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Uso promiscuo: un casa, un lavoro!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 09, 2013
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In ambito immobiliare si pensa sempre ad una netta separazione tra le abitazioni e quegli immobili destinati ad uso commerciale, come uffici, negozi, capannoni, ecc..
Eppure sono tante le situazioni che portano all'incontro di queste due separate tipologie:

si può far coincidere la sede legale della propria attività presso la propria abitazione?

È possibile, nello stesso immobile dove si abita, adibire una stanza come studio dove accogliere clienti?

Si potrebbe ricavare da un ufficio una stanza per l'uso abitativo di un dipendente?

 

D'altronde, la distinzione netta tra categoria abitativa e commerciale è favorita dall'esistenza di due distinte leggi che disciplinano gli affitti: la legge 392 del 78 che regolamenta gli immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, alberghiere; la legge 431/98 che si applica alla regolamentazione degli immobili ad uso abitativo.
Eppure, nonostante questa netta distinzione tra le destinazione degli immobili, si può prevedere un uso promiscuo dello stesso immobile. La sua ammissibilità si può ricavare dall'articolo 80 della legge 392/78 che prevede la possibilità di mutamento dell'uso convenuto durante il rapporto di locazione. È una facoltà delle parti, quindi, stabilire contrattualmente l'uso più idoneo a rispondere all'esigenza dell'inquilino, riconoscendo la possibilità pertanto di un uso misto, dove l'immobile venga contemporaneamente utilizzato come abitazione del conduttore e come sede dove lo stesso svolge un'attività lavorativa.

Quale però il regime giuridico da applicare?

I criteri per capire quale disciplina applicare, se la legge 431/98 piuttosto che la 392/78, sono relativi all'uso prevalente che viene fatto dell'immobile in oggetto. Per capire, però, cosa si intende per uso prevalente, diverse sono le interpretazioni che vengono date. Il criterio più affidabile, comunque, sembra essere quello che misura l'uso prevalente relativamente a quello spaziale, cioè quello realizzato sulla maggior parte della superficie dell'immobile. Un criterio sicuramente più oggettivo di quello dell'importanza che il conduttore attribuisce all'una o all'altra destinazione. In mancanza, poi, del criterio di prevalenza di un uso sull'altra, la giurisprudenza sembra orientata a "misurare" l'uso "effettivo" che viene fatto dell'immobile.
Nella maggior parte dei casi, comunque, nel caso in cui l' uso promiscuo dell'immobile locato sia previsto dal contratto, il rapporto deve considerarsi regolato dall' uso prevalente voluto dalle parti ed indicato nel contratto sottoscritto, dove si andrà a specificare la destinazione d'uso.
Per esempio:

Destinazione d'uso: l'unità immobiliare verrà destinata in parte rilevante ad uso di abitazione del conduttore e suoi aventi causa e, in parte minore, non prevalente, ad uso diverso dall'abitazione e in particolare verrà adibita a ufficio per consentire al conduttore l'esercizio della sua attività di commercialista; l'oggetto del presente contratto costituisce un tutto inscindibile che, in base al criterio di prevalenza, è disciplinato dalla legge 431/98.

In questo caso, se l'appartamento preso in locazione è utilizzato sia come abitazione, sia come bene strumentale, è deducibile il 50% del canone di locazione (articolo 54, comma 3 del nuovo Tuir).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (437)

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Buonasera, ho una domanda da farle, ho un piccolo negozio nel centro di Roma, attualmente è un C1 xo' purtroppo la zona non è più commerciale e non riesco ad affittarlo, sono 18 mq compreso di un bagno finestrato, altezza dell'immbile 5 mt circa...la mia idea era quella di trasformarlo in un piccolo loft da affittare saltuariamente, ho visto che è piena la città di piccoli, piccolissimi Mini locali che non raggiungono i 27 mq necessari per l'abitabilità...mi hanno consigliato di trasformarlo in C3 laboratorio per arte e mestieri. Cosa mi consigliate? A cosa posso andare incontro?

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Gentile Francesca, è necessario che l'attività sia poi conforme alla destinazione d'uso del bene. Quindi provi a consultare un tecnico (geometra o ingegnere) che possa innanzitutto spiegare quale destinazione sarebbe possibile ottenere.

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Buongiorno, vorrei sottoporle un quesito:
vorrei comprare come prima casa un appartamento attualmente adibito ad abitazione e poi vorrei adibire una stanza ad uso ufficio per esercitare la professione di architetto, ricevendovi anche i clienti, posso?
Con quali modalità?
Grazie

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Gentile Luisa, solitamente è possibile farlo se l'uso prevalente dell'immobile rimane quello di sua abitazione principale; deve per scrupolo verificare che a livello comunale non ci siano particolari richieste rispetto all'esercizio della professione di architetto.

