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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (332)

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salve,
sono in locazione in una casa condivisa con altre persone. La mia camera ha un bagno privato che è stato ricavato quindi funziona con sistema sanitrit. Quando ho affittato la stanza non mi erano stati rilevati alcuni problemi, ma è praticamente inutilizzabile. Da varie consulenza con gli idraulici è emerso che andrebbero fatti lavori che il proprietario si rifiuta di fare. Ora io ho firmato il contratto una settima fa, e sono previsti 6 mesi di preavviso, posso richiedere la disdetta dell'affitto immediato e la restituzione della caparra pari a due mensilità? Non sono io che voglio lasciare la camera ma lui che non mi mette in condizione di restarci.

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Gentile Maddalena, se quando ha preso in affitto la camera il problema non c'era o non era evidente per lei, ora considerando lo stato delle cose come un grave vizio che le impedisce di usare l'immobile, potrebbe chiedere una risoluzione immediata del contratto o meglio ancora potreste chiudere il tutto se non è stato ancora registrato, facendosi restituire quanto anticipato.

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Gentile Isabella, io ovviamente non ero a conoscenza dei problemi in questione. Non ho fatto un nuovo contratto ma un subentro. Ci sono quindi i limiti per chiedere la risoluzione del contratto immediata, e avere diritto alla restituzione della caparra?

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a questo punto deve chiedere una risoluzione immediata per gravi vizi a cui il proprietario non vuole porvi rimedio. Non c'è un limite di tempo, ma ovviamente se l'immobile non è agibile è bene procedere da subito con questa comunicazione.

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Grazie!

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Salve mi chiedevo, se il problema fosse al contrario? se io locatore ho una casa in affittata a un utente, il cui tetto ha iniziato a incrinarsi posso sfrattare l'inquilino e scindere il contratto per inagibilità? grazie

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Gentile Paolo potrebbe usare tale motivazione se il contratto fosse in scadenza; altrimenti dovreste accordarvi per eseguire i lavori e far tornare l'inquilino stesso.

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Grazie 1000

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Salve ,
Mi sono accorto già da un po di tempo delle anomalie nella pressione della acqua in tutto l anno ..per di più controllando il contatore per fare un autolettura vedo che si muove si ferma come se qualcuno aprisse l acqua ma in casa mia non cera nessuno..dopo questa vicenda la mia padrona di casa da buona vecchia zitella pettegola sta alla orecchio quando mi avvicino al contatore per monitorato per far sì di non farsi scoprire..
Ieri da ninja mi sono avvicinato al contatore e boom fregata...ora come mi posso comportare che diritti ho???

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Buongiorno Andrea, forse le conviene verificare con l'ente che eroga il servizio quanti impianti sono collegati al contatore e quindi con la giusta documentazione chiedere alla proprietaria gli arretrati delle bollette pagate ed eventualmente capire come separare ora i contatori.

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Buongiorno, nell'inverno 2017-2018 si è rotto un tubo dell'acqua proprio nel muro esterno a lato della mia cucina. Il danno è stato riparato dopo che l'acqua ha bagnato tutto il muro della mia cucina e il soffitto dell'alloggio della signora sotto. Il buco (altezza primo piano) è stato lasciato "aperto" affinché, con la primavera, si potesse asciugare ma a causa delle piogge è stato rimandato fino all'inizio estate. Dopo che è stato chiuso, ho iniziato ad avere insetti di 1mm che mangiavano il truciolato della mia cucina (comprata nel 2017). Chiamata la disinfestazione (che ha decretato che mangiassero il legno e che provenissero dal danno della rottura del tubo) ad agosto, pagata dal proprietario: tuttavia, alloggio inagibile per 20 giorni e una mole di cibo buttato. Oggi, un anno esatto dopo, si ripresenta il problema. La cucina ormai è compromessa e il problema è che la casa ha anche un vecchio pavimento laminato e quindi truciolato. Vorrei chiedere alla proprietà di cambiare i pavimenti perché pieni di insetti, fare una disinfestazione e di comprare una cucina (o scalare gli affitti e comprare la stessa). Sarebbe possibile? Se non dovesse accettare, posso andare via senza preavviso e con diritto a riavere la cauzione? Così è invivibile e avere gli insetti ovunque non è certamente igienico... grazie.

