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Stranieri e affitto: i dubbi di un proprietario italiano alle prese con le pratiche burocratiche generiche e specifiche.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 30, 2015
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Cittadini italiani, comunitari ed extra comunitari. Le definizioni sono abbastanza chiare ed evidenti, ma di fatto per un proprietario che affitta il proprio immobile l'appartenenza ad una categoria o ad un'altra dell'inquilino selezionato implica la necessità di presentare più o meno pratiche. Quindi comprendiamo i dubbi di alcuni lettori che ci scrivono per capire come comportarsi rispetto alla presentazione o meno della comunicazione di cessione fabbricato, quali documenti richiedere nello specifico ai vari inquilini, che peso ha il possesso del permesso di soggiorno. Dubbi che condivideranno molti proprietari considerando il numero consistente di inquilini anche stranieri che prendono in affitto l'immobile, per un periodo transitorio, o come propria abitazione principale.
Avevamo dedicato già alcuni articoli alla questione degli inquilini stranieri, ma riteniamo utile un breve e veloce ripasso della questione, rispondendo ai quesiti di un nostro lettore, immaginando siano gli stessi di molti altri.

 

 

Buongiorno. Complimenti per il vostro sito che è un validissimo aiuto per chi ha bisogno di dirimere i tanti dubbi sul mondo degli affitti.

Vi scrivo oggi perché avrei bisogno, se possibile, di qualche chiarimento.

L'anno scorso ho affittato un appartamento a un cittadino straniero extracomunitario. Su sua esplicita richiesta (per problematiche lavorative e validità del permesso di soggiorno) abbiamo stipulato un contratto della durata di un anno che scadrà il prossimo 30 settembre. Sull'atto non abbiamo però indicato le motivazioni previste dal cosiddetto contratto "transitorio".
Ora insieme vogliamo rinnovare il contratto naturalmente a canone libero e con la prevista durata contrattuale. Il rinnovo dell'accordo devo farlo con una ulteriore durata di tre anni o ne devo predisporre uno nuovo della durata di quattro?

Secondo quesito:
L'anno scorso, nei termini previsti, ho registrato il contratto di affitto all'agenzia delle entrate. Trattandosi di cittadino extra comunitario e' ancora obbligatoria la Comunicazione alla questura della sua presenza o questa è stata assorbita dalla registrazione presso l'agenzia delle entrate ? Lo chiedo perché l'anno scorso telefonicamente dalla questura mi avevano confermato che non vi era più la necessità di comunicare loro tali informazioni in quanto le avrebbero ottenute direttamente dall'agenzia. Però leggendo su alcuni siti ho rilevato l'esatto contrario.
In caso fosse ancora necessaria la
Comunicazione alla questura quale sanzione viene inflitta a chi non l'ha eseguita?

Un ultimo quesito scusandomi per essermi dilungato troppo:
Il mio inquilino possiede un permesso di soggiorno che scadrà il prossimo mese di giugno 2016 in quanto gli viene rinnovato annualmente. Posso comunque predisporre un contratto di durata superiore, ossia tre o quattro anni, o mi devo attenere alla scadenza del suo permesso?

Ringraziandovi anticipatamente porgo cordiali saluti.

 

Salve,
proviamo a rispondere con ordine alle sue questioni.
Innanzitutto, il nuovo contratto che andrete a stipulare potrà essere il classico contratto a canone libero di 4 anni + 4, oppure, se l'immobile si trova in un comune ad alta densità abitativa, potreste stipulare un contratto a canone concordato di 3 anni + 2. Questo secondo contratto comporta, oltre all'evidente vantaggio di minor durata del rapporto d'affitto, soprattutto un vantaggio fiscale dato dalla possibilità di optare per un'aliquota di cedolare secca ridotta al 10% (nel primo caso sarebbe il 21%) o, se rimanesse in regime irpef, di avere una deduzione totale sul reddito da dichiarare, e sommare ai suoi personali guadagni, del 33,5% contro il 5% previsto per i contratti liberi.


Rispetto al secondo quesito confermo che l'obbligo di comunicazione di cessione fabbricato permane nei confronti di cittadini stranieri, come da comma 4 dell'art. 2 del D.L. 79/2012. Il sito stesso della Polizia di Stato riporta che" E' confermato l'obbligo di comunicazione stabilito dall'articolo 7 del T.U. 286/98, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero (secondo la normativa per straniero si intende il cittadino extracomunitario). Pertanto il proprietario dell'immobile deve presentarsi all'Autorità di P.S. di competenze (Questura/Commissariato o in Comune in caso di mancanza di questi Uffici ) a seconda dell'ubicazione dell'immobile e dichiarare la presenza dello straniero, presentando il contratto registrato all'Agenzia delle Entrate e i documenti di entrambi".
Ora però: se l'indicazione di non presentare tale documento deriva dalla questura stessa a cui si è rivolto, direi che non ha nulla da temere.
Magari sul nuovo contratto provi a ripresentarla, facendo riferimento al riferimento normativo.


