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Le 10 cose da sapere sull’affitto con riscatto dopo la riforma del rent to buy

by Andrea Saporetti
on Marzo 24, 2015
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È oltre due anni che si sente parlare di rent to buy, o affitto con riscatto che dir si voglia. Formula interessante, perché valida soluzione alla difficoltà ad ottenere un mutuo per comprare casa, ma troppo poco regolamentata per non lasciare qualche dubbio di troppo a chi era interessato ad utilizzarla. Finalmente, il D.L. 133/2014 ha fornito un quadro normativo specifico per questa complessa operazione, reso chiaro dal punto di vista applicativo grazie alle note interpretative dei notai e del fisco. Ma quali sono i principali aspetti del "nuovo" rent to buy?

Patti chiari, amicizia lunga. Non è solo saggezza popolare, ma una regola per il buon funzionamento di qualsiasi affare.

Quando per un certo tipo di operazione non esiste una regolamentazione adeguata, difficilmente chi è interessato ad essa si sentirà del tutto sicuro nell'intraprenderla. E, probabilmente, cederà il passo e non procederà, per non rischiare. Se poi l'operazione consiste nell'acquisto di un'abitazione e comporta quindi un impegno finanziario notevole, difficilmente il gioco varrà la candela.

Per questo, nonostante abbia ottenuto un evidente successo -almeno in termini di manifestazioni di interesse da parte dei tanti intenzionati ad acquistare casa a cui sia stato negato un mutuo-, l'affitto con riscatto non è finora riuscito a sfruttare a pieno tutte le potenzialità che il mercato sembrava destinato a riservargli. Potenzialità che un quadro normativo chiaro gli avrebbe senz'altro permesso di raggiungere.

Proprio per questo, la complessiva riorganizzazione che l'art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 ha portato con sé potrebbe essere la mossa vincente per dare maggiore slancio a questa speciale formula, in grado di unire affitto e acquisto in un'unica soluzione.

Le opportune note interpretative del quadro normativo e contrattuale fornite dal Consiglio del Notariato e, di poco successivamente, le analisi sulla fiscalità da applicare al nuovo istituto del rent to buy diffuse dall'Agenzia delle Entrate (Circolare n. 4/E del 15 febbraio 2015) hanno completato l'opera chiarificatrice che il Governo aveva avviato.

Gli ingredienti sembrano quindi ora esserci tutti, per tutelare al meglio le parti interessate a comprare o vendere casa con la formula rent to buy (di cui tante volte abbiamo parlato descrivendo Compraffittando, l'esclusiva formula proposta dal franchising leader nella locazione in Italia, Solo Affitti).

Ma cosa bisogna assolutamente sapere del "nuovo" rent to buy? Vediamo insieme le 10 informazioni che bisogna assolutamente conoscere per capire bene di cosa si tratta!

1) Non è affitto, non è vendita, ma allora che cos'è il rent to buy?

Si tratta di un contratto del tutto nuovo, precisamente definito "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione". Una forma atipica, in cui si mescolano una specie di usufrutto a titolo oneroso (nella sostanza qualcosa di molto simile ad un affitto) ed un diritto di acquisto entro la scadenza fissata. Non corrisponde quindi a nessuna delle fattispecie che in questi due anni si erano fatte avanti sul mercato, nel tentativo di colmare il vuoto legislativo: né una compravendita con riserva di proprietà, né una locazione con patto di futura vendita, né una locazione con opzione di acquisto (pur essendo, di fatto, analoga a quest'ultima forma contrattuale).

2) Concedente e conduttore: chiamiamo ogni cosa nel modo giusto!

Il Decreto 133/2014 è chiaro nel definire le parti di questo nuovo negozio giuridico come:
- Conduttore, ovvero colui che acquisisce in godimento del bene, ottenendolo nella propria disponibilità dietro corrispettivo di un canone e con la possibilità di diventare un giorno acquirente;
- Concedente, ovvero colui che (come dice il termine) concede l'immobile in godimento alla controparte fino a quando questa non decide di acquistarlo oppure, in assenza di riscatto, lo restituisce al legittimo proprietario.
Notiamo come il legislatore mutui per gran parte il proprio lessico dell'affitto: conduttore e canone sono termini riferiti alla locazione.

