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Risoluzione di diritto del contratto: posso liberare l’immobile e non dichiarare i canoni di affitto non percepiti?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 05, 2015
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Continuiamo ad occuparci di sfratti, soprattutto di sfratti per morosità, considerando le tante richieste che (purtroppo) ci arrivano sull'argomento. In questo caso una nostra lettrice, molto preparata, ci propone un quesito davvero interessante: quello relativo all'opportunità di inserire una specifica clausola risolutiva espressa, da usare, nei casi in cui l'inquilino non paghi più il canone, per far liberare l'immobile, chiudere il contratto ed evitare di pagare le tasse sui canoni non incassati.

Gentile esperto, ho bisogno del suo consiglio rispetto ad una clausola da inserire in un contratto di locazione commerciale, dati i pareri discordanti in proposito. Vorrei sapere se, nel caso di morosità dell'inquilino, è sufficiente il riferimento alla clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art. 1456 c. c., inserita nel contratto, e la dichiarazione di volersene avvalere, per risolvere di diritto il contratto e comunicarlo all'Agenzia delle Entrate, senza aspettare l'esito del procedimento di convalida di sfratto fatto dal Tribunale. Ciò al fine di evitare di dover pagare tasse su redditi non percepiti, come da circolare 11/E del maggio 2014.
Grazie.
Cordiali saluti da Silvestra.

Gentilissima Silvestra,
ringraziandola per lo stimolante segnalazione, siamo a specificare che, in caso di morosità dell'inquilino, il proprietario potrebbe risolvere il contratto, al di fuori del "normale" sfratto per morosità, utilizzando tre "ipotesi":
1) Clausola risolutiva espressa (prevista e regolata dall'art. 1456 Codice Civile), in questo caso nel contratto si specifica che in caso di mancato pagamento del canone da parte dell'inquilino, il contratto si intende risolto di diritto;
2) Diffida ad adempiere (art. 1454 Codice Civile): il proprietario chiede di adempiere al pagamento del canone entro 15 giorni al massimo; oltre questo termine intenderà risolto il contratto;
3) Le parti si accordano e, consensualmente, decidono di interrompere il contratto d'affitto.


Sebbene le prime 2 in linea teorica comportino la risoluzione di diritto del contratto, in pratica per essere percorse dal proprietario richiedono comunque l'attivazione del procedimento di sfratto per morosità (cfr. Cass. Civ. 27/8/2013 n. 19602). L'unica differenza è che in questo caso il Giudice andrebbe ad emettere una sentenza di natura dichiarativa e non costitutiva. In ogni caso, però, dovrà essere un giudice ad accertare l'esistenza dell'inottemperanza e la colpa dell'inquilino, riconoscendo alla fine l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto.
La terza strada, quella della risoluzione consensuale, è l'unica davvero efficace per evitare l'attivazione di un giudizi, in cui l'inquilino si vedrebbe perdente e gravato di costi ulteriori.


La premessa è fondamentale per arrivare a dire che sebbene esistano strumenti che, dal punto di vista teorico, prevedono la risoluzione unilaterale del contratto da parte del proprietario, dal punto di vista pratico il proprietario dovrà necessariamente attivare una causa di sfratto nel caso in cui l'inquilino non intenda rilasciare l'immobile o si opponga alla risoluzione unilaterale.


Possiamo però condividere la buona notizia, riportata di recente anche dalle sentenze prese in considerazione nella nostra rubrica "Prima Pagina" che nelle ipotesi di utilizzo da parte del proprietario della clausola risolutiva espressa o della diffida ad adempiere, quesiti potrà in ogni caso considerare risolto il contratto d'affitto e per questo, non essendoci un contratto in essere, non sarà più necessario dichiarare il relativo canone di locazione.


Quindi se per i contratti ad uso abitativo è possibile, a conclusione del procedimento di sfratto, ottenere un credito d'imposta sui canoni versati, per i contratti ad uso diverso dall'abitativo tali somme andrebbero perse. È proprio per questo che la Circolare dell'Agenzi delle Entrate 11/E del 21/04/2014 ha specificato, così come la sentenza 362/2000 della Corte costituzionale, che il proprietario può ricorrere agli istituti del Codice Civile che abbiamo citato per conseguire la risoluzione del contratto d'affitto e sottrarsi all'obbligo di tassare i canoni non percepiti, tornando a dichiarare semplicemente la rendita catastale.
Tale risoluzione è stata confermata anche dalle sentenze n. 11158/2013, 22588/2013, 651/2012 nelle quali si ribadisce che il proprietario è tenuto a versare le tasse sui canoni di affitto (a uso abitativo e commerciale) non percepiti, a causa della morosità dell'inquilino, solo fino al momento della risoluzione contrattuale, anche non giudiziale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (45)

