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Subentro contratto: se il nuovo anno porta un nuovo inquilino!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 12, 2014
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A ridosso della fine di un anno sono in tanti a stilare bilanci dell'anno appena trascorso, ma ancora di più quelli che si immaginano iniziare il nuovo anno con grandi progetti. Che sia quello di cambiare città, università, corso di studi o lavoro, spesso queste decisioni comportano il cambiamento di residenza. In particolare nelle città universitarie il nuovo anno inizia con un "balletto" di studenti che si spostano e di proprietari che li inseguono con i moduli del subentro.

Per agevolare, quindi, quanti si ritrovano alle prese con una richiesta o necessità di subentrare in un regolare contratto di locazione proponiamo una piccola guida per punti:


1. Verificare che ci sia la volontà delle parti: di chi lascia, chi entra nell'immobile e del proprietario, ovviamente;
2. Chiarire con esattezza i termini dell'accordo: la data entro cui l'immobile viene liberato e quella in cui il subentrante ne prende possesso;
3. Fornire copia del contratto a chi subentra, perché con tale scrittura accetta tutte le pattuizioni e gli articoli contenuto nel contratto firmato dal precedente inquilino;
4. Raccogliere la documentazione identificativa: carta identità e codice fiscale del proprietario, del vecchio e del nuovo affittuario.
5. Redigere la scrittura di subentro: in carta semplice si riportano i dati del contratto (con numero di registrazione) quelli anagrafici dell'inquilino che lascia e di quello che subentra, la data della cessione e gli allegati; farla firmare da tutti e tre;
6. Compilare il Modello RLI on line, scegliendo opzione Codice 3 ("Cessione") e proseguire inserendo i dati come da istruzione; riportare i dati del conto corrente per il versamento di 67 euro e della marca da bollo; stampare infine, quando disponibile, ricevuta di registrazione della cessione. Se si procede fisicamente, versare e tenere ricevuta dell'imposta fissa di 67 euro (cifra che di solito viene suddivisa tra chi lascia l'immobile e chi entra) tramite il modello F24 Elide - codice tributo 1502 e poi con marca da bollo, scrittura e ricevuta recarsi all'agenzia delle entrate per la registrazione dell'adempimento;
7. Consegnare copia della ricevuta a proprietario e subentrante.

Infine, è corretto sapere che la registrazione di tale passaggio è fondamentale, perché a sancirlo è lo stesso Codice Civile, il cui articolo 1571 recita: " Il subentro stesso è una modifica e deve essere sancito da atto scritto, in quanto modifica una delle parti del contratto Quando si fa un subentro in un contratto si acquisisce gli stessi diritti/doveri del contraente originale cedente. Il contratto non cambia e non decade per le parti rimanenti neanche se è l'ultimo cointestatario originale a recedere. (art 1406-1410 codice civile)".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (190)

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Buongiorno isabella, nel subentro utilizzando il modello Telematico RLI, devo versare online solamente i 67 euro, oppure c'è da pagare anche il bollo? (il contratto è in cedolare secca) I 67 euro andrebbero divisi da conduttore e il nuovo conduttore?
Grazie

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Buongiorno Walter, il subentro richiede il pagamento dei 67 euro e solitamente la spesa va suddivisa tra chi esce e chi subentra appunto. Oltre a questa procedura, si stipula una scrittura privata tra le parti a cui si applica una marca da bollo da 2 euro; in duplice copia che tenete senza registrazione.

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Salve avrei bisogno di alcune informazioni. A gennaio, in qualità di inquilina ho inviato una raccomandata al proprietario in cui si evince la mia volontà di rescindere il contratto di affitto e liberare l'immobile il primo febbraio non specificando la motivazione. Il proprietario ha chiuso regolarmente il contratto di locazione a fine gennaio. Il proprietario nonostante abbia chiuso il contratto vuole i sei canoni relativi al preavviso. La mia domanda è: sono tenuta a versare i canoni relativi ai sei mesi di preavviso nonostante la chiusura del contratto? Se mi rifiutassi potrei incorrere a sanzioni? O denuncia per mancato preavviso?

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Gentile Marcella, se il contratto è chiuso lei non è più tenuta a pagare i canoni; il proprietario aveva diritto di chiederle i sei mesi di preavviso, ma a quel punto per i sei mesi lei aveva diritto di utilizzare ancora il bene.

