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Transitorio a canone concordato? alla cedolare al 10%

by Andrea Cioli
in Esperto
on Febbraio 09, 2017
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Cedolare 10% contratto transitorio

Il chiarimento dell'Agenzia delle Entrate

Nel corso dell’ormai consueto incontro annuale con gli operatori (Telefisco 2017) organizzato dal quotidiano “Sole 24 Ore”, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un importante chiarimento interpretativo circa l’aliquota della cedolare secca da applicare in caso di locazione con contratto transitorio ordinario.

In sostanza, qualora il contratto transitorio venga stipulato a canone concordato  in un Comune compreso nell’elenco del CIPE del 2004 (riportante i Comuni considerati “ad alta tensione abitativa”), e in caso di opzione per la cedolare secca, il locatore potrà beneficiare della stessa aliquota agevolata del 10% prevista per gli altri contratti a canone concordato (3+2 e studenti universitari).

Lo scenario precedente

Fino ad oggi si è ritenuto, sulla base della lettura della norma (art. 3 comma 2 del D. Lgs. 23/2011) che i contratti transitori, che come sappiamo non fruiscono delle agevolazioni IRPEF e registro concesse ai contratti 3+2 e studenti, non beneficiassero nemmeno dell’aliquota del 10% in caso di cedolare secca.

Ciò perché la norma così recita: “ […] Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 15 per cento (10% fino al 31/12/2017 ndr) […]”

Il riferimento all’art. 8 della legge 431/98, che limita le agevolazioni IRPEF ai soli contratti 3+2 e per studenti universitari stipulati in Comuni ad alta tensione abitativa, ha fatto ritenere che anche per la cedolare valesse lo stesso principio, con esclusione pertanto dell’aliquota agevolata in caso di contratto transitorio, seppur stipulato a canone concordato in Comune ad alta tensione abitativa.

Evidentemente L’Agenzia delle Entrate ha fornito una diversa interpretazione della norma e in questo caso (a differenza che nel caso trattato precedentemente su questo blog dell’applicabilità della cedolare ai contratti uso foresteria) si tratta di una buona notizia.

Tornando alla risposta dell’AdE

Nella sua risposta l’Agenzia delle Entrate non ha fornito particolari spiegazioni della sua interpretazione, ma in attesa che (come normalmente avviene in seguito all’incontro Telefisco) venga prodotta una Circolare eventualmente riportante le sue motivazioni, possiamo supporre che sia stata valutata la diversa natura del regime fiscale della cedolare secca rispetto al regime IRPEF tradizionale, e la non rilevanza dell’esclusione contenuta nell’art. 8 della legge 431/98, ritenuta valida esclusivamente ai fini delle agevolazioni IRPEF e registro.

Proseguendo con le considerazioni su questo cambio di orizzonte,  c’è da ritenere inoltre che, non trattandosi di novità normativa ma di semplice interpretazione fornita ad una norma esistente, anche nella prossima dichiarazione 2017 dei redditi maturati nel 2016 si potrà applicare tale aliquota (e in realtà la si sarebbe potuta applicare fin dalla nascita del regime fiscale alternativo, a ben vedere).

L’agevolazione e i suoi presupposti

Dunque quando si applicherà la cedolare al 10% per un contratto transitorio ordinario? Anzitutto quando il Comune oggetto del contratto di locazione sia compreso tra quelli indicati nella delibera CIPE del 2004, considerati “ad alta tensione abitativa”. Ma non solo. Il canone dovrà necessariamente essere “concordato”, pertanto occorrerà che rispetti i parametri definiti dall’Accordo Territoriale applicabile, essendo esclusa la possibilità che sia definito liberamente dalle parti. Qualora non si rispettasse quest’ultimo requisito sarebbe a rischio l’agevolazione dell’aliquota cedolare ridotta, che qualora richiesta dal contribuente potrebbe essere revocata da parte dell’AdE in sede di eventuale controllo.

