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Stranieri e affitto: i dubbi di un proprietario italiano alle prese con le pratiche burocratiche generiche e specifiche.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 30, 2015
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Cittadini italiani, comunitari ed extra comunitari. Le definizioni sono abbastanza chiare ed evidenti, ma di fatto per un proprietario che affitta il proprio immobile l'appartenenza ad una categoria o ad un'altra dell'inquilino selezionato implica la necessità di presentare più o meno pratiche. Quindi comprendiamo i dubbi di alcuni lettori che ci scrivono per capire come comportarsi rispetto alla presentazione o meno della comunicazione di cessione fabbricato, quali documenti richiedere nello specifico ai vari inquilini, che peso ha il possesso del permesso di soggiorno. Dubbi che condivideranno molti proprietari considerando il numero consistente di inquilini anche stranieri che prendono in affitto l'immobile, per un periodo transitorio, o come propria abitazione principale.
Avevamo dedicato già alcuni articoli alla questione degli inquilini stranieri, ma riteniamo utile un breve e veloce ripasso della questione, rispondendo ai quesiti di un nostro lettore, immaginando siano gli stessi di molti altri.

 

 

Buongiorno. Complimenti per il vostro sito che è un validissimo aiuto per chi ha bisogno di dirimere i tanti dubbi sul mondo degli affitti.

Vi scrivo oggi perché avrei bisogno, se possibile, di qualche chiarimento.

L'anno scorso ho affittato un appartamento a un cittadino straniero extracomunitario. Su sua esplicita richiesta (per problematiche lavorative e validità del permesso di soggiorno) abbiamo stipulato un contratto della durata di un anno che scadrà il prossimo 30 settembre. Sull'atto non abbiamo però indicato le motivazioni previste dal cosiddetto contratto "transitorio".
Ora insieme vogliamo rinnovare il contratto naturalmente a canone libero e con la prevista durata contrattuale. Il rinnovo dell'accordo devo farlo con una ulteriore durata di tre anni o ne devo predisporre uno nuovo della durata di quattro?

Secondo quesito:
L'anno scorso, nei termini previsti, ho registrato il contratto di affitto all'agenzia delle entrate. Trattandosi di cittadino extra comunitario e' ancora obbligatoria la Comunicazione alla questura della sua presenza o questa è stata assorbita dalla registrazione presso l'agenzia delle entrate ? Lo chiedo perché l'anno scorso telefonicamente dalla questura mi avevano confermato che non vi era più la necessità di comunicare loro tali informazioni in quanto le avrebbero ottenute direttamente dall'agenzia. Però leggendo su alcuni siti ho rilevato l'esatto contrario.
In caso fosse ancora necessaria la
Comunicazione alla questura quale sanzione viene inflitta a chi non l'ha eseguita?

Un ultimo quesito scusandomi per essermi dilungato troppo:
Il mio inquilino possiede un permesso di soggiorno che scadrà il prossimo mese di giugno 2016 in quanto gli viene rinnovato annualmente. Posso comunque predisporre un contratto di durata superiore, ossia tre o quattro anni, o mi devo attenere alla scadenza del suo permesso?

Ringraziandovi anticipatamente porgo cordiali saluti.

 

Salve,
proviamo a rispondere con ordine alle sue questioni.
Innanzitutto, il nuovo contratto che andrete a stipulare potrà essere il classico contratto a canone libero di 4 anni + 4, oppure, se l'immobile si trova in un comune ad alta densità abitativa, potreste stipulare un contratto a canone concordato di 3 anni + 2. Questo secondo contratto comporta, oltre all'evidente vantaggio di minor durata del rapporto d'affitto, soprattutto un vantaggio fiscale dato dalla possibilità di optare per un'aliquota di cedolare secca ridotta al 10% (nel primo caso sarebbe il 21%) o, se rimanesse in regime irpef, di avere una deduzione totale sul reddito da dichiarare, e sommare ai suoi personali guadagni, del 33,5% contro il 5% previsto per i contratti liberi.


