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Senza il versamento della cauzione, non è lecita l’occupazione dell’immobile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 02, 2014
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Nel momento in cui l'inquilino inizia la trattativa per prendere in affitto un immobile, concorda con l'agente e/o la proprietà le condizioni del contratto. Tra queste ci sono le forme di garanzia richieste, a copertura di eventuali danni o debiti. Quindi, solitamente al momento della firma l'inquilino presenta già la garanzia: come forma assicurativa, come assegno, con copia del versamento.
Ma se ciò non avviene, cosa succede al contratto? Quali sono i diritti del proprietario?

Salve,
sono a scriverle perché ho bisogno di un parere da parte di un esperto.
Ho dato il mio appartamento in locazione, per venire incontro al conduttore ho accettato un tempo di elasticità per il versamento della cauzione. Ovvero il contratto di locazione con decorrenza il 1/06/2014 e versamento cauzionale di tre mesi pari a 1.200.00 euro da versare entro e non oltre il 30/06/2014. Ad oggi pur avendo specificato tale condizione sul contratto "già registrato" il conduttore mi dice che non ha i soldi da darmi e che non sa quando potrà darmeli.

A fronte di questo io come devo comportarmi? Il contratto è valido comunque? vado incontro a qualche sanzione?....in breve ho bisogno di sapere come poter gestire questa antipatica situazione. Le sarei grata se lei potesse darmi qualche dritta in merito.

Ringrazio anticipatamente, attendo gentile riscontro.

Roberta

Gentile Roberta,
se come è lecito pensare la clausola che impone il versamento del deposito cauzionale entro fine giugno è una risolutiva espressa (articolo 1456 del Codice Civile), allora può chiedere la risoluzione del contratto per il suo mancato rispetto.
In alternativa può proporre al conduttore di versare il deposito in piccole quote mensili, in modo che non ci sia possibilità che sostenga di non avere disponibilità di una somma ingente. Ovviamente a condizione che paghi l'affitto, dato che in caso contrario, anche considerato che il rapporto non è nato sotto i migliori auspici, le suggeriamo intransigenza fin dalla prima morosità. Ovvero, dovrà rivolgersi ad un legale per avviare la causa di sfratto per morosità e cercare di liberare quanto prima l'immobile, per ricominciar e magari un nuovo rapporto di locazione per il quale siamo certi richiederà subito forme di garanzie più sicure.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (21)

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Salve buonasera volevo un parere su una situazione alquanto strana che mi è capitata.ho messo in affitto un appartamento e ho trovato una persona interessata e ci siamo messi d'accordo sul prezzo versandomi 2 mensilità anticipate cioè la caparra poi da fare il contratto x comodo suo a settembre.mi chiama stamattina dicendomi che x problemi suoi non vuole più la casa.io gli ho detto che i soldi versati sono stati persi.lui può fare qualcosa x riavere questi soldi?

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Gentile Gianluca, in effetti dal momento in cui a ritirarsi è l'inquilino, per motivi personali non legati a vizi della casa o mutate condizioni contrattuali, si perde la caparra anticipata. Devono esserci in ogni caso documenti di proposta e accettazione regolarmente registrati.

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Salve, io ho stipulato un contratto di locazione in cedolare secca Dove chiedevo come caparra l importo di due mensilità.mi è stata pagata però una sola mensilità con la promessa che la seconda sarebbe stata versata poco per volta insieme all affitto.sono passati due anni e ancora niente!come posso fare per avere il resto della caparra visto che firmando il contratto ho dichiarato che mi ha pagato tutta la caparra?grazie

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Buongiorno Serena, il mancato versamento del deposito costituisce una grave inadempienza per cui potrebbe chiedere la risoluzione di diritto del contratto; il fatto, però, che abbia indicato nel contratto di aver ricevuto l'intero deposito non la mette in una situazione semplice. Dovrebbe intanto trovare la ricevuta col versamento dell'unica mensilità e quindi documentare il mancato pagamento della seconda parte.

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Buongiorno, vorrei chiedere informazioni riguardo una situazione un po particolare. In breve, Un anno fa la madre del mio ragazzo ha preso in affitto una casa, ma non avendo garanzie da dare ha proposto un deposito cauzionale pari al l'anticipo di un anno di mensilità, dato tramite assegno. L assegno è risultato scoperto ma nel mentre loro erano già entrati in casa. Poco dopo la mamma è venuta a mancare. La locatrice ha permesso hai figli di restare dentro casa dando i soldi della cauzione poco per volta. A distanza di un anno ancora non sono riusciti a dare tutti i soldi previsti dall'assegno (preciso che gli affitti mensili sono pagati regolarmente). La mia domanda è: se i figli decidono di andarsene da questa casa decade automaticamente il deposito cauzionale (essendo soldi che, pur non essendo stati dati tutti, comunque da contratto verrebbero restituiti all'affittuario al termine del contratto)? O comunque possono incorrere in questioni legali?

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Buongiorno Gaia, diciamo che il deposito in genere va restituito allo scadere del contratto se non ci sono danni e se si rispetta il termine di preavviso; ora se i figli danno disdetta potrebbero magari scalare quanto sono riusciti a pagare dal periodo di preavviso o trovare un accordo per estinguere tale debito/credito.

