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Stranieri e affitto: i dubbi di un proprietario italiano alle prese con le pratiche burocratiche generiche e specifiche.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 30, 2015
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Cittadini italiani, comunitari ed extra comunitari. Le definizioni sono abbastanza chiare ed evidenti, ma di fatto per un proprietario che affitta il proprio immobile l'appartenenza ad una categoria o ad un'altra dell'inquilino selezionato implica la necessità di presentare più o meno pratiche. Quindi comprendiamo i dubbi di alcuni lettori che ci scrivono per capire come comportarsi rispetto alla presentazione o meno della comunicazione di cessione fabbricato, quali documenti richiedere nello specifico ai vari inquilini, che peso ha il possesso del permesso di soggiorno. Dubbi che condivideranno molti proprietari considerando il numero consistente di inquilini anche stranieri che prendono in affitto l'immobile, per un periodo transitorio, o come propria abitazione principale.
Avevamo dedicato già alcuni articoli alla questione degli inquilini stranieri, ma riteniamo utile un breve e veloce ripasso della questione, rispondendo ai quesiti di un nostro lettore, immaginando siano gli stessi di molti altri.

 

 

Buongiorno. Complimenti per il vostro sito che è un validissimo aiuto per chi ha bisogno di dirimere i tanti dubbi sul mondo degli affitti.

Vi scrivo oggi perché avrei bisogno, se possibile, di qualche chiarimento.

L'anno scorso ho affittato un appartamento a un cittadino straniero extracomunitario. Su sua esplicita richiesta (per problematiche lavorative e validità del permesso di soggiorno) abbiamo stipulato un contratto della durata di un anno che scadrà il prossimo 30 settembre. Sull'atto non abbiamo però indicato le motivazioni previste dal cosiddetto contratto "transitorio".
Ora insieme vogliamo rinnovare il contratto naturalmente a canone libero e con la prevista durata contrattuale. Il rinnovo dell'accordo devo farlo con una ulteriore durata di tre anni o ne devo predisporre uno nuovo della durata di quattro?

Secondo quesito:
L'anno scorso, nei termini previsti, ho registrato il contratto di affitto all'agenzia delle entrate. Trattandosi di cittadino extra comunitario e' ancora obbligatoria la Comunicazione alla questura della sua presenza o questa è stata assorbita dalla registrazione presso l'agenzia delle entrate ? Lo chiedo perché l'anno scorso telefonicamente dalla questura mi avevano confermato che non vi era più la necessità di comunicare loro tali informazioni in quanto le avrebbero ottenute direttamente dall'agenzia. Però leggendo su alcuni siti ho rilevato l'esatto contrario.
In caso fosse ancora necessaria la
Comunicazione alla questura quale sanzione viene inflitta a chi non l'ha eseguita?

Un ultimo quesito scusandomi per essermi dilungato troppo:
Il mio inquilino possiede un permesso di soggiorno che scadrà il prossimo mese di giugno 2016 in quanto gli viene rinnovato annualmente. Posso comunque predisporre un contratto di durata superiore, ossia tre o quattro anni, o mi devo attenere alla scadenza del suo permesso?

Ringraziandovi anticipatamente porgo cordiali saluti.

 

Salve,
proviamo a rispondere con ordine alle sue questioni.
Innanzitutto, il nuovo contratto che andrete a stipulare potrà essere il classico contratto a canone libero di 4 anni + 4, oppure, se l'immobile si trova in un comune ad alta densità abitativa, potreste stipulare un contratto a canone concordato di 3 anni + 2. Questo secondo contratto comporta, oltre all'evidente vantaggio di minor durata del rapporto d'affitto, soprattutto un vantaggio fiscale dato dalla possibilità di optare per un'aliquota di cedolare secca ridotta al 10% (nel primo caso sarebbe il 21%) o, se rimanesse in regime irpef, di avere una deduzione totale sul reddito da dichiarare, e sommare ai suoi personali guadagni, del 33,5% contro il 5% previsto per i contratti liberi.


Rispetto al secondo quesito confermo che l'obbligo di comunicazione di cessione fabbricato permane nei confronti di cittadini stranieri, come da comma 4 dell'art. 2 del D.L. 79/2012. Il sito stesso della Polizia di Stato riporta che" E' confermato l'obbligo di comunicazione stabilito dall'articolo 7 del T.U. 286/98, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero (secondo la normativa per straniero si intende il cittadino extracomunitario). Pertanto il proprietario dell'immobile deve presentarsi all'Autorità di P.S. di competenze (Questura/Commissariato o in Comune in caso di mancanza di questi Uffici ) a seconda dell'ubicazione dell'immobile e dichiarare la presenza dello straniero, presentando il contratto registrato all'Agenzia delle Entrate e i documenti di entrambi".
Ora però: se l'indicazione di non presentare tale documento deriva dalla questura stessa a cui si è rivolto, direi che non ha nulla da temere.
Magari sul nuovo contratto provi a ripresentarla, facendo riferimento al riferimento normativo.