3) Trascrizione obbligatoria: con il notaio più tutela per il conduttore

Importante innovazione, la normativa sancisce a chiare lettere che il rent to buy è obbligatoriamente soggetto a trascrizione nei registri immobiliari. Questo tutela in maniera chiara il conduttore, permettendogli di rendere opponibile a terzi il "vantaggio" temporale sulla possibilità di acquistare il bene o esercitare su di esso altro tipo di diritto reale (es: ipoteca). Chi prima arriva meglio alloggia, per mutuare un altro famoso proverbio dalla nostra tradizione popolare!

4) Durata: dalla riforma una maggiore flessibilità rispetto all'affitto

La durata massima del rent to buy è desumibile dall'efficacia della trascrizione. Questa, che generalmente è pari a 3 anni, per l'affitto a riscatto è stata appositamente (e opportunamente) prolungata a 10 anni. Dando così la facoltà alle parti di dare la copertura giuridica più opportuna all'operazione e lasciando alle stesse ampia libertà sulla durata migliore del periodo di godimento. L'obbligo di ricorrere ad una delle durate contrattuali che la legge prevede per la locazione (4+4 anni, oppure 3+2 anni, nelle forme di più lunga durata per l'affitto abitativo) rendeva meno flessibile l'operazione in precedenza, quando per forza di cose occorreva dipendere dall'impostazione normativa della locazione.

5) Al termine del rent to buy posso decidere se comprare o sono obbligato a farlo?

Chiarissima, in questo caso, la norma, che parla di diritto. C'era chi ci aveva scommesso fin da subito sull'opportunità di concedere al conduttore la scelta se riscattare o meno l'immobile entro il termine prefissato; anche se la gran parte degli operatori, più legata alla vendita, spingeva su un obbligo di acquisto. Che si rivelava molto (generalmente troppo) rischioso per l'inquilino, nel caso questo non fosse in grado di adempiere al termine dell'operazione all'impegno inizialmente preso di acquistare. Il diritto di scegliere se riscattare o meno, se concesso al conduttore a fronte dei dovuti contrappesi per il concedente, è la formula più equilibrata: proprio per questo il legislatore ha scelto questa direzione.

6) Quanta quota di canone pagato potrò sottrarre dal prezzo di vendita?

Il D.L. 133/2014 fissa chiaramente due paletti. Di ciascun canone versato occorre stabilire con chiarezza:
- quanta parte sia da considerarsi "acconto prezzo", potendo quindi questa essere detratta dal corrispettivo di vendita al termine dell'operazione;
- quanta parte invece sia da ritenersi finalizzata a ricompensare il concedente per il godimento dell'immobile.
Distinzione netta, utile nel calcolo della quota residua del corrispettivo al termine dell'operazione: solo la parte che fin da subito si è scelto di computare in quota acconto prezzo potrà andare a decurtare le somme dovute al venditore per riscattare l'appartamento.

7) Una differente imposizione fiscale in base a come si ripartiscono i canoni

Chiarificazione importante, quella vista sopra, che ha permesso anche all'Agenzia delle Entrate di prendere una posizione limpida riguardo all'imposizione cui assoggettare:
- l'una parte, quella da sottrarre dal corrispettivo, gestita dal punto di vista fiscale come un classico acconto prezzo di una compravendita: in linea generale, imposta di registro 3% ed eventuale alternatività IVA/registro se il concedente è impresa;
- l'altra parte, quella di ricompensa per il godimento, assimilata fiscalmente ad una locazione: imposta di registro e bollo ed assoggettamento IRPEF; oppure cedolare secca, se optata dal concedente persona fisica, che assorbe anche l'imposta di registro e bollo.

8) Se non si riscatta viene restituito tutto o parte del canone al conduttore?

Il Decreto prevede questa possibilità, lasciata alla libera contrattazione delle parti. Naturalmente, si tratterà di una quota dell'acconto prezzo, mentre non potrà trattarsi in alcun modo di tutta o parte della quota riconducibile al godimento del bene. Questa, infatti, va a compensare finanziariamente il diritto concesso al conduttore di usufruire dell'abitazione ed è contestuale al godimento, proprio come un normale canone d'affitto. L'Agenzia delle Entrate, opportunamente, ha previsto un trattamento fiscale differenziato per gli acconti prezzo versati all'interno del monte canoni, qualora il conduttore decida di non riscattare e, di conseguenza, parte delle somme versate a titolo di acconto prezzo vengano restituite dal concedente all'ex inquilino.

9) Si può sfrattare il conduttore se non paga il canone?

