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Uso promiscuo: un casa, un lavoro!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 09, 2013
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In ambito immobiliare si pensa sempre ad una netta separazione tra le abitazioni e quegli immobili destinati ad uso commerciale, come uffici, negozi, capannoni, ecc..
Eppure sono tante le situazioni che portano all'incontro di queste due separate tipologie:

si può far coincidere la sede legale della propria attività presso la propria abitazione?

È possibile, nello stesso immobile dove si abita, adibire una stanza come studio dove accogliere clienti?

Si potrebbe ricavare da un ufficio una stanza per l'uso abitativo di un dipendente?

 

D'altronde, la distinzione netta tra categoria abitativa e commerciale è favorita dall'esistenza di due distinte leggi che disciplinano gli affitti: la legge 392 del 78 che regolamenta gli immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, alberghiere; la legge 431/98 che si applica alla regolamentazione degli immobili ad uso abitativo.
Eppure, nonostante questa netta distinzione tra le destinazione degli immobili, si può prevedere un uso promiscuo dello stesso immobile. La sua ammissibilità si può ricavare dall'articolo 80 della legge 392/78 che prevede la possibilità di mutamento dell'uso convenuto durante il rapporto di locazione. È una facoltà delle parti, quindi, stabilire contrattualmente l'uso più idoneo a rispondere all'esigenza dell'inquilino, riconoscendo la possibilità pertanto di un uso misto, dove l'immobile venga contemporaneamente utilizzato come abitazione del conduttore e come sede dove lo stesso svolge un'attività lavorativa.

Quale però il regime giuridico da applicare?

I criteri per capire quale disciplina applicare, se la legge 431/98 piuttosto che la 392/78, sono relativi all'uso prevalente che viene fatto dell'immobile in oggetto. Per capire, però, cosa si intende per uso prevalente, diverse sono le interpretazioni che vengono date. Il criterio più affidabile, comunque, sembra essere quello che misura l'uso prevalente relativamente a quello spaziale, cioè quello realizzato sulla maggior parte della superficie dell'immobile. Un criterio sicuramente più oggettivo di quello dell'importanza che il conduttore attribuisce all'una o all'altra destinazione. In mancanza, poi, del criterio di prevalenza di un uso sull'altra, la giurisprudenza sembra orientata a "misurare" l'uso "effettivo" che viene fatto dell'immobile.
Nella maggior parte dei casi, comunque, nel caso in cui l' uso promiscuo dell'immobile locato sia previsto dal contratto, il rapporto deve considerarsi regolato dall' uso prevalente voluto dalle parti ed indicato nel contratto sottoscritto, dove si andrà a specificare la destinazione d'uso.
Per esempio:

Destinazione d'uso: l'unità immobiliare verrà destinata in parte rilevante ad uso di abitazione del conduttore e suoi aventi causa e, in parte minore, non prevalente, ad uso diverso dall'abitazione e in particolare verrà adibita a ufficio per consentire al conduttore l'esercizio della sua attività di commercialista; l'oggetto del presente contratto costituisce un tutto inscindibile che, in base al criterio di prevalenza, è disciplinato dalla legge 431/98.

In questo caso, se l'appartamento preso in locazione è utilizzato sia come abitazione, sia come bene strumentale, è deducibile il 50% del canone di locazione (articolo 54, comma 3 del nuovo Tuir).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (463)

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Ciao Isabella,
avrei una domanda riguardo a un appartamento che progetto di affittare e utilizzare sia ad uso abitativo, in modo prevalente, sia come studio psicologico. Sono partita iva forfettaria start up per cui non posso né detrarre né dedurre alcun costo dallo spazio.
Mi chiedo quindi se è possibile applicare al locatore la cedolare secca al contratto in quanto non deduco/detraggo nulla e da quanto ho letto riguardo la cedolare secca non è applicabile agli spazi dove il conduttore può detrarre/dedurre i costi.
Qualora non potessi applicarla in termini pratici cosa comporterebbe non applicare la cedolare secca? quale sarebbe la aliquota da avere in mente o come potrei calcolarla? Non ho chiaro il concetto di cedolare secca per cui mi scuso in anticipo per eventuali imprecisioni.
La ringrazio molto in anticipo per la sua abitudine all'eccellenza.

A presto,

V

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Buongiorno, la questione è che il proprietario non può applicare la cedolare secca su immobile che non sono usati esclusivamente come abitazione, come nel suo caso; a prescindere dal fatto che ci siano detrazioni o meno. La cedolare secca è un regime fiscale alternativo all'irpef con cui tassare i redditi da locazione. Quindi ha un'aliquota fissa che per i contratti liberi di anni + 4 è del 21%. Ovvero se lei guadagna 9 mila euro all'anno (affitto mensile di 750 euro) pagherà di tasse con cedolare 1.890 euro. se invece applica l'iperf i 9 mila euro percepiti, dedotti di un 5% forfettario, quindi, 8.550 euro si sommano ai redditi personali percepiti e scontano le aliquote irpef di riferimento che partono dal 23%.

