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Transitorio a canone concordato? alla cedolare al 10%

by Andrea Cioli
in Esperto
on Febbraio 09, 2017
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Cedolare 10% contratto transitorio

Il chiarimento dell'Agenzia delle Entrate

Nel corso dell’ormai consueto incontro annuale con gli operatori (Telefisco 2017) organizzato dal quotidiano “Sole 24 Ore”, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un importante chiarimento interpretativo circa l’aliquota della cedolare secca da applicare in caso di locazione con contratto transitorio ordinario.

In sostanza, qualora il contratto transitorio venga stipulato a canone concordato  in un Comune compreso nell’elenco del CIPE del 2004 (riportante i Comuni considerati “ad alta tensione abitativa”), e in caso di opzione per la cedolare secca, il locatore potrà beneficiare della stessa aliquota agevolata del 10% prevista per gli altri contratti a canone concordato (3+2 e studenti universitari).

Lo scenario precedente

Fino ad oggi si è ritenuto, sulla base della lettura della norma (art. 3 comma 2 del D. Lgs. 23/2011) che i contratti transitori, che come sappiamo non fruiscono delle agevolazioni IRPEF e registro concesse ai contratti 3+2 e studenti, non beneficiassero nemmeno dell’aliquota del 10% in caso di cedolare secca.

Ciò perché la norma così recita: “ […] Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 15 per cento (10% fino al 31/12/2017 ndr) […]”

Il riferimento all’art. 8 della legge 431/98, che limita le agevolazioni IRPEF ai soli contratti 3+2 e per studenti universitari stipulati in Comuni ad alta tensione abitativa, ha fatto ritenere che anche per la cedolare valesse lo stesso principio, con esclusione pertanto dell’aliquota agevolata in caso di contratto transitorio, seppur stipulato a canone concordato in Comune ad alta tensione abitativa.

Evidentemente L’Agenzia delle Entrate ha fornito una diversa interpretazione della norma e in questo caso (a differenza che nel caso trattato precedentemente su questo blog dell’applicabilità della cedolare ai contratti uso foresteria) si tratta di una buona notizia.

Tornando alla risposta dell’AdE

Nella sua risposta l’Agenzia delle Entrate non ha fornito particolari spiegazioni della sua interpretazione, ma in attesa che (come normalmente avviene in seguito all’incontro Telefisco) venga prodotta una Circolare eventualmente riportante le sue motivazioni, possiamo supporre che sia stata valutata la diversa natura del regime fiscale della cedolare secca rispetto al regime IRPEF tradizionale, e la non rilevanza dell’esclusione contenuta nell’art. 8 della legge 431/98, ritenuta valida esclusivamente ai fini delle agevolazioni IRPEF e registro.

Proseguendo con le considerazioni su questo cambio di orizzonte,  c’è da ritenere inoltre che, non trattandosi di novità normativa ma di semplice interpretazione fornita ad una norma esistente, anche nella prossima dichiarazione 2017 dei redditi maturati nel 2016 si potrà applicare tale aliquota (e in realtà la si sarebbe potuta applicare fin dalla nascita del regime fiscale alternativo, a ben vedere).

L’agevolazione e i suoi presupposti

Dunque quando si applicherà la cedolare al 10% per un contratto transitorio ordinario? Anzitutto quando il Comune oggetto del contratto di locazione sia compreso tra quelli indicati nella delibera CIPE del 2004, considerati “ad alta tensione abitativa”. Ma non solo. Il canone dovrà necessariamente essere “concordato”, pertanto occorrerà che rispetti i parametri definiti dall’Accordo Territoriale applicabile, essendo esclusa la possibilità che sia definito liberamente dalle parti. Qualora non si rispettasse quest’ultimo requisito sarebbe a rischio l’agevolazione dell’aliquota cedolare ridotta, che qualora richiesta dal contribuente potrebbe essere revocata da parte dell’AdE in sede di eventuale controllo.

Ovviamente, se l’Accordo Territoriale prevedesse (come avviene normalmente) una maggiorazione del canone applicabile nel caso di contratto transitorio, tale maggiorazione sarebbe applicabile senza che l’agevolazione dell’aliquota ridotta venga meno.

Per quanto riguarda la Delibera CIPE contenente i Comuni interessati dall’agevolazione (che, ricordiamo, riguarda soltanto il regime di cedolare secca e non quello IRPEF, per il quale il transitorio ordinario non ha alcuna agevolazione), attualmente ci si riferisce a quella del 2004 nonostante da tempo sia stata avviata una sua “revisione” con conseguente mutamento del panorama dei Comuni interessati. Ovviamente quando sarà prodotta una nuova delibera saranno i Comuni in essa ricompresi a fruire dell’agevolazione.