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Buonasera,
Io insieme alla mia ragazza abbiamo preso in affitto un immobile residenziale. La proprietaria di casa all'inizio non ci ha chiesto nessuna caparra. Abbiamo trascorso due mesi in quella casa pagando solo l'affitto. Dopo i due mesi veniamo veniamo poi a firmare e registrare un contratto di locazione insieme alla proprietaria di casa. All'interno del contratto era scritto che se volessimo cambiare cucina, ebbe lo potevamo fare ma prima di sgomberare l'immobile avremmo dovuto lasciare la nostra cucina senza nessun rimborso da parte sua. Secondo nel contratto, avremmo dovuto versare una Caparra di €800 che sono due mensilità in un pagamento dilazione di 4 mesi in quota da €200. Purtroppo finora non siamo riusciti a versare la caparra per motivi personali. Non abbiamo mai saltato un mese di affitto e le abbiamo sempre pagato tutto. Ora ci sta facendo pressione con lo studio di un avvocato legale che ci ha già ma dato una raccomandato dicendo di avvalersi all'art. 1454 del cc.
Avendo ricevuto una chiamata da parte del suo legale che ci chiedeva di lasciare spontaneamente l'immobile altrimenti ci di verrebbe di mandare avanti la pratica davanti ad un giudice.
Sottolineo che noi in questo momento non abbiamo tutta quella disponibilità liquida (riguardo gli €800 di caparra che non ci ha chiesto all'inizio).
Cosa possiamo fare?

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Gentile Morel, se avete firmato un contratto in cui vi impegnate a versare la caparra, ora la stessa va pagata, altrimenti il proprietario potrebbe in effetti avanzare la richiesta di risoluzione del contratto. Quello che potete fare, magari, è concordare un versamento dilazionato, magari ridotto a 100 euro al mese se per voi può essere più semplice.

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Buongiorno, il mio quesito è questo. A breve affitterò un appartamento di proprietà di mia zia in quanto sono il suo amministratore di sostegno, posso fare il contratto di locazione senza chiedere la cauzione? Verrà affittato a parenti. Grazie

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Gentile Fiorella, non è obbligatorio chiedere il deposito; quindi può stipularlo anche senza; se la proprietaria è sua zia è questa che deve risultare titolare del contratto.

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Gentilissima. Grazie e buona giornata.

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Buon giorno. Io ho avuto una persona on affitto per il periodo estivo 4 mesi pattuiti e ho chiesto in mese di cauzione
La signora se né andata via ad agosto per motivi personali lasciandomi la casa sfitta.ha preteso la cauzione
Oltre che mi ha lasciato la casa sporca e piccoli danni.
Non solo mentre occupava l'appartamento ho dovuto chiamare l'idraulico x danni ai rubinetti e sua sostituzione che mi è costato 250€
Cosa devo fare?

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Gentile Maya, se i danni subiti superano la caparra in suo possesso, allora può procedere con la richiesta formale, inviando intanto una raccomandata all'ex inquilino.

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Buongiorno,
nel caso in cui un contratto di locazione venga stipulato con decorrenza posticipata (ad esempio di un mese), quando va versata la cauzione?
Può inoltre la cauzione costituire garanzia? (o basta anche solo la registrazione del contratto?).

Grazie in anticipo
PG

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Buongiorno la cauzione andrebbe versata con la stipula del contratto, quindi prima della decorrenza; di solito la cauzione copre eventuali danni ed è quindi una garanzia.

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è possibile omettere del tutto il deposito cauzionale visto gli ottimi rapporti coi futuri inquilini o è un obbligo di legge? Grazie

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Gentile Alessandro se il deposito non viene versato e non ci sono altre forme di garanzie può escludere il relativo articolo.

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Salve,
15 mesi fa ho preso in locazione un'appartamento dando una caparra di 2 mesi non dichiarata nel contratto, oltretutto ho sostituito a mie spese (in accordo col proprietario) vari elettrodomestici e cose varie, sempre con la promessa che mi avrebbe rimborsato in sede di risoluzione del contratto. Ora, oltre a continue liti col proprietario dovute all'insorgere di muffa e umidità in camera da letto e discussioni su riparazioni da lui promesse e mai eseguite, ho deciso di dare disdetta con 3 mesi di anticipo come da contratto.
Come mi devo comportare per salvaguardare la caparra e le spese da me effettuate? Mi è possibile usare queste somme come pagamento degli ultimi 3 mesi di affitto?
Ringrazio anticipatamente per la suia disponibilità:

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Gentile Cinzia, di solito il deposito non dovrebbe coprire le ultime mensilità, ma se non ne ha traccia nel contratto forse le conviene procedere in questo modo; non potrebbe dimostrare dopo di aver diritto alla restituzione di qualcosa non documentato.

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e possibile creare il deposito cauzionale dopo qualche anno di locazione per dimenticanza nel contratto stesso e se si a quale riferimento di legge per obbligare l'inquilino a pagare. grazie

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Gentile Carlo se non c'è il riferimento nel contratto no, altrimenti se era stato indicato e non le è mai stato versato rientra nel caso di cui parla l'articolo.

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