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Salve, se effettuo la registrazione on-line di un contratto di locazione ad uso abitativo 4+4 nel contratto firmato tra le parti è necessario apporre una marca da bollo?

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Gentile Fabio la marca da bollo va apposta, anche se virtualmente viene calcolata insieme alle altre spese, se non è in regime di cedolare secca.

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grazie per la risposta ho dimenticato di scrivere che sono in opzione cedolare secca quindi direi che la marca da bollo non vada apposta.

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salve vorrei sapere il proprietario di un immobile locato ad attività commerciale ( 6anni +6anni) entro quando può mandare la disdetta al conduttore prima della scadenza del 12 anno?

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grazie per la risposta, in tal caso il conduttore può richiedere al proprietario l'indennità di avviamento pari a 18 mensilità?

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se l'attività comporta il contatto diretto con i clienti, l'inquilino ha diritto all'indennità di avviamento di 18 mensilità.

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Salve Isabella, un modo per evitare per il proprietario l'addebito delle 18 mensilità per indennità di avviamento può essere quella di non inviare nessuna disdetta anticipata ( entro 12 mesi) ed eventualmente una volta giunti alla scadenza proporre un canone rinnovato più elevato ( canone libero) e se il conduttore non è d'accordo a quel punto il contratto risulta naturalmente scaduto e quindi il proprietario non sarà costretto a nessuna indennità di avviamento.. giusto? Ci sono dei limiti massimi da rispettare da parte del proprietario nel proporre un nuovo canone in un contratto a canone libero ad uso commerciale?

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Mi spiace Fabio, ma se il contratto non venisse disdettato, con i 12 mesi di preavviso, allo scadere l'inquilino avrebbe diritto di rimanere per altri 6 anni. Quindi anche per proporre un canone più alto deve inviare disdetta e poi trovare l'accordo.

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Buongiorno Fabio, il proprietario deve rispettare sempre i 12 mesi di preavviso, anche alla seconda scadenza; in questo caso semplicemente, non dovrà motivare la disdetta.

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Buonasera vorrei sapere se io entro come subentrante in un appartamento,e in questo appartamento ci sono mensole attaccate televisioni il tinteggio è obbligatorio?

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Gentile Luisa, lei subentra in un contratto già in essere? In questo caso dovrà tinteggiare quando andrà via; se invece entra con un nuovo contratto, la tinteggiatura spetta a chi c'era prima.

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Buongiorno, signora Isabella , avrei bisogno di un suo consiglio : Contratto locazione 4+4 cointestato a studenti universitari a tassazione ordinaria . E’ stata inserita la possibilità di recesso e subentro. Si chiede qualora si rendesse necessario un recesso e subentro parziale quali siano i corretti adempimenti da rispettare fra le parti e con l’Ag. Entrate . Oltre al mod. RLI da registrare, in cui sono indicati i nominativi di chi esce e di chi entra , ho letto che si rende necessaria anche una scrittura privata fra locatore e conduttori dove viene riassunto il recesso e il subentro. Anche tale scrittura deve essere presentata per la registrazione all’Ag.Entrate o è sufficiente il mod. RLI ? Su tale scrittura va apposta una marca da bollo ? Se si, per quale importo e su tutte le copie ? Si ringrazia .

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Gentile Silvano, di solito il modello rli è sufficiente per l'agenzia delle entrate per attestare il subentro tra le parti; se non ci sono modifiche diverse da quelle che si indicano nel modello Rli la scrittura di subentro non risulta necessario; se invece ci sono altre precisazioni da registrare, allora si può registrare la scrittura di subentro con marca da bollo di 16 euro su ogni copia (ma registrarne una è sufficiente).

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grazie per la sollecita risposta; approfitto per specificare che la scrittura privata conterrà oltre ai vari nominativi la sola clausola che il subentrante accetta in tutte le parti il contratto . In questo caso è da registrare ? E se fosse da registrare perché contenente altre precisazioni ma non lo facessi a cosa vado incontro. Insomma non mi è chiaro quando la scrittura privata va registrata e quando no. Con mod RLI telematico posso allegare la scrittura ? Inoltre a volte nella rete si parla di marca da bollo da 2 euro anziché 16 ?? La ringrazio ancora e buon lavoro. silvano

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gentile Silvano, subentrando nel contratto si accettano "automaticamente" le pattuizioni prese dai precedenti contraenti; quindi non è necessario registrare la scrittura, nella quel invece si potrebbero precisare modalità diverse di pagamento, ad esempio, o di suddivisione degli spazi. I 2 euro, come marche da bollo, si usano solo su allegati tecnici, come la conformità di un impianto ad esempio.

