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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (395)

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Buonasera ,vorrei un consiglio sull'appartamento dove vivo da 10 mesi.l'appartamento in questione è un seminterrato di circa 60 mq per il quale il proprietario al momento della prima visita mi disse che avrebbe stipulato un regolare contratto d'affitto .Ad oggi io ho firmato soltanto una bozza ma di regolare contratto nemmeno l'ombra,parlando con il capo condomino per un problema di una perdita nel mio soggiorno che dipende dalla colonna di scarico del condominio,lui mi ha chiaramente fatto capire che il condominio non vuole riparare la perdita perché l'immobile che mi è stato locato è una cantina non adibita a civile abitazione,aggiungendo che è nelle loro intenzioni chiedere un sopralluogo dei vigili del fuoco .Premettendo che una piccola macchia c'era anche al momento in cui visitai la casa per la prima volta,ma chiesto spiegazioni al proprietario mi tranquillizzò dicendomi che era una vecchia perdita ormai riparata che non aveva avuto il tempo di tinteggiare,chiesi anche spiegazioni in merito ad una grossa botola presente in cucina e mi fu detto che era una vecchia cisterna in disuso.dopo solo 15 giorni dal trasloco mi si allagò la casa poiché nessun sanitario e nemmeno il lavello in cucina facevano defluire l'acqua.contattato il proprietario mi disse che probabilmente la pompa sommersa che tira l'acqua da casa mia alla fogna condominiale era rotta e che avrebbe pagato lui la riparazione e così fece in effetti.morale della favola io vivo in una casa con il pozzo nero in cucina coperto da una botola di metallo ormai molto arrugginita e a parer mio pericolosa e con lo scarico condominiale che bagna il muro del soggiorno ,mancano secondo me le elementari norme igieniche per poter considerare la casa abitabile e vorrei chiedere indietro la caparra e tutti gli affitti pagati poiché fino ad oggi sono stata costretta a rimanere nell'immobile perché non ho la possibilità di pagare l'affitto qui e di pagare la caparra da un'altra parte.

Francesca
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Ciao Isabella, ti pongo una questione, forse tu puoi aiutarmi.
Ho preso un'appartamento in affitto dal 1 febbraio, al momento della firma del contratto l'accordo con il locatore era che gli inquilini avrebbero lasciato le utenze aperte così che io potessi fare una voltura immediata dal momento che loro avrebbero lasciato l'appartamento il 31 gennaio e io sarei subentrata subito il giorno successivo. Gli ex-inquilini, invece, non hanno rispettato l'accordo e hanno slacciato tutte le utenze. Mi trovo ad oggi a non poter usufruire dell'appartamento perchè la chiusura dei contatori si è verificata solo il 3 febbraio e ora la procedura di subentro durerà ancora una decina di giorni; inoltre non posso nemmeno verificare il funzionamento degli elettrodomestici ecc.
Posso chiedere una riduzione dell'affitto secondo te visto che l'appartamento non è utilizzabile e mi trovo costretta ad essere ospitata da altre persone?
Grazie

Arianna
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Gentile Arianna, dal momento in cui di fatto la casa non le è stata consegnata è corretto che lei chieda una riduzione, andando a questo punto a pagare dal momento in cui potrà entrare e viverci.

