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Canoni in risalita nel 2015, è la richiesta delle famiglie a spingere gli immobili più spaziosi

by Andrea Saporetti
on Dicembre 23, 2015
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Rimbalzo verso l’alto, dopo anni di calo costante, oppure ripartenza della crescita? L’interrogativo è legittimo, visto il +1,7% registrato da Solo Affitti per quanto riguarda i canoni di affitto nelle grandi città. La risposta non è facile da dare, ma l’analisi del (pur lieve) aumento dei prezzi delle locazioni è utile a comprenderne le cause e cercare di fare ragionamenti sugli sviluppi previsti per il prossimo anno.

 

 

Per noi che ci occupiamo di affitti ogni giorno, con passione e dedizione, il punto sull’andamento del mercato delle locazioni che, di anno in anno, Solo Affitti propone è sicuramente il momento più significativo di analisi dei trend che hanno caratterizzato questo settore.

 

I principali trend del mercato dell’affitto nel 2015

Due sono le notizie fondamentali che emergono:

1) nelle città capoluogo di regione, oggetto del Report Solo Affitti 2015, per la prima volta i contratti a canone concordato superano i contratti a canone libero.
La leva fiscale e l’adeguamento di molti accordi territoriali sono i fattori chiave che hanno inciso nelle scelte dei locatori e dei conduttori, portando a questa svolta.
Non mancheremo di approfondire questa importante novità e di analizzarne le motivazioni, in prossimi approfondimenti su Blogaffitto.

2) i canoni di locazione abitativi, dopo anni di progressiva riduzione, nel 2015 mettono di nuovo il segno più davanti: +1,7% in media, pur con una situazione piuttosto diversificata da città a città.
Presenti ancora città in cui i prezzi sono in diminuzione, ma in molti comuni capoluogo di regione i canoni di locazione si registrano in moderato aumento.
Una mappa dell’andamento dei canoni è già stata proposta in un recentissimo articolo di Blogaffitto, che vi invito a consultare a questo link.

Proprio questo secondo aspetto vogliamo analizzare, perché il dubbio che emerge è di non secondaria importanza.

 

Canoni in crescita: rimbalzo dopo un’eccessiva discesa o ripartenza progressiva delle quotazioni?

Dubbio che è naturale porsi, visto che era dal 2010 che i valori immobiliari delle locazioni segnavano un progressivo calo. Prima lento, poi più robusto nel 2012 e 2013, per avvicinarsi alla stabilizzazione nel 2014.
Anno nel quale già si intravvedeva, in alcune città (Milano in primis) una inversione di tendenza, pur con una maggioranza di città che ancora registrava variazioni negative (seppur di entità molto ridotta rispetto agli anni precedenti).

La stabilizzazione delle quotazioni, nelle principali città, pare quindi essere giunta. Questo +1,7% è sicuramente il segnale che non ci si dovrà aspettare per i prossimi mesi un ritorno di cali generalizzati, a meno di sconvolgimenti di mercato al momento non prevedibili.

Potrebbero al più emergere strascichi dei precenin alcune città: ad esempio, Roma pare ancora piuttosto indietro nel cammino verso la stabilizzazione dei prezzi degli affitti abitativi. Era anche stata soggetta, va detto, a cali inferiori rispetto a Milano; probabilmente, quegli assestamenti erano stati insufficienti a colmare le nuove condizioni di mercato (maggiore offerta di abitazioni, capacità di spesa delle famiglie di inquilini meno elevate rispetto al passato).

Il contesto tuttavia non scioglie il dubbio dal quale siamo partiti: rimbalzo o ripresa vera dei canoni? Per capire meglio la situazione è opportuna una analisi della domanda di affitto e delle variazioni di prezzo per dimensione degli immobili.

 

Maggiore richiesta dalle famiglie, domanda più concentrata su immobili spaziosi

Occorre andare più a fondo nell’analisi. Due tabelle ci permettono di riflettere sulle origini di questo – lieve – aumento degli affitti.

12 Canoni in risalita nel 2015 e la richiesta delle famiglie a spingere gli immobili più spaziosi

Emerge chiaramente un maggiore interesse delle famiglie in affitto per immobili di taglio dimensionale più ampio. In crescita evidente, infatti, il trilocale, il quadrilocale e le case indipendenti, i loft o le unità immobiliari più spaziose.

Tendenza che trova conferma anche nella tipologia di immobile richiesta il trend evidenziato da Solo Affitti per il 2015: sono sempre più esigenze abitative stabili a muovere la domanda di locazione. Il 60% delle richieste provengono infatti da inquilini che scelgono l’affitto con la finalità di abitazione principale. Si ridimensiona il peso specifico di componenti generalmente importanti nel mondo della locazione in Italia: trasfertisti che affittano casa per motivi di lavoro e studenti universitari che si muovono per ragioni di studio.

La scelta dell’affitto, quindi, è nel 2015 stata per lo più determinata dalla decisione di non comprare o, più spesso, dall’impossibilità a farlo. Perché? Le banche hanno certo ricominciato a erogare mutui, ma lasciando ancora a spasso tantissime famiglie. L’affitto è la conseguenza necessaria, probabilmente temporanea ma al momento obbligata.

Gli effetti sulle caratteristiche degli immobili domandati (posta l’ampia offerta ormai disponibile) sono chiari:aumenta la richiesta di immobili più ampi. Il ragionamento è: se ci devo abitare stabilmente, con famiglia al seguito, devo poterci stare bene. Non posso fare a meno dei giusti spazi, cosa che magari può sacrificarsi a fare il trasfertista che si avvale di un immobile “di appoggio”.

Questo ha determinato l’andamento dei canoni. Le variazioni da cui ha tratto origine quel +1,7% sono riprese nella parte bassa dell’immagine.

Pressoché invariati i canoni dei monolocali e bilocali (+0,1% in entrambi i casi); in aumento moderato, ma evidente, i prezzi degli affitti dei trilocali (+2,4%), così come dei quadrilocali e delle altre tipologie immobiliari più ampie (+3,3%).

Da segnalare che trilocali e quadrilocali erano le tipologie di immobili ad avere perso più consistentemente valore dal 2010 al 2014: -13% in media, contro il -10%/-11% di monolocali e bilocali.
Con l’assestamento del 2015, che ha visto una sostanziale stabilità dei canoni degli immobili di uno o due vani e una ripresa delle quotazioni degli immobili con un numero di vani pari o superiore a tre, il mezzo “tonfo” registrato nei precedenti anni pare trovare un riassestamento a quotazioni più consone, per tipologie immobiliari richieste dai conduttori.

Torniamo alla domanda di origine: l’aumento dei canoni va considerato un rimbalzo o una ripresa? Visto quanto ci siamo detti, pare più prudente per il momento considerarlo un rimbalzo.
Troppo si erano abbassati i canoni di locazione degli immobili più spaziosi, che – visto l’interesse vivo degli inquilini, persino aumentato quest’anno – non potevano che ridimensionare le perdite eccessive subite negli anni precedenti.

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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