Cerca

Ogni giorno 153 nuovi sfratti in Italia: come proteggersi?

by Andrea Saporetti
on Agosto 21, 2019
Visite: 1065

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 
153 nuovi sfratti emessi ogni giorno in Italia: ecco come proteggere al meglio il tuo contratto di affitto

Spesso sottovalutato, il problema della morosità è più diffuso di quanto si creda. Ecco come prevenire il rischio di perdere tempo, tranquillità e (tanto) denaro

 

Forse per sovrastima delle nostre capacità di selezione dell’inquilino, forse perché finché non ci sbattiamo il muso certi problemi li consideriamo rare, disgraziate eventualità che non potranno certo capitare proprio a noi, di sicuro c'è che il rischio che l’inquilino non paghi è tra i più gravi per chi mette a reddito la propria seconda casa, ma anche tra i più sottovalutati. Una ricerca dell’Ufficio Studi Solo Affitti riprende i dati sugli sfratti del Ministero dell’Interno e ribalta queste convinzioni: ogni giorno, in Italia, vengono emessi ben 153 nuovi sfratti. Vale davvero la pena rischiare? E soprattutto: in che modo ci si può proteggere da questo pericolo?

 

153 nuovi sfratti ogni giorno in Italia: credi davvero che l’inquilino che non paga l’affitto sia un caso isolato?

 

Oltre 56.000 sfratti l’anno, oltre 150 ogni giorno: tutti i numeri degli sfratti in Italia

Sono le statistiche sugli sfratti del Ministero dell’Interno a certificarlo: lo scorso anno sono stati 56.000 i nuovi sfratti emessi nel nostro paese, la quasi totalità dei quali (9 su 10) a causa della morosità del conduttore.

Si tratta di una mole di provvedimenti di rilascio di immobili ad uso abitativo davvero importante, che dovrebbe mettere all’erta qualsiasi proprietario. Eppure, i numeri ci sembrano qualcosa di così lontano da noi…

Proviamo quindi a intenderci meglio: cosa significa 56.000 sfratti ogni anno? Significa che ogni giorno, attorno a noi, 153 nuove famiglie vengono sfrattate per problemi con il pagamento dell’affitto. Ogni giorno, sabato e domenica compresi.

Eh, ma l’Italia è grande… "Toccherà a qualcun altro" è la speranza che abbiamo quando si parla di statistiche.

Se mediamente mangiamo mezzo pollo pro capite, vorremmo essere sempre noi quelli a cui tocca il pollo intero. Speriamo, per carità! Ma la verità è che, anche se a noi che affittiamo da tempo casa nostra non è mai capitato di subire uno sfratto o di avere un inquilino che ha smesso di pagare l’affitto, prima o poi toccherà essere uno dei 153 proprietari che ogni giorno in Italia ci rimangono scottati.

 

La mappa degli sfratti: controlla il rischio che corre il tuo immobile

In questa comoda infografica puoi trovare la situazione relativa alla tua regione: quanti nuovi sfratti vengono emessi nella tua zona ogni giorno?

sfratti morosità inquilino non paga garanzia affitto img

 

Se è così rischioso, vale davvero la pena di affittare casa?

 

Grave pericolo di subire uno sfratto, elevato rischio di non venire pagati… Se le cose stanno così, la mia seconda casa non la metto in affitto. Mica sono matto!

Passare da un eccesso di sottovalutazione del pericolo all’eccesso opposto è un attimo. Ma no, non vale la pena farsi prendere dal panico.

Come in ogni investimento, il rischio esiste anche nell’affitto. Bisogna però porsi due domande importanti:

1) È un rischio che vale la pena correre? Offre un adeguato rendimento?
2) Esiste un modo efficace per ridurre o annullare questo rischio?

Sul punto 2 ci soffermeremo dopo, lo prometto. Infatti, ti parlerò più avanti:
● sia delle misure minime (ma non sufficienti) per proteggere il tuo reddito da affitto
● sia delle misure più efficaci da intraprendere per non correre rischi e guadagnare in tutta serenità

Pensiamo prima al punto 1, chiedendoci se sia un affare, pur rischioso, che offra un adeguato rendimento.

 

  • Rendimento del 5-7% costante nel tempo, poche tasse da pagare: con l’affitto il gioco vale la candela

La prima, fondamentale questione da affrontare è: affittare conviene?

La risposta è facile: sì. Senza il minimo dubbio.

Perché una risposta così netta? È presto detto. L’affitto offre un rendimento molto, molto interessante. Cambia da città a città, ovviamente, ma si aggira attorno al 5%-7%, al lordo delle tasse.

