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APE obbligatorio per l’affitto. Ma la certificazione energetica è davvero utile?

by Andrea Saporetti
on Aprile 15, 2014
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Per affittare un immobile è necessario, sin dall'avvio delle trattative, consegnare al potenziale inquilino l'APE. Certificato energetico che, oramai, è entrato a far parte delle abitudini di chi ha di recente gestito l'affitto del proprio immobile. Ma questo documento è davvero utile per chi si interessa ad un immobile in locazione? Una statistica di Solo Affitti ci dà qualche risposta in proposito.

Pare, dopo lunghe vicissitudini, aver trovato una sua stabilità la legislazione italiana sulla certificazione energetica. Che, soprattutto per quanto riguarda la locazione, ha conosciuto numerosi e inaspettati stravolgimenti, soprattutto durante il 2013.

Novità normative che dovevano per forza di cosa andare a chiarire e dare ordine ad una legislazione che, dal D.Lgs. 192/2005 in avanti, aveva visto le Regioni muoversi in ordine sparso e spesso in netta contraddizione, tanto tra loro quanto rispetto la normativa nazionale. Non era ad esempio pensabile che potesse ancora essere accettata la difformità di visione tra: molte Regioni in cui nulla era previsto e tutto veniva rimandato alle previsioni nazionali (abbastanza precise sugli indirizzi, poco chiare riguardo all'ambito di applicazione nella locazione); altre Regioni in cui gli obblighi erano stati fissati e la legislazione regionale era ormai consolidata (si pensi alla Lombardia e al Piemonte); altre ancora che permettevano di bypassare l'obbligo di certificazione energetica nell'affitto grazie all'autocertificazione degli immobili in classe G (è il caso della Toscana).

Ma, se fino al 2012 l'affitto era stato toccato dalla normativa sull'ACE solo "di striscio", il 2013 di novità ne ha portate, eccome! La locazione ha dovuto, in tutta fretta, iniziare a fare i conti con l'obbligatorietà di questa normativa. Vivendola, non bisogna nasconderlo, come un appesantimento e una ulteriore forma di burocrazia. Perché, si sa, le trattative di affitto sono più veloci rispetto alla compravendita immobiliare e il turnover negli immobili è decisamente più elevato: vincoli e paletti burocratici sono quanto mai sgraditi ai proprietari immobiliari. E l'APE (Attestato di Prestazione Energetica, nuova denominazione assunta a partire dal 2013 dall'ACE) non poteva che apparire come un inutile ostacolo ad una rapida e redditizia locazione del proprio appartamento.

Ad ogni modo, la sanzione di nullità, che il Parlamento ha imposto con la L. 3 agosto 2013, n. 90 sui contratti di locazione privi di APE allegato o carenti di clausola di dichiarazione di consegna dell'APE all'inquilino, ha fatto sì che – volenti o nolenti – i locatori abbiano dovuto confrontarsi con questa nuova esigenza. Troppo alto il rischio di vedere risolto il rapporto di locazione e – potenzialmente – vedersi richiedere da parte dell'inquilino, davanti ad un giudice, la restituzione di quanto versato come canone di affitto.

Grazie a questo passaggio dal nulla legislativo a norme estremamente stringenti, oramai la certificazione energetica è entrata nelle consuetudini del settore della locazione. Anche se nel frattempo, a seguito del D.L. 23 dicembre 2013, n. 145 (c.d. "Destinazione Italia"), non è più dichiarabile come nullo il contratto di affitto privo di clausola di dichiarazione dell'avvenuta consegna all'inquilino dell'APE e delle informazioni relative alla prestazione energetica dell'unità immobiliare. Né è più obbligatorio allegare l'APE al contratto di locazione in sede di registrazione all'Agenzia delle Entrate; sanzione di nullità dei contratti di affitto sostituita con una consistente multa a carico del proprietario che non fornisca al conduttore l'Attestato di Prestazione Energetica, dichiarando l'avvenuta consegna sul contratto di affitto.

2014-04 APE obbligatorio per l affitto Ma la certificazione energetica è davvero utileFinalmente, come dicevamo, pare che si sia trovata una certa stabilità dal punto di vista legislativo. E questo può favorire una migliore comprensione, da parte di chi si ritrova ad avere a che fare con il mondo della locazione, di quali siano gli obblighi, le tempistiche e i costi dell'APE. Ma anche e soprattutto il valore aggiunto di questo strumento.

Il franchising leader nel settore della locazione, Solo Affitti, ha condotto una statistica relativa alla classe energetica degli APE riferiti ad immobili il cui contratto di affitto sia stato intermediato da uno dei professionisti affiliati alla propria rete.

Ne è emerso un dato interessante, seppure non inaspettato. Oltre la metà (57,2%) dei contratti di affitto si riferiscono ad immobili vecchi ed energeticamente inefficienti, collocati in classe G. Rarissimi, invece, gli immobili classificati nelle categorie considerate "verdi" (A+, A, B o C): solo il 10,5% dei contratti di affitto erano accompagnati da un certificato recante una di queste classi energetiche.

Se è vero, come è vero, che sempre più il mercato della locazione, in un contesto come quello attuale di abbondante offerta di immobili, richiede appartamenti di qualità, nuovi e confortevoli, è altrettanto vero che il patrimonio immobiliare italiano è per la maggior parte vecchio e costruito senza tenere minimamente conto dei criteri di sostenibilità energetica ed ambientale. E, sugli immobili in affitto, spesso l'interesse a mantenere elevata la redditività dell'investimento da parte del proprietario confligge con l'opportunità di effettuare sull'immobile investimenti di manutenzione, ristrutturazione ordinaria e straordinaria o riqualificazione energetica. Ragionamento poco green, ma molto economy. E che fotografa la realtà del mondo della locazione.