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Gentile Daniela, la sua richiesta è certamente lecita è corretta: il proprietario può valutare di procedere con il lavori necessari a rendere abitabile e utilizzabile il bene, oppure lei potrebbe chiedere la risoluzione immediata considerando il grave vizio che di fatto rende per lei la casa non vivibile.

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Salve,
Da tempo dove abito ci sono svariati problemi, dal mal funzionamento dei sanitari, alle condizioni della vasca ormai scrostata, fino alle tapparelle di vecchia concezione che si staccano precipitando al suolo con grossi rischi per me, mia figlia e i miei animali. Alle ripetute richieste mi è stato risposto di ripararmele da solo "CHE SEI CAPACE", a questo aggiungo continui disturbi da parte del padrone di casa che rumoreggia in cortile alle sette del mattino, che spara ai piccioni con il fucile a pallini puntato verso la mia abitazione. Sono così stremato da aver dispiacere nel rincasare. Cosa posso fare? Distinti saluti

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Buongiorno, la soluzione è quella di inviare disdetta, considerando che non si vuole porre rimedio, trovando una nuova sistemazione.

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salve isabella . mesi fa ho preso in fitto una casa di campagna . tenuta discretamente. mi sono accorto il mio cane era pieno di pulci . uescendo fuori dal giardino mal tenuto pieno di erbacce mi sono accorto che tutti il cortile era invaso di pulci. al punto che i hanno punto . recamdomi al pronto soccorso avendo conferma della puntura di zecca.ho preso tutta la mia roba e sono andato via dicendo al proprietario la motivazione.adesso non vuole darmi le mie 900 euro di caparra che gli ho dato come anticipo cauzione. cosa devo fare ? grazie.

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Gentile Antonio, diciamo che la procedura corretta sarebbe stata quella di segnalare il vizio al proprietario e se questi non avesse voluto porvi rimedio, allora avrebbe potuto chiedere una risoluzione immediata.

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Vorrei comperare un appartamento mansardato dove 2 camere per via del calcolo della volumetria sono accatastati rispettivamente come ripostiglio e dispensa con tutto che hanno una porta finestra che da su un balcone e sono abbastanza grandi. Potrebbe invalidare questo un contratto d'affitto transitorio a studenti? Grazie di una sua risposta, lucia

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Gentile Lucia, se affitta l'intero immobile questo non un problema, certamente non potrebbe affittare solo queste due stanze.

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Buonasera. Ho un contratto 4+4 e vivo in mansarda. Presi in affitto la casa a dicembre, e ora mi ritrovo con 40 gradi in casa tant’è che dal 21 giugno sono stata costretta a chiedere ospitalità ai miei amici perché è invivibile anche con il clima portatile che non riesce ad abbattere la temperatura (di 300 euro perché il proprietario non voleva spendere per uno fisso). È dal 21 giugno che insisto per l’installazione di quest’ultimo. È venuto il tecnico per fare il sopralluogo, adesso deve venire anche il muratore perché il lavoro per la parte esterna va fatto sul tetto. Ma io sono a 2.30 di macchina dall’appartamento e visto che il doppione delle chiavi le ha il figlio del proprietario gli ho chiesto di fare il prima possibile questo sopralluogo per avviare i lavori. Posso non pagargli l’affitto per il prossimo mese? Tra il costo degli hotel ( per avvicinarmi un po’ a casa e non pesare sempre su chi mi ospita) e il gasolio in un mese Buonasera. Ho un contratto 4+4 e vivo in mansarda. Presi in affitto la casa a dicembre, e ora mi ritrovo con 40 gradi in casa tant’è che dal 21 giugno sono stata costretta a chiedere ospitalità ai miei amici perché è invivibile anche con il clima portatile che non riesce ad abbattere la temperatura (di 300 euro perché il proprietario non voleva spendere per uno fisso). È dal 21 giugno che insisto per l’installazione di quest’ultimo. È venuto il tecnico per fare il sopralluogo, adesso deve venire anche il muratore perché il lavoro per la parte esterna va fatto sul tetto. Ma io sono a 2.30 di macchina dall’appartamento e visto che il doppione delle chiavi le ha il figlio del proprietario gli ho chiesto di fare il prima possibile questo sopralluogo per avviare i lavori. Insomma, continua a prendere troppo tempo.Posso non pagargli l’affitto per il prossimo mese? Tra il costo degli hotel ( per avvicinarmi un po’ a casa e non pesare sempre su chi mi ospita) e il gasolio in un superiamo di gran lunga una mensilità. Per non parlare poi del disagio continuo.

