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Uso promiscuo: un casa, un lavoro!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 09, 2013
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In ambito immobiliare si pensa sempre ad una netta separazione tra le abitazioni e quegli immobili destinati ad uso commerciale, come uffici, negozi, capannoni, ecc..
Eppure sono tante le situazioni che portano all'incontro di queste due separate tipologie:

si può far coincidere la sede legale della propria attività presso la propria abitazione?

È possibile, nello stesso immobile dove si abita, adibire una stanza come studio dove accogliere clienti?

Si potrebbe ricavare da un ufficio una stanza per l'uso abitativo di un dipendente?

 

D'altronde, la distinzione netta tra categoria abitativa e commerciale è favorita dall'esistenza di due distinte leggi che disciplinano gli affitti: la legge 392 del 78 che regolamenta gli immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, alberghiere; la legge 431/98 che si applica alla regolamentazione degli immobili ad uso abitativo.
Eppure, nonostante questa netta distinzione tra le destinazione degli immobili, si può prevedere un uso promiscuo dello stesso immobile. La sua ammissibilità si può ricavare dall'articolo 80 della legge 392/78 che prevede la possibilità di mutamento dell'uso convenuto durante il rapporto di locazione. È una facoltà delle parti, quindi, stabilire contrattualmente l'uso più idoneo a rispondere all'esigenza dell'inquilino, riconoscendo la possibilità pertanto di un uso misto, dove l'immobile venga contemporaneamente utilizzato come abitazione del conduttore e come sede dove lo stesso svolge un'attività lavorativa.

Quale però il regime giuridico da applicare?

I criteri per capire quale disciplina applicare, se la legge 431/98 piuttosto che la 392/78, sono relativi all'uso prevalente che viene fatto dell'immobile in oggetto. Per capire, però, cosa si intende per uso prevalente, diverse sono le interpretazioni che vengono date. Il criterio più affidabile, comunque, sembra essere quello che misura l'uso prevalente relativamente a quello spaziale, cioè quello realizzato sulla maggior parte della superficie dell'immobile. Un criterio sicuramente più oggettivo di quello dell'importanza che il conduttore attribuisce all'una o all'altra destinazione. In mancanza, poi, del criterio di prevalenza di un uso sull'altra, la giurisprudenza sembra orientata a "misurare" l'uso "effettivo" che viene fatto dell'immobile.
Nella maggior parte dei casi, comunque, nel caso in cui l' uso promiscuo dell'immobile locato sia previsto dal contratto, il rapporto deve considerarsi regolato dall' uso prevalente voluto dalle parti ed indicato nel contratto sottoscritto, dove si andrà a specificare la destinazione d'uso.
Per esempio:

Destinazione d'uso: l'unità immobiliare verrà destinata in parte rilevante ad uso di abitazione del conduttore e suoi aventi causa e, in parte minore, non prevalente, ad uso diverso dall'abitazione e in particolare verrà adibita a ufficio per consentire al conduttore l'esercizio della sua attività di commercialista; l'oggetto del presente contratto costituisce un tutto inscindibile che, in base al criterio di prevalenza, è disciplinato dalla legge 431/98.

In questo caso, se l'appartamento preso in locazione è utilizzato sia come abitazione, sia come bene strumentale, è deducibile il 50% del canone di locazione (articolo 54, comma 3 del nuovo Tuir).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (448)

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Buonasera
Sono un artigiano e sto cambiando il mio laboratorio di ceramica con uno più grande, in quello che ho trovato avrei la possibilita’ di ricavare dagli uffici in totale 65 mq un appartamento dove viverci cosi’ da tagliare i costi su due affitti, ora vivo in appartamento in affitto e lavoro in un lavoratorio con un secondo affitto.
Chiedo se e’ possibile qiesta procedura
io sono un artigiano, e la residenza l’avrei nella casa natale dove risiedono i miei genitori.
Grazie

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Buongiorno Alessio, potrebbe stipulare un contratto promiscuo in cui si specifica che una parte viene riservata all'uso abitativo; difficilmente le verrebbe riconosciuta la residenza in un locale non abitativo, ma se non ha necessità di spostare la residenza, non è un problema.

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Buongiorno,
vorrei capire se possibile adibire il grande garage della villetta indipendente in cui vivo in affitto, a locale ricreativo per ricevere persone, fare corsi e svolgere piccole attività o piccoli eventi. Sarebbe necessario richiedere al Comune in cui è ubicata la casa? in particolare vorrei capire se sarebbe sufficiente regolare il contratto di affitto con il proprietario della casa oppure se necessario svolgere altre pratiche. Grazie anticipatamente.

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Gentile Serena, se la destinazione dell'immobile è garage non potrebbe essere idoneo a queste attività; quindi dovrebbe informarsi con un tecnico sulla possibilità di un eventuale cambio di destinazione d'uso. Il proprietario dev'essere però preventivamente avvisato e d'accordo.

