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Spese forfettarie o a conguaglio? Cosa posso o non posso prevedere per essere in regola.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 04, 2014
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Spesso per evitare di intestare le utenze agli inquilini e quindi rischiare di dover frequentemente presentare pratiche di voltura delle utenze, molti proprietari preferiscono introdurre una cifra forfettaria che rappresenta, per esperienza, il consumo medio per l'immobile concesso in affitto. Ma a questo punto è obbligatorio presentare poi, dietro richiesta, il conguaglio delle spese realmente sostenute? Tale cifra concorre alla formazione del reddito da locazione, su cui si pagano irpef o cedolare?

Buongiorno,
vorrei affittare per un anno un bilocale ad una famiglia della repubblica Ceca con un contratto transitorio.
Il capofamiglia ha un contratto di lavoro per circa un anno presso una ditta italiana.
Vorrei sapere se è possibile stipulare il contratto in oggetto con la formula "tutto compreso"
(cioè energia elettrica, acqua, metano e WiFi compresi nel prezzo che concorderemo)?
Potrò poi detrarre le spese sostenute per acqua, luce, gas dal reddito derivante dall'affitto?
Ringraziandola anticipatamente per l'attenzione
Cordialmente
Rosario

Gentile Rosario,
è possibile prevedere nel contratto (immagino di tipo transitorio) che andrà stipulare con questi inquilini un forfait fisso, anticipato, che copre le spese per i consumi ed eventualmente anche per il condominio. La prima distinzione da fare, però, riguarda il come deve formulare tale richiesta.
Innanzitutto è necessario distinguere la quota di canone, da quella delle spese. Infatti, se lei indicasse genericamente un canone di locazione di 800 euro, comprensivo dei consumi e delle spese accessorie, si troverebbe poi a pagare l'eventuale imposta di registro e soprattutto le tasse sul reddito da locazione (irpef o cedolare) sugli interi 800 euro.
Mentre se lei distingue 720 euro, ad esempio, come canone di locazione e 80 euro a titolo di acconto per i consumi relativi a riscaldamento, condominio, acqua e depurazione, allora dovrebbe pagare le imposte solo sulla quota canone, di 720 nel caso preso in considerazione come ipotesi.


La seconda cosa importante da distinguere è se vuole inserire un conguaglio di tali spese, a fine anno o ogni sei mesi, in modo da andare a compensare eventuali somme versate in più da parte degli inquilini o richiedere il rimborso per consumi più alti di quelli preventivati.
Questa è la modalità più utilizzata, perché sicuramente regolare ed ammessa dalla legge, ma anche perché tutela il proprietario nel caso di consumi eccessivi, di aumenti e anomalie varie.
In questo caso si riporta che gli oneri accessori sono ripartiti in base alla "Tabella oneri accessori", allegato G al decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 e si specifica che ci sarà un conguaglio. In questo caso l'inquilino stesso può chiedere di verificare i giustificativi delle spese e controllare se quanto versato è in linea o meno con i consumi reali.


In ogni caso per i contratti liberi 4 +4, ma solo per questi e quindi non per i contratti a canone concordato e tanto meno per i contratti ad uso diverso dall'abitativo, è possibile inserire una clausola che preveda un forfait fisso per le spese, invariabile ed indipendente da quelli che sono i consumi o il reale importo delle spese incluse.
Questa tesi è avvalorata da una sentenza del Tribunale di Firenze dell'8 marzo 2007, che recita: «se in un contratto di locazione abitativa si pattuisce una clausola di forfetizzazione degli oneri accessori a carico del conduttore in aggiunta al canone propriamente detto, l'importo pattuito resta invariabile ed è indifferente alla effettiva entità e all'esistenza degli oneri, senza che possa configurarsi a carico del locatore l'onere di dimostrare e documentare l'entità degli oneri, e anche nel caso che questi non siano stati effettivamente sostenuti, e senza che possa ritenersi attribuita al conduttore la facoltà di dimostrare che le spese sono state inferiori al forfait, o non sono state effettuate».
Rispetto a questa interpretazioni ci sono però ancora alcune perplessità legate al fatto che seppure la legge 431/98, che ha riformato le locazioni abitative, permetta di introdurre nel contratto alcune deroghe agli articoli di legge che regolano la suddivisione delle spese, con esplicita clausola vessatoria e quindi doppia firma, rimane il dubbio che una clausola che prevede di far pagare all'inquilino una cifra consistente di spese rappresenti un modo per raggirare la norma e pretendere un incremento del canone di locazione, pattuizione che sarebbe nulla sulla base dell'articolo 13 della legge 431/98.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (75)

