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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (364)

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Salve vivo con mia madre in un bilocale al piano terra dal 2007, quando siamo entrati in casa la situazione era normale, nel senso che non sembrava affatto umida... ma poi nel corso del tempo ci siamo accorti che una parete della stanza incominciava a colorarsi di rosso, la pittura si spellava, la parete al contatto con la mano è fredda, umida e muffosa, in più ci ha fatto letteralmente marcire un mobile, ma comunque siamo rimasti nell'abitazione, un po per abitudine, un po per difficoltà economiche... Ora siamo al 2019 e di questa situazione ci siamo scocciati, il 10 ottobre 2019 era scaduto il contratto, ma il proprietario senza dirci nulla la rinnovato... Il fatto e che noi saremmo anche disposti a restare, se lui aggiustasse la parete con un pannello che di solito si utilizza per questi problemi, ma molte volte gli abbiamo fatto presente la situazione ma fa finta di nulla, dicendo di tenere le finestre aperte, ciò che facciamo regolarmente ma senza nessun riscontro positivo, quello che mi chiedevo, a questo punto dato che il proprietario non vuole in alcun modo provvedere a risolvere il problema, possiamo recedere dal contratto ha causa della parete umida senza rimetterci, e riavere indietro i soldi della caparra indietro? la ringrazio anticipatamente per la risposta

Enzo
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Gentile Enzo, se la situazione può definirsi un vizio della cosa locata che le impedisce di usare la casa, può chiedere che la situazione venga riparata oppure di lasciare la casa subito, senza rincrescere il periodo di preavviso,

Isabella Tulipano
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Salve,sono in affito nell'appartamento da tre anni, quando ho stipulato il contratto di locazione di 4+4 il locatore mi ha fatto presente della presenza di un piccolo serbatoio (50 litri) per problemi di bassa pressione .Purtroppo solo successivamente ed in particolare da giungo a settembre ci siamo resi conto che non è un problema di bassa pressione, ma non arriva proprio acqua e se arriva, solo un paio di ore la notte.
Abbiamo sopportato questa situazione fin troppo, mi chiedevo se è possibile fare disdetta del contratto senza dare il preavviso di sei mesi, o se comunque possiamo avvalerci dell'art 1578.
Ps da premettere che sia il proprietario che l'agenzia era a conoscenza di tutto ciò, ma hanno fatto passare il tutto come bassa pressione.

Emanuela
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Gentile Emanuela, se può dimostrare che tale situazione rappresenta per lei un grave vizio per cui non può godere del bene, motivo per cui paga il canone, e il proprietario non vuole rimediare, può procedere con una risoluzione di diritto del contratto.

Isabella Tulipano
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Buon giorno mia mamma è diventata proprietaria di un appartamento nel quale vive un inquilino. Mia mamma gli ha gentilmente chiesto di andarsene entro 6 mesi poichè il tetto è pericolante, al momento ci sono dei ponteggi, ma se durante linverno dovesse nevicare parecchio non so se resisterebbe. Inoltre mia mamma sta già facendo disegni e pratiche in comune per abbattere l'intero immobile e ricostruirlo promettendo all'inqulino a lavori ultimati di entrare nel nuovo appartamento, ma lui si rifiuta. Cosa posso fare?

Sara
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Gentile Sara, quella che espone è una situazione valida come motivazione alla prima scadenza; in ogni caso se gli interventi fossero urgenti perché la situazione è pericolosa potete intervenire ma cercando di garantire all'inquilino una sistemazione alternativa.

Isabella Tulipano
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Buonasera, ho affittato un appartamento con il classico contratto 4+4. Solo dopo essere entrata ho scoperto che di sera in un bar poco distante viene fatto il karaoke fino all'una e mezza di notte, con relativo disturbo del sonno e avventori che bivaccano sotto casa con relativi schiamazzi. Essendo una condizione che non conoscevo e che sicuramente non mi avrebbe fatto firmare il contratto se esposta prima, posso fare annullare il contratto o comunque ottenere il risarcimento di quanto già versato? grazie.

Paola
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Buongiorno Paola, immagino non fosse una situazione a lei nota ma che di fatto avrebbe potuto verificare prima di scegliere la zona, Per cui può provare a trovare un accordo con il proprietario magari per ridurre il periodo di preavviso.

Isabella Tulipano
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Salve, io e mia moglie, con un bimbo di 6 anni, siamo in affitto con contratto da circa un anno, gia l'inverno scorso abbiamo sofferto freddo tutto l'inverno perche le 4 finestre della casa e anche la porta di ingresso non chiudono, sono vecchissime e parte del legno anche marcio, la casa e' grande, soffitti alti e pavimenti in pietra, c'e' il gelo per tutto l'inverno! Le avevamo detto che avremmo pagato tutto noi se ci avesse dato il permesso di cambiare gli infissi ma lei non ha accettato, quindi avendo solo il riscaldamento a gas abbiamo speso praticamente quasi tutti i nostri risparmi per comprare bombole di gas, quest'anno le abbiamo mandato una raccomandata chiedendo la sostituzione delle 4 finestre, ma non ha nemmeno ritirato la raccomandata... cosa dobbiamo fare... Grazie!

