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Sfratto per morosità: il deposito cauzionale va comunque restituito all’inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 10, 2015
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La morosità continua ad essere la causa principale per cui si richiedono ed eseguono sfratti, come ci dimostrano i dati sui provvedimenti esecutivi di rilascio di immobili ad uso abitativo emessi nell’anno 2014.
Su un totale i 77.278 procedimenti il dettaglio ci dice che:
- 3.433 sono i procedimenti per necessità del locatore
- 4.830 sono i procedimenti per finita locazione
- 69.015 quelli per morosità ed altra causa
Ovvero quasi il 90% del totale dei procedimenti di sfratto viene richiesto a causa della morosità dell’inquilino, ovvero del mancato pagamento del canone pattuito.

La situazione di morosità dell’inquilino comporta per lo stesso la perdita di ogni suo diritto?Ce lo chiede un lettore e noi proviamo a rispondere.

Salve,
volevo avere un informazione sulla cauzione .
Purtroppo sono dovuto uscire dall'abitazione per sfratto con morosità, volevo appunto sapere se i due mesi di cauzione dati mi devono essere comunque restituiti.
Ringrazio

Gentile lettore,
approfittiamo della sua domanda per tornare a fare un po’ di chiarezza sull’argomento degli sfratti ed in particolare gli sfratti per morosità, quindi quelli avviati nei confronti degli inquilini che non pagano.


Partiamo dalla prima e basilare domanda:
Quando posso dire che il mio inquilino è moroso?
A spiegarcelo è l’articolo 5 della Legge n. 392/78, che precisa: posso considerare “moroso” l’inquilino che dopo 20 giorni dalla data di scadenza indicato in contratto non abbia pagato anche un solo canone di affitto; oppure quell’inquilino che in ritardo di 60 giorni (2 mesi) rispetto alla formale richiesta del proprietario (che deve documentare tale richiesta) non abbia ancora versato la somma richiesta per gli oneri accessori (condominio, bollette, ecc..) pari a due mensilità di canone.


Qual è la prima mossa che deve fare il proprietario?
Inviare una raccomodata con sollecito a pagare quanto in sospeso solitamente entro 15 giorni e quindi avvisare che dopo questo termine si procederà con le vie legali.


La procedura di sfratto
E qui la “palla” passa all’avvocato che dovrà procedere con l’“atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida” nei confronti dell’inquilino moroso tramite Ufficiale Giudiziario e quindi davanti ad un giudice partirà tutto l’iter necessario a far liberare l’immobile e chiedere il pagamento (con decreto ingiuntivo) delle somme dovute dall’inquilino.
Vi rimandiamo al nostro precedente articolo per la descrizione esatta del procedimento di sfratto.


Intanto torniamo a concentrarci sul quesito proposto dal nostro lettore.


Cosa succede al deposito cauzionale che l’inquilino aveva versato ad inizio del contratto d’affitto?
In linea generale, il deposito non può essere assimilato al canone. Esso è un “pegno irregolare” ossia una somma di denaro consegnata al proprietario e sulla quale l’inquilino vanta un credito, potendone chiedere la restituzione appena concluso il rapporto di locazione.
Per questo, in assenza di pattuizione contrarie delle parti, si esclude che il deposito cauzionale sia imputabile in conto pigioni.


Ci chiediamo però: il deposito è suscettibile di compensazione per i canoni non pagati dall’inquilino?
I giudici hanno dato risposta positivamente: per la Cassazione (sentenza n. 7360 dell'8/8/1997) il proprietario, anche se ha ottenuto un titolo esecutivo per l'intera somma dovuta dal conduttore per il mancato pagamento dei canoni, può soddisfare anche in parte il suo credito con il deposito cauzionale. Sulla stessa linea si pongono anche Cass. sent. n. 6941 del 5.06.1992 e C. App. Milano sent. del 16 ottobre 1981.
Venendo quindi allo specifico della richiesta: il deposito versato dal nostro lettore verrà trattenuto dal proprietario per compensare in prima istanza eventuali somme non versate.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (39)

