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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (284)

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salve ho preso in affitto da meno di un mese un appartamento con contratto 4+4 assoggettando la disdetta solo per gravi motivi, nel contratto non si faceva nessuna allusione alla conformità dell'impianto elettrico ma mi si diceva verbalmente che era a norma in quanto avevano da poco provveduto a mettere un quadro 'salva vita', a distanza di 10 giorni sistemando lampadari e forno elettrico i miei tecnici mi dicono che non esiste il 'salva vita' ma che anzi sono stata messa in grave rischio. Venendo a mancare la fiducia con il padrone di casa non intendo più continuare il contratto, cosa posso fare per lasciarlo immediatamente nelle more di trovarne un altro ?

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Gentile Mari, se il proprietario le aveva assicurato la regolarità dell'impianto e scopre solo ora che non lo è, può considerare tale situazione come un grave vizio per cui chiedere la risoluzione immediata del contratto.

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ho appena firmato un contratto di locazione 4+4 con diritto di recessione solo per gravi morivi, e dove non si faceva nessuna allusione alla conformità dell'impianto elettrico, ma verbalmente mi si diceva che era a norma in quanto provvisto di 'salva vita', successivamente vengo a scoprire che non è affatto vero e che anzi sono in una situazione di grave rischio, adesso è venuta meno la fiducia nel padrone di casa ed anche se lui volesse ripristinare la situazione io non voglio più avere niente a che fare con lui. Cosa posso fare per andare via subito?

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Salve , avendo un contratto 3+2 e in mezzo a una situazione non tanto agibile in quanto l'immobile e al primo piano di un condominio . L'immobile ha necessità di ristrutturazione cucina x via delle tubazioni ossidate e bucate che partano dal contatore dell'acqua e arrivano in cucina compreso i tubi del riscaldabagno che anchessi si trova in cucina .quindi avrò x 2 settimane i lavori che considerano di (smantimento e rivestimento di tutta la cucina e tinello /piu altri giorni che installano la nuova cucina . Io o dei bimbi di 3 e 8 anni di cui non posso usufruire dall'acqua e ne del bene della cucina (mangiare )polvere e macerie . Cosa prevede la legge a questo caso ?ho chiesto hai proprietari un alloggio x la durata del condominio e la loro risposta e stata (bisogna arrangiarsi tanto la polvere e x 2 giorni !! Si ma io non posso lavare e ne fa da mangiare hai bimbi x piu di 2 settimane.

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Gentile Leo, solitamente si considera una possibile riduzione del canone di affitto o la sospensione per lavori che si prolungano per 20 giorni; quindi per un breve durata si tratta di trovare un accordo, un appoggio tra amici e parenti. Pensi che i lavori in ogni caso vi aiuteranno a stare in un appartamento migliore.

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Salve,
ho un contratto di affitto 4+4 firmato 2 anni fa ad aprile. A novembre Italgas ha effettuato la sostituzione del contatore del gas e ho scoperto che non era a norma. L'appartamento è fondamentalmente un monolocale, ovvero non ci sono porte che dividono la camera da letto dal soggiorno e dalla veranda. Detta veranda (precedentemente un balcone dove si trovava il contatore gas) è stata chiusa nel 1995 e quindi il contatore ora risulta trovarsi all'interno dell'appartamento, dietro una parete in legno usata per rivestire la parete esterna.
Segnalata questa inadempienza al proprietario, ha effettuato delle modifiche per mettere "in sicurezza" l'immobile aprendo un foro di areazione con l'esterno e inserendo uno sportello ermetico a chiusura stagna.
La mia domanda: il contatore ora è realmente a norma anche se si trova comunque in una camera da letto (visto che effettivamente parliamo di un monolocale) anche se ha apportato queste modifiche? ("Nel caso di installazione interna, la norma UNI-CIG 9036 VIETA espressamente l’ubicazione dei gruppi di misura in alcuni locali, in particolare: [...] 
b) nei locali adibiti a camera da letto [...]")
Essendo un pericolo grave alla salute posso chiedere la risoluzione immediata del contratto?
E, qualora il proprietario si offrisse di sostituire lo scaldabagno a gas e i fornelli a gas con elementi elettrici, posso rifiutarmi, visto che mi obbligherebbe a portare a 6kW la portata energetica e, soprattutto, a spendere molto di più di elettricità?
Ringrazio anticipatamente!

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Gentile Simona, circa la sicurezza e la valida abitabilità dell'immobile le conviene rivolgersi ad un tecnico che possa certificare l'abitabilità o meno. Se non fosse a norma può chiedere sicuramente una risoluzione immediata del contratto; se per risolvere la situazione il proprietario volesse eseguire i necessari lavori, potrebbe a quel punto chiedere comunque la risoluzione del contratto, ma rispettando i termini di preavviso.