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Gentile Rita, diciamo che la sua richiesta è giusta e fa parte in generale del fatto che l'immobile in affitto deve essere in buono stato e idoneo per essere abitato. Quindi da questo punto di vista può considerare i 40 gradi un grave vizio per cui o il proprietario mette a posto la cosa oppure lei ha diritto ad una risoluzione immediata del contratto. Finchè accetta di vivere in quell'immobile non può non pagare il canone, ma al limite potreste mettervi d'accordo per una riduzione dello stesso.

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Buongiorno.

in data 04.06.2019 ho firmato un contratto di locazione c1, uso commerciale.
In seguito, il geometra contattato per l'inizio dei lavori, mi ha comunicato che nel locale non sussiste il rapporto aeroilluminante di 1/8 per cui è necessario ripristinare due vetrate apribili (come indicate su piantina) ad oggi sostituite da muri.
Le serrande sono bloccate e senza serratura (l'entrata insiste su un terzo lato attraverso porta-vetrina) per cui, pur potendo essere accusata di avermi dovuto informare prima, non avrei potuto accorgermi della loro inesistenza e, tra l'altro, a richiesta diretta per pura curiosità nel corso della firma del contratto, il proprietario (così come il mediatore dell'agenzia immobiliare di riferimento) hanno detto di non sapere se ci fosse o meno le vetrate sotto le serrande bloccate. Il locatore non intende ripristinarle.
Per il mio scopo non sarebbero necessarie perché la struttura deve essere adibita a sede di associazione culturale, ma le vetrate apribili sono d'obbligo normativo (per la salute delle persone) perché il locale possa essere utilizzato, indipendentemente da quale attività vi si debba svolgere.

Le mie domande:
- può un locatore affittare un locale c1 non a norma?
- posso avvalermi del recesso immediato del contratto causa gravi motivi come da articolo 1578 cc senza attendere i 6 mesi di preavviso?
- il mediatore dell'agenzia immobiliare, a mio avviso, doveva essere a conoscenza dell'abuso edilizio e quindi anche lui colpevole di non aver mediato correttamente, giusto?.

Grazie per l'attenzione

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Gentile Micaela, il proprietario deve concedere in affitto un immobile a norma; quindi deve capire se il negozio che le è stato affittato non sia a norma solo per il suo specifico uso o in generale non potrebbe essere usato come c1 ma solo come deposito. Rispetto al suo contratto può certamente chiedere di risolvere immediatamente il contratto considerando queste mancanze come grave vizio, rimane da risolvere la questione su quanto avrebbe dovuto indagare prima, prima di firmare, immagino, che l'immobile fosse idoneo alle sue esigenze.

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gentili signori io mio marito e le mie tre figlie viviamo da cinque anni in affitto in una casa di proprietà condominiale da una una quarantina di giorni abbiamo un invasione di blatte americane ( fino a dieci centimetri di lunghezza) abbiamo chiamato centinaia di volte l amministrazione. ...ma il problema nn è stato risolto...ci stanno lavorando ma nn riescono a risolverlo. ...da più di venti giorni sono stata costretta a portare via le bambine e mio marito ci passa solo un paio di ore al giorno per controllare. ...posso recidere dal contratto senza preavviso? e posso chiedere i danni? quelli psicologici per me e le mie bambine sono inconteggiabili.....ma l improvviso stravolgimento delle nostre vite quotidiane magari lo è. ...grazie mille....resto in attesa di un cortese riscontro

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Gentile Sabrina, il problema, se non risolvibile, è un grave vizio per cui chiedere la risoluzione immediata. Al limite se la situazione potrebbe essere risolta a breve, potrebbe valutare in accordo con la proprietà di sospendere il apgamento per questo periodo e chiedere un risarcimento all'assicurazione.

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