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La #10YearsChallenge dell’affitto in Italia

by Andrea Saporetti
on Febbraio 06, 2019
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Cedolare secca, contratti a canone concordato e affitti brevi sono gli highlights per un settore del mercato immobiliare, l'affitto, in forte crescita

L’analisi di Solo Affitti su come è cambiato il mercato dell’affitto negli ultimi 10 anni.

Prendiamo spunto dalla moda social del momento per fare uno spaccato del mondo della locazione ieri e oggi. In mezzo c’è stata la crisi e, per certi versi, possiamo dire che il mercato immobiliare ha fatto un grande percorso per tornare al punto di partenza. Se questo può essere vero per i canoni di affitto, per altri aspetti i cambiamenti intervenuti in questi 10 anni sono destinati a rimanere. Scatta la #10YearsChallenge dell’affitto!

 

La Ten Years Challenge dell affitto in Italia imgOfferta di affitto: l’aumento degli scorsi anni ridimensionato dal boom dell’affitto breve

 

La crisi delle compravendite ha riversato sul mercato dell’affitto molti immobili in vendita

Suonerà strano a chi è abituato a identificare il mercato immobiliare con le compravendite di case, dato che proprio dal 2008 è iniziato il crollo verticale delle compravendite immobiliari.

La crisi delle compravendite, tuttavia, è stata una manna per l’offerta di case in affitto. Sempre più proprietari di seconde case in vendita, viste le difficoltà di vendere velocemente e a prezzo pieno, hanno iniziato a pensare a ricorrere alla locazione, in attesa di tempi migliori.

Tempi migliori che tardano a farsi vedere: da allora, solo da 3-4 anni le transazioni hanno ricominciato ad aumentare e i tempi per vendere casa a ridursi.
Per i prezzi, invece, seppure con segnali di miglioramento nei mercati più dinamici, ancora oggi a livello generale sta proseguendo il calo. Insomma: per il proprietario che vuole vendere casa ai prezzi del 2008 la fase (che doveva essere temporanea) di “parcheggio” dell’immobile in affitto in attesa della ripresa dei prezzi è ancora pienamente in corso!

Compravendite in ripresa, ma è il boom degli affitti brevi che sta “rubando” gli immobili migliori all’affitto residenziale

Così dieci anni fa. Ma ancora oggi i motivi di aumento dell’offerta di immobili in locazione non sono cambiati.

Certo, diversi proprietari in più che prima avevano adibito alla locazione la propria casa che volevano vendere oggi hanno ripreso coraggio e scelgono di cercare la strada della vendita. Non si può però certo dire che l’offerta di case in affitto ne risulti decimata, anzi.

È un altro il fattore che sta togliendo immobili disponibili agli inquilini in cerca di casa. Un fattore che nel 2008 nessuno si sarebbe neppure immaginato: l’affitto breve.

D’altronde, Airbnb è nato solo nel 2007 negli Stati Uniti ed è arrivato in Italia a rivoluzionare il mercato degli affitti turistici e brevi solo da pochissimi anni, a seguito dell’Expo di Milano del 2015.
In questi ultimi tre anni, tuttavia, il ciclone dell’affitto breve si è abbattuto sul settore turistico, con ripercussioni anche su quello immobiliare.

La sharing economy ha iniziato a fare gola a tantissimi proprietari di case sfitte. Abbondano, soprattutto nelle località turistiche e nelle zone di maggior pregio delle città, appartamenti destinati alla ricettività di turisti, manager, viaggiatori. Togliendo, inevitabilmente, offerta al mercato residenziale: non sono infinite le case in affitto sul mercato.

Considerando la locazione a 360°, sia nel segmento abitativo che in quello ricettivo e turistico, l’offerta di immobili in affitto – e più in generale l’attenzione dei proprietari di seconde case verso l’affitto – ha fatto passi da gigante in questi 10 anni.

 

Richiesta di affitto: il bisogno di abitazione si unisce a quello di flessibilità. E l’affitto fa concorrenza anche all’hotel

 

L’affitto è stato provvidenziale per tante famiglie a cui la stretta sui mutui ha negato la possibilità di comprare casa

In questi 10 anni, se l’offerta è aumentata, la domanda di affitto lo ha fatto ancora di più. Infatti, tanti proprietari in più hanno messo sul mercato dell’affitto il loro immobile perché hanno compreso le grandi opportunità da cogliere in un mercato trainato da una sempre più abbondante richiesta.

