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Transitorio a canone concordato? alla cedolare al 10%

by Andrea Cioli
in Esperto
on Febbraio 09, 2017
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Cedolare 10% contratto transitorio

Il chiarimento dell'Agenzia delle Entrate

Nel corso dell’ormai consueto incontro annuale con gli operatori (Telefisco 2017) organizzato dal quotidiano “Sole 24 Ore”, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un importante chiarimento interpretativo circa l’aliquota della cedolare secca da applicare in caso di locazione con contratto transitorio ordinario.

In sostanza, qualora il contratto transitorio venga stipulato a canone concordato  in un Comune compreso nell’elenco del CIPE del 2004 (riportante i Comuni considerati “ad alta tensione abitativa”), e in caso di opzione per la cedolare secca, il locatore potrà beneficiare della stessa aliquota agevolata del 10% prevista per gli altri contratti a canone concordato (3+2 e studenti universitari).

Lo scenario precedente

Fino ad oggi si è ritenuto, sulla base della lettura della norma (art. 3 comma 2 del D. Lgs. 23/2011) che i contratti transitori, che come sappiamo non fruiscono delle agevolazioni IRPEF e registro concesse ai contratti 3+2 e studenti, non beneficiassero nemmeno dell’aliquota del 10% in caso di cedolare secca.

Ciò perché la norma così recita: “ […] Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 15 per cento (10% fino al 31/12/2017 ndr) […]”

Il riferimento all’art. 8 della legge 431/98, che limita le agevolazioni IRPEF ai soli contratti 3+2 e per studenti universitari stipulati in Comuni ad alta tensione abitativa, ha fatto ritenere che anche per la cedolare valesse lo stesso principio, con esclusione pertanto dell’aliquota agevolata in caso di contratto transitorio, seppur stipulato a canone concordato in Comune ad alta tensione abitativa.

Evidentemente L’Agenzia delle Entrate ha fornito una diversa interpretazione della norma e in questo caso (a differenza che nel caso trattato precedentemente su questo blog dell’applicabilità della cedolare ai contratti uso foresteria) si tratta di una buona notizia.

Tornando alla risposta dell’AdE

Nella sua risposta l’Agenzia delle Entrate non ha fornito particolari spiegazioni della sua interpretazione, ma in attesa che (come normalmente avviene in seguito all’incontro Telefisco) venga prodotta una Circolare eventualmente riportante le sue motivazioni, possiamo supporre che sia stata valutata la diversa natura del regime fiscale della cedolare secca rispetto al regime IRPEF tradizionale, e la non rilevanza dell’esclusione contenuta nell’art. 8 della legge 431/98, ritenuta valida esclusivamente ai fini delle agevolazioni IRPEF e registro.

Proseguendo con le considerazioni su questo cambio di orizzonte,  c’è da ritenere inoltre che, non trattandosi di novità normativa ma di semplice interpretazione fornita ad una norma esistente, anche nella prossima dichiarazione 2017 dei redditi maturati nel 2016 si potrà applicare tale aliquota (e in realtà la si sarebbe potuta applicare fin dalla nascita del regime fiscale alternativo, a ben vedere).

L’agevolazione e i suoi presupposti

Dunque quando si applicherà la cedolare al 10% per un contratto transitorio ordinario? Anzitutto quando il Comune oggetto del contratto di locazione sia compreso tra quelli indicati nella delibera CIPE del 2004, considerati “ad alta tensione abitativa”. Ma non solo. Il canone dovrà necessariamente essere “concordato”, pertanto occorrerà che rispetti i parametri definiti dall’Accordo Territoriale applicabile, essendo esclusa la possibilità che sia definito liberamente dalle parti. Qualora non si rispettasse quest’ultimo requisito sarebbe a rischio l’agevolazione dell’aliquota cedolare ridotta, che qualora richiesta dal contribuente potrebbe essere revocata da parte dell’AdE in sede di eventuale controllo.

Ovviamente, se l’Accordo Territoriale prevedesse (come avviene normalmente) una maggiorazione del canone applicabile nel caso di contratto transitorio, tale maggiorazione sarebbe applicabile senza che l’agevolazione dell’aliquota ridotta venga meno.

Per quanto riguarda la Delibera CIPE contenente i Comuni interessati dall’agevolazione (che, ricordiamo, riguarda soltanto il regime di cedolare secca e non quello IRPEF, per il quale il transitorio ordinario non ha alcuna agevolazione), attualmente ci si riferisce a quella del 2004 nonostante da tempo sia stata avviata una sua “revisione” con conseguente mutamento del panorama dei Comuni interessati. Ovviamente quando sarà prodotta una nuova delibera saranno i Comuni in essa ricompresi a fruire dell’agevolazione.

Il contratto transitorio

Nella sua “formulazione” attuale il contratto transitorio ordinario può avere una durata da 1 a 18 mesi e presuppone che il locatore o il conduttore abbiano particolari esigenze di transitorietà (elencate negli Accordi Territoriali e in ogni caso certe e a data prefissata oltre che, se del conduttore, documentate),

A più riprese su questo blog abbiamo approfondito (ad esempio qui, quando ancora la risposta fornita dall'AdE non era nota) questa tipologia di contratto, ma occorre tener presente che recentemente (come abbiamo riportato in un precedente articolo) è stata oggetto di alcune modifiche da parte della nuova Convenzione Nazionale e che pertanto, quando verrà emanato un apposito Decreto Ministeriale, avrà caratteristiche, presupposti e meccanismi in parte differenti.