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buongiorno ho una domanda da farle. - clausola risolutiva espressa in contratto in caso di morosità, è conveniente attivarla oppure è meglio procedere con lo sfratto per morosità?-una volta attivata la risoluzione del contratto e le chiavi non sono riconsegnate, quali sono i mezzi per liberare l'appartamento. Grazie

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Gentile Roberto, potrebbe essere valida attivarla per ottenere più rapidamente la richiesta di esecuzione dello sfratto, ma per recuperare i canoni non versati dovrà procedere in ogni caso con la causa di morosità e se le chiavi non vengono riconsegnate, va richiesta l'esecuzione dello sfratto al giudice.

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Buongiorno,
il mio contratto diceva che sarebbe risolto dopo 4 mesi di morosita. Per 2 anni poi abbiamo abbandonato l appartamento sia io che la proprietaria, senza mai telefonarci... Ora lei mi chiedi il pagamento di 2 anni! Ma se il contratto era risoltoo...e se come leggo qui sopra lei non deve pagare tasse... Io peeche dovrei pagargli 2 anni? ... L appartamento é stato sbloccato poi da ufficiale giudiziario

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Gentile Cristiano se lei può dimostrare di non aver abitato lì può ignorare la richiesta e in ogni caso la proprietà dovrebbe prima eventualmente regolarizzare la registrazione del contratto e procedere con uno sfratto.

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Il mio proprietario mi chiede arretrati di affitto di trimestre dal 2010 al 2015 secondo lui avrei saltato diversi mesi nel corso di anni. Dice che non si trova gli assegni dei versamenti . Invece io me li trovo nel mio estratto conto.ora si è limitato a chiedermi le copie gentilmente. Cosa devo fare?sono davvero stanca.grazie

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Gentile Morena, avendo lei le copie fornisca questi documenti e ribadisca che le contestazioni devono avvenire contestualmente ai ritardi se ce ne fossero..

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Ringraziandola per i suoi preziosi contributi approfitto per un ulteriore approfondimento sulla questione posta dalla Sig.ra Silvestra. Tre quesiti:
1) Il mio legale mi dice che se utilizzo una delle due ipotesi da lei elencate (clausola risolutiva espressa o diffida ad adempiere) rischio si incocciare in qualche opposizione di controparte che il Giudice potrebbe ritenere legittima. Cioè, nell'ambito della procedura di sfratto, potrei sentirmi opporre che il contratto è risolto e quindi devo utilizzare altra procedura per riavere l'immobile (che il legale mi dice essere una procedura molto più lunga)
2) Dopo che risolvo, a che titolo rimane l'inquilino nel locale? ma soprattutto a che titolo posso continuare ad avere un credito nei suoi confronti per i mesi successivi se lui rimane nel locale? cioè, se ho risolto il contratto non ho più un titolo di credito! dovrei forse nella diffida inserire anche una dichiarazione (anche qui unilaterale) in cui specifico che per ogni mese di permanenza in più dovrà corrispondermi delle cifre a titolo di risarcimento o danni?
3) rispetto al punto precedente come devo regolarmi con l'Agenzia delle Entrate? cioè devo pagare tasse e come su quelle cifre successive alla risoluzione?
I miei quesiti un po' marginali nascono da casi reali da me vissuti e che alimentano la mia sfiducia in un sistema fiscale molto rigido e che si accanisce molto spesso stupidamente su chi cerca di stare in regola. Non sto a dettagliarvi per non appesantire il post ma ritengo che il sistema fiscale attuale (tra rigidità burocratiche e normative e incompetenza degli addetti ai lavori) invece di incoraggiare sviluppo economico ci costringe ad investire tempo ed energie (come in questo blog) per difenderci da esso stesso .

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Buongiorno Raffaele, i suoi quesiti sono tutti legittimi e costituiscono la difficoltà principale in caso di sfratto; perché anche quando il proprietario pensa di ave risolto la questione inserendo tale clausole, in realtà, dovrà passare in ogni caso dalle vie legali per poter liberare il bene. Il vantaggio potrebbe essere proprio quello che risultando chiuso il contratto di locazione lei non dovrà anticipare imposte su redditi non percepiti; ma d'altro canto come dice non potrà avanzare nei confronti dell'ex inquilino un credito per canone, ma dovrebbe procedere per avere un indennizzo per occupazione abusiva dell'immobile. Queste le due strade percorribili, grosso modo ognuna con difficoltà specifiche; il consiglio è quello in questo caso di affidarsi ad un legale bravo e magari specializzato in materia che conosca la procedura che meglio "funziona" anche rispetto al tribunale di comeptenza.

