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Una stanza libera? Libero di affittarla!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Giugno 06, 2013
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La crisi ingegna! Così per mantenere la propria residenza (prima casa) e guadagnare comunque dallo stesso appartamento, dare in affitto una porzione d'immobile risulta una soluzione davvero ingegnosa. Studenti e trasfertisti sono il target perfetto per condividere spazi e spese. Tale procedura è legale? Quale tipologia contrattuale è possibile stipulare. E la registrazione? La cedolare secca? Chiariamo, quindi, i dubbi di un lettore e quelli di molti altri che si trovano nella stessa situazione.

Salve,
devo affittare una stanza e volevo fare, in accordo con l'affittuario, un contratto 4+4.
I miei dubbi:
- posso usare un modello di contratto ad uso abitativo standard modificando le parti relative allo spazio dato in affitto? (non tutto l'appartamento ma solo una camera);
- per utilizzare la cedolare secca come devo muovermi? (prima andavo all'agenzia delle entrate con marche e moduli. ora?).
Cristiano

Gentile Cristiano,
rispondiamo volentieri ai suoi dubbi, sperando di risolverli:
- il modello di partenza è il contratto 4 + 4, in questo caso si parla di affitto di una porzione d'immobile, indicando l'uso esclusivo della stanza e quello in comune dei servizi. Solitamene consigliamo di allegare una planimetria dell'immobile nella quale colorare quanto dato in locazione;
- per usufruire della cedolare secca devo comunque registrare il contratto, senza versare imposte e bolli, ma compilando il modello 69 disponibile anche sul sito dell'agenzia delle entrate e presentandolo entro 30 giorni dalla stipula del contratto all'ufficio della sua città. Infine, dovrà provvedere al pagamento di acconto e saldo alle scadenze Irpef.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • andrea

    Salve,
    sono proprietario di un monolocale adibito a abitazione principale da 10 anni. Per motivi lavorativi passerò circa un anno lontano da casa e vorrei concedere in comodato d'uso gratuito l'appartamento ad un amico per la durata di sei mesi.
    E' possibile farlo senza spostare la residenza e di conseguenza perdere i relativi vantaggi fiscali?

  • Gentile Andrea è possibile farlo, sarebbe più corretto calcolare l'imu per sei mesi come seconda casa.

  • Silvia

    Gentile Isabella,
    sto predisponendo un contratto 4+4 per l'affitto di una porzione d'immobile (unione di 2 appartamenti adiacenti). Come posso nel contratto fare riferimento al calcolo delle spese di condominio, forse specificando i mq dati in affitto? si tratta di una stanza con bagno ad uso esclusivo (ingresso indipendente) che era accastata separatamente e quindi so quanti sono. Esistono altri metodi?
    Grazie per l'attenzione
    Silvia

  • Gentile Silvia, pe rmq direi che possa andar bene o se il resto dell'immobile è usato da altre persone che dispongonod egli stessi mq si possono dividere per il numero di utilizzatore.

  • Silvia

    Grazie Isabella.
    Un ultimo quesito: dovrò aumentare la potenza di KW impegnata; posso (e se si, come) specificare nel contratto che resta a carico del conduttore la differenza di costo tra quanto io Locatrice pago ora e la tariffa successiva che sarà superiore? Sul farsi carico del costo il Conduttore è d'accordo (sarebbe sempre inferiore alla tariffa che pagherebbe con un contratto a sé di non residente).
    Grazie ancora, cordialmente
    Silvia

  • Certo Silvia, sono pattuizioni legali ed è bene inserirle all'interno del contratto.

