Cerca

Proprietario di casa? 5 luoghi comuni sull’affitto da sfatare

by Andrea Saporetti
on Settembre 03, 2018
Visite: 3142

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 
5 luoghi comuni sull'affitto duri a morire, che cerchiamo di sfatare a vantaggio dei proprietari che affittano casa.

Tanti i dubbi riguardo alla reale convenienza ad affittare, al tipo di contratto da utilizzare, al regime fiscale più conveniente. Ecco la nostra guida in 5 punti!

Il mercato immobiliare, nell’immaginario dei nostri genitori, era qualcosa di sacro ed immutabile, caratterizzato da una connaturata stabilità. Invece, nel nostro paese, mai come negli ultimi 10 anni è cambiato velocemente e profondamente. Spesso le persone che popolano il mercato immobiliare, cioè chi è proprietario di una casa da vendere o affittare, sono portate ad applicare vecchi schemi all’attuale, rinnovato contesto. Prendendo, come ovvio, grossi abbagli. Da specialisti della materia, noi di Solo Affitti cerchiamo in questo articolo di sfatare i 5 più importanti luoghi comuni associati, da molti proprietari di seconda casa, all’affitto.

sfatiamo 5 luoghi comuni sull'affitto, a cui molti proprietari di casa credono, grazie all'analisi di Solo Affitti

 

Luogo comune # 1 ► In questo momento è meglio vendere casa piuttosto che affittarla

 

Affermare, come molti fanno, che questo è il momento migliore possibile per vendere è una vera e propria fake news.

Perché? Proviamo a spiegarlo con un esempio relativo ad un settore diverso, ma affine: quello delle azioni in Borsa. Si tratta pur sempre di un investimento!

Prova ad immaginare di aver investito, 5 o 10 anni fa, in azioni di una determinata impresa. Immagina che quel titolo sia calato di prezzo ogni anno, da allora. Secondo te vendere quelle azioni oggi sarebbe una buona strategia per massimizzare il tuo guadagno sull’investimento che hai fatto?

Ecco, lo stesso ragionamento può essere applicato alla tua seconda casa da mettere a reddito.

Dato che negli ultimi 6 anni si sono susseguiti cali del prezzo degli immobili, perché dovrebbe essere conveniente mettere in vendita oggi la tua casa? Perché proprio ora, che si è svalutata e che ti frutterebbe meno di quanto (fra qualche anno, quando i valori di mercato saranno risaliti) potrebbe tornare a valere?

Meglio attendere che i prezzi tornino a crescere e che venga recuperato il calo del valore delle case cumulato in questi anni.

E nel frattempo? L’affitto è un’ottima opportunità per mettere a reddito la tua seconda casa, attendendo momenti migliori per venderla.

 

Luogo comune # 2 ► Affittare? Rischio di rimetterci, in caso di morosità dell’inquilino e danni all’immobile

 

Affittare significa legarsi all’inquilino a cui si concede la propria casa, per mesi o anni. E non si può minimizzare: il rischio di non essere pagati è connaturato nella locazione.
Così come è intrinseco il rischio che, quando l’affitto termina, il proprietario possa trovare danni lasciati all’immobile.

Guai a mettere in discussione questo. Ci sono tanti proprietari che tendono a sottovalutare questi rischi, o – peggio – a sopravvalutare la propria capacità di selezionare l’inquilino. Guai!
Nessuno è in grado di sapere se una certa persona lascerà l’immobile intatto, come l’ha trovato al momento della firma del contratto di locazione. E, a maggiore ragione, nessuno è in grado di prevedere se una certa persona per i prossimi anni avrà un reddito stabile: l’azienda per cui lavora non potrebbe decidere di licenziarlo, o trovarsi costretta a farlo?

La premessa necessaria è quindi chiara: siamo ben consapevoli del rischio di morosità dell’inquilino. Anzi, più volte abbiamo trattato su questo blog il preoccupante fenomeno dell’aumento degli sfratti per morosità in Italia.

Siamo altrettanto consapevoli, però, di un fatto. Se un tempo questo poteva essere un forte deterrente per chi possedeva una seconda abitazione a metterla in affitto, oggi non lo è più. O meglio: non lo è se ci si protegge adeguatamente.

Infatti, se fino a 15, 20 anni fa non era possibile tutelarsi dal rischio di vedere sfumato il guadagno derivante dalla locazione, qualora l’inquilino moroso fosse stato nullatenente e avesse smesso di pagare, oggi un’assicurazione per l’affitto esiste.
Esiste e può proteggere il proprietario da qualsiasi rischio di perdita economica legata alla locazione: le spese legali da sostenere per sfrattare l’inquilino moroso, i canoni di affitto non pagati dall’inquilino, i danni che dovessero essere arrecati all’immobile durante la locazione.

Il mercato ha dato una risposta a quel luogo comune che diceva che affittando si rischia di rimetterci, anziché guadagnarci. Oggi il rischio di morosità e di danni all’appartamento non è più un pericolo: basta proteggersi!

 

Luogo comune # 3 ► Con le tasse non c’è nessun guadagno ad affittare casa

Le tasse sono, probabilmente, il nemico n° 1 degli italiani. Le odiamo, non c’è niente da fare. Il nostro, nei loro confronti, è un disprezzo atavico.

L’affitto è stato da sempre un territorio ostile per i detrattori del fisco. Terreno minato per chi non ama retrocedere allo Stato parte (a volte gran parte) del proprio reddito. E, in questo caso, fino al 2011 non si poteva che dar ragione a chi diceva che affittare conveniva poco.

Soprattutto se uno partiva da un livello di imponibile alto, il rischio di un vero e proprio dimezzamento del reddito derivante dall’affitto era reale: tra il salasso dell’Irpef, le imposte di bollo e registro, l’ICI e compagnia cantante la forbice tra quanto veniva pagato dall’inquilino e quanto rimaneva in tasca al proprietario era significativa.

Dire la stessa cosa oggi, tuttavia, sarebbe falsare la realtà. Mai come prima il fisco è amico dell’affitto.

Oggi, scegliendo una delle tipologie contrattuali di affitto a canone concordato (il contratto di durata 3+2 anni, il contratto transitorio o il contratto concordato per studenti universitari fuori sede) e optando per la cedolare secca le tasse sull’affitto sono davvero contenute:

Cedolare secca pari al solo 10% del reddito annuo da affitto: un vantaggio senza precedenti, se si pensa che per le tipologie contrattuali non a canone concordato (contratto a canone libero di durata 4+4, contratto di posto letto, contratto ad uso turistico, etc) l’imposizione fiscale sul reddito è del 21%, oppure variabile se si preferisce il “vecchio” sistema di tassazione dei redditi da locazione (23%, 27%, 38%, 41% o 43%, in base allo scaglione Irpef di riferimento)

Niente imposta di bollo e niente imposta di registro: anche in questo caso la cedolare secca ha semplificato e alleggerito molto il locatore. Niente bolli iniziali e niente 2% del canone annuo, con minimo di 67€, per la prima registrazione del contratto di locazione e per i successivi rinnovi annuali

Sconto del 25% sull’IMU: certo, l’IMU rimane un’imposta cui dover fare fronte se si affitta una seconda abitazione; ma, a pensarci bene, lo sarebbe anche lasciandola sfitta. Non è quindi per nulