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Compraffittando: 3 consigli per un perfetto affitto a riscatto

by Andrea Saporetti
on Novembre 12, 2013
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Nell'ultimo anno si è parlato tanto di affitto a riscatto, o di rent to buy che dir si voglia. Forse un po' per moda, ma sicuramente anche perché può essere una soluzione efficace ed innovativa per aiutare le famiglie ad acquistare casa, se la banca non è disposta a concedere fin da subito il mutuo. Ma come strutturare questa operazione in modo tale da renderla conveniente tanto per il venditore quanto per l'inquilino, futuro acquirente?

A dire "affitto a riscatto" è facile. Ma, se per strutturare una vendita con mutuo occorre trovare un sottile equilibrio tra le esigenze del venditore, quelle del compratore e quelle della banca, nel rent to buy l'impresa non appare meno complicata!

Vediamo come si stia consolidando l'affitto con riscatto tra le agenzie affiliate alla rete Solo Affitti, attraverso l'analisi di Compraffittando: l'esclusiva formula di rent to buy ideata dal franchising che fa dell'affitto la sua specializzazione, e che quindi meglio di chiunque altro sa come fare dell'affitto il perfetto strumento sostitutivo del mutuo. L'affitto, con Compraffittando, diventa una forma di finanziamento alternativa rispetto al prestito bancario, concessa dal proprietario a favore del conduttore, suo futuro compratore.

Compraffittando si configura come una locazione con opzione di acquisto: il proprietario affitta l'immobile all'inquilino, il quale è tuttavia intenzionato ad acquistarlo entro un certo lasso di tempo. Al classico contratto di affitto le parti affiancano una scrittura privata ("patto di opzione"), nella quale già stabiliscono le principali condizioni alle quali l'inquilino ha la facoltà di diventare proprietario:

• il prezzo di vendita futuro

• il valore del canone di locazione, generalmente superiore rispetto a quello disponibile per l'affitto di immobili simili sul mercato

• la durata dell'opzione, ovvero il termine entro il quale è possibile riscattare l'immobile

• la cosiddetta "quota di patrimonializzazione" dei canoni di affitto, ovvero quanta quota parte dei canoni versati negli anni di locazione andrà ad abbattere il prezzo di vendita al momento del riscatto

• il valore del premio per l'opzione di acquisto, ovvero del corrispettivo economico che l'inquilino-acquirente è disposto a concedere al proprietario-venditore per potersi riservare la facoltà in futuro di acquistare

2013-11 Compraffittando 3 consigli per un perfetto affitto a riscattoLa formula Compraffittando ha il grande vantaggio di essere molto flessibile e capace di adattarsi alle più disparate esigenze e condizioni economiche delle parti, ma deve risultare conveniente per entrambi i soggetti coinvolti.

Analizzare il livello medio al quale vengono proposte dalle agenzie Solo Affitti le principali variabili sopra descritte ci permette di fornire 3 utili consigli per mantenere un giusto equilibrio nella vostra formula di affitto con riscatto Compraffittando.

1) Maggiorazione del canone di affitto: + 14% rispetto al canone di mercato

Tra chi propone Compraffittando al canone d'affitto di mercato e chi arriva a maggiorarlo anche di un +30%, il ricarico medio fissato è generalmente compreso tra il +10% e il +20%. Il proprietario, con la maggiorazione del canone, potrà rifarsi delle tasse e delle eventuali spese condominiali sostenute a causa della mancata vendita; mentre l'inquilino potrà così ritrovarsi, al momento del riscatto, con una quota residua di prezzo sulla quale richiedere il mutuo decisamente più bassa di quella iniziale.

2) Premio per l'opzione: 8% del prezzo di vendita

Il diritto di opzione (che a prima vista potrebbe sembrare una caparra o acconto) è la ricompensa riconosciuta dall'inquilino al proprietario per avergli concesso la facoltà (e non l'obbligo) di riscattare l'immobile. Questo "premio" viene generalmente valorizzato e il suo importo nella maggior parte dei casi oscilla tra il 5% e il 10% del prezzo finale di vendita. Fissarlo troppo elevato può scoraggiare il conduttore-acquirente, che potrebbe non disporre della liquidità iniziale necessaria. D'altra parte, è bene attribuire al premio un valore significativo, che permetta all'inquilino di dimostrare al proprietario il proprio concreto interesse a diventare un giorno acquirente.


3) Durata del patto di opzione di acquisto: 3,2 anni

La maggior parte delle agenzie Solo Affitti propongono Compraffittando con possibilità di esercitare l'opzione di riscatto entro 4 anni, allineando il patto di opzione alla prima scadenza del contratto di affitto "libero 4+4". Alcune optano per una formula accelerata, che permetta all'inquilino di riscattare entro 2 o 3 anni, per venire incontro alle esigenze di vendita rapida eventualmente manifestate dal proprietario. Va tuttavia considerato che, dato che i canoni di locazione versati vengono detratti dal prezzo di vendita (in tutto o in parte), tanto più a lungo l'inquilino ha la possibilità di versarne, tanto più bassa sarà per quest'ultimo la quota residua da finanziare tramite mutuo, tanto più probabile sarà l'ottenimento del finanziamento da parte della banca. Con reciproco vantaggio per venditore e compratore!

