Cerca

Transitorio a canone concordato? alla cedolare al 10%

by Andrea Cioli
in Esperto
on Febbraio 09, 2017
Visite: 32323

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 
Cedolare 10% contratto transitorio

Il chiarimento dell'Agenzia delle Entrate

Nel corso dell’ormai consueto incontro annuale con gli operatori (Telefisco 2017) organizzato dal quotidiano “Sole 24 Ore”, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un importante chiarimento interpretativo circa l’aliquota della cedolare secca da applicare in caso di locazione con contratto transitorio ordinario.

In sostanza, qualora il contratto transitorio venga stipulato a canone concordato  in un Comune compreso nell’elenco del CIPE del 2004 (riportante i Comuni considerati “ad alta tensione abitativa”), e in caso di opzione per la cedolare secca, il locatore potrà beneficiare della stessa aliquota agevolata del 10% prevista per gli altri contratti a canone concordato (3+2 e studenti universitari).

Lo scenario precedente

Fino ad oggi si è ritenuto, sulla base della lettura della norma (art. 3 comma 2 del D. Lgs. 23/2011) che i contratti transitori, che come sappiamo non fruiscono delle agevolazioni IRPEF e registro concesse ai contratti 3+2 e studenti, non beneficiassero nemmeno dell’aliquota del 10% in caso di cedolare secca.

Ciò perché la norma così recita: “ […] Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 15 per cento (10% fino al 31/12/2017 ndr) […]”

Il riferimento all’art. 8 della legge 431/98, che limita le agevolazioni IRPEF ai soli contratti 3+2 e per studenti universitari stipulati in Comuni ad alta tensione abitativa, ha fatto ritenere che anche per la cedolare valesse lo stesso principio, con esclusione pertanto dell’aliquota agevolata in caso di contratto transitorio, seppur stipulato a canone concordato in Comune ad alta tensione abitativa.

Evidentemente L’Agenzia delle Entrate ha fornito una diversa interpretazione della norma e in questo caso (a differenza che nel caso trattato precedentemente su questo blog dell’applicabilità della cedolare ai contratti uso foresteria) si tratta di una buona notizia.

Tornando alla risposta dell’AdE

Nella sua risposta l’Agenzia delle Entrate non ha fornito particolari spiegazioni della sua interpretazione, ma in attesa che (come normalmente avviene in seguito all’incontro Telefisco) venga prodotta una Circolare eventualmente riportante le sue motivazioni, possiamo supporre che sia stata valutata la diversa natura del regime fiscale della cedolare secca rispetto al regime IRPEF tradizionale, e la non rilevanza dell’esclusione contenuta nell’art. 8 della legge 431/98, ritenuta valida esclusivamente ai fini delle agevolazioni IRPEF e registro.

Proseguendo con le considerazioni su questo cambio di orizzonte,  c’è da ritenere inoltre che, non trattandosi di novità normativa ma di semplice interpretazione fornita ad una norma esistente, anche nella prossima dichiarazione 2017 dei redditi maturati nel 2016 si potrà applicare tale aliquota (e in realtà la si sarebbe potuta applicare fin dalla nascita del regime fiscale alternativo, a ben vedere).

L’agevolazione e i suoi presupposti

Dunque quando si applicherà la cedolare al 10% per un contratto transitorio ordinario? Anzitutto quando il Comune oggetto del contratto di locazione sia compreso tra quelli indicati nella delibera CIPE del 2004, considerati “ad alta tensione abitativa”. Ma non solo. Il canone dovrà necessariamente essere “concordato”, pertanto occorrerà che rispetti i parametri definiti dall’Accordo Territoriale applicabile, essendo esclusa la possibilità che sia definito liberamente dalle parti. Qualora non si rispettasse quest’ultimo requisito sarebbe a rischio l’agevolazione dell’aliquota cedolare ridotta, che qualora richiesta dal contribuente potrebbe essere revocata da parte dell’AdE in sede di eventuale controllo.

Ovviamente, se l’Accordo Territoriale prevedesse (come avviene normalmente) una maggiorazione del canone applicabile nel caso di contratto transitorio, tale maggiorazione sarebbe applicabile senza che l’agevolazione dell’aliquota ridotta venga meno.

Per quanto riguarda la Delibera CIPE contenente i Comuni interessati dall’agevolazione (che, ricordiamo, riguarda soltanto il regime di cedolare secca e non quello IRPEF, per il quale il transitorio ordinario non ha alcuna agevolazione), attualmente ci si riferisce a quella del 2004 nonostante da tempo sia stata avviata una sua “revisione” con conseguente mutamento del panorama dei Comuni interessati. Ovviamente quando sarà prodotta una nuova delibera saranno i Comuni in essa ricompresi a fruire dell’agevolazione.

