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Le 10 cose da sapere sull’affitto con riscatto dopo la riforma del rent to buy

by Andrea Saporetti
on Marzo 24, 2015
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È oltre due anni che si sente parlare di rent to buy, o affitto con riscatto che dir si voglia. Formula interessante, perché valida soluzione alla difficoltà ad ottenere un mutuo per comprare casa, ma troppo poco regolamentata per non lasciare qualche dubbio di troppo a chi era interessato ad utilizzarla. Finalmente, il D.L. 133/2014 ha fornito un quadro normativo specifico per questa complessa operazione, reso chiaro dal punto di vista applicativo grazie alle note interpretative dei notai e del fisco. Ma quali sono i principali aspetti del "nuovo" rent to buy?

 

 

Patti chiari, amicizia lunga. Non è solo saggezza popolare, ma una regola per il buon funzionamento di qualsiasi affare.

Quando per un certo tipo di operazione non esiste una regolamentazione adeguata, difficilmente chi è interessato ad essa si sentirà del tutto sicuro nell'intraprenderla. E, probabilmente, cederà il passo e non procederà, per non rischiare. Se poi l'operazione consiste nell'acquisto di un'abitazione e comporta quindi un impegno finanziario notevole, difficilmente il gioco varrà la candela.

Per questo, nonostante abbia ottenuto un evidente successo -almeno in termini di manifestazioni di interesse da parte dei tanti intenzionati ad acquistare casa a cui sia stato negato un mutuo-, l'affitto con riscatto non è finora riuscito a sfruttare a pieno tutte le potenzialità che il mercato sembrava destinato a riservargli. Potenzialità che un quadro normativo chiaro gli avrebbe senz'altro permesso di raggiungere.

 

 

Proprio per questo, la complessiva riorganizzazione che l'art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 ha portato con sé potrebbe essere la mossa vincente per dare maggiore slancio a questa speciale formula, in grado di unire affitto e acquisto in un'unica soluzione.

Le opportune note interpretative del quadro normativo e contrattuale fornite dal Consiglio del Notariato e, di poco successivamente, le analisi sulla fiscalità da applicare al nuovo istituto del rent to buy diffuse dall'Agenzia delle Entrate (Circolare n. 4/E del 15 febbraio 2015) hanno completato l'opera chiarificatrice che il Governo aveva avviato.

Gli ingredienti sembrano quindi ora esserci tutti, per tutelare al meglio le parti interessate a comprare o vendere casa con la formula rent to buy (di cui tante volte abbiamo parlato descrivendo Compraffittando, l'esclusiva formula proposta dal franchising leader nella locazione in Italia, Solo Affitti).

 

 

Ma cosa bisogna assolutamente sapere del "nuovo" rent to buy? Vediamo insieme le 10 informazioni che bisogna assolutamente conoscere per capire bene di cosa si tratta!

 

 

1) Non è affitto, non è vendita, ma allora che cos'è il rent to buy?

 

Si tratta di un contratto del tutto nuovo, precisamente definito "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione". Una forma atipica, in cui si mescolano una specie di usufrutto a titolo oneroso (nella sostanza qualcosa di molto simile ad un affitto) ed un diritto di acquisto entro la scadenza fissata. Non corrisponde quindi a nessuna delle fattispecie che in questi due anni si erano fatte avanti sul mercato, nel tentativo di colmare il vuoto legislativo: né una compravendita con riserva di proprietà, né una locazione con patto di futura vendita, né una locazione con opzione di acquisto (pur essendo, di fatto, analoga a quest'ultima forma contrattuale).

 

 

2) Concedente e conduttore: chiamiamo ogni cosa nel modo giusto!

 

Il Decreto 133/2014 è chiaro nel definire le parti di questo nuovo negozio giuridico come:
- Conduttore, ovvero colui che acquisisce in godimento del bene, ottenendolo nella propria disponibilità dietro corrispettivo di un canone e con la possibilità di diventare un giorno acquirente;
- Concedente, ovvero colui che (come dice il termine) concede l'immobile in godimento alla controparte fino a quando questa non decide di acquistarlo oppure, in assenza di riscatto, lo restituisce al legittimo proprietario.
Notiamo come il legislatore mutui per gran parte il proprio lessico dell'affitto: conduttore e canone sono termini riferiti alla locazione.

 

 

3) Trascrizione obbligatoria: con il notaio più tutela per il conduttore

 

Importante innovazione, la normativa sancisce a chiare lettere che il rent to buy è obbligatoriamente soggetto a trascrizione nei registri immobiliari. Questo tutela in maniera chiara il conduttore, permettendogli di rendere opponibile a terzi il "vantaggio" temporale sulla possibilità di acquistare il bene o esercitare su di esso altro tipo di diritto reale (es: ipoteca). Chi prima arriva meglio alloggia, per mutuare un altro famoso proverbio dalla nostra tradizione popolare!