Cosa intendo con rendimento? Basta fare un esempio: se oggi compro un appartamento a 150.000€ e lo metto in affitto a 750€ al mese, guadagnando così 750€ x 12 mesi = 9.000€ l’anno, il rendimento annuo del mio investimento è 9.000€ / 150.000€ = 6%.

Qui – lo so – sta per uscire il tuo spirito italiano: stai per dire “sì, vabbè, ma me li mangia tutti lo Stato quei soldi con le tasse!”. Ti conosco, sai? Sapevo che, leggendo “rendimento lordo”, ti sarebbe subito partita la vena. Lo sappiamo benissimo: in Italia, quando fai un investimento e il fisco ci si mette di mezzo, ti passa subito la voglia…

Ti stupirò, invece: da qualche anno a questa parte, proprio dal punto di vista fiscale, lo Stato vuole particolarmente bene all’affitto. Si è finalmente reso conto che la locazione è una cosa importante dal punto di vista sociale.
Dato che un sacco di famiglie hanno bisogno di casa in affitto (un numero via via crescente: sono oltre 10 anni che aumentano i contratti di affitto nel nostro paese), ci si è resi conto che è necessario che l’erario sia benevolo con chi mette casa in affitto anziché tenerla vuota o usarla come casa vacanza, ogni tanto.

Proprio per questo, grazie a:
● la cedolare secca al 10% in caso di contratto a canone concordato
● la soppressione delle imposte di registro e di bollo in caso di cedolare secca
● lo sconto del 25% sull’IMU per gli immobili affittati a canone concordato
in Italia oggi non esiste investimento, finanziario o immobiliare, più conveniente dell’affitto dal punto di vista fiscale.

Affittare conviene, quindi, e molto. Fa guadagnare costantemente nel tempo rendimenti migliori rispetto a titoli di Stato o investimenti finanziari a rischio medio-basso, e il guadagno non viene particolarmente scalfito dalle tasse.

Bisogna però trovare il modo giusto per proteggersi dal rischio di non venire pagati. Ma come?

 

Chiedere busta paga e deposito cauzionale all’inquilino è sufficiente? Ecco come garantire davvero il contratto di affitto

 

Siamo fatti così: ci teniamo alla larga a tutti i costi da cose che sentiamo lontane da noi, poco chiare, complesse, mentre siamo portati a sottovalutare pericoli anche elevati, se circoscritti ad ambiti in cui ci sentiamo a nostro agio.

Il classico esempio di questo nostro modo di comportarci è proprio il modo in cui facciamo le nostre scelte di investimento.

Da un lato agiamo con una cautela persino eccessiva quando scegliamo di investire in strumenti finanziari: siamo spaventati da un settore in cui sono passati alla storia crack che hanno coinvolto i “piccoli risparmiatori” e in cui – diciamocelo – ci capiamo poco o nulla. E poi ci sono “le banche e i poteri forti che ci vogliono fregare”. Per questo, ancora tantissime persone oggi si affidano a BOT o CCT, facendosi erodere il patrimonio dall’inflazione, piuttosto che assumersi consapevolmente un moderato rischio.

Dall’altra parte, invece, quando scegliamo di investire i nostri risparmi in una casa abbassiamo la guardia. Casa, che bella parola per noi italiani. Casa vuol dire sicurezza, investire nel mattone significa, da sempre, mettere da parte i nostri risparmi in qualcosa di solido e duraturo. Siamo nella nostra comfort zone.

E questo ci frega. Perché, come abbiamo visto, l’affitto è fonte di guadagno ottima, ma anche molto rischiosa senza le adeguate contromisure.

Quali argini posso mettere al rischio morosità?

 

La selezione dell’inquilino serve, ma non si può prevedere il futuro: garantirsi, oggi, è fondamentale

L’inquilino lo seleziono io: so riconoscere se uno è una persona seria o no. Gli chiedo la busta paga,per vedere se riuscirà a pagarmi. E poi mi faccio dare il deposito cauzionale. Non mi faccio fregare io!”

Questo il ragionamento più comune. Comprensibile: di chi altri ci possiamo fidare per capire se una persona ci sembra potrà essere affidabile nei pagamenti?

Beh, una risposta ci sarebbe, a questa domanda. Affidarsi ad un agente immobiliare specializzato nell’affitto. Chiariamoci: se hai storto il naso quando hai letto agente immobiliare posso anche capirti. Non sono nato sotto un cavolo, so che la categoria non passa per una confraternita di suore carmelitane.

