Cerca

Spese forfettarie o a conguaglio? Cosa posso o non posso prevedere per essere in regola.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 04, 2014
Visite: 38966

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

Spesso per evitare di intestare le utenze agli inquilini e quindi rischiare di dover frequentemente presentare pratiche di voltura delle utenze, molti proprietari preferiscono introdurre una cifra forfettaria che rappresenta, per esperienza, il consumo medio per l'immobile concesso in affitto. Ma a questo punto è obbligatorio presentare poi, dietro richiesta, il conguaglio delle spese realmente sostenute? Tale cifra concorre alla formazione del reddito da locazione, su cui si pagano irpef o cedolare?

Buongiorno,
vorrei affittare per un anno un bilocale ad una famiglia della repubblica Ceca con un contratto transitorio.
Il capofamiglia ha un contratto di lavoro per circa un anno presso una ditta italiana.
Vorrei sapere se è possibile stipulare il contratto in oggetto con la formula "tutto compreso"
(cioè energia elettrica, acqua, metano e WiFi compresi nel prezzo che concorderemo)?
Potrò poi detrarre le spese sostenute per acqua, luce, gas dal reddito derivante dall'affitto?
Ringraziandola anticipatamente per l'attenzione
Cordialmente
Rosario

Gentile Rosario,
è possibile prevedere nel contratto (immagino di tipo transitorio) che andrà stipulare con questi inquilini un forfait fisso, anticipato, che copre le spese per i consumi ed eventualmente anche per il condominio. La prima distinzione da fare, però, riguarda il come deve formulare tale richiesta.
Innanzitutto è necessario distinguere la quota di canone, da quella delle spese. Infatti, se lei indicasse genericamente un canone di locazione di 800 euro, comprensivo dei consumi e delle spese accessorie, si troverebbe poi a pagare l'eventuale imposta di registro e soprattutto le tasse sul reddito da locazione (irpef o cedolare) sugli interi 800 euro.
Mentre se lei distingue 720 euro, ad esempio, come canone di locazione e 80 euro a titolo di acconto per i consumi relativi a riscaldamento, condominio, acqua e depurazione, allora dovrebbe pagare le imposte solo sulla quota canone, di 720 nel caso preso in considerazione come ipotesi.


La seconda cosa importante da distinguere è se vuole inserire un conguaglio di tali spese, a fine anno o ogni sei mesi, in modo da andare a compensare eventuali somme versate in più da parte degli inquilini o richiedere il rimborso per consumi più alti di quelli preventivati.
Questa è la modalità più utilizzata, perché sicuramente regolare ed ammessa dalla legge, ma anche perché tutela il proprietario nel caso di consumi eccessivi, di aumenti e anomalie varie.
In questo caso si riporta che gli oneri accessori sono ripartiti in base alla "Tabella oneri accessori", allegato G al decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 e si specifica che ci sarà un conguaglio. In questo caso l'inquilino stesso può chiedere di verificare i giustificativi delle spese e controllare se quanto versato è in linea o meno con i consumi reali.


In ogni caso per i contratti liberi 4 +4, ma solo per questi e quindi non per i contratti a canone concordato e tanto meno per i contratti ad uso diverso dall'abitativo, è possibile inserire una clausola che preveda un forfait fisso per le spese, invariabile ed indipendente da quelli che sono i consumi o il reale importo delle spese incluse.
Questa tesi è avvalorata da una sentenza del Tribunale di Firenze dell'8 marzo 2007, che recita: «se in un contratto di locazione abitativa si pattuisce una clausola di forfetizzazione degli oneri accessori a carico del conduttore in aggiunta al canone propriamente detto, l'importo pattuito resta invariabile ed è indifferente alla effettiva entità e all'esistenza degli oneri, senza che possa configurarsi a carico del locatore l'onere di dimostrare e documentare l'entità degli oneri, e anche nel caso che questi non siano stati effettivamente sostenuti, e senza che possa ritenersi attribuita al conduttore la facoltà di dimostrare che le spese sono state inferiori al forfait, o non sono state effettuate».
Rispetto a questa interpretazioni ci sono però ancora alcune perplessità legate al fatto che seppure la legge 431/98, che ha riformato le locazioni abitative, permetta di introdurre nel contratto alcune deroghe agli articoli di legge che regolano la suddivisione delle spese, con esplicita clausola vessatoria e quindi doppia firma, rimane il dubbio che una clausola che prevede di far pagare all'inquilino una cifra consistente di spese rappresenti un modo per raggirare la norma e pretendere un incremento del canone di locazione, pattuizione che sarebbe nulla sulla base dell'articolo 13 della legge 431/98.