Infine per il terzo quesito il contratto potrà essere comunque stipulato di durata superiore rispetto alla scadenza del permesso di soggiorno, considerando però che è sempre meglio accertarsi che in seguito il permesso gli venga regolarmente rilasciato (possedere un regolare contratto d'affitto costituisce proprio uno dei requisiti necessari per il rilascio del permesso).
Di fatto affittare un immobile ad un clandestino non costituisce reato, mentre si configura il reato in questione (regolato dall'articolo 12, comma 5-bis, del Dlgs 286/1998 che punisce con la reclusione da sei mesi a tre anni colui che affitta un immobile ad un cittadino straniero sprovvisto del permesso di soggiorno) nel caso in cui il proprietario tragga dall'affitto un "profitto ingiusto, avvantaggiandosi della condizione di illegalità dello straniero clandestino", come confermato dalla sentenza della Corte di Cassazione (Sez. I Penale, sent. n. 26457 del 18/06/2013).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (109)

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Buonasera,
Vi scrivo per esporvi il mio problema nella speranza che possiate darmi qualche consiglio. Circa 4 anni fa, mia nonna ha locato il suo alloggio a una famiglia extracomunitaria, della quale non si può dire assolutamente nulla, anzi, è sempre stata precisa e puntuale con i pagamenti. Fin qui tutto bene. Quando si sono spostati in una cittadina limitrofa, ci è stato chiesto se potessimo affittare l'appartamento al cognato e la sua famiglia. Abbiamo accettato, mantenendo il contratto precedente (subentro) . Tale contratto è scaduto ad aprile 2019 e siccome avevamo in previsione di fare diversi lavori: l'impianto a gas non è più a norma, dobbiamo cambiare i serramenti, il balcone è pericolante, a dicembre dello scorso anno, abbiamo dato la comunicazione che non avremmo rinnovato il contratto, prima telefonando e poi mandando una lettera raccomandata. Da febbraio la nuova famiglia non ci paga l'affitto e da quanto ci stanno facendo capire, non ha alcuna intenzione di lasciare l'alloggio. Siccome ci sono anche dei minori, come dovremmo agire? Siamo molto preoccupati:
1- Perché non sono in possesso di permesso di soggiorno
2- Se dovesse succedere qualcosa quando loro sono dentro, di chi è la responsabilità? (visti i rischi di ampia portata dell'impianto a gas)
A chi possiamo rivolgerci senza spendere un capitale? Riusciremo a rientrare in casa nostra?
Vi ringrazio anticipatamente per la gentilezza e disponibilità.

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Gentile Nena, diciamo che la disdetta non è arrivata nei termini (ci deve essere un preavviso minimo di 6 mesi prima della scadenza); detto questo il non pagamento rappresenta in ogni caso motivo per chiedere lo sfratto. Dovrete inevitabilmente rivolgervi ad un avvocato per procedere con la causa.. al limite potreste chiedere ad un'associazione di categoria dei proprietari per avere qualche prezzo convenzionato.

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Egregio SIgnore,
il mio inquilino nigeriano ha firmato che lascia il mio appartamento a fine giugno 2019. Il contratto era scaduto in novembre 2018 e voglio vendere la casa, ma ho accettato verbalmente che restasse sino a fine giugno x trovarsi un'altra casa,
Ora nn se ne vuole andare ed ha il garege+cantina piena di lavatrici, materassi ecc che dice volere mandare al suo paese perchè è il suo business. DOmanda: come lo mando via se vuole restare? posso cambiare le serrature o dire alla Questura ke lì è abusivo? Grazie x la risposta.

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Gentile Giovanni, il problema è che anche il contratto se non regolarmente registrato è abusivo. Quindi se il contratto precedente è registrato e scaduto potrebbe al più avviare una causa di sfratto.

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Salve, chiedo scusa per il disturbo, sono sposato con una cittadina extracomunitaria e siamo in attesa del primo rilascio del suo permesso di soggiorno elettronico, della durata di 2 anni, il fatto di avere trovato al momento solo un contratto di affitto transitorio (durata 1 anno) può rappresentare un ostacolo a suddetto rilascio, in quanto è di durata superiore a quella del contratto stipulato? Ovviamente entro scadenza speriamo di esserci già sistemati in altro modo...Spero la mia domanda sia inerente, grazie anticipatamente.

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Gentile Federico, in effetti non conosco bene la materia di rilascio permessi; solitamente il titolo abitativo è necessario, il fatto che sia un transitorio in sè non dovrebbe essere un ostacolo, certamente le chiederanno di aggiornare la situazione.