 

 

4) Durata: dalla riforma una maggiore flessibilità rispetto all'affitto

 

La durata massima del rent to buy è desumibile dall'efficacia della trascrizione. Questa, che generalmente è pari a 3 anni, per l'affitto a riscatto è stata appositamente (e opportunamente) prolungata a 10 anni. Dando così la facoltà alle parti di dare la copertura giuridica più opportuna all'operazione e lasciando alle stesse ampia libertà sulla durata migliore del periodo di godimento. L'obbligo di ricorrere ad una delle durate contrattuali che la legge prevede per la locazione (4+4 anni, oppure 3+2 anni, nelle forme di più lunga durata per l'affitto abitativo) rendeva meno flessibile l'operazione in precedenza, quando per forza di cose occorreva dipendere dall'impostazione normativa della locazione.

 

 

5) Al termine del rent to buy posso decidere se comprare o sono obbligato a farlo?

 

Chiarissima, in questo caso, la norma, che parla di diritto. C'era chi ci aveva scommesso fin da subito sull'opportunità di concedere al conduttore la scelta se riscattare o meno l'immobile entro il termine prefissato; anche se la gran parte degli operatori, più legata alla vendita, spingeva su un obbligo di acquisto. Che si rivelava molto (generalmente troppo) rischioso per l'inquilino, nel caso questo non fosse in grado di adempiere al termine dell'operazione all'impegno inizialmente preso di acquistare. Il diritto di scegliere se riscattare o meno, se concesso al conduttore a fronte dei dovuti contrappesi per il concedente, è la formula più equilibrata: proprio per questo il legislatore ha scelto questa direzione.

 

 

6) Quanta quota di canone pagato potrò sottrarre dal prezzo di vendita?

 

Il D.L. 133/2014 fissa chiaramente due paletti. Di ciascun canone versato occorre stabilire con chiarezza:
- quanta parte sia da considerarsi "acconto prezzo", potendo quindi questa essere detratta dal corrispettivo di vendita al termine dell'operazione;
- quanta parte invece sia da ritenersi finalizzata a ricompensare il concedente per il godimento dell'immobile.
Distinzione netta, utile nel calcolo della quota residua del corrispettivo al termine dell'operazione: solo la parte che fin da subito si è scelto di computare in quota acconto prezzo potrà andare a decurtare le somme dovute al venditore per riscattare l'appartamento.

 

 

7) Una differente imposizione fiscale in base a come si ripartiscono i canoni

 

Chiarificazione importante, quella vista sopra, che ha permesso anche all'Agenzia delle Entrate di prendere una posizione limpida riguardo all'imposizione cui assoggettare:
- l'una parte, quella da sottrarre dal corrispettivo, gestita dal punto di vista fiscale come un classico acconto prezzo di una compravendita: in linea generale, imposta di registro 3% ed eventuale alternatività IVA/registro se il concedente è impresa;
- l'altra parte, quella di ricompensa per il godimento, assimilata fiscalmente ad una locazione: imposta di registro e bollo ed assoggettamento IRPEF; oppure cedolare secca, se optata dal concedente persona fisica, che assorbe anche l'imposta di registro e bollo.

 

 

8) Se non si riscatta viene restituito tutto o parte del canone al conduttore?

 

Il Decreto prevede questa possibilità, lasciata alla libera contrattazione delle parti. Naturalmente, si tratterà di una quota dell'acconto prezzo, mentre non potrà trattarsi in alcun modo di tutta o parte della quota riconducibile al godimento del bene. Questa, infatti, va a compensare finanziariamente il diritto concesso al conduttore di usufruire dell'abitazione ed è contestuale al godimento, proprio come un normale canone d'affitto. L'Agenzia delle Entrate, opportunamente, ha previsto un trattamento fiscale differenziato per gli acconti prezzo versati all'interno del monte canoni, qualora il conduttore decida di non riscattare e, di conseguenza, parte delle somme versate a titolo di acconto prezzo vengano restituite dal concedente all'ex inquilino.

 

 

9) Si può sfrattare il conduttore se non paga il canone?

 

Non è prevista la procedura di sfratto, specifica dell'affitto, ma – in caso di mancato pagamento del canone pattuito da parte del conduttore – il concedente può richiedere ad un giudice il rilascio dell'immobile, con una procedura sostanzialmente analoga a quella di sfratto. Importante: il D.L. 133/2014 prevede esplicitamente un limite specifico di canoni non versati che determinano la possibilità di richiesta da parte del concedente del rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino in rent to buy. Sarà infatti considerato inadempiente e decadrà dalla possibilità di proseguire l'affitto a riscatto e acquistare l'immobile il concedente che risulti moroso di un ammontare di canoni almeno pari ad almeno 1/20 del totale dei canoni previsti nel contratto di rent to buy. Questa soglia è quindi più qualificata di quella prevista per la locazione (una mensilità), dato che si tratta di un affare più complesso e finalizzato all'acquisto; tuttavia, il concedente è senz'altro ben tutelato dalla normativa.