La crisi delle compravendite ha sicuramente aiutato a questa “epifania” per i proprietari di casa. Tantissime persone che volevano vendere si sono trovate a non riuscire a farlo, mentre hanno scoperto quanto fosse agevole (e vantaggioso) affittare casa. D’altronde, moltissimi inquilini erano proprio quegli stessi potenziali acquirenti che volevano, ma non potevano, comprare casa.

La stretta creditizia delle banche nei confronti di chi voleva accendere un mutuo per comprare casa, tuttavia, non è stato l’unico fattore che ha spostato verso la locazione una fetta crescente di italiani.
Altrimenti, negli ultimi tre anni, con la ripresa delle compravendite, avremmo assistito ad una moria di inquilini. Scenario lontanissimo dalla realtà.

La casa di proprietà non è più un must per le giovani generazioni. L’affitto si adatta meglio ad una società sempre più “liquida”

La verità è che è cambiata, e ancora sta cambiando, la nostra società. Non si nasce per trovare un lavoro fisso per tutta la vita, sposarsi, mettere su famiglia, comprare casa e rimanere in questa condizione per tutto il resto della propria vita, come accadeva alle generazioni precedenti.

Per i Millennials (noi Millennials!) sono molto più “liquidi”, flessibili, mutevoli aspetti fondamentali della vita come:
la famiglia: rispetto al passato sono cose abituali fare vita da single, testare la coppia con una convivenza prima di sposarsi (o anziché sposarsi); purtroppo, sono all’ordine del giorno anche separazioni e divorzi
il lavoro: il contratto a tempo indeterminato è più raro e arriva più tardi (se arriva); inoltre, si cambia più spesso lavoro rispetto a una volta anche se si ha un contratto stabile
la territorialità: raramente si cresce e si vive sempre nella stessa città tutta la vita; ci si sposta per motivi di studio prima e di lavoro più volte, nel corso della vita; la società si confronta con flussi migratori cui non era mai stata abituata in precedenza

Sono tutti elementi che stanno contribuendo a cambiare il rapporto degli italiani nei confronti della casa: come la società diventa più flessibile, così il rapporto tra gli italiani e la casa di proprietà è meno stretto di un tempo. Le giovani generazioni, e non solo, ricorrono all’affitto abitualmente, senza il pregiudizio negativo che c’era un tempo verso questo modo di abitare. Per quale ragione? Semplicemente perché l’affitto si adatta meglio alle esigenze di sempre più persone.

Non solo abitazione: l’affitto è sempre più scelto dai viaggiatori. La concorrenza agli hotel della locazione

Lo abbiamo già detto: la rapida diffusione nel nostro paese del fenomeno dell’affitto breve ha, nel giro di pochi anni, portato un cambiamento decisivo per il settore alberghiero, che ha visto erodersi consistenti fette di mercato, ma anche nuove opportunità di reddito per il settore immobiliare.

Non solo case vacanza, che pure sono la parte più consistente di questo business e, va detto, quella con le maggiori possibilità di sviluppo, in un paese ad alta vocazione turistica come il nostro.
Ci sono sempre più persone che si spostano per ragioni di lavoro: viaggiatori e trasfertisti che devono raggiungere fiere, eventi, aziende di clienti e fornitori, cantieri e appalti.
Ma le motivazioni per spostarsi possono essere le più disparate: visite a parenti o amici, assistenza a familiari ricoverati in strutture sanitarie lontane da casa, persone che frequentano corsi di formazione in altre città.

Mille sono i motivi che possono spingere a spostarsi: e sempre più sono le ragioni che spingono italiani e stranieri a ricorrere all’affitto anziché soggiornare in hotel.

 

Canoni di affitto: la riduzione degli anni scorsi è in buona parte stata riassorbita

 

Dal caro-affitti alla fase discendente dei canoni di affitto

Nel 2008, alle porte della crisi delle compravendite immobiliari, i canoni di affitto in Italia erano ai loro massimi di sempre. Il caro-affitti era un problema non secondario, soprattutto nelle principali aree urbane del nostro paese.

La crisi delle compravendite e il conseguente effetto di dilatazione della domanda di locazione avrebbero potuto creare seri problemi notevoli a milioni di italiani.

