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Un'ordinaria manutenzione straordinaria

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 14, 2013
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Casa nuova, vita nuova! Quante volte sistemando una camera, comprando un nuovo mobile, guardando le vetrine ci vengono in mente nuove idee e voglia di cambiare qualcosa nella nostra casa, spostare una finestra, ritinteggiare, cambiare una porta? E mentre, dopo aver convinto il partner che trascorrere la domenica pomeriggio in un grande magazzino fa bene alla vita di coppia, si parte alla ricerca del materiale.. comincia a sorgere un dubbio: ma posso farlo? Devo chiedere un'autorizzazione? È un lavoro ordinario o straordinario?

Ecco qui le informazioni utili.


Caratteristica dei lavori di manutenzione ordinaria è il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, attraverso opere sostanzialmente di riparazione dell'esistente (ad esempio il rifacimento dell'impianto elettrico , dei sanitari di un bagno o la sostituzione dei pavimenti, la tinteggiatura).
Per la manutenzione ordinaria non è richiesta alcuna autorizzazione, tranne nei casi in cui l'edificio è vincolato dalla sovrintendenza ai beni architettonici; è sufficiente compilare un modulo molto semplice con cui avvisare l'ufficio competente del Comune, anche solo un giorno prima dell'inizio dei lavori, per evitare qualsiasi futuro contenzioso con il classico vicino impiccione!
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono finalizzati a mantenere in buono stato l'intero edificio e quindi comprendono le opere e le modifiche per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, con la condizione di non alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non modificare le finalità di utilizzo (destinazione d'uso). Tra quest'ultimi sono compresi ad esempio la sostituzione di infissi interni con la modificazione di materiale e gli interventi finalizzati al risparmio energetico.
Interventi che , grazie al l'entrata in vigore della Legge n.73 del 22/05/2010, di conversione del Decreto Legge 40/2010, diventano più semplici ed immediati. Infatti, è sufficiente, ora, inviare al Comune, prima di aprire il cantiere, una Comunicazione (corredata di relazione tecnica e progetto firmati da un progettista abilitato) e poi iniziare subito i lavori, senza aspettare i 30 giorni richiesti in precedenza dalla presentazione della Denuncia di Inizio Attività, con un notevole risparmio di tempo e denaro!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (19)

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Buongiorno.
Sono in prossimità di lasciare l’appartamento in affitto e ho queste perplessità:
1) ci sono diverse crepe nelle mattonelle della cucina, lineari, prolungatesi in questi otto anni e comunque in minima parte già presenti agli inizi (anche se ahimè non registrate nel contratto) Lo loro sostituzione è manutenzione ordinaria o straordinaria? Spetta al proprietario o al conduttore? Ci sono Sentenze o articoli di Legge in merito? Grazie.

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Buongiorno Mirko, se non parliamo di normale "usura" ma si un danno arrecato alle mattonelle da sua incuria o altro, la sostituzione è a carico dell'inquilino uscente e il proprietario potrebbe rifarsi sul deposito, se versato.

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Salve Isabella, avrei da chiederle delle informazioni inerenti ad una piccola controversia con il proprietario dell'alloggio dove abito.
Problemi con la caldaia, in quattro anni che abito in questo alloggio è già la seconda volta che si rompe un pezzo e naturalmente il proprietario non vuole pagare la riparazione, dicendo che la riparazione della caldaia appartiene alle spese ordinarie che spettano al l'affittuario.
Siccome non si capisce quali sono veramente le spese ordinarie e quelle straordinarie, sono un pochino in difficoltà.
Spero che tu possa aiutarmi a capire e a far valere alcuni diritti.
Cordiali saluti.

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Buongiorno Domenico, di solito la distinzione prevede che le spese di riparazione, senza sostituzione di componenti, siano considerate ordinarie, quindi a carico degli inquilini, quelle in cui si devono sostituire componenti sono straordinarie, a carico della proprietà. trova qui una tabella esplicativa

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Salve ho una domanda da fare.
Essendo proprietaria di una palazzina e ho il primo piano affittato la inquilina mi obbliga a mettere un portoncino nuovo che non c é più perché mi è stato rubato io non ho più voglia di spendere altri soldi ne ho perso troppo.....sono obbligata a metterlo?

