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Durata del contratto di affitto. Ma quando arriva di solito la disdetta?

by Andrea Saporetti
on Febbraio 25, 2014
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Quando si affitta un immobile la tipologia contrattuale (contratto libero, concordato, ...) è, tanto per il proprietario quanto per l'inquilino, un elemento fondamentale del contratto. Il proprietario è la parte più vincolata al termine previsto per la locazione, non potendo recedere dal contratto prima della prima scadenza e solo a condizioni ben precise. Per l'inquilino il recesso anticipato è più agevole, motivo per il quale spesso il contratto si conclude prima della sua scadenza naturale. Vediamo dopo quanto generalmente questo avviene.

 

 

La durata del contratto di locazione e la facoltà di disdetta: sono questi alcuni dei principali temi oggetto di discussione tra proprietario ed inquilino, quando si devono accordare riguardo ad un nuovo contratto di affitto.

L'Italia, contrariamente ad altri Paesi, ha proprio nella durata contrattuale uno dei principali fattori di rigidità. Ad esempio, nel contratto libero, che prevede riguardo ad ogni elemento del contratto, ad eccezione di quelli imposti dalla legge, la possibilità di libera pattuizione tra le parti, è proprio la durata contrattuale l'unico aspetto al quale non è possibile derogare. Facciamo una breve disamina di cosa la legge prevede in termini di durata del contratto di locazione e di cosa invece accade nella prassi.

 

Durata e facoltà di disdetta delle principali tipologie di contratto ad uso abitativo

● Tra le tipologie contrattuali più diffuse, il contratto libero -senza dubbio il più utilizzato per le locazioni ad uso abitativo in Italia- prevede una durata non derogabile di 4 anni, automaticamente rinnovabili di altri 4 (il c.d. contratto 4+4). Il locatore ha facoltà di disdetta dopo i primi quattro anni solo in caso di sussistenza di specifiche condizioni che la legge prevede esplicitamente. Il conduttore, invece, in qualsiasi momento ha la possibilità di inviare disdetta tramite lettera raccomandata al proprietario, dovendo indicare su di essa i gravi motivi che gli impongono di lasciare l'immobile. Il termine di preavviso da parte del conduttore, prima del rilascio dell'abitazione, è di norma fissato in 6 mesi, a far data dalla ricezione della raccomandata di disdetta.

● Altra tipologia contrattuale, quella del contratto a canone concordato. In questo caso la durata stabilita dalla legge è di 3 anni, automaticamente rinnovabili di altri 2 (il c.d. contratto 3+2). Le regole per il recesso dal contratto sono le stesse previste per il contratto libero 4+4.

● Per ovviare alle rigidità di durata delle due fattispecie sopra descritte, la legge stabilisce anche una tipologia contrattuale adatta agli affitti di breve durata: il contratto transitorio. Tuttavia, anche in questo caso, i vincoli non mancano: può essere stipulato solamente per un affitto di durata ricompresa tra 1 e 18 mesi e deve obbligatoriamente essere stipulato in presenza di una specifica esigenza di transitorietà, di una delle due parti (da documentare in contratto nel caso dell'inquilino e da confermare prima della scadenza nel caso del proprietario).Possibilità di disdetta di solito prevista a favore del solo inquilino con preavviso più breve, ma – importante – divieto assoluto di rinnovo del contratto: non si può proseguire con lo stesso contratto, ma è necessario stipularne uno ex novo.

 

Dalla durata contrattuale alla durata reale: il tempo di permanenza dell'inquilino nell'abitazione in affitto

Chi prende casa in affitto non ha, spesso, una visione chiara di quanto vi alloggerà dentro e, di conseguenza, di quando abbandonerà l'immobile per comprare casa o semplicemente per cambiare appartamento (se non addirittura città). Proprio per questo, nonostante durate contrattuali che – ad eccezione dei contratti transitori – non scendono mai sotto gli 8 anni (libero) o i 5 anni (concordato), le tempistiche di permanenza nel proprio appartamento affittato sono in realtà assai più limitate.

2014-02 Durata del contratto di affitto Ma quando arriva di solito la disdettaIl grafico, elaborato sulla base dei dati sulla permanenza media nelle abitazioni in affitto divulgati da Solo Affitti per l'anno 2013, mostra con tutta evidenza che la grande rigidità che la legislazione sulle locazioni dedica alla durata contrattuale non è giustificata da una reale esigenza degli inquilini. Se infatti la durata media dei contratti di locazione risulta essere nei fatti di poco superiore ai 2 anni (25,1 mesi), ciò significa che assai di rado i contratti di locazione di lunga durata (4+4 anni o 3+2 anni) giungono alla propria naturale scadenza. È invece più frequente che l'inquilino rilasci l'appartamento affittato ben prima del termine che consegue dalle pattuizioni del contratto di locazione.

Sicuramente, una maggiore flessibilità lasciata alle parti anche in merito alla durata del contratto avrebbe l'effetto positivo di avvicinare all'affitto tanti proprietari che oggi, pur di non impegnare troppo a lungo il proprio immobile, preferiscono mantenerlo sfitto, dovendosi così far carico del carico fiscale che grava sull'immobile, così come delle eventuali spese condominiali. Questo, secondo quanto visto, senza che vengano a determinarsi particolari difficoltà per l'inquilino.

E voi cosa ne pensate? Liberalizzare la durata contrattuale costituirebbe una valida riforma per stimolare il mercato dell'affitto?

Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


Commenti (493)

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Salve,
Io ho firmato il contratto di subentro in una casa per studenti nel 05/17 .Ovvero il contratto è per studenti.Mi sono già laureato ed adesso lavoro.Il rinnovo dell contratto avviene il 01/09/2018.Cosa succedereà se io non do la disdetta e non informo i propretari che non sono piu' iscritto all'università?Quando verrà fatto il rinnovo ci saranno dei controlli da parte dell'agenzia o qualcos'altro?
Grazie in anticipo.

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Gentile Kaludio, non avendo più la condizione di studente è corretto che lei informi la proprietà e quindi andiate a stipular eun nuovo contratto, magari anche transitorio se tale è la sua esigenza.

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Grazie per la sua risposta e per le informazioni.Ma cosa intende per transitorio in questo contesto?

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Buongiorno Klaudio intendo un transitorio non per studenti, ma un transitorio classico legato a motivazioni particolari dell'inquilino o del proprietario.

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Salve una domanda io abito in un condominio da 30anni il proprietario questo anno mi ha mandato un avviso dal avvocato che non mi rinnovano il contratto x fine locazione ho sempre pagato e l altro mese scorso siccome il palazzo è a rischio caduta cornicioni e sotto balconi io che abito al1piano sono venuti i pompieri e mi hanno lasciato una copia che io non posso uscire fuori al terrazzo è vero che posso dimezzare il pigione

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Gentile Patrizia, il proprietario ha diritto a chiedere indietro l'immobile a fine locazione; lei invece rispetto ai danni del condominio può chiedere di pagare un canone ridotto per il ridotto valore del bene stesso in cui vive.

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Buongiorno
Il mio contratto di locazione di 4 anni scade il mese prossimo 14/04/2018,oggi ho ricevuto la raccomandata dal proprietario che non mi rinnova il contratto. Non doveva avvisarmi 6 mesi fa? Adesso io quanto tempo ho a disposizione di trovarmi una casa? Grazie mille

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Buongiorno Monica, il preavviso minimo è di sei mesi; quindi considerando che non sono stati rispettati i termini di preavviso lei può considerare non valida la disdetta e rimanere nell'immobile.

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Domanda... ho fatto un contratto annuale a un ragazzo che, alla firma del contratto, ha versato due mesi di cauzione e l'affitto del mese entrante... dopo un solo mese mi ha mandato la disdetta e non ha pagato l'affitto dicendomi di scalarlo dalla cauzione... il vorrei sapere se, come proprietaria, sono tutelata da un minimo di preavviso che avrebbe dovuto darmi, e quindi da altri mesi pagati... come ci si comporta in questi casi? Grazie!!!

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Gentile Ila, se il contratto non specifica altro, su una durata di un anno può chiedere tre mesi di preavviso e quindi trattenendo indubbiamente almeno i 2 mesi di cauzione.

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Salve.
Ma se da un contratto 4+4 mi arriva la disdetta esattamente al 12 mese ...
Vi sono iter particolari da seguire o che implicano qualche "storno" in termini di tasse o quant'altro? Insomma posso avere delle agevolazioni? (io solo il proprietario/locatore)

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Gentile Luca, l'inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento; quindi se anche arrivasse al 12 mese deve rispettare i termini di preavviso e dal momento che il contratto risulta chiuso lei non dovrà più pagare le imposte relative.

