Nell'ultimo anno si è parlato tanto di affitto a riscatto, o di rent to buy che dir si voglia. Forse un po' per moda, ma sicuramente anche perché può essere una soluzione efficace ed innovativa per aiutare le famiglie ad acquistare casa, se la banca non è disposta a concedere fin da subito il mutuo. Ma come strutturare questa operazione in modo tale da renderla conveniente tanto per il venditore quanto per l'inquilino, futuro acquirente?
A dire "affitto a riscatto" è facile. Ma, se per strutturare una vendita con mutuo occorre trovare un sottile equilibrio tra le esigenze del venditore, quelle del compratore e quelle della banca, nel rent to buy l'impresa non appare meno complicata!
Vediamo come si stia consolidando l'affitto con riscatto tra le agenzie affiliate alla rete Solo Affitti, attraverso l'analisi di Compraffittando: l'esclusiva formula di rent to buy ideata dal franchising che fa dell'affitto la sua specializzazione, e che quindi meglio di chiunque altro sa come fare dell'affitto il perfetto strumento sostitutivo del mutuo. L'affitto, con Compraffittando, diventa una forma di finanziamento alternativa rispetto al prestito bancario, concessa dal proprietario a favore del conduttore, suo futuro compratore.
Compraffittando si configura come una locazione con opzione di acquisto: il proprietario affitta l'immobile all'inquilino, il quale è tuttavia intenzionato ad acquistarlo entro un certo lasso di tempo. Al classico contratto di affitto le parti affiancano una scrittura privata ("patto di opzione"), nella quale già stabiliscono le principali condizioni alle quali l'inquilino ha la facoltà di diventare proprietario:
• il prezzo di vendita futuro
• il valore del canone di locazione, generalmente superiore rispetto a quello disponibile per l'affitto di immobili simili sul mercato
• la durata dell'opzione, ovvero il termine entro il quale è possibile riscattare l'immobile
• la cosiddetta "quota di patrimonializzazione" dei canoni di affitto, ovvero quanta quota parte dei canoni versati negli anni di locazione andrà ad abbattere il prezzo di vendita al momento del riscatto
• il valore del premio per l'opzione di acquisto, ovvero del corrispettivo economico che l'inquilino-acquirente è disposto a concedere al proprietario-venditore per potersi riservare la facoltà in futuro di acquistare
La formula Compraffittando ha il grande vantaggio di essere molto flessibile e capace di adattarsi alle più disparate esigenze e condizioni economiche delle parti, ma deve risultare conveniente per entrambi i soggetti coinvolti.
Analizzare il livello medio al quale vengono proposte dalle agenzie Solo Affitti le principali variabili sopra descritte ci permette di fornire 3 utili consigli per mantenere un giusto equilibrio nella vostra formula di affitto con riscatto Compraffittando.
1) Maggiorazione del canone di affitto: + 14% rispetto al canone di mercato
Tra chi propone Compraffittando al canone d'affitto di mercato e chi arriva a maggiorarlo anche di un +30%, il ricarico medio fissato è generalmente compreso tra il +10% e il +20%. Il proprietario, con la maggiorazione del canone, potrà rifarsi delle tasse e delle eventuali spese condominiali sostenute a causa della mancata vendita; mentre l'inquilino potrà così ritrovarsi, al momento del riscatto, con una quota residua di prezzo sulla quale richiedere il mutuo decisamente più bassa di quella iniziale.
2) Premio per l'opzione: 8% del prezzo di vendita
Il diritto di opzione (che a prima vista potrebbe sembrare una caparra o acconto) è la ricompensa riconosciuta dall'inquilino al proprietario per avergli concesso la facoltà (e non l'obbligo) di riscattare l'immobile. Questo "premio" viene generalmente valorizzato e il suo importo nella maggior parte dei casi oscilla tra il 5% e il 10% del prezzo finale di vendita. Fissarlo troppo elevato può scoraggiare il conduttore-acquirente, che potrebbe non disporre della liquidità iniziale necessaria. D'altra parte, è bene attribuire al premio un valore significativo, che permetta all'inquilino di dimostrare al proprietario il proprio concreto interesse a diventare un giorno acquirente.
3) Durata del patto di opzione di acquisto: 3,2 anni
La maggior parte delle agenzie Solo Affitti propongono Compraffittando con possibilità di esercitare l'opzione di riscatto entro 4 anni, allineando il patto di opzione alla prima scadenza del contratto di affitto "libero 4+4". Alcune optano per una formula accelerata, che permetta all'inquilino di riscattare entro 2 o 3 anni, per venire incontro alle esigenze di vendita rapida eventualmente manifestate dal proprietario. Va tuttavia considerato che, dato che i canoni di locazione versati vengono detratti dal prezzo di vendita (in tutto o in parte), tanto più a lungo l'inquilino ha la possibilità di versarne, tanto più bassa sarà per quest'ultimo la quota residua da finanziare tramite mutuo, tanto più probabile sarà l'ottenimento del finanziamento da parte della banca. Con reciproco vantaggio per venditore e compratore!
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