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Gentile Laura, diciamo che se quando l'inquilina ha preso in affitto la casa c'era il portoncino, ora è un suo diritto chiederne uno nuovo che lo sostituisca. Se questo non avviene l'inquilina potrebbe chiedere o una riduzione del canone o valutare una disdetta anticipata.

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bongiorno, ho affittato un laboratorio 2014 , i,inquilino si e' accorto che aprendo un portone scorrevole fa molta fatica, il proprietario manda l.operaio a verificare, vede che manca un po di grasso per lo scorrimento del portone .questo intervento chi lo deve pagare?.grazie

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Buongiorno Giuseppe, l'intervento rientra nella manutenzione ordinaria, quindi a carico dell'inquilino.

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Buonasera, sono proprietario di un appartamento locato (contratto cedolare secca 3+2 regolarmente registrato), l'appartamento locato è parte di una villettina bifamiliare quindi non esiste condominio. Vorrei fare alcuni lavori di ristrutturazione (cambiare gli infissi e rifacimento di un bagno ovviamente a mie spese ) l'inquilino non vuole ed oltretutto non vuole nemmeno farmi fare una perizia da parte di un tecnico abilitato.la domanda è: può farlo ? Per ora le comunicazioni si sono svolte per telefono o per messaggio è opportuno scrivergli una raccomandata. Grazie

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Gentile Stefano, come proprietario lei ha pieno diritto di chiedere di vistare o far visitare l'immobile e di procedere con le ristrutturazioni; vi accorderete magari per compensare eventuali disagi che l'inquilino potrebbe subire durante i lavori.

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Salve, volevo un informazione, abito in un condominio dove una famiglia si è lamentata x il consumo dell'acqua con la padrona, avendo altri vicini che riempiono piscine x loro è un problema, ora abbiamo un contatore unico x tutti e la padrona ha deciso di mettere il contatore in ogni alloggio e ha detto che dobbiamo contribuire alla spesa,ma secondo voi è giusto? E un altra cosa la pulizia della caldaia è a carico nostro? Aspettando risposta distinti saluti
Loredana Secci

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Buongiorno Loredana, la spesa per l'installazione del contatore è a carico del proprietario, mentre la pulizia della caldaia in effetti compete all'inquilino. trova qui la tabella con la ripartizione

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Parte di casa di campagna in affitto. L'abitazione presa in locazione insiste su una proprietà più grande comprensiva di altra abitazione, terreni e depositi tutti nell'uso esclusivo del proprietario. Il tutto servito, sin dal primo momento, da un già esistente cancello elettrico automatico, di cui il proprietario mi fornì il relativo telecomando. A chi compete la spesa di sostituzione della scheda elettronica bruciata ?

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Buongiorno Pino, la sostituzione degli elementi viene considerata spesa straordinaria; se il guasto è dovuto ad usura e non a sua negligenza spetta al proprietario.

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Buongiorno,ho subito un furto nell'appartamento che sono in affitto ,il proprietario non vuole sistemare la porta di ingresso che hanno rotto,preciso che ho in casa una minorenne e io sono fuori tutto il giorno per lavoro cosa devo fare?Grazie

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Gentile Roberto può pretendetela riparazione, al limite anticipando la somma e de-traendola poi dal canone mensile da versare.

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Scusate se mi intrometto in questa conversazione, ma il suggerire di defalcare dall'importo dell'affitto è una pratica illegale:l affitto no. si può per legge toccare

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Il mio inquilino ha fatto sostituire il crono termostato ambientale manuale in quanto l'idraulico ha detto che era rotto.
Non mi hanno avvisato.
Ne hanno installato uno digitale molto sofisticato .
Ora mi chiedono senza fattura né senza avere conservato il vecchio di provvedere al pagamento di €120,00+Iva
Come mi devo comportare?
Grazie

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Gentile Maurizio senza fattura potrebbe rifiutarsi di pagare intanto, inoltre può contestare il fatto che non sia stato preventivamente avvisato.

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