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Fisco immobiliare, la riduzione IMU/TASI del 25% assicura una redditività senza precedenti all’affitto a canone concordato

by Andrea Saporetti
on Febbraio 11, 2016
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Affittare la propria seconda casa assicura un bel guadagno, ma la vera soddisfazione è sapere di poterci pagare anche poche tasse sopra. Questo desiderio, condiviso da tanti italiani, si sta via via realizzando. La cedolare secca al 10% sui contratti a canone concordato e la riduzione per il 2016 dell’IMU/TASI sugli immobili locati con questa tipologia contrattuale rendono l’affitto convenzionato una forma di investimento interessante e di tutto vantaggio per quanto riguarda la fiscalità.

 

Avevamo di recente visto, in un articolo di questo blog, il crescente successo del canone concordato come forma contrattuale per le locazioni nel nostro paese.
Le scelte fiscali dei vari governi che si sono succeduti dal 2011 in avanti e la rinnovata attenzione di tante associazioni di categoria sul territorio al rinnovo degli accordi territoriali sono stati i veri fattori determinanti per questo trend di progressiva crescita degli affitti agevolati. Trend che ha portato nel 2015 al sorpasso del canone concordato (43,1%) sul canone libero (42,1%) per i contratti di locazione di nuova stipula nelle città capoluogo di regione.

Le previsioni parlano di un prosieguo di questa tendenza. E come potrebbe non essere così, viste le positive novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016?
La decisione di abbassare del 25% l’aliquota IMU/TASI stabilita dai Comuni sugli immobili affittati a canone concordato non potrà che agevolare ancora di più il ricorso a questa forma contrattuale, ormai sostanzialmente favorita dal punto di vista fiscale, rispetto a qualche anno fa. Infatti, confrontando l'imposizione fiscale dedicata ai contratti a canone concordato del 2011, anno di introduzione della cedolare secca (IMU applicata in misura piena e cedolare secca al 19% sui redditi da locazione), e quella attuale (IMU ridotta del 25% e cedolare secca al 10%), la differenza appare fin da subito evidente.

Il risparmio conseguibile grazie a questo sgravio fiscale era il tema di un articolo dell’Esperto di Solo Affitti, che potrai consultare a questo link per capire come calcolare il risparmio che puoi conseguire grazie a questa novità normativa.
Vogliamo qui invece indagare dal punto di vista economico quanto si riduca, in via tendenziale, il carico fiscale sulle locazioni concordate. E, soprattutto, capire che impatto la Legge di Stabilità avrà sul guadagno di un proprietario derivante dall’affitto di casa, al netto dell’imposizione fiscale.

Lo faremo confrontando alcune tra le principali città del paese e applicando a ciascuna di esse -e al relativo accordo territoriale - un esempio comune, basato su queste semplici ipotesi:
- appartamento da 70 mq, arredato, in zona centrale, con caratteristiche normali dal punto di vista delle dotazioni, affittato con canone concordato di 3 + 2 anni di durata;
- cedolare secca al 10% sul reddito da locazione a canone concordato, calcolato in base agli accordi territoriali dei diversi Comuni;
- IMU/TASI scontata del 25% rispetto all’imposta versata sul medesimo immobile nel 2015. Ci siamo avvalsi di un interessante studio elaborato a tale proposito dall’Ufficio Studi di Confedilizia.

Ecco il confronto che emerge nel campione di città analizzate:

02 Fisco immobiliare la riduzione IMU TASI del 25 assicura una redditività senza precedenti all affitto a canone concordato

Come si può comprendere dall’immagine, dei redditi da locazione lordi, tutti ricompresi tra i 4.000€ circa di Torino e i quasi 8.000€ di Roma, nel 2015 la patrimoniale sulla seconda casa contribuiva non poco ad abbattere la redditività netta dell’immobile affittato. Ogni 100€ di reddito lordo da locazione, nel 2015 ciò che rimaneva in tasca al proprietario a seguito del pagamento delle tasse erano mediamente 65€.
Era possibile notare punte positive a Firenze (73%) e Palermo (71%), contro invece situazioni particolarmente gravose dal punto di vista fiscale a Bologna e Roma (61%).

Una differenza sostanziale si riscontra, grazie al consistente sgravio IMU/TASI introdotto sui contratti di locazione calmierati, per il 2016.

Già visivamente risulta evidente come, in ogni città, il reddito da locazione al netto delle imposte subisca un incremento non indifferente. Le cifre parlano chiaro: circa 380€ di reddito non più soggetto all’imposizione fiscale e destinato a rimanere in tasca al locatore.
Un risparmio non da poco, se si pensa che in media, rispetto al conteggio che facevamo poco sopra, quei 65€ di reddito netto ogni 100 di reddito lordo da locazione del 2015 sono destinati a diventare oltre 71€, in media, da quest’anno.
Roma, con 568€ di minore carico fiscale, e Bologna, con 503€, guidano la classifica delle città che maggiormente beneficeranno della riduzione del 25% delle aliquote IMU/TASI dedicate agli affitti concordati.

