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Stranieri e affitto: i dubbi di un proprietario italiano alle prese con le pratiche burocratiche generiche e specifiche.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 30, 2015
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Cittadini italiani, comunitari ed extra comunitari. Le definizioni sono abbastanza chiare ed evidenti, ma di fatto per un proprietario che affitta il proprio immobile l'appartenenza ad una categoria o ad un'altra dell'inquilino selezionato implica la necessità di presentare più o meno pratiche. Quindi comprendiamo i dubbi di alcuni lettori che ci scrivono per capire come comportarsi rispetto alla presentazione o meno della comunicazione di cessione fabbricato, quali documenti richiedere nello specifico ai vari inquilini, che peso ha il possesso del permesso di soggiorno. Dubbi che condivideranno molti proprietari considerando il numero consistente di inquilini anche stranieri che prendono in affitto l'immobile, per un periodo transitorio, o come propria abitazione principale.
Avevamo dedicato già alcuni articoli alla questione degli inquilini stranieri, ma riteniamo utile un breve e veloce ripasso della questione, rispondendo ai quesiti di un nostro lettore, immaginando siano gli stessi di molti altri.

 

 

Buongiorno. Complimenti per il vostro sito che è un validissimo aiuto per chi ha bisogno di dirimere i tanti dubbi sul mondo degli affitti.

Vi scrivo oggi perché avrei bisogno, se possibile, di qualche chiarimento.

L'anno scorso ho affittato un appartamento a un cittadino straniero extracomunitario. Su sua esplicita richiesta (per problematiche lavorative e validità del permesso di soggiorno) abbiamo stipulato un contratto della durata di un anno che scadrà il prossimo 30 settembre. Sull'atto non abbiamo però indicato le motivazioni previste dal cosiddetto contratto "transitorio".
Ora insieme vogliamo rinnovare il contratto naturalmente a canone libero e con la prevista durata contrattuale. Il rinnovo dell'accordo devo farlo con una ulteriore durata di tre anni o ne devo predisporre uno nuovo della durata di quattro?

Secondo quesito:
L'anno scorso, nei termini previsti, ho registrato il contratto di affitto all'agenzia delle entrate. Trattandosi di cittadino extra comunitario e' ancora obbligatoria la Comunicazione alla questura della sua presenza o questa è stata assorbita dalla registrazione presso l'agenzia delle entrate ? Lo chiedo perché l'anno scorso telefonicamente dalla questura mi avevano confermato che non vi era più la necessità di comunicare loro tali informazioni in quanto le avrebbero ottenute direttamente dall'agenzia. Però leggendo su alcuni siti ho rilevato l'esatto contrario.
In caso fosse ancora necessaria la
Comunicazione alla questura quale sanzione viene inflitta a chi non l'ha eseguita?

Un ultimo quesito scusandomi per essermi dilungato troppo:
Il mio inquilino possiede un permesso di soggiorno che scadrà il prossimo mese di giugno 2016 in quanto gli viene rinnovato annualmente. Posso comunque predisporre un contratto di durata superiore, ossia tre o quattro anni, o mi devo attenere alla scadenza del suo permesso?

Ringraziandovi anticipatamente porgo cordiali saluti.

 

Salve,
proviamo a rispondere con ordine alle sue questioni.
Innanzitutto, il nuovo contratto che andrete a stipulare potrà essere il classico contratto a canone libero di 4 anni + 4, oppure, se l'immobile si trova in un comune ad alta densità abitativa, potreste stipulare un contratto a canone concordato di 3 anni + 2. Questo secondo contratto comporta, oltre all'evidente vantaggio di minor durata del rapporto d'affitto, soprattutto un vantaggio fiscale dato dalla possibilità di optare per un'aliquota di cedolare secca ridotta al 10% (nel primo caso sarebbe il 21%) o, se rimanesse in regime irpef, di avere una deduzione totale sul reddito da dichiarare, e sommare ai suoi personali guadagni, del 33,5% contro il 5% previsto per i contratti liberi.


Rispetto al secondo quesito confermo che l'obbligo di comunicazione di cessione fabbricato permane nei confronti di cittadini stranieri, come da comma 4 dell'art. 2 del D.L. 79/2012. Il sito stesso della Polizia di Stato riporta che" E' confermato l'obbligo di comunicazione stabilito dall'articolo 7 del T.U. 286/98, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero (secondo la normativa per straniero si intende il cittadino extracomunitario). Pertanto il proprietario dell'immobile deve presentarsi all'Autorità di P.S. di competenze (Questura/Commissariato o in Comune in caso di mancanza di questi Uffici ) a seconda dell'ubicazione dell'immobile e dichiarare la presenza dello straniero, presentando il contratto registrato all'Agenzia delle Entrate e i documenti di entrambi".
Ora però: se l'indicazione di non presentare tale documento deriva dalla questura stessa a cui si è rivolto, direi che non ha nulla da temere.
Magari sul nuovo contratto provi a ripresentarla, facendo riferimento al riferimento normativo.