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Buongiorno
Ho bisogno del vostro cortese aiuto.
Ho vissuto in una casa ed ho sempre pagato regolarmente il fitto anche quando la casa è stata messa all'asta (il proprietario aveva dichiarato fallimento) ed è passata prima al triunale a nuovi proprietari.
Il contratto di fitto 4+4 scadeva a gennaio 2020 ma i nuovi proprietari (a voce) nel mese di ottobre 2018 ci hanno chiesto di lasciare l'immobile entro febbraio 2019.
Noi abbiamo cercato di capire la situazione e ci siamo messi alla ricerca di una nuova abitazione nonostante non avremmo voluto lasciare la casa. Preciso che abbiamo un bambino di 7 anni.
Nel frattempo abbiamo continuato a pagare regolarmente i canoni. Trovato un nuovo alloggio solo a marzo 2019 abbiamo chiamato i nuovi proprietari: non avendoci dato loro un preavviso scritto a ottobre 2018 abbiamo pensato di firmare un documento dove spiegavamo l'iter e quindi l'effettiva decorrenza dei 6 mesi.
I nuovi proprietari non erano nella possibilità di restituirci la cauzione versata e quindi abbiamo entrambi firmato che lasciavamo la casa senza più nulla a pretendere da entrambe le parti precisando che chiedevamo la possibilità di sgomberare i locali non oltre agosto 2019.
I nuovi proprietari hanno proceduto alla comunicazione risoluzione contratto all'Agenzia dell'Entrata. Nonostante ciò ci hanno chiesto (a voce) di pagare una somma "a nero" con tanto di ricevuta fino a quando non liberavamo completamente l'immobile. Per il quieto vivere abbiamo accettato.
In realtà entro maggio 2019 siamo riusciti a liberare l'immobile e nella prima settimana di giugno abbiamo consegnato le chiavi con tanto di verbale firmato da entrambe le parti con l'impegno da parte nostra di sgomberare alcuni rimasugli da buttare lasciato in giardino per permettere loro di entrare in quanto, a loro dire, erano in difficoltà.

Degno di nota è che avevamo dimenticato di restituire le chiavi della cassaforte (avevo alcuni documenti di poco valore all'interno) e quando siamo andati per consegnarle (ovviamente chiedendo di permetterci di recuperare ciò che di nostro si trova al suo interno) ci siamo sentiti ricattare...
I nuovi proprieta ora ci chiedono i soldi dei fitto non pagati, nonostante un documento firmato a marzo 2019 ed un verbale firmato a giugno 2019 dove si precisa che non hanno più nulla a pretendere: ma è possibile?

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Gentile Gessy, avendo documentato questi accordo e soprattutto avendo registrato la risoluzione del contratto ora non possono chiedervi certo gli arretrati; dovete trovare un modo però per farvi restituire quanto contenuto nella cassaforte, non avendo più titolo per poter entrare in casa.

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Salve; ho perso il lavoro per adesso non riesco a pagare l’affiatto; posso usufruire della cauzione?

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Gentile rosa, potrebbe farlo solo in accordo con la proprietà.. diciamo però che non è questo lo scopo della cauzione.

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Buongiorno desidererei un chiarimento in merito a quanto segue :

L’inquilino di un locale commerciale non ha pagato con regolarità gli affitti sospendendo anche per parecchi mesi

Quando poi pagava precisava nella causale del bonifico che l’affitto andava a coprire il rateo più vecchio

ESEMPIO: giugno 2016 non pagato
Se il pagamento veniva fatto a ottobre 2017 in causale viene scritto saldo giugno 2016

È corretta tale prassi? È vero che la legge prevede che si vada a coprire il debito pregresso? È se si in base a quale normativa?
Grazie

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Gentile Laura, è corretta la causale del bonifico se tale cifra copriva in effetti una vecchia mensilità, ma chiaramente se l'inquilino è moroso perchè in ritardo di oltre 20 giorni si può avviare lo sfratto per morosità. Non ci sono altre scorciatoie.