Antonio
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Gentile Antonio, se non c'è la volontà di sistemare gli infissi, nè di farli mettere a posto da voi vi rimane solo da dare disdetta e magari accordarvi su un periodo di recesso più breve.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
dovrei chiedere un'opinione rispetto un acconto/caparra...
Ho abitato in una stanza per studenti durante 2 anni, adesso il contratto scade ad ottobre e purtroppo ho inviato la raccomandata una settimana fa, però, il locatore era a conoscenza che da luglio non ci abito più, e poi ho avuto costantemente un grosso problema di muffa (penso sia un problema strutturale perché c'è sempre umidità su un paio di pareti) che
periodicamente dovevo pulire, rendendo la stanza inabitabile per qualche giorno per l'odore di candeggina; nel momento in cui ho lasciato la stanza c'era muffa, si insinuava sulle pareti, sul materasso, anche su una porta di legno che si era gonfiata, bloccata la serratura e rotta la chiave dentro .. cosicché, fino ad agosto ho pagato i canoni come dovuto, ho riparato la porta, cambiato la serratura e ridipinto la stanza, l'ho consegnata libera il 1settembre affinché ci abitasse una ragazza che avrebbe fatto il subentro, che però ha disdetto dopo il primo giorno di averci dormito...
Il propietario si nega a darmi l'acconto/caparra, dice che dovevo disdire prima, mi chiedo se lui poteva di sua spontanea volontà concludere il contratto essendo a conoscenza che io non ci abitavo più, poi la camera è disponibile totalmente da settembre, ci ha dormito la ragazza, vanno diverse persone a vederla..
la raccomandata odierna è un avviso di risoluzione immediata del contratto per la muffa (quando me ne sono andata e prima di dover sistemare c'era) è lecita come provedimento? Devo pagare anche questo mese, fino alla scadenza contratto?..
grazie mille dell'attenzione

Marcia Gonzalez
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Buongiorno Marcia, è vero che avrebbe dovuto mandare disdetta con preavviso o con richiesta di rilascio immediato quando c'era stato il problema evidente di muffa; ora però che ha ridipinto e che il proprietario è tornato in possesso del bene lei non ha più obblighi e deve registrare la risoluzione definitiva del contratto.

Isabella Tulipano
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Grazie mille Isabella della consulenza, sei molto gentile, salve

Marcia
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Salve ho un locale in affitto e stamane è caduto il tetto il locale è in agibile e nn posso lavorare,il proprietario mi può risarcire dei danni perché ora sono obbligato a stare chiuso.

Ciro formisano
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Buonasera Ciro, diciamo che deve capire la causa del crollo e sicuramente far intervenire le assicurazione sulla sua attività e quella dell'immobile del proprietario per avviare la richiesta di risarcimento.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
sono in affitto con contratto 4+4 e sei mesi di preavviso in un'abitazione del 1700 che -dopo l'ultimo terremoto di giugno- presenta un chiaro cedimento del pavimento al centro della camera da letto dei bambini al 1piano , corrispondente al soffitto del salone al piano terra anch'esso visibilmente crepato.
Nel dubbio che ci sia un pericolo imminente non stiamo piu utilizzando il salone e la camera da letto dei bambini.
Ho fatto presente il problema al proprietario chiedendogli con urgenza una perizia strutturale ma lui ha ignorato completamente la cosa.
Cosa mi consigliate di fare? Posso dare una disdetta con effetto immediato senza rischiare una causa per il mancato preavviso oppure e' meglio che faccia prima intervenire un mio perito o i Vigili del Fuoco per un sopralluogo?

Grazie
Cordiali saluti

GIULIO
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Gentile Giulio, per dare disdetta immediata è necessario che ci sia una perizia tecnica che attesti l'inagibilità della casa.

Isabella Tulipano
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Isabella, grazie per la risposta rapida!
cordiali saluti
Giulio

GIULIO
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Buonasera, io ho un contratto di affitto per un locale commerciale, l'attività non mi permette più di pagare l'affitto, ho proposto al proprietario di risolvere immediatamente il contratto, scalando i due mesi di caparra, in quanto non riesco proprio più a pagarlo. Vuole per forza i 6 mesi, ma non saprei come pagare e quindi diventerei morosa, preferirei liberare immediatamente il locale, posso farlo? A cosa vado in contro?

Vanessa
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Buongiorno Vanessa, sicuramente la sua richiesta è molto onesta, ma il proprietario ha diritto a quei sei mesi e quindi al più potrebbe avanzare richiesta di pagamento tramite legale.

Isabella Tulipano
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Salve sono stata licenziata e n posso pagare l affitto,i proprietari dicasa non mi permettono di andare via prima dei seimesi di disdetta?
Come possofare?

Irene Silvestrini
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Gentile Irene, vista la difficoltà economica potrebbe accordarsi per andar via prima lasciando il deposito a copertura dei mesi di preavviso non versato. Certamente per il proprietario potrebbe essere più conveniente venirle incontro.. rischiando altrimenti di doverle fare una causa per recuperare i soldi non versati.

Isabella Tulipano
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