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Carla

    Salve, mia cugina sta acquistando una casa con affitto a riscatto,ora mia cugina vorrebbe lasciare a me la casa,con ovviamente gli affitti rimanenti che dovrei pagare io... Come fare il subentro e quanto costa

  • Gentile Carla, la proprietaria deve essere a conoscenza e d'accordo con il subentro che va registrato presso l'agenzia delle entrate, di solito versando i 67 euro. In ogni caso è meglio contattare l'agenzia per i dettagli.

  • Anna

    Salve il mio contratto di compravendita di una casa scade fra quattro mesi, io non riesco avere il mutuo ancora posso chiedere la proroga del contratto. Grazie

  • Buongiorno Anna, tra 4 mesi quindi cade la sua opzione di acquisto, potrebbe chiedere che venga prorogata, ma si tratta di una richiesta che potrebbe esserle concessa o no.

  • lorenzo cerfoglia

    buongiorno, se ho ben capito spese di "proprietà", tasse ecc. rimangono a carico del proprietario dell'immobile fino all'eventuale riscatto. In caso di decesso di chi paga l'affitto al proprietario esistono opzioni che permettano ai legittimi eredi di continuare ad onorare il contratto per poi riscattare l'immobile? Esiste una guida che risponde a tutti i quesiti che un contratto di questo tipo può generare? Grazie per la dosponibilità spero di esser stato sufficientemente chiaro.

  • Buongiorno Lorenzo, gli eredi dovranno onorare il contratto in essere e quindi se decidono di non vendere più dovranno pagare le penali indicati da contratto. Trova qui la guida ufficiale del consiglio del notariato.

  • Irene Marinacci

    Salve sono 4 anni che pago mensilmente un affitto con riscatto dopo aver dato una caparra iniziale ...
    Ora e'lo scadere dei 4 anni al momento del compromesso o compravendita per partire con il mutuo la parte venditrice (il costruttore) mi chiede altri soldi dicendo che all atto della compravendita per legge bisogna tracciare tutti i soldi...ma io nn ho pagato mensilmente tramite bonifico bancario un affitto????non dovrebbe essere quella la somma???ovvero il 20 % che nn avevo 4 anni fa per comprare una casa????
    Grazie mille

  • Irene

    Quindi nn si trova un compromesso la situazione e' complicata,a quale figura posso riferirmi ??grazie ancora della risposta

  • Andrea Saporetti

    Buonasera Irene,
    qualora non trovasse un compromesso con la controparte, è senz'altro opportuno ricorrere ad un avvocato.
    Cordiali saluti e in bocca al lupo per la pronta risoluzione di questa complicata vicenda.

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno Irene,
    se il pagamento dei canoni di affitto nell'operazione di rent to buy è avvenuta tramite bonifico la tracciabilità è facilmente dimostrabile. Provi a chiedere specifiche alla controparte sulla natura dell'importo che le sta richiedendo.
    Cordiali saluti

  • Anita

    Salve,
    Stavo valutando l'ipotesi di un affitto con opzione di acquisto. Inizialmente il venditore mi aveva parlato di un 70% del canone mensile che avrebbe tenuto in considerazione poi per il riscatto.
    Adesso invece vorrebbe scendere a 60%. A me sembra davvero troppo poco come riscatto.
    Dice che è per motivi fiscali.
    Secondo lei è possibile?
    Mio padre anche ha comprato casa in questo modo è gli hanno riscattato il 100%.
    Perché vorrebbe riscattarmi solo il 60%?
    Grazie

  • Gentile Anita, diciamo che dal punto di vista fiscale è necessario indicare una parte di canone come da locazione e quindi non si può, ora con l'ultima normativa sul rent to buy, valutare tutto come riscatto, ma al 70% potreste trovare un accordo.

  • Ciociano Giovanni

    Buogiorno Carlo
    Un consiglio.Sono ,insieme ai miei fratelli proprietario di un immobile,abbiamo un ipotetico compratore.
    Non può al momento avere mutuo, ecco la formula proposta.
    Affitto stagionale di 6 mesi prorogabili a 12 con una mensilita non defalcabile dal valore della casa.Un acconto di 10.000€ (valore finale 65000€) da liquidare entro la scadenza del contratto di affitto.Il tutto associato ad un preliminare di vendita davanti ad un notaio dove il prossimo proprietario dovrebbe non pretendere nulla in caso di spese condominiali,assumersi responsabilità in caso di lavori,non pretendere l'affitto in caso di non risoluzione ecc.....
    Legalmente è possibile tutto ciò???
    La cosa non mi convince!!!!!
    Grazie

  • Gentile Giovanni il contratto stagionale potrebbe essere un transitorio, ma con reali motivazioni; rispetto al preliminare, invece, potete inserire delle pattuizioni precise.

