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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (232)

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Salve Isabella,
vorrei richiedere un suo parere sulla situazione in cui mitrovo.
Ho sottoscritto un contratto di locazione 4+4 due anni e mezzo fa.
Lo scorso agosto un fulmine si è abbattuto sul mio palazzo e ha causato vari danni solo alla mia abitazione in cui il salvavita presente era "non funzionante" già prima.
I danni principali sono stati riportati alla caldaia che, nonostante i numerosi solleciti inattesi e le numerose richieste via mail di informazioni sui tempi previsti per la riparazione, ancora ad oggi risulta non funzionare. Fortunatamente l'appartamento è dotato di un piccolo scaldabagno sostitutivo dell'acqua sanitaria per le emergenze.

Ulteriori danni li ho poi riportati io stessa, al modem, a varie lampadine led, ad un dispositivo Apple nonché alla TV (completamente fuori uso) che fortunatamente, essendo rientrata il giorno stesso dell'accaduto dalle vacanze, erano le uniche cose connesse alla rete elettrica.
Senza considerare che io stessa ero presente nell'appartamento al momento del fulmine e che ho seriamente temuto quando ho sentito il boato provenire dalla caldaia interna all'appartamento.

Ho chiesto che il costo per il riacquisto della mia tv fosse sopportato dal locatore imputandolo al malfunzionamento dell'impianto elettrico. Ovviamente la richiesta non ha trovato accoglimento e viene motivata considerando non correlato il malfunzionamento del salvavita con il danno alla Tv.

Inoltre oggi per la 4° volta il locatario mi chiede, in risposta alla mia ennesima richiesta di informazioni sulla riparazione della caldaia, i recapiti dell'installatore da contattare e le caratteristiche della caldaia stessa.

Sentendomi ingiustamente pregiudicata sia dal danno patito alle mie cose che dall'atteggiamento mostrato dal locatore e sopratutto dalle lungaggini e dalle mancate risposte alle varie richieste concernenti la caldaia, vorrei risolvere il contratto senza dover rispettare il preavviso contrattuale, in considerazione anche del fatto che la caldaia e il giardino erano le principali caratteristiche che mi avevano fatto decidere di affittare quella casa e non un'altra.

Grazie mille

Angela

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Buongiorno Angela, se l'immobile oggi presenta dei gravi vizi che le impediscono di utilizzare il bene può chiedere la risoluzione immediata del contratto; se fosse solo una questione di danni potrebbe chiedere una riduzione del canone rispetto al periodo di minor valore del bene.

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Salve buonasera,
Volevo un consiglio io ho fittato casa a giugno 2018 firmando un regolare contratto 4+4 dopo aver iniziato i lavori e aver tolto le controsoffitatture precedenti il solaio è letteralmente caduto poiché precedentemente L appartamento al piano superiore aveva il bagno che perdeva e quindi causando L infiltrazione di acqua. La proprietaria ha risolto facendo passare L’ antiruggine sulle travi di ferro ma purtroppo dopo un mese ho dovuto chiamare un ingegnere di tasca mia perché il solaio cedeva ancora e L ingegnere mi ha scritto una relazione che raggiunge la cifra di 5000€ perché bisogna rinforzare il solaio con dellle travi di ferro5 precisamente . Ora vorrei sapere come mi devo comportare se la proprietaria non accetta questo preventivo? Posso recedere dal contratto immediatamente senza il preavviso dei 6 mesi e tramite raccomandata? O chiedere di non pagare L affitto fin quando lei non risolve? Grazie per la risposta Maria

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Gentile Maria, considerando l'importanza dell'intervento, se la proprietaria non vuole porvi rimedio può chiedere la risoluzione immediata del contratto, non avendo l'immobile le condizioni base per poterci vivere.

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Salve,ho firmato un contratto d'affitto un mese fa di 2 anni. Al momento di entrare in casa mi sono accorta che diverse cose non andavano,danni non visibili alla visione dell'appartamento. La proprietaria diciamo ha sempre risolto,finché non arriva la riparazione della cucina,per cui era prevista un risiliconatura,cosa che la rendeva inutilizzabile. Al momento di togliere il silicone,dietro i mobili è saltata fuori un'infestazione di blatte germaniche,più svariate blatte enormi. Ho dovuto passare uno spray insetticida in quanto quando ho fatto notare la cosa alla padrona mi è stato risposto che le blatte erano un problema della zona (insomma,qualcuna può anche essere,ma non le decine che ho trovato li dietro),che ha eliminato quelle visibili,e ha evidenziato uno schifo totale dietro i mobili. Purtroppo quegli insetti sono molto difficili da debellare,e io ho deciso di andarmene via non avendoci abitato nemmeno un giorno. Posso in qualche modo non versare i 6 mei di preavviso del contratto? Grazie

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Buongiorno Elisabetta, potrebbe chiedere una risoluzione immediata del contratto documentando che tale presenza risulta una grave vizio della cosa locata che le impedisce di fatto di utilizzare il bene e quindi fa venir meno lo scopo per cui ha preso in affitto la casa.