Ovviamente, se l’Accordo Territoriale prevedesse (come avviene normalmente) una maggiorazione del canone applicabile nel caso di contratto transitorio, tale maggiorazione sarebbe applicabile senza che l’agevolazione dell’aliquota ridotta venga meno.

Per quanto riguarda la Delibera CIPE contenente i Comuni interessati dall’agevolazione (che, ricordiamo, riguarda soltanto il regime di cedolare secca e non quello IRPEF, per il quale il transitorio ordinario non ha alcuna agevolazione), attualmente ci si riferisce a quella del 2004 nonostante da tempo sia stata avviata una sua “revisione” con conseguente mutamento del panorama dei Comuni interessati. Ovviamente quando sarà prodotta una nuova delibera saranno i Comuni in essa ricompresi a fruire dell’agevolazione.

Il contratto transitorio

Nella sua “formulazione” attuale il contratto transitorio ordinario può avere una durata da 1 a 18 mesi e presuppone che il locatore o il conduttore abbiano particolari esigenze di transitorietà (elencate negli Accordi Territoriali e in ogni caso certe e a data prefissata oltre che, se del conduttore, documentate),

A più riprese su questo blog abbiamo approfondito (ad esempio qui, quando ancora la risposta fornita dall'AdE non era nota) questa tipologia di contratto, ma occorre tener presente che recentemente (come abbiamo riportato in un precedente articolo) è stata oggetto di alcune modifiche da parte della nuova Convenzione Nazionale e che pertanto, quando verrà emanato un apposito Decreto Ministeriale, avrà caratteristiche, presupposti e meccanismi in parte differenti.

In definitiva lo scenario è mobile, ma fortunatamente l’Agenzia delle Entrate ci ha fornito qualche positiva certezza in più, a beneficio di un buon numero di locatori.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (75)

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Non volevo sapere in un comune serie A 10000 abitanti dove non vi sia Accordo Territoriale quali sono le tabelle A cui attenersi per il calcolo dell"affitto?

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Gentile Marina, deve considerare i valori del comune più vicino e demograficamente più simile a quello in cui si trova l'immobile.

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Dovrei affittare in un appartamento di mia proprietà, ma non la casa di mia residenza, tre camere a tre persone diverse con tre contratti transitori diversi per cifra e durata riservando una quarta stanza per me.
Trovandosi l'appartamento a Roma e affittando quindi col canone concordato vorrei sapere se posso usufruire della cedolare al 10% e della riduzione IMU e TASi pur trattandosi di tre contratti di affitto solo di porzioni di immobile. Inoltre vorrei sapere se nel comune di Roma è indispensabile la vidimazione del canone da parte delle associazioni o ancora no.
Grazie

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Buongiorno Genny, la cedolare secca si può applicare, anzi se la sceglie per un contratto dovrà applicarla a tutte i contratti; applicando il canone concordato può usufruire delle agevolazioni; per ora a Roma l'accordo è fermo al 2004, quindi non include obbligo di vidimazione.

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Buonasera, vorrei solo una conferma il contratto transitorio oramai si può stipulare solo con canone concordato e quindi con cedolare secca.
Oppure lo posso fare con canone libero senza vantaggi fiscali?
grazie.

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Gentile Alessia, se è in un comune ad alta tensione abitativa deve utilizzare per forza il canone concordato e questo aspetto non è modificato; anzi, oggi è possibile applicarci le agevolazioni fiscali.

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Salve, volendo affittare una casa a degli studenti universitari attraverso un contratto transitorio a canone concordato vorrei sapere: uno se è possibile beneficiare dell'aliquota irpef al 10% senza dover ricorrere per la stipula ad un'attestazione da parte dei sindacati (tenendo conto del fatto che l'ultimo accordo territoriale risale al 2006) e due se è possibile stipulare un singolo contratto eleggendo come conduttori tutti e tre gli studenti o se è necessario stipulare tre contratti differenti per ognuno. Grazie in anticipo per la risposta.