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Salve e la ringrazio in anticipo per la sua disponibilità.... ho comprato una “prima casa” , dove vorrei aprire un centro estetico, come posso fare senza incorrere a sanzioni? Potrei optare per l’uso promiscuo? Grazie mille

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Buongiorno Giovanna, solitamente i centri estetici hanno precise indicazioni rispetto alle normative sanitarie ed igieniche. Quindi provi prima ad informarsi presso l'ufficio tecnico del suo comune su quali sono le autorizzazioni da richiedere e quindi capire se lo spazio all'interno della sua casa sia giusto per svolgere la sua attività.

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Gentile sig. Tulipano,
con la Sua risposta alla sig.a Donatella, mi si apre una possibilità interessante ma Le chiedo conferma.
Vorrei acquistare un laboratorio C3 a Milano ma l'idea di non poterlo dare in affitto (se io ne avessi bisogno economico) con regolare contratto tranne che ad un artigiano (categoria pratticamente estinta!), mi angoscia un po'. D'altra parte, vedo ovvunque immobili C3 arredati e venduti come abitazione - certo, irregolari - ma il mercato si muove sotto gli occhi del Comune e non ne sento parlare di caccia agli "abusivi edilizi".

Lei scrive: "affittarla ad uso promiscuo con prevalenza di uso laboratorio e solo una minima parte come abitazione".
Questo è possibile? Posso darlo in affitto con contratto di uso promiscuo a patto che ci sia prevalenza di uso laboratorio e in minima parte come abitazione??? L'immobile che mi interessa ha già due stanze, una più piccola e lo spazio "laboratorio" e ha già un bagno. Potrei aggiungere anche una cucina a gas, a quel punto! (Mi hanno suggerito una cucina ad induzione.)

Può funzionare???

Ho avuto un soffio di speranza e La ringrazio!

Fernanda

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Gentilissima Fernanda, è possibile stipulare il contratto ad uso promiscuo, la prevalenza però dev'essere ad uso artigianale; nella parte dedicata ad abitazione può inserire anche una cucina. Il contratto seguendo quello prevalente deve essere di sei anni + 6 e naturalmente non può applicare la cedolare secca. Ma pensare ad un cambio di destinazione d'uso?

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Gentile Giovanna,
divenero tra poco proprietario di un immobile abitativo che ho preso in affitto per anni con contratto abitativo, scaricandone 50% del costo come uso promisco
Potrei poi locare alla mia sas parte del mio immobile?
grazie !

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Gentile Luigi, essendo l'immobile abitativo, immagino dovrebbe affittarlo sempre con prevalenza abitativa e quindi non direttamente alla sua sas.

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Gentile Isabella, vorrei trasferire il mio studio professionale presso la casa di mia proprietà in cui abito. E' possibile? Devo fare un contratto di affitto tra me e il mio stesso studio? Quale? Come dovrei fare per la tassa rifiuti? Dovrei fare allacci separati per energia elettrica, acqua ecc. o sarebbe come una sorta di condominio con spese ripartite sui metri quadri a disposizione per le due funzioni?
Grazie, Francesca

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Gentile Francesca, poichè l'immobile non è ad uso diverso dall'abitativo, dovrebbe prevalentemente usarlo come abitazione e quindi dichiarare di usarne una parte per uso ufficio; non c'è bisogno di un contratto. Dovrà portare qui la residenza della sua attività e quindi fare la dichiarazione ai fini della tassa sui rifiuti.

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Salve il mio compagno sta affittando a nome dell'azienda una villa , dove dovremmo andare con mia madre io e lui , ora sul contratto ci hanno scritto che sarà sublocato solo a lui , ma noi per prendere la residenza , ovvero io e mia madre , dobbiamo comparire nel contratto ? Poi siccome la nostra intenzione e comprarla dobbiamo per forza garantire la visita dell'agenzia immobiliare per continuare nella vendita?

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Gentile Matteo, se non comparite nel contratto sarà necessaria una dichiarazione della parte proprietaria che dichiari la vostra regolarità all'interno dell'immobile, potendo così richiedere la residenza presso l'ufficio anagrafe, Le visite all'immobile per la vendita sono obbligatorie; potete naturalmente indicare giorni e orari della vostra disponibilità.

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Buongiorno Isabella Tulipano,
conosco la Sua grande professionalità in quanto ho collaborato per anni con Solo Affitti.
Mi permetto di porle un quesito. Stiamo per stipulare un CONTRATTO DI LOCAZIONE A PREVALENTE USO ABITATIVO, La proprietà è una società semplice. Mi chiedevo se questo contratto può essere inteso/assimilato al canone agevolato (3+2), oppure viene inteso come un canone libero (4+4)? quale tipologia di tassazione irpef per la proprietà?
Grazie anticipatamente e cordialmente saluto.

