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Negozi, con la cedolare secca al 21% la ripresa accelera

by Andrea Saporetti
on Gennaio 10, 2019
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Una misura a sostegno dell’affitto dei negozi, mercato che nel 2018, per la prima volta dopo diversi anni, ha visto crescere sia canoni che numero transazioni.

 

Si tratta della grande novità 2019 per il mercato immobiliare: la tanto attesa cedolare secca al 21% per l’affitto dei negozi. Una nuova, interessante, opportunità fiscale che viene offerta ai proprietari di negozi sfitti, con un risparmio medio annuo calcolato dall’Ufficio Studi Solo Affitti attorno ai 1.450€ per un locale affittato al canone medio dello scorso anno nelle principali città, 830€ mensili. Può essere la svolta per il mercato dell’affitto dei negozi, che sta uscendo da una lunga fase di difficoltà legata alla congiuntura economica negativa?

Mercato della locazione, già nel 2018 evidenti segnali di ripresa

 

Rispetto al settore abitativo, il comparto commerciale dell’affitto ha risentito della crisi non solo con una marcata flessione dei canoni di locazione, ma anche con una percepibile riduzione del numero di scambi sul mercato.

La congiuntura economica principale causa della riduzione della richiesta di negozi

Scontato tanto l’effetto sui prezzi quanto, almeno in parte, quello sul numero di transazioni, vista la portata della crisi economica che ha coinvolto il nostro paese negli ultimi anni.

Le pesantissime conseguenze sul fronte della mortalità delle attività economiche esistenti, così come l’effetto di generale scoraggiamento della nuova imprenditorialità, non potevano che avere ripercussioni notevoli sul numero di contratti di affitto di negozi. Vedremo tuttavia, nell’ultimo paragrafo, perché le ripercussioni per l’affitto dei negozi siano state meno importanti rispetto che per i passaggi di proprietà dei negozi.

cedolare secca 21 negozi 2019 mercato locazione img

2018, primo anno di vera ripresa dei canoni di affitto per i negozi

Se la discesa dei canoni di locazione si è fermata nel 2015, sempre secondo i dati Solo Affitti (nelle città capoluogo di regione 758€ al mese per un locale commerciale di media metratura), è l’anno appena conclusosi ad aver evidenziato segnali concreti di risalita dei prezzi degli affitti dei negozi.

Il +0,3% del 2016 e il +0,9% del 2017 erano stati segnali di una ritrovata stabilità delle quotazioni, ma è con il +8,0% del 2018 che la rinnovata vitalità del comparto commerciale può considerarsi un dato di fatto.

Non solo: è anche l’ampia diffusione degli aumenti dei canoni di locazione a dirci che la ripresa c’è ed è generalizzata. Tra i capoluoghi di regione solo Perugia vede il segno meno davanti alla variazione annuale degli affitti (-2,0%). In tutte le altre città la crescita è sensibile se non, addirittura, a doppia cifra.

Pensiamo alle variazioni registrate a Trieste (+15,2%), Roma (+14,6%), Bologna (+13,7%), Trento (+12,9%), Milano (+11,4%) e Cagliari (+10,1%). Dopo anni di ribassi, talvolta anche molto pesati, nel settore commerciale è facile registrare incrementi notevoli.

Siamo ancora lontani dall’aver recuperato il terreno perduto, in termini di canone di affitto dei negozi: il valore medio del 2018 si assesta a 829€, ben lontano dagli oltre 1.000€ mensili di dieci anni fa. Ma l’accelerazione fa ritenere che l’inizio della ripresa sia una realtà.

Più negozi affittati: non sono solo i prezzi a crescere

Anche i contratti di affitto di locali commerciali sono in recupero: l’accelerazione dei prezzi degli affitti è la spia di una crescita delle transazioni di mercato.

La domanda di locazione, che è quella che è mancata negli anni scorsi, sta tornando dinamica e le tante vetrine vuote delle nostre città sono destinate a ripopolarsi gradualmente.

Il “sentiment” degli operatori di mercato conferma la maggiore vitalità del comparto commerciale, soprattutto nelle zone più centrali e commercialmente più interessanti dei nostri centri urbani.

Come ben visibile nell’infografica, il numero di affari gestiti è, nei mercati più pregiati, in crescita per il 50% delle agenzie del network Solo Affitti presente nelle grandi città, mentre sono ormai pressoché azzerati i punti vendita che segnalano una riduzione degli scambi.

Si mantiene invece più incerta la situazione nelle zone periferiche e per le vetrine che si affacciano su vie a minor traffico pedonale e veicolare.