Infine per il terzo quesito il contratto potrà essere comunque stipulato di durata superiore rispetto alla scadenza del permesso di soggiorno, considerando però che è sempre meglio accertarsi che in seguito il permesso gli venga regolarmente rilasciato (possedere un regolare contratto d'affitto costituisce proprio uno dei requisiti necessari per il rilascio del permesso).
Di fatto affittare un immobile ad un clandestino non costituisce reato, mentre si configura il reato in questione (regolato dall'articolo 12, comma 5-bis, del Dlgs 286/1998 che punisce con la reclusione da sei mesi a tre anni colui che affitta un immobile ad un cittadino straniero sprovvisto del permesso di soggiorno) nel caso in cui il proprietario tragga dall'affitto un "profitto ingiusto, avvantaggiandosi della condizione di illegalità dello straniero clandestino", come confermato dalla sentenza della Corte di Cassazione (Sez. I Penale, sent. n. 26457 del 18/06/2013).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (119)

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Buongiorno sono una volontaria
Ho conosciuto una ragazza marocchina con due bimbi senza marito hanno tutti permesso di soggiorno ma non riescono va trovare una casa in affitto,la motivazione del rifiuto è che avendo minori non se ne va dopo la scadenza contratto. Io ho una casa libera e vorrei affittargliela ma per un periodo non più lungo di 12 mesi perché devo trasferirmi io in quell'abitazione..Come posso tutelarmi e stare tranquilla che va via che contratto dovrei fare?? Grazie

Rita
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Gentile Rita, in realtà non è che questo dubbio non valga per ogni tipologia di inquilino; quindi per loro come per altri in caso rimangano oltre la scadenza la procedura è quella di sfratto per finita locazione. Magari può attivare una tutela come quelle contenute nel pacchetto di affitto sicuro per avere assistenza diretta.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, ho affittato il mio appartamento a Milano ad una famiglia extracomunitaria ora l affittuario mi chiede una dichiarazione di ospitalità per far venire la madre dall estero....ho chiesto per quanto tempo...ha risposto dicendo in poche parole senza termine, la mia preoccupazione visto che il contratto scade fra due anni e devo vendere....non vorrei problemi....cosa faccio autorizzo o no? Grazie

Alberto
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Gentile Alberto, se l'immobile lo permette può autorizzare la residenza di una persona in più, se invia regolare disdetta nei termini tra due anni con o senza la madre potrebbe avere o non avere gli stessi problemi.

Isabella Tulipano
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Ciao. Sono australiano Vivo in Australia. Ma possiedo un piccolo appartamento in Italia che apparteneva a mia nonna.

Vorrei noleggiarlo su Airbnb per brevi periodi (meno di 2 settimane).

Qui si applicano i requisiti per i cittadini europei, extra UE e italiani? C'è qualcos'altro che dovrei sapere?

Per favore aiuto. Non parlo bene l'italiano, quindi trovare informazioni su Internet è molto difficile per me.

Louise Bowden
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Gentile Luoise, diciamo che per l'affitto su airnbb in Italia valgono le regole italiane: quindi potrà inserire l'immobile, pagando poi le relative imposte qui, iscrivendolo alla banca dati degli immobili e denunciando con un programma web i dati anagrafici delle persone che vi alloggeranno.

Isabella Tulipano
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Mi hanno chiesto in affitto 3 studentesse cinesi minorenni e con il visto di ingresso per studio. Essendo minorenni e ancora senza codice fiscale, come posso fare un contratto con loro? i genitori che stanno in cina, non hanno chiaramente il codice fiscale. Grazie

Giulio
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Gentile Giulio, il contratto deve essere stipulato da maggiorenni; quindi deve necessariamente intestarlo ai genitori che devono prendere il codice fiscale italiano, oppure trovare in Italia dei tutor o assistenti che possano intestarsi il contratto.

Isabella Tulipano
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Buonasera, dovrei stipulare un contratto transitorio con un extracomunitario con regolare permesso di soggiorno senza scadenza. La dichiarazione da parte dell’affittuario che tra 18 mesi dovrà rientrare nella sua nazione per un periodo indefinito è motivazione valida per il contratto transitorio?

Rita
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Gentile Rita, diciamo che la motivazione dovrebbe esser sostenuta da un documento, senza un preciso riferimento a date di scadenza potrebbe poi essere contestabile; dipende molto da quanto si fida.

