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Affitto, canoni 2019 a +2,1%. Il concordato limita i rincari

by Andrea Saporetti
on Novembre 12, 2019
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Canoni di locazione in crescita del +2,1% in Italia, con il paese a due velocità: crescita notevole al nord, maggiori incertezze al centro-sud

Bologna e Milano guidano la crescita dei canoni al nord, maggiore incertezza al centro-sud. A Roma il ribasso più importante grazie al successo del canone concordato.

 

Quali sono i principali trend del mercato dell’affitto di quest’anno? Ce lo dice l’analisi del network immobiliare leader in Italia nel settore della locazione, Solo Affitti, che ha presentato nei giorni scorsi i risultati dell’11° Rapporto sul mercato immobiliare delle locazioni in Italia nel 2019. Rimandando a successivi approfondimenti, vogliamo approfondire in questo articolo l’andamento dei canoni di affitto: in crescita, ma meno rispetto agli ultimi due anni. Dove sono cresciuti di più e dove invece sono calati? Perché questo andamento?

Italia divisa in due: prezzi in crescita al nord, maggiore incertezza al centro-sud.

 

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Canoni di locazione in crescita nel 2019, con una media del +2,1% per le abitazioni arredate nelle città capoluogo di regione, secondo i dati diffusi da Solo Affitti.

Una crescita tutt’altro che omogenea. Se infatti le principali città del nord del paese risultano tutte in crescita, anche consistente (con la sola eccezione di Torino, stabile), al centro-sud si riscontrano canoni di affitto in lieve calo o stabili, con le significative eccezioni di Bari e Palermo.

 

La crescita dei canoni al nord: Bologna e Milano trainano i rincari

Al nord la crescita è guidata da Bologna (+9,8%), con canone medio che arriva a toccare i 793€, e Milano (+6,3%), la più cara d’Italia, unica città a registrare un canone medio oltre i mille euro (1.234€).

Seguono Genova (+5,9%, in rimbalzo rispetto al calo dello scorso anno, canone medio 521€), Trento (+4,8%, 735€), Firenze (+3,8%, 764€), Venezia-Mestre e Trieste (+3,7%, con canone rispettivamente di 753€ e di 563€), Aosta (+2,7%, la più economica al nord con 495€).

Unica città con canoni stabili, come dicevamo, è Torino (-0,8%), che vede il canone di affitto cittadino fermo a 537€.

 

L’incertezza dei prezzi al centro-sud, Roma in testa ai ribassi

La crescita compatta dei canoni di locazione si ferma qui: al centro-sud il 2019 è all'insegna della stabilità o della flessione dei canoni.

Sembra infatti quasi possibile tirare una linea immaginaria sul confine meridionale di Toscana ed Emilia-Romagna, al di sotto del quale i canoni di affitto hanno una dinamica più moderata, se non in calo. I segni meno sono infatti i più frequenti, anche se, in ogni caso, i ribassi sono contenuti.

Roma, infatti, pur risultando essere la città che risente della flessione maggiore delle quotazioni, registra solamente un -4,5%, fermandosi a 884€ di canone medio. Un risultato, peraltro, annunciato: è di quest’anno l’importante rinnovo dell’accordo territoriale per le locazioni a canone concordato nella capitale, che ha aumentato il già ampio ricorso all’affitto agevolato nella città capitolina. Normale, quindi, che i canoni abbiano subito una riduzione.

In lieve calo anche Cagliari (-4,2%, con canone medio a 581€), Napoli (-3,2%, 630€), Catanzaro (-2,9%, 368€), Ancona (-2,5%, canone medio 510€, anche in questo caso con accordo territoriale per gli affitti 3+2 rinnovato da pochi mesi), Perugia (-2,1%, 409€).

Stabili le quotazioni di Potenza (nessuna variazione rispetto al 2018, canone fermo a 426€) e Campobasso (+0,4%, canone medio 440€). Uniche città capoluogo di regione in controtendenza al mezzogiorno sono Bari (+6,9%, 554€) e Palermo (+6,8%, 521€).

 

Canoni a +2,1% sul 2018: continua, ma rallenta, la crescita. Valori a un passo dai livelli pre-crisi.

 

Tornano a 616€ i canoni di affitto medi per gli appartamenti arredati nelle città capoluogo di regione.

Un dato frutto della media tra monolocali (449€, +1,8%), bilocali (548€, anch’essi in crescita del +1,8%), trilocali (671€, +2,4%, i più dinamici grazie alla maggiore richiesta di mercato) e immobili più spaziosi (798€, +2,2%).

Con l’aumento dei prezzi di quest’anno siamo ad un passo dai livelli pre-crisi. Nel 2009, quando i canoni di locazione hanno iniziato la loro discesa (terminata solamente nel 2014), il canone medio di affitto era di 641€. Insomma, mancano solo 25€, pari a meno di 4 punti percentuali, per raggiungere i valori di locazione di dieci anni fa.

