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10 consigli per non avere problemi quando affitti la tua casa

by Andrea Saporetti
on Settembre 14, 2018
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Prevenire è meglio che curare, anche quando affitti casa. 10 consigli pratici per evitare i rischi dell'affitto e guadagnare senza problemi

Chi è proprietario di una seconda casa lo sa: affittare comporta tanti, piccoli e grandi, rischi. 10 consigli di Solo Affitti per non avere problemi quando affitti un’abitazione

 

Chi, come noi di Solo Affitti, fa della locazione il proprio lavoro quotidiano ha sentito fino allo sfinimento frasi del tipo “Affittare casa? No, con l’affitto ci sono sempre un sacco di beghe: preferisco tenere la mia seconda casa sfitta per evitare problemi”. Vuoi dare torto a chi la pensa così? L’affitto, volente o nolente, ci mette davanti a tante, piccole o meno piccole, questioni da affrontare. Prevenire, come sempre, è meglio che curare. Come esperti del settore, vogliamo mettere a tua disposizione 10 buone pratiche che aiutano chi, come te, mette in affitto casa a non avere problemi.

Persino le coppie scoppiano dopo mesi o anni di relazione. A maggior ragione, è normale che possa accadere con il proprio inquilino.
È innegabile: un affitto, per la sua stessa natura di rapporto prolungato nel tempo tra due soggetti estranei e con esigenze spesso tra loro confliggenti, può portare rogne. Un sacco di rogne.

Seconda casa: tenerla sfitta o venderla in questo momento significa perderci. Meglio affittarla, con tutti i suoi pro e i contro

 

Posto ciò, uno dice: non ho voglia di problemi, la tengo sfitta, oppure la vendo.

Sì, però c’è un però. Grande come una casa, tra l’altro!

Lo abbiamo visto in un recente articolo su questo blog: oggi tenere la tua seconda casa sfitta è una delle cose più costose che tu possa fare. Significa pagarci l’IMU (e salata!), la TARI, la TASI e chi più ne ha più ne metta. Magari anche le spese condominiali. E una manutenzione ogni tanto non serve farcela? Insomma: un lusso.

Venderla è una soluzione alternativa interessante, ma in questi ultimi 10 anni risulta più difficile che in passato. Soprattutto, è molto meno conveniente: i prezzi sono calati molto durante la crisi e stanno continuando a farlo in gran parte del paese. Vendere la propria seconda casa oggi significa, con ogni probabilità, svenderla. È quello che vuoi fare con un bene di valore come la tua abitazione di proprietà, costata anni di sacrifici a te o a chi te l’ha lasciata in eredità?

Insomma: problemi o no, l’affitto oggi è una soluzione irrinunciabile per chi ha una seconda casa a disposizione.
Per guadagnarci, anziché perderci, serve imparare a convivere con l’affitto, per forza di cose.

Con tutti i problemi che l'affitto può comportare. Ma per i problemi non c’è nessun problema!
Si tratta di questioni che, come Solo Affitti, conosciamo benissimo. E sappiamo altrettanto bene che per qualsiasi problema che può essere previsto è possibile trovare una soluzione.

Proprio per questo vogliamo darti 10 validi consigli per prevenirli, quei problemi, anziché doverti impegnare a curarli!

10 consigli su affitto a proprietario per evitare rischio problema img10 cose da fare per affittare casa senza avere problemi. Parola di Solo Affitti!

 

Consiglio # 1 ► Verbale di consegna prima, verbale di riconsegna dopo

Per alcuni è uno scrupolo eccessivo, per chi conosce bene il settore è un passaggio fondamentale per ridurre le liti tra proprietario e inquilino a fine locazione.
È il verbale di consegna, ossia quel documento che accompagna il contratto di affitto nel quale è bene segnalare, prima dell’avvio della locazione, lo stato di conservazione dell’unità immobiliare affittata, degli infissi e degli elementi di arredo messi a disposizione del conduttore.
Un verbale di consegna - e, al termine dell’affitto, un verbale di riconsegna - completo, redatto con dovizia di particolari e magari corredato da fotografie degli aspetti più salienti (nel quale, ad esempio, sia segnalata la presenza di elementi di arredo già usurati o non in buono stato) permette di ricostruire con precisione, al momento della disdetta del contratto di affitto, lo stato dell’appartamento all’inizio del contratto di affitto.
Si potrà così chiarire rapidamente se sia vero o meno che quel divano oggetto di contestazione da parte del locatore fosse già, due anni prima, nelle cattive condizioni asserite o se, come il conduttore ribatte, si trattava di un sofà con la tappezzeria usurata fin dal primo giorno di locazione.
Questione non da poco, quando si tratta di un motivo di riconsegna del deposito cauzionale da parte del padrone di casa all’inquilino uscente.