Infine per il terzo quesito il contratto potrà essere comunque stipulato di durata superiore rispetto alla scadenza del permesso di soggiorno, considerando però che è sempre meglio accertarsi che in seguito il permesso gli venga regolarmente rilasciato (possedere un regolare contratto d'affitto costituisce proprio uno dei requisiti necessari per il rilascio del permesso).
Di fatto affittare un immobile ad un clandestino non costituisce reato, mentre si configura il reato in questione (regolato dall'articolo 12, comma 5-bis, del Dlgs 286/1998 che punisce con la reclusione da sei mesi a tre anni colui che affitta un immobile ad un cittadino straniero sprovvisto del permesso di soggiorno) nel caso in cui il proprietario tragga dall'affitto un "profitto ingiusto, avvantaggiandosi della condizione di illegalità dello straniero clandestino", come confermato dalla sentenza della Corte di Cassazione (Sez. I Penale, sent. n. 26457 del 18/06/2013).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (79)

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Salve! Ho un'amica americana che trasferisce in Italia per il riconoscimento della citadinanzia Jure Sanguinis. Ovviamente lei ha bisogno di affittare un appartamento, ma ci vuole in cerca 45 giorni per il permesso di soggiorno inattesa di cittadinanza. È possibile a presentare il scontrino della posta al locatore mentre lei aspetta il permesso?

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Gentile Michele, è possibile far vedere la richiesta di permesso ed inserire una clausola che specifichi che in caso di mancato riconoscimento del permesso di soggiorno, il contratto verrà annullato.

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Ciao, sono Manuel.
Vorrei sapere se io essendo argentino, vengo in italia e faccio un contratto di locazzione senza pero avere il permesso di soggiorno, perche vorrei prendere la cittadinanza italiana, tramite il riconoscimento, gia che il mio nonno era Italiano.
Comunque al non aver il permesso, per dichiarare residenza dovrei fare un contratto di locazione, pero a seconda di cio che ho letto, senza un permesso e molto difficile.
Come sarebbe il mio caso?
Grazie mille

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Buongiorno Manuel, senza il permesso di soggiorno il proprietario non può concederle l'affitto della casa; dovrebbe in ogni caso avere un visto di soggiorno e quindi fare richiesta di permesso, allora il proprietario può intanto darle la casa ed eventualmente chiederla indietro se non le venisse riconosciuto il permesso.

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Salve sono cittadina marochina ho un permesso di soggiorno assistenza minore di durata 2 anni ho la risedenza fatta con ospitalità da una famiglia italiana il mio permesso scade a luglio 2019.posso affittare una casa e fare un contratto di affitto reregistrata?. E quale contratto se po fare con il padrone di casa cordiale saluto grazie se mi rispondete

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Gentile Ilham, può stipulare un contratto di affitto, libero di 4 anni + 4 o a canone concordato di 3 anni + 2, impegnandosi nel contratto a consegnare poi copia del rinnovo del permesso di soggiorno, di cui dovrà fare richiesta presso la questura. La questura stessa richiede un regolare contratto di affitto per rilasciare un rinnovo.

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Buongiorno, e complimenti per il sito.
Vi spiego il mio dilemma:
Ho un appartamento privato (no partita iva) che affitto per brevi periodi a italiani, comunitari ed extra comunitari.
Ho ricevuto una richiesta da un extra comunitario argentino che vorrebbe un contratto d'affitto annuo o più (quindi comunque superiore ai 30 gg) per poter ottenere la cittadinanza. Io Vi chiedo se potete spiegarmi tutto l'iter e possibili problematiche future essendo ignorante in questo settore. Mi conviene la cedolare secca? Devo denunciare l'ospite in questura? Devo compilare il certificato di ospitalità? Se l'ospite dovesse andare via prima del tempo pattuito costa qualcosa disdire il contratto? E' da 2 giorni che giro tutti gli uffici di zona ma mi hanno solo creato più confusione di quella che avevo. RingraziandoVi anticipatamente porgo cordiali saluti, Manlio

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Gentile Manlio, può stipulare il contratto transitorio di un anno, se l'inquilino è in regola con i documenti. I problemi non sono diversi da quelli di un affitto breve: sarebbe meglio stipulare una copertura assicurativa (la nostra è affittosicuro) per eventuale morosità (inquilino non paga) o danni che vengono arrecati all'immobile. di solito a favore dell'inquilino viene concessa la facoltà di dare disdetta anticipatamente, concordate un periodo di 2 o 3 mesi di preavviso, da inviare con raccomandata.