I conti tornano. Canone più basso di quello di mercato per avvantaggiare l'inquilino e affittare più facilmente e velocemente l'immobile. Reddito netto dall'imposizione fiscale spesso più alto, grazie alle consistenti agevolazioni di cui si può godere attenendosi agli accordi territoriali per le locazioni del proprio Comune. Perché non valutare, per la casa che devi o vorresti affittare, questa conveniente forma contrattuale?

 

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Gherardo

    Gentile Isabella,
    sto pensando di concedere in comodato d'uso alla mia compagna un locale commerciale.
    In termini di pagamento IMU e TASI avrei qualche vantaggio, grazie.

  • Gentile Gherardo, di solito le agevolazioni sono previste per le abitazioni; in ogni caso deve verificare nel regolamento comunale le tariffe ed eventuali agevolazioni.

  • renzo limone

    E' possibile che la seconda casa ottenuta con donazione diventi la prima e viceversa perdere le agevolazioni fiscali sulla precedente, ovviamente dopo aver stipulato l'atto di donazione a proprio favore della stessa seconda casa? Questo per poter usufruire degli sgravi fiscali del residuo mutuo accollato insieme alla donazione! Grazie

  • Buongiorno Renzo, questo è possibile dal punto di vista delle agevolazioni imu; sul mutuo, invece, deve verificare con l'istituto bancario quali sono le condizioni esatte e se ci sono esclusioni in caso di possesso di altri beni.

  • renzo limone

    Buongiorno. E' possibile che una prima casa (con residenza abituale) diventi seconda nello stesso comune se quest'ultima venisse abitata stabilmente al posto della prima, dopo che si sia ottenuta per effetto di donazione dal genitore?
    grazie

  • dino

    ho fatto un contratto a canone concordato con l'assistenza delle organizzazioni- UPPI ecc. immobile in Roma - quali sono gli adempimenti verso il Comune? -Grazie

  • Buongiorno Dino, potrebbe dover presentare la scheda del concordato per accedere alle agevolazioni Imu.

  • Daniele

    Salve, io sono proprietario di una casa dove risiedo con i miei genitori, stanco della vita in famiglia, ho deciso di andare in affitto, cisa mi conviene fare per non pagare troppe tasse? Grazie

  • Gentile Daniele, come inquilino non paga tasse di proprietà, come Imu e Tasi; dovrebbe preoccuparsi di trovare un contratto con un buon canone, deve considerare poi le spese condominiale e le bollette, queste sono le spese che gravano su di lei come inquilino.

  • renato gaudo

    salve vorrei utilizzare il contratto a canone concordato per fittare un appartamento nel comune di Marano di Napoli, ho letto che i comuni confinanti con le città dove è possibile farlo rientrano anch'essi nella legge. Al comune di Marano non mi hanno saputo dare risposte in merito. Posso farlo o devo verificare altre caratteristiche .
    grazie per la risposta

  • Gentile Renato si parla di comuni confinanti con le aree metropolitane; s eil suo lo è rispetto al comune di Napoli può stipulare un contratto 3 +2 a canone concordato.

  • cristiana

    Buongiorno, sono una agente immobiliare, ho letto con molto interesse il vostro articolo inerente le nuove agevolazioni fiscali sulla locazione a canone concordato, tipologia di contratto che sempre più spesso propongo ai miei clienti, fatti i dovuti conteggi. Devo ,però, farvi notare che lo schema da voi proposto non è proprio corretto, o perlomeno non corretto; la comparazione andrebbe fatta tra ll'importo annuo del canone libero e l'importo annuo massimo del canone concordato. Questo perchè, è vero che le tasse sono inferiori, ma con i concordati anche il canone di locazione si abbassa notevolmente, pertanto se all'occhio parrebbe molto favorevole, in realtà non sempre conviene.
    Cordialmente, Cristiana

  • Cara Cristiana,
    la ringrazio per l'osservazione, senz'altro corretta.
    Un'analisi più completa, che misuri la fiscalità complessiva sulla locazione, comprendendo quindi anche il reddito netto conseguibile da affitto a canone al libero mercato, con cedolare al 21% e IMU in misura piena, è senz'altro opportuna.
    Infatti, in alcune città d'Italia la distanza tra canone di mercato e canone ottenibile dall'applicazione degli accordi territoriali ex L. 431/98 è notevole, e non colmabile grazie alle agevolazioni fiscali ad oggi disponibili. In molte altre città, per fortuna, sì, e questo ci premeva evidenziare in questo articolo.
    L'analisi che lei propone non è stata condotta in questo articolo per questione di semplicità di esposizione e per una migliore comprensibilità per i lettori meno esperti di lei sul tema.
    Era stata però oggetto, su un caso concreto, di un articolo del nostro Esperto di Solo Affitti, di cui con piacere le fornisco il link: http://www.blogaffitto.it/esperto/imu-sugli-immobili-affittati-a-canone-concordato-quanto-vale-in-euro-la-riduzione-del-25-introdotta-dalla-legge-di-stabilita.html
    Spero che possa continuare a leggerci con la medesima attenzione. Buon lavoro!

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