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Ciao Roberto, grazie per la fiducia! Il tipo di contratto a canone concordato si presuppone possa soddisfare maggiormente un'esigenza di residenza, di abitazione principale; in ogni caso le agevolazioni non sarebbero applicabili in caso di proprietà società; in questi casi la cedolare secca non è applicabile. Tanto vale allora procedere con un libero 4 + 4 che non vi vincola neanche a livello di calcolo del canone da applicare. La società andrà a sommare i canoni percepiti a quelli che sono i redditi di impresa, potendo scontare una deduzione se ci sono spese ordinarie documentabili. Sulla tassazione specifica a livello di società ti consiglio questo articolo.

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Grazie mille per la disponibilità.
Roberto

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Buongiorno,e complimenti x le spiegazioni sempre Precise e Compendiose.
Vi pongo il mio quesito.
Io sono Conduttore di una Abitazione sin dal Settembre 2014 con un Contratto di Affitto 4+4.
Il Proprietario/Locatore, a mia Insaputa e senza almeno avvertirmi della sua Intenzione,
ha Venduto l'Immobile ad un Terzo,
e il nuovo Proprietario mi ha Inviato una Lettera in Data 28/12/2015, e quindi a Vendita già fatta tra di Loro,
e oltretutto quando io ero già dentro l'Abitazione come Conduttore/Inquilino da oltre 1 Anno.
La Lettera del nuovo Proprietario solo per avvertirmi che aveva Acquistato l'Immobile da me Locato
e che era Diventato quindi il Nuovo Proprietario a cui Corrispondere i Canoni di Locazione.
Come ho scritto all'Inizio il mio Contratto con l'Iniziale Proprietario era di Contratto di Affitto 4+4 e quindi con Scadenza dei miei primi 4 Anni in Data 31/08/2018.
5 Mesi prima della Scadenza dei primi 4 Anni Contrattuali, Scadenza in Data 31/08/2018, il nuovo Proprietario che Acquistato l'Immobile mi ha Inviato una Lettera nella quale mi Informava di non Voler Rinnovare il Proseguio del Contratto di Fitto e di voler Ritornare in Possesso dell'Immobile a far data dalla Scadenza dei primi 4 Anni, vale a dire in Data 31/08/2018, e comunque non oltre il 03/09/2018. Ovviamente ho chiesto al Nuovo proprietario di essere un po Elastico e di darmi il Tempo di Trovare un'Altra Abitazione e di darmi ancora almeno altri 60/90 Giorni a partire dal 31/08/2018 e quindi poter rimanere dentro la casa almeno sino alla fine di Novembre sino al 30/11/2018. A questa mia Richiesta di proroga di 60/90 Giorni il Proprietario mi ha fatto Scrivere dal suo Legale chiedendomi di Sgomberare e Lasciare Libera l'Abitazione alla Data richiesta stante anche che secondo il Legale del Proprietario io avrei Cambiato la Destinazione d'Uso dell'Abitazione in quanto nella stessa ho anche la Sede Legale della mia Società che è Distributore di Prodotti e Servizi Cloud per Professionisti. Ovviamente la mia Abitazione non è usata per lavoro ne per Accogliere o Ricevere i Clienti stante che sono io che vado presso i Clienti e non loro presso di me. Quindi dal Punto di Vista Logistico e Funzionale l'Abitazione nulla centra e nulla ha a che fare con il mio Lavoro se non per Poter Ricevere le Comunicazioni Postali inviate alla mia Società e di cui io sono il Titolare e Amministratore.

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Gentilissimo Gianni, diciamo che dalla sua parte c'è il mancato rispetto del preavviso minimo, che è di sei mesi. Quindi una disdetta inviata con 5 mesi di preavviso non sarebbe valida, per cui lei tecnicamente potrebbe rimanere per altri 4 anni. Rispetto, però, al cambio di destinazione d'uso, diciamo che lei usa parzialmente l'immobile per sua attività, come sede legale. Questo è possibile farlo solo con autorizzazione del proprietario.
Quindi considerando le sue mancanze e quelle del proprietario, magari potreste trovare un accordo e lasciarle un po' di tempo per cercare un'altra sistemazione.

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Buongiorno,e complimenti x le spiegazioni.
Vorrei porre un quesito.
Un appartamento intestato a s.a.s lo affitto a una srls .
Mi viene chiesto contratto 6 più 6 uso promiscuo.
Lo posso fare ?
Specifico l uso promiscuo , la categoria rimane residenziale , e specifico l uso prevalente come abitazione . La legge divriferimento e 431/98:.
È corretto ?
Graxie in anticipo per la risposta .
Cordiali saluti

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Gentile Massimo, se l'immobile ha categoria catastale abitativa è possibile affittarlo ad uso promiscuo con prevalenza abitativa, ma allora siamo al 4 +4 con riferimento di legge 431/98.

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