Il contratto transitorio

Nella sua “formulazione” attuale il contratto transitorio ordinario può avere una durata da 1 a 18 mesi e presuppone che il locatore o il conduttore abbiano particolari esigenze di transitorietà (elencate negli Accordi Territoriali e in ogni caso certe e a data prefissata oltre che, se del conduttore, documentate),

A più riprese su questo blog abbiamo approfondito (ad esempio qui, quando ancora la risposta fornita dall'AdE non era nota) questa tipologia di contratto, ma occorre tener presente che recentemente (come abbiamo riportato in un precedente articolo) è stata oggetto di alcune modifiche da parte della nuova Convenzione Nazionale e che pertanto, quando verrà emanato un apposito Decreto Ministeriale, avrà caratteristiche, presupposti e meccanismi in parte differenti.

In definitiva lo scenario è mobile, ma fortunatamente l’Agenzia delle Entrate ci ha fornito qualche positiva certezza in più, a beneficio di un buon numero di locatori.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (89)

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno,
dovrei affittare un appartamento di mia proprietà (ma non di residenza) al centro di Roma con contratto transitorio 18 mesi e cedolare secca al 10% e della riduzione IMU e TASI ad un funzionario di una società che ha esigenze lavorative per questo periodo di tempo.
Volevo sapere se Roma rientra tra le città che, con questo tipo di contratto, possono avvalersi dell'agevolazione fiscale, se sono obbligata. Inoltre vorrei sapere se nel comune di Roma è indispensabile la vidimazione del canone da parte delle associazioni, e dove si possono trovare i parametri del canone concordato e dell'ultimo accordo territoriale.
Grazie

Iole
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Iole, Roma è una città in cui il transitorio deve necessariamente prevedere il canone concordato, vidimato da una delle associazioni di categoria. A fronte di queste disposizioni può applicare le agevolazioni fiscali previste.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Ho affittato per 3 anni (2 il primo contratto e 1 il secondo) un appartamento a Padova ad uno studente di dottorato a canone concordato. Ora lo stesso mi chiede di affittarglielo per un altro anno. Lui da ottobre a dicembre avrà un contratto co.co.co. con l'Università e poi una borsa di studio universitaria. Posso stipulare un contratto transitorio a canone concordato. Se si che documentazione va allegata al contratto? Grazie

Fiorenzo
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Fiorenzo, può stipulare un contratto transitorio specificando l'esigenza dell'inquilino; il transitorio deve avere il canone concordato, con relative agevolazioni, se l'immobile si trova in un comune di oltre 10 mila abitanti.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Buonasera io dovrò affittare il mio appartamento che risulta come prima casa e sarà il luogo dove manterrò la residenza. Sarò tenuto a pagare l’imu sullo stesso e se si in che misura?Poi effettuando un contratto di affitto transitorio a canone concordato con cedolare secca ,quali sono i requisiti accettabili per la transitorietà?Questi devono essere avvallati da un’associazione firmataria dell’accordo territoriale? Il comune è Roma

Danilo
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Danilo se l'uso prevalente che fa della casa rimane quello di sua abitazione principale non deve pagare l'Imu, mentre se tiene solo una porzione dovrà pagarla come casa concessa in affitto. Per il contratto a canone concordato dovrà calcolare il canone sulla base degli accordi territoriali di Roma che va poi certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell'accordo. La motivazione deve essere legata ad una reale esigenza di lavoro o di acquisto nuova casa, ristrutturazione, ecc..

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Sono inquilina di un bilocale con contratto in essere di 5 mesi. Esso presenta diverse irregolarità: non vi ho allegato il contratto di lavoro (si può fare in un secondo momento?); il canone d'affitto è diverso ogni mese in crescendo, motivo per cui è stata pagata successivamente l'imposta di registro perché sul contratto c'è la dicitura "cedolare secca". Mi sto chiedendo se proseguire la contestazione di questo contratto tramite un ricorso al giudice. La mia proprietaria e il suo avvocato sostengono che il contratto verrà considerato nullo e trasformato automaticamente in un 4+4a canone libero, concorda? Non dovrebbe essere applicato il canone concordato?
Noti che la mia intenzione non è quella di rimanere in questa casa, anche perché si aggiungono evasione della tassa dei rifiuti da parte della mia proprietaria (e quindi non usufruisco del servizio "porta a porta") e problemi all'impianto elettrico.

Cordiali saluti e grazie.