Isabella Tulipano
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Salve a novembre 2019 ho preso in locazione una casa con regolare contratto di affitto.
La casa a quanto pare ha un impianto di riscaldamento ma incompleto,non esiste n'è una caldaia ne un contatore gas,ne termosifoni, semplicemente a quanto ne capisco sembra ci sia la conduttura dei tubi per l allaccio dei termosifoni e presumo di una caldaia e del contatore (ma non sono sicuro perché non sono un tecnico). Premetto che nel contratto vi è scritto che la casa viene consegnata in condizioni idonee ad abitarci e provvista di caldaia. Ora i fatti sono questi:
Lasciando stare che ho realizzato dei lavori di tinteggiatura e manutenzione per poter andare a viverci,poiché l'immobile non era realme te vivibile,ma sporco e inagibile per alcune piccole cose(persiane rotte ad esempio).
Oggi mi ritrovo con problemi di ambienti freddissimi, alta condensa in particolare sulle pareti del bagno e muffa che sta avanzando soprattutto nella cucina. Tutto ciò dovuto appunto credo alla mancanza di riscaldamento come vi ho descritto sopra.
Ora io ho fatto presente la problematica al proprietario e locatore ma mi ha risposto che devo 6 mesi di preavviso. Altre caratteristiche problematiche della casa sono ad esempio impianto elettrico con fili scoperti,sanitari del bagno usurati,tetti con screpolatura di colore dovuti a una precedente perdita dell'impianto idraulico,il quale è stato chiuso e sostituito con una conduttura che porta l'acqua dal contatore solo ad alcune parti della casa. Ad esempio ci sono 2 bagni ma uno non è agibile perché non collegato all'impianto.
È presente anche una terrazza nel quale i muri di affaccio presentano delle crepe a mio avviso abbastanza pericolose.
Altro problema la casa all'entrata è collegata attraverso a una porta che (chiusa a chiave) alla quale si accede a un garage sempre di proprietà dei proprietari,da la arriva un odore molto oesante,il nipote utilizza il garage per smontare e aggiustare motorini e arriva una puzza di benzina insopportabile a volte a parte il casino che fa con i suoi amici.
Ad oggi la questione dei rumori molesti è risolta dopo aver invitato più volte a smettere
Rimangono gli altri problemi di freddo,puzza,condensa.muffa. sinceramente vorrei andare via il tempo di trovare un altra casa ma il proprietario mi ha detto che devo adempiere al preavviso di 6 mesi citato nel contratto.
Cosa posso fare????
Grazie in anticipo,cordiali saluti

Giuseppe
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Gentile Giuseppe, diciamo che quello che potrebbe contestare sono situazioni sopraggiunte dopo la sua scelta di prendere in affitto la casa e vizi di cui non poteva rendersi conto; ora se la situazione è realmente invivibile potrebbe magari potrebbe chiedere l'intervento delle autorità sanitarie che dichiarino l'inagibilità così da poter chiedere una risoluzione immediata del contratto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Isabella,
ti pongo un quesito che non ho trovato tra tutte le richieste.

Ho affittato un piccolo appartamento di 50 mq e pago regolarmente l'affitto, da qualche tempo a questa parte ho dovuto rivolgermi alle cure di uno psicologo per una leggera depressione.
Parlando con lui, gli ho descritto gli ambienti di casa e gli ho fatto vedere anche le foto, e mi ha suggerito di rivolgermi ad un tecnico perchè la finestra della camera da letto è molto piccola, circa 90 cm x 90 cm sul lato sud dell'abitazione, ma in base alla grandezza dell'unica camera da letto anche il tecnico mi ha confermato che non ci sono gli estremi per l'abitabilità in quanto non conforme al rispetto del 1/8 della superficie, quindi di conseguenza l'ambiente dove dormo non è salubre, infatti mi sono accorto che quando dormo altrove i miei problemi di depressione spariscono.

A questo punto aspetterei la scadenza naturale del contratto dato che mancano pochi mesi e mi è stata già inoltrata la disdetta da parte del locatore, ma sono intenzionato ad aprire una causa legale e chiedere indietro tutte le mensilità pagate come risarcimento del danno per il quale sono in cura e/o per avermi locato un appartamento non conforme al contratto stesso.
Secondo Lei è una strada percorribile ?
Saluti a presto

Roberto
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Buongiorno roberto, diciamo che potrebbe certamente contestare l'abitabilità del bene e quindi il proprietario potrebbe avere conseguenze come sanzioni; ma di fatto rispetto alla conformità del contratto lei ha accettato la casa magari specificando di trovarla in buono stato ed idonea per cui una causa ora potrebbe apparire un po' difficile da vincere.

