con un preavviso che è solo di sei mesi. Al termine di questo periodo, se non ci sono danni all'immobile, il deposito va restituito con in più gli interessi legali maturati. Le chiedo anche: gli aumenti non sono legati all'indice Istat? sono gli unici aumenti legittimi.

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Salve, ho in affitto una mansarda con regolare contratto 4+4 ci abito da un anno in questi giorni sono dovuto intervenire i pompieri diverse volte a causa di vespai creatosi sotto il tetto praticamente sotto l insolazione del tetto dicono i pompieri loro hanno buttato del liquido perché la notte in camera da letto era impossibile dormirci a causa forte ronzio e rumori sotto le perline. Adesso con questo liquido buttato dai pompieri ogni giorno cadono giù in diverse camere dalle insenature delle perline molte vespe stordite, quindi è impossibile vivere nelle camere e specialmente dormire in camere da letto perché mi cadono addosso vespe. Ho fatto foto e video delle vespe a terra. La mia domanda è : posso sospendere i pagamenti di affitto e recedere da contratto senza disdetta visto che in casa non posso abitarci e sono andato a vivere io con la mia ragazza a casa di mia mamma? Posso chiedere anche risarcimento al proprietario per i disagi? Per favore avrei bisogno di un vostro parere di come devo comportarmi i pompieri hanno detto che devono scoperchiato tutto il tetto per risolvere il problema. Il proprietario dice che stiamo facendo la cosa drastica. Grazie anticipatamente per la vostra risposta e consiglio. Cordiali saluti

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Gentile Adamo, può inviare una raccomandata con risoluzione immediata del contratto lamentando un grave vizio della cosa locata che di fatto le impedisce di utilizzare il bene, facendo venir meno lo scopo per cui ha preso in affitto la casa. Rispetto al risarcimento del danno, invece, dovrà rivolgersi ad un legale per avanzare formalmente la richiesta.

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Salve,
Per un contratto di 6 mesi di quanto prima deve essere la disdetta?

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Gentile Placida, di solito dovrebbe essere indicato nel contratto; diciamo che per un periodo così breve potete considerare un preavviso di 1 o 2 mesi massimo.

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Salve, ho dato la disdetta dal contratto d' affitto il 28 giugno corrente anno e non sapevo assolutamente che c'erano i sei mesi anzi ero convinta tre infatti volevo andare via alla fine di ottobre e ora non abbiamo assolutamente i soldi per pagare fino a dicembre che devo fare?

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Buongiorno Lusia, dovrebbe provare a cercare un accordo con la proprietà; eventualmente potrebbe cercare lei stessa un nuovo inquilino per poter essere libera di andar via e non dover più pagare.

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Salve in giugno 2016 ho firmato un contratto di locazione 3+2 per un immobile in affitto seguendo regolare pratica e registrazione. Il contratto prevede 6 mesi di preavviso per la disdetta. A gennaio Dell anno corrente in tutte le stanze iniziano a comparire preoccupanti macchie di muffa sui muri e su una finestra di una camera addirittura muffe nere e verdi che si presentavano viscido al tatto (sembravano alghe) inoltre a seguito di lavori "alla carlona" effettuati nel bagno dall inquilino del piano di sopra mi trovo ad avere evidenti macchie di infiltrazione che hanno provocato la caduta Dell intonaco dalla intero soffitto del bagno. Dopo aver fatto presente al proprietario (invitandolo di persona a visionare il tutto) egli nega ogni responsabilità e rifiuta eventuali opere di sanificazione e sistemazione del tutto. Per di più dopo esser stato in ferie 2 settimane al mio rientro scopro pure un infestazione di ratti all interno Dell appartamento che avevo lasciato sigillato nel periodo della mia assenza. A seguito dei fatti sono intenzionato a lasciare l appartamento con effetto immediato. Sono obbligato a rispettare i 6 mesi di preavviso?come dovrei comportarmi per non incappare in problemi legali o situazioni spiacevoli simili? Ringrazio anticipatamente per qualunque consiglio possiate darmi.

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Gentile Stefano, se la situazione dell'immobile è tale per cui lei non riesce ad utilizzarlo (ha un grave vizio) e il proprietario non vuole porvi rimedio, ha diritto di chiedere la risoluzione immediata del contratto.

