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Subentro contratto: se il nuovo anno porta un nuovo inquilino!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 12, 2014
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A ridosso della fine di un anno sono in tanti a stilare bilanci dell'anno appena trascorso, ma ancora di più quelli che si immaginano iniziare il nuovo anno con grandi progetti. Che sia quello di cambiare città, università, corso di studi o lavoro, spesso queste decisioni comportano il cambiamento di residenza. In particolare nelle città universitarie il nuovo anno inizia con un "balletto" di studenti che si spostano e di proprietari che li inseguono con i moduli del subentro.

Per agevolare, quindi, quanti si ritrovano alle prese con una richiesta o necessità di subentrare in un regolare contratto di locazione proponiamo una piccola guida per punti:


1. Verificare che ci sia la volontà delle parti: di chi lascia, chi entra nell'immobile e del proprietario, ovviamente;
2. Chiarire con esattezza i termini dell'accordo: la data entro cui l'immobile viene liberato e quella in cui il subentrante ne prende possesso;
3. Fornire copia del contratto a chi subentra, perché con tale scrittura accetta tutte le pattuizioni e gli articoli contenuto nel contratto firmato dal precedente inquilino;
4. Raccogliere la documentazione identificativa: carta identità e codice fiscale del proprietario, del vecchio e del nuovo affittuario.
5. Redigere la scrittura di subentro: in carta semplice si riportano i dati del contratto (con numero di registrazione) quelli anagrafici dell'inquilino che lascia e di quello che subentra, la data della cessione e gli allegati; farla firmare da tutti e tre;
6. Compilare il Modello RLI on line, scegliendo opzione Codice 3 ("Cessione") e proseguire inserendo i dati come da istruzione; riportare i dati del conto corrente per il versamento di 67 euro e della marca da bollo; stampare infine, quando disponibile, ricevuta di registrazione della cessione. Se si procede fisicamente, versare e tenere ricevuta dell'imposta fissa di 67 euro (cifra che di solito viene suddivisa tra chi lascia l'immobile e chi entra) tramite il modello F24 Elide - codice tributo 1502 e poi con marca da bollo, scrittura e ricevuta recarsi all'agenzia delle entrate per la registrazione dell'adempimento;
7. Consegnare copia della ricevuta a proprietario e subentrante.

Infine, è corretto sapere che la registrazione di tale passaggio è fondamentale, perché a sancirlo è lo stesso Codice Civile, il cui articolo 1571 recita: " Il subentro stesso è una modifica e deve essere sancito da atto scritto, in quanto modifica una delle parti del contratto Quando si fa un subentro in un contratto si acquisisce gli stessi diritti/doveri del contraente originale cedente. Il contratto non cambia e non decade per le parti rimanenti neanche se è l'ultimo cointestatario originale a recedere. (art 1406-1410 codice civile)".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Marcella T.

    Salve avrei bisogno di alcune informazioni. A gennaio, in qualità di inquilina ho inviato una raccomandata al proprietario in cui si evince la mia volontà di rescindere il contratto di affitto e liberare l'immobile il primo febbraio non specificando la motivazione. Il proprietario ha chiuso regolarmente il contratto di locazione a fine gennaio. Il proprietario nonostante abbia chiuso il contratto vuole i sei canoni relativi al preavviso. La mia domanda è: sono tenuta a versare i canoni relativi ai sei mesi di preavviso nonostante la chiusura del contratto? Se mi rifiutassi potrei incorrere a sanzioni? O denuncia per mancato preavviso?

  • Gentile Marcella, se il contratto è chiuso lei non è più tenuta a pagare i canoni; il proprietario aveva diritto di chiederle i sei mesi di preavviso, ma a quel punto per i sei mesi lei aveva diritto di utilizzare ancora il bene.

  • fabio

    Salve, se effettuo la registrazione on-line di un contratto di locazione ad uso abitativo 4+4 nel contratto firmato tra le parti è necessario apporre una marca da bollo?

  • Gentile Fabio la marca da bollo va apposta, anche se virtualmente viene calcolata insieme alle altre spese, se non è in regime di cedolare secca.

  • fabio

    grazie per la risposta ho dimenticato di scrivere che sono in opzione cedolare secca quindi direi che la marca da bollo non vada apposta.

  • fabio

    salve vorrei sapere il proprietario di un immobile locato ad attività commerciale ( 6anni +6anni) entro quando può mandare la disdetta al conduttore prima della scadenza del 12 anno?

  • fabio

    grazie per la risposta, in tal caso il conduttore può richiedere al proprietario l'indennità di avviamento pari a 18 mensilità?

  • se l'attività comporta il contatto diretto con i clienti, l'inquilino ha diritto all'indennità di avviamento di 18 mensilità.

  • fabio

    Salve Isabella, un modo per evitare per il proprietario l'addebito delle 18 mensilità per indennità di avviamento può essere quella di non inviare nessuna disdetta anticipata ( entro 12 mesi) ed eventualmente una volta giunti alla scadenza proporre un canone rinnovato più elevato ( canone libero) e se il conduttore non è d'accordo a quel punto il contratto risulta naturalmente scaduto e quindi il proprietario non sarà costretto a nessuna indennità di avviamento.. giusto? Ci sono dei limiti massimi da rispettare da parte del proprietario nel proporre un nuovo canone in un contratto a canone libero ad uso commerciale?

