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Durata del contratto di affitto. Ma quando arriva di solito la disdetta?

by Andrea Saporetti
on Febbraio 25, 2014
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Quando si affitta un immobile la tipologia contrattuale (contratto libero, concordato, ...) è, tanto per il proprietario quanto per l'inquilino, un elemento fondamentale del contratto. Il proprietario è la parte più vincolata al termine previsto per la locazione, non potendo recedere dal contratto prima della prima scadenza e solo a condizioni ben precise. Per l'inquilino il recesso anticipato è più agevole, motivo per il quale spesso il contratto si conclude prima della sua scadenza naturale. Vediamo dopo quanto generalmente questo avviene.

 

 

La durata del contratto di locazione e la facoltà di disdetta: sono questi alcuni dei principali temi oggetto di discussione tra proprietario ed inquilino, quando si devono accordare riguardo ad un nuovo contratto di affitto.

L'Italia, contrariamente ad altri Paesi, ha proprio nella durata contrattuale uno dei principali fattori di rigidità. Ad esempio, nel contratto libero, che prevede riguardo ad ogni elemento del contratto, ad eccezione di quelli imposti dalla legge, la possibilità di libera pattuizione tra le parti, è proprio la durata contrattuale l'unico aspetto al quale non è possibile derogare. Facciamo una breve disamina di cosa la legge prevede in termini di durata del contratto di locazione e di cosa invece accade nella prassi.

 

Durata e facoltà di disdetta delle principali tipologie di contratto ad uso abitativo

● Tra le tipologie contrattuali più diffuse, il contratto libero -senza dubbio il più utilizzato per le locazioni ad uso abitativo in Italia- prevede una durata non derogabile di 4 anni, automaticamente rinnovabili di altri 4 (il c.d. contratto 4+4). Il locatore ha facoltà di disdetta dopo i primi quattro anni solo in caso di sussistenza di specifiche condizioni che la legge prevede esplicitamente. Il conduttore, invece, in qualsiasi momento ha la possibilità di inviare disdetta tramite lettera raccomandata al proprietario, dovendo indicare su di essa i gravi motivi che gli impongono di lasciare l'immobile. Il termine di preavviso da parte del conduttore, prima del rilascio dell'abitazione, è di norma fissato in 6 mesi, a far data dalla ricezione della raccomandata di disdetta.

● Altra tipologia contrattuale, quella del contratto a canone concordato. In questo caso la durata stabilita dalla legge è di 3 anni, automaticamente rinnovabili di altri 2 (il c.d. contratto 3+2). Le regole per il recesso dal contratto sono le stesse previste per il contratto libero 4+4.

● Per ovviare alle rigidità di durata delle due fattispecie sopra descritte, la legge stabilisce anche una tipologia contrattuale adatta agli affitti di breve durata: il contratto transitorio. Tuttavia, anche in questo caso, i vincoli non mancano: può essere stipulato solamente per un affitto di durata ricompresa tra 1 e 18 mesi e deve obbligatoriamente essere stipulato in presenza di una specifica esigenza di transitorietà, di una delle due parti (da documentare in contratto nel caso dell'inquilino e da confermare prima della scadenza nel caso del proprietario).Possibilità di disdetta di solito prevista a favore del solo inquilino con preavviso più breve, ma – importante – divieto assoluto di rinnovo del contratto: non si può proseguire con lo stesso contratto, ma è necessario stipularne uno ex novo.

 

Dalla durata contrattuale alla durata reale: il tempo di permanenza dell'inquilino nell'abitazione in affitto

Chi prende casa in affitto non ha, spesso, una visione chiara di quanto vi alloggerà dentro e, di conseguenza, di quando abbandonerà l'immobile per comprare casa o semplicemente per cambiare appartamento (se non addirittura città). Proprio per questo, nonostante durate contrattuali che – ad eccezione dei contratti transitori – non scendono mai sotto gli 8 anni (libero) o i 5 anni (concordato), le tempistiche di permanenza nel proprio appartamento affittato sono in realtà assai più limitate.

2014-02 Durata del contratto di affitto Ma quando arriva di solito la disdettaIl grafico, elaborato sulla base dei dati sulla permanenza media nelle abitazioni in affitto divulgati da Solo Affitti per l'anno 2013, mostra con tutta evidenza che la grande rigidità che la legislazione sulle locazioni dedica alla durata contrattuale non è giustificata da una reale esigenza degli inquilini. Se infatti la durata media dei contratti di locazione risulta essere nei fatti di poco superiore ai 2 anni (25,1 mesi), ciò significa che assai di rado i contratti di locazione di lunga durata (4+4 anni o 3+2 anni) giungono alla propria naturale scadenza. È invece più frequente che l'inquilino rilasci l'appartamento affittato ben prima del termine che consegue dalle pattuizioni del contratto di locazione.