Il contratto transitorio

Nella sua “formulazione” attuale il contratto transitorio ordinario può avere una durata da 1 a 18 mesi e presuppone che il locatore o il conduttore abbiano particolari esigenze di transitorietà (elencate negli Accordi Territoriali e in ogni caso certe e a data prefissata oltre che, se del conduttore, documentate),

A più riprese su questo blog abbiamo approfondito (ad esempio qui, quando ancora la risposta fornita dall'AdE non era nota) questa tipologia di contratto, ma occorre tener presente che recentemente (come abbiamo riportato in un precedente articolo) è stata oggetto di alcune modifiche da parte della nuova Convenzione Nazionale e che pertanto, quando verrà emanato un apposito Decreto Ministeriale, avrà caratteristiche, presupposti e meccanismi in parte differenti.

In definitiva lo scenario è mobile, ma fortunatamente l’Agenzia delle Entrate ci ha fornito qualche positiva certezza in più, a beneficio di un buon numero di locatori.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • mauro

    Buongiorno,
    mi trovo in questa condizione: contratto transitorio con cedolare secca (ho usato il modello B) durata 10 mesi in un comune con 4000 abitanti.
    Quale aliquota mi sarà applicata per la cedolare secca 10% o 21%.
    Si puo stipulare un contratto transitorio a canone concordato in modo d'avere cedolare secca al 10%? Quale modello di contratto si deve utilizzare volendo appunto fare un contratto transitorio a canone concordato con cedolare secca?
    Grazie infinite per le delucidazioni.

  • Gentile Mauro, l'agevolazione della cedolare al 10% valeva solo per i comuni ad alta densità abitativa, estesa ora ai comuni di almeno 10 mila abitanti; quindi nel suo caso rimane in ogni caso la cedolare al 21%, se anche stipulasse un transitorio con canone concordato.

  • Silvia

    una volta scaduto il contratto transitorio si può fare alla stessa persona un contratto 3+2? Grazie e ottimo blog

  • Certo Silvia, a quel punto si può stipulare un contratto principale, e tale è un contratto di 3 anni + 2.

  • Silvia Dosi

    Se si vuole fare contratto a canone concordato e con cedolare secca cosa bisogna scrivere nel contratto? Grazie silvia

  • Buongiorno Silvia, la scelta si può esprimere nel contratto specificando che ai sensi del comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, si sceglie di avvalere del regime della Cedolare Secca, rinunciando quindi alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone.
    rispetto al contratto concordato, invece, è necessario utilizzare il relativo modello e calcolare il canone sulla base dell'accordo territoriale di competenza.

  • Rosa

    Con un contatto transitorio si può fare concordato ??Che agevolazioni ci sono.grazie

  • Buongiorno rosa, se è in comune oltre i 10 mila abitanti deve stipulare un transitorio a canone concordato e in questo modo usufruire dell'agevolazione, che per la cedolare secca prevede un'aliquota agevolata al 10%.

  • di blasio

    Mi scusi ho un dubbio riguardo all'individuazione della subfascia di riferimento per valutare il valore della locazione a canone concordato di immobile in napoli.
    Devo fare riferimento a
    censimento catastale (A4)?
    o ai requisiti dell'abitazione (6 su 16)?
    Ovviamente l'appartenenza all'una o all'altra subfascia cambia sensibilmente il valore di locazione.
    Grazie.

  • Buongiorno, deve fare riferimento ai requisiti dell'abitazione, tra i quali potrebbero chiederle anche la categoria catastale.

  • Silvia

    Buongiorno, vorrei affittare il mio appartamento a Milano a una studentessa universitaria servendomi del contratto di locazione abitativa per studenti universitari. Non capisco, però, l'art. 2 di tale contratto che implica la compilazioni di parti che non so compilare. Tra quali parti è stipulato l' Accordo territoriale? Posso procedere alla compilazione omettendo la parte che riguarda tale accordo? Grazie per l' attenzione

  • Buongiorno Silvia, il contratto per studenti fuori sede prevede obbligatoriamente l'utilizzo degli accordi territoriali, ovvero che il canone rientri nei valori individuati. Trova qui le indicazioni per milano

  • silvia

    Salve,
    vorrei affittare una casa con contratto transitorio ma nel compilare la scheda per la determinazione del canone concordato c'è una voce dove si può aggiungere una percentuale se si fa appunto un contratto di 18 mesi. Ma quale sarebbe? Non la trovo riportata da nessuna parte.Grazie per la disponibilità

  • Gentile Silvia, deve fare riferimento alla normativa ( articolo 2, comma 2, Dm 30 dicembre 2002,); ricordiamo però che la nuova Convenzione prevede (art. 2 comma 2) che l’obbligo di definire il canone in base ai parametri definiti dall'Accordo Territoriale localmente applicabile, con possibilità di un aumento fino al 20%, scatti solo nel caso il Comune dove è sito l’immobile abbia un numero di abitanti superiore a 10.000 (diecimila), stando all'ultimo Censimento.