Rispetto al secondo quesito confermo che l'obbligo di comunicazione di cessione fabbricato permane nei confronti di cittadini stranieri, come da comma 4 dell'art. 2 del D.L. 79/2012. Il sito stesso della Polizia di Stato riporta che" E' confermato l'obbligo di comunicazione stabilito dall'articolo 7 del T.U. 286/98, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero (secondo la normativa per straniero si intende il cittadino extracomunitario). Pertanto il proprietario dell'immobile deve presentarsi all'Autorità di P.S. di competenze (Questura/Commissariato o in Comune in caso di mancanza di questi Uffici ) a seconda dell'ubicazione dell'immobile e dichiarare la presenza dello straniero, presentando il contratto registrato all'Agenzia delle Entrate e i documenti di entrambi".
Ora però: se l'indicazione di non presentare tale documento deriva dalla questura stessa a cui si è rivolto, direi che non ha nulla da temere.
Magari sul nuovo contratto provi a ripresentarla, facendo riferimento al riferimento normativo.


Infine per il terzo quesito il contratto potrà essere comunque stipulato di durata superiore rispetto alla scadenza del permesso di soggiorno, considerando però che è sempre meglio accertarsi che in seguito il permesso gli venga regolarmente rilasciato (possedere un regolare contratto d'affitto costituisce proprio uno dei requisiti necessari per il rilascio del permesso).
Di fatto affittare un immobile ad un clandestino non costituisce reato, mentre si configura il reato in questione (regolato dall'articolo 12, comma 5-bis, del Dlgs 286/1998 che punisce con la reclusione da sei mesi a tre anni colui che affitta un immobile ad un cittadino straniero sprovvisto del permesso di soggiorno) nel caso in cui il proprietario tragga dall'affitto un "profitto ingiusto, avvantaggiandosi della condizione di illegalità dello straniero clandestino", come confermato dalla sentenza della Corte di Cassazione (Sez. I Penale, sent. n. 26457 del 18/06/2013).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (103)

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Buonasera Giulia,
Mi chiamo Valentina e vorrei gentilmente chiederle aiuto in merito ad una questione.
Una coppia di Americani, di Portland, vogliono trasferirsi in Italia e chiedono un contratto di locazione anche solo di una stanza nell' abitazione di cui sono proprietaria, ma che in realtà vede i miei genitori come titolari dell'usufrutto.
Chiedono un contratto di un anno così da poter avere una domiciliazione da comunicare per poter avere il visto che stanno richiedendo, ma con la possibilità di interrompere anche prima in caso di acquisto di una vera e propria abitazione.
Che tipo di contratto dovrebbe essere stipulato? Che documenti servono e a chi deve essere intestato?
Grazie Mille per il suo aiuto

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Buongiorno Giulia, dovrebbe stipulare un contratto transitorio per porzione di immobile, dando agli inquilini la possibilità di recedere dal contratto con un preavviso di 2/3 mesi. Il contratto va intestato ai suoi genitori e per gli inquilini vi serve una documentazione economica, i documenti personali e un codice fiscale italiano per poterlo registrare.

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Buonasera, grazie mille!
Che tipo di documentazione economica dovrei richiedere alla coppia?

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Buongiorno, di solito si chiede busta paga e dichiarazione dei redditi.

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buon giorno, dovrei affittare un appartamento a 2 persone equadoregne.
Al marito gli è scaduto il permesso di soggiorno qualche settimana fà e ha già provveduto all'iter del rinnovo (la moglie dice che ci vorranno 2/3 mesi). la mogli ha i documenti in regola.
Posso inserire i suoi dati nel contratto dicendo che il permesso di soggiorno è scaduto ed in fase di rinnovo ?

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Gentile Davide può specificare che il permesso di soggiorno è in fase di rinnovo e inserire una clausola risolutiva espressa, tale per cui nel caso in cui non venisse rinnovato specifica che il contratto risulta nulla e l'immobile andrà liberato.

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Dovrei fare un contratto di affitto 4+4adun senegalese che è cittadino italiano con tutti i documenti in regola la moglie invece sta aspettando li permesso di soggiorno poiche ha già fatto domanda alla questura (documentato) posso fare tranquillamente il contratto grazie

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Gentile Anna Maria, se il contratto è intestato anche alla moglie, è meglio indicare nel contratto una clausola che precisa che in caso in cui il permesso non venisse rilasciato, il contratto si considera nullo.

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Vorrei affittare un mio appartamento a cittadina italiana residente all’estero o a suo marito che è cittadino inglese con contratto transitorio. Posso fare un canone concordato?

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Gentile Tamar, il canone concordato deve essere utilizzato se l'immobile si torva in un comune ad alta densità abitativa.