  • Mi spiace Fabio, ma se il contratto non venisse disdettato, con i 12 mesi di preavviso, allo scadere l'inquilino avrebbe diritto di rimanere per altri 6 anni. Quindi anche per proporre un canone più alto deve inviare disdetta e poi trovare l'accordo.

  • Buongiorno Fabio, il proprietario deve rispettare sempre i 12 mesi di preavviso, anche alla seconda scadenza; in questo caso semplicemente, non dovrà motivare la disdetta.

  • Luisa

    Buonasera vorrei sapere se io entro come subentrante in un appartamento,e in questo appartamento ci sono mensole attaccate televisioni il tinteggio è obbligatorio?

  • Gentile Luisa, lei subentra in un contratto già in essere? In questo caso dovrà tinteggiare quando andrà via; se invece entra con un nuovo contratto, la tinteggiatura spetta a chi c'era prima.

  • silvano

    Buongiorno, signora Isabella , avrei bisogno di un suo consiglio : Contratto locazione 4+4 cointestato a studenti universitari a tassazione ordinaria . E’ stata inserita la possibilità di recesso e subentro. Si chiede qualora si rendesse necessario un recesso e subentro parziale quali siano i corretti adempimenti da rispettare fra le parti e con l’Ag. Entrate . Oltre al mod. RLI da registrare, in cui sono indicati i nominativi di chi esce e di chi entra , ho letto che si rende necessaria anche una scrittura privata fra locatore e conduttori dove viene riassunto il recesso e il subentro. Anche tale scrittura deve essere presentata per la registrazione all’Ag.Entrate o è sufficiente il mod. RLI ? Su tale scrittura va apposta una marca da bollo ? Se si, per quale importo e su tutte le copie ? Si ringrazia .

  • Gentile Silvano, di solito il modello rli è sufficiente per l'agenzia delle entrate per attestare il subentro tra le parti; se non ci sono modifiche diverse da quelle che si indicano nel modello Rli la scrittura di subentro non risulta necessario; se invece ci sono altre precisazioni da registrare, allora si può registrare la scrittura di subentro con marca da bollo di 16 euro su ogni copia (ma registrarne una è sufficiente).

  • silvano

    grazie per la sollecita risposta; approfitto per specificare che la scrittura privata conterrà oltre ai vari nominativi la sola clausola che il subentrante accetta in tutte le parti il contratto . In questo caso è da registrare ? E se fosse da registrare perché contenente altre precisazioni ma non lo facessi a cosa vado incontro. Insomma non mi è chiaro quando la scrittura privata va registrata e quando no. Con mod RLI telematico posso allegare la scrittura ? Inoltre a volte nella rete si parla di marca da bollo da 2 euro anziché 16 ?? La ringrazio ancora e buon lavoro. silvano

  • gentile Silvano, subentrando nel contratto si accettano "automaticamente" le pattuizioni prese dai precedenti contraenti; quindi non è necessario registrare la scrittura, nella quel invece si potrebbero precisare modalità diverse di pagamento, ad esempio, o di suddivisione degli spazi. I 2 euro, come marche da bollo, si usano solo su allegati tecnici, come la conformità di un impianto ad esempio.

  • Corrado

    Buongiorno, avrei necessità di un Vostro parere.
    Relativamente ad un contratto di locazione a canone concordato + cedolare secca, registrato con la serie 3T, con modello RLI presso uno delgi Uffici di Roma e con contratto che riporta il timbro dell'Ufficio stesso, è possibile, essendo registrato a Fisconline, provvedere alla compilazione del modello RLI web per comunicare la cessione di uno degli inquilini, parte del contratto, provvedendo contestualemte al pagamento dell'imposta di registro di 67€ fornendo l'IBAN, senza doversi recare di personale presso l'Ufficio competente?
    Inoltre, contestualmente alla cessione, è fiscalmente necessario fare una scrittura privata e mettere marca da bollo?
    Ringrazio e saluto cordialmente.

  • Buongiorno Corrado, è possibile registrare ora il subentro on line richiamando il numero di registrazione del contratto. Rispetto al pagamento delle marche da bollo è possibile farlo sempre on line; deve verificare quale sia il contenuto esatto della scrittura.

  • Corrado

    Buongiorno e grazie per la risposta.
    La scrittura privata consiste nella dichiarazione con la quale il subentrante entra a tutti gli effetti nel contratto di locazione per il periodo residuo del contratto ed accetta integralmente tutte le clausole contenute nel contratto originario, canone compreso, e prende conoscenza della scelta della cedolare secca da parte del locatore. la medesima scrittura contiene tutti i dati relativi alla registrazione del contratto originario, i dati dell'immobile, rendita catastale e l'accettazione di tutte le parti interessate (il cedente, il subentrante, il locatore e gli altri inquilini) del subentro del nuovo inquilino.
    Ricordo che la locazione e a canone concordato e cedolare secca. Possibile che il contratto non ha scontato spese di bollo e la scrittura privata si? Come faccio a determinare le spese di bollo? E come ultima cosa, è necessario inviare anche in via telematica la scrittura privata all'AdE?
    Mi scuso per tutte le domande e la ringrazio infinitamente per il tempo dedicatomi!

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