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Buon giorno, mi scusi sono in affitto da pochi mesi, abbiamo scoperto che in giardino ci sono i ratti, i proprietari non ne voglio sapere nulla di fare l derattizzazione, come devo fare, e compito del proprietario o mio? oltretutto ho dei bambini piccoli e me ne sta per nascere a breve un'altra.. come mi devo muovere?

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Buongiorno Cesare, l'intervento spetterebbe al proprietario, ma sicuramente considerando la situazione potrebbe intanto occuparsene lei e trovare un accordo per uno "sconto" sul canone nei prossimi mesi.

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salve, da nemmeno un anno occupo un appartamento con regolare contratto di locazione e sono una inquilina modello.
Fin da subito ho scoperto che al piano terra c e una sala biliardi dove puntualmente, da mezzanotte alle 3, ragazzi ubriachi fanno urla e rumori molesti , e siccome i vetri erano singoli, non dormivo: ho esposto il problema alla proprietaria la quale giustamente ha detto di non saperne nulla, ma mi ha autorizzata a sostituire gli infissi della camera da letto a mie complete spese (1100 euro) con infissi isolanti; d estate ho dormito con le finestre chiuse, ma per non morire, ho dovuto lasciare aperte le altre porte, dallae cui finestre non sostituite continuavano a entrare gli schiamazzi. Ho inviato email alla polizia, ai carabinieri, persino alla sindaca, per un anno, senza alcun successo.
Oltre a questo problema, da quando sono qui ho tentato invano di intestarmi l utenza del gas, con il quale in questa casa si cucina, ci si riscalda e c e l acqua calda.
purtroppo non ci sono mai riuscita poiche il precedente inquilino, aveva lasciato piu di 3500 euro di bollette del gas da pagare.. quindi il fornitore del gas mi ha tagliato la colonna del gas , il giorno 9 luglio, dicendo che era l unico modo per potermelo poi intestare ex novo. Le tempistiche previste sono di circa 4 mesi.
Ho esposto il problema alla proprietaria, appena mi hanno tagliato il gas, la quale mi ha solo derisa dicendo che mangiare insalate non mi faceva certo male.
ho continuato a pagare l affitto regolamente sia luglio che agosto; finche' a fine agosto , mangiano solo roba cruda e facendomi docce gelate, ho perso la pazienza, mi sono trovata un altro immobile, e ho mandato disdetta immediata il 10 agosto con raccomanda a/r, dicendo che nom avrei piu pagato un euro per una casa inabitabile e senza impianto del gas, ed entro il 10 settembre trasloco.
Ho la documentazione a comprova di tutti i tentativi fatti per intestarmi l utenza, di tutte le risposte del fornitore del gas che evidenziano l sotuazione di grave morosita del precedente inquilino.
E' la situazione per poter andarsene senza preavviso?

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Gentile Eli, certamente la mancanza del gas costituisce un grave vizio che le impedisce di fatto di poter utilizzare il bene preso in affitto; è vero anche che ha provato a resistere anche più di quanto necessario, quindi ora chiedere una risoluzione immediata rientra nei suoi diritti.

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Salve.
É circa un mese xhe convivo con vespe in casa.
Ne trovo cira 3p al giorno che volano im camera.
Spruzzando raid almeno cadono a terra.
Noi siamo terrorizzati dagli insetti.
Il.padrone vede di risolvere con estrema calma.
Come posso fare?
Noi vogliamo andare calcolando che é um mese che dormiamo in cucina

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Buongiorno Sara, deve sicuramente sollecitare l'intervento del proprietario per una disinfestazione, magari cercando lei stesso una ditta che se ne occupa. Per il periodo in cui avete avuto tale disagio può chiedere una riduzione del canone pagato.

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Buongiorno Sono affittuario con mia figlia di un appartamento comunale di 30 mq e da circa 10 anni non possiamo viverci. Ci sono dei cedimenti strutturali importanti, una stanza, la cucina, è senza finestre e contiene il gas da cucina e la caldaia per il riscaldamento che non ha uscita fumi esterna ma scarica direttamente in cucina, per anni vi ha piovuto dentro in tutte le stanze copiosamente e nonostante i colloqui verbali con ATER e comune non sono mai intervenuti per riparare. Inoltre continuano a pretendere l'affitto che io non pago e non voglio pagare ed adesso che dicono di aver ripulito le docce e le gronde vogliono una parte dei soldi.
Senza contare i disagi che mi hanno creato e le difficoltà per trovare un alloggio alternativo, vorrei sapere se posso risolvere il contratto e non pagare il canone di questi anni
La caldaia in queste condizioni è stata installata successivamente al contratto di locazione non è a norma ed è il motivo ultimo che mi ha indotto ad abbandonare l'alloggio
Grazie

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Gentile Marco, la situazione descritta la metteva nelle condizione di chiedere una risoluzione di diritto del contratto per gravi vizi che le impediscono di vivere nella casa, come lei dice,. Il fatto è che finché il contratto è in essere e lei non ha liberato l'immobile ha anche il dovere di pagare il canone, seppure potrà senza dubbio chiederne una netta riduzione del valore.