Una crescita continuativa, dunque, quella dal 2015 ad oggi, ma con un rallentamento. Se nel 2017 i canoni erano cresciuti del +4,1% e lo scorso anno del +3,1%, il +2,1% di quest’anno segna una attenuazione della crescita delle quotazioni.

Sicuramente, la doppia velocità nord-sud è tra le motivazioni di questo trend. Serve però andare più a fondo per comprenderne le reali ragioni.

 

Il rincaro degli affitti c’è, ma nessuna impennata dei prezzi: perché?

 

Le motivazioni dell’aumento dei canoni di affitto

Le agenzie Solo Affitti coinvolte nella rilevazione registrano una domanda di locazione molto attiva, soprattutto nei mercati più centrali delle principali città, ma anche in quelli periferici.

L’offerta, invece, è in riduzione, molto marcata nei centri storici e nei quartieri di maggiore pregio, più lieve nelle restanti zone cittadine.

Il perché è presto detto: nelle zone più centrali delle città principali o più turistiche del nostro paese molte abitazioni sono state riconvertite all’affitto breve.

Fenomeno di gran moda, l’affitto breve, che sta facendo piazza pulita di appartamenti ad uso residenziale nei centri delle nostre città d’arte, ma anche nei quartieri fieristici, vicino agli ospedali, agli aeroporti e alle stazioni. Ovvio, visto il potenziale di ricettività immenso a cui l’affitto breve può attingere: si pensi solo ai milioni di turisti che in ogni stagione arrivano in città come Roma, Firenze, Milano, Napoli, Venezia, Bologna, Padova, etc.

Immobili che troverebbero facilmente collocazione sul mercato dell’affitto residenziale, ma che vengono destinati a questa innovativa fetta di mercato, in cerca di una maggiore redditività. Togliendo, quindi, soluzioni abitative a chi nei centri storici in affitto vorrebbe andarci ad abitare con un normale contratto di affitto.

Non solo affitto breve: anche la ripresa delle compravendite, concentrata soprattutto nei grandi centri urbani, contribuisce a distogliere dalla locazione una quota di immobili che, negli anni corsi, non trovando acquirenti, era stata giocoforza riconvertita alla locazione, in attesa di tempi migliori per la vendita.

Complessivamente, quindi, gli effetti sono due:

1) l’affitto residenziale, per mancanza di immobili, tende a spostarsi più verso le zone periferiche delle città, meno ambite dai proprietari che cercano di aumentare la redditività della propria seconda casa grazie all’affitto breve.

2) la scarsità di abitazioni in locazione spinge l’aumento dei canoni di affitto: visto l’eccesso di domanda di affitto rispetto all’offerta, i proprietari possono permettersi di spuntare prezzi più cari. Facile spiegare i rincari registrati negli ultimi anni.

 

Affitti in aumento, ma senza il turbo: il canone concordato fa da freno ai rincari

Ok, i prezzi crescono. Abbiamo detto +2,1% nel 2019, contro il +3,1% dello scorso anno e il +4,1% del 2017. Perché, allora, questi rincari attenuando, rispetto agli ultimi due anni?

La risposta è in verità semplice: escludendo Milano, dove ancora questo strumento non riesce a fare breccia, nel resto d’Italia i contratti a canone concordato (3+2, a studenti universitari fuori sede, transitori) stanno svolgendo egregiamente la loro funzione di calmiere dei prezzi.

E lo fanno, tra l’altro, in un momento storico in cui si rischierebbe una vera e propria impennata nei canoni di affitto, vista la situazione di mercato caratterizzata da una marcata scarsità di immobili da affittare nelle zone urbane più richieste dagli inquilini.

Canone concordato che, secondo l’analisi delle agenzie Solo Affitti, assomma oggi a oltre il 72% dei nuovi contratti di locazione nelle città principali del paese, in crescita di 4 punti percentuali rispetto allo scorso anno.

L’effetto di stabilizzazione dei prezzi è particolarmente visibile in città come Torino, al nord, e in quasi tutto il centro-sud. Evidente, in particolare, a Roma: proprio grazie al rinnovo 2019 dell’accordo territoriale per i contratti agevolati, i canoni di affitto capitolini sono quelli che subiscono la riduzione più marcata: -4,5% rispetto allo scorso anno.

D’altronde, la possibilità di un reddito netto da locazione maggiore (grazie a cedolare secca al 10% e IMU scontata del 25%), pur concedendo all’inquilino un canone inferiore a quello del libero mercato, è un’opportunità che sempre meno locatori vogliono farsi sfuggire.

 

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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