Isabella Tulipano
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Salve io mio marito e i miei figli siamo in affitto da 5 anni in un appartamento. il contratto però non è stato rinnovato da agosto
2018,anche se abbiamo regolarmente pagato l affitto con tutte le ricevute fino a giugno 2019. Il proprietario ha iniziato a dire che dovevano lasciare l immobile ed abbiamo avuto una discussione perché ci sono gravi problemi di muffa (i tetti sono neri) e la bambina sta sempre male a causa dell' allergia alla muffa ha continue crisi respiratorie. Premetto che abbiamo acquistato casa ed entrò fine mese lasceremo questa casa. Il proprietario ci ha fatto contattare dal suo legale chiedendo gli affitti da agosto 2018 sostenendo che noi non abbiamo pagato. Ed hanno chiesto il sopralluogo della casa x verificarne lo Stato. Come posso comportarmi. Io ho tutte le ricevute, ho sempre pagato regolarmente..sopratutto non voglio fargli fare il sopralluogo mentre ci sono le mie cose dentro casa. Anzi ho intenzione di chiedere un risarcimento per tutti i miei mobili rovinati. I giochi dei bambini e sopratuttoper i danni creati alla salute della mia bambina da quando stiamo in questa casa. Grazie

Luana
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Buongiorno Luana, al questione è complicata. Se di fatto si tratta di un affitto in nero per un anno circa lei potrebbe intanto denunciare la cosa e quindi fasi riconoscere un regolare contratto, ma che comporterebbe il regolare pagamento dei canoni e il diritto del proprietario di fare un sopralluogo. Valuti quindi quale possa essere la soluzione migliore, magari rivolgendosi ad un'associazione di categoria degli inquilini.

Isabella Tulipano
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Buonasera,
un incendio scaturito il 26/12/19 nell'appartamento sottostante a quello abitato dalla mia inquilina ha causato un'invasione di fuliggine anche nell'immobile di mia proprietà. Mi sono adoperato tempestivamente a provvedere alle pulizie tramite impresa certificata e provveduto a contattare l'imbianchino per i lavori di tinteggiatura, che inizieranno il 13 gennaio, adottando tutti gli accorgimenti del caso. Nonostante ciò, l'inquilina mi ha comunicato disdetta tramite raccomandata del contratto 4+4 anni ammobiliato, con l'intenzione di non corrispondere i sei mesi di preavviso contrattualizzati, manifestando la volontà di restituirmi le chiavi dopo la perizia assicurativa che avverrà dopo il 7 gennaio. E' plausibile questo comportamento? I miei locali hanno l'agibilità dei vigili del fuoco. Ovvio che fino a fine lavori, le condizioni di vivibilità precedenti non saranno ripristinate. Io ho qualche tutela? Grazie per la consideraione.

Tullio
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Gentile Tullio, in realtà se lei si è adoperato per il ripristino della situazione l'inquilino non può chiedere la risoluzione immediata del contratto, ma dovrà rispettare i termini di preavviso.

Isabella Tulipano
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Buongiorno , una domanda sono in affitto , a seguito di una fuga di gas non interna all'appartamento . Ci ritroviamo in 36 famiglie senza gas .
Devono scavare nel giardino condominiale , si parla di 30/45 giorni senza gas quindi senza riscaldamento , cottura cibi ne acqua calda , posso non pagare l'affitto in questo periodo o abbandonare definitivamente l'appartamento ?
Grazie

Michele
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Gentile Michele, potrebbe chiedere una riduzione del canone per questo periodo o trovare una soluzione con il proprietario; essendoci una riparazione non potrebbe chiedere una risoluzione immediata, a meno che questa soluzione non stia bene anche lato proprietà.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, sono nuovo nel forum,

Ho preso in affitto un appartamento, con contratto 3+2 cedolare secca, regolarmente registrato. Al momento della visita dell'immobile, ho chiesto le utenze, c'è caldaia, contatore Enel, ma mancava allaccio e contatore acqua. Il proprietario mi ha detto che visto che gli appartamenti sono stati chiusi per anni e solo da poco ha fatto dei lavori di ristrutturazione, e con contenziosi con precedenti inquilini, ha deciso di togliere il contatore. Mi aveva garantito che avrebbe rimesso il tutto a breve.
Firmato il contratto ad oggi non è stato possibile avere contatore ed allaccio acqua, posso utilizzare una cisterna interrata (credo abusiva), a carico mio le spese di trasporto e acqua.
Più e più volte ho chiesto di risolvere il problema.
Contratto firmato e registrato.
Posso disdire il contratto dato che l'immobile non è adatto (mancando allaccio acqua e contatore) a viverci?
Diffida? disdetta immediata per ... ?
Meglio prima mandare una diffida e poi risoluzione del contratto per non adempimento??
Altresi, se non sbaglio installazione dell’impianto del gas, unitamente a quello elettrico e idrico, con i relativi contatori, in quanto integranti interventi destinati a rimanere acquisiti all’immobile, competono certamente al locatore, sul quale, conseguentemente, gravano le relative spese di installazione. (sentenza n 1505 del 30.09.2011 Trib. Vicenza)
Grazie

Luca
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Gentile Luca, può inviare una comunicazione di risoluzione immediata del contratto, considerando il grave vizio che di fatto le impedisce di utilizzare la casa. Per quanto riguarda le spese, sono a carico del proprietario i contatori, mentre le spese di voltura e installazione sarebbero a suo carico.

