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Cedolare secca: viene più usata l’aliquota al 10% o al 21%?

by Andrea Saporetti
on Aprile 04, 2019
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Secondo il Dipartimento delle Finanze solo il 30% dei locatori contribuenti che scelgono la cedolare secca sfruttano l’aliquota agevolata al 10%: perché?

L’analisi di Solo Affitti sui dati diffusi dal DEF in merito alle dichiarazioni dei redditi 2018, relative all’anno d’imposta 2017, mostra una situazione molto diversificata da regione a regione per chi sceglie la cedolare secca per il proprio reddito da locazione. Si passa dal solo 10% dei proprietari lombardi, valdaostani e trentini che alla cedolare secca abbinano un contratto a canone concordato, beneficiando dell’aliquota agevolata al 10%, a oltre il 45% dei locatori emiliani, abruzzesi e umbri. Come aumentare la diffusione dei contratti 3+2, transitori e a studenti universitari fuori sede?

Canone concordato: in Lombardia solo il 9% dei proprietari lo associa alla cedolare secca. Quasi 1 contribuente su 2 in Liguria, Emilia-Romagna, Abruzzo e Umbria.

 

Sono usciti il 28 marzo scorso i dati sulle dichiarazioni dei redditi 2018, relativi all’anno d’imposta 2017. Interessante l’analisi condotta dal Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia e della Finanza in merito all’utilizzo della cedolare secca, nella variante al 21% e in quella al 10%, da parte dei contribuenti italiani.

Cedolare secca al 10%: quanti locatori la scelgono, che imponibile le assoggettano

Le rielaborazioni dell’Ufficio Studi di Solo Affitti evidenziano innanzitutto un dato importante: sono oltre 2.360.000 i contribuenti, persone fisiche, che assoggettano il proprio reddito da fabbricato alla cedolare secca. Segno di una diffusione della flat tax sugli affitti davvero notevole tra i locatori.

Interessante rilevare che coloro che scelgono di avvalersi di un contratto a canone concordato optando per la cedolare sono “solo” 700.000 proprietari, pari al 30% del totale.
Rimangono la stragrande maggioranza (1.650.000 contribuenti, pari al 70% del totale), i locatori che si avvalgono di un contratto non a canone concordato, con aliquota marginale al 21%.

L’ammontare complessivo di reddito imponibile da locazione assoggettato a cedolare secca si assesta attorno ai 14,4 miliardi di euro, di cui 4,25 miliardi (in linea con il numero di contribuenti, si tratta del 30% del totale) derivanti dall’applicazione dell’aliquota al 10% e 10,15 miliardi (il 70% del totale).

Una mappa regionale dei locatori che beneficiano della cedolare secca al 10%

Cedolare secca affitto canone concordato 10 canone libero 21 img

Dove va più forte l’aliquota al 10%, nelle preferenze fiscali dei proprietari di case in affitto?

Oltre il 40% dei locatori in cedolare secca si avvalgono di un contratto a canone concordato in Umbria e Abruzzo (47%), Liguria ed Emilia Romagna (46%), provincia autonoma di Bolzano (44%) e nel Lazio (42%).

Elevata la percentuale anche nelle Marche (39%) e in Friuli Venezia Giulia (38%). Percentuale attorno a 1 locatore su 3 in Toscana e Sicilia (32%), così come in Veneto e Calabria (30%).
Circa 1 su 4 proprietari di seconde case affittate con cedolare secca sfruttano la flat tax al 10% in Piemonte e Basilicata (25%), Sardegna (24%) e Puglia (22%). Seguono il Molise (18%) e la Campania (17%).

L’aliquota agevolata di cedolare secca non fa breccia nelle preferenze fiscali dei proprietari della provincia autonoma di Trento (11%), della Valle d’Aosta (10%) e, infine, della Lombardia (9%).

È proprio il dato della Lombardia quello che appare il più grave: proprio la regione con il maggiore numero di contribuenti in cedolare secca (399.781) e con l’imponibile più elevato d’Italia (2,76 miliardi di euro) è quella in cui risulta meno diffuso il contratto a canone concordato, fondamentale strumento di politica abitativa a favore degli inquilini, che grazie allo stesso possono godere di prezzi degli affitti calmierati.

Sintomatico il caso del capoluogo di regione lombardo: l’accordo territoriale di Milano è stato rinnovato abbastanza di recente, ma i valori sono evidentemente troppo lontani da quelli di mercato.
Nonostante le agevolazioni fiscali (cedolare al 10%, sconto IMU del 25%) riservate ai locatori che stipulano con l’inquilino una forma contrattuale a canone concordato, sono pochissimi i proprietari che hanno deciso passare da un contratto a canone libero a uno a valori calmierati, in linea con quanto previsto dall’accordo territoriale.

Una questione a cui le autorità locali e le associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini devono assolutamente porre attenzione.

