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Uso promiscuo: un casa, un lavoro!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 09, 2013
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In ambito immobiliare si pensa sempre ad una netta separazione tra le abitazioni e quegli immobili destinati ad uso commerciale, come uffici, negozi, capannoni, ecc..
Eppure sono tante le situazioni che portano all'incontro di queste due separate tipologie:

si può far coincidere la sede legale della propria attività presso la propria abitazione?

È possibile, nello stesso immobile dove si abita, adibire una stanza come studio dove accogliere clienti?

Si potrebbe ricavare da un ufficio una stanza per l'uso abitativo di un dipendente?

 

D'altronde, la distinzione netta tra categoria abitativa e commerciale è favorita dall'esistenza di due distinte leggi che disciplinano gli affitti: la legge 392 del 78 che regolamenta gli immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, alberghiere; la legge 431/98 che si applica alla regolamentazione degli immobili ad uso abitativo.
Eppure, nonostante questa netta distinzione tra le destinazione degli immobili, si può prevedere un uso promiscuo dello stesso immobile. La sua ammissibilità si può ricavare dall'articolo 80 della legge 392/78 che prevede la possibilità di mutamento dell'uso convenuto durante il rapporto di locazione. È una facoltà delle parti, quindi, stabilire contrattualmente l'uso più idoneo a rispondere all'esigenza dell'inquilino, riconoscendo la possibilità pertanto di un uso misto, dove l'immobile venga contemporaneamente utilizzato come abitazione del conduttore e come sede dove lo stesso svolge un'attività lavorativa.

Quale però il regime giuridico da applicare?

I criteri per capire quale disciplina applicare, se la legge 431/98 piuttosto che la 392/78, sono relativi all'uso prevalente che viene fatto dell'immobile in oggetto. Per capire, però, cosa si intende per uso prevalente, diverse sono le interpretazioni che vengono date. Il criterio più affidabile, comunque, sembra essere quello che misura l'uso prevalente relativamente a quello spaziale, cioè quello realizzato sulla maggior parte della superficie dell'immobile. Un criterio sicuramente più oggettivo di quello dell'importanza che il conduttore attribuisce all'una o all'altra destinazione. In mancanza, poi, del criterio di prevalenza di un uso sull'altra, la giurisprudenza sembra orientata a "misurare" l'uso "effettivo" che viene fatto dell'immobile.
Nella maggior parte dei casi, comunque, nel caso in cui l' uso promiscuo dell'immobile locato sia previsto dal contratto, il rapporto deve considerarsi regolato dall' uso prevalente voluto dalle parti ed indicato nel contratto sottoscritto, dove si andrà a specificare la destinazione d'uso.
Per esempio:

Destinazione d'uso: l'unità immobiliare verrà destinata in parte rilevante ad uso di abitazione del conduttore e suoi aventi causa e, in parte minore, non prevalente, ad uso diverso dall'abitazione e in particolare verrà adibita a ufficio per consentire al conduttore l'esercizio della sua attività di commercialista; l'oggetto del presente contratto costituisce un tutto inscindibile che, in base al criterio di prevalenza, è disciplinato dalla legge 431/98.

In questo caso, se l'appartamento preso in locazione è utilizzato sia come abitazione, sia come bene strumentale, è deducibile il 50% del canone di locazione (articolo 54, comma 3 del nuovo Tuir).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (414)

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Bel post, complimenti.

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Bella Risposta

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Buongiorno,
Sto per acquistare un monolocale in un condominio, di circa 27 mq a Firenze, accatastato C/3 , quindi ad uso laboratorio, l’attuale proprietaria l’ha usato come abitazione, mettendoci un letto ed una piccola cucina, oltre al bagno. So già che non è consentito fare il cambio di destinazione d’uso, ma volevo sapere se potrei affittarlo per uso promiscuo, sia come abitazione ( senza la residenza), ed anche per eventualmente lavoro.
Saluti
D. Santelli

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Buongiorno Donatella, dovrebbe affittarla ad uso promiscuo con prevalenza di uso laboratorio e solo una minima parte come abitazione; considerando gli spazi però sembra una soluzione un po' difficile.

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Buongiorno. Vorrei aprire una nuova attività e avendo trovato un locale commerciale di 200 mt, vorrei usare una parte (70mt) come abitazione. E possibile prendere residenza nella parte ricavata ad abitazione anche se il locale risulta ad uso commerciale? Ringrazio anticipatamente, Danilo.

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Gentile Danilo, dovrebbe prendere in affitto l'immobile ad uso promiscuo, con prevalenza commerciale. La concessione della residenza dipenderà dalla visita del comune che si accerta ci siano le condizioni giuste.

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Gentile signora Tulipano, ho deciso di affittare una stanza della mia abitazione principale , ad un professionista che intende usarla come studio professionale. Vorrei sapere e capire che tipo di contratto fare, considerando che avremo solo la zona ingresso in comune e darò anche un secondo bagno a suo esclusivo uso.
Grazie, Giovanna

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Gentile Giovanna, il fatto è che essendo un immobile abitativo potrebbe affitarne una sola porzione ad uso abitativo, mentre per l asua amica dovrebbe stipulare un contratto ad uso diverso dall'abitativo.

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buon giorno, dovrei prendere in affitto una cascina ad uso abitativo e nella stessa poi avviare la mia piccola attività di allevamento cani.
Quale tipo di locazione devono applicare? Possibile avere il contratto abitativo a canone libero?
grazie

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Gentile Roberto, deve verificare in comune quali sono le normative da rispettare per la concessione di tale attività; ci saranno distanze rispetto al centro urbano e altre caratteristiche tecniche da verificare. Quindi tra le caratteristiche tecniche potrà chiedere se l'immobile in cui svolgere l'attività deve essere di tipo abitativo e se serve un locale commerciale.

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Buonasera le faccio una domanda: un appartamento adibbito per una casa famiglia per anziani ( e una casa di riposo ma solo per 6 ospiti) deve fare un Contratto commerciale? E i servizi come acqua luce e gas anche questi per uso commerciale? Grazie mille

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Gentile Dario, solitamente dovrebbe andar bene un contratto abitativo; deve verificare presso l'ufficio tecnico del comune se ci sono particolari disposizioni in merito.

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Buon giorno.Ho un locale adibito a Ristorante dove svolgo attività di ristorazione,su una parte di esso con lo stesso ingresso da 25 anni
il comune mi ha concesso la residenza anagrafica ,infatti non avendo altro i omobile nel comune oltre alla residenza anagrafica ho anche la residenza fiscale nello stesso indirizzo.Come posso far valere la promisquità? A quale ente debbo rivolgermi:al comune di residenza oppure al catasto?

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Gentile Giorgio deve rivolgersi all'ufficio tecnico del comune, se parliamo di un immobile accatastato come abitativo la residenza le viene riconosciuta senza problemi; mentre rispetto al ristorante di solito questo richiede particolari autorizzazioni, difficilmente ottenibili in un immobile abitativo.

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Buon giorno:sono proprietario di un immobile adibito a Ristorante ,dove da 25 anno ho sia la residenza anagrafica che la residenza fiscale
non possiedo nello stesso comune altro immobile di nessun genere,ne commerciale ne abitativo.
si può considerare promisquo? che pratiche bisogna fare? Grazie

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che cosa stabilisce la promisquità di un immobile
Es.Un locale adibito a Ristorante dove il proprietarie e conduttore ha anche la residenza ,sia fiscale che abitativa.

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