Eppure, così non è stato. Fino al 2014 la discesa dei prezzi degli affitti è stata costante e piuttosto sensibile. Come rilevato negli anni dall’Ufficio Studi di Solo Affitti, la rete immobiliare leader nel settore della locazione in Italia, si è passati dai 640€ medi per un appartamento nelle città capoluogo di regione ai 550€ del 2014. Quasi 100€ in meno, in media, per prendere in affitto un appartamento arredato.

Ma perché i prezzi sono scesi, anziché salire? Vediamo i due fattori principali, tra loro collegati.

Difficoltà a vendere casa e IMU sugli immobili sfitti: l’affitto come soluzione per rendere la casa una fonte di reddito, anziché un costo

Provate a immaginare quanti proprietari di una seconda casa si siano trovati in questa sgradevole situazione: voler vendere l’abitazione, ma essere bloccati dalla crisi delle compravendite immobiliari più pesante degli ultimi decenni, e nel frattempo vedersi gravare quell’immobile di proprietà dall’IMU.

Uno scenario che ha fatto mettere le mani nei capelli a più di un proprietario e, spesso, considerare una rivalutazione della propria posizione in tema di affitto. Quanti, infatti, i proprietari che dopo l’introduzione dell’IMU hanno scelto di mettere in affitto la propria casa, pur avendo ostinatamente rigettato questa idea per anni?

Dall’introduzione dell’IMU avere a disposizione una seconda casa sfitta è un lusso!
Pur con tutti i timori, più o meno legittimi, l’affitto è diventata l’unica strada per trasformare un potenziale costo in una interessante fonte di reddito. E questo ha spinto sul mercato della locazione molti immobili in più, contribuendo a calmierare i canoni di affitto

La diffusione del canone concordato con la cedolare secca: efficace per calmierare gli affitti, ma anche per creare offerta di immobili in locazione

Anche la normativa e la fiscalità hanno avuto un suo effetto sull’aumento dell’offerta nel mercato dell’affitto.

Eppure, il canone concordato non è uno strumento nuovo. Esiste da fine anni ’90 e in alcune città è stato fin da subito ampiamente utilizzato nel mondo dell’affitto, spesso spinto dalle amministrazioni comunali e dalle associazioni di categoria di proprietari e inquilini.

Ma è proprio negli ultimi 10 anni che il canone concordato ha conosciuto la sua età dell’oro. Cosa è cambiato?

Come vedremo nel prossimo paragrafo, l’introduzione della cedolare secca con aliquote differenziate tra canone libero (21%) e canone concordato (prima 19%, poi 15% per un breve periodo e infine 10% dal 2013) ha fatto la differenza a molti proprietari.

Chi aveva un immobile da mettere in affitto ma aveva sempre preferito il canone libero, ritenendo inadeguati i prezzi degli affitti a cui il canone concordato obbliga ad adeguarsi, grazie ad una fiscalità bassa come mai prima sui redditi da locazione ha cambiato facilmente idea. Basta in fondo qualche calcolo per capire la convenienza di affittare a canone concordato con cedolare secca.

L’effetto sui canoni di affitto di una maggiore diffusione del canone concordato è stato apprezzabile. A tutto beneficio degli inquilini, ovviamente.

Canoni in ripresa dal 2014: perché?

Negli ultimi quattro anni oltre la metà della perdita di valore cumulata tra il 2008 e il 2014 è stata rimarginata: siamo tornati a quota 600€ di canone medio di locazione. Perché?

Per le ragioni legate all’offerta di abitazioni in affitto, viste sopra: la domanda, infatti, rimane consistente nonostante il ritorno di molti italiani all’acquisto di casa.

Il parco immobili a disposizione per chi cerca casa in affitto, aumentato notevolmente negli anni scorsi, si sta parzialmente ritraendo, a causa della ripresa delle compravendite e dello spostamento di parte dell’offerta sul segmento dell’affitto breve (generalmente gli immobili ubicati nelle location più centrali o prestigiose, o comunque quelli di maggior qualità). Meno offerta = canoni in crescita, non si scappa.

Il fenomeno è talmente pronunciato che addirittura sembra fare passi indietro il ricorso dei proprietari al canone concordato (Bologna su tutte, dato che a Milano il concordato non ha mai davvero attecchito). Fenomeni, al momento, ancora limitati a pochi mercati particolarmente soggetti a pressione della domanda.