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Buonasera,
Ho urgenzentememte bisogno di un consiglio. Studentessa sudamericana desidera affittare una stanza per almeno 12 mesi. Oggi incontro il padre ed il traduttore ed emerge che necessita dare l’indirizzo di residenza per generare il codice fiscale , richieste il medico di base e poi comunicarlo alle poste ( credo per il futuro rinnovo del visto ).

Premetto che non possiamo fare alcun contratto. È possibile un’ospitalita gratuita ? Questa persona non dovrà o potrà prendere la residenza . Cosa bisogna fare e come tutelarsi ?
Grazie in anticipo . Un abbraccio .

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Buongiorno Milla, potreste dichiararla come ospite, ovviamente la mancanza di un contratto non tutela neanche voi.

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Buongiorno
ho in affitto un cittadino del pakistan da qualche anno
ora mi chiede di compilare dei documenti per far venire in italia sua moglie
quali responsabilità si assume il padrone di casa in questi casi?
grazie
RT

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Gentile Ramona, lei dovrà limitarsi a compilare dei documenti in cui attesta che il suo inquilino abita regolarmente e al massimo che in casa c'è spazio sufficiente ad ospitare un'altra persona. Verifichi bene, in ogni caso cosa le fa firmare.

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Buongiorno,

Sono un studente che vengo da Albania, ho il visto di studio, ho inviato tramite il kit della posta la richiesta per il permesso di soggiorno, mi hanno lasciato la ricevuta. Sto cercando casa, ma nessuno accetta di afitarmi un stanza perche non ho il permesso di soggiorno. Cosa posso fare?
Per il momento sono ospite da un cugino.

Grazie

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Gentile Ergi, dovrebbe specificare che è in corso la richiesta di permesso e spiegare che l'iter è lungo; se pensa di non aver problemi poi ad avere il permesso potrebbe far inserire nel contratto una clausola sospensiva, per cui in caso di mancato rilascio del permesso il contratto si considera nullo. Forse al momento la soluzione più semplice, però, potrebbe essere quella di far intestare il contratto a suo cugino, se lui è in regola.

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Buonasera,

ho trovato questo sito molto utile e vorrei porvi una domanda.
Il mio capo è in attesa del permesso di soggiorno: ne ha fatto richiesta a luglio ma la sua pratica è ancora in trattazione. E' tuttavia in possesso delle ricevute e dei documenti che attestano l'iter: mi chiedevo se può comunque stipulare un contratto 3+2 o 4+4 e, in caso contrario, qual è l'alternativa da seguire nel caso in cui il permesso di soggiorno effettivo impiegasse ancora molto ad arrivare.
Grazie.

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Buonasera Giulia, il contratto può essere intanto stipulato con una clausola in cui si specifica che l'inquilino è in attesa di permesso di soggiorno e che ne fornirà copia al proprietario appena in suo possesso. Il proprietario vorrà tutelarsi specificando, anche, che in caso di mancato riconoscimento del permesso di soggiorno il contratto verrà risolto di diritto.

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Complimenti per la sua cortesia e competenza.Vorrei chiederle di chiarirmi un dubbio:sto per affittare un appartamento ad un cittadino extracomunitario, con lui vivrebbe anche il fratello. Devo chiedere il permesso di soggiorno di entrambi o basta che in questura consegni il modulo relativo all'affittuario?grazie

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Buonasera gentile Elina, dovrebbe chiedere i documenti della persona a cui intesta il contratto; se l'altro risulta vivere stabilmente andrebbe in ogni caso sarebbe meglio avere anche la sua documentazione.

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Buona sera, mi chiamo Roberto, ho affittato con contratto biennale una mia seconda casa ad una coppia Ucraina con due figli grandi. Hanno preso tutti residenza presso il mio immobile che può ospitare max 5 persone. Ora il capo famiglia mi chiede di poter ospitare definitivamente anch’ella 5ta persona, il fidanzato ucranio della figlia femmina, e vorrebbe la mia autorizzazione per fargli prendere residenza.
La richiesta nn mi lascia tranquillo ma probabilmente la mia é una preoccupazione infondata, quindi chiedo un aiuto per capire. Quali rischi corro in qualità di proprietario dell’immobile a dare residenza anche al findazto della figlia?
Grazie per l’attenzione che mi dedicherete.
Roberto

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Gentile Roberto, come proprietario deve accertarsi che gli intestatari del contratto abbiano regolare permesso di soggiorno. Dare l'autorizzazione alla residenza del fidanzato non dovrebbe costituire un problema e spesso rappresenta una condizione indispensabile per poter avere poi il permesso di soggiorno.

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