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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (306)

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Salve, escrivo in merito ad un problema di muffa in casa in affitto e volevo un parere.

Ho affitto un'appartamento situato al pianoterra un anno fa, con regolare contratto (3+2) e disdetta di 6 mese, tramite agenzia.

L'immobile si presentava in condizioni normali/buone ed era stato ritinteggiatto recentemente.
Prima di affittarlo, sono stata informata che ci poteva essere "un po` di umidità, com'é normale nei piani bassi" ma non si era parlato specificamente di muffa. In piu, nel contratto è stato aggiunta la dicititura qui di seguito:

"Il Conduttore è consapevole che l’unità immobiliare, essendo situata al piano interrato dello stabile, potrebbe essere soggetto a formazioni di umidità. Ove tale eventualità si verificasse, il locatario, preventivamente informato, rinunzia sin d’ora a qualsiasi rivalsa nei confronti del locatore escluse, nell’eventualità, solamente le opere di tinteggiatura straordinaria dei locali che rimarranno a carico della parte locatrice, previa verifica in contraddittorio".

Piu o meno dopo 3 mesi dell'inizio dell'affitto è apparsa la muffa. In un principio, mi sono occupata io delle piccole opere di riparazione e pulizia, ma senza buoni risultati, giacchè ricompariva nuovamente, sempre di piu.
Ormai la muffa è presente in praticamenti tutti i muri della casa, apparendo a piu o meno 50 cm dal suolo e della macchie ovunque.
Qualche tempo fa ho anche informato il Locatore, ma senza chiedere esplicitamente niente, poiche da contratto non mi è permesso.

Ho già spesso tanti soldi in piccole riparazioni, ho dovuto buttare libri, scarpe e vestiti che si eranno ammuffiti, e persino mi sono ritornate delle allergie sulla pelle che non avevo da anni.

Permetto che sono sempre stata attenta a non lasciare vestiti stesi dentro casa, ne secchi con l'acqua. La doccia la faccio sempre breve e con la finestra apperta, tempo permettendo. Le finestre in generale le lascio apperte il piu possibile, ma essendo tutte da uno stesso latto della casa, non circola l'aria.

Dovuto all'umidità la sera in cucina arivanno 2,3 lumache che vengono a cercare del cibo, attraverso un buco nel muro esterno. Inoltre, ci sono sempre tanti altri insettini e zanzare, poiche le finestre sono spesso aperte.

È chiaro che il locatore conosceva bene la situazione, altrimenti non avrebbe escritto quella clausola nel contratto.

Volevo capire se c'e qualcosa che possa fare o se, nonostante il contratto, vista la situazione posso insistere con il locatore.

Vi ringrazio gentilmente,
P.C.

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Buongiorno, proprio perchè il proprietario conosceva bene la situazione ed evidentemente non può o non vuole porvi rimedio, le rimane solo dare disdetta e cercare un altro posto più sano.

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Gentile Isabella,
La ringrazio per la pronta risposta.
In questo caso, devo quindi rispettare la disdetta di 6 mesi?
Grazie ancora,
PC

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Può considerare le condizioni dell'abitazioni gravi e quindi chiedere una risoluzione immediata del contratto.

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Sono in affitto con un contratto transitorio che scade 30luglio 2019,per problemi condominiali sono senza acqua dal 1febbraio 2019 ,cinque mesi senza acqua con la speranza che si risolve tuttora niente,ho sei mesi di cauzione posso non pagare l affitto perché sono alla ricerca di una sistemazione!Vi ringrazio!

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Gentile Giuliana, diciamo che più che altro avrebbe diritto a ridurre il periodo di preavviso considerando una necessità quella di trovare un'altra sistemazione. Al più per il periodo di disguido può chiedere la riduzione del canone e quindi accordarsi su come scontare tale cifra.