Chiudiamo con una piccola provocazione sull'utilità dell'obbligo di APE per i contratti di affitto...

Quanti inquilini sarebbero disposti ad affittare un immobile che da un lato consenta un discreto risparmio in bolletta, ma che dall'altro richieda un canone di affitto notevolmente più elevato di quello richiesto per altri immobili simili, a causa del ricarico imposto dal proprietario per rifarsi degli interventi di efficientamento energetico posti in essere?

Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


Commenti (152)

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Buonasera.....
Mi sono accorto con grande rammarico,che dopo aver registrato un contratto di locazione commerciale ho omesso la dichiarazione APE.Teneno conto che la registrazione è avvenuta a fine dicembre 2017, c'è quniche forma di ravvedimento per regolarizzare la situazione.
Grazie

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Gentile Damiano, potrebbe integrare la clausola in cui dichiara di aver consegnato copia dell'Ape registrando tale scrittura presso l'Agenzia delle entrate; il costo è di 67 euro + marca da bollo.

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Buongiorno, vorrei che mi chiarisse i seguenti quesiti avendo dato in affitto un immobile costruito negli anni 60. Sono obbligato ad essere in
in possesso del libretto d'impianto? E il certificato APE spetta cmq a me di procurarmelo con consegna all'affittuario?
Un' ultima domanda: a chi debbo far eventualmente la richiesta per entrambe le cose?
Grazie.

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Gentile Stefano i certificati sono comunque obbligatori nel momento in cui stipula un nuovo contratto di affitto; per redigere i documenti può rivolgersi ad un tecnico (geometra o architetto, ingegnere) che si occupano della materia.

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Per i locali commerciali di 500 metri quadrati in locazione, va fatta l'a.p.e. grazie

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Esatto Paolo, anche in questo caso il certificato va consegnato, se parlaimo della stipula di un nuovo contratto.

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Mi pare che in caso di affitto di un appartamento l'APE non è necessaria se è di classe energetica G ma basta una dichiarazione del proproetario.E' così? Quale art.di legge citare? Grazie

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Gentile, in realtà il certificato è obbligatorio se parliamo di un immobile abitativo, ne sono esclusi alcuni immobili che trova elencati nell'articolo, ma non dipende dalla classificazione.

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Mi pare che per un appartamemto da affittare di classe energetica G non serve l'APE ma una semplice dichiarazione del proproetario.E' così? Grazie Quali art. di legge occorre citare?

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Salve , per prima cosa grazie per il servizio che date.. , vengo al dunque , ho un immobile locato allo stesso conduttore da otto anni , otto anni fa non esisteva l'ape , quattro anni fa forse si ma non ho registrato un nuovo contratto , quindi l'immobile è ancora sprovvista di certificazione , ora per i prossimi quattro+quattro anni devo per forza registrare un nuovo contratto allegando l'ape o posso registrare un nuovo contratto senza ape o posso continuare con il contratto precedente?
grazie mille.

Francesco

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Gentile Francesco, può prorogare il contratto in essere e quindi senza dover registrare una nuova copia; se invece fa scadere quello in essere e ne registra uno nuovo allora dovrà presentare anche l'ape.

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Buongiorno ho appena firmato un contratto di affito per un'appartamento, io sono il conduttore, il mio locatario non solo non mi ha fornito ape ma nemmeno il libretto caldaia, queta casa era vuota da tre anni, e non esiste piu nemmeno il vechio libretto. in conclusione vorrei sapere da lei gentilmente se il libretto caldaia spetta a me farlo compreso controllo fumi ecc, come sostiene il locatore oppure questa spesa spetta a me conduttore come invece sostiene il locatore. grazie

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Gentile Andrea, a lei spetta la manutenzione, non il rilascio del libretto che dovrà pagare il proprietario, che ne rimarrà anche il proprietario.

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Salve, una domanda da porle: nel 2013 il vecchio proprietario della mia abitazione fece l'Ape per compravendita dal 01/2013 validità 05/2013, acquistandola io a maggio. Ora quest'abitazione la voglio cedere in locazione. Le chiedo devo effettuare nuovamente l'Ape o va bene quella del vecchio proprietario? Il mio dubbio sorge sia che quella era una compravendita e questo è un affitto ma anche sulla validità visto che mi riporta fino a maggio 2013. Cosa devo fare una nuova Ape o va bene quella?
Grazie per le delucidazioni in merito.
Cordiali saluti
Dalila

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Gentile Dalila, il certificato dovrebbe avere validità di 10 anni e quindi se così è anche per il suo, allora può usare lo stesso Ape; se invece la scadenza è davvero maggio 2013 allora dovrà far rifare l'attestato.

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Buongiorno sono proprietaria di un piccolo albergo dato in locazione da anni. Adesso mi serve l'Ape anche se il contratto non è nuovo ? Grazie per la risposta

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Buongiorno Roxi,
se il contratto di locazione in essere è il medesimo non serve APE, se invece quello che viene stipulato è un nuovo contratto di locazione (anche con il medesimo inquilino) è necessario dotarsene.
Cordiali saluti

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Salve, se si affitta una stanza nell' appartamento dove si risiede è necessario avere l' ape?

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Salve,
trattandosi di locazione di natura residenziale è senz'altro opportuno disporre dell'APE, pur trattandosi di porzione d'immobile.
Cordiali saluti

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