  • carlo di sasso

    Buongiorno.
    Ho comprato, come seconda casa da destinare a investimento, un appartamento con affitto a riscatto che sto regolarmente pagando (totale spesa a scadenza € 54.000). Con l’autorizzazione scritta del proprietario ho fatto lavori di ristrutturazione dell’alloggio (altri 21.000 euro). Avrei due domande.
    1:nel caso io rivendessi l’appartamento a € 85.000, prima dei cinque anni dal rogito andrei a pagare la tassazione sulla differenza tra € 85 000 e € 54.000, oppure a questi ultimi posso aggiungere anche le spese per la ristrutturazione sostenute? a quanto ammonta la tassazione da applicare?
    2 esiste la possibilità (previo accordo del venditore, ovvio) di subentro da parte di terzi nel contratto di affitto a riscatto?
    Grazie e buona giornata!

  • Gentile Carlo, le spese di ristrutturazioni non vanno sommate a quelle del prezzo di acquisto, quindi pagherebbe le imposte sulla plusvalenza; mentre è possibile prevedere la cessione del contratto di rent to buy a terzi.

  • Anna

    Buongiorno,
    io e mio marito stiamo vendendo casa. Abbiamo fatto una proposta per una nuova abitazione chiedendo l'affitto a riscatto con una anticipo di 10.000 euro e rate per 50 mesi di 700 euro tutto come anticipo sulla futura vendita. l'immobile vale 230.000.
    Da qui come ci dobbiamo muovere? quali sono i documenti che dobbiamo fare? serve un notaio? l'agenzia immobiliare su un affitto a riscatto quanto può chiedere di compenso? 2 affitti o l' x% del valore della vendita?
    Le spese del venditore e del compratore quali sono?
    Ma l'IMU dobbiamo pagarlo noi come prima casa o loro come seconda casa?
    Scusi per tutte queste domande ma non è molto chiaro questo nuovo contratto.
    saluti

  • Andrea Saporetti

    Buonasera Anna,
    cerco di rispondere a ciascuno dei molti quesiti che mi ha posto:
    - è necessario stipulare il contratto di Rent to Buy, secondo le indicazioni previste dal Decreto Sblocca Italia; consiglio di attenersi alle interpretazioni fornite dal Consiglio del Notariato.
    - l'atto, da redigere in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, dovrà essere trascritto da parte di un notaio, che vi assisterà anche, quindi, nella definizione delle imposte da pagare.
    - se c'è stata intermediazione di un'agenzia, dipende dal tipo di compenso previsto nell'incarico conferitole dalla parte concedente (il venditore/locatore) e dalla parte conduttrice (lei e suo marito).
    - le spese cui dovrete far fronte, agenzia e notaio a parte, saranno essenzialmente di tipo fiscale: qui le casistiche sono molteplici, a seconda del tipo di concedente (impresa o persona fisica) e del momento (stipula del Rent to buy, godimento del bene, acquisto vero e proprio al momento del riscatto)
    - l'IMU è a carico del concedente (venditore/locatore) fino al momento del riscatto
    Spero di averle chiarito i principali dubbi. Riguardo alla fiscalità può fare riferimento ad un altro articolo di questo blog, che le riassume i principali aspetti chiariti dall'Agenzia delle Entrate: http://www.blogaffitto.it/prima-pagina/le-istruzioni-delle-entrate-sulla-fiscalita-del-rent-to-buy.html
    Cordiali saluti

  • Ombretta

    Buonasera, avendo stipulato tramite agenzia un contratto di affitto a riscatto di durata quadriennale ed essendo prossima la scadenza (ottobre) gradirei sapere se esiste la possibilità di prolungare i tempi per l'acquisto di ulteriori 4 annualità o meno compensando se richiesto dai proprietari con un ulteriore anticipo dell'importo residuo dovuto.

  • Salve Ombretta,
    nel frattempo la normativa è cambiata ed esiste apposita disciplina relativa all'affitto con riscatto, cui converrebbe adeguarsi.
    Vista la prossima scadenza contrattuale sarebbe quindi massimamente tutelante per entrambe le parti stipulare un nuovo contratto di Rent to Buy, in linea con la normativa nel frattempo entrata in vigore e con le vostre esigenze.
    Ad ogni modo, non è vietato dalla legge un accordo tra le parti, sancito tramite scrittura privata, che regolamenti un nuovo affitto con riscatto in linea con la formula in precedenza utilizzata da voi. Le tutele reciproche, ovviamente, saranno meno robuste.
    Cordiali saluti

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