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Buongiorno,
Ho un contratto 4+4 e qualche tempo fà un tubo mai sistemato di quest'immobile si è spaccato causando allagamento a casa. In questo caso gli alri inquillini mi hanno informato che si tratta di un tubo che richiede manutenzione straordinaria di cui non sono mai stato informato. Lo stesso tubo ha avuto perdite altre due volte creando disagio in primis a me ma anche a tutto il condominio in quanto sono stato costretto a chiudere l'acqua aspettando il saldatore che venisse per l'ennesima volta a saldare il tubo.
di conseguenza, a casa una parete ha grandi segni di muffa causati dalla perdita.
La proprietaria mi ha chiesto le foto che ha mandato alla sua assicurazione per ricevere i soldi e sistemare la parete ma non si è mai degnata a sistemarlo.
Non vorrei più rimanere per altri 6 mesi (tempo necessario di preavviso) visto le precedenti e la mancanza dell'obbligo da parte della parte locatrice di tenere l'immobile in stato dignitoso.
Cosa mi consigliate?
Grazie
Ervin

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Gentile Ervin, effettivamente se tale è la condizione del suo immobile e la proprietaria non vuole porvi rimedio, è un suo diritto richiedere la risoluzione immediata del contratto, senza rispettare i sei mesi di preavviso.

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Grazie Isabella,
vorrei richiedere la risoluzione immediata avendo anche la certificazione del ASL per evitare eventuali forzature dell'contratto. Quanto costa richiedere l'ispezione da parte del ASL?
Grazie

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Se non vi è contestazione da parte della proprietà non serve.

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Buongiorno, a dicembre 2018 ho finito di ristrutturare ex novo un bilocale per poterlo affittarlo. L'appartamento è stato affittato a febbraio 2019. dopo 5 mesi l'inquilina mi segnala via messaggio che la casa presenta muffa sui muri e sul pavimento e che sta pensando di trasferirsi altrove. io provvederò ad effettuare una perizia a mio carico per verificare lo stato dell'appartamento ma volevo sapere se l'inquilina ha l'obbligo di versare i canoni per 6 mesi qualora desse disdetta tramite raccomandata. se la muffa dovesse essere apparsa per la mal gestione dell'appartamento (non apre mai le finestre e stende in casa i panni, quindi mancanza di circolazione d'aria), posso trattenere la cauzione per sanare i muri? grazie.

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Genitale Diego se c'è un grave vizio causato dalla muffa, non causata da negligenza dell'inquilina, ma da vizio strutturale del bene, l'inquilina può andar via senza rispettare il preavviso; sempre che lei non abbia voluto porvi rimedio. se tali condizioni non vengono rispettate allora può pretendere i sei mesi ed eventuale risarcimento dei danni.

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Ho un contratto di fitto 4+4 con cedolare secca dal 2013. Da 6 mesi per lavori di sicurezza sul palazzo mi ritrovo con le uniche due stanze da letto chiuse prive di fatto di tutte le finestre e balconi, con impalcatura e telo ricoprente e con lavori continui e rumorosi ed invasivi. Stessa situazione anche per una delle due finestre della cucina. In pratica non ho più luce solare da mesi. Non sono stato preavvisato dei lavori ne mi è stato comunicato quando termineranno. Ho dunque trovato un nuovo appartamento e ho dato preavviso di 6 mesi (in più ho anche versato tre mesi in anticipo al momento del contratto oltre al primo canone), ma devo subentrare nel nuovo appartamento prima dei 6 mesi. Posso recedere per giusta causa. Cosa posso fare inoltre per non perdere i tre mesi di anticipo?

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Gentile Giuseppe, diciamo che poteva chiedere sicuramente una riduzione del canone considerando che non sta pienamente usando la casa; magari potrebbe compensare questa riduzione con una riduzione del preavviso che le permetta di vedersi restituire il deposito versato.

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Salve avevo bisogno di un informazione ho un contratto 4+4 adesso mi ritrovo in una casa con contatore condiviso con 2 appartamenti e una porta che per buttarla giù basta spingerla come devo comportarmi se non c'è rimedio ad essi

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Gentile Lorenzo, se quando ha preso in affitto l'immobile questa era la già la condizione della casa, ora può chiedere un intervento, ma di fatto ha accettato la casa in questo modo.