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Salve, vorrei un cortese aiuto per quanto riguarda un monolocale di mia proprietà che ho dato in affitto il 20 giugno con regolare contratto registrato, mi é stata versata cauzione e affitto mese e, fino a qui, tutto bene solo, mi é stato richiesto di poter fare bonifico per i mesi a venire il gg 10. Così facendo e, dicendo che mi é stata versata la mensilità di luglio, con la stipula del contratto?, a me rimane uno scoperto di 20gg se io dovessi attendere il bonifico il 10agosto. Come mi devo comportare? (la prima volta in 6anni che mi capita) richiedo mensilità e sottraggo i 10gg che mancano ai 20 per concludere mese, oppure cambio data contratto e faccio fare bonifico il 20 del mese e non più il 10 come richiesto? Grazie spero sia chiara la spiegazione.
Cordiali saluti

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Buongiorno Stefania, dipende da quanto scritto in contratto. Se il contratto ha decorrenza dal 20 giugno, andrete a regolare il pagamento delle mensilità dal 20 al 20; oppure se ha indicato decorrenza dal 1 luglio allora il pagamento è per la mensilità intero e il giorno entro cui arrivare potete accordarvi sul 10, invece che il classico entro il 5. Consideri che solitamente si calcola anche una mensilità anticipata che nel suo caso potrebbe coprire giugno se l'immobile era stato già occupato in quel mese.

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Buongiorno mi chiamo Concy..volevo sapere siccome le ore di lavoro mi sono state dimezzate e quindi non sono piu 'riuscita a pagare l affitto da quattro mesi..Ho mio figlio che è minore a carico ..e ho chiesto all avvocato se possono ritirare i soldi della cauzione che ho versato.È questo possibile ? È poi giusto che mi mandino lo sfratto avendo in casa mio figlio che è minore ?Quanto tempo ci vorrà se possono farlo che esso sia esecutivo..? Grazie per la.risposta. .

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Gentile Concetta, se non paga più l'affitto la proprietà potrà intanto rifarsi sul deposito ma poi avanzare la richiesta di sfratto per morosità, i cui tempi di esecuzione potrebbero andare dai 6 ai 12 mesi a seconda dell'avvocato , del giudice, della città.. Considerando la situazione potrebbe chiedere al comune di riferimento di poter avere un alloggio sociale o almeno rientrare nelle liste di assegnazione.

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Salve avrei una domanda.
Stiamo da agosto 2016 in un appartamento e abbiamo sempre pagato regolarmente fino a gennaio di quest'anno.
A febbraio però quando dovevamo pagare l'affitto il locatore ci ha detto che si sarebbe tenuto le tre cauzioni che gli abbiamo dato ha inizio contratto perché gli serviva l'appartamento però ci ha chiesto di fare a noi la raccomandata e non l'abbiamo fatta perché alcuni amici più esperti di noi ci hanno consigliato di non farla perché se no ci saremmo buttati la zappa sui piedi.
Più volte gli abbiamo chiesto di prendere l'affitto ma non ne voleva sapere.
Adesso ci ha mandato una lettera dal suo avvocato che ci dice che dobbiamo essere sfrattati per morosità ma noi in realtà non lo siamo perché lui ha tenuto le nostre cauzioni.
Abbiamo chiamato il suo avvocato e ci ha detto che lui non poteva toccarle e quindi siamo morosi.
Ma noi non lo sapevamo e ora per colpa sua dobbiamo piangere le conseguenze noi?
Oggi ci ha mandato una mail il suo avvocato e ha detto che se non gli diamo 1350 euro ovvero il totale Delle cauzioni parte lo sfratto ma noi non abbiamo quella cifra e avendo un bimbo di sette mesi non possiamo fare miracoli.
Stiamo cercando qualche appartamento ma ancora non abbiamo trovato nulla e allora il mio compagno gli ha detto al suo avvocato che gli avrebbe continuato a pagare l'affitto finché eravamo nel suo appartamento in attesa di trovarne un altro ma il suo avvocato non è vuole sapere e ha detto che ho paghiamo la cifra e poi ovviamente ripartire con gli affitti oppure parte lo sfratto.
Io non capisco se i tre mesi se li è tenuti per causa sua noi siamo in regola presumo e non siamo ancora indietro con gli affitti ovviamente se non paghiamo da questo mese posso capire.
Comunque potete aiutarci?
Ci date qualche consiglio?
Al momento noi non ci siamo potuti rivolgere ad un legale perché non sappiamo quanto ci costerebbe e al momento non c'è lo possiamo permettere.
Cosa dobbiamo fare?
Grazie mille
Cordiali saluti

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Gentile silvia, diciamo che al momento dovete continuare a pagare regolarmente finchè continuate ad abitare nell'appartamento; se facesse partire lo sfratto i tempi sarebbero molto lunghi e in ogni caso il giudice vi darebbe un termine di grazia entro cui saldare il debito delle tre mensilità o potrebbe valutare che il deposito era stato usato in questo modo. Quindi direi che anche al proprietario potrebbe essere più utile trovare un accordo e aspettare che liberiate l'appartamento quando avete trovato altro. Se vi serve un supporto di un legale potreste rivolgervi ad un'associazione di categoria come Sunia o Sicet.