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Attualmente il mio appartamento è affittato a 2 studentesse che lo lasceranno la prima il 23/7/17 e la seconda il 30/7/17. Premesso che il contratto è in regime di cedolare secca e devo adempiere io alla presentazione del modulo RLI all'Agenzia dell'Entrate, senza, ritengo, pagare nulla, volevo sapere entro quanti giorni devo presentare tale modulo all'ADE e se e quale ricevuta devono rilasciare.
Grazie mille!

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Gentile Simona, in cedolare secca effettivamente non pagherà l'imposta, ma deve presentare il modello rli di risoluzione entro 30 giorni dall'avvenuto rilascio del bene.

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Salve posso sapere quanto devo pagare di mora per una registrazione dimenticata per una locazione il registro doveva essere eseguito il luglio 2016 .ho cessato contratto di locazione ora l'agenzia mi chiede l'ultimo f24 . Grazie

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Gentile Gigi, deve pagare i 67 euro dell'imposta Non era in cedolare secca) + la sanzione del 3,75% e gli interessi calcolati giornalmente.

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Buongiorno ,
La scorsa settimana ho firmato un contratto d'affitto 4+4 in cedolare secca.
Contestualmente alla firma l'agente immobiliare mi ha consegnato le chiavi dell'appartamento.
La stessa sera sono andata a fare breve sopralluogo per vedere se tutto fosse in buono stato.
Dopo breve perlustrazione mi accorgo che l'appartamento è dotato di riscaldamento autonomo.
Posso richiedere annullamento del contratto?

Più volte l'agente immobiliare mi ha verbalmente confermato che l'appartamento fosse dotato di riscaldamento centralizzato e che nella quota di spese condominiali fosse incluso il riscaldamento.

Chiamato al telefono per chiedere delucidazioni, ammette il suo errore , ma non offre soluzione, anche perchè non è scritto da nessuna parte la tipologia di riscaldamento.
Mi sento truffata! posso chiedere annullamento del contratto senza perdere tutti i soldi che gli ho già versato?

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Buongiorno Cate, se ne avete espressamente parlato e lei non ha avuto modo di verificarlo durante la visita, ora potrebbe chiedere l'annullamento del contratto con la restituzione di quanto versato. Sicuramente è una situazione complessa che potrebbe dare adito a contestazioni.

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Cosa succede se non concludo con contratto di locazione dopo aver firmato la proposta irrevocabile di locazione e versato caparra avendo nel frattempo ricevuto proposta x lavoro all'estero? La locazione doveva iniziare a marzo, ma gli attuali inquilini hanno ritardato la consegna e di conseguenza nel Frattempo sono cambiate le mie esigenze.

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Gentile Emanuela, a proposta accettata se ora si ritira come inquilino perde la caparra anticipata e dovrebbe pagare comunque la mediazione dell'agenzia.

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Ho stipulato un contratto di locazione della durata di 1 anno pur consapevole (con tanto di comunicazione scritta e consenso orale da parte del proprietario) di avere la scadenza del contratto di lavoro a metà della durata del contratto di locazione (ovvero ho stipulato il contratto di locazione col primo di ottobre e il mio contratto di lavoro termina con la fine di aprile). Non essendo possibile sapere prima di aprile se il contratto mi sarà rinnovato o meno e non volendo non rispettare "il preavviso di rescissione del contratto", dovendo poi pagare "la penale di rescissione anticipata e mancato preavviso", vorrei "giocare d'anticipo" mettendo già le mani avanti, e comunicare al proprietario la decisione di andare via con la fine del mio contratto lavorativo. Mi chiedevo quali costi mi troverei a dover affrontare e se ci fosse eventualmente anche la possibilità di un accordo col proprietario per trovare un nuovo inquilino al mio posto (in modo da non incorrere ad alcuna penale) e rescindere il tutto in maniera consensuale. Ringrazio sin da ora chi risponderà al mio quesito

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Gentile Marco, può sicuramente inviare disdetta intanto per comunicare di dover andar via, rispetto al preavviso dei tre mesi può, in accordo con il proprietario, cercare un inquilino che possa sostituirla e quindi ridurre il periodo di preavviso.

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