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Affittare la seconda casa? In questo momento è meglio che metterla in vendita

by Andrea Saporetti
on Luglio 16, 2018
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Prezzi di vendita in calo, più richiesta di affitto che di acquisto, garanzie sulla locazione e fiscalità agevolata: ecco perché è meglio affittare che vendere la seconda abitazione

Merito del forte calo dei prezzi di vendita, della crescente diffusione dell’affitto, ma anche di una fiscalità di favore e di garanzie a tutela di chi affitta casa

 

 

A parlare sono i dati di mercato. Nel nostro paese l’affitto è sempre più diffuso.
Per chi dispone di una seconda casa è un elemento da tenere in considerazione. Sì, perché se un tempo la valutazione che qualsiasi proprietario di un immobile a disposizione sarebbe stata “la metto in vendita”, oggi non prendere seriamente in considerazione l’idea di metterla in affitto sarebbe sciocco.

Perché?

Troppo grande il rischio di tenere a lungo la casa invenduta, pur di non rischiare di svenderla. Il calo dei prezzi, infatti, ha determinato un’altissima probabilità di doverci perdere, nella vendita, rispetto a quanto pagato al momento dell’acquisto, a meno di onerosi interventi di ristrutturazione che permettano qualche chance in più di non vedere svalutato il prezzo dell’immobile. Meglio aspettare momenti di mercato più favorevoli per dedicarsi alla messa in vendita della propria seconda abitazione.

Troppo grande l’opportunità che ci si lascia sfuggire di un guadagno interessante, fiscalmente conveniente e garantito. L’affitto è una fonte di reddito più stabile rispetto a tante alternative di investimento; ma, cosa importante, negli ultimi anni gode anche di una tassazione di particolare favore e di un mercato più moderno, che ha reso finalmente disponibili adeguate forme di garanzia dedicate all’affitto, a tutela di chi concede in locazione il proprio immobile. Insomma, i timori che hanno tenuto tante persone lontano dalla locazione in passato, ovvero tasse e rischio di morosità, sono solamente un lontano ricordo.

 

4 ragioni per cui in questo momento affittare la seconda casa è più conveniente che cercare di venderlaAffitto, un mercato molto più ampio delle compravendite. Tempi di affitto più veloci e possibilità di scegliere inquilini referenziati

 

Sono i dati dell’Agenzia delle Entrate a confermarlo: l’affitto è un fenomeno in costante crescita nel nostro paese. Complice il calo delle compravendite di case, il cui tracollo durante la crisi si sta lentamente rimarginando.

E, nonostante la ripresa dei passaggi di proprietà, la locazione continua a tirare: segno che la preferenza degli italiani verso l’affitto non è dovuta solamente ad una scelta di ripiego rispetto alla volontà di comprare casa, ma ad un maggiore apprezzamento verso un modo di abitare moderno e più flessibile.

I numeri parlano chiaro: nel 2017 vendute meno di 550.000 abitazioni, affittate 1, 7 milioni di case. Il mercato della compravendita, quanto a numero di transazioni, rappresenta oggi meno di 1/3 del totale degli scambi.

L’affitto è quindi un mercato veloce, dinamico, che offre oggi l’opportunità al proprietario di una casa inutilizzata di trovare velocemente un inquilino referenziato. La richiesta è tanta: non c’è cosa migliore per ridurre il tempo di sfitto dell’immobile e guadagnare il massimo possibile!

 

Paura di non essere pagato? Finalmente sul mercato servizi a garanzia di chi affitta casa, per guadagnare senza rischi

 

C’era un tempo in cui affittare era per veri coraggiosi. Il tempo in cui si affittava casa scegliendo l’inquilino in modo artigianale, “home made” diremmo:
- controllando se aveva una busta paga, pur sapendo che del doman non v'è certezza
- facendogli un’intervista per cercare di verificare che non si trattasse di un pericoloso criminale pronto a devastare l’appartamento o di un perditempo senza un soldo da parte
- chiedendogli il deposito cauzionale: somma che, sappiamo, copre solo una piccola quota di quanto può essere perso se l’inquilino smette di pagare o danneggia l’immobile

Quel tempo, a dire il vero, non è mai passato. Anche oggi molti proprietari utilizzano questo metodo "che Dio me la mandi buona" di protezione dal rischio di morosità e danni all’immobile. Oppure ci si affida all’agenzia sotto casa, che – chiariamoci – generalmente non fa molto più di questo, a meno di illuminate eccezioni.

Per fortuna il mercato evolve e gli operatori del settore studiano soluzioni in grado di risolvere i problemi delle persone. Finalmente sono disponibili e diffuse sul mercato garanzie per il locatore in grado di coprire qualsiasi evenienza: le spese legali, i danni lasciati all’immobile e i canoni di affitto non pagati.

