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Compraffittando: 3 consigli per un perfetto affitto a riscatto

by Andrea Saporetti
on Novembre 12, 2013
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Nell'ultimo anno si è parlato tanto di affitto a riscatto, o di rent to buy che dir si voglia. Forse un po' per moda, ma sicuramente anche perché può essere una soluzione efficace ed innovativa per aiutare le famiglie ad acquistare casa, se la banca non è disposta a concedere fin da subito il mutuo. Ma come strutturare questa operazione in modo tale da renderla conveniente tanto per il venditore quanto per l'inquilino, futuro acquirente?

A dire "affitto a riscatto" è facile. Ma, se per strutturare una vendita con mutuo occorre trovare un sottile equilibrio tra le esigenze del venditore, quelle del compratore e quelle della banca, nel rent to buy l'impresa non appare meno complicata!

Vediamo come si stia consolidando l'affitto con riscatto tra le agenzie affiliate alla rete Solo Affitti, attraverso l'analisi di Compraffittando: l'esclusiva formula di rent to buy ideata dal franchising che fa dell'affitto la sua specializzazione, e che quindi meglio di chiunque altro sa come fare dell'affitto il perfetto strumento sostitutivo del mutuo. L'affitto, con Compraffittando, diventa una forma di finanziamento alternativa rispetto al prestito bancario, concessa dal proprietario a favore del conduttore, suo futuro compratore.

Compraffittando si configura come una locazione con opzione di acquisto: il proprietario affitta l'immobile all'inquilino, il quale è tuttavia intenzionato ad acquistarlo entro un certo lasso di tempo. Al classico contratto di affitto le parti affiancano una scrittura privata ("patto di opzione"), nella quale già stabiliscono le principali condizioni alle quali l'inquilino ha la facoltà di diventare proprietario:

• il prezzo di vendita futuro

• il valore del canone di locazione, generalmente superiore rispetto a quello disponibile per l'affitto di immobili simili sul mercato

• la durata dell'opzione, ovvero il termine entro il quale è possibile riscattare l'immobile

• la cosiddetta "quota di patrimonializzazione" dei canoni di affitto, ovvero quanta quota parte dei canoni versati negli anni di locazione andrà ad abbattere il prezzo di vendita al momento del riscatto

• il valore del premio per l'opzione di acquisto, ovvero del corrispettivo economico che l'inquilino-acquirente è disposto a concedere al proprietario-venditore per potersi riservare la facoltà in futuro di acquistare

2013-11 Compraffittando 3 consigli per un perfetto affitto a riscattoLa formula Compraffittando ha il grande vantaggio di essere molto flessibile e capace di adattarsi alle più disparate esigenze e condizioni economiche delle parti, ma deve risultare conveniente per entrambi i soggetti coinvolti.

Analizzare il livello medio al quale vengono proposte dalle agenzie Solo Affitti le principali variabili sopra descritte ci permette di fornire 3 utili consigli per mantenere un giusto equilibrio nella vostra formula di affitto con riscatto Compraffittando.

1) Maggiorazione del canone di affitto: + 14% rispetto al canone di mercato

Tra chi propone Compraffittando al canone d'affitto di mercato e chi arriva a maggiorarlo anche di un +30%, il ricarico medio fissato è generalmente compreso tra il +10% e il +20%. Il proprietario, con la maggiorazione del canone, potrà rifarsi delle tasse e delle eventuali spese condominiali sostenute a causa della mancata vendita; mentre l'inquilino potrà così ritrovarsi, al momento del riscatto, con una quota residua di prezzo sulla quale richiedere il mutuo decisamente più bassa di quella iniziale.

2) Premio per l'opzione: 8% del prezzo di vendita

Il diritto di opzione (che a prima vista potrebbe sembrare una caparra o acconto) è la ricompensa riconosciuta dall'inquilino al proprietario per avergli concesso la facoltà (e non l'obbligo) di riscattare l'immobile. Questo "premio" viene generalmente valorizzato e il suo importo nella maggior parte dei casi oscilla tra il 5% e il 10% del prezzo finale di vendita. Fissarlo troppo elevato può scoraggiare il conduttore-acquirente, che potrebbe non disporre della liquidità iniziale necessaria. D'altra parte, è bene attribuire al premio un valore significativo, che permetta all'inquilino di dimostrare al proprietario il proprio concreto interesse a diventare un giorno acquirente.