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Buonasera Giulia,
Mi chiamo Valentina e vorrei gentilmente chiederle aiuto in merito ad una questione.
Una coppia di Americani, di Portland, vogliono trasferirsi in Italia e chiedono un contratto di locazione anche solo di una stanza nell' abitazione di cui sono proprietaria, ma che in realtà vede i miei genitori come titolari dell'usufrutto.
Chiedono un contratto di un anno così da poter avere una domiciliazione da comunicare per poter avere il visto che stanno richiedendo, ma con la possibilità di interrompere anche prima in caso di acquisto di una vera e propria abitazione.
Che tipo di contratto dovrebbe essere stipulato? Che documenti servono e a chi deve essere intestato?
Grazie Mille per il suo aiuto

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Buongiorno Giulia, dovrebbe stipulare un contratto transitorio per porzione di immobile, dando agli inquilini la possibilità di recedere dal contratto con un preavviso di 2/3 mesi. Il contratto va intestato ai suoi genitori e per gli inquilini vi serve una documentazione economica, i documenti personali e un codice fiscale italiano per poterlo registrare.

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Buonasera, grazie mille!
Che tipo di documentazione economica dovrei richiedere alla coppia?

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Buongiorno, di solito si chiede busta paga e dichiarazione dei redditi.

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buon giorno, dovrei affittare un appartamento a 2 persone equadoregne.
Al marito gli è scaduto il permesso di soggiorno qualche settimana fà e ha già provveduto all'iter del rinnovo (la moglie dice che ci vorranno 2/3 mesi). la mogli ha i documenti in regola.
Posso inserire i suoi dati nel contratto dicendo che il permesso di soggiorno è scaduto ed in fase di rinnovo ?

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Gentile Davide può specificare che il permesso di soggiorno è in fase di rinnovo e inserire una clausola risolutiva espressa, tale per cui nel caso in cui non venisse rinnovato specifica che il contratto risulta nulla e l'immobile andrà liberato.

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Dovrei fare un contratto di affitto 4+4adun senegalese che è cittadino italiano con tutti i documenti in regola la moglie invece sta aspettando li permesso di soggiorno poiche ha già fatto domanda alla questura (documentato) posso fare tranquillamente il contratto grazie

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Gentile Anna Maria, se il contratto è intestato anche alla moglie, è meglio indicare nel contratto una clausola che precisa che in caso in cui il permesso non venisse rilasciato, il contratto si considera nullo.

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Vorrei affittare un mio appartamento a cittadina italiana residente all’estero o a suo marito che è cittadino inglese con contratto transitorio. Posso fare un canone concordato?

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Gentile Tamar, il canone concordato deve essere utilizzato se l'immobile si torva in un comune ad alta densità abitativa.

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Buonasera,
Ho urgenzentememte bisogno di un consiglio. Studentessa sudamericana desidera affittare una stanza per almeno 12 mesi. Oggi incontro il padre ed il traduttore ed emerge che necessita dare l’indirizzo di residenza per generare il codice fiscale , richieste il medico di base e poi comunicarlo alle poste ( credo per il futuro rinnovo del visto ).

Premetto che non possiamo fare alcun contratto. È possibile un’ospitalita gratuita ? Questa persona non dovrà o potrà prendere la residenza . Cosa bisogna fare e come tutelarsi ?
Grazie in anticipo . Un abbraccio .

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Buongiorno Milla, potreste dichiararla come ospite, ovviamente la mancanza di un contratto non tutela neanche voi.

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Buongiorno
ho in affitto un cittadino del pakistan da qualche anno
ora mi chiede di compilare dei documenti per far venire in italia sua moglie
quali responsabilità si assume il padrone di casa in questi casi?
grazie
RT

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Gentile Ramona, lei dovrà limitarsi a compilare dei documenti in cui attesta che il suo inquilino abita regolarmente e al massimo che in casa c'è spazio sufficiente ad ospitare un'altra persona. Verifichi bene, in ogni caso cosa le fa firmare.

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Buongiorno,

Sono un studente che vengo da Albania, ho il visto di studio, ho inviato tramite il kit della posta la richiesta per il permesso di soggiorno, mi hanno lasciato la ricevuta. Sto cercando casa, ma nessuno accetta di afitarmi un stanza perche non ho il permesso di soggiorno. Cosa posso fare?
Per il momento sono ospite da un cugino.

Grazie

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Gentile Ergi, dovrebbe specificare che è in corso la richiesta di permesso e spiegare che l'iter è lungo; se pensa di non aver problemi poi ad avere il permesso potrebbe far inserire nel contratto una clausola sospensiva, per cui in caso di mancato rilascio del permesso il contratto si considera nullo. Forse al momento la soluzione più semplice, però, potrebbe essere quella di far intestare il contratto a suo cugino, se lui è in regola.

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