 

 

10) Come è meglio scegliere il canone, la durata e gli altri elementi del rent to buy?

 

Domanda da un milione di dollari. Lo schema contrattuale è molto libero proprio perché le parti possano giostrarsi tra di loro e determinare la formula più adatta alle tasche di ciascun conduttore che vuole acquistare e alle esigenze di ciascun concedente che vuole vendere, sostituendosi temporaneamente alla banca nel finanziare il conduttore per mezzo di un "affitto". Rispetto a prima non è cambiato molto dal punto di vista della convenienza economica, quindi rimandiamo a qualche considerazione in proposito che avevamo fatto su Blogaffitto qualche tempo fa, in questo articolo dedicato a Compraffittando. Buona lettura!

 

 

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Fiore

    Buongiorno, sarei intenzionato a vendere un magazzino attrezzi con contratto di affitto con riscatto. Ho letto vari articoli ma al di là della legge che dovrebbe tutelarmi, non ho capito se nel caso ci fossero ritardi o non più i pagamenti da parte dell'acquirente, io proprietario quanto tempo ci metterei per farlo sfrattare? E se risulterebbe prima casa?? E se avranno minori? Grazie anticipatamente per una futura risposta cordiali saluti

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno sig. Fiore,
    le segnalo innanzitutto che se si tratta di immobile con destinazione d'uso magazzino attrezzi non è possibile né l'affitto né l'affitto con riscatto con finalità abitative.
    Non mi dilungo quindi a fornirle ulteriori riscontri:
    - né riguardo alle tempistiche di sfratto (nel caso del rent to buy si tratta di un provvedimento di rilascio non dissimile dallo sfratto),
    - né in merito allo status di prima casa o meno dell'immobile, una volta affittato a riscatto (non trattandosi in nessun caso di "prima casa", dato che non risulta essere un immobile ad uso abitativo).
    Buona giornata

  • Giovanni

    Salve,ho stipulato un contratto di affitto con riscatto ha febbraio 2014 con scadenza 31/12/2018 e possibile prolungare il contratto per qualche altro anno..

  • Gentile Giovanni, il contratto potrebbe essere rinnovato se c'è la volontà di entrambe le parti. Rispetto alla proroga anche questa può essere slittata se c'è l'accordo; oppure scade l'opzione e si potrebbe proseguire con un classico contratto di affitto.

  • Rinaldo Francani

    volevo sapere se la regola sull'affitto con riscatto è possibile attuarla o se per caso esiste un diverso articolo a cui poter far fede riguardo un affitto che va avanti dal 1979, in pratica essendo in affitto nella stessa abitazione dal mese di gennaio del 1979 ad oggi se è possibile valutare ciò nel caso vorrei acquistare l'abitazione in questione tenendo presente che si è iniziato con un contratto di £ 100.000 per arrivare ad € 350,00 di oggi.
    Fiducioso di un positivo riscontro ringrazio e porgo i miei più distinti saluti

  • Gentile Rinaldo, se è stato stipulato un regolare contratto di affitto, che prevedeva appunto l'utilizzo del bene dietro il pagamento di un canone e il contratto è stato poi regolarmente rinnovato, siamo nell'ambito della locazione e quindi non si può parlare di riscatto quando semplicemente abita nell'immobile da molto tempo. Se ci fosse, invece, la volontà da parte del proprietario di venderle il bene e di valutare quanto versato, allora questo si tratta di un vostro accordo che potrete formulare con l'aiuto di un notaio.

  • francesca

    salve, noi siamo in affitto con riscatto da settembre 2014. fino a settembre 2018 poi da contratto dovremmo riscattare l'appartamento e andare a rogito.
    nel caso volessimo allungare i tempi , spostando avanti di altri anni la scadenza dell'affitto con riscatto ( es. settembre 2020) per poi andare a rogito piu' avanti ( e facendo un mutuo per una cifra minore), e' possibile farlo?
    il padrone dell'immobile non ha obiezioni in proposito. solo non sa se la legge di questi contratti permette la modifica della scadenza

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno Francesca,
    una modifica al contratto, qualora condivisa tra le parti, è senz'altro possibile.
    Qualora il contratto fosse stato fatto precedentemente alla riforma normativa del 2014 che ha introdotto l'istituto del rent to buy, trattandosi cioè di due separati contratti (un contratto di affitto classico e una scrittura privata che impegna ad acquistare entro o ad una tal data), vi basterà effettuare una proroga del contratto di locazione e variare la scrittura privata in cui regolamentate l'acquisto a scadenza, registrando il tutto all'Agenzia delle Entrate.
    Se invece si trattava di un contratto di rent to buy vero e proprio, conforme quindi alla normativa entrata in vigore nel 2014, la variazione sarà altrettanto possibile, ma occorrerà effettuare la modifica al contratto di rent to buy trascrivendo l'atto (passaggio dal notaio) e rispettando in ogni caso la durata totale dell'operazione massima che la legge consente (10 anni); nel vostro caso, il prolungamento di due anni è senz'altro conforme alle previsioni normative.
    Buona giornata

  • NATALYA DOVHA

    Nel caso di un guasto chi paga?