In definitiva lo scenario è mobile, ma fortunatamente l’Agenzia delle Entrate ci ha fornito qualche positiva certezza in più, a beneficio di un buon numero di locatori.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (57)

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Dovrei affittare una porzione cioè due camere di un appartamento a Roma con un contratto transitorio lasciandone un'altra a mia disposizione. Mi hanno fatto il calcolo del canone concordato già rivalutato secondo gli indici istat, e a tale canone è stato applicato l'aumento del 20 % perché l'appartamento è ammobiliato ed è poi stato diviso in percentuale per le singole stanze. Mi domando se applico l'ulteriore aumento del 15% previsto per i contratti transitori posso ugualmente applicare la cedolare al 10%. Dato poi che l'appartamento non è la mia prima casa per cui pago IMU e Tasi posso anche usufruire della riduzione del 25%? Grazie

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Gentile Genny, se ha rispettato il calcolo previsto dall'accordo, e se lo stesso accordo prevede la maggiorazione, ha diritto in ogni caso alle agevolazioni previste: cedolare e riduzione Imu e tasi.

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Buongiorno. Ho un appartamento a Modena da affittare con contratto transitorio. So già che con contratto concordato posso affittare a 630 €. Non riesco a capire se posso chiedere una maggiorazione credo fino al 20% in quanto transitorio. Chiedo anche come è meglio gestire le spese condominiali (pulizia e riscaldamento)

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Gentile Franca, deve verificare tale possibilità nell'accordo territoriale di riferimento; per le spese condominiali conviene indicarle fuori dal canone di affitto e in maniera forfettaria, riferendosi poi ad un conguaglio specifico.

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Buongiorno, volevo sapere a quanto ammonta la % da applicare al canone in caso di contratto transitorio. Inoltre volevo sapere se sia possibile anche incrementare il valore del 15% a titolo di adeguamento istat. Grazie

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Gentile Rossana, se incluso nell'accordo territoriale c'è la possibilità di farlo di solito per un contratto transitorio si può aumentare del 15 o 20%. Rispetto all'Istat, invece, deve fare una rivalutazione del valore tenendo conto la variazione Istat dei vari anni.

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Quali sono le conseguenze della mancata applicazione del canone concordato, per un contratto di locazione nel Comune di Roma? Il locatore è obbligato alla restituzione del canone eccedente il limite massimo?
grazie

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Gentile Alberto, l'inquilino potrebbe impugnare il canone e quindi davanti ad una commissione il proprietario potrebbe essere condannato a restituire le somme incassate in eccesso e a pagare una sanzione.

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Vorrei sapere:
Un contratto transitorio di locazione, nel Comune di Roma (ad alta tensione abitativa), deve essere per forza a canone concordato?

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Esatto Eleonora, il canone deve rientrare all'interno delle fasce di oscillazione individuate dall'accordo territoriale di Roma.

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Buongiorno, volevo sapere se l'importo del canone concordato deve necessariamente essere ricompreso nella "forbice" prevista dagli accordi territoriali, oppure può essere almeno più basso? Grazie

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Gentile Mauro, è possibile prevedere un canone inferiore al minimo indicato dall'accordo territoriale; non sarebbe possibile, invece, il contrario, ovvero andare oltre il limite massimo fissato.

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Buonasera, vorrei gentilmente sapere se possono coesistere due contratti di locazione, ovvero stesso locatore, stessi conduttori e stessa locazione. Contratto transitorio di 12 mesi con scadenza 31/05/2017 e contratto 3+2 con decorrenza dal 01/02/2017. Grazie

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Gentile Alessandra, la coesistenza di due contratti non è regolare; si potrebbero avere due contratti per due porzioni distinte di immobili; ma a diversi conduttori.

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Buonasera,
Vorrei fare un contratto transitorio a 18 mesi con canone concordato di 200 euro,e' possibile?
Posso richiedere la cedolare secca...del 10 per cento?
E vero che nn si paga la registrazione del contratto?
Vi ringrazio anticipatamente
Simona

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Buongiorno Simona, se il suo comune è ad alta tensione abitativa deve applicare il canone concordato previsto dall'accordo territoriale della sua zona e potrà quindi applicare la cedolare secca al 10%. In ogni caso se sceglie la cedolare secca non ci sono spese di registrazione da pagare.

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Buongiorno,
mi trovo in questa condizione: contratto transitorio con cedolare secca (ho usato il modello B) durata 10 mesi in un comune con 4000 abitanti.
Quale aliquota mi sarà applicata per la cedolare secca 10% o 21%.
Si puo stipulare un contratto transitorio a canone concordato in modo d'avere cedolare secca al 10%? Quale modello di contratto si deve utilizzare volendo appunto fare un contratto transitorio a canone concordato con cedolare secca?
Grazie infinite per le delucidazioni.

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Gentile Mauro, l'agevolazione della cedolare al 10% valeva solo per i comuni ad alta densità abitativa, estesa ora ai comuni di almeno 10 mila abitanti; quindi nel suo caso rimane in ogni caso la cedolare al 21%, se anche stipulasse un transitorio con canone concordato.

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una volta scaduto il contratto transitorio si può fare alla stessa persona un contratto 3+2? Grazie e ottimo blog

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Certo Silvia, a quel punto si può stipulare un contratto principale, e tale è un contratto di 3 anni + 2.

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