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Buongiorno
Abbiamo appena firmato un contratto di locazione.
NON ancora depositato deposito cauzionale

5 MINUTI DOPO AVER FIRMATO IL CONTRATTO mentre scendevamo le scale per lasciare l'edificio, IL PROPRIETARIO CI HA INFORMATI verbalmente del fatto che a breve sarà rifatta tutta la tinteggiatura del vano scale.
Il condominio è di 3 famiglie (di cui una siamo noi) senza amministratore di condominio.

Premesso che il nostro appartamento è al quarto e ultimo piano senza parti comuni oltre il nostro piano (e quindi da come abbiamo letto ci spetterà la "*quota Maggiore di questa manutenzione ordinaria*" per la ritinteggiatura delle pareti scale... che la legge dice spetta all'inquilino)

Chiediamo per favore di sapere se noi possiamo opporci nel momento in cui ci verrá richiesta la nostra parte per le spese sostenute per la tinteggiatura delle pareti vano scale (che come da legge rientra nelle spese di ordinaria manutenzione a carico dell'inquilino)

Mi sembra davvero assurdo che il proprietario possa avere una riunione con gli altri condomini brevissimo tempo prima di affittare il proprio appartamento, e decidere una spesa "di legge NON URGENTE E NECESSARIA" (la Ritinteggiatura vano scale) , che poi farà gravare sul inquilino che sta per entrare. (a noi sembra una manovra strategica non è non esistendo l'amministratore di condominio, decidendo i condomini proprietari congiuntamente e ufficiosamente tra loro l'esatto momento in cui far cominciare i lavori)...

CHIEDIAMO SE Possiamo noi opporci nel momento in cui entro 3 mesi CIRCA verrà effettuata questa TINTeggiatura di CUi Noi siamo solo stati messi al corrente molto velocemente nel giro di 3 secondi appena firmato il contratto.

In questo modo è come se ci si ritrovasse a pagare un canone diverso da quello per cui si era stati attratti da questo appartamento

GRAZIE

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Buongiorno, diciamo che potreste ora contrattare questo aspetto con il proprietario: non avendovi avvisati, pur sapendolo, di questa spesa potreste considerare questa negligenza come grave e quindi chiedere di annullare il contratto; oppure accordarvi perchè sia lui a pagare le spese e quindi proseguire con le condizioni che avevate pattuito.

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Buongiorno, ho un dubbio da risolvere, spero lei possa aiutarmi e per questo la ringrazio in anticipo.
Ho affittato due porzioni di un’unico villino a due famiglie diverse, ovviamente due contratti distintamente registrati 4+4.
Il problema che é sorto ultimamente è per le utenze elettriche.
Il contatore è unico intestato me con installati due a defalco per singola abitazione, quindi quando arriva la bolletta distribuisco l’importo in base alla lettura del contatore.
Fino a poco fa tutto a posto, adesso mi chiedono, anzi pretendono di non pagare piu gli oneri accessori fatturati in bolletta perché affermano non spetti a loro , inoltre affermano anche che devo applicargli la tariffa Residenti, ma il contratto é intestato a me io non abito li. Spero di essere riuscita a spiegarmi bene. Può aiutarmi a fare chiarezza?

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Gentile Lea, il pagamento della bolletta in effetti spetta agli occupanti che consumano energia; certamente hanno ragione anche loro nel chiederle magari di intestarsi la bomboletta come residenti.

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Certo, se potessi lo farei volentieri , mi eviterei l’impegno di prendere la lettura dei contatori e farmi rendere i soldi, ma non é possibile in quanto hanno affittato ognuno una porzione di villino, preciso porzione e non unità intera, pertanto il gestore dell’energia non puo mettermi due contatori ma solo uno...grazie mille, cordiali saluti

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Potrebbero valutare di intestarlo ad uno dei due e quindi sarà uno di loro a chiedere il pagamento della metà all'altro.