Sicuramente, una maggiore flessibilità lasciata alle parti anche in merito alla durata del contratto avrebbe l'effetto positivo di avvicinare all'affitto tanti proprietari che oggi, pur di non impegnare troppo a lungo il proprio immobile, preferiscono mantenerlo sfitto, dovendosi così far carico del carico fiscale che grava sull'immobile, così come delle eventuali spese condominiali. Questo, secondo quanto visto, senza che vengano a determinarsi particolari difficoltà per l'inquilino.

E voi cosa ne pensate? Liberalizzare la durata contrattuale costituirebbe una valida riforma per stimolare il mercato dell'affitto?

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Massimiliano

    Buonasera.... la mia situazione è un pò particolare. Sono in affito con contratto di 4+4anni e ad aprile del 6° anno do il preavviso di sei mesi (accolto con firmatoria) per lasciare l'immobile perché in procinto di acquistare. L'acquisto salta a maggio per varie situazioni ma riesco a trovare un altro immobile a giugno e avviamo pratiche per l'acquisto. Sarei dovuto tranquillamente rientrare nei tempi di riconsegna dell'immobile, ma a causa di due ipoteche che pendevano sull'immobile che stavo per acquistare, i tempi si sono dilungati contro ogni mia possibilità di agire per stringere i tempi. Tramite una raccomandata avverto il locatore che avrei avuto bisogno di altri due mesi corrisposti del periodico e immancabile affitto di 500€ mensili, e cioè fino al 17 dicembre 2017. Ad oggi (13/10/2017) ho stipulato e prevedo di andar via entro il 17 novembre 2017. Il mio quesito è il seguente: devo pagare anche l'ultimo mese anche se il contratto verrà chiuso un mese prima (come da ultima raccomandata)? devo comunicare con altra raccomandata l'anticipo del rilascio dell'immobile? La caparra è mio diritto richiederla a consegna chiavi stando alle clausole di riconsegna come da contratto? Grazie per la disponibilita'

  • Buongiorno Massimiliano, se le erano stati ufficialmente concessi questi due mesi in più ora il proprietario potrebbe chiedere anche il canone di dicembre, ma questo vuol dire che fino a tale data lei potrebbe trattenere le chiavi. Quindi il deposito va riconsegnato previa visita dello stato del bene, che magari avviene contestualmente alla riconsegna delle chiavi.

  • GIULIO

    buonasera ,
    avrei una domanda a gennaio scade il mio contratto d'affitto 4+4 come conduttore avrei esigenza di trasferirmi ho gia' trovato un nuovo alloggio quanto tempo prima posso comunicare l'intenzione di non rinnovare il contratto? 6 mesi o posso farlo anche adesso ?

  • Gentile Giulio, come inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, m ail rispetto dei sei mesi di preavviso è dovuto; salvo diverso accordo con la proprietà.

  • Silvana Cassiano

    Buonasera,
    sono


    Ho fatto un contratto d'affitto per 6 mesi (01/07/2017 - 31/12/2017) per un appartamentino.
    Per motivi di mancato adattamento al mio paese d'origine, ho anticipato alla proprietaria
    ai primi di settembre, che avrei lasciato l'appartamento alla fine di ottobre.
    Sono io tenuta a pagare i mesi di novembre e dicembre?
    La disdetta scritta la consegno fine settembre c.a. S

  • Gentile Silvana, se la proprietaria le concede la possibilità di dare disdetta con un preavviso più breve non dovrà pagare altro; altrimenti dovrà rispettare i termini di preavviso.

  • Elvira

    Vorrei sapere se posso rescindere il contratto di locazione poiché ho problemi alle ginocchia avendo l' artrosi il problema è che è passato un mese ma siccome nel mio stabile non c' è l' ascensore io potrei lasciare l' appartamento riavendo indietro la cauzione? Grazie

  • Gentile Elvira, la presenza dell'ascensore era una condizione di cui doveva tener conto quando ha selezionato questo appartamento. Quindi ora, salvo diverso accordo con la proprietà, dovrebbe rispettare il termine di preavviso.

  • vitaliti slvia

    salve, nel 2013 o affittato 34 ettari di terreni agricoli di cui compresi stalle, mezzi agricoli e la casa dove abitare. nel 2018 (agosto) scade il contratto,e praticamente il proprietario e venuto a mancare, gli eredi il mese scorso mi mandano una diffida motivata di fesserie, che per tanto non intendono rinnovarmi il contratto. Avendo animali (mucche e pecore) se non trovo altre locazioni cosa posso fare? o dei diritti da reclamare? cordiali sauti

  • Gentile Silvia, deve innanzitutto capire se il contratto prevede la possibilità di disdetta alla prima scadenza e se devono rispettarsi particolari motivazioni; quindi le consiglierei di rivolgersi ad un'associazione di categoria dei coltivatori diretti per avere la loro assistenza.

