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Le 7 cose che un agente immobiliare non deve fare quando affitta un immobile

by Andrea Saporetti
on Febbraio 23, 2016
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Affidare la gestione dell’affitto del proprio immobile ad un agente immobiliare significa innanzitutto affidarsi ad un professionista. Qualcuno che, grazie all’esperienza nel proprio lavoro, può fare la differenza nella conclusione della trattativa, rispetto alla gestione “fai da te” della locazione. Ma l’affitto è un ambito molto particolare: bisogna affidarsi a veri professionisti. E, soprattutto, diffidare di chi…

 

 

 

No, l’affitto non è un tipo di affare facile da gestire, che chiunque può pensare di saper condurre nel modo migliore.

Nasce da prima della pubblicazione dell’inserzione immobiliare e termina solo quando l’inquilino se ne va di casa.
Non c’è il notaio a supervisionare la definizione contrattuale e la consulenza in ambito fiscale è imprescindibile per soddisfare a pieno il proprietario che mette a reddito l’immobile.
Gli adempimenti richiesti dalla legge sono diversi e la fase di proposizione agli inquilini richiede competenze di marketing e capacità commerciali significative.

Non ci si improvvisa professionisti della locazione. Al punto che neppure tutti gli agenti immobiliari, che trattano affari quotidianamente, offrono un adeguato servizio al proprietario di casa che desidera affittare il suo immobile.

7 sono gli errori che un agente immobiliare non deve compiere quando si occupa dell’affitto per conto di un suo proprietario.

 

02 7 cose Valutazione canoneIl mercato del canone. La valutazione che mi propone l’agente immobiliare conviene più a lui o a me?

Fissare il canone al quale offrire l’immobile sul mercato non è cosa facile.
Fare una valutazione equa porta al giusto mix di guadagno e velocità di affitto per il locatore: questa deve essere la stella polare per l’agente immobiliare che si dedica all’affitto.

La realtà è molto spesso un’altra.
Molti agenti immobiliari accettano incarichi a trattare accondiscendendo alle (di frequente) eccessive valutazioni del proprietario. Più facile acquisire l’immobile in gestione, ma ben consapevoli che o arriva il “colpo di fortuna” (il cliente disposto a pagare una cifra fuori mercato), o aver accettato l’iper-valutazione del canone di affitto altro non farà che mantenere sfitto per troppo tempo l’immobile e far perdere un sacco di soldi al locatore.

Eh sì, perché un buon mediatore deve saper guidare il proprietario a ridimensionare le pretese eccessive. Se però questa fiducia viene concessa dal proprietario, che si mostra disponibile ad accordare all’agente di trattare al prezzo che questi consiglia, bisogna poi saper gestire bene la fiducia ricevuta. La convenienza a chiudere in fretta la trattativa per accaparrarsi prima possibile la provvigione può spingere il mediatore a ribassare eccessivamente la quotazione, fissando un canone di molto inferiore a quanto il mercato sarebbe stato disponibile a riconoscere per quell’immobile. E il proprietario, fidandosi della (s)valutazione dell’agente immobiliare, rischia di accontentarsi di un affitto troppo esiguo e di buttare al vento potenziali guadagni.

 

02 7 cose Assenza feedbackFantasma immobiliare. Ma l’agente starà facendo qualcosa per la mia casa?

Chi non ha mai sentito un agente immobiliare lamentarsi perché il proprietario non vuole riconoscergli la provvigione per l’intermediazione svolta, dato che non ne percepisce il reale valore?

Bisogna anche guardare l’altra faccia della medaglia. E per farlo basta porsi una domanda: l’agente immobiliare fa tutto il possibile per dimostrare l’impegno, l’efficacia e l’adeguatezza del proprio supporto nella locazione?

Spesso manca questa componente. Una volta ottenuto l’incarico, come l’immobile venga pubblicizzato, quali e quante visite vengano svolte, che manifestazioni concrete di interesse siano emerse sono elementi che non sempre vengono messi a conoscenza del proprietario. Che, non di rado, è portato a chiedersi: ma “quello dell’agenzia” sta facendo qualcosa per affittarmi casa? O sta aspettando che gli piova addosso l’inquilino interessato?