Insomma: oggi per il proprietario basta inserire nel “business plan” del proprio affitto una piccola quota da destinare a proteggere il proprio investimento per non dover più pensare a nulla. Il locatore potrà così avere la tranquillità di sapere di essere al riparo da tutti i rischi derivanti da un rapporto di locazione con una persona sconosciuta, a prescindere dall’efficacia e dalla lungaggine della giustizia italiana.

Quello che ieri chiamavamo proprietario coraggioso, disposto a sfidare la sorte pur di guadagnare un reddito dalla propria seconda abitazione, oggi lo definiremmo sprovveduto. Basta poco per mettere in affitto casa senza alcuna preoccupazione.

 

Vendere quando i prezzi sono in calo da 6 anni consecutivi significa svendere. Meglio affittare, in attesa di tornare ai prezzi pre-crisi

 

Perderci rispetto a quanto avevi pagato (o un tuo familiare aveva pagato) per quella casa scoccia. A chiunque. Ma il grafico parla forte e chiaro: sono anni che i prezzi delle case in Italia calano. E la tua casa, anche se non te ne sei accorto, ha subito la stessa sorte.
Semplicemente, se anche la metti in vendita al prezzo a cui l’avevi acquistata, non troveresti persone disposte a pagarti quell’immobile agli stessi valori di dieci o venti anni fa. È il mercato, baby.

Perché allora mettere la tua seconda abitazione in vendita ora? Per sperare nell’occasionale “amatore”, quello disposto a spendere un prezzo fuori mercato proprio per quella casa lì, anche se ne può trovare decine altrettanto interessanti (o migliori!) a prezzi inferiori? Da quando c’è internet con cui comparare in pochi click decine di immobili, fidati, di gente disposta a farsi prendere per il naso ne trovi ben poca!

Se non vuoi svendere evita di mettere sul mercato quell’immobile in questo momento. Perché non otterresti quanto potresti ricavare fra qualche anno, quando la crescita dei prezzi degli immobili avrà colmato il gap negativo accumulato in questi anni.

Non perderai così l’opportunità di ottenere per qualche anno un’ottima redditività dall’affitto, magari re-impiegando fra qualche anno parte delle risorse per ristrutturare casa. Il prezzo di vendita che potrai in questo modo conseguire sarà più alto sia per motivi legati al mercato, sia per la migliore qualità dell’immobile che proporrai agli interessati!

 

Paura che il fisco faccia perdere tutto il guadagno? La locazione oggi è tra gli investimenti fiscalmente più convenienti

 

Il luogo comune è questo: cosa affitto a fare, se poi lo Stato si mangia tutto quello che guadagno?

Noi italiani, si sa, ce l’abbiamo da sempre con il fisco. Ma, certo, soprattutto per i proprietari di seconda casa con un imponibile molto alto, fino a qualche anno fa il luogo comune non era poi tanto lontano dalla realtà.
Irpef potenzialmente molto sostanziosa sul reddito da locazione, imposta di bollo, imposta di registro, ICI e chi più ne ha più ne metta: il balzello sulla seconda casa era tale da rendere conveniente, in un momento favorevole di mercato, cercare di vendere piuttosto che di affittare.

Oggi non è più così, anzi! Tra le forme di investimento dei risparmi disponibili in Italia, l’affitto è senza alcun dubbio un’opzione fiscalmente molto conveniente. In particolare:

• l’introduzione della cedolare secca ha reso piatta la tassazione sui redditi, dando certezza di quanto si va a pagare e togliendo dalla base imponibile il reddito da locazione. Non per niente, secondo il franchising leader nel mercato della locazione, Solo Affitti, 9 contratti su 10 negli ultimi anni sono assoggettati alla cedolare secca.

• la cedolare secca già era molto conveniente fin dal suo primo anno di applicazione, con un’aliquota del 21% sui contratti a canone libero e del 19% per quelli a canone concordato. Ora, poi, che l’aliquota per i contratti agevolati è stata portata al 10%, risulta una delle tipologie di investimento con la tassazione sul reddito più bassa nel nostro paese. Basti pensare che in Italia le rendite finanziarie sono generalmente tassate al 26%, e anche le attività finanziarie con una fiscalità agevolata, come i titoli di Stato o il rendimenti dei fondi pensione, scontano un’aliquota rispettivamente del 12% e dell’11,5%. Sui redditi da investimenti finanziari, quindi, si paga in ogni caso di più rispetto alla fiscalità di cui gode una locazione a canone concordato.

• addio anche alle imposte di bollo e di registro, non più dovute per chi applica la cedolare secca. Piccoli ma antipatici balzelli non più dovuti, oggi, per chi affitta casa.

• infine, la tanto odiata IMU gode di un significativo sconto (25%) se la locazione è a canone concordato. L’utilizzo delle forme contrattuali agevolate (contratto 3+2, contratto transitorio, contratto per studenti universitari fuori sede) diventa così una manna dal cielo per chi non ama versare soldi al fisco.

 

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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