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Buonasera, ho un inquilino con contratto regolare di 3+2 , già da due anni. Il contratto è intestato solo a lui e il padre è garante con scrittura privata parte.
Lui ha trovato una fidanzata, la quale vuole venire a vivere con lui e portare la residenza.
Devo rifare il conratto e inserire anche lei come inquilina, oppure posso mantere il contratto esistente con lui intestatario e conduttore?
Nel caso si lasciassero, e lui se ne vada, il fatto che lei abbia portato la residenza nell'immobile e non sia titolare di contratto di affitto, mi può creare qualche problema? può vantare qualche diritto o pretesa avendo portato la residenza? Cosa mi consiglia: rifaccio il contratto, oppure posso mantere quello che ho e magari chiedere una liberatoria alla fidanzata in caso di termine anticipato di locazione da parte del titolare del contratto? Grazie

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Gentile Catia, se per lei va bene può accettare che questa ragazza viva nel suo appartamento mantenendo il contratto intestato solo al fidanzato; in caso si lasciassero lei potrebbe considerare sempre solo lui come intestatario. Se però la ragazza ha un suo reddito potrebbe costituire per lei un'ulteriore fonte di garanzia del regolare pagamento e quindi gestire la cosa facendo subentrare lei come cointestataria del contratto.

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Salve
Ho un contratto 4*4. Da un paio d anni ho un infisso (porta che da al balcone) che non chiude bene. A dicembre sono entrati i ladri in casa (dalla porta principale anche essa era in condizioni vecchissime). Il proprietario ha cambiato la serratura ma per L infisso ancora non ha fatto nulla. È da considerarsi fatto grave se vado via senza preavviso? Sottolineo si chiude ma con una spallata è facilmente apribile. Abito all 8 piano. Grazie Sara

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Gentile Sara, se non vi è l'intenzione di porvi rimedio e di fatto non ha condizioni minime di sicurezza, potrebbe chiedere la risoluzione immediata del contratto.

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Buongiorno, siamo in affitto con regolare contratto 4+4. Il contratto prevede una clausola che impedisce la sua rescissione nei due primi anni. Qualche giorno fa abbiamo scoperto che l'appartamento è invaso dalla muffa (finestre vecchissime con vetro singolo che chiudono pure male)
Abbiamo informato la proprietà sulla muffa e sul fatto che per questo grave vizio andremo via tra 6 mesi (Non vogliamo più inverno tra la muffa!)
I proprietari hanno risposto che se vogliamo andare via prima dei due anni dobbiamo pagare il canone per 24 mesi o trovare un'altra persona per il subentro a nostre spese.
Come ci dobbiamo comportare?
Grazie mille!

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Gentile Laura, questa limitazione non è regolare, quindi per un grave motivo potreste in ogni momento andar via rispettando i termini di preavviso. Se come in questo caso non parliamo di disdetta per gravi motivi, ma di risoluzione di diritto del contratto per vizio della cosa locata che vi impedisce di fatto di usare il bene e a cui la proprietà non vuole porvi rimedio, è un vostro diritto andare via subito.

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Buon giorno, vivo in una appartamento in affitto da tanto tempo, senza riscaldamento e senza acqua calda. Di inverno muri umidi e sui vetri finestra condenza,appartamento continua aumentare la muffa e puzza. In passato Avevo chiuso al proprietario di darmi almeno un scaldabagno a gas. Ma lui mi ha risposto paghi poco. Se metto io ti aumento il canone. Fino adesso sono stato regolare con tutto. Adesso di nuovo posso chiedere al proprietario di sistemare l'appartamento con riscaldamento? Se non mi sistema, posso sospendere di pagare il canone?

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Gentile Oliver, se ha accettato l'immobile così com'è con queste mancanze, ora potrebbe chiedere di sistemare l'appartamento ma in alternativa di andar via.

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Salve ho lasciato
Un appartamento dopo quasi un anno perché ho scoperto che il soffitto risultava troppo basso come devo comportarmi ora posso fare causa al proprietario?

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Gentile William, solitamente prima di prendere l'immobile effettua delle visite e dichiara di aver trovato l'immobile congruo e in buono stato.. quindi lamentarsi ora di questo difetto potrebbe apparire in contraddizione.

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Salve abbiamo problemi con Riscaldamento.I termosifoni non si riscaldano .Proprietario e stato avvisato dal inizio di Dicembre il 16 dicembre stava aspetando e lo sta facendo ancora che il Idraulico che conosce la casa non e disponibileancora e non raggiungibile oggi 8 gennaio2019...abbiamo i cattivi odori nel bagno dal inizio..cosa che va controlata sempre.dal idraulico chè ha fatto lavori in bagno...2 bandoni non stanno fermi e lui sta consigliando di tenerlo sempre abbassate...anche perche 1 delle due porte non si chiude e va sistemata.Temperatura in camera da letto nella notte va sotto 11 grade...e lui non vuole che noi chiamiamo un idraulico per sistemare i termosifoni..luivuole solo il suo che ancora non e disponibile...noi siamo entrati in affitto a Novembre.Vogliamo sapere se possiamo chiamare noi per sistemare e recuperare i soldi dal canone mensile..perche dobbiamo pagare la luce accesa per via delle tapparelle chiuse giorno e notte eil gas per riscaldamento sempre acceso che non si riesce a riscaldare la casa.Grazie per la risposta.

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Gentile Giovanna, sicuramente rientra nel suo diritto chiedere il funzionamento del riscaldamento; ora se l'idraulico del proprietario non è disponibile, può chiamare un suo tecnico e far presente al proprietario la spesa da sostenere; al più potreste anticiparla e scontarla dal canone sempre che il proprietario sia d'accordo.

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