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:

Affitto, per gli oneri accessori occorre diversificare le aliquote Iva.

 

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (50)

This comment was minimized by the moderator on the site

Ciao, volevo fare una domanda.
Nell'agosto 2014 ho firmato un contratto d' affitto come locatore e nel contratto veniva specificato che, oltre alla locazione, avrei pagato una certa cifra per "acconto spese, salvo conguaglio". In pratica, pagavo, insieme agli altri inquilini, un forfettario per tutte le utenze. Purtroppo, ai tempi non chiesi esplicitamente se la tassa sui rifiuti era compresa. Infatti ora, quasi 4 anni dopo (considerando anche che ho lasciato quella casa nel giugno 2015) stanno arrivando ai miei coinquilini notifiche dal comune per mancato pagamento, con tanto di mora. Mi chiedo se era un dovere del proprietario di casa quello preoccuparsi di questa tassa, considerando quanto riportato sul contratto.
Grazie
Alessandra

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Alessandra, di solito nelle spese si considerano quelle condominiali, quindi se parliamo della tassa sui rifiuti condominiali doveva essere compresa, quella per il singolo appartamento rimane a carico dell'inquilino.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buona sera avrei una domanda, ho fatto un contratto di 1 anno a scadenza alla fine dell’anno, il proprietario ha restituito le 2 la caparre, e ho fatto un valore in più del affitto per coprire le spese, con conhuaglio, sta di fatto che ora a fine contratto non riesco a identificare se vuole restituiri i soldi dati in più o no, con tanto di documenti che attestano che ho avuto meno costi del versato ( tipo 500 euro) ne caso non me li desse cosa devo fare?

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Rafael, se è un suo diritto riavere i soldi e non ci sono giustificativi di spese che il proprietario può presentare per trattenere la somma, potrebbe fare una richiesta formale da un legale con un termine ultimo entro cui farsi ridare i soldi o procedere con il decreto ingiuntivo.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buonasera vorrei chiarito un concetto sul mio contratto di locazione, il locatore ha stipulato un contratto 4+4 per regime di cedolare secca, mettendo nel corrispettivo anno di locazione 5400euro oltre 1440 "per rimborso spese salvo conguaglio" è un mio diritto sapere a quanto ammontano queste "spese" e se sono state pagate in più ricevere un conguaglio? Grazie per la professionalità che mettete in questo blog.

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentilissimo Luca, certamente è un suo diritto conoscere il dettaglio delle spese sostenute e quindi andare a saldare eventuali cifre mancanti o scontare cifre pagate in eccesso.

This comment was minimized by the moderator on the site

Salve, io volevo chiedere se questa frase nel mio contratto ''Al suddetto importo va aggiunto il rimborso forfettario delle spese condominiali, compresa la pulizia delle parti comuni, l’intervento di manutenzione periodica della caldaia e la tariffa d’igiene ambientale TIA/TARES, valutate in euro 30 mensili'', se io posso richiedere i documenti che lo provano? poi il proprietario ha detto che non è dovuto a dare documenti che lo provano e che quei soldi li usa anche in caso di aggiustamenti.. però io mi chiedo se li usa in caso di conguaglio perchè, nel caso fossero di meno non deve restituire i soldi? e cosa significa che occorre che ci sia una doppia firma?

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Arianna essendo un rimborso forfettario correttamente lei chiede che ci sia un conguaglio periodico per verificare le spese realmente sostenute e quindi se c'è stato un pagamento in eccesso, che potrebbe poi essere scontato su futuri pagamenti. La doppia firma viene richiesta su clausole vessatorie, come questa, presupponendo quindi che sia stata accettata in pieno. di fatto, però, lei ha accettata il pagamento delle spese a forfait, ma acconto di una cifra che poi vorrà verificare.

This comment was minimized by the moderator on the site

Salve isabella, il contratto alla voce oneri e accessori recita così: "oltre al canone sono interamente a carico della parte conduttrice le spese relative al condominio, al servizio di riscaldamento, acqua, luce gas e la tassa della rimozione dei rifiuti, quelle elencate dall'ar. 9 della legge n 392/1978."; ho chiesto al proprietario/locatore di farmi avere le ricevute delle spese sopra indicate ma per le spese relative al condominio ha detto di non potermele dare e che quello pattuito a voce era un forfettario che comprendeva altri servizi.
Ora non capisco come dovrei muovermi, in quanto se non pago quelle spese condominiali, sarei in mora nei confronti della voce regolare pagamento del canone che recita: "il pagamento del canone o di quanto altro dovuto per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore. il mancato puntuale pagamento per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quanto altro dovuto ove d'importo pari ad una mensilità), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli art.5 e 55 L. 27 Luglio 1978 n 392."; e se le pago mi sento come derubato di qualcosa, sapresti consigliarmi come sarebbe preferibile muovermi?