Non è prevista la procedura di sfratto, specifica dell'affitto, ma – in caso di mancato pagamento del canone pattuito da parte del conduttore – il concedente può richiedere ad un giudice il rilascio dell'immobile, con una procedura sostanzialmente analoga a quella di sfratto. Importante: il D.L. 133/2014 prevede esplicitamente un limite specifico di canoni non versati che determinano la possibilità di richiesta da parte del concedente del rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino in rent to buy. Sarà infatti considerato inadempiente e decadrà dalla possibilità di proseguire l'affitto a riscatto e acquistare l'immobile il concedente che risulti moroso di un ammontare di canoni almeno pari ad almeno 1/20 del totale dei canoni previsti nel contratto di rent to buy. Questa soglia è quindi più qualificata di quella prevista per la locazione (una mensilità), dato che si tratta di un affare più complesso e finalizzato all'acquisto; tuttavia, il concedente è senz'altro ben tutelato dalla normativa.

10) Come è meglio scegliere il canone, la durata e gli altri elementi del rent to buy?

Domanda da un milione di dollari. Lo schema contrattuale è molto libero proprio perché le parti possano giostrarsi tra di loro e determinare la formula più adatta alle tasche di ciascun conduttore che vuole acquistare e alle esigenze di ciascun concedente che vuole vendere, sostituendosi temporaneamente alla banca nel finanziare il conduttore per mezzo di un "affitto". Rispetto a prima non è cambiato molto dal punto di vista della convenienza economica, quindi rimandiamo a qualche considerazione in proposito che avevamo fatto su Blogaffitto qualche tempo fa, in questo articolo dedicato a Compraffittando. Buona lettura!

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


Commenti (53)

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Salve stó per comprare una casa a riscatto ma per problematiche varie sono costretto ad affittare l'immobile. Via chiedo se a norma di legge posso intraprendere questa strada. Grazie.

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Gentile Andrea, per poter affittare l'immobile deve esserne già proprietario, quindi finchè non lo ha riscattato non può affittarlo.

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Con l'affitto a riscatto Il notaio va pagato 2 volte o 1??

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Buongiorno, gli atti sono due distinti, quello per registrare il contratto di rent to buy e poi quello classico di compravendita.

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Buon giorno, nel caso di affitto a riscatto a chi tocca pagare la quota degli interventi di manutenziine straordinari sull'immobile.
Grazie

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Gentile Federica, finchè non vi è il passaggio di proprietà effettivo, le spese straordinarie ricadono sul proprietario/concedente del bene.

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Buonasera,
se entrambe le parti sono d'accordo, è possibile stabilire la quota destinata al godimento del bene a 0€?
Così da avere un accantonamento del prezzo finale del 100% della rata?

Grazie in anticipo,
Matteo

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Buongiorno Matteo, in realtà il consiglio è quello di indicare una cifra superiore allo 0% per garantirsi la regolarità del contratto.

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Buonasera mi trovo in una situazione un po difficile stiamo in una casa con contratto di affitto con riscatto abbiamo sempre pagato ma purtroppo il mese di aprile che è scattato giorno 5 e questo mese siamo in ritardo perché mio marito ha avuto problemi con il lavoro ora la situazione è che il proprietario dice che vuole le 2 mensilità altrimenti dobbiamo provvedere a fine mese di lasciare casa ora anche riuscendo a pagare il contratto che è di 2 anni scade a dicembre e vedendo le difficoltà lavorative che stiamo avendo la banca nn ci fa mutuo cosa possiamo fare io nn vorrei lasciare la casa anche perché abbiamo fatto dei lavori a nostre spese e ci abbiamo messo 2 anni di sacrifici

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Gentile Valentina, se c'è una situazione di mancato pagamento potrà esserci una causa di sfratto ma non una richiesta di liberare l'immobile entro poco tempo. Verifichi cosa si indica nel contratto a proposito di mancato pagamento.

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Sto acquistandi una casa a riscatto posso già intestarla alle figlie minorenni che quando é finita da pagare sono maggiorenni grazie

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Gentile Beatrice, se non c'è stato il passaggio di proprietà dovrebbe intestare a loro un contratto di affitto e come minorenni avrebbero in ogni caso necessità della firma di tutori; quindi potrà valutare, quando ci sarà il riscatto, di fare il passaggio di proprietà direttamente alale figlie, allora maggiorenni.

