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Affitto negozi: trend di mercato, effetti stop a cedolare secca

by Andrea Saporetti
on Dicembre 23, 2019
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Canoni di affitto in crescita nel 2019, ma ancora lontani (-19%) rispetto ai livelli pre-crisi

Canoni di affitto in ripresa per i locali commerciali, ma con la tegola della mancata proroga della cedolare secca per il 2020: quali effetti avrà questa novità?

Se il mercato immobiliare residenziale ha subito negli scorsi anni pesanti ripercussioni a seguito della crisi economica del nostro paese, il settore degli immobili commerciali ha segnato il passo in misura ancora maggiore.

L’effetto della crisi ha determinato notevoli contraccolpi sui bilanci dei commercianti dei nostri centri urbani, con conseguenze ovvie, sia in termini di minori transazioni che di calo dei prezzi dei locali commerciali, per le compravendite di negozi.

Non solo compravendite: anche il mercato dell’affitto ha risentito delle difficoltà del mercato degli immobili per le imprese e il commercio, pur con una ripresa delle transazioni e dei canoni di affitto negli ultimi 4-5 anni, soprattutto nelle zone centrali e nelle vie commerciali più richieste.

Lo testimonia l’analisi di Solo Affitti, franchising immobiliare leader del mercato della locazione in Italia, che con una pratica infografica analizza l’andamento dei canoni di affitto dei negozi nelle principali città negli ultimi 10 anni.

Non solo: l’analisi di Solo Affitti cerca anche di risolvere un dubbio importante: che impatto avrà il mancato rinnovo per il 2020 della cedolare secca per i contratti di affitto dei negozi?

 

canoni affitto negozi mancata proroga cedolare secca locali commerciali 2020 imgCanoni di affitto in ripresa, ma ancora del 20% al di sotto dei livelli pre-crisi

 

Quando il mercato subisce cali significativi della domanda non ci si può mai attendere un aumento dei prezzi.

Così è stato per il settore della locazione dei negozi nei centri urbani delle nostre città. In 10 anni, dal 2009 al 2019, Solo Affitti ha calcolato nei capoluoghi di regione una perdita di valore medio dei negozi pari a circa 200€ al mese.

Si passa infatti da un valore medio per un locale commerciale affittato di 1.058€ dieci anni fa a soli 856€ al mese nel 2019. Un calo che vale quasi il 20% del valore medio dei canoni di affitto (19,1%).

Sembra tanto? Lo è. Ma va considerato che si tratta di un valore frutto di un recupero che già da 4 anni sta coinvolgendo i canoni di locazione, quando in misura maggiore, quando in misura più lieve.

Sì, perché il canone medio minimo, toccato nel 2015, si attestava a 759€, con ben un -28,3% di perdita. Il recupero, quindi, è stato sensibile, anche se ancora molta strada si deve fare per tornare alle quotazioni di dieci anni fa.

 

Milano, Napoli e Torino le città con i cali più contenuti. A Genova il calo maggiore

Insomma, i centri delle nostre città hanno accumulato moltissime vetrine con cartello “Affittasi” appeso all’ingresso e le conseguenze sui canoni di affitto sono evidenti.

Ma dove il recupero dei prezzi è stato più significativo e dove, invece, i prezzi rimangono ancora distanti da quelli pre-crisi?

Abbiamo scelto 8 grandi città del nostro paese per un confronto.

Evidente, dall’infografica, che Milano è la città che ha tenuto meglio: il recupero degli ultimi anni ha consentito al capoluogo meneghino di avere praticamente raggiunto i canoni di affitto di un decennio fa (-2,4%).

Una buona tenuta anche a Napoli (-5,0%) e Torino (-8,9%), dove la ripresa ha molto ridotto il gap cumulato durante gli anni peggiori di crisi economica.

Per le altre città considerate i canoni rimangono “sotto” in maniera importante: dal -25,3% di Bari al -30,5% di Bologna; dal -33% di Roma al -38% di Firenze.

Il tracollo, però, è appannaggio di Genova, che ancora oggi segna un -43,9% rispetto ai valori del 2009. Il forte calo dei valori dei canoni di affitto appare ancora lontanissimo dall’essere recuperato.

 

Cedolare secca, stop dal 2020: quale impatto avrà il passo indietro del governo sulla flat tax per le locazioni commerciali

 

Sappiamo bene quanto la questione fiscale abbia importanza per i contribuenti italiani. E, proprio quest’anno, avevamo salutato su questo blog come una importante novità l’introduzione della cedolare secca per i negozi.

Novità che, nelle intenzioni del governo gialloverde che varò la norma, avrebbe ricalcato quello della cedolare secca per l’affitto di un’abitazione: tasse basse e piatte (ma anche semplici) per il proprietario, per far emergere il nero e recuperare evasione fiscale.

Nelle intenzioni si parlava anche di un aiuto agli imprenditori inquilini dei negozi, che avrebbero potuto contrattare canoni di affitto più bassi grazie allo sconto fiscale che avrebbe moderato le pretese dei proprietari.

Certo, il mancato rinnovo della cedolare secca per i negozi, che con ogni probabilità verrà confermato nel passaggio parlamentare della Legge di Stabilità, sarà un brutto colpo per i proprietari di negozi in affitto: la cedolare secca, come ha dimostrato nel settore delle locazioni abitative, è apprezzatissimo dai locatori. Si pensi che dei contratti di affitto residenziali stipulati da Solo Affitti nelle principali città quasi il 90% vengono assoggettati dai proprietari alla flat tax. Il ritorno al regime IRPEF senza dubbio comporterà un aggravio fiscale sui locatori.

Ma, se la misura voleva combattere il nero, il target era quello sbagliato: le locazioni commerciali, avendo come conduttore un’impresa, che ha la piena convenienza a mettere a bilancio il costo dell’affitto del locale, non sono certo quelle più soggette ad evasione fiscale.

Inoltre, come le statistiche prima proposte evidenziano, l’effetto di calmiere dei prezzi non c’è stato: nel 2019, anno di applicazione della cedolare secca sui nuovi contratti di affitto per negozi stipulati per immobili C/1 di superficie inferiore a 600mq, i canoni di affitto sono cresciuti del +3,2%.

D’altronde, la cedolare secca non è il meccanismo più efficace per ottenere un ribasso ulteriore dei prezzi delle locazioni a carico dei negozianti: funziona, con questa finalità, solo se associata ai contratti a canone concordato, cosa che nel comparto commerciale non è previsto.

Inoltre, l’introduzione della cedolare secca solo per contratti di nuova stipula aveva tenuto fuori tutta la platea di negozi con contratti di affitto già in essere. Anzi: si era esplicitamente previsto che non si potesse concludere anticipatamente un contratto e stipularne uno ex novo tra gli stessi soggetti con la sola finalità di usufruire della cedolare secca.

Insomma: la cedolare secca non era lo strumento più efficace, ma anche se lo fosse stato, si era introdotta senza che potesse esplicare a pieno i suoi effetti.

Uno sgravio fiscale per i tartassati proprietari di immobili è sempre gradito. Bene quindi la cedolare secca. Ma se, come si è detto, si intendeva rilanciare il commercio nei centri urbani la misura che era stata introdotta non forniva alcun concreto beneficio.

Detto questo, bisogna aggiungere che, se è vero che la cedolare secca per i negozi non era certo una misura che poteva aiutare i commercianti a riaccendere le vetrine nei centri delle nostre città, questa misura non sembra essere stata sostituita nella Legge di Stabilità da altre, più efficaci, che perseguano questa finalità. Su questo il governo attuale dovrà lavorare.

 

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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