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Adriano, può avanzare la richiesta di conoscere eventualmente anche gli altri servizi forfettari o magari chiedere il resoconto all'amministratore in modo da conoscere il dettaglio delle spese del condominio.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno,
io ho stipulato un contratto con il regime di cedolare secca con canone agevolato pari a 500 euro mensili e 150 euro di spese cndominilai forfettarie. Nel contratto é espressamente scritto: IL PAGAMENTO DEGLI ONERI ANZIDETTI DEVE AVVENIRE FORFETTARIAMENTE IN RATE MENSILI DI EURO 150 ALLE STESSE CADENZE PATTUITE PER IL PAGAMENTO DEL CANONE CON CONGUAGLIO IN SEDE DI CONSUNTIVO IN CASO DI ECCEDENZA DELLA CIFRA FORFETTARIA PATTUITA". quindi la clausola stabilisce che il conguaglio potrà esserci solo se le spese superano quanto stabilito forfettariamente, mentre nulla mi spetta se le spese sono inferiori, é corretto? io so per certo che le spese condominiali sono di gran lunca inferiori a 150 euro, anche perché la proprietaria si rifiuta di farmele vedere. cosi facendo vuole aggirare il fisco facendomi pagare nelle spese una parte di affitto che non le verrà tassata. cosa posso fare per recuperare la spese che ho pagato ma che non sono dovute in quanto non sostenute? non si tratta di una clausola vessatoria perché in favore solo al proprietario?

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Dalila, in realtà il conguaglio vale nell'uno e nell'altro caso, quindi è un suo diritto vedere a quanto ammontano queste spese realmente e poi scontare se ha pagato di più.

This comment was minimized by the moderator on the site

conosce le sentenze sulle spese fordettarie condominiali dei tribumìnali di mialno 2005 e firenze 2007?
valgono più queste basate su leggi vigenti o i suoi commenti che sanno molto di chiacchere di bar sport?
poi la gente ci crede e sono guadagni per gli avvocati

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Pierpaolo, trova qui una serie di sentenze sull'argomento. Magari se ha un quesito specifico proviamo a darle il nostro parere.

This comment was minimized by the moderator on the site

è obbligatorio fare il conguaglio delle spese condominiali, anche se nessuna delle due parti si fa avanti per chiederlo, benchè sul contratto si parli di conguaglio in base al preventivo degli anni successivi?

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Gigliola, se siete in accordo e nessuno delle due parti lo chiede, potete anche non fare il conguaglio.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno,
Nel caso di conguaglio è necessario che vi sia un limite temporale in cui informare il conduttore?
Per esempio ho concluso 11 mesi fa il rapporto di locazione, non ricevendo indietro la cauzione nè una mensilita partita erroneamente dalla banca, ho sollecitato la resa del denaro. Solo oggi mi viene sottoposto un conguaglio non ancora giustificato fiscalmente. È possibile?

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Giulia, diciamo che la prassi prevede che il deposito le venga restituito subito e poi eventualmente possono, quando si riceve il conguaglio, richiedere quanto da lei dovuto. Oppure spesso si trattiene una cifra forfettaria e poi con il conguaglio si va a regolarizzare la cosa in difetto o eccesso.

This comment was minimized by the moderator on the site

Salve,
sto per prendere un'appartamento in affitto al prezzo di 850 + 150 di spese. Ora è un contratto 4+4 con cedolare secca ad uso abitativo. E' stata inserita una somma fissa di 150 euro (come anche mi era stato specificato nel momento di visione dell'immobile) ma ora nel contratto hanno aggiunto la postilla salvo conguaglio. La cosa mi preoccupa perché so che a breve dovranno ripulire le scale del palazzo. Questa spesa mi riguarderà? inoltre se è previsto un forfait fisso è normale inserire un conguaglio?

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Tommaso, è normale e anche corretto inserire il conguaglio; consideri che potrebbe rappresentare un vantaggio anche per lei nel momento in cui ci fossero delle spese inferiori a quelle preventivate.

Non ci sono ancora commenti
Carica Altri Commenti

Fai una domanda o lascia il tuo commento

  1. Invio commento come ospite.
Allegati (0 / 3)
Condividi la tua posizione

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto