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APE obbligatorio per l’affitto. Ma la certificazione energetica è davvero utile?

by Andrea Saporetti
on Aprile 15, 2014
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Per affittare un immobile è necessario, sin dall'avvio delle trattative, consegnare al potenziale inquilino l'APE. Certificato energetico che, oramai, è entrato a far parte delle abitudini di chi ha di recente gestito l'affitto del proprio immobile. Ma questo documento è davvero utile per chi si interessa ad un immobile in locazione? Una statistica di Solo Affitti ci dà qualche risposta in proposito.

Pare, dopo lunghe vicissitudini, aver trovato una sua stabilità la legislazione italiana sulla certificazione energetica. Che, soprattutto per quanto riguarda la locazione, ha conosciuto numerosi e inaspettati stravolgimenti, soprattutto durante il 2013.

Novità normative che dovevano per forza di cosa andare a chiarire e dare ordine ad una legislazione che, dal D.Lgs. 192/2005 in avanti, aveva visto le Regioni muoversi in ordine sparso e spesso in netta contraddizione, tanto tra loro quanto rispetto la normativa nazionale. Non era ad esempio pensabile che potesse ancora essere accettata la difformità di visione tra: molte Regioni in cui nulla era previsto e tutto veniva rimandato alle previsioni nazionali (abbastanza precise sugli indirizzi, poco chiare riguardo all'ambito di applicazione nella locazione); altre Regioni in cui gli obblighi erano stati fissati e la legislazione regionale era ormai consolidata (si pensi alla Lombardia e al Piemonte); altre ancora che permettevano di bypassare l'obbligo di certificazione energetica nell'affitto grazie all'autocertificazione degli immobili in classe G (è il caso della Toscana).

Ma, se fino al 2012 l'affitto era stato toccato dalla normativa sull'ACE solo "di striscio", il 2013 di novità ne ha portate, eccome! La locazione ha dovuto, in tutta fretta, iniziare a fare i conti con l'obbligatorietà di questa normativa. Vivendola, non bisogna nasconderlo, come un appesantimento e una ulteriore forma di burocrazia. Perché, si sa, le trattative di affitto sono più veloci rispetto alla compravendita immobiliare e il turnover negli immobili è decisamente più elevato: vincoli e paletti burocratici sono quanto mai sgraditi ai proprietari immobiliari. E l'APE (Attestato di Prestazione Energetica, nuova denominazione assunta a partire dal 2013 dall'ACE) non poteva che apparire come un inutile ostacolo ad una rapida e redditizia locazione del proprio appartamento.

Ad ogni modo, la sanzione di nullità, che il Parlamento ha imposto con la L. 3 agosto 2013, n. 90 sui contratti di locazione privi di APE allegato o carenti di clausola di dichiarazione di consegna dell'APE all'inquilino, ha fatto sì che – volenti o nolenti – i locatori abbiano dovuto confrontarsi con questa nuova esigenza. Troppo alto il rischio di vedere risolto il rapporto di locazione e – potenzialmente – vedersi richiedere da parte dell'inquilino, davanti ad un giudice, la restituzione di quanto versato come canone di affitto.

Grazie a questo passaggio dal nulla legislativo a norme estremamente stringenti, oramai la certificazione energetica è entrata nelle consuetudini del settore della locazione. Anche se nel frattempo, a seguito del D.L. 23 dicembre 2013, n. 145 (c.d. "Destinazione Italia"), non è più dichiarabile come nullo il contratto di affitto privo di clausola di dichiarazione dell'avvenuta consegna all'inquilino dell'APE e delle informazioni relative alla prestazione energetica dell'unità immobiliare. Né è più obbligatorio allegare l'APE al contratto di locazione in sede di registrazione all'Agenzia delle Entrate; sanzione di nullità dei contratti di affitto sostituita con una consistente multa a carico del proprietario che non fornisca al conduttore l'Attestato di Prestazione Energetica, dichiarando l'avvenuta consegna sul contratto di affitto.

2014-04 APE obbligatorio per l affitto Ma la certificazione energetica è davvero utileFinalmente, come dicevamo, pare che si sia trovata una certa stabilità dal punto di vista legislativo. E questo può favorire una migliore comprensione, da parte di chi si ritrova ad avere a che fare con il mondo della locazione, di quali siano gli obblighi, le tempistiche e i costi dell'APE. Ma anche e soprattutto il valore aggiunto di questo strumento.

Il franchising leader nel settore della locazione, Solo Affitti, ha condotto una statistica relativa alla classe energetica degli APE riferiti ad immobili il cui contratto di affitto sia stato intermediato da uno dei professionisti affiliati alla propria rete.

Ne è emerso un dato interessante, seppure non inaspettato. Oltre la metà (57,2%) dei contratti di affitto si riferiscono ad immobili vecchi ed energeticamente inefficienti, collocati in classe G. Rarissimi, invece, gli immobili classificati nelle categorie considerate "verdi" (A+, A, B o C): solo il 10,5% dei contratti di affitto erano accompagnati da un certificato recante una di queste classi energetiche.

Se è vero, come è vero, che sempre più il mercato della locazione, in un contesto come quello attuale di abbondante offerta di immobili, richiede appartamenti di qualità, nuovi e confortevoli, è altrettanto vero che il patrimonio immobiliare italiano è per la maggior parte vecchio e costruito senza tenere minimamente conto dei criteri di sostenibilità energetica ed ambientale. E, sugli immobili in affitto, spesso l'interesse a mantenere elevata la redditività dell'investimento da parte del proprietario confligge con l'opportunità di effettuare sull'immobile investimenti di manutenzione, ristrutturazione ordinaria e straordinaria o riqualificazione energetica. Ragionamento poco green, ma molto economy. E che fotografa la realtà del mondo della locazione.

Chiudiamo con una piccola provocazione sull'utilità dell'obbligo di APE per i contratti di affitto...

Quanti inquilini sarebbero disposti ad affittare un immobile che da un lato consenta un discreto risparmio in bolletta, ma che dall'altro richieda un canone di affitto notevolmente più elevato di quello richiesto per altri immobili simili, a causa del ricarico imposto dal proprietario per rifarsi degli interventi di efficientamento energetico posti in essere?

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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