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Buongiorno, vorrei chiedere gentilmente una domanda. È possibile recedere da un contratto di affitto con riscatto prima dei 3 anni di locazione? Perché abbiamo avuto dei problemi nell'appartamento e non vorremmo più acquistare.
Inoltre non vogliamo che i proprietari (dopo essere stati informati dei vari difetti) trovino la scusa di far ricadere i danni su di noi.
Inoltre noi conduttori, riusciamo a recuperare qualcosa o di quello che abbiamo versato fino ad ora va tutto perso? (Dato che lasciamo l'appartamento per motivi evidenti)
Garzie

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Buongiorno, la risoluzione a favore degli inquilini è sempre possibile per gravi motivi, che devono esser emotivi oggettivi; le altre condizioni ed eventuale recupero dipendono da quanto contrattualmente formalizzato e quindi sottoscritto dalle parti.

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Salve, la mia domanda è questa: ho un contratto di affitto 3+2, "assicurato" con la formula affitto sicuro, e con la clausola a contratto della possibilità di affitto con riscatto, da decidere alla scadenza dei 5 anni (questo detto dall'agenzia). Forse ho trovato una casa da acquistare e vorrei recidere il contratto, i primi 3 anni scadono questa settimana, e il proprietario della casa che dovrei acquistare mi darà una risposta, per il momento solo verbale a fine settimana. Ho contattato l'agenzia per dirgli della mia situazione, più che altro perchè non volevo pagare l'affitto sicuro al rinnovo e poi dare subito la disdetta. l'agenzia mi ha detto di fare la lettera di recesso e poi di spiegare alla proprietaria la situazione, lei mi ha risposto dicendo che mi aveva gia mandato una raccomandata perchè comunque a settembre le serve la casa per la figlia. La mia domanda è questa: Se non dovessi acquistare casa, avendo comunque mandato la raccomandata di recesso, loro possono recidere il contratto essendoci di mezzo una formula di affitto con riscatto, o sfrutterebbero la mia lettera di recesso come "mia scelta" anche se, ripeto, è una cosa che mi ha detto di fare l'agenzia anche se non ho certezza sull'acquisto della casa per tutelarmi dal pagamento dell'assicurazione a scadenza del contratto? spero di essermi spiegata, grazie

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Gentile Giulia, se lei manda la disdetta (e la procedura è corretta) e poi non ha più necessità di andar via, dovrebbe revocare tale disdetta ma in effetti la proprietaria potrebbe poi pretendere che lei lasci in ogni caso l'immobile; ma d'latro canto questo potrebbe succedere anche in modo inverso, ovvero: se lei si accorda per andar via senza aver inviato la disdetta, la proprietaria potrebbe poi imputarsi e chiederle il rispetto dei mesi di preavviso.

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Salve volevo chiederle se nel contratto di affitto a riscatto stipulato il padrone di casa non rispetta delle clausole di sistemazione di alcune cose all'interno dell'appartamento e non la lascia nei tempi prestabiliti nel contratto l'immobile posso io chiedere i danni e far saltare il contratto stesso?

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Gentile Angela, in questo tipo di contratto dovrebbe essere indicato cosa succede in caso di inadempienza di una parte e/o dell'altra; detto questo se il proprietario non rispetta le condizioni stabiliti e fondamentali per prendere l'immobile, può certamente chiedere di annullare il contratto.

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Buongiorno, sarei intenzionato a vendere un magazzino attrezzi con contratto di affitto con riscatto. Ho letto vari articoli ma al di là della legge che dovrebbe tutelarmi, non ho capito se nel caso ci fossero ritardi o non più i pagamenti da parte dell'acquirente, io proprietario quanto tempo ci metterei per farlo sfrattare? E se risulterebbe prima casa?? E se avranno minori? Grazie anticipatamente per una futura risposta cordiali saluti

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Buongiorno sig. Fiore,
le segnalo innanzitutto che se si tratta di immobile con destinazione d'uso magazzino attrezzi non è possibile né l'affitto né l'affitto con riscatto con finalità abitative.
Non mi dilungo quindi a fornirle ulteriori riscontri:
- né riguardo alle tempistiche di sfratto (nel caso del rent to buy si tratta di un provvedimento di rilascio non dissimile dallo sfratto),
- né in merito allo status di prima casa o meno dell'immobile, una volta affittato a riscatto (non trattandosi in nessun caso di "prima casa", dato che non risulta essere un immobile ad uso abitativo).
Buona giornata

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