  • Silvia

    Gentile Isabella, innanzitutto complimenti per l'interessantissimo blog e la puntualità dell sue risposte.
    Ho un quesito di questo tipo: possiedo Possiedo 2 appartamenti adiacenti che al catasto prima erano unito e poi ho dovuto dividere (anni fa per un problema di contatori). Da divisi, affittavo il più piccolo di questi con un regolare 4+4. Ora sto pensando di riaccatastarlli insieme per tutta una serie di motivi. Domanda 1: posso stilare un regolare contratto di locazione di porzione d'immobile? Domanda 2: per effettuare la modifica al catasto e quindi stilare il contratto ci vorrà un pò di tempo ed il futuro inquilino ha fretta di entrare; posso farlo entrare come ospite per un mesetto o mi suggerisce altro?
    Grazie.
    Silvia

  • Gentile Silvia, può stipulare contratti pe rporzione d'immobile e stipulare subito il contratto indicando nei dati catastali in fse di attribuzuone; in questo modo siete subito in regola.

  • Silvia

    Chiarissima Isabella, grazie.
    Mi è però sorto un altro dubbio, anche leggendo nel blog. E' possibile mantenere - con intestazioni differenti, a me e all'inquilino - gli attuali contatori luce e gas? Gli impianti sono due, uno per appartamento (con riscaldamento autonomo) e convergendo i contatori in un unico avrei difficoltà nella misurazione dei consumi, oltre al vincolo dei 3KW di luce. Ho contattato il distributore locale di gas e luce (a2a) che però non mi sa dare risposte chiare "il gas forse si, la luce non credo", né tantomeno riferimenti normativi. Vorrei evitare di riaccatastare per la terza volta per poi trovarmi nuovamente a dividere gli appartamenti.
    Grazie ancora,
    Silvia

  • Gentile Silvia, diciamo che i fornitori potrebbero conderle o meno questa possibilità e se lo fanno sicuramente a dei costi abbastanza elevati. Quindi forse vi converrebbe più lasciare un unico contatore e accordarvi sulla percentuale di pagamento magari in base ai mq utilizzati.

  • Livia

    Salve Isabella,
    Vorrei affittare una stanza del mio appartamento. Oltre a al contratto transitorio che tipo di contratto potrei fare? Il mio inquilino e' residente nella stessa città...comunque io posso mantenere la residenza e la condizione di prima casa, vero? Grazie

  • Gentile Livia, può stipulare qualsiasi tipo di contratto ad uso abitativo, solo che invece di concedere l'intero immobile ne affitta solo un aporzione. Se tiene per sè l'uso prevalente mantiene anche le agevolazioni prima casa.

  • Alessandra

    Grazie Isabella per la precisazione. Avrei un'altra curiosità/preoccupazione, in caso il coinquilino cui affitto la stanza (nel mio caso una signora anziana) fosse moroso o addirittura non volesse andarsene allo scadere del contratto (pur avendo sottoscritto un contratto transitorio) dovrei avviare le pratiche per uno sfratto? sarebbe una procedura lunga come quella di un normale sfratto?
    grazie mille in anticipo
    Alessandra

  • Cara Alessandra quello che stipulate è un contratto d'affitto e quindi in caso di morosità o di finita locazione il modo per riavere l'immobile è sempre quello dello sfratto, i tempi quindi sarebbero gli stessi.

  • alessandra

    G.ma isabella,
    Complimenti x l'utilissimo blog, e per la sua serietà/precisione.
    Le scrivo x chiederle se le risultano vincoli precisi per l'affitto di una stanza..mi spiego trovandomi in un momento di difficoltà vorrei affittare l'unica camera del mio bilocale condividendo l'ampio soggiorno cucina con divano letto (dove dormirei)... Ci sono ostacoli legislativi in merito o dipende soltanto dalla volontà del inquilino?! La ringrazio.
    Alessandra
    Ps. Nel caso fosse possibile come cambia l'imu?

  • Gentile Alessandra, nessun vincolo; dovrete riportare tale condizione di esclusività e condivisione degli spazi all'interno del contratto. Pe rl'imu se l'uso prevalente rimane a suo carico come abitazione principale non c'è problema.

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