 

Consiglio # 2 ► Scelta di una tipologia contrattuale in linea con le proprie esigenze

Affitto di lunga durata o affitto breve? Oppure un affitto transitorio, di durata pari a sei mesi o un anno?
La scelta della tipologia di contratto di locazione ha un impatto notevole sulle tasse da pagare, come abbiamo visto di recente su Blogaffitto.
Ma la definizione del tipo di contratto, e soprattutto della sua durata, ha anche un effetto importante sul target di inquilini che si avvicineranno all’immobile da affittare e, di conseguenza, sui pro e contro di ciascuna opzione. Starà a ciascuno scegliere quella più in linea con le proprie esigenze.
Dedicare l’immobile agli affitti brevi può essere perfetto se non vuoi legarti ad un inquilino per lunghi periodi. Rischio di dover sfrattare l’inquilino praticamente assente, redditività dell’immobile – in presenza di determinate condizioni – più elevata rispetto all’affitto residenziale: questo su un piatto della bilancia. Sull’altro c’è sicuramente la cedolare secca al 21% anziché al 10%, oltre che una gestione piuttosto impegnativa, qualora venga svolta in autonomia (pulizie, check-in e check-out, gestione pagamenti, pratiche burocratiche, etc). Non a caso sta diffondendosi la figura del property manager per la gestione di case e appartamenti vacanza.
Per chi, all’opposto, preferisce un reddito costante e senza particolare impegno, l’affitto residenziale è e rimane l’opzione giusta. Stipulare un contratto di affitto a canone concordato con la cedolare secca garantisce un risparmio fiscale senza precedenti: 10% di imposte sul reddito, niente imposte di bollo né di registro, IMU ridotta del 25% sull’immobile affittato. Come contraltare c’è senz’altro il pericolo di non venire pagati dell’inquilino, così come quello di trovare danni all’appartamento al termine dell’affitto. Certo, prevenire è meglio che curare, e oggi – come vedremo al punto 4 – esistono garanzie robuste e complete per il proprietario.
Inoltre, anche con un contratto di affitto di medio-lunga durata sarà possibile definire meglio il profilo dell’inquilino che richiederà di affittare casa: la scelta di un contratto transitorio tenderà ad avvicinare trasfertisti, lavoratori temporanei, insegnanti che hanno avuto una cattedra lontano da casa; preferire un contratto di affitto 3+2 o un contratto di affitto 4+4 agevolerà, invece, single o famiglie con esigenze abitative più classiche.

 

Consiglio # 3 ► Selezione dell’inquilino: vai oltre il semplice colloquio conoscitivo

Conoscere meglio la persona che vuole diventare l’inquilino di casa tua è importante: per capire perché si sta trasferendo, con chi andrà verrà ad abitare, con quali prospettive di permanenza, ma anche per verificare se si presenta bene, se – almeno a prima vista – può sembrare una persona affidabile.
Questo, però, non basta. È utile richiedere perlomeno la dichiarazione dei redditi per gli ultimi anni, per verificare se abbia una costanza di reddito che possa, almeno riguardo al suo passato, darti un segnale di affidabilità.
Rivolgerti ad un’agenzia specializzata ti permetterà inoltre di fare un’analisi completa della solvibilità dell’inquilino, grazie agli strumenti di monitoraggio del merito creditizio che ha a disposizione chi fa questo lavoro.
Serve tutto questo? Il passato non prevede il futuro. Ma, almeno, permette di far accendere campanelli di allarme riguardo a certe persone piuttosto che ad altre.

 

Consiglio # 4 ► Assicurazione contro ogni rischio legato all’affitto

L’abbiamo detto: il passato può essere un indicatore, ma la sfera di cristallo non ce l’ha nessuno.
Un posto di lavoro fisso oggi non potrà mai garantirci rispetto ad un licenziamento domani: le aziende vanno in crisi, i lavoratori possono venire licenziati, le cose possono cambiare. Nessuno di noi è Nostradamus: meglio non scommettere sulla futura capacità reddituale di persone fino a ieri sconosciute.
Per questo, la più fondamentale tra queste 10 regole è: aiutati che il ciel ti aiuta. Se sai che certi rischi sono ineliminabili dall’affitto, perché non prevenirli? Oggi il mercato mette a disposizione di ogni proprietario robuste protezioni a tutela del proprio investimento. È possibile stipulare un’assicurazione per l’affitto che copra:
• il rischio di morosità dell’inquilino, qualora questo smetta di pagare una o più mensilità di affitto
• le spese legali per gestire la procedura di sfratto nei confronti dell’inquilino inadempiente
• i danni che l’inquilino dovesse lasciare all’immobile al termine della locazione
Oggi questa forma di auto-tutela è non solo utile, ma indispensabile. Meglio pensarci prima a proteggersi, piuttosto che lamentarsi dopo.

 

Consiglio # 5 ► Deposito cauzionale, garanzia ma soprattutto deterrente

Chiariamoci: puntare solo sul deposito cauzionale come protezione in caso di morosità dell’inquilino, danni, etc è come montare i freni di una Fiat 127 su una Maserati.
Per carità, una copertura la assicura, ma due-tre mensilità di deposito cauzionale non sono certo sufficienti in caso di danni considerevoli lasciati all’immobile o per coprire le mensilità di affitto non pagate in caso si debba procedere ad uno sfratto e attendere la relativa esecuzione.
Certo, si tratta comunque di un importo che fa comodo, in aggiunta alle altre garanzie con cui ci si protegge.
E, soprattutto, rappresenta un ottimo deterrente a comportamenti poco attenti dell’inquilino durante la locazione. Sapere che quella somma verrà restituita per intero se al termine della locazione tutto sarà filato liscio e l’appartamento verrà restituito nello stesso stato in cui era stato consegnato in origine, rende l’inquilino più attento alla cura degli infissi e dell’arredamento.

 

Consiglio # 6 ► Pratiche contrattuali e fiscali, meglio lasciare la burocrazia a un professionista

Se sei un agente immobiliare o un commercialista, passa al punto successivo. Ma se, come tante persone, non ti occupi quotidianamente di stipula e registrazione di contratti di affitto, affidarti ad un professionista ti può tenere lontano da più di un grattacapo.
Mancati o tardivi versamenti di imposte portano a sanzioni, leggere se ci si avvale del ravvedimento operoso (in poche parole, se ci si accorge dell’errore e lo si vuole correggere prima di un accertamento), meno leggere se è l’Agenzia delle Entrate a contestarle. Oltre alla spesa, anche la briga di dover gestire tutto questo rende conveniente lasciar fare queste cose a chi le gestisce quotidianamente e stare dalla parte del sicuro.
Allo stesso modo in caso di fai-da-te in fase di stipula del contratto. Conoscere le regole delle diverse tipologie contrattuali non è semplice (a volte neppure per chi lavora nel settore!) e inserire formule irregolari, impugnabili dall’inquilino in sede di giudizio, non è poi così improbabile.
Meglio non rischiare. Un agente immobiliare specializzato potrà gestire la cosa velocemente, evitando contestazioni da parte dell’inquilino o accertamenti fiscali dell’Agenzia delle Entrate. Nessun rischio di beghe, nessuna possibile sanzione, massima tranquillità: perché complicarsi la vita?

 

Consiglio # 7 ► Identificare nel contratto l’inquilino: questa casa non è un albergo!

Esiste purtroppo il rischio che un immobile, una volta affittato ad una persona (o ad una coppia), diventi via via alloggio per una moltitudine di persone ospitate più o meno stabilmente dal conduttore originario. Non è certo una rarità, purtroppo.
Importante avere l’accortezza di inserire nel contratto una clausola con cui viene identificato l’inquilino e si delimita l’identità delle persone che possono prendere la residenza nell’alloggio.
Qualora, a seguito di controlli, venisse accertato il proliferare di persone ospitate in pianta stabile nell’immobile affittato, il proprietario avrebbe così il pieno diritto di richiedere ad un giudice lo sfratto per grave inadempienza dell’inquilino, colpevole di aver violato le previsioni contrattuali.

