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Sfratto per morosità: il deposito cauzionale va comunque restituito all’inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 10, 2015
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La morosità continua ad essere la causa principale per cui si richiedono ed eseguono sfratti, come ci dimostrano i dati sui provvedimenti esecutivi di rilascio di immobili ad uso abitativo emessi nell’anno 2014.
Su un totale i 77.278 procedimenti il dettaglio ci dice che:
- 3.433 sono i procedimenti per necessità del locatore
- 4.830 sono i procedimenti per finita locazione
- 69.015 quelli per morosità ed altra causa
Ovvero quasi il 90% del totale dei procedimenti di sfratto viene richiesto a causa della morosità dell’inquilino, ovvero del mancato pagamento del canone pattuito.

La situazione di morosità dell’inquilino comporta per lo stesso la perdita di ogni suo diritto?Ce lo chiede un lettore e noi proviamo a rispondere.

Salve,
volevo avere un informazione sulla cauzione .
Purtroppo sono dovuto uscire dall'abitazione per sfratto con morosità, volevo appunto sapere se i due mesi di cauzione dati mi devono essere comunque restituiti.
Ringrazio

Gentile lettore,
approfittiamo della sua domanda per tornare a fare un po’ di chiarezza sull’argomento degli sfratti ed in particolare gli sfratti per morosità, quindi quelli avviati nei confronti degli inquilini che non pagano.


Partiamo dalla prima e basilare domanda:
Quando posso dire che il mio inquilino è moroso?
A spiegarcelo è l’articolo 5 della Legge n. 392/78, che precisa: posso considerare “moroso” l’inquilino che dopo 20 giorni dalla data di scadenza indicato in contratto non abbia pagato anche un solo canone di affitto; oppure quell’inquilino che in ritardo di 60 giorni (2 mesi) rispetto alla formale richiesta del proprietario (che deve documentare tale richiesta) non abbia ancora versato la somma richiesta per gli oneri accessori (condominio, bollette, ecc..) pari a due mensilità di canone.


Qual è la prima mossa che deve fare il proprietario?
Inviare una raccomodata con sollecito a pagare quanto in sospeso solitamente entro 15 giorni e quindi avvisare che dopo questo termine si procederà con le vie legali.


La procedura di sfratto
E qui la “palla” passa all’avvocato che dovrà procedere con l’“atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida” nei confronti dell’inquilino moroso tramite Ufficiale Giudiziario e quindi davanti ad un giudice partirà tutto l’iter necessario a far liberare l’immobile e chiedere il pagamento (con decreto ingiuntivo) delle somme dovute dall’inquilino.
Vi rimandiamo al nostro precedente articolo per la descrizione esatta del procedimento di sfratto.


Intanto torniamo a concentrarci sul quesito proposto dal nostro lettore.


Cosa succede al deposito cauzionale che l’inquilino aveva versato ad inizio del contratto d’affitto?
In linea generale, il deposito non può essere assimilato al canone. Esso è un “pegno irregolare” ossia una somma di denaro consegnata al proprietario e sulla quale l’inquilino vanta un credito, potendone chiedere la restituzione appena concluso il rapporto di locazione.
Per questo, in assenza di pattuizione contrarie delle parti, si esclude che il deposito cauzionale sia imputabile in conto pigioni.


Ci chiediamo però: il deposito è suscettibile di compensazione per i canoni non pagati dall’inquilino?
I giudici hanno dato risposta positivamente: per la Cassazione (sentenza n. 7360 dell'8/8/1997) il proprietario, anche se ha ottenuto un titolo esecutivo per l'intera somma dovuta dal conduttore per il mancato pagamento dei canoni, può soddisfare anche in parte il suo credito con il deposito cauzionale. Sulla stessa linea si pongono anche Cass. sent. n. 6941 del 5.06.1992 e C. App. Milano sent. del 16 ottobre 1981.
Venendo quindi allo specifico della richiesta: il deposito versato dal nostro lettore verrà trattenuto dal proprietario per compensare in prima istanza eventuali somme non versate.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Milena

    Buongiorno, mi chiamo Milena,chiedo un consiglio per mio figlio.Ha un contratto con cauzione di 3 mensilità, ha perso il lavoro e non potendo pagare ha detto al proprietario che lascia la casa.Questo pretende che la lasci entro 15 giorni,tenga presente che non è ancora moroso,sono trascorsi 4 giorni dal mancato affitto. Mi dia una risposta per favore,grazie.

  • Buongiorno Milena, suo figlio dovrebbe riconoscere un periodo di disdetta solitamente di sei mesi; in ogni caso se anche fosse il proprietario a mandarlo via per morosità, lo sfratto ha tempi molto più lunghi.

  • Alessandra Scionico

    Gentile signora Isabella, ho un inquilino moroso, che ha ottenuto il termine di grazia dei 3 mesi. A maggio, lo sfratto sarà esecutivo oppure no? Tenga presente che gli sto pagando tutte le bollette, il condominio e anche la tari, perché non ha fatto nessuna voltura. Temo che possa inventare qualche scusa per rimanere nell’ immobile a mie spese. Ha 54 anni, non ha figli minori ed é divorziato. É da agosto che non paga . A maggio riavrò la casa o sarò costretta a subire questa ingiustizia , se lui inventa qualche stratagemma? La casa é arredata con i miei mobili e gli ho pure comprato una cucina nuova! Mi faccia sapere, perché il mio avvocato non mi tranquillizza sufficientemente e sono molto depressa. Grazie. Cordiali saluti . Alessandra

  • Gentile Alessandra, se a maggio l'inquilino non avrà saldato il suo debito (il giudice dà un termine di grazia entro cui bisogna rientrare della morosità), il giudice andrà a convalidare lo sfratto e quindi individuare una data di esecuzione dello stesso. Se invece pagasse quanto dovuto il giudice revocherà la richiesta e il contratto proseguirà alle stesse condizioni.

