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Sfratto: quanto costa al proprietario la procedura?

by Redazione BlogAffitto
in Esperto
on Ottobre 10, 2019
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costo di uno sfratto per inquilino che non paga

I costi del proprietario per sfrattare un inquilino che non paga.

La domanda che dovrebbero porsi tutti i proprietari di immobili ceduti in affitto è la seguente: "quanto costa un eventuale sfratto?".
Il motivo è molto semplice data la situazione del mercato attuale in cui si verificano, con una certa frequenza, casi di morosità diffusa, con gli inquilini si rendono spesso inadempienti saltando, a piè pari, il regolare pagamento di una o più mensilità.
In queste spiacevoli situazioni il locatore non può di certo farsi giustizia da sé, buttando fuori di casa il conduttore non pagante; deve invece rispettare l'iter previsto dalla legge, rivolgendosi ad un avvocato e seguendo l'esatta procedura di sfratto per morosità. In questa guida voglio soffermarmi su quali costi debba sostenere il padrone dell'immobile che vorrebbe legittimamente liberare la sua proprietà da un occupante inadempiente.

In cosa consiste lo sfratto?


Si tratta, molto semplicemente, di una procedura prevista dal Codice Civile per rescindere il contratto di affitto con un soggetto che risulti inadempiente oppure continui ad occupare l'immobile nonostante il periodo di locazione sottoscritto sia terminato.
Da questa breve premessa si deduce come esistano, sostanzialmente, due tipologie di sfratto:
• per morosità;
• per finita locazione.
In entrambe le situazioni il locatore ha il diritto di vedersi restituito l'immobile liberato da tutti gli oggetti personali di proprietà dell'inquilino.

Come funziona lo sfratto per morosità?


La legge stabilisce l'esatta procedura che deve seguire il proprietario per sfrattare l'inquilino inadempiente.

Lo scopo può essere raggiunto mediante un percorso abbastanza semplice e con tempistiche piuttosto limitate. In una normale causa civile in tribunale chi viene citato ha, solitamente, 90 giorni di tempo per poter preparare la propria difesa: nel procedimento di sfratto per morosità vengono concessi solo 20 giorni.
Ciò significa che, dal momento in cui il locatore cita in giudizio l'affittuario, a quello in cui viene aperta l'udienza, possono trascorrere al massimo 20 giorni. È bene ricordare che per queste situazioni le competenze spettano sempre al tribunale e mai al giudice di pace.


Una particolarità della procedura di sfratto è il suo possibile termine già alla prima udienza; circostanza che si configura quando l'intimato non si presenta oppure compare in tribunale ma non si oppone. È la situazione più semplice e, soprattutto, quella che permette al giudice di emanare, immediatamente, una sentenza a favore del locatore, convalidando lo sfratto con effetti immediati.


Tuttavia, per la sua esecuzione, la legge prevede un tempo di 30 giorni dalla convalida ed entro i quali il proprietario non può costringere l'inquilino a lasciare l'abitazione.


Altro aspetto da sottolineare è la possibilità di richiedere al giudice che venga emesso un decreto ingiuntivo per l'interno ammontare delle mensilità non pagate fino al momento dell'esecuzione dello sfratto e il rimborso delle spese legali sostenute.

Cosa succede se l'inquilino moroso si oppone?


In alcuni casi il locatario inadempiente si presenta in tribunale e decide di fare opposizione allo sfratto. In tal caso, il giudice può sentenziare un'ordinanza di pagamento della somma oggetto della controversia, concedendo, al conduttore, 20 giorni di tempo per adempiere ai suoi obblighi.


Infatti, la legge offre la possibilità all'intimato di mettersi in regola pagando tutti gli arretrati e le spese della procedura; così facendo il contratto di locazione sarà ancora valido e l'inquilino potrà continuare ad occupare l'immobile.


La situazione peggiore si verifica quanto l'affittuario decide di opporsi adducendo diverse svariate motivazioni per non pagare quanto dovuto come, ad esempio: sostiene di aver sempre pagato in contanti, dichiara che sia il proprietario a rifiutarsi di ricevere l'affitto concordato, lamenta difetti o danni funzionali all'immobile o trova qualunque altra scusa, magari anche motivata, che lo ha costretto a risultare inadempiente.


In questi casi, al giudice non resta altro da fare che prenderne atto e trasformare il rito da sommario ad ordinario, ovvero, le due parti dovranno affrontare un regolare processo civile.