  • STEFANO

    Salve,

    sto per affittare una stanza ad uno studente universitario. Nella compilazione del contratto per studenti, volendo optare per il regime della cedolare secca, vi chiedo se l'articolo 6 recitante :

    "Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti sono a carico del conduttore.
    Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone documentata comunicazione al conduttore - che corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà - e all’amministratore del condominio ai sensi dell’art. 13 della legge 431 del 1998.
    Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo. "
    va eliminato oppure va lasciato inserendo alla fine del contratto la nota sul voler esercitare tale opzione. ( e quindi il non pagamento del bollo e della imposta di registro)


    Grazie e un saluto

  • Gentile Stefano, può lasciare l'articolo; l'opzione alla cedolare secca implica che non ci sarà il pagamento delle imposte di registro. Quindi se dovesse cambiare regime fiscale tornerebbe utile.

  • Alex

    Buonasera , ho un appartamentoa Roma ho affittato a 2 stanze a 2 studenti (porzione) con contratto transitorio x studenti (legge 9 n431 art 5 comma 2)(1anno rinnovabile)) con cedolare secca. Ora mi si e' liberata un'altra stanza e vorrebbe entrare una ragazza che dovrebbe andare in una scuola privata di recitazione ,pero' questa scuola apre i primi di ottobre e dovrebbe fare un esame per vedere se riesce ad entrare nella scuola.Io nel frattempo posso fare un contratto transitorio agevolato al 10% (fino al 2017 e poi al 15% dal 2018)?? o visto che non c'e certezza che passi l'esame... e non avendo fino ad ottobre un certificato di frequenza in mano.. che tipo di contratto mi consiglia di fare? io non voglio fare un contratto 3+2 concordato o uno transitorio libero per evitare di pagare il 21% di tasse......Come mi posso muovere? Grazie anticipatamente..ALEX

  • Gentile Alex, poichè non parliamo in ogni caso di corso universitario, può stipulare un contratto transitorio a canone concordato, agevolato, in cui le motivazioni di transitorietà sono a carico della studentessa. Tale contatto non sarebbe rinnovabile.

  • Marco

    Buongiorno, anzitutto complimenti per gli articoli davvero ben fatti. Seguo il blog da quando do in affitto l'appartamento trovando sempre quasi tutte le informazioni. Vi faccio una domanda di carattere pratico. Ho un appartamento dato in affitto a canone concordato (contratto studenti univ) a tre studenti universitari. Fino ad oggi ho regolarmente registrato i contratti con il modello RLI on-line. Recentemente mi sono recato all'AdE per il pagamento di una penale per proroga tardiva della d´cedolare secca. Vedendo i contratti mi hanno rimproverato il fatto di aver fatto 3 contratti studenti separati nello stesso immobile, spiegandomi che avrei dovuto fare un contratto unico con uno studente che si faceva carico degli altri. Ho controbattuto la loro osservazione motivando la complicazione nel fare la modifica ad un tale contratto nel caso di partenza di uno o più studenti studente. La natura stesso dello studente e della transitorietà del contratto rende tale scenario possibile, tanto più che le tasse versate alla fine sarebbero identiche... In effetti ho chiesto riferimento normativo che chiarisse questo aspetto e non me l'hanno saputo fornire sbrigando con un "in ogni caso bisogna fare cosi". Ora ad oggi non ho ricevuto nessuna sanzione o informativa sui contratti in essere. Ne deduco quindi la loro visione sia in qualche modo una semplificazione per i funzionari più che un vero requisito o magari un modo per fare cassa nel caso di modifica del contratto.. Visto il numero dei vostri interlocutori su questo tipo di contratto è molto probabile che voi della redazione ne sappiate di più.
    In sunto, posso fare 3 contratti universitari separati per tre stanze? Se no, sapete dove è scritto tale requisito (di contratto unico)? Mille grazie.

  • Gentile Marco, come sospetta giustamente non esiste alcuna limitazione in questo senso; è possibile stipulare più contratti per lo stesso immobile, come porzioni. L'unico vincolo è di utilizzare lo stesso regime fiscale per tutti i contratti: con la circolare n°26/E/2011 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che “che il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un’unità abitativa, cui è attribuita un’unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo”.

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