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Proverò a proporlo, anche se ad oggi non mi sembrano ben predisposti, il fatto é che pretendono che io sostenga comunque le spese in fattura di Iva e altri oneri in bolletta. Grazie per il consiglio

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Salve, sono in cerca di un piccolo appartamento in affitto (tipo bilocale) e vorrei proporre un contratto comprensivo delle spese. Quale sarebbe la quota giusta da pagare come spese (acqua luce gas) per una sola persona?
Grazie

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Gentile Maria, questo dipende dall'immobile che sceglie e dalla zona; quindi provi a verificare un po' i prezzi di mercato nella zona e poi potrebbe chiedere alcune precedenti bollette per capire i consumi medi.

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Buonasera, sono affittuario in un appartamento di 45/50 m2 con la mia compagna, paghiamo oltre all’affitto 60€ di spese condominiali al mese, 720€ annui, e ci è arrivato il conguaglio di 350€ circa per spese pulizia box auto e riparazione cancello entrata box ,quando io non usufruisco di box auto e nemmeno di cantina, ci hanno addebitato il 50% delle spese di assicurazione dell’immobile secondo voi è normale? Grazie

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Gentile Simone, se il box non è di sua competenza è giusto che non paghi tale onere e riporti la spesa al proprietario; per le spese di assicurazioni queste solitamente, salvo diverso accordo, competono al proprietario. Le allego qui la tabella di suddivisione.

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Salve sono proprietario di un appartamento che loco a studenti. Vorrei prevedere la formula all inclusive (canone + utenze incluse). Qual'è la clausola che potrei inserire per tutelarmi per eventuali consumi maggiori di un forfettario che andrei a richiedere mensilmente?

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Gentile Roby, le conviene in ogni caso indicare un tot per il cannone + una cifra forfettaria mensile per le spese, andando a specificare che ci sarà annualmente un conguaglio. In questo modo non paga le imposte su canone + spese se indicasse una cifra totale.

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Gentilissima,

le chiedo un informazione, se il contratto che vado ad attuare è a regime libero cioè tassato al 21% io posso mettere una richiesta per gli oneri accessori oppure devo mettere tutto nella rata di canone?
Esempio : rata mensile 600€ tassazione al 21% 126€ oneri accessori a carico del locatore
Se invece lo realizzo a regime concordato , la tassazione risulta al 10% solo sulla rata mensile vado a specificare anche gli oneri accessori esempio: rata mensile 600€ di cui 530 canone e 70 oneri accessori
tassazione solo sui 530€ -10% = 53€ oneri accessori a carico del locatario.
Qual'è la situazione migliore?

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Buongiorno Andrea, con l'una o l'altra tassazione è sempre meglio specificare la quota canone su cui si applica il 21 o 10%, e la quota di oneri accessori che non viene tassata come reddito ovviamente.

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Buonasera
SPERO POSSA AIUTARMI
IL MIO PROBLEMA È CHE LA LOCATARIA IL PRIMO ANNO MI HA FORNITO IL CONSUNTIVO PRODOTTO DALLA AMMINISTRAZIONE CONDOM INIALE RIMBORSANDOMI IN PARTE PERCHÉ LE SPESE DI GASOLIO ED ACQUA ECC ERANO STATE MINORE DEL TOTALE ANNUO PATTUITO NEL CONTRATTO MA DA L'ANNO DOPO SI RIFIUTA DI DARMI LE DIFFERENZE IN QUANTO SOSTIENE CHE HA FATTO LEGGERE IL CONTRATTO DA UN AVVOCATO CHE HA AFFERMATO CHE CON QUELLA CLAUSOLA DOVREI SOLTANTO PAGARE SE L'AMMINISTRAZIONE AVREBBE PREVENTIVATO SPESE PIÙ A ALTE E CHE NON HO DIRITTO AD AVERE RIMBORSI PER MINOR CONSUMI LA clausola nel contratto 4+4
Recita:
Punto 8 il conduttore si caricherà degli oneri condominiali di carattere ordinario così come sono per legge e prassi e così come sono e saranno per le annualità successive, prospettate consumiI dall,'amministrazione condominiale. Questi oneri alla stipula del contratto vengono quantificati nell' importo di e 150 mensili da versare in scadenza anticipata entro il giorno 10del mese di competenza insieme al canone di locazione,ONERI CONDOMINIALI CHE POTREBBERO AUMENTARE IN FUNZIONE DEI MAGGIORI CONSUMI DEL CONDUTTORE.
OVVIAMENTE C'È UNA FIRMA CONGIUNTA DI CLAUSOLA VESSATORIA COSA POSSO FARE??