I costi per uno sfratto


Dopo aver visto cosa sia uno sfratto e quale procedura preveda la normativa vigente, passiamo ad analizzare i costi che il locatore deve sostenere. La situazione più comune è quando l'inquilino decide di non opporsi e il tutto si conclude già alla prima udienza. Nonostante la brevità del procedimento le spese non sono comunque da sottovalutare e riguardano:


• costi della giustizia: bussare alle porte di un tribunale non è mai un'operazione gratuita, tranne nei casi in cui si dimostri di avere un reddito sotto certi limiti potendo beneficiare dell'ammissione al patrocinio a spese dello Stato. Il primo onere è rappresentato dall'immancabile marca da bollo di importo fisso pari a 27 euro, seguita a ruota dal cosiddetto contributo unificato con un valore variabile a seconda del tipo di causa, procedimento giudiziario e ammontare del risarcimento. Nello sfratto per morosità, la base per il calcolo è il totale dei canoni non pagati ma, trattandosi di una procedura sommaria, la legge è stata magnanima prevedendo uno sconto del 50%. Per uno sfratto con arretrati per 2.000 euro occorre spendere solamente 49 euro, che scendono a 21,50 euro se i canoni non pagati ammontano a soli 1.000 euro;


• Costo dell'avvocato: per la procedura di sfratto è indispensabile avvalersi dei servizi di un legale. La parcella non ha un valore fisso e dipende dalle richieste del professionista e dall'ammontare dei canoni non versati dall'intimato. In linea di massima, per una convalida di sfratto con cifre attorno ai 1.000 euro, e senza opposizione dell'inquilino, un compenso ritenuto equo dai parametri forensi è di circa 700 euro tutto incluso;


• Costo delle notifiche: si tratta di un aspetto da non sottovalutare e che può incidere in maniera significativa sulle spese totali. La procedura prevede che il giudice abbia la certezza che l'intimato (il locatario inadempiente), sia realmente a conoscenza dello sfratto che sta per subire. Ciò comporta che la notifica degli atti avvenga tramite ufficiali giudiziari. La conseguenza di quanto appena affermato è che l'avvocato, che rappresenta il locatore, dovrà notificare all'inquilino moroso l'atto di intimazione di sfratto, nonché la contestuale richiesta di convalida. Quest'ultima rappresenta l'atto di citazione introduttivo, con cui si avverte la controparte della data e luogo dove si terrà l'udienza per ottenere l'ordinanza di sfratto e il pagamento dei canoni arretrati.


Tutto questo si traduce in una spesa che varia a seconda del metodo scelto per inviare la notifica. Scegliendo la spedizione tramite posta (sempre mediate ufficiali giudiziari) il costo dipende dal peso della busta: in generale, è bene mettere in preventivo circa 10 euro. Volendo avere l'assoluta certezza che la notifica giunga a destinazione, non si può che optare per la consegna a mano da parte dell'ufficiale giudiziario. In questi casi, i costi si impennano con l'aumentare della distanza fino ad un massimo di 50 euro.


Anche se a prima vista le cifre possono sembrare non eccessive, il problema sta tutto nell'alto numero di notifiche previste per una procedura di sfratto. La prima è da inviare per la citazione in giudizio, successivamente si dovrà notificare la convalida dello sfratto a seguito della sentenza del giudice e servirà anche una notifica per l'eventuale decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento dei canoni arretrati e il rimborso delle spese dovute. Tutto questo nella speranza che ogni cosa vada per il verso giusto e, il tutto, si concluda positivamente, altrimenti si dovrà rifare dall'inizio.


Nel caso in cui il locatario, anche dopo aver preso visione della convalida di sfratto comunicata da un ufficiale giudiziario, decida di non abbandonare l'immobile di sua spontanea volontà, il proprietario sarà costretto ad inviare un'ulteriore notifica per il preavviso di rilascio. Con tale atto si avvisa, nuovamente, il conduttore inadempiente (con 10 giorni di anticipo), che l'ufficiale giudiziario si presenterà per eseguire lo sfratto e potrà richiedere anche l'intervento delle forze dell'ordine in caso di rifiuto.


È arrivato il momento di tirare le somme per capire quanto, effettivamente, costi sfrattare un inquilino moroso. Considerando le spese per smuovere gli ingranaggi della giustizia, la parcella più o meno salata dell'avvocato e tutte le possibili notifiche, la spesa si dovrebbe aggirare mediamente intorno ai 1.000 euro.


Una cifra che rimane, comunque, indicativa e che può variare a seconda dei casi: per un inadempimento protratto per parecchie mensilità, ad esempio, i costi subirebbero un notevole incremento. A tutto questo bisogna aggiungere il danno economico per non aver ricevuto il regolare pagamento dell'affitto e lo stress di vedere una persona occupare "abusivamente" il proprio immobile e dover affrontare tutto l'iter burocratico previsto dalla giustizia.


Sottolineo per concludere che queste considerazioni valgono per la situazione più favorevole, ovvero, quando il debitore non si oppone. In caso contrario abbiamo visto come il rito si trasformi in ordinario, con ben altre tempistiche e costi paragonabili ad un normale processo civile.

Articolo scritto da Omar Cecchelani, Pagaremenotasse

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