3) Durata del patto di opzione di acquisto: 3,2 anni

La maggior parte delle agenzie Solo Affitti propongono Compraffittando con possibilità di esercitare l'opzione di riscatto entro 4 anni, allineando il patto di opzione alla prima scadenza del contratto di affitto "libero 4+4". Alcune optano per una formula accelerata, che permetta all'inquilino di riscattare entro 2 o 3 anni, per venire incontro alle esigenze di vendita rapida eventualmente manifestate dal proprietario. Va tuttavia considerato che, dato che i canoni di locazione versati vengono detratti dal prezzo di vendita (in tutto o in parte), tanto più a lungo l'inquilino ha la possibilità di versarne, tanto più bassa sarà per quest'ultimo la quota residua da finanziare tramite mutuo, tanto più probabile sarà l'ottenimento del finanziamento da parte della banca. Con reciproco vantaggio per venditore e compratore!

Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


Commenti (76)

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Buonasera,
Volendo affittare con riscatto il mio alloggio mi sorge una perplessità: se l'inquilino al termine dei due anni non intende più acquistare l'immobile ma non vuole andare via, cosa devo fare? L'iter da seguire è quello previsto per uno sfratto? Con le relative tempistiche?

Attendo un vostro riscontro

Grazie
Stefania Genna

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Gentile Stefania, in un contratto rent to buy vengono indicate tutte le variabili; di solito si parla però di un contratto di affitto con opzione di acquisto; quindi il contratto di affitto dovrebbe proseguire con durata e modalità concordate.

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Ciao a tutti.. una domanda: ho fatto un affitto con riscatto tutto concordato per 3 anni e l'agenzia non mi ha informata delle spese alla firma del preliminare .. solo adesso alla firma mi chiede 5000 euro .. ma puó farlo? Non avendomi detto nulla prima io davo per scontato che la percentuale sul valore della casa l'avrei pagata al momento del rogito.. loro sapevano bene quali erano le mie difficoltà economiche, proprio per questo avevamo optato per l'aff. Con riscatto. Ma mi chiedo.. Non sono due contratti separati, quello dell'affitto e quello successivo per l'acquisto ?.. posso rivalermi sul fatto di non essere stata ben informata? sono disperata

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Buongiorno Jennifer, l'agenzia matura il diritto alla provvigione per il contratto di affitto e poi per la compravendita. La percentuale che vanno a percepire dovrebbe essere stata indicata già in fase di stipula dell'affitto con riscatto e in ogni caso è una tariffa che va in effetti indicata nel tariffario. Quindi potrebbe chiedere di avere un po' di tempo per pagare, considerando che non le era stato specificato nulla prima e magari rivedere quelli che erano gli accordi che avevate preso al momento della stipula del primo contratto.

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Nel caso il conduttore decidesse di non procedere all' acquisto sarebbe costretto a lasciare l'immobile o il contratto puo trasformarsi in un normale contratto di locazione

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Gentile Mario, il contratto rimane valido fino al termine; se non vi è più l'intenzione di acquistare il bene potete valutare con il proprietario di andare a stipulare un classico contratto abitativo.

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si puo' fare un contratto di affitto a riscatto della durata di un anno? i canoni percepiti sono soggetti a tassazione da parte dell'agenzia delle entrate? condominio e lavori straordinari di chi sono a carico per la durata del contratto? IMU chi deve pagarlo il proprietario o il futuro acquirente che al momento si avvale del contratto di cui sopra. Grazie

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Gentile Giuseppe, la nuova formula di Rent to buy parla di una durata massima della trascrizione dell'impegno ad acquistare di 10 anni; solitamente si cerca di anticipare la vendita ai 3/4 anni. Finché non vi è il passaggio di proprietà vero e proprio le tasse sul possesso, come l'Imu, rimangono a carico del proprietario, quelle di ordinaria manutenzione a carico del futuro acquirente.

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Salve, mia cugina sta acquistando una casa con affitto a riscatto,ora mia cugina vorrebbe lasciare a me la casa,con ovviamente gli affitti rimanenti che dovrei pagare io... Come fare il subentro e quanto costa

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Gentile Carla, la proprietaria deve essere a conoscenza e d'accordo con il subentro che va registrato presso l'agenzia delle entrate, di solito versando i 67 euro. In ogni caso è meglio contattare l'agenzia per i dettagli.

