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Affitto a studenti, canoni più cari. 8 contratti su 10 agevolati

by Andrea Saporetti
on Agosto 22, 2018
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Prezzi degli affitti delle stanze singole per gli studenti in crescita a Milano e Bologna, calano a Roma, Firenze e Torino

Canoni di locazione delle stanze in aumento, Milano e Bologna sempre più care. Ma sono in calo i prezzi a Roma, Firenze e Torino.

 

Arriva settembre e sono come sempre tantissimi gli studenti universitari fuori sede che cercano una stanza in affitto. Singola o doppia che sia, il costo dell’alloggio è una parte importante del budget di chi studia lontano da casa. E, complice la forte richiesta e le interessanti agevolazioni fiscali, per chi è proprietario di una seconda casa in una città universitaria quello dell’affitto a studenti fuori sede è un business vantaggioso. L’analisi del mercato delle locazioni a studenti condotta dal network immobiliare Solo Affitti evidenzia le principali tendenze 2018.

Canoni di affitto, in crescita sia le stanze singole che le doppie, ma non dappertutto. La mappa dei prezzi degli affitti per i fuori sede

 

Studenti universitari affitto canoni locazione crescita 2018 img

Milano sempre la più cara, dietro Roma e Bologna. Stanze singole ovunque sopra i 200€, Milano supera i 550€ mensili

Anche quest’anno si conferma Milano la città più cara per chi deve studiare fuori sede, con la bellezza di 593€, in media, per una stanza singola. Condividere permette di risparmiare (355€ per un posto in stanza doppia), ma rimane comunque molto costoso, se si pensa che per una stanza singola, in Italia, costa mediamente 293€.

Roma, la seconda città più costosa, è comunque decisamente più economica, con 378€ per la singola e 246€ per la doppia: un distacco di oltre 100€ rispetto a Milano per entrambe le categorie di stanza.

Terzo posto per Bologna (350€ per la singola), a pari merito con Napoli, Verona e Modena, le quali però scontano tariffe più economiche per la stanza doppia (come Napoli, dove costano 200€ contro i 233€ di Bologna) o non trovano un sufficiente mercato (come a Modena e Verona, situazione comune peraltro anche ad altre città di medie dimensioni).

Firenze (319€ per la singola), Pisa e Siena (300€) sono le altre città che si collocano sopra la media nazionale.

Più economici i canoni di affitto per le stanze singole a Torino (287€), città relativamente economica per la stanza singola ma al secondo posto a pari merito con Roma per la stanza doppia (246€). Seguono, via via, Trieste (275€), Genova e Padova (250€), Parma e Bari (245€), Pescara (240€).

Le città in cui è più vantaggioso per gli studenti prendere in affitto una stanza singola sono: Cagliari e Catanzaro (230€), Ferrara e Pavia (225€), Perugia (200€).

 

Crescita del +4% per le singole e del +5% per le doppie. Ma Roma, Firenze e altre città universitarie segnano canoni in calo

Il segno più dei canoni di locazione, che a livello generale si ritrova sia per i prezzi delle stanze singole (+4%, corrispondente 11€ in aumento, in valore assoluto), sia per quelli delle doppie (+5%, circa 9€ in più al mese), dimostra che il mercato delle locazioni a studenti universitari fuori sede è vivace e mantiene il dinamismo che lo ha da sempre caratterizzato nel nostro paese.

Tuttavia, questa crescita non è omogenea su tutto il territorio nazionale.

Sono infatti diverse le situazioni di calo dei canoni che l’Ufficio Studi di Solo Affitti rileva rispetto allo scorso anno.

In primis, Roma: le singole sono infatti in calo del -5% (-20€), anche se le doppie compensano con un aumento del +3%.
Riduzioni analoghe, per le stanze singole, anche a Firenze e Torino (-5%), più contenute a Parma e Bari (-2%). Tutte città, comunque, in cui le stanze doppie tengono meglio rispetto alle singole: stabili le quotazioni a Firenze, forte crescita a Torino (+21%, oltre 40€ in più al mese), +33% a Parma (+50€ al mese), +13% a Bari (20€ di aumento).

