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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (257)

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Buonasera, vorrei chiedere un parere sulla mia situazione: contratto 4+4 sottoscritto e regolarmente registrato, sono entrata in questo appartamento (una mansarda) che era appena stato ristrutturato e quindi, in apparenza, consegnato in perfette condizioni. In realtà sono iniziati molto presto problemi di gravi infiltrazioni d'acqua sia dalla finestra sia dal tetto. Ho sempre segnalato la situazione al proprietario, il quale, dopo grandi insistenze e l'ennesimo episodio in cui si era formata una enorme pozza d'acqua sulla quasi totalità della superficie calpestabile, si è deciso a sostituire l'infisso. Sono però continuate le infiltrazioni dal tetto. Ho anche mandato una raccomandata chiedendo una risoluzione. Mi è stato risposto che il tetto è di competenza condominiale e quindi lui non aveva potere decisionale in merito. Questa estate il condominio ha finalmente dato il via ai lavori di rifacimento tetto, ma dopo un mese i lavori sono stati interrotti perché si è scoperta presenza di amianto. Nel frattempo, con l'inizio dell'inverno e delle piogge, ci sono state nuove infiltrazioni e ora anche macchie estese di muffa.
Ora io voglio recedere anticipatamente dal contratto, i cui primi 4 anni scadrebbero a fine febbraio, e saldare i rimanenti 3 mesi con i tre mesi di cauzione già pagata. Sarebbero tre mesi di preavviso anziché i 6 canonici.
È possibile fare una cosa del genere inviando una raccomandata con le dovute motivazioni e magari rinunciando a chiedere i danni?
Grazie in anticipo per la risposta.

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Buongiorno, diciamo che non chiedendo una risoluzione immediata, i termini di preavviso dovrebbero essere rispettati; certamente dovrebbe essere più facile trovare un accordo con il proprietario non andando di fatto a chiedere nulla per il danno subito.

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Salve vorrei una informazione siccome ho dei ratti o sorche nel controsoffitto ho parlato con il proprietario de casa e minha detto di mettere veleno, l'ho fatto e ancora tornano... Io le ho detto che toccava cercare da dove entrano e lui a risposto che no puo fare una spessa cosi chiamando uno per fare la derrateizazione.. vorrei sapere cosa posso fare? Grazie

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Buongiorno Alexis sicuramente dovrebbe chiamare per derattizzazione; se il proprietario non vuole sostenere le spese che sarebbero a suo carico, potrebbe anticipare lei le spese e trattenerle dal canone.

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Buongiorno ho una casa in affitto con gravi problemi di umidità muffa, muri freddi riscaldamento autonomo che non riscalda per niente. un anno e più che abbiamo chiesto de intervenire al proprietario non ha fatto niente .mia figlia soffre d asma fa terapia e non migliora per niente anzi è peggiorata .qualche giorno fa ho saputo che il contatore del gas non è a norma perché si trova al ingresso dell' apparmamento cosa devo fare? ?mi aiuti per favore

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Gentile Ysabel, se la proprietà non ha intenzione di porre rimedio, può solo chiedere una risoluzione immediata del contratto ed eventualmente chiedere un risarcimento dei danni.

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Salve, lo scorso 9 novembre (2018) ho firmato un contratto 4+4 con due mesi di caparra, e uno “regalato” dal proprietario, per una villetta indipendente a tre piani. Visionando la casa si vedeva subito che mancavano le prese della corrente, cioè c’erano i fili fuori dal muro senza plastiche, c’era la ringhiera delle scale staccata dal muro e di conseguenza dalle scale, proprio appoggiata al muro all’ultimo piano. Fatto notare questo al proprietario mi è stato detto che si provvedeva subito a rendere la casa abitabile. Ma ancora oggi (22 novembre) mi ritrovo casa non aggiustata quindi non agibile e in più si è presentato un problema con il contatore. Praticamente non si riesce ad attaccare la corrente non si sa per quale strano motivo, (il contatore stacca, non rimane mai su la levetta) i tecnici dicono che la matricola associata a quello che dovrebbe essere il mio contatore risulta differente da quella che porta sui loro computer. Anche se la compagnia con cui ho attivato l’elettricità ha accettato la richiesta e di fatto è già attiva senza però che io la stia sfruttando perché il contatore risulta guasto. In tutto questo io sto pagando un residence perché la casa ovviamente è inagibile ed inabitabile. Come posso fare per revocare il mio contratto il prima possibile E non pagare i 6 mesi di preavviso?

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Gentile Chiara, dal momento in cui non può utilizzare il bene, può chiedere una risoluzione immediata del contratto e valutare se chiedere una richiesta di risarcimento dei danni.