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Buongiorno, avrei necessità di un Vostro parere.
Relativamente ad un contratto di locazione a canone concordato + cedolare secca, registrato con la serie 3T, con modello RLI presso uno delgi Uffici di Roma e con contratto che riporta il timbro dell'Ufficio stesso, è possibile, essendo registrato a Fisconline, provvedere alla compilazione del modello RLI web per comunicare la cessione di uno degli inquilini, parte del contratto, provvedendo contestualemte al pagamento dell'imposta di registro di 67€ fornendo l'IBAN, senza doversi recare di personale presso l'Ufficio competente?
Inoltre, contestualmente alla cessione, è fiscalmente necessario fare una scrittura privata e mettere marca da bollo?
Ringrazio e saluto cordialmente.

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Buongiorno Corrado, è possibile registrare ora il subentro on line richiamando il numero di registrazione del contratto. Rispetto al pagamento delle marche da bollo è possibile farlo sempre on line; deve verificare quale sia il contenuto esatto della scrittura.

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Buongiorno e grazie per la risposta.
La scrittura privata consiste nella dichiarazione con la quale il subentrante entra a tutti gli effetti nel contratto di locazione per il periodo residuo del contratto ed accetta integralmente tutte le clausole contenute nel contratto originario, canone compreso, e prende conoscenza della scelta della cedolare secca da parte del locatore. la medesima scrittura contiene tutti i dati relativi alla registrazione del contratto originario, i dati dell'immobile, rendita catastale e l'accettazione di tutte le parti interessate (il cedente, il subentrante, il locatore e gli altri inquilini) del subentro del nuovo inquilino.
Ricordo che la locazione e a canone concordato e cedolare secca. Possibile che il contratto non ha scontato spese di bollo e la scrittura privata si? Come faccio a determinare le spese di bollo? E come ultima cosa, è necessario inviare anche in via telematica la scrittura privata all'AdE?
Mi scuso per tutte le domande e la ringrazio infinitamente per il tempo dedicatomi!

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Gentile Corrado, il subentro è rimasto l'unico adempimento che prevede il pagamento dell'imposta anche se si è in regime di cedolare secca; la marca da bollo si considera per ogni 100 righe e per ogni copia registrata.

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Ho problemi con i miei fratelli. Vivo nella casa che era in affitto a nome di mia madre. Poi da luglio è andata a vivere da uno dei fratelli e scadendo il contratto il proprietario d'accordo con me fa un nuovo contratto a mio nome. Ora mia madre non sta bene e i miei fratelli per togliersi la responsabilità vogliono togliere me e far tornare mia madre in questa casa. A parte che i mobili sono quasi tutti miei, io non voglio lasciare l'immobile a me intestato. Purtroppo esiste ancora la residenza da parte di mia madre qui. Ma il contratto è da mesi intestato a me. Come posso tutelarmi?

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Buongiorno Silvia, se il contratto è intestato a lei e non si riporta il fatto che sua madre vive con lei e lei ha modo di dimostrare che non è così, dovrebbe ora chiedere all'ufficio anagrafe di togliere la residenza di sua madre, che dovrà quindi dichiarare una nuova residenza.

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buonasera, nel subetro in apparatamento bisogna versare delle mensilità in piu come deposito o garanzia?

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Salve Francesca, nel subentro lei prende il posto appunto di chi lascia, quindi dovrebbe mettersi d'accordo con chi lascia l'immobile per il versamento della sua quota di deposito.

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Buongiorno,volevo chiedere un informazione. A breve dei coinquilini lasceranno casa cosi si dovrà stipulare un contratto con subentro. La proprietaria ha deciso,di sua spontanea volontà, che nel nuovo contratto sarà aggiunto un garage, da me mai richiesto, con un costo aggiuntivo di 50 euro mensili. Volevo chiedere se potevamo opporci in qualche modo, grazie.

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Gentile Marco potete naturalmente opporvi, se non era nel precedente accordo e soprattutto se non vi serve questo garage.

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