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Buonasera ,la mia situazione e che il mio contratto di affitto e stato fatto de un anno il giugno 2016 e scaduto a giugno 2017,e per motivi di viaggio non lo ho rinnovato poi sono tornato e non'e avuto tempo per rinnovar il contratto di affitto,il proprietario poteva rinnovarlo senza la mia firma o pure no,sapendo che io non'ero in casa ,pero ho pagato tutti i mesi di affitto fino adesso,caso contrario si puo registrare adesso dicembre 2017 con data giugno 2017 grazie mille.

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Buongiorno Francisco, certamente è possibile registrare ora un contratto già partito; dovrete pagare le relative sanzioni.

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Buongiorno,
attraverso un'agenzia immobiliare ho affittato un appartamento con contratto 2+2 anni.
Il proprietario mi ha intimato di lasciare la casa alla scadenza dei primi 2 anni.
Facendo varie ricerche ho scoperto che il minimo è 4+4.
Se potessi lascerei l'immobile, ma considerato che in questo momento non ho le possibilità, potreste indicarmi come agire?
Invio una raccomandata al proprietario, facendo riferimento alle leggi vigenti? E se mettesse tutto in mano a un avvocato, questo potrebbe trovare qualche modo per farmi uscire?
E rispetto all'agenzia, che è la principale responsabile di tutto questo casino, posso procedere in qualche modo?
Grazie

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Gentile Manuela, potrebbe contestare la richiesta appoggiandosi forse più facilmente ad un'associazione di categoria, come Sunia o Sicet. In ogni caso potrebbe intanto mandare una raccomandata in cui sottolinea il prolungamento del contratto al classico 4 + 4.

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Buonasera.... la mia situazione è un pò particolare. Sono in affito con contratto di 4+4anni e ad aprile del 6° anno do il preavviso di sei mesi (accolto con firmatoria) per lasciare l'immobile perché in procinto di acquistare. L'acquisto salta a maggio per varie situazioni ma riesco a trovare un altro immobile a giugno e avviamo pratiche per l'acquisto. Sarei dovuto tranquillamente rientrare nei tempi di riconsegna dell'immobile, ma a causa di due ipoteche che pendevano sull'immobile che stavo per acquistare, i tempi si sono dilungati contro ogni mia possibilità di agire per stringere i tempi. Tramite una raccomandata avverto il locatore che avrei avuto bisogno di altri due mesi corrisposti del periodico e immancabile affitto di 500€ mensili, e cioè fino al 17 dicembre 2017. Ad oggi (13/10/2017) ho stipulato e prevedo di andar via entro il 17 novembre 2017. Il mio quesito è il seguente: devo pagare anche l'ultimo mese anche se il contratto verrà chiuso un mese prima (come da ultima raccomandata)? devo comunicare con altra raccomandata l'anticipo del rilascio dell'immobile? La caparra è mio diritto richiederla a consegna chiavi stando alle clausole di riconsegna come da contratto? Grazie per la disponibilita'

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Buongiorno Massimiliano, se le erano stati ufficialmente concessi questi due mesi in più ora il proprietario potrebbe chiedere anche il canone di dicembre, ma questo vuol dire che fino a tale data lei potrebbe trattenere le chiavi. Quindi il deposito va riconsegnato previa visita dello stato del bene, che magari avviene contestualmente alla riconsegna delle chiavi.

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buonasera ,
avrei una domanda a gennaio scade il mio contratto d'affitto 4+4 come conduttore avrei esigenza di trasferirmi ho gia' trovato un nuovo alloggio quanto tempo prima posso comunicare l'intenzione di non rinnovare il contratto? 6 mesi o posso farlo anche adesso ?

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Gentile Giulio, come inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, m ail rispetto dei sei mesi di preavviso è dovuto; salvo diverso accordo con la proprietà.

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Buonasera,
sono


Ho fatto un contratto d'affitto per 6 mesi (01/07/2017 - 31/12/2017) per un appartamentino.
Per motivi di mancato adattamento al mio paese d'origine, ho anticipato alla proprietaria
ai primi di settembre, che avrei lasciato l'appartamento alla fine di ottobre.
Sono io tenuta a pagare i mesi di novembre e dicembre?
La disdetta scritta la consegno fine settembre c.a. S

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Gentile Silvana, se la proprietaria le concede la possibilità di dare disdetta con un preavviso più breve non dovrà pagare altro; altrimenti dovrà rispettare i termini di preavviso.

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