 

Consiglio # 8 ► Garantirsi termini di disdetta adeguati a riaffittare la casa a nuovi inquilini

C’è chi si tiene 6 mesi di tempo e sta dalla parte del largo. Non è per forza necessario un termine così lungo di preavviso da richiedere all’inquilino in caso volesse dare disdetta dal contratto di affitto per gravi motivi.
Tuttavia, stare un pochino dalla parte del sicuro quanto a tempistiche di recesso richieste al conduttore non fa male.
Pattuire meno di 3 mesi di preavviso è rischioso: per riaffittare l’immobile un po’ di tempo può servire e si rischia di non riuscire a organizzare un tempestivo riaffitto della casa a nuovi inquilini.
Se l’obiettivo è massimizzare la redditività dell’investimento, meno tempo di sfitto ci si garantisce più si guadagna.

 

Consiglio # 9 ► Regolamento condominiale: patti chiari, amicizia lunga

Premessa: il proprietario non è certo responsabile del comportamento eventualmente poco rispettoso dei propri inquilini. Ci mancherebbe pure questo!
Certo, a metterci la faccia durante le riunioni condominiali è il proprietario. E se gli inquilini sono abituati a irradiare le zone comuni di odori sgradevoli; oppure a far sgocciolare la biancheria sui balconi altrui; o ancora a sbriciolare le tovaglie in testa ai vicini di casa; oppure a parcheggiare le biciclette negli spazi comuni o davanti ai cancelli altrui; beh, non sarà comunque una bella assemblea di condominio per quel proprietario.
Posto ciò, rimane vera una cosa per te, caro proprietario: promuovere le principali norme del regolamento di condominio nei confronti dei nuovi inquilini sarà un modo efficace per agevolarne il rispetto.
Tieni in considerazione che magari l’inquilino a cui affitti casa potrebbe non avere particolare dimestichezza con la vita di condominio; oppure, anche se fosse abituato per sue esperienze precedenti di vita, potrebbe non conoscere nello specifico le pattuizioni di quello specifico stabile.
Una informazione preventiva da parte tua gli permetterà di conoscere le regole prima di correre il rischio di trasgredirle. Questo consentirà a lui di partire, se vuole, col piede giusto nei confronti degli altri condomini, e a te di avere assemblee di condominio più tranquille!

 

Consiglio # 10 ► Buoni rapporti e collaborazione: la regola non scritta del quieto vivere

Abbiamo parlato di sostanza. Cose concrete da fare o non fare per evitare problemi quando affitti casa tua ad un inquilino.
Ma la verità è che la forma, spesso, ti darà una mano a gestire con tranquillità anche situazioni potenzialmente critiche. Un rapporto di sincera, leale e fattiva collaborazione con l’inquilino, oltre che un rapporto cordiale con quest’ultimo, ti aiuterà a sbrogliare anche le matasse più aggrovigliate.
La gentilezza salverà il mondo. Non serve scomodare il karma per capire che, il più delle volte, un inquilino che percepisca che il padrone di casa è una persona rispettabile, gentile e collaborativa, risponderà a questo atteggiamento positivo con un atteggiamento altrettanto positivo.
E questa può essere la chiave di volta per la ricerca di una pacifica coesistenza. Perché lo sappiamo, l’affitto è una mezza convivenza: si deve cercare di andare d’accordo per un lungo periodo di tempo, sia quando non ci sono situazioni critiche, sia quando queste – è inevitabile – si presentano.
Un classico è la caldaia che si rompe, o la comparsa di macchie di umidità o muffa alle pareti, oppure ancora la rottura di componenti idraulici. Tutti gli interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria, sono classici terreni di scontro tra proprietario e inquilino. Esistono, sì, tabelle che permettono di individuare, in linea generale, se un determinato intervento di manutenzione sia di competenza dell’inquilino o del proprietario: ma, se la persona cui compete l’intervento si rifiuta di mettere mano al portafoglio, la situazione degenera con grande rapidità.
Gli animi si scaldano soprattutto a causa della scarsa collaborazione di certi proprietari, che procrastinano (o evitano del tutto) di dare risposta a legittime richieste di manutenzione straordinaria dell’inquilino; oppure a causa di continue e assillanti richieste da parte dell’inquilino, qualora queste risultino ingiustificate o eccessive.
Litigare è facilissimo; tanto più se i rapporti già non sono idilliaci. Meglio quindi dimostrarsi disponibili a reinvestire nell’immobile parte del ricavato, quando effettivamente emerge una manutenzione straordinaria che rischia di compromettere il benessere dell’inquilino. Questo farà sì che il tuo inquilino non sia sempre pronto a dar battaglia per qualsiasi cosa e che risulti altrettanto gentile e collaborativo.

 

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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