Una maggiore attenzione a fornire feedback dell’attività svolta a vantaggio del proprietario sarebbe senz’altro un elemento di valorizzazione del proprio lavoro, per tanti agenti immobiliari.

 

02 7 cose Scarsa lavorazione immobileTra il dire e il fare. Quell’agente immobiliare non sta muovendo un dito per affittarmi casa!

A volte è questione di mancanza di comunicazione. Altre volte è proprio mancanza di azione.

Molti agenti immobiliari vedono l’affitto come un ripiego. A tempo perso, quando non ho trattative calde di compravendita, si mettono a lavorare sugli affitti. Se entrano immobili li appiccicano in vetrina, mettono l’annuncio e rimangono in attesa di vedere chi si fa vivo.

E se non si fa vivo nessuno? Lì casca l’asino. Perché per l’affitto, come per la compravendita, serve darsi da fare. E – più ancora che nella compravendita – il tempo è denaro! Mai pensare che un immobile acquisito e messo in vetrina possa rimanere lì per tanto tempo senza colpo ferire. La soddisfazione del proprietario non è solo data dall’affitto al canone pattuito, ma anche dall’affitto nel più breve tempo possibile. Ogni mese perso equivale a diverse centinaia di euro non guadagnate.

La verità è che accettare un incarico in affitto porta valore all’agente immobiliare solo se è disponibile a darsi da fare per quell’immobile con la stessa attenzione, proattività e impegno che dedica ad una compravendita. L’alternativa, anche se prima o poi il contratto dovesse arrivare, è l’insoddisfazione del cliente.

 

02 7 cose Scelta inquilinoInquilino, questo sconosciuto. Chi mi sta mettendo in casa l’agente immobiliare?

Qualcuno, di recente, ha definito gli agenti immobiliari come dei semplici “apriporta”. Non è certo il modo in cui noi vediamo la vicenda: lo abbiamo spiegato in questo articolo. Certo, quando la professionalità è bassa, la figura dell’apriporta rende bene l’idea.

Altra interessante metafora che rappresenta l’operato del consulente immobiliare poco professionale è quella del “buttadentro”.

Se poco importa a chi vende il profilo dell’acquirente, risulta invece fondamentale per chi affitta sapere di starsi mettendo in casa una persona affidabile. Un inquilino che pagherà regolarmente, che tratterà l’immobile in maniera rispettosa, che assumerà un atteggiamento di civile convivenza col vicinato.

L’agente immobiliare come non lo vorremmo mai potrebbe essere ispirato da un’altra finalità: chiudere la trattativa a prescindere dall’affidabilità del conduttore trovato, pur di buttar dentro qualcuno che firmi. Fare verifiche sull’affidabilità dell’inquilino, fare “selezione” (come si dice in gergo), è il modus operandi che ogni proprietario si aspetta dal professionista immobiliare cui si affida.

Se la figura dell’agente immobiliare non è sempre un’icona di etica è perché molti, nel proprio lavoro, non svolgono un lavoro la cui qualità sia pari alle aspettative.

 

02 7 cose Assistenza contrattuale fiscaleIl valore della consulenza. Che brutto sentirsi dire “senta con il suo commercialista”!

Poi, finalmente, si arriva a stipulare il contratto.

L'agente immobiliare bravo consiglierà il proprietario: libero (4+4), concordato (3+2), a studenti universitari, transitorio, uso foresteria, commerciale, turistico, posto letto… E non solo lo consiglierà: gli spiegherà i vantaggi dell’uno o dell’altro, quando è possibile utilizzare ciascuna di queste forme contrattuali e quando non lo è (e perché, magari!), quando è possibile utilizzare la cedolare secca anziché la fiscalità tradizionale Irpef (e se al 21% o al 10% di aliquota). E tanto, tanto altro.

Quello meno bravo prenderà il prestampato e darà al locatore la pappa pre-scaldata: quella che propina a tutti. Qui sta la differenza tra il semplice agente immobiliare e l’agente immobiliare che sa essere punto di riferimento per il proprio cliente. Il suo consulente a 360°.