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Salve vorrei sapere se posso non pagare l affitto o ridurlo in quanto non riesco ad abitare l appartamento che sto pagando regolarmente. Due mesi fa quando abbiamo sottoscritto il contratto d affitto non potevamo immaginare che nell alloggio la nuova caldaia non funzionasse e non potevamo subito provarla in quanto non cera gas e luce.ma esattamente un mese fa abbiamo constatato che la caldaia non è funzionante,il locatore ha promesso più volte di ripararla ma ad oggi dopo un mese di richieste ancora nulla,probabilmente perché abbiamo richiesto contestualmente alla riparazione anche il libretto ,ed il certificato di conformità. La caldaia non è stata installata da un tecnico abilitato.Noi non possiamo trasferirci nella casa in quanto senza acqua calda non sarebbe possibile.PER un principio di autotutela posso non pagare l affitto o ridurlo?

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Gentile Gabriella non può non pagare l'affitto; potrebbe chiedere la riduzione del canone considerando il minor valore del bene o chiedere una risoluzione immediata del contratto per grave vizio.

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Salve, siamo con contratto 4+4 da piu di 10 anni, l'appartamento è in un gruppo di appartamenti di una sola proprietaria.Io occupo un appartamento al 1 piano e ho sopra il tetto. da un anno abbiamo due infiltrazioni dal tetto che rendono inagibile la cucina e la stanza da letto del bambino.Ho mandato una raccomandata per evidenziare il caso e far provvedere ai lavori.ma di tutta risposta la proprietaria asserisce che è condenza da scarsa areazione e mi chiede una perizia da un tecnico di fiducia..
questa è una delle stanze.
Cosa posso fare per tutelarmi?
Posso chiedere la risoluzione del contratto immediata senza versare piu canone?
Posso chiedere risarcimento danni anche per eventuale trasloco e danni alla salute?
Grazie a chiunque voglia rispondermi

Ultima modifica commento su 3 mesi fa da Isabella Tulipano Isabella Tulipano
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Gentile Paolo, se è evidente il vizio che le impedisce di usare il bene e a cui la proprietaria non vuole porre rimedio, è giusto chiedere una risoluzione immediata del contratto e valutare un eventuale risarcimento del danno.

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Ho preso un appartamento da settembre a primo impatto mi sembrava tutto regolare poi andando avanti ho riscrontato problemi con impianto ellettrico tanto che e vero mi ha bruciato un televisore samsung 55 pollici adesso ho comprato un altro da 65 pollici dopo tre giorni mi inizia a fare lo stesso problema ho avvisato il proprietario e mi ha mandato elettricista che lui dici di aver fatto impianto nuovo alla fine dopo riparato i pezzi bruciati del impianto elettrico e confermato e era tutto a regola dopo tre giorni sorge lo stesso problema e intervenuto altra volta elettricista alla fine ha cambiato di nuovo tutti i pezzi che non andavano adesso dopo due settimane lo stesso problema e per di più la camera da letto con il freddo che ha fatto e peggio di un frigo anche con itrrmosifoni accessi e non posso aprire la porta eper di piu e un impianto a gasolina vecchia mi puzza la casa e non mriesco a respirare piu bene la notte mi sembra che sono in prigione posso chiedete la disdetta se mi puoi chiamare a l numero di telefono 0

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Gentile Salvatore, considerando i difetti che riscontra come gravi vizi della cosa locata, potrebbe a questo punto chiedere la risoluzione immediata del contratto, se l'intervento dei tecnici del proprietario di fatto non risolvono la questione e non le permettono di utilizzare il bene.

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salve ho preso in affitto da meno di un mese un appartamento con contratto 4+4 assoggettando la disdetta solo per gravi motivi, nel contratto non si faceva nessuna allusione alla conformità dell'impianto elettrico ma mi si diceva verbalmente che era a norma in quanto avevano da poco provveduto a mettere un quadro 'salva vita', a distanza di 10 giorni sistemando lampadari e forno elettrico i miei tecnici mi dicono che non esiste il 'salva vita' ma che anzi sono stata messa in grave rischio. Venendo a mancare la fiducia con il padrone di casa non intendo più continuare il contratto, cosa posso fare per lasciarlo immediatamente nelle more di trovarne un altro ?

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Gentile Mari, se il proprietario le aveva assicurato la regolarità dell'impianto e scopre solo ora che non lo è, può considerare tale situazione come un grave vizio per cui chiedere la risoluzione immediata del contratto.

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