  • Daniela

    Buongiorno,
    ho un contratto temporaneo da studente universitario, durata 10 mesi e con scadenza al 31 luglio 2017. Nell'articolo relativo alla durata del contratto c'è scritto che lo stesso non si intenderà tacitamente rinnovato alla scadenza contrattuale. Qualche giorno fa ho avvertito il proprietario che alla scadenza avrei lasciato la stanza e mi ha risposto che avrei dovuto inviargli la disdetta almeno due mesi prima della scadenza e che mi avrebbe trattenuto la caparra versata (due mensilità). Faccio presente che nel contratto non c'è nessun richiamo per il periodo della disdetta, e con la clausola del non tacito rinnovo ero obbligata a comunicare che lasciavo la stanza due mesi prima? Grazie.

  • Gentile Daniela, diciamo che se parliamo di un contratto per studenti fuori sede il rinnovo è sempre incluso per lo stesso periodo e quindi doveva riconoscere i due mesi di preavviso; se parliamo di un semplice transitorio, allora il contratto non è rinnovabile e quindi a scadenza deve lasciare l'immobile, per cui se non ci sono danni all'immobile è corretto farsi restituire il deposito.

  • Emanuela

    Buongiorno,

    io e il mio ragazzo abbiamo affittato un appartamento e il nostro proprietario ha scritto nel contratto che non possiamo dare il preavviso prima della fine del secondo anno di permanenza all'interno dell'appartamento. Ho però sentito dire che questa clausola non è valida. é corretto?
    Grazie della risposta

  • Corretto Emanuela: se ci fossero gravi motivazione per cui dovreste andar via, potete in ogni caso mandare la disdetta e rispettare i termini di preavviso previsti.

  • Venneri Marialuisa

    Buongiorno volevo chiederti una cosa,mi scade il contratto a giugno perché e di 18 mesi,volev chiederti entro quanto il.padrone di casa deve darmi la disdetta che non me lo rinnova più,grazie

  • Gentile Marialuisa, diciamo che un contratto transitorio si dovrebbe considerare concluso a scadenza, ma se il proprietario fosse disponibile allora a mantenere il contratto, allora potete mettervi d'accordo e magari stipulare questa vola un contratto di durata maggiore.

  • Claudia

    Buongiorno...le spiego la mia situazione,ad aprile devo lasciare l'immobile nel quale vivo in affitto perche il proprietario vuole rientrare nell'appartamento.
    Nel frattempo ho avviato una pratica mutuo per acquistare casa che sara' pronta a novembre quindi volevo sapere se potevo rimanere ancora nella casa in affitto o devo uscire per forza ad aprile?

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno Claudia,
    qualora il rilascio dell'immobile sia stato o già pattuito con una risoluzione consensuale, o la disdetta che lei ha ricevuto dal locatore sia stata effettuata con le tempistiche previste dalla legge (in corrispondenza di una delle scadenze contrattuali), lei sarà tenuta a lasciare libero l'immobile entro i termini che indica, cercando nel frattempo altra sistemazione provvisoria.
    Cordiali saluti

  • miry

    salve. se possibile vorrei un informazione rispetto a un contratto di locazione libero ad uso abitativo stipulato il 01/05/2013che cita testualmente: la locazione avra la durata di anni uno dal giorno 01/05/2013 e terminera in data 34/04/2014 e si intendera rinnovato per altri due anninell'ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto motivata da recapitarsi a mezzo a.r almeno tre mesi prima della scadenza. il conduttore ha la facolta di recedere anticip dandone comunicazione con ar 6 mesi prima dalla data in cui il recesso deve avere esecuzione.
    dal 05/13 al 04/14 ho versato come da contratto 300 euro mensili, dal 05/14 ad oggi ho versato 350 euro mensili come da richiesta verbale del locatore. ho ricevuto oggi la disdetta di questo contratto che è l'unico in mio possesso e di cui ho pagato al locatore la tassa di registrazione tutti gli anni (1/2). non essendoci un nuovo contratto volevo sapere qual'è la scadenza del contratto se si è automaticamente rinnovato o se sono ancora qua senza titolo pur avendo versato tutte le mensilita. grazie

  • Buongiorno Miry, il contratto che ha stipulato riporta scadenze che non sono regolari. Secondo la normativa i contratti possono avere durata di 4 anni +4 o di 3 anni + 2 a canone concordato. Quindi quando ci sono questo tipo di irregolarità lei può impugnare il contratto, rivolgendosi magari ad un'associazione di categoria degli inquilini come Sunia o Sicet e ricondurlo ad un classico 4 + 4. In questo caso i 4 anni scadrebbero nel 2017 ma la disdetta è valida se è stata inviata con almeno 6 mesi di preavviso e per uno dei motivi previsti dalla legge.

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