Mai fargli domande sugli aspetti contrattuali più intricati o sulla fiscalità! Bene che vada, si dovrà informare col suo commercialista. Male che vada ti dirà di sentire col tuo commercialista. Malissimo che vada, ti darà risposte a caso, senza verificare, per far vedere che ne sa. E ti farà prendere fischi per fiaschi. Che Giove gliela mandi buona, al proprietario, se l’inquilino dovesse impuntarsi per un contratto transitorio stipulato quando non era possibile. Perché un giudice potrebbe non mandargliela altrettanto buona!

 

02 7 cose Registrazione contrattoRegistrazione telematica? Ma se a me l’agente ha detto di andare all’Agenzia delle Entrate

Dicevamo 360° prima, ma nei 360° di assistenza nell’affitto il mediatore che si dedica alla locazione non può non ricomprendere l’assistenza nella registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Solo che… molti agenti non hanno avuto voglia di “studiare” la nuova procedura di registrazione telematica dei contratti di locazione. Oppure, semplicemente, non ne hanno voglia. In vigore da anni, ormai, la registrazione telematica dei contratti di locazione; ma qualcuno ancora si ostina a consegnare il contratto di affitto al proprietario dicendogli di andare a registrarselo all’Ufficio del Registro.

Oltre ad una vergognosa deresponsabilizzazione rispetto al proprio operato, l’ennesima tegola in testa per la credibilità della categoria. Chi neppure si prende la briga di assistere il proprio cliente nella registrazione del contratto non fa altro che assecondare le critiche di chi scredita la professionalità dei mediatori.

 

02 7 cose Assistenza post contrattualeChi si è visto si è visto. La locazione dura anni, l’agente poco serio dura il tempo del contratto.

Quando si dice “fare il compitino”.

L’agente immobiliare che non dà valore al cliente e che non segue gli affitti come si deve non ci pensa proprio a supportare la propria clientela una volta che il contratto è stato sistemato e registrato. Tutte le evenienze che, durante il rapporto locatizio, possono di volta in volta emergere non sono affar suo.

L’idea di fungere da consulente, competente e professionale, in merito alle pratiche post-contrattuali (aggiornamenti Istat, rinnovi, proroghe, subentri e disdette, etc) così come agli obblighi e diritti delle parti (es: risoluzione delle dispute sulla ripartizione delle spese condominiali o degli oneri di manutenzione ordinaria / straordinaria) non gli passa neanche dall’anticamera del cervello.

“Ma ti pare che debba pensare a tutto?!” è la frase ricorrente. La risposta è “no”, ma essere un punto di riferimento per la propria clientela anche in queste fasi è quello che fa la differenza tra un agente immobiliare e un professionista riconosciuto.

 

Questo, almeno, è quello che ho imparato lavorando per anni in una rete immobiliare come Solo Affitti, che mette la locazione al centro delle proprie attenzioni. Questi sono gli elementi che ho capito possono fare da spartiacque tra un cliente insoddisfatto e un cliente fedele. Questo, soprattutto, è ciò che auguro di trovare a tutti i proprietari che leggeranno questo articolo!

Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


Commenti (57)

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Salve. Ho preso patentino da poco come agente immobiliare.. la domanda che mi pongo è questa..occupandomi di locazioni turistiche brevi, con un contratto con i proprietari di tipo con rappresentanza..la caparra chi la riceve? Mi spiego.. è giusto ricevere come caparra x un affitto turistico che corrisponde solo alla mia percentuale di guadagno perché su quella pago le tasse...e se poi l'inquilino non viene al proprietario cosa rimane se su quella quota io pagherò poi le tasse? Non so se mi sono spiegata bene.. ringrazio anticipatamente a chi mi toglierà questo dubbio sulla liceità della cosa..

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Gentile Emanuela, la caparra è una cifra con cui l'inquilino si impegna a prendere in affitto il bene e quindi se lei la trattiene come suo guadagno dovrà specificare in realtà che la caparra comprende anche una parte di provvigione e andare a specificare che verrà trattenuta in caso di mancata conferma della presenza. Dovrà pertanto stabilire con il proprietario la quota di risarcimento sua e della sua provvigione.