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Buongiorno Devid, è possibile stipulare un unico contratto per i te studenti; se non vi è un nuovo accordo territoriale che indica l'obbligatorietà della vidimazione delle associazioni, può applicare in ogni caso la cedolare secca; il canone deve essere però un canone concordato calcolato sulla base dei parametri individuati della'accordo.

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Salve, volendo affittare una casa a più studenti universitari attraverso un contratto transitorio a canone concordato volevo chiederle: uno, se è possibile beneficiare dell'agevolazione fiscale irpef del 10% senza dover ricorrere ad una attestazione dei sindacati (tenendo conto del fatto che l'ultimo accordo territoriale risale al 2016) e due, se posso fare un unico contratto in cui eleggo i tre studenti come conduttori o sono costretto a fare tre contratti diversi per ogni studente?
Grazie in anticipo per la risposta.

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Volendo affittare un appartamento a Roma con un contratto transitorio di un anno la cui motivazione è il fatto che nel 2019 mio figlio maggiorenne andrà a viverci e rispettando tutti i parametri degli accordi territoriali vorrei sapere se posso applicare la cedolare secca al 10% grazie e cordiali saluti

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Buongiorno Massimo, per un regolare contratto a canone concordato può applicare la cedolare agevolata.

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Volendo affittare un appartamento a Roma a canone transitorio per un anno la cui motivazione è il fatto che nel 2019 mio figlio maggiorenne andrebbe a viverci, rispettando tutti i parametri degli accordi territoriali vorrei sapere se posso applicare la cedolare secca al 10% grazie

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Buongiorno, dovrei registrate un contratto di natura transitoria di 12 mesi a lavoratore e vorrei usufruire della cedolare secca al 10%. l'immobile è situato nel comune di Roma. Quale art. della legge 431/98 dovrei citare..? E quale accordo tra le Associazioni..? Chiedo perchè leggendo la legge, vi è la possibilità di usufruire della tassazione al 10 % solo per contratti 3+2 e contratti a studenti universitari. Grazie mille.

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Gentile Rocco, i contratti sono stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la nuova Convenzione specifica la possibilità di applicare l'aliquota agevolata anche per i contratti transitori stipulati in comuni ad alta densità abitativa, come Roma. Per il calcolo del canone può fare riferimento all'accordo attualmente in vigore.

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Salve,
Solitamente mi avvalgo di contratti di locazione abitativa di tipo transitorio, potrei ora stipulare in qualità di locatore un contratto transitorio (12 o 13 mesi) con una giovane coppia di inquilini (sotto i 30 anni) ove sussiste il requisito dell' esigenza transitoria poiché uno dei due (la ragazza) è studentessa universitaria alla fine degli studi e l'altra persona è l'attuale compagno? Quest' ultimo sarebbe intenzionato a portarvi la residenza, fermo restando l'intenzione di una breve locazione, stante anche la recente formazione della coppia. Il dubbio nasce dal fatto che uno dei due andrebbe a spostare la residenza nell' immobile. Potrebbe in alternativa essere utile una formula in cui risulti tipo una"ospitalità " per il compagno?
Spero di essermi spiegata, ringrazio e saluto cordialmente.

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Gentile Romina, in sè la richiesta di residenza non costituisce una condizione contraria all'esigenza di transitorietà; l'importante è che tale esigenza sia reale e giustificata, dalla fine degli studi in questo caso specifico.

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Buongiorno,

il 31/8 mi scadono i contratti transitori a canone concordato con cedolare secca stipulati per 10 mesi con 3 conduttori (minimo 1 massimo 18 mesi) poiché l’appartamento è affittato a stanze, ubicato a Roma.
La mia domanda è questa:
posso stipulare i nuovi contratti agli stessi conduttori della durata di 12 mesi utilizzando la tipologia Contratto per studenti universitari da 6 mesi a 3 anni, sempre con cedolare secca a canone concordato?
Grazie mille per la risposta!

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Buongiorno Susy, non si tratta più di transitorio, quindi, ma di studenti fuori sede quindi può stipulare questo nuovo contratto agli stessi inquilini.

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