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Salve, io e il mio coinquilino siamo studenti universitari fuori sede. Entrambi siamo richiedenti di borsa di studio adisu e contestualmente abbiamo fatto richiesta all'ente di alloggio (che lo stesso ente mette a disposizione degli studenti). Siamo risultati idonei ma non assegnatari per l'alloggio (posti limitati) e di conseguenza abbiamo diritto ad un rimborso parziale per un'eventuale locazione. Per questo motivo abbiamo preso in locazione un trilocale. Il punto è questo. Inaspettatamente l'adisu ha effettuato uno scorrimento (successivo alla pubblicazione delle graduatorie definitive e alla stipulazione del contratto) di quasi 100 posti per la graduatoria riguardante gli alloggi e io e il mio coinquilino potremmo a breve rientrare ed essere vincitori di una stanza. Il contratto è un contratto per studenti che prevede recesso per gravi motivi con preavviso di almeno 3 mesi. Io e il mio inquilino saremmo disposti a pagare le tre mensilità pur di recedere. Data la situazione il nostro recesso è regolare o andremmo incontro a problemi?

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Buongiorno Giuseppe, nessun problema; inviando la raccomandata, rispettando i termini e indicando come grave motivo l'assegnazione dell'alloggio. Magari se l'immobile venisse riaffittato prima dei tre mesi potreste risparmiarvi di pagare per l'intero periodo.

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Salve ,ho Affittato il mio appartamento ad un inquilino che subito dopo essere entrato Lo ha sub affittato,aveva detto che sarebbe andato via entro un mese ma adesso ha chiesto un altro mese di proroga come mi devo comportare per farlo andare via al più presto possibile grazie?

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Buongiorno Emilia, in questi casi deve procedere con uno sfratto, per finita locazione se il contratto è scaduto.

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Buongiorno,
i miei genitori sono proprietari di una casa indipendente composta da due appartamenti: in uno vivono loro (piano superiore) e hanno dato l'altro, completamente arredato, (pian terreno) in affitto. L'appartamento è ora abitato da 4 mesi.
Un paio di giorni fa d'accordo con il conduttore, e in sua presenza, i miei genitori sono entrati nell'appartamento poiché necessaria la sostituzione della caldaia e in quell'occasione hanno potuto verificare le pessime condizioni, soprattutto igieniche, dei locali.
Qualche dubbio, circa le modalità di "tenuta" dell'appartamento, era sorto a causa degli odori percepibili al piano superiore nell'ultimo periodo ma mai avrebbero immaginato una situazione del genere.
Se dopo 4 mesi le condizioni sono quelle viste è plausibile pensare che allo scadere del contratto l'appartamento sarà interamente da ristrutturare.
Che tipo di provvedimenti possono essere presi?

Grazie

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Gentile Emanuela, i suoi genitori possono chiedere una risoluzione di diritto del contratto per grave inadempienza; devono ovviamente documentare tale stato e al più concedere che la cosa venga ripristinata prima di procedere con un'eventuale causa.

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Buongiorno ho un contratto d'affitto 4+4 e vivo in questa casa da 15 mesi l'appartamento è al piano terra ed è senza vespaio e sopratutto è affetto da enormi chiazze di muffa e in alcuni punti l'intonaco si sta sgretolando ( e non vorrei che questo venga considerato un danno causato da me)
Vorrei dare disdetta del contratto di locazione senza però aspettare i 6 mesi. Oltretutto io e due dei miei figli siamo allergici alle muffe. Cosa posso fare? E a chi mi dovrei rivolgere?
Grazie anticipatamente.

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Gentile Giorgio, diciamo che deve sicuramente segnalare questi difetti al proprietario e capire se c'è la volontà di rimediare o meno, in questo secondo caso potrebbe chiedere una risoluzione immediata del contratto, portando come motivazione anche la vostra allergia.

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Buongiorno vorrei sapere se a seguito di dichiarazione di inagibilità da parte del Comune devo continuare a versare il canone di locazione di locali commerciali di cui sono conduttore. Grazie anticipatamente.

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Buongiorno Antonella se l'immobile è inagibile e quindi non lo sta utilizzando, dovrebbe sospendere il pagamento, specificando bene l'impossibilità ad usare il bene.

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Salve, lei fa pratiche legali per le questioni in parola?
Se si vorrei chiederle un appuntamento ed un preventivo per seguire il caso mio. Grazie

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Buongiorno Maurizio, grazie per la fiducia, ma questo è un blog in cui rispondiamo volentieri ai lettori che hanno dubbi e perplessità, ma non facciamo consulenze private e a pagamento.

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Salve Isabella, volevo un informazione io ho un problema la casa che ho in affitto ha un problema con il solaio che è di proprietà sia della proprietaria che del proprietario del piano superiore. Un mese fa ci siamo incontrati e la mia proprietaria insieme al proprietario del piano superiore si sono detti disponibili a risolvere il problema che è quello di un sostegno del solaio. Il proprietario del piano superiore non ha dato più notizie e la mia proprietaria gli ha mandato una diffida. Ora chiedo io nel frattempo non sto godendo della casa perché in questo momento è inagibile la proprietaria si è impegnata a risolvere il problema ma dopo un mese io sto ancora aspettando, posso non pagare L affitto fin quando lei non ripara il danno? Grazie per la risposta Monica

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Buongiorno Monica, per il periodo in cui non usufruisce del bene può chiedere indubbiamente una riduzione del canone; se però il problema non si risolve può chiedere di risolvere del tutto il contratto.

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