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Ho appena concluso un contratto di affitto per un fondo di commerciale di mia proprietà.
L'agenzia a cui mi sono rivolto, molto valida e professionale, ha concluso in breve tempo l'intermediazione.
Ho già pagato il loro onorario (1 mensilità). Essi si sono anche resi disponibili per la registrazione telematica.
Vorrei sapere se tale assistenza è normalmente inclusa nel prezzo già pagato o se devo dar loro ulteriore riconoscimento e, se in questo caso, se devo pagare tutto io o anche il conduttore.

grazie

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Buongiorno Beppe, di solito nella provvigione di intermediazione è compresa la procedura di registrazione del contratto; ovviamente le spese di registrazione dovute come tasse sono a vostro carico, suo e dell'inquilino.

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Vorrei chiedere una cosa....mi sono rivolta ad una agenzia per affittare un immobile per due mesi. L’agenzia Mi ha chiesto il 10% del canone mensile per i mesi di affitto, ovvero 80 euro per dicembre e 80 euro per gennaio, per un totale di 160 € ( importo che ho provveduto a pagare immediatamente). Poi Ho dovuto chiedere alla proprietà di tenermi in affitto per altri 3 mesi che mi ha concesso senza problemi. E oggi con grande sorpresa mi chiama l’agenzIa dicendomi che devo dargli 240€ (80€x3).
E volevo sapere da voi se devo ripagare l’agenzia o meno. Mi sembra una cosa strana ma mi rimetto a chi ne sa più di me. Grazie

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Gentile Consuelo di solito se c'è un rapporto di esclusiva tra agenzia e proprietario, questa può chiedere sempre la provvigione per la conclusione dell'affare. Deve verificare con l'agenzia e magari il proprietario stesso che cosa è stato concordato e cosa le hanno fatto firmare al primo incarico.

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Buongiorno,
Abbiamo lasciato un appartamento a Luglio (a fine contratto per volere del locatore di vendere l'appartamento a terzi).
Ora, a 4 mesi dalla consegna delle chiavi, il proprietario ci invia le spese di tinteggiatura dell'immobile da pagare.
Considerate le seguenti osservazioni:
- Appartamento consegnato a noi non ritingeggiato, sporco e con problemi funzionali
- Sistemati da noi sin da subito elettrodomestici non funzionati
- Riconsegnato appartamento pulito, integro, senza danni strutturali
- Documentati tutti i problemi riscontrati al nostro arrivo in appartamento all'agenzia.

Può, effettivamente, il proprietario rivalersi su di noi, dopo che alla riconsegna delle chiavi era stato esplicitamente detto di fronte all'agente immobiliare che non si pretendeva la ritinteggiatura?

Grazie,

Saluti,

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Gentile Nina, diciamo che solitamente l'immobile andrebbe riconsegnato tinteggiato; se avete preso accordi diversi è necessario oggi poter dimostrare questo accordo per poter contestare la richiesta.

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Salve, la mia domanda è: può una agenzia immobiliare troncare una trattativa di affitto solo per dei pregiudizi?
Mi spiego meglio.....abbiamo chiesto di vedere un appartamento tricamere e dopo la visita abbiamo deciso di prenderlo ma nel momento in cui l'agente ha capito che la mia compagna era romena e io pugliese ha sospeso il tutto, prima dicendoci che ci saremmo sentiti domani per chiedere alla proprietaria se andava bene che noi entrassimo da li a due mesi e nella telefonata del giorno seguente ha tirato fuori storie come "la proprietaria vuole persone che debbano restarci per almeno 4 anni e voi che avete appena venduto casa pensa che potreste andar via prima della scadenza dei 4 anni". Noi avevamo tutto quello che era richiesto nelle referenze e cioè contratto indeterminato della mia compagna, reddito dimostrabile e attività che svolgo io da casa perciò anche quello dimostrabile. Secondo me non hanno nemmeno messo al corrente la proprietaria dell'immobile della nostra disponibilità. L'agenzia immobiliare è in Friuli nella città di Udine. Cosa dovrei fare io adesso? Grazie mille anticipatamente per la risposta.

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Buongiorno Daniele, purtroppo i suoi sono solo sospetti.. per quanto potrebbero essere fondati, non ha elementi con cui dimostrarlo.
Quindi le conviene non perdere tempo con questa agenzia e cercare professionisti più seri.