 

Solo il 30% dei locatori che scelgono la cedolare godono dell’aliquota agevolata al 10%: perché? 4 linee guida per aumentare la diffusione dei contratti concordati

 

Il dato è chiaro: tra i contribuenti locatori che utilizzano la cedolare secca per le locazioni abitative, nel 2017 solo 3 su 10 hanno utilizzato contratti con canone concordato.

La domanda che ci poniamo è quindi: come agevolare una maggiore diffusione di contratti 3+2, transitori o a studenti universitari fuori sede, con canone stabilito in conformità dei valori concordati tra le associazioni di categoria di proprietà e inquilinato?

Ecco quattro strade che potrebbero portare in questa direzione:

1) Estensione della cedolare secca al 10% a tutto il territorio nazionale

Pensiamo innanzitutto a cosa può fare il governo.

Se è vero che la leva fiscale è lo strumento chiave nelle mani dell’esecutivo per incentivare le politiche abitative e sociali, una cosa balza all’occhio fin da subito.
Ad oggi possono godere della cedolare secca al 10% solamente i contribuenti (persone fisiche) locatori di immobili abitativi situati o nei comuni ad alta tensione abitativa definiti dal CIPE, oppure in uno dei comuni dichiarati in stato di emergenza.

Una limitazione della platea di soggetti agevolati che taglia via una notevole fetta di proprietari e inquilini dall’utilizzo del canone concordato. Perché se è vero che i contratti a canone concordato possono essere predisposti in qualsiasi comune italiano, è anche vero che per il proprietario accontentarsi di un canone inferiore a fronte della sola agevolazione IMU (e non della ben più appetibile cedolare secca al 10%) non è particolarmente allettante.

Permettere a tutti i proprietari di casa in affitto di beneficiare della cedolare secca al 10% potenzierebbe di gran lunga la diffusione dei contratti a canone concordato anche nei centri urbani di minori dimensioni.

2) Accordi territoriali predisposti per ogni comune, per promuoverne la diffusione anche fuori dalle città principali

La legge permette, come abbiamo detto, di stipulare un contratto a canone concordato in qualsiasi area del paese.

Dove non fosse disponibile un accordo territoriale occorre attenersi ai valori di canone concordato dell’accordo territoriale del comune limitrofo demograficamente più simile.

Meccanismo flessibile, certo. Se non fosse che, a tutt’oggi, in ampie zone del paese gli accordi territoriali sono stati stipulati solamente per il comune capoluogo di regione (quello che, di frequente, ha i valori più alti della provincia). Difficile, quindi, per una piccola cittadina di provincia, disporre di valori di canone concordato adatti al mercato di zona.

Un’azione di stipula di accordi territoriali per ogni comune dovrebbe essere promossa dalle associazioni di categoria di locatori e conduttori.

3) Allineamento dei canoni concordati previsti negli accordi territoriali ai valori di mercato

Simile al punto precedente, ma più grave. Sono moltissime le città in cui gli accordi territoriali prevedono livelli di canone sensibilmente inferiori a quelli di mercato.

In casi isolati (ma importanti, come quelli di Milano e Napoli), questo è dovuto ad una definizione di accordi territoriali con canoni di locazione concordati troppo distanti dai valori di mercato.
Nonostante le agevolazioni fiscali (cedolare al 10% e IMU scontata del 25%), la convenienza per i proprietari è quella di avvalersi di contratti liberi 4+4, che danno la possibilità di definire il canone a livelli di mercato, scontando una fiscalità tutto sommato leggera (cedolare secca al 21%).

Il problema maggiore, perché più diffuso, è tuttavia quello delle numerosissime città che dispongono di accordi territoriali datati, fermi a quindici (in alcuni casi persino venti) anni fa.
Certo, negli ultimi anni i canoni di affitto si erano ridimensionati, ma dobbiamo ricordare che fino al 2009-2010 la crescita delle quotazioni degli affitti in Italia era stata costante e rapida.

Accordi territoriali i cui valori necessitano di un aggiornamento ai livelli di mercato attuali. Anche in questo caso urge un intervento, a livello locale, delle associazioni di categoria di proprietari e inquilini.

4) Promozione dei contratti a canone concordato da parte di associazioni di categoria e agenzie immobiliari

Può sembrare un elemento di contorno, ma il marketing, anche in ambito contrattuale, significa tantissimo. E, così come per la stipula di accordi territoriali a livello locale, anche quanto a promozione dell’utilizzo dei contratti concordati tra i propri associati deve essere fatto dalle associazioni di categoria di proprietà e inquilinato.

Non solo. Capita spesso che persino molti agenti immobiliari siano poco informati e non conoscano ancora adeguatamente i contratti a canone concordato, le loro caratteristiche e i vantaggi per proprietario e inquilino.

Neppure tra i commercialisti e i CAF c’è, spesso, grande conoscenza della materia. Naturale, di conseguenza, che non ci sia sufficiente supporto ai proprietari nella scelta della tipologia contrattuale.

Maggiore informazione, maggiore diffusione. Cosa importante per strumenti di politica abitativa come i contratti a canone concordato, utili a rendere economico l’affitto di casa per gli inquilini e a rendere comunque profittevole l’affitto di casa ai proprietari.

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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