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grazie per la risposta Isabella...tuttavia insisto sul quesito 1. che mi sembra prioritario e tecnicamente argomentabile (al netto delle bravura del legale e del foro) solo sulla base del buon senso che ritengo essere la prima risorsa del Legislatore. Il mio buon senso mi dice che il mio diritto di esercitare la procedura sommaria di sfratto non può essere inibito dalla risoluzione perchè oggetto dello sfratto sono i canoni precedenti alla risoluzione. Tutto qui. Cosa potrebbe opporre la controparte? Mi scusi l'insistenza, immagino che se avesse avuto una risposta certa me l'avrebbe già data...tuttavia tentar non nuoce non so se lei sia una Giurista ma mi è molto piaciuto il suo blog e le sue risposte. Grazie ancora

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Buongiorno Raffaele, il mio è un parere di chi si occupa tutti i giorni di quesiti legati alla locazione, non di un giurista. Di fatto posso direl che il consiglio per i nostri clienti è di tutelarsi sempre con coperture assicurative e di avviare poi la classica procedura di sfratto pe morosità che ha il doppio obiettivo di liberare l'immobile e recuperare i canoni non versati. Diciamo che se il contratto viene concluso lei può chiedere il recupero delle somme non versate durante il rapporto di locazione; ma la controparte potrebbe obiettare di dover versare il canone oltre tale data. Seppure in questo caso rimanendo nell'immobile dovrebbe in ogni caso pagare per un'occupazione abusiva del bene.

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Buon giorno ho stipulato un contratto di locazione a canone concordato e in cedolare secca.
L'inquilino se ne è andato dopo 15 gg perché ha trovato lavoro in altra città.
Dato che è durato meno di 30 gg è obbligatoria la sua registrazione?
Grazie
Giovanna

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Buongiorno Giovanna, se non lo aveva ancora registrato, allora può evitare di farlo e considerarlo un contratto breve, per il quale in sede di dichiarazione dei redditi deciderà se optare per irpef o cedolare secca.

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Salve il mio inquilino non paga da quattro mesi, e oggi ho risolto il contratto, ma lui ha ancora le chiavi e le sue cose in casa,io potrei mettere le sue cose in box e aspettare che venga a ritirarle? E potrei chiedere le mensilità non pagate in cambio delle sue cose o è illegale?

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Gentile Patrizia, la procedura era quella dello sfratto; ora se in qualche modo il contratto è stato risolto può chiedere che l'immobile venga liberato e considerare che finchè l'immobile è occupato l'inquilino è tenuto a pagare il canone.

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Salve, il mio inquilino non paga da quattro mesi, e oggi ho risolto il contratto, lui ha ancora le chiavi e le sue cose in casa, posso metterle in box e aspettare che venga a riprenderle o sono passabile di denuncia?
Posso chiedere il saldo dell affitto un cambio della restituzione dei suoi averi o è illegale?

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La mia domanda è...
La padrona dell'immobile alla scadenza del contratto mi ha mandato una raccomandata la disdetta dell'immobile, io non lo mai ricevuta ho sfuggita, non lo mai ritirata, dopo un Anna dalla disdetta, il mese di luglio ricevo una lettera dell'ufficio giudiziario lo sgombro entro il 10/08/2017...
Quanto tempo ho per lasciare la casa, e come mi posso difendere??

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Gentile Lina, una raccomandata non ritirata si considera inviata, quindi ora dovrebbe lasciare l'immobile a breve; contatti il proprietario per concordare una data.

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Gentile esperto, sono proprietario di un immobile commerciale, l'inquilino non paga i canoni di locazione da diversi mesi, mi vorrei avvalere della clausola, riportata in contratto, risolutiva espressa. Mi è sorto un dubbio, in tale caso, qualora il conduttore dovesse accettare, sono obbligato a corrispondere le diciotto mensilità per l'avviamento commerciale? grazie

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Buongiorno Francesco, se vi accordate per risolvere il contratto, la situazione di morosità esclude il diritto all'indennità di avviamento; per provare, invece, a recuperare la sua somma dovrebbe in ogni caso procedere con lo sfratto per morosità.

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Buongiorno, vorrei sapere se il locatore può chiedere all'affittuario (tramite avvocato) le mensilità non pagate anche se il contratto di locazione è già stato disdetto. Grazie.

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Gentile Valentina, il proprietario ha diritto a chiedere le mensilità non ricevute finché l'immobile è stato o viene occupato e per il periodo di preavviso.

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