Però pensaci un attimo: se, quando devi chiedere un mutuo o un prestito personale, la banca o la società finanziaria, oltre a controllare la tua busta paga per capire la congruità del tuo reddito, fa anche uno screening completo della tua affidabilità nei pagamenti, controllando in banche dati apposite se in passato hai saltato qualche rata di finanziamento, un perché ci sarà…

Ecco, un agente immobiliare specializzato nell’affitto può farti una visura dell’affidabilità nei pagamenti dell’inquilino: ha subito protesti? ha beni pignorati o soggetti a ipoteca giudiziale? Meglio verificare: questo controllo, fatto da un professionista, può dirti molto di più di quello che da solo non potresti riuscire a scoprire. Per questo una selezione dell’inquilino fatta fare ad un agente immobiliare specializzato può aiutarti molto.

Però…c’è un però.

Il però è che neppure un agente immobiliare che verifichi la passata affidabilità nei pagamenti di una persona può prevedere la futura capacità di pagare l’affitto di quell’inquilino.

La sfera di cristallo, purtroppo, non ce l’ha nessuno. Perché al giorno d’oggi non esiste un inquilino che, per statuto, al 100% potrà essere nelle condizioni di pagare il canone per tutta la durata del contratto d’affitto.

Siamo in un mondo in cui perdono il lavoro persino gli impiegati di banca, come testimonia il recente caso degli esuberi annunciati da Unicredit, che sta pensando di tagliare 10.000 posti di lavoro. Impiegati di banca: la categoria di inquilini cui qualsiasi proprietario di casa avrebbe voluto, fino a ieri, affidare casa propria.

Un contratto di lavoro oggi (anche un buon contratto di lavoro) non significa, per forza di cose, un contratto di lavoro per sempre. Senza voler essere catastrofisti. È semplicemente che non funziona più come una volta: ora, purtroppo, perdere il lavoro perché l’azienda va in crisi, perché decide di tagliare il personale, perché le cose non vanno più bene come prima è possibile. Succede.

Meglio proteggersi in ogni caso: davvero, anche presupponendo la sua buona fede, non sai cosa accadrà in futuro al tuo inquilino.

La domanda ora è: mi basta, come garanzia, il deposito cauzionale?

 

Il deposito cauzionale: una garanzia utile, ma insufficiente: troppo lunghi i tempi della procedura di sfratto

Rimane il deposito cauzionale a proteggere il proprietario. Due o tre mensilità di affitto, a seconda dei casi, che fanno sempre comodo qualora le cose andassero male.

Diciamoci la verità, però: se l’inquilino smette di pagare l’affitto fare conto sul deposito cauzionale è andare ai 200 km/h con la moto da corsa e mettersi il caschetto da ciclista. Poco, troppo poco come protezione in caso di incidente.

Uno sfratto dura, mediamente, 8-10 mesi. Qualche volta molto di più (prevalentemente quando sono coinvolti minori, anziani o disabili), qualche volta di un pochino meno (ma, anche nei casi migliori, non tanto meno).

Nel nostro esempio, con 3 mensilità di deposito (750€ x 3 mensilità = 2.250€) si copre solo una piccola parte del problema (750€ x 9 mensilità = 6.750€).

E se ci fossero danni all’immobile? Il deposito serve innanzitutto a coprire quelli, innanzitutto. Anche in questo caso, almeno parzialmente: ma maglio qualcosa che niente.

Meglio tenere la cauzione per la sua funzione di protezione dagli eventuali danni e trovare altre strategie per garantire il proprio investimento immobiliare.

 

Meglio prevenire che curare: una garanzia per l’affitto è l’unico modo di assicurare il tuo contratto di locazione

Se l’affitto è un’ottima opportunità di guadagno, ma è necessario trovare una forma di copertura ulteriore, o alternativa, al deposito cauzionale per far sì che il guadagno non diventi una perdita, quali alternative hai a disposizione per mettere al sicuro il tuo reddito da locazione?

Noi di Solo Affitti, da più di 20 anni sul mercato dell’affitto, sappiamo cosa serve a chi è proprietario di una casa in affitto per stare sicuro. Si chiama Affittosicuro, il pacchetto di garanzie che serve a proteggere da qualsiasi rischio il tuo reddito da affitto.

Per guadagnare in tranquillità, senza dover temere di essere uno di quei 150 proprietari di casa che ogni giorno subiscono uno sfratto.

 

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:

Assicurazione a protezione dell’affitto: quale garanzia?

L’inquilino non paga l’affitto? Cosa fare, cosa non fare e come prevenire

Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


Commenti (0)

Non ci sono ancora commenti

Fai una domanda o lascia il tuo commento

  1. Invio commento come ospite.
Allegati (0 / 3)
Condividi la tua posizione
×
Rimani in contatto con noi