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Buongiorno Isabella
Grazie della celere risposta
Quello che non capisco è come possono chiedermi dei soldi per un appartamento inagibile, (anche il bagno non ha finestre)
Mi chiedono 250 euro mese ed io non ho reddito da più di 10 anni
Non ho mai risolto o pensato di risolvere il contratto perchè non volevo perdere una assegnazione molto faticata, mi creda, che mi permettesse di vivere sotto ad un tetto.
Mia figlia oramai grande ha deciso di andarsene ed anche io voglio mollare.
Non ho redditi, non ho beni immobili, cosa possono farmi ?
Se vado a vivere con residenza da un amico possono rivalersi su di lui?
Potrei portare Ater e sindaco ad un compromesso minacciando richiesta danni per i disagi subìti?
A chi devo rivolgermi per una tutela?
Devo chiamare Asl per certificare l'inagibilità?
Mi creda sono incerto sul da farsi, perdo l'alloggio e mi devo portare sulle spalle un debito che io non ho "consumato" non mi pare giusto e vorrei sapere se c'è una strada alternativa
Grazie se vorrà darmi ulteriore risposta

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Gentile Marco, capisco bene il disappunto. Direi che potrebbe chiedere intanto l'intervento della asl per accertare l'inagibilità, trovare tutti i documenti necessari per dimostrare la situazione non vivibile da tempo. Inoltre, per una consulenza specifica, può contattare i sindacati degli inquilini, come Sunia o sicet.

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Buon giorno, cosa accade se l'edificio diventa a rischio, seppur minimo, di crollo a causa di infiltrazioni d'acqua nelle fondamenta anche se per responsabilità dell'acquedotto?
C'è diritto ad un indennizzo per eventuali spese di trasloco preventive per timore del rischio, o se l'eventuale provvedimento di evacuazione viene proposto e/o imposto dal locatore o dalla pubblica amministrazione?
Al momento le verifiche strutturali sono in corso per conto del locatore solo in forma privata,
si può pretendere un intervento ufficiale della pubblica amministrazione?
Se è si, come?
Grazie in anticipo
Saluti
Nicola

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Buongiorno Nicola, diciamo che se venisse accertata una situazione di pericolo, allora va segnalata alla pubblica amministrazione (può verificare anche sul sito del comune l'ufficio e le modalità precise) e quindi si accerterà a chi attribuire la responsabilità del danno (impresa di costruzione, ristrutturazione, direttore dei lavori, proprietario, ecc..) e a questi competeranno le spese di ristrutturazione, nonchè di risarcimento.

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salve, la mia domanda riguarda a, quanto è valido un contratto di locazione che non rispetta le leggi sulla agibilità dei locali in affito?
sono dal 2011 in affito ,in un apartamento che ,allora, era in condizioni accettabili,nonostante ,non ha riscaldamento,la porta di ingresso e di ferro anticho non adatta perchèe non sicura, impianto elettrico non a norma,e altri vizi. Ma, siccome sono stata al correnti di questi vizi e ho accettato di affitare per la somma ridotta di canone accordato, non posso lamentarmi delle condizioni del apartamento, però, e questo voglio sapere,come ci si comporta quando un altro apartamento,quello soppra di me, ha una perdita e mi sta allagando di continuo la casa? In questo caso non sono io a creare danni, ma me li stanno creando a me. La propietaria ,signora anziana molto malata,dice non voler intendersi per le sue condizioni.Ma, si ha fatto fare un contratto in cui lei non è mai responsabile di niente, che le spese di riparazioni sostenute da inquilini devono essere afrfontate da loro,e non vuole intervenire, perchè cosi è specificato da contratto. Come posso essere aiutata in questo caso, denunciare non obbliga la proprietaria a intervenire,ma la legge può anullare questo contratto a mio avviso non lecito, e obligare a riparare il danno, oppure comunque dovrò lasciare la casa, in questo caso come procede? grazie

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Gentile Katherine, per i danni causati dall'appartamento sopra è necessario segnalare la cosa all'amministratore ed al suo proprietario che dovrà chiedere il risarcimento del danno al proprietario dell'appartamento di sopra. Non spettano certo queste spese a lei.. neanche se scritto diversamente nel contratto.

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Buongiorno Isabella,
vorrei chiederle un'informazione.
Se un appartamento (mansarda) non presenta le condizioni per essere abitata, in questo periodo è una camera ardente, nonostante ventilatori e condizionatori portatili, e gli impianti non sono messi a norma (viene specificato nel contratto), il proprietario che ha fatto condonare la mansarda può affittarlo?
Non è tenuto dopo il condono a mettere a norma l'appartamento?
A chi possiamo rivolgerci per capire se è tutto regolare?
E' possibile lasciare l'appartamento senza il preavviso indicato nel contratto?
Grazie
Isabella

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Gentile Isabella, diciamo che se ha fatto un condono, il proprietario dovrebbe aver ottenuto l'abitabilità; questo particolare però può essere verificato chiedendo i documenti. Quindi se l'immobile è abitabile, avendo accettato la non regolarità degli impianti ora suo figlio può dare disdetta, ma rispettando i termini di preavviso; se non fosse abitabile, invece, possono procedere con una risoluzione immediata del contratto.

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