Matilde
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Matilde, se il contratto è un finto transitorio, impugnandolo in effetti le verrebbe riconosciuto un regolare contratto 4 +4 , dove in ogni caso il canone non può essere aumentato; il proprietario dovrebbe anche pagare delle sanzioni.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Salve,

volevo sapere, per affittare una stanza nella mia casa a Roma con contratto transitorio 27 giorni, non so come fare..
Mi devo rivolgere per forza all'Uppi per svolgere tutta la pratica, inclusa, la vidimazione ai fini dell'agevolazione cedolare secca (presumo al 10%) o devo fare contratto ordinario con la spedizione della sola raccomandata?.. quest'ultimo ai fini della dichiarazione dei redditi cosa comporta? .... nel contratto, alla clausola "Imposte, tasse, spese di contratto:.." cosa devo inserire, visto che la registrazione del contratto non la devo fare?..
Spero di non aver fatto solo confusione..
Grazie infinite, saluti

mara

mara favati
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Mara, di solito i contratti così brevi vengono gestiti, appunto, come contratti brevi, liberi senza vincoli di canone, ma con cedolare al 21%. Se vuole può stipularlo come transitorio, ma con i vincoli che ha evidenziato.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Buonasera, a Livorno ho un appartamento in cui sono in affitto 4+4 e ho contrattualmente la possibilità di subaffittare. Vorrei affittare 2 camere a lavoratori per un periodo transitorio (6 mesi una persona e 12 mesi l'altra).

Quale tipo di contratto mi conviene fare e quali aspetti fiscali ci sono?
Io sono di Livorno.

Grazie

Carlo
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Carlo, la sublocazione è un contratto libero vincolato solo alla durata del contratto principale. Su questi redditi non può applicare la cedolare secca, rientrano tra i redditi diversi.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Buonasera, qualche tempo fa affittai la casa ad una coppia con contratto transitorio di 18 mesi in quanto dovevo vendere l immobile a breve. Al diciassettesimo mese gli inquilini con raccomandata mi comunicano di lasciare l appartamento, e cosi’ e’ stato. Dopo circa un mese mi viene recapitata una lettera del suo avvocato in cui mi richiedeva la restituzione di buona parte dei canoni in quanto il comune (Alghero)in cui risiedo ha stipulato un contratto territoriale nella quale i contratti transitori sono a canone concordato, e quindi i canoni dovevano essere piu’ bassi.Ora vi chiedo se tutto questo mi portera’ a regolare i canoni a canone concordato oppure no visto che il tutto e’ gia’ passato ed il contratto aveva un vizio dall origine? Il mio avvocato mi ha detto che ho ragione io ma non sono convinto visto che realmente esiste un accordo territoriale nel mio comune ed io ignorantemente non lo conoscevo. Grazie

Marco
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Marco, diciamo che il contratto transitorio andava stipulato a canone concordato, ma indubbiamente la contestazione andava fatta quando il contratto era in corso. Ora potrebbe provare ad opporsi proprio rispetto al fatto che l'inquilino per il tempo in cui è rimasto nell'immobile non aveva contestato nulla.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Non volevo sapere in un comune serie A 10000 abitanti dove non vi sia Accordo Territoriale quali sono le tabelle A cui attenersi per il calcolo dell"affitto?

Marina
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Marina, deve considerare i valori del comune più vicino e demograficamente più simile a quello in cui si trova l'immobile.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Dovrei affittare in un appartamento di mia proprietà, ma non la casa di mia residenza, tre camere a tre persone diverse con tre contratti transitori diversi per cifra e durata riservando una quarta stanza per me.
Trovandosi l'appartamento a Roma e affittando quindi col canone concordato vorrei sapere se posso usufruire della cedolare al 10% e della riduzione IMU e TASi pur trattandosi di tre contratti di affitto solo di porzioni di immobile. Inoltre vorrei sapere se nel comune di Roma è indispensabile la vidimazione del canone da parte delle associazioni o ancora no.
Grazie

genny
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Genny, la cedolare secca si può applicare, anzi se la sceglie per un contratto dovrà applicarla a tutte i contratti; applicando il canone concordato può usufruire delle agevolazioni; per ora a Roma l'accordo è fermo al 2004, quindi non include obbligo di vidimazione.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Buonasera, vorrei solo una conferma il contratto transitorio oramai si può stipulare solo con canone concordato e quindi con cedolare secca.
Oppure lo posso fare con canone libero senza vantaggi fiscali?
grazie.

Alessia
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Alessia, se è in un comune ad alta tensione abitativa deve utilizzare per forza il canone concordato e questo aspetto non è modificato; anzi, oggi è possibile applicarci le agevolazioni fiscali.

Isabella Tulipano
Non ci sono ancora commenti
Carica Altri Commenti

Fai una domanda o lascia il tuo commento

  1. Invio commento come ospite.
Allegati (0 / 3)
Condividi la tua posizione
×
Rimani in contatto con noi