Cedolare secca per i negozi, una spinta in più per la ripartenza

Dopo anni di richieste da parte delle associazioni di categoria del settore immobiliare, il governo ha fatto un bel regalo di Natale al settore degli affitti commerciali. L’introduzione della cedolare secca al 21% per i negozi in affitto è destinata a dare ulteriore stimolo a questo mercato.

Certo, una misura più pensata per l’offerta di negozi in affitto che per la domanda, che è quella che avrebbe maggiore bisogno di sostegno da parte delle istituzioni. Dei contributi alla neo-imprenditorialità avrebbero probabilmente sortito effetti maggiori.

Vista l’indisponibilità di risorse per interventi massicci da destinare all’aiuto alle piccole attività economiche (le priorità del governo sono chiare: reddito di cittadinanza e quota 100), la cedolare potrà avere comunque una sua efficacia. Che tipo di effetti è destinata a produrre?

In parte di natura psicologica: il tema delle tasse fa sempre drizzare le orecchie agli italiani. Utilizzare la leva fiscale per gli affitti commerciali spingerà più locatori a voler cogliere questa opportunità, ridimensionando magari un pochino le pretese pur di non lasciare sfitto il proprio locale e perdere una buona opportunità di guadagno.

Inoltre, la cedolare secca permetterà di mantenere il rialzo dei canoni limitato. In una fase di ripresa dei canoni, il rischio per chi vuole aprire una nuova attività è quello di ritrovarsi con prezzi dei locali sfitti difficili da sostenere per una start-up: grazie alla minore imposizione fiscale, il proprietario potrà tenersi in tasca un maggior reddito pur mantenendo invariato il canone di affitto a cui offre sul mercato il suo locale commerciale.

Interessato a saperne di più? In questo articolo a cura dell’Esperto di Solo Affitti una approfondita analisi di come funziona la cedolare secca per i negozi, mentre in questo secondo approfondimento potrai trovare qualche simulazione, città per città, del risparmio fiscale con la cedolare secca sugli affitti commerciali per il proprietario di un locale commerciale.

Perché il mercato dell’affitto dei negozi ha tenuto meglio rispetto a quello delle compravendite

 

Mercato dell’affitto commerciale che, pure, è riuscito a contenere le perdite nei volumi rispetto a quello delle compravendite di negozi. Perché?

In tempi di incertezza l’affitto è una soluzione cautelativa

Innanzitutto, per motivi di banale business planning. Davvero raro, infatti, negli ultimi anni, che un nuovo imprenditore abbia fatto la scelta di comprare un negozio per la propria attività. Certo, i prezzi sono calati, ma fare una scelta così radicale per un’attività in fase di lancio è senza dubbio stata cosa per pochi coraggiosi.

Negli anni della crisi economica, ma ancora adesso che ne stiamo lentamente uscendo (con le dovute incertezze del caso, comunque), per il nuovo negoziante il ragionamento è stato: meglio “sperimentare” la redditività del proprio business con un negozio in affitto prima di “fare il grande passo” e comprare un un negozio di proprietà.

Un impegno anche la locazione, chiaro; ma facilmente risolvibile qualora le cose non dovessero andare per il verso giusto.

La crisi economica ha creato occasioni di relocation convenienti

C’è un elemento in più che ha determinato la maggiore tenuta della locazione. Le tante vetrine lasciate vuote dalle imprese spazzate via dalla crisi sono diventate oggetto di interesse da parte di chi ha resistito.

Innanzitutto, il consistente calo dei canoni di affitto ha spinto svariati imprenditori a cambiare location per risparmiare: affittando un nuovo negozio più grande a parità di canone, oppure uno più economico a parità di metratura.

L’Ufficio Studi Solo Affitti ha rilevato per i locali commerciali dei capoluoghi di regione, nel periodo 2009 – 2015, un calo complessivo dei canoni di affitto del -28,3%. Magari non nelle vie di maggiore prestigio, ma senz’altro per le vetrine con minore visibilità si può parlare di vere e proprie occasioni disponibili sul mercato, per chi è a caccia di un negozio economico.

Maggiore visibilità grazie alle vetrine vuote nelle vie di passaggio

Non solo le vie secondarie delle nostre città hanno offerto e continuano ad offrire opportunità interessanti di relocation.

La crisi ha fatto chiudere i battenti anche a storiche attività situate nelle strade a maggiore passaggio veicolare, così come nelle vie dei centri storici a più intenso traffico pedonale. E sono molti coloro che hanno spostato la propria attività in queste appetibili location, approfittando dei negozi nel frattempo rimasti sfitti.

Anche a parità di spesa sono riusciti ad accaparrarsi locali commerciali in grado di incrementare notevolmente la visibilità della propria attività: merce che un tempo si sarebbe pagata a carissimo presto, acquistata a prezzo di saldo.

 

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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