Isabella Tulipano
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Buonasera,
Vi scrivo per esporvi il mio problema nella speranza che possiate darmi qualche consiglio. Circa 4 anni fa, mia nonna ha locato il suo alloggio a una famiglia extracomunitaria, della quale non si può dire assolutamente nulla, anzi, è sempre stata precisa e puntuale con i pagamenti. Fin qui tutto bene. Quando si sono spostati in una cittadina limitrofa, ci è stato chiesto se potessimo affittare l'appartamento al cognato e la sua famiglia. Abbiamo accettato, mantenendo il contratto precedente (subentro) . Tale contratto è scaduto ad aprile 2019 e siccome avevamo in previsione di fare diversi lavori: l'impianto a gas non è più a norma, dobbiamo cambiare i serramenti, il balcone è pericolante, a dicembre dello scorso anno, abbiamo dato la comunicazione che non avremmo rinnovato il contratto, prima telefonando e poi mandando una lettera raccomandata. Da febbraio la nuova famiglia non ci paga l'affitto e da quanto ci stanno facendo capire, non ha alcuna intenzione di lasciare l'alloggio. Siccome ci sono anche dei minori, come dovremmo agire? Siamo molto preoccupati:
1- Perché non sono in possesso di permesso di soggiorno
2- Se dovesse succedere qualcosa quando loro sono dentro, di chi è la responsabilità? (visti i rischi di ampia portata dell'impianto a gas)
A chi possiamo rivolgerci senza spendere un capitale? Riusciremo a rientrare in casa nostra?
Vi ringrazio anticipatamente per la gentilezza e disponibilità.

Nena
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Gentile Nena, diciamo che la disdetta non è arrivata nei termini (ci deve essere un preavviso minimo di 6 mesi prima della scadenza); detto questo il non pagamento rappresenta in ogni caso motivo per chiedere lo sfratto. Dovrete inevitabilmente rivolgervi ad un avvocato per procedere con la causa.. al limite potreste chiedere ad un'associazione di categoria dei proprietari per avere qualche prezzo convenzionato.

Isabella Tulipano
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Egregio SIgnore,
il mio inquilino nigeriano ha firmato che lascia il mio appartamento a fine giugno 2019. Il contratto era scaduto in novembre 2018 e voglio vendere la casa, ma ho accettato verbalmente che restasse sino a fine giugno x trovarsi un'altra casa,
Ora nn se ne vuole andare ed ha il garege+cantina piena di lavatrici, materassi ecc che dice volere mandare al suo paese perchè è il suo business. DOmanda: come lo mando via se vuole restare? posso cambiare le serrature o dire alla Questura ke lì è abusivo? Grazie x la risposta.

GIOVANNA PROTONOTARI
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Gentile Giovanni, il problema è che anche il contratto se non regolarmente registrato è abusivo. Quindi se il contratto precedente è registrato e scaduto potrebbe al più avviare una causa di sfratto.

Isabella Tulipano
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Salve, chiedo scusa per il disturbo, sono sposato con una cittadina extracomunitaria e siamo in attesa del primo rilascio del suo permesso di soggiorno elettronico, della durata di 2 anni, il fatto di avere trovato al momento solo un contratto di affitto transitorio (durata 1 anno) può rappresentare un ostacolo a suddetto rilascio, in quanto è di durata superiore a quella del contratto stipulato? Ovviamente entro scadenza speriamo di esserci già sistemati in altro modo...Spero la mia domanda sia inerente, grazie anticipatamente.

Federico
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Gentile Federico, in effetti non conosco bene la materia di rilascio permessi; solitamente il titolo abitativo è necessario, il fatto che sia un transitorio in sè non dovrebbe essere un ostacolo, certamente le chiederanno di aggiornare la situazione.

Isabella Tulipano
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Buonasera Giulia,
Mi chiamo Valentina e vorrei gentilmente chiederle aiuto in merito ad una questione.
Una coppia di Americani, di Portland, vogliono trasferirsi in Italia e chiedono un contratto di locazione anche solo di una stanza nell' abitazione di cui sono proprietaria, ma che in realtà vede i miei genitori come titolari dell'usufrutto.
Chiedono un contratto di un anno così da poter avere una domiciliazione da comunicare per poter avere il visto che stanno richiedendo, ma con la possibilità di interrompere anche prima in caso di acquisto di una vera e propria abitazione.
Che tipo di contratto dovrebbe essere stipulato? Che documenti servono e a chi deve essere intestato?
Grazie Mille per il suo aiuto

Valentina
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Buongiorno Giulia, dovrebbe stipulare un contratto transitorio per porzione di immobile, dando agli inquilini la possibilità di recedere dal contratto con un preavviso di 2/3 mesi. Il contratto va intestato ai suoi genitori e per gli inquilini vi serve una documentazione economica, i documenti personali e un codice fiscale italiano per poterlo registrare.

Isabella Tulipano
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Buonasera, grazie mille!
Che tipo di documentazione economica dovrei richiedere alla coppia?

Valentina
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Buongiorno, di solito si chiede busta paga e dichiarazione dei redditi.

Isabella Tulipano
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buon giorno, dovrei affittare un appartamento a 2 persone equadoregne.
Al marito gli è scaduto il permesso di soggiorno qualche settimana fà e ha già provveduto all'iter del rinnovo (la moglie dice che ci vorranno 2/3 mesi). la mogli ha i documenti in regola.
Posso inserire i suoi dati nel contratto dicendo che il permesso di soggiorno è scaduto ed in fase di rinnovo ?

davide
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Gentile Davide può specificare che il permesso di soggiorno è in fase di rinnovo e inserire una clausola risolutiva espressa, tale per cui nel caso in cui non venisse rinnovato specifica che il contratto risulta nulla e l'immobile andrà liberato.

Isabella Tulipano
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