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Buongiorno Giovanni, da come è scritta la clausola effettivamente si prende in considerazione solo il caso in cui ci fossero aumenti; mentre non si specifica che dovrebbe esserci un consuntivo. é però chiaro che lei non dovrebbe pagare più di quanto spende e quindi chiedere un rimborso o di scontare quanto pagato in più dalle prossime rate.

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Buongiorno, il mio quesito è questo: sono in affitto e ho stipulato un contratto (cedolare secca) con obbligo versamento di100 euro mensili per spese condominiali salvo conguaglio a fine anno, sinceramente ho firmato questa clausola vessatoria semplicemente perché non potevo immaginare il vero consumo o media.
Oggi sono circa 5 anni che verso ogni mese 100 euro al locatore come da clausola con conguaglio a fine anno a mio favore perché la spesa reale di un anno è di 750 euro ripetuta per 5 anni di fila, la mia domanda è il locatore facendomi pagare 100 euro mensili anticipatamente per 5 anni per quanto mi riguarda ne ha tratto vantaggio!!! Infatti mi restituiva circa 500 euro sempre a fine anno. Sono nel diritto di chiedergli interessi o di adeguare la rata al vero consumo visto e considerato che la media dopo 5 anni è netta!

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Gentile Domenico, potrebbe chiedere un adeguamento considerando i 5 anni di esperienza.. ma di fatto se il proprietario poi le restituisce la cifra non ha una richiesta formale da avanzare.

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Salve,
Ho un contratto d’affitto 4+4 dove è espressamente detto che il canone è suddiviso in 500€ locazione + 100€ rimborso forfettario oneri accessori (non si parla di conguaglio o altro). Il locatore sostiene che a parte devo pagare riscaldamento e acqua, quindi sostanzialmente oltre a 1200€ l’anno del rimborso, vuole a parte anche riscaldamento e acqua dell’anno (circa 400€). Ho preteso il rendiconto consuntivo e tutte le spese sono perfettamente coperte dalle 1200€ del rimborso oneri accessori. Può fare una cosa del genere?

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Gentile Stef, solitamente nel rimborso forfettario acqua e riscaldamento sono compresi, quindi la richiesta non è corretta.

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Gentile Isabella,

ho stipulato un contratto di locazione 4 + 4, art. 2, comma 1, 431/98. Nel contratto firmato da me come conduttore, 400 + 200 € spese, viene riportato che le spese condominiali ordinarie sono a carico del conduttore, le spese straordinarie, le utenze, i rifiuti e la pulizia caldaia a carico del locatore. Poi espressamente viene detto: "Il canone è da pagarsi in rate mensili anticipate per un importo di 400,00 € oltre alla quota mensilizzata delle spese condominiali e rimborsi spese, identificabili per la durata dell'intero contratto in 200 € mensili a forfait che il locatore salderà per conto del conduttore, quest'ultimo si impegna a versare al locatore un importo mensile pari a 600 €."

Le chiedo, visto che sulle spese a mio carico non mi è mi stato dato riscontro, pur non essendo presente espressamente nel contratto la necessità di fare un conguaglio, è possibile da parte mia pretendere la quantificazione di tali spese da lui pagate per me? Successivamente posso chiedere che mi siano rimborsate eventuali somme pagate in più da me, attraverso la quota mensile forfait, rispetto a quanto realmente sostenuto per il condominio?

Grazie per l'attenzione!!

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Buonasera Paol, di solito ad una spesa forfettaria segue poi una verifica (se non espressamente esclusa) e quindi eventuale conguaglio; per cui può ora chiedere espressamente di conoscere i dettagli delle spese e capire quanto si discostano.

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