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Buongiorno sono in affitto tramite Agenzia in un appartamento dove ho scoperto che oltre a me ce un altra persona residente a me sconosciuta e che l' APE non c'è in quanto scaduta negli anni 90. Volevo chiedere se l'agenzia immobiliare poteva affittarmi un appartamento senza APE e con ancora la residenza di un'altra persona?so che senza APE se non erro l'immobile non avrebbe l'abitabilità cosa fare?
Grazie da Sabrina

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Salve io volevo capire una cosa...io mi sono affidato ad un associazione immobiliare per cercare un affitto e mi ha chiesto 300 euro di iscrizione!ma la ragazza non si sta muovendo per trovarmi un affitto!posso chiedere indietro i 300euro dell iscrizione??

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Gentile Andrea, questo tipo di servizio è al "limite" della legalità.. quindi verifichi bene che cosa ha firmato e quindi chieda la restituzione della cifra se non ci sono particolari clausole da rispettare.

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Buongiorno Sabrina, se l'immobile le è stato concesso in uso esclusivo ora dovrebbe chiedere che l'altra persona sposti la residenza; per l'ape deve chiedere sicuramente il certificato aggiornato.

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Salve, da qualche settimana sono interessata ad una casa in affitto che l'agenzia immobiliare mi ha fatto vedere, siamo rimasti in accordo che l'avrei presa dopo aver confermato che mi piaceva molto così nei vari accordi questa mattina mi sono recata in agenzia con tutti i documenti richiesti dall'agente e la caparra per fermare la casa in questione, (ieri ho anche telefonato in agenzia lasciando il messaggio di conferma che oggi mi sarei recata da loro per fermare il ltutto), infatti sono arrivata in anticipo di una mezz'ora e ho dato i documenti con caparra, l'agente immobiliare mi faceva notare che nella scrivania di fronte il suo collega stava conversando con due signori che anch'essi lasciavano la caparra e firmavano l'impegno di affitto per la stessa mia casa!! Ora come mi devo comportare? Grazie 1000

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Gentile Paola, diciamo che le proposte vengono sottoposte ora all aproprietà; dovrebbero averle indicato un periodo entro cui la proprietà decide; dal momento in cui le inviano la conferma dell'accettazione della sua proposta, allora potrete procedere con il contratto.

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Buongiorno, volevo sapere se un agenzia immobiliare con cui ho fatto un contratto d’affetto 5 anni fa riferire ad un altra agenzia immobiliare alla quale mi sono rivolta per un altro appuntamento, che ci sono stati dei problemi di pagamento anche se poi risolti senza nessun problema con il proprietario di casa?

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Gentile Valentina, se chiedessero delle referenze potrebbero riferire questo episodio, ma se è stato risolto non è neanche rilevante.

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Salve sono un agente immobiliare vorrei sapere se sono obbligato a chiedere la certificazione di conformità degli impianti prima di affitare una casa.
Inoltre in caso di scoperta di un impianto non a norma è responsabile l’agente immobiliare la proprietà o entrambe?
Grazie

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Buongiorno Marco, sarebbe corretto accertarsi della conformità degli impianti e quindi se questi non fossero conformi informare le parti. La responsabilità rimane del proprietario, anche se l'inquilino accetta di vivere in un immobile in cui l'impianto non è a norma.

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(Chiedo scusa ma è partita senza volere il messaggio)
Quindi ritornando alla mia domanda l'amministratore farà un nuovo contratto o farà una proroga del primo contratto? L'agenzia la devo pagare per la mediazione su questa proroga di affitto anche se sono stata io a chiederlo direttamente all'amministratore ? Secondo loro si, secondo me, non lo so :(
Grazie per la risposta

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Buongiorno Fjorinda, il fatto è che un contratto transitorio dovrebbe terminare nel tempo indicato; quindi ora per stipulare il nuovo contratto dovrebbero al limite esserci nuove e documentate esigenze di transitorietà. Detto questo si tratta di un nuovo contratto e non di una proroga, l'agenzia potrebbe chiedere una nuova provvigione, ma assistervi anche nella stipula del contratto.

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