I cali più consistenti per le stanze singole si registrano per gli affitti di camere singole a Cagliari e Pavia (-13%).

Dove si rileva, invece, gli aumenti dei costi per le camere singole?

Guida la classifica delle città che vedono crescere i canoni di locazione per le stanze non condivise Trieste (+20%, ovvero +45€ in più rispetto allo scorso anno) e Perugia (+18%, pari a +30€ rispetto al 2017).

Anche in Emilia Romagna si vedono rialzi, con il +2% di Bologna e il +6% di Ferrara, ma la notizia più significativa è quella di Milano, la città più cara d’Italia, che vede aumentare sia i prezzi delle singole (+7%, pari a +38€ al mese) che delle doppie (+13%, che equivale in termini monetari ad un esborso di 42€ in più ogni mese).

 

Le agevolazioni fiscali spingono il contratto concordato per studenti. Solo a Milano e Parma prevale il libero 4+4

 

Canoni in crescita, certo, ma non ci si può attendere un’impennata. Almeno fino a quando le agevolazioni fiscali a cui sono soggetti i contratti di locazione a canone concordato rimarranno così appetibili per chi affitta casa.

L’analisi Solo Affitti è chiara: il 65% dei contratti di affitto viene stipulato con la tipologia di contratto a canone concordato per studenti universitari fuori sede. E, da aggiungere a questa cifra, vanno considerati anche il 6,6% di contratti stipulati con la formula del transitorio e il 7,4% dei casi in cui ci si è avvalsi di un contratto di durata 3+2.

Assommano a quasi l’80% dei contratti di locazione stipulati a studenti universitari, quindi, le tipologie contrattuali agevolate, ossia quelle che godono di cedolare secca al 10% e sconto fiscale del 25% sull’IMU.
Sconto fiscale che rappresenta un grandissimo incentivo per i locatori, che devono far fronte, come contraltare, alla concessione agli inquilini di un canone di affitto massimo entro il limite fissati dall’accordo territoriale per il canone concordato.

 

Contratti agevolati utilizzati in via quasi esclusiva, uniche eccezioni Milano e Parma: perché?

Questo sistema pare funzionare praticamente ovunque: la metà del campione di città universitarie analizzate da Solo Affitti segnala un tasso di utilizzo delle forme contrattuali a canone concordato superiore al 90%. E, in tutti i casi, la quota di contratti che godono di agevolazioni fiscali grazie all’utilizzo del sistema del canone concordato è almeno pari ai 2/3 delle locazioni stipulate a fuori sede.

Praticamente solo Milano e Parma fanno eccezione: perché?

Forte convenienza fiscale per il locatore da un lato, canone di affitto calmierato per gli inquilini dall’altro: sta tutta qui la formula del successo dei contratti a canone concordato? No: serve una pre-condizione. I valori di canone minimi e massimi stabiliti dall’accordo territoriale locale devono essere, sì, inferiori rispetto a quelli di mercato per l’immobile, ma comunque vicini a sufficienza da rendere lo “sconto” sul prezzo accettabile per il proprietario,grazie all'effetto di compensazione svolto dalle agevolazioni fiscali.

La diffusione del canone libero o del contratto di posto letto, ossia di quelle tipologie contrattuali che non godono di agevolazioni fiscali, ma che permettono al proprietario la libertà di stabilire il canone di affitto, è destinata ad essere particolarmente elevata:
- dove, come nel caso di Parma, l’accordo è troppo datato e prevede valori ormai non al passo con i livelli di mercato
- dove, come nel caso di Milano, l’accordo territoriale - pur di recente rinnovo - reca valori troppo bassi per risultare appetibili ad un locatore, anche al netto delle consistenti agevolazioni fiscali disponibili per i contratti a canone concordato.

Per questo non è difficile comprendere perché solamente a Parma (20%) e a Milano (11%) sia così bassa la percentuale di contratti agevolati, nel mercato della locazione a studenti universitari.

