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Uso promiscuo: un casa, un lavoro!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 09, 2013
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In ambito immobiliare si pensa sempre ad una netta separazione tra le abitazioni e quegli immobili destinati ad uso commerciale, come uffici, negozi, capannoni, ecc..
Eppure sono tante le situazioni che portano all'incontro di queste due separate tipologie:

si può far coincidere la sede legale della propria attività presso la propria abitazione?

È possibile, nello stesso immobile dove si abita, adibire una stanza come studio dove accogliere clienti?

Si potrebbe ricavare da un ufficio una stanza per l'uso abitativo di un dipendente?

 

D'altronde, la distinzione netta tra categoria abitativa e commerciale è favorita dall'esistenza di due distinte leggi che disciplinano gli affitti: la legge 392 del 78 che regolamenta gli immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, alberghiere; la legge 431/98 che si applica alla regolamentazione degli immobili ad uso abitativo.
Eppure, nonostante questa netta distinzione tra le destinazione degli immobili, si può prevedere un uso promiscuo dello stesso immobile. La sua ammissibilità si può ricavare dall'articolo 80 della legge 392/78 che prevede la possibilità di mutamento dell'uso convenuto durante il rapporto di locazione. È una facoltà delle parti, quindi, stabilire contrattualmente l'uso più idoneo a rispondere all'esigenza dell'inquilino, riconoscendo la possibilità pertanto di un uso misto, dove l'immobile venga contemporaneamente utilizzato come abitazione del conduttore e come sede dove lo stesso svolge un'attività lavorativa.

Quale però il regime giuridico da applicare?

I criteri per capire quale disciplina applicare, se la legge 431/98 piuttosto che la 392/78, sono relativi all'uso prevalente che viene fatto dell'immobile in oggetto. Per capire, però, cosa si intende per uso prevalente, diverse sono le interpretazioni che vengono date. Il criterio più affidabile, comunque, sembra essere quello che misura l'uso prevalente relativamente a quello spaziale, cioè quello realizzato sulla maggior parte della superficie dell'immobile. Un criterio sicuramente più oggettivo di quello dell'importanza che il conduttore attribuisce all'una o all'altra destinazione. In mancanza, poi, del criterio di prevalenza di un uso sull'altra, la giurisprudenza sembra orientata a "misurare" l'uso "effettivo" che viene fatto dell'immobile.
Nella maggior parte dei casi, comunque, nel caso in cui l' uso promiscuo dell'immobile locato sia previsto dal contratto, il rapporto deve considerarsi regolato dall' uso prevalente voluto dalle parti ed indicato nel contratto sottoscritto, dove si andrà a specificare la destinazione d'uso.
Per esempio:

Destinazione d'uso: l'unità immobiliare verrà destinata in parte rilevante ad uso di abitazione del conduttore e suoi aventi causa e, in parte minore, non prevalente, ad uso diverso dall'abitazione e in particolare verrà adibita a ufficio per consentire al conduttore l'esercizio della sua attività di commercialista; l'oggetto del presente contratto costituisce un tutto inscindibile che, in base al criterio di prevalenza, è disciplinato dalla legge 431/98.

In questo caso, se l'appartamento preso in locazione è utilizzato sia come abitazione, sia come bene strumentale, è deducibile il 50% del canone di locazione (articolo 54, comma 3 del nuovo Tuir).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (485)

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Salve,
devo redigere una scrittura privata e successivamente registrare su RLI WEB un contratto di locazione in cui il locatore da in affitto un intero immobile ad una società srl, composto da 2 appartamenti categoria A/3 e un negozio C/1. Gli appartamenti non sono ad uso personale, bensì dovrebbero essere successivamente subaffittati a terzi dal conduttore. Come devo muovermi? Devo redigere un contratto per ogni locale in base alla destinazione d'uso, quindi 3 contratti, tra locatore e conduttore? O uno unico? E in tal caso quale sarebbe il codice sul RLI per identificare l'immobile? Grazie!

Alex
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Gentile Alex, forse la procedura più semplice potrebbe essere quella di registrare un unico contratto per i due immobili abitativi, specificando poi i dati catastali dei singoli appartamenti e poi un contratto ad uso diverso per il negozio. Così identifica due tipi di contratto diversi con relativi codici.

Isabella Tulipano
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Ok graze , quindi anche per le durate devo separare 4+4 per le abitazioni e 6+6 per il commerciale?

Alex
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Esatto Alex, sembra l'operazione più semplice.

Isabella Tulipano
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Salve,
sono un giovane ingegnere che sta per aprire una startup come spinoff universitario.

Dato che la mia attività mi coinvolge a 360° mi domandavo se è possibile affittare o acquistare un piccolo capannone ed utilizzarlo anche come abitazione.
In particolare la mia idea era di trovare un piccolo capannone industriale in disuso e ristrutturarlo prevedendo una netta separazione tra attività lavorativa ed unità abitatativa (per esempio soppalcando lateralmente il capannone).

E' possibile per legge poterlo fare?

Saluti

Alessio

Alessio
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Gentile Alessio, in questi casi si fa riferimento ai regolamenti edilizi locali che possono concedere i cambi di destinazione d'uso in determinate zone e rispettando determinati paragrafi.