  • Elizabeth Meyer

    Buonasera,
    Io ero presidente di un associazione sportiva sfrattato per morosità. Il proprietario non ha tenuto conto dei canoni pagati con bonifico, ne del pignoramento dell'affitto da parte di un suo creditore, ne del deposito "riciclato" dal precedente contratto. Ora mi chiede €40.000 compreso il deposito cauzionale! Da dire che il suo avvocato è la moglie del sindaco e i giudici i suoi amici. Posso a avere qualche speranza, o devo semplicismemte aspettare che mi toglie la casa. Ci ha già detto l'avvocato suo che la legge funziona diversamente a Prato.
    Grazie

  • Buongiorno Elisabeth, in realtà se lei ha modo di documentare i canoni versati e la truffa del deposito può e deve opporsi al proprietario, trovando a sua volta un valido legale.

  • Cinzia

    Salve mi chiamo cinzia .. il proprietario di casa mi ha mandato ben 3 lettere dal suo legale con minaccia di sfratto .. vi spiego , quando è stato stipulato il contratto essendo che la cauzione nn potevo dargliela perché nn avevo soldi , l addetto al contratto scrisse che dovevo dargliela in cifre ( ......... ) mensili . Praticamente nn c'è ne una cifra w ne una data di scadenza perché lui sapeva le mie condizioni economiche ... adesso siccome nn faccio più assistenza alla moglie x dispetto vuole che lascio la casa ... io pago l affitto regolarmente e senza ritardi...mi ha anche insultata nel supermercato tirato i capelli e ho subito un ematoma al braccio una vera aggressione .. quello che vorrei sapere mi devo preoccupare se mi manda la lettera di sfratto ? Grazie

  • Gentile Cinzia, diciamo che il versamento del deposito cauzionale rappresenta una pattuizione importante del suo contratto; quindi se gli accordi sono che lei versi la cifra, definita quant'è sta cifra è necessario ora versarla, perchè il mancato rispetto di una pattuizione offre al proprietario la possibilità di avviare la causa di s fratto per grave inadempienza.
    Detto questo non c'è nulla che giustifichi un'eventuale aggressione che può denunciare.

  • Mirella

    Buonasera, mia sorella è morosa di credo.... 3 mesi di affitto, il padrone dell'appartamento le ha dato lo sfratto , chiedendo oltre ai 3 mesi , altri 6 mesi + la sistemazione della casa com'era in origine. È giusto che chieda i 6 mesi? Se non riesce a pagare l'affitto come puoi chiedere ancora e sempre di più?

  • Gentile Mirella, il proprietario può chiedere le mensilità arretrate e quelle maturate finchè sua sorella non liberi il bene; in ogni caso se c'è una causa di sfratto sarà il giudice a decidere quanto dovrà pagare.

  • Ivana

    Buongiorno io ho comprato unattivita di bar, che sto ancora pagando e il padrone dei muri mi ha dato lo sfratto perche non ho pagato due canoni, come posso fare x non perdere lazienda che ripeto sto ancora pagando ratealmente. Grazie

  • Gentile Ivana, rispetto allo fratto deve pagare per poter convincere il proprietario a ritirare la richiesta di esecuzione; per l'attività deve informarsi se poterla svolgere anche in un'altra location.

  • federica

    Buonasera
    Sono locataria dal 2014, quando ho stipulato contratto di affitto regolarmente registrato al agenzia delle entrate con una persona fisica.
    Successivamente sono stata informata (da un curatore fallimentare prima e dal suo avvocato poi) che il contratto di affitto non e' valido in quanto la persona con cui l ho stipulato non e' il proprietario. Bensì proprietaria risulta essere un'srl oggi fallita.
    Pertanto ora sto pagando il fallimento e non più colui che credevo proprietario della casa che occupo.
    Ho chiesto all avv del fallimento riguardo la restituzione del deposito cauzionale e mi ha riferito che non posso far altro che chiederlo alla persona a cui l ho consegnatto (che tra l altro risulta irreperibile) cosa posso fare?
    Ringrazio in amticipo

  • Gentile Federica, diciamo che tecnicamente se il curatore ha considerato valido ed effettivo il contratto che lei aveva stipulato con il non proprietario, dovrebbe anche far risultare valida la sua consegna del deposito, come risulta dal contratto stesso. Quindi dovrebbe essere il curatore ad occuparsi di recuperare tale somma dal precedente proprietario.

  • maria palma

    e giusto che il proprietario di un appartamento deve restituire le due mensilita anche se l inquilino e moroso di 6 mesi

  • Buongiorno Maria, se ci sono debiti e spese non pagati può trattenere il deposito a parziale copertura del debito.

  • maria palma

    vi ringrazio in partenza vorrei sapere e giusto che l inquilino non mi paga l affitto da 6 mesi e nel momento che mi lascia la casa gli devo dare i due mesi di cauzione grazie della vostra cortesia

  • Bruno

    Salve, con il comune del mio paese ho stipulato un contratto di occupazione suolo comunale di dieci anni per la realizzazione di un campo di calcetto pari a £ 55.000. tutto a mie spese. Per vari motivi nn ho mai versato il mio canone pari a 1.000 € annui. In 5 anni nn mo e stato mai notificato nessun decreto ingiuntivo, soltanto 7 mesi fa un ordinanza di sgombero. Quali sono le conseguenze?

  • Buongiorno Bruno, il rischio è, appunto, che venga eseguito lo sfratto e quindi lei dovrà lasciare lo spazio e pagare gli arretrati.

  • Marianna

    Sono interessata avere notizie in merito all'argomento

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