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Grazie mille signora Ilaria e queste associazioni sono gratuite o prevedono un piccolo importo.
Comunque noi vogliamo continuare a pagare e lui che ci vuole fuori però al momento se non paghiamo questo mese in teoria non siamo in regola ma gli altri tre mesi credo che eravamo coperti dal deposito.
Comunque grazie mille per il suo aiuto.

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buon giorno ,mio fratello proprietario di un alloggio a causa di una causa che ad oggi e' in via di definizione in cassazione ha subito il pignoramento dell'alloggio e del credito prodotto dalla locazione.
alla scadenza dei quattro anni del contratto il giudice che ha la gestione dell'immobile non ha rinnovato il contratto obbligando i conduttori al rispetto del preavviso.
non curanti della prescrizione del tribunale se ne sono andati .
ora pretendono da mio fratello o da noi famigliari la restituzione della cauzione.
non deve provvedere il tribunale ?attribuendo anche un danno per il mancato preavviso ??

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Gentile Daniele, il preavviso andava sicuramente rispettato e potrebbe per questo chiedere di scontare la restituzione della caparra dal mancato rispetto del preavviso.

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Buongiorno, mi chiamo Milena,chiedo un consiglio per mio figlio.Ha un contratto con cauzione di 3 mensilità, ha perso il lavoro e non potendo pagare ha detto al proprietario che lascia la casa.Questo pretende che la lasci entro 15 giorni,tenga presente che non è ancora moroso,sono trascorsi 4 giorni dal mancato affitto. Mi dia una risposta per favore,grazie.

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Buongiorno Milena, suo figlio dovrebbe riconoscere un periodo di disdetta solitamente di sei mesi; in ogni caso se anche fosse il proprietario a mandarlo via per morosità, lo sfratto ha tempi molto più lunghi.

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Gentile signora Isabella, ho un inquilino moroso, che ha ottenuto il termine di grazia dei 3 mesi. A maggio, lo sfratto sarà esecutivo oppure no? Tenga presente che gli sto pagando tutte le bollette, il condominio e anche la tari, perché non ha fatto nessuna voltura. Temo che possa inventare qualche scusa per rimanere nell’ immobile a mie spese. Ha 54 anni, non ha figli minori ed é divorziato. É da agosto che non paga . A maggio riavrò la casa o sarò costretta a subire questa ingiustizia , se lui inventa qualche stratagemma? La casa é arredata con i miei mobili e gli ho pure comprato una cucina nuova! Mi faccia sapere, perché il mio avvocato non mi tranquillizza sufficientemente e sono molto depressa. Grazie. Cordiali saluti . Alessandra

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Gentile Alessandra, se a maggio l'inquilino non avrà saldato il suo debito (il giudice dà un termine di grazia entro cui bisogna rientrare della morosità), il giudice andrà a convalidare lo sfratto e quindi individuare una data di esecuzione dello stesso. Se invece pagasse quanto dovuto il giudice revocherà la richiesta e il contratto proseguirà alle stesse condizioni.

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Buonasera,
Io ero presidente di un associazione sportiva sfrattato per morosità. Il proprietario non ha tenuto conto dei canoni pagati con bonifico, ne del pignoramento dell'affitto da parte di un suo creditore, ne del deposito "riciclato" dal precedente contratto. Ora mi chiede €40.000 compreso il deposito cauzionale! Da dire che il suo avvocato è la moglie del sindaco e i giudici i suoi amici. Posso a avere qualche speranza, o devo semplicismemte aspettare che mi toglie la casa. Ci ha già detto l'avvocato suo che la legge funziona diversamente a Prato.
Grazie

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Buongiorno Elisabeth, in realtà se lei ha modo di documentare i canoni versati e la truffa del deposito può e deve opporsi al proprietario, trovando a sua volta un valido legale.

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