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Ciao Isabella, ho comprato un appuntamento uso ufficio nel wuale ne ci abito e tantomeno risiedo .Tenco a precisare che non ho fatto nessuna modifica strutturale ma co ho messo qualche mobile .Posso essere soggetto a multe solo per il fstto di avere la cucina? La ringrazio anticipatamente.

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Gentile Mimmo per il solo possesso di una cucina non possono certo multarla, potrebbero farlo se usasse o facesse usare il bene come appartamento anche se è un ufficio.

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Scusate la mail era sbagliata....

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Gentile Isabella Buonasere.
Avrei una domanda, sono un artigiano orafo vorrei aprire un laboratorio con annessa vendita in un appartamento accatastato come A4. È possibile abitare metà o poco più dell'appartamento e svolgere latttivita?
Se si quali sono le procedure da adottare e quali impianti sono necessari e che tipo di affitto?
GraIe
Riberto

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Gentile Roberto, solitamente un immobile accatastato come abitativo potrebbe essere usato solo per una porzione minore come attività. In ogni caso considerando la particolare attività dovrà chiedere all'ufficio tecnico del comune quali sono le caratteristiche che deve avere lo spazio dedicato all'attività.

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Salve, ho questo quesito:
Ho un srls come soci me e mio marito, ho un contratto di locazione 6+6 intestato alla srls ad uso ufficio e con la possibilità di una porzione minore dell'immobile ad uso abitativo, al catasto esce come A2.
L'srls ha già sede legale in loco, possiamo chiedere io e mio marito residenza? Se si può fare, a quale ufficio devo rivolgermi per richiederla, comune, agenzia delle entrate o catasto?
Grazie per l'attenzione.

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Buongiorno Ambra, in realtà la richiesta di residenza va presentata all'ufficio anagrafe che in base all'immobile, al tipo di contratto e al reale utilizzo come abitazione potrebbe riconoscervi la residenza o meno.

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Ho un immobile di proprietà la cui categoria urbanistica, e catastale, è un c3. all'interno dello stesso immobile c'è una piccolissima casa adibita per il guardiano che era di supporto alla produzione. Se io volessi usare la sola parte residenziale come abitazione, posso chiedere la residenza li se non sfrutto la parte predominante dell'ufficio?

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Gentile Adelaide, l'uso prevalente rimane quello di c3; quindi se vuole usare solo la parte residenziale, non può farlo ora se non pensando ad un eventuale cambio di destinazione urbanistica.

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Buongiorno,
ho una casa in compropietà con i miei fratelli, uno di essi ha inserito l'abitazione come sede della sua attività da artigiano.
può farlo? Posso in qualche modo oppormi a questo?

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Gentile Marta, se abita anche in quell'appartamento e ne usa una parte come attività sarebbe un suo diritto; solo attività invece sarebbe in contrasto con la destinazione d'uso.

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Buongiorno, vorrei prendere un ufficio in affitto (1stanza+bagno) a distanza da casa mia 2 ore x svolgere il lavoro da commercialista e per vedere se può attecchire il mio lavoro in 1 città che mi piace tanto prima di trasferirmi definitivamente... andrei là 2 volte a settimana .. potrei dormire in ufficio per 1 o 2 notti per evitare altri costi aggiuntivi o è vietato?.
Grazie

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Gentile Enrica, diciamo che non potrà certo considerare l'ufficio come residenza e quindi farne un uso continuativo come abitazione, ma per dormire saltuariamente non vi è alcun tipo di divieto.

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Buonasera
Sono un artigiano e sto cambiando il mio laboratorio di ceramica con uno più grande, in quello che ho trovato avrei la possibilita’ di ricavare dagli uffici in totale 65 mq un appartamento dove viverci cosi’ da tagliare i costi su due affitti, ora vivo in appartamento in affitto e lavoro in un lavoratorio con un secondo affitto.
Chiedo se e’ possibile qiesta procedura
io sono un artigiano, e la residenza l’avrei nella casa natale dove risiedono i miei genitori.
Grazie

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Buongiorno Alessio, potrebbe stipulare un contratto promiscuo in cui si specifica che una parte viene riservata all'uso abitativo; difficilmente le verrebbe riconosciuta la residenza in un locale non abitativo, ma se non ha necessità di spostare la residenza, non è un problema.

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Buongiorno,
vorrei capire se possibile adibire il grande garage della villetta indipendente in cui vivo in affitto, a locale ricreativo per ricevere persone, fare corsi e svolgere piccole attività o piccoli eventi. Sarebbe necessario richiedere al Comune in cui è ubicata la casa? in particolare vorrei capire se sarebbe sufficiente regolare il contratto di affitto con il proprietario della casa oppure se necessario svolgere altre pratiche. Grazie anticipatamente.

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Gentile Serena, se la destinazione dell'immobile è garage non potrebbe essere idoneo a queste attività; quindi dovrebbe informarsi con un tecnico sulla possibilità di un eventuale cambio di destinazione d'uso. Il proprietario dev'essere però preventivamente avvisato e d'accordo.

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