Isabella Tulipano
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Salve , sono socio di capitali di una piccola srl , con amministratore mia moglie, nella quale risulto dipendente.
Volevo chiedere se andando in affitto in una casa ed adibendo una stanza ad uso ufficio , l'affitto può essere pagato in parte anche dalla Srl ed eventualmente se i costi si possono scaricare , grazie

Diego
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Gentile Diego, il contratto deve essere intestato direttamente alla società perchè la stessa possa considerare come costi i canoni pagati per il suo affitto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno a tutti,

vi pongo questa domanda,

sono titolare di partita iva e ho necessità di un piccolo studio,

mia moglie è intestataria dell'appartamento in cui viviamo e dove ho la residenza ( io non sono proprietario), è possibile che lei mi affitti una stanza dell'appartamento ad uso studio?

saluti
Francesco

Francesco
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Gentile Francesco, una stanza di un'abitazione non può essere affitta da sola come ufficio; potrebbe affittarle il tutto con una porzione dedicata all'ufficio, oppure può usarla considerando che una porzione minima rispetto al resto dell'utilizzo che rimane prevalentemente abitativo.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
avrei un quesito da sottoporle.
Ho acquistato un immobile che pensavo ,tra le varie possibilità,
di affittare con AIRBNB. Ora leggo però sul regolamenetto condominiale ciò che segue :
E' vietata qualsiasi attività dei condomini nelle propietà esclusive che sia incompatibile con le norme igieniche, con la tranquillità degli altri condomini o con il decoro dell'edificio con la sua sicurezza e con il normale uso delle parti comuni.
TUTTI GLI APPARTAMENTI DOVRANNO ESSERE ADIBITI AL SOLO USO DI ABITAZIONI CIVILE,pertanto è vietato esporre targhe o insegne... io per affittarlo con Airbnb dovrei richiedere una licenza in comune. Cade L'ABITAZIONE CIVILE ?
Attendo suo riscontro e grazie infinite .
Chetoni Rita

RITA CHETONI
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Gentile Rita, anche affittandolo con Airbnb la categoria catastale di civile abitazione va bene ed è compatibile; deve però verificare con l'amministratore di condominio che non ci sia un divieto a livello di condominio, appunto.

Isabella Tulipano
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Buon giorno sono proprietario di un appartamento residenziale a3 posso senza fare il cambio di destinazione locarlo come studio _abitazione (l ingresso e una stanza come ufficio e il resto di due stanze e servizi come abitativo) "
Che tipo di contratto posso fare? Ai fini IMU c e una differenza di pagamento? Grazie mille

Antonio Giuffre'
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Gentile Antonio, se l'uso prevalente è quello abitativo può affittare la casa con un contratto promiscuo, in cui specifica l'uso parziale come studio. Non cambia nulla a livello Imu, l'unico limite è la non applicabilità della cedolare secca in questi casi.

Isabella Tulipano
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Salve Isabella e grazie per l'utile servizio che fornisce.

Attualmente vivo in affitto con la mia compagna e una bimba, ma le cose fra noi non vanno bene.
Spero di riuscire a sanare la situazione, ma la convivenza quotidiana in questo momento ci sta logorando.

Dato che sono in procinto di affittare un locale C1 che utilizzerò come laboratorio artigiano ho pensato, dato che la struttura ha un soppalco chiuso che rimarrebbe fuori dall'area di lavoro, di andarci ad abitare, almeno per un periodo.

L'esigenza deriva dal fatto che non posso permettermi un secondo affitto dovendo contribuire ovviamente al mantenimento della nostra bimba.

La domanda è: pur sapendo che data la destinazione d'uso dell'immobile non potrei abitarci, sarà possibile prenderci residenza?

Grazie in anticipo.

Francesco
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Gentile Francesco, purtroppo non può chiedere la residenza in un immobile non abitativo; quindi al limite potrà viverci per un po' ma non ufficialmente! Magari può capire se si può fare un cambio di destinazione d'uso.

Isabella Tulipano
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Salve, ho la possibilità di prendere in affitto una bottega C1 adibita ad attività commerciale di rivendita alimentare bottiglieria ecc. La bottega si trova a piano terra,80 mq, centro città, vorrei sapere se posso adibire una piccola parte della bottega,dividendola con cartongesso a zona privata,da usare anche per viverci,ed a cosa vado incontro in caso di controllo, grazie.

Cristina
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Buongiorno Cristina, per poterci vivere dovrebbero esserci precise condizioni di abitabilità, legate a rapporti di luce e spazi. Quindi dovrebbe intanto chiedere al proprietario dettagli sulla planimetria.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,

sto comprando un immobile in cui al piano superiore vorrei abitare e inferiore affittare per studio psicologico. Lo psicologo so che può lavorare anche in abitazione, devo cambiare la destinazione d'uso del piano inferiore per affittare a psicologi o posso fare un contratto d'affitto per una stanza?
grazie mille

Elena
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Gentile Elena, dovrebbe stipulare un contratto per uso diverso, anche se la destinazione è abitativa; sempre che sia ammesso lo svolgimento dell'attività all'interno di un locale accatastato come abitativo.

Isabella Tulipano
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Buongiorno ,
Sono titolare di un piccolo negozio che ho affittato ad una agenzia di viaggi. Da poco ho scoperto che il l’affittuario vive anche in questo negozio dove ha fissato la residenza ufficiale da circa 17 anni come da mia indagine presso anagrafe. Non ha acqua perché ha disdetto il contratto e cucina dorme ed ospita gente.Ha separato i due ambienti di lavoro e abitazione con un separe’ artigianale.È moroso da circa 1 anno perché secondo lui c’è una piccola ed impercettibile infiltrazione di acqua che a noi non risulta. Vorrei sapere quali mosse intraprendere per metterlo alla porta.
Grazie

Edoardo Di Mario
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Gentile Edoardo, deve rivolgersi ad un legale per procedere con lo sfratto: per morosità ma anche per gravi inadempienze.

Isabella Tulipano
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