 

Fisco: la rivoluzione della cedolare secca ha spinto la crescita dell’affitto

 

La cedolare secca ha riavvicinato all’affitto i proprietari che temevano un eccessivo carico fiscale

Le tasse sono la bestia nera per gli italiani, lo sappiamo. Fino a dieci anni fa, chi lavora nell’immobiliare lo sa: erano tantissimi i proprietari di seconde case che, pur di non lasciare allo Stato una fetta eccessiva del reddito da affitto della propria seconda casa, preferivano lasciarla sfitta.

Come abbiamo visto, il deterrente IMU ha fatto molto per ridurre il numero di locatori che hanno scelto lo sfitto.

Ma ancora di più ha fatto la cedolare secca per far drizzare le orecchie, in senso positivo stavolta, agli stessi locatori. Niente imposta di bollo né di registro per sempre: e già questo significa meno burocrazia e meno costi.
Soprattutto, con il 10% di cedolare secca sul reddito da locazione in caso di canone concordato l’affitto gode di una tassazione tra le più basse tra tutte le tipologie di investimento oggi disponibili.

Con la recente novità dell’estensione anche ai negozi della cedolare secca al 21%, l’attenzione dei proprietari per la messa a reddito dei loro immobili non può che mantenersi massima.

Registrazione telematica dei contratti di locazione, la rivoluzione web dell’affitto

Dal 2012 la registrazione dei contratti di affitto, se intermediati da un’agenzia immobiliare, è diventata obbligatoriamente telematica.
I proprietari privati, se hanno meno di 10 immobili affittati, restano esentati dall’obbligo di registrazione telematica dei contratti di locazione con il modello RLI: se vogliono, possono ancora ricorrere al “caro” vecchio ufficio del registro dell’Agenzia delle Entrate.

Senza dubbio si è trattato di un passo avanti notevole per semplificare il sistema sfruttando le nuove tecnologie.
Chi fa l’agente immobiliare si ricorderà le interminabili file (che, per certi tipi particolari di contratti ancora tocca fare) per le registrazioni dei contratti della propria clientela, fino a non molti anni fa!

 

Sfratti, un problema cresciuto con la crisi. Ma sono ormai diffuse utili garanzie a tutela dei proprietari

 

Morosità raddoppiata nel nostro paese: difficoltà a pagare l’affitto per molti inquilini travolti crisi economica

Gli sfratti hanno caratterizzato pesantemente, purtroppo, l’ultimo decennio del mercato dell’affitto.
Ampliando lo sguardo, grazie alle statistiche del Ministero dell’Interno, agli ultimi 18 anni, il dato è impressionante: dai poco più di 27 mila sfratti emessi nel 2000 si è passati al picco di 70 mila l’anno nel 2014, con un successivo (parziale) ridimensionamento fino ai 53 mila attuali.

Una situazione che pare destinata a rimanere ben più elevata dei numeri a cui il mercato dell’affitto era abituato a registrare nei primi anni Duemila, insomma.

Sono ormai residuali gli sfratti emessi per finita locazione o gli sfratti per necessità del locatore. In 9 casi su 10, infatti, si tratta di sfratti per morosità: provvedimenti di rilascio richiesti dal giudice a causa del mancato pagamento del canone di locazione.

Facile capire il perché: la crisi economica ha fatto perdere il lavoro a moltissime persone che vivono in affitto, che, se prive di risparmi per fare fronte al canone di locazione, si sono trovate impossibilitate a pagare regolarmente.

La paura della morosità dell’inquilino, assieme all’eccessiva tassazione, è sempre stato uno dei principali deterrenti all’affitto per i proprietari. Le procedure di sfratto sono lunghe e non è affatto scontato, ricorrendovi, riuscire a ottenere quanto dovuto dall’inquilino moroso.

Visto che le procedure di sfratto non sono, purtroppo, state riformate (e soprattutto velocizzate) dal Ministero della Giustizia, è il mercato che ha saputo trovare risposta a questa esigenza dei locatori.

Sono ormai ampiamente utilizzate dai proprietari di seconde case garanzie per l’affitto, a tutela dei canoni di locazione non pagati, dei danni eventualmente lasciati dai conduttori e delle spese legali da sostenere in caso di avvio del procedimento di sfratto.

Un passo avanti epocale per chi era sempre rimasto lontano dall’affitto per paura di non essere pagato o di dover fare i conti con danni all’immobile. Maggiore sicurezza, per poter affittare casa senza più pensieri!

 

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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