Isabella Tulipano
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Salve,
Da 2mesi ho presso in affitto una casa con un contratto di locazione per 1anno e 3mesi di preavviso x disdetta .
Con l'arrivo del inverno abbiamo capito che la casa non fa per noi dato che probabilmente essendo male isolata si sta perdendo tutto il calore e il piano superiore essendo mansardato si sente proprio l'aria fredda che arriva dentro tra le travi di legno e comunque i consumi del gas solo per le ore serale sono molto alti .
Per i motivi elencati sopra si può chiedere la cessione del contratto ?cosa devo precisare sulla lettera di disdetta ?

Grazie in anticipo.
Anna

Ana Maria
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Buongiorno, deve inviare disdetta tramite raccomandata rispettando i termini di preavviso che, se non indicato diversamente in contratto, è di 6 mesi e specificare nella raccomandata le motivazioni che ha illustrato.

Isabella Tulipano
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Salve, ho un contratto 4+4 ed è stato rinnovato per altri 4 anni, non ho mai sgarrato il pagamento dell'affitto neanche di un giorno da quasi 10 anni. Premetto che il riscaldamento è centralizzato ma per l'acqua sanitari c'è uno scaldabagno Vaillant, vecchio di 25 anni. Ora, l'impianto dell'acqua sta dando vari problemi a causa dell'intasamento di calcare e sabbia nelle tubazioni, poco flusso, specialmente acqua calda sanitaria. Addirittura l'intasamento e la vetustà dello scaldabagno a metano hanno causato la rottura con perdita acqua dello stesso. Risultato: sono senza acqua calda da 10 gg (siamo a Milano). I tecnici della Vaillant hanno detto che non possono riparare nè sostituire alcun componente perchè l'apparecchio è molto vecchio. Se il proprietario non vuole intervenire, posso dare disdetta senza preavviso con richiesta restituzione della cauzione per inadempienza del proprietario? e lasciare l'appartamento entro un mese?oppure posso sospendere il pagamento dell canone di affitto?
Grazie mille, Francesco

Francesco
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Gentile Francesco, se non si riesce o non di vuole risolvere la situazione può inviare disdetta immediata e chiedere la restituzione del deposito; potrà smettere di pagare dal momento in cui non vive più in quell'immobile.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, vorrei sottorporre alla vostra attenzione il mio caso: sono proprietario di diversi immobili nello stesso stabile che scadono per fine locazione il 22/ gennaio 2020 essendo trascorsi anche i successivi 4 anni dal primo rinnovo:Ho regolarmente inviato la raccomandata già prima dei sei mesi informando gli inquilini della non volontà di rinnovare i contraatti di fitto alla loro scadenza naturale.Intanto sto programmando dei lavori urgenti di rifacimento dello stabile che per adeguarsi alle attuali normative antisismiche richiede l'abbattimento e la ricostruzione.Qualche inquilino mi ha fatto caopire tra le righe che non ha intenzione di rilasciare l'immobile in quella data.Come posso cautelarmi preventivamente e come posso evitare le lungaggini di uno sfratto successivamente alla data di scadenza del contratto dove prenderò accordi con la ditta che eseguirà i lavori in un certyo tempo?Devo inviare un'ulteriore raccomandata con qualche relazione tecnica che indica i lavori urgenti da eseguire?Devo richiedere l'uso della forza pubblica?
grazie

Giovanni Tessitore
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Gentile Giovanni, purtroppo non ha un'alternativa rispetto allo sfratto, al più può chiedere all'avvocato di scrivere una prima lettera che rinforza il concetto riportando la data di scadenza.

Isabella Tulipano
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