 

Gli studenti universitari e la scelta della stanza in affitto: comodità e privacy sono must have, più adattabili riguardo all’arredamento

 

Cosa è davvero importante per uno studente universitario nella ricerca dell’alloggio? La risposta è stata chiesta alle agenzie Solo Affitti presenti nelle principali città universitarie ed è così possibile comprendere la scala di priorità dello studente fuori sede.

Alloggio vicino all’università al primo posto e vicinanza ai mezzi pubblici al terzo posto in questa particolare classifica. Ovvio, la comodità nel raggiungere la facoltà è la priorità delle priorità per chi si sposta da casa per andare a studiare in una grande città come fuori sede.
Altrettanto naturale una notevole differenzazione tra le varie città universitarie: se nelle città medio-piccole la vicinanza ai mezzi pubblici risulti poco ambita e si preferisce vivere a ridosso delle zone universitarie, nelle grandi città avere una fermata della metro vicina permette comunque di raggiungere comodamente la facoltà, potendosi magari permettere una stanza a più buon prezzo grazie alla scelta di una zona non tipicamente universitaria.

Al secondo posto poter disporre di una stanza singola, anziché dover condividere una stanza doppia o tripla. Se un tempo la condivisione della camera in affitto era all’ordine del giorno tra gli studenti universitari, oggi gli agenti Solo Affitti di diverse città universitarie segnalano l’assenza di mercato per le stanze doppie e sono una rarità le città in cui sono ancora disponibili stanze triple. La privacy della stanza singola è un vantaggio molto più ambito, rispetto al passato, in crescita anche nel 2018 del +2% rispetto alla rilevazione dello scorso anno.

Poter godere di un arredamento moderno e confortevole è al quarto posto nella classifica e, se confrontato con l’analogo valore 2017, si riscontra un forte calo nell’indice delle priorità (-12,5%). Complice il caro-affitti in alcune città, Milano e Bologna tra tutte, gli studenti sono più disponibili ad adattarsi ad appartamenti con arredamento datato pur di risparmiare (o far risparmiare ai propri genitori) sul prezzo della stanza in affitto.

Importante, anche se non fondamentale, la presenza di lavatrice, come naturale per chi è fuori sede: si tratta di un optional che permette di risparmiare molto tempo e denaro, rispetto a chi deve adattarsi alle lavanderie a gettone.

In fondo alle preferenze dei fuori sede la dotazione di wi-fi nell’immobile (pur cresciuta negli ultimi anni), la condivisione dell’appartamento con inquilini dello stesso sesso (ormai non più frequenti come un tempo gli annunci riservati a “solo studentesse”) e, per ultima, l’aria condizionata.

 

Sei studente fuori sede e non vuoi commettere errori nella ricerca della stanza? Qualche consiglio dagli esperti di Solo Affitti

 

Diciamoci la verità, affittare casa per uno studente universitario non è mai semplice. Con l’affitto si è senza dubbio alle prime armi. Ci si può informare un po’ tramite amici e conoscenti, magari i genitori possono essere di supporto, ma si tratta comunque spesso di affidarsi un po’ alla sorte.

Alcune questioni sono particolarmente complesse: il contratto di affitto, la burocrazia, cosa scaricare in dichiarazione dei redditi. Sono argomenti che abbiamo trattato più volte su questo blog e quindi segnaliamo a tutti gli studenti fuori sede e ai loro genitori che leggono alcuni link utili per approfondire le principali questioni:

- come funziona il contratto di affitto cointestato a più inquilini e cosa succede in caso di disdetta di un inquilino per i coinquilini che rimangono nell’appartamento a seguito del suo recesso

- quale tipologia di contratto di affitto per studenti universitari fuori sede conviene tra il contratto di posto letto, il contratto a canone concordato per studenti, il contratto transitorio, il contratto libero 4+4 o il contratto a canone concordato 3+2

- quali sono le detrazioni per gli studenti universitari fuori sede al momento di fare la dichiarazione dei redditi

E, per chiudere, volentieri vi segnaliamo il link ad un articolo in cui sono elencati 10 consigli pratici per gli studenti universitari che cercano una stanza in affitto: qualche dritta da chi è specialista nel settore può essere utile, giusto?

 

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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