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Buonasera, sono un artigiano (barbiere), volevo mettermi in proprio e l’ Idea era creare il mio “salone” all’interno di una stanza di un appartamento da prendere in affitto.
Sorvolata la questione regolamento di condominio, l’Affitto deve essere commerciale o abitativo? Perché la persona che affitta mi chiede la cedolare secca e se fosse un affitto ad uso commerciale cambierebbe tutto. Aiuto!!!
Calcolando che userò per lavorare una sola stanza di un quadrilocale.
Grazie in anticipo

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Buonasera, sono un artigiano (barbiere), volevo mettermi in proprio e l’ Idea era creare il mio “salone” all’interno di una stanza di un appartamento da prendere in affitto.
Sorvolata la questione regolamento di condominio, l’Affitto deve essere commerciale o abitativo? Perché la persona che affitta mi chiede la cedolare secca e se fosse un affitto ad uso commerciale cambierebbe tutto. Aiuto!!!
Calcolando che userò per lavorare una sola stanza di un quadrilocale.
Grazie in anticipo

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Gentile Gabriele.. la questione condominio non è da sorvolare, ma soprattutto non è da sorvolare che ci saranno regolamenti comunali con precise indicazioni sulle caratteristiche che deve avere l'immobile per poter avere le autorizzazioni a svolgere questa attività. Il contratto sarebbe sicuramente commerciale.. quindi il proprietario non può applicare la cedolare secca sull'abitativo rispetto ad un contratto commerciale.

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Buonasera,
Vorrei porre un quesito. Dovrei aprire uno studio professionale per esercitare la mia attività di amministratore di condominio, ma dato che i primi tempi i costi sono un pò alti da sostenere un mio parente si è offerto di farmi esercitare presso la sua abitazione dato che ha una stanza inutilizzata.. è possibile per me fare ciò nonostante lui abbia la residenza presso il suddetto immobile?

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Gentile francesco, dipende da cosa prevede come obblighi l'esercizio regolare della professione scelta; se può essere esercitata semplicemente all'interno di una stanza di abitazione allora non c'è problema.

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Non credo ci siano problemi allora per l’amministrazione di condomini..la ringrazio per la risposta!

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Grazie a lei e Tanti auguri!

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Buonasera, ho una domanda da farle, ho un piccolo negozio nel centro di Roma, attualmente è un C1 xo' purtroppo la zona non è più commerciale e non riesco ad affittarlo, sono 18 mq compreso di un bagno finestrato, altezza dell'immbile 5 mt circa...la mia idea era quella di trasformarlo in un piccolo loft da affittare saltuariamente, ho visto che è piena la città di piccoli, piccolissimi Mini locali che non raggiungono i 27 mq necessari per l'abitabilità...mi hanno consigliato di trasformarlo in C3 laboratorio per arte e mestieri. Cosa mi consigliate? A cosa posso andare incontro?

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Gentile Francesca, è necessario che l'attività sia poi conforme alla destinazione d'uso del bene. Quindi provi a consultare un tecnico (geometra o ingegnere) che possa innanzitutto spiegare quale destinazione sarebbe possibile ottenere.

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Buongiorno, vorrei sottoporle un quesito:
vorrei comprare come prima casa un appartamento attualmente adibito ad abitazione e poi vorrei adibire una stanza ad uso ufficio per esercitare la professione di architetto, ricevendovi anche i clienti, posso?
Con quali modalità?
Grazie

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Gentile Luisa, solitamente è possibile farlo se l'uso prevalente dell'immobile rimane quello di sua abitazione principale; deve per scrupolo verificare che a livello comunale non ci siano particolari richieste rispetto all'esercizio della professione di architetto.

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Salve e la ringrazio in anticipo per la sua disponibilità.... ho comprato una “prima casa” , dove vorrei aprire un centro estetico, come posso fare senza incorrere a sanzioni? Potrei optare per l’uso promiscuo? Grazie mille

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Buongiorno Giovanna, solitamente i centri estetici hanno precise indicazioni rispetto alle normative sanitarie ed igieniche. Quindi provi prima ad informarsi presso l'ufficio tecnico del suo comune su quali sono le autorizzazioni da richiedere e quindi capire se lo spazio all'interno della sua casa sia giusto per svolgere la sua attività.

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Gentile sig. Tulipano,
con la Sua risposta alla sig.a Donatella, mi si apre una possibilità interessante ma Le chiedo conferma.
Vorrei acquistare un laboratorio C3 a Milano ma l'idea di non poterlo dare in affitto (se io ne avessi bisogno economico) con regolare contratto tranne che ad un artigiano (categoria pratticamente estinta!), mi angoscia un po'. D'altra parte, vedo ovvunque immobili C3 arredati e venduti come abitazione - certo, irregolari - ma il mercato si muove sotto gli occhi del Comune e non ne sento parlare di caccia agli "abusivi edilizi".

Lei scrive: "affittarla ad uso promiscuo con prevalenza di uso laboratorio e solo una minima parte come abitazione".
Questo è possibile? Posso darlo in affitto con contratto di uso promiscuo a patto che ci sia prevalenza di uso laboratorio e in minima parte come abitazione??? L'immobile che mi interessa ha già due stanze, una più piccola e lo spazio "laboratorio" e ha già un bagno. Potrei aggiungere anche una cucina a gas, a quel punto! (Mi hanno suggerito una cucina ad induzione.)

Può funzionare???

Ho avuto un soffio di speranza e La ringrazio!

Fernanda

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Gentilissima Fernanda, è possibile stipulare il contratto ad uso promiscuo, la prevalenza però dev'essere ad uso artigianale; nella parte dedicata ad abitazione può inserire anche una cucina. Il contratto seguendo quello prevalente deve essere di sei anni + 6 e naturalmente non può applicare la cedolare secca. Ma pensare ad un cambio di destinazione d'uso?

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Gentile Giovanna,
divenero tra poco proprietario di un immobile abitativo che ho preso in affitto per anni con contratto abitativo, scaricandone 50% del costo come uso promisco
Potrei poi locare alla mia sas parte del mio immobile?
grazie !

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Gentile Luigi, essendo l'immobile abitativo, immagino dovrebbe affittarlo sempre con prevalenza abitativa e quindi non direttamente alla sua sas.

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