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Salve il mio contratto di compravendita di una casa scade fra quattro mesi, io non riesco avere il mutuo ancora posso chiedere la proroga del contratto. Grazie

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Buongiorno Anna, tra 4 mesi quindi cade la sua opzione di acquisto, potrebbe chiedere che venga prorogata, ma si tratta di una richiesta che potrebbe esserle concessa o no.

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buongiorno, se ho ben capito spese di "proprietà", tasse ecc. rimangono a carico del proprietario dell'immobile fino all'eventuale riscatto. In caso di decesso di chi paga l'affitto al proprietario esistono opzioni che permettano ai legittimi eredi di continuare ad onorare il contratto per poi riscattare l'immobile? Esiste una guida che risponde a tutti i quesiti che un contratto di questo tipo può generare? Grazie per la dosponibilità spero di esser stato sufficientemente chiaro.

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Buongiorno Lorenzo, gli eredi dovranno onorare il contratto in essere e quindi se decidono di non vendere più dovranno pagare le penali indicati da contratto. Trova qui la guida ufficiale del consiglio del notariato.

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Salve sono 4 anni che pago mensilmente un affitto con riscatto dopo aver dato una caparra iniziale ...
Ora e'lo scadere dei 4 anni al momento del compromesso o compravendita per partire con il mutuo la parte venditrice (il costruttore) mi chiede altri soldi dicendo che all atto della compravendita per legge bisogna tracciare tutti i soldi...ma io nn ho pagato mensilmente tramite bonifico bancario un affitto????non dovrebbe essere quella la somma???ovvero il 20 % che nn avevo 4 anni fa per comprare una casa????
Grazie mille

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Quindi nn si trova un compromesso la situazione e' complicata,a quale figura posso riferirmi ??grazie ancora della risposta

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Buonasera Irene,
qualora non trovasse un compromesso con la controparte, è senz'altro opportuno ricorrere ad un avvocato.
Cordiali saluti e in bocca al lupo per la pronta risoluzione di questa complicata vicenda.

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Buongiorno Irene,
se il pagamento dei canoni di affitto nell'operazione di rent to buy è avvenuta tramite bonifico la tracciabilità è facilmente dimostrabile. Provi a chiedere specifiche alla controparte sulla natura dell'importo che le sta richiedendo.
Cordiali saluti

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Salve,
Stavo valutando l'ipotesi di un affitto con opzione di acquisto. Inizialmente il venditore mi aveva parlato di un 70% del canone mensile che avrebbe tenuto in considerazione poi per il riscatto.
Adesso invece vorrebbe scendere a 60%. A me sembra davvero troppo poco come riscatto.
Dice che è per motivi fiscali.
Secondo lei è possibile?
Mio padre anche ha comprato casa in questo modo è gli hanno riscattato il 100%.
Perché vorrebbe riscattarmi solo il 60%?
Grazie

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Gentile Anita, diciamo che dal punto di vista fiscale è necessario indicare una parte di canone come da locazione e quindi non si può, ora con l'ultima normativa sul rent to buy, valutare tutto come riscatto, ma al 70% potreste trovare un accordo.

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Buogiorno Carlo
Un consiglio.Sono ,insieme ai miei fratelli proprietario di un immobile,abbiamo un ipotetico compratore.
Non può al momento avere mutuo, ecco la formula proposta.
Affitto stagionale di 6 mesi prorogabili a 12 con una mensilita non defalcabile dal valore della casa.Un acconto di 10.000€ (valore finale 65000€) da liquidare entro la scadenza del contratto di affitto.Il tutto associato ad un preliminare di vendita davanti ad un notaio dove il prossimo proprietario dovrebbe non pretendere nulla in caso di spese condominiali,assumersi responsabilità in caso di lavori,non pretendere l'affitto in caso di non risoluzione ecc.....
Legalmente è possibile tutto ciò???
La cosa non mi convince!!!!!
Grazie

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Gentile Giovanni il contratto stagionale potrebbe essere un transitorio, ma con reali motivazioni; rispetto al preliminare, invece, potete inserire delle pattuizioni precise.

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