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Inoltre è possibile fare ad uno studente. Extracomunitario il contratoo libero 4+4?

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Buongiorno,
Dovrei affittare una porzione di appartamento ad una dottoranda extracomunitaria che necessita di portarvi la residenza. Ci possono essere dei rischi per il locatore in merito alla residenza? Oltre a verificare la regolarità del permesso di soggiorno e alla denuncia della presenza presso la questura ci sono altri obblighi? La denuncia è possibile farla telematicamente abitando il locatore lontano dalla città in cui ha sede l'appartamento da affittare o è necessario che il locatore si presenti personalmente?
Ringrazio per l'attenzione.

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Buongiorno Laura, è possibile affiatare ad un cittadino extra comunitario se in regola con il permesso di soggiorno; il tipo di contratto è ininfluente, quindi anche 4 + 4 va bene. La registrazione può avvenire in via telematica; mentre per la residenza dovrebbe capire con l'ufficio anagrafe se si riesce a riconoscere due nuclei familiari distinti.

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Buongiorno mi accingo a stipulare un contratto di affitto a cittadini cinesi allo stato attuale tutti idocumenti risultanoessere in regola ma il permesso di soggiorno cadrà a Giugno di questo anno cosa devo fare visto che il contratto sara della durata di 4+4? A quali inconvenienti vado incontro premesso che le persone a cui affido la mia abitazione mi sembrano perbene e con una attività ristorativa ben avviata?Ringraziandovi saluto cordialmente

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Buongiorno Sandro, se il permesso scadesse e non venisse rinnovato lei dovrebbe chiedere subito indietro il bene, non potendo concedere in affitto l'immobile a cittadini extracomunitari senza permesso. Quindi potrebbe decidere di inserire una clausola risolutiva espressa che prevede la chiusura del contratto nel caso di mancato rinnovo del permesso.

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Buongiorno! Avrei bisogno se possibile di un chiarimento.
È possibile stipulare un contratto di locazione ad uno straniero se al momento della stipulazione del contratto lo straniero presenta il permesso di soggiorno scaduto con la ricevuta che attesta il rinnovo in corso
Grazie

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Gentile Marina è possibile procedere inserendo una clausola risolutiva espressa che condiziona il proseguimento del contratto al rilascio poi del regolare contratto; condizione che, quindi, se non si avverasse porterebbe alla risoluzione del contratto.

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Buongiorno
avrei una piccola domanda: devo affittare un appartamento a un cittadino italiano che però attualmente è residente all'estero.
Finchè non avrà il contratto di locazione il comune non gli concederà la residenza in Italia...
E' possibile stipulare il contratto di locazione indicando per lui la residenza estera?
Molte grazie.

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Buongiorno Luca, è possibile indicare la sua residenza all'estero; avendo immagino il codice fiscale italiano non incontra difficoltà nella registrazione.

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Buongiorno, vi scrivo questa e-mail perché avrei bisogno di una delucidazione.
A novembre 2016 ho ceduto in affitto un appartamento a un cittadino extracomunitario.
Come previsto ho registrato, on line, il contratto 4+4 presso l'agenzia dell'entrate con cedolare secca, mediante mod. RLI web.
Ho anche consegnato alla questura il modello della cessione fabbricato nei tempi previsti.
L'inquilino, che è un militare, ha ottenuto il permesso di soggiorno della validità di un anno.
In questi giorni si è recato in questura per chiederne il rinnovo e, in questo frangente, l'ufficio immigrazione gli ha chiesto di portare il rinnovo della registrazione del contratto che "avrebbe" validità annuale, vista la durata del suo permesso di soggiorno. Gli hanno anche chiesto di pagare il bollo per la nuova registrazione.
Non capisco questa richiesta in quanto ero convinto, e lo sono ancora, di aver fatto tutto come previsto.
La registrazione del contratto presso l'agenzia dell'entrate ha validità quadriennale o sbaglio?
O devo invece provvedere a rinnovarla in qualche modo?
Per quanto riguarda la richiesta di pagare il bollo, avendo optato per il regime di cedolare secca, non l'ho pagato in quanto esente.
Sono tenuto invece a pagarla comunque?
Ringraziandovi anticipatamente per la risposta, porgo distinti saluti.

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Gentile Donato, in effetti la richiesta sembra un po' strana o per lo meno legata ad un modello di registrazione solo con irpef. In cedolare secca, infatti, la registrazione ha validità per l'intero periodo dei 4 anni, come specificato nel modello rli compilato. Quindi credo possa portare in questura la ricevuta della registrazione on line per dimostrare la registrazione valida per i 4 anni, senza pagamento bollo, ovviamente.

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