  • Gentile Natalya non essendoci un passaggio di proprietà, rimane valida la suddivisione di spese tra ordinarie a carico dell'inquilino e straordinarie a carico del proprietario.

  • Giovanni

    Se sta per scadere il contratto e non riesco ad ottenere il mutuo e possibile prolungare il contratto?

  • Gentile Giovanni se non c'è stata disdetta da parte delle parti sì, altrimenti dovrebbe rispettare la scadenza indicato o trovare un accordo con la proprietà.

  • Stefano

    Salve, volevo sapere se il contratto di affitto non viene stipulato tramite agenzia, ma tra due persone singole, si va dal notaio per fare tutte le carte? Grazie

  • Gentile Stefano se parliamo di un contratto abitativo di durata fino a 9 anni va registrato presso l'agenzia delle entrate, senza notaio.

  • liliana

    salve...purtroppo mi trovo in una brutta situazione..ho 62 anni ,pensionata,e lo scorso anno ho preso una casa con affitto a riscatto...non abitabile,impegnandomi a 300 euro di affitto mensili x 2 anni,dopo aver consegnato al proprietario 20000 euro e alla fine pagare altre 20000 e 10000 durante questi anni.
    La banca non mi ha dato la seconda parte del mutuo che mi avrebbe permesso di sistemare la casa visto che il proprietario non ne ha voluto sapere di sistemarla.Fogna sempre otturata,bollette della luce esose(l'Enel ha parlato di dispersione della corrente),boiler difettoso.Per giunta mio figlio ha perso il lavoro per cui nn puo' aiutarmi...oggi mi vedo recapitare una r.ar da un legale del paese,dove mi intima di pagare 1200 euro a saldo della somma scadente il31/12/2016 e che sto pagando mensilmente x saldare la quota di dicembre.Non mi reputo morosa xkè sto pagando anche se in ritardo di qualche mese..premetto che mi è stata data la casa anche senza certificato di agibilita'...ilpadrone era d'accordo ma adesso è tornato indietro e mi ha minacciata di sfratto x morosita' se non saldo la quota di 1200 euro.
    Cosa posso fare???grazie x la risposta

  • Gentile Liliana, se c'è un ritardo oltre i 20 gironi si considera morosità; ora se nonostante le condizioni dell'immobile vuole rimanere lì può provare a cercare un accordo, soprattutto in considerazione del fatto che la casa non è nelle condizioni ottimali per la vendita.

  • Daniela

    Buongiorno, entro quanto tempo bisogna registrare il contratto di affitto con riscatto??? E' vero che posso semplicemente registrare la parte riguardante l'affitto e basta, mi spiego meglio, come un normale contratto di affitto, ma la scrittura privata è un affitto con riscatto . Grazie

  • Andrea Saporetti

    Buonasera Daniela,
    se prima della riforma del 2014 (c.d. Decreto "Sblocca Italia") l'affitto con riscatto veniva generalmente gestito come lei suggerisce, ovvero con un contratto di locazione (registrazione obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula) e con una scrittura privata a parte contenente il patto di opzione di acquisto (che non obbligatoriamente doveva essere registrata), ora è opportuno attenersi a quanto previsto dalla disciplina del rent to buy.
    Il contratto di rent to buy deve essere ora obbligatoriamente trascritto per essere opponibile a terzi. Le consiglio quindi di rivolgersi ad un notaio per la stipula e gli adempimenti di legge.
    Cordiali saluti

  • franco

    buongiorno
    molto interessante il blog
    ho un immobile che potrei mettere in vendita con questa formula
    mi chiedo però:
    l'acquirente deve pagare degli interessi per la quota non corrisposta tra acconto e saldo
    ad esempio prezzo di vendita 100.000
    acconto 10.000
    rate per 5 anni 30.000 su queste deve pagare interessi passivi come se fosse un mutuo ??
    in tutto quel che ho letto questa cosa non è chiara
    grazie mille

  • Gentile Franco, non ci sono interessi, ma nella rata di affitto che andate a stabilire ci sarà una quota destinata al godimento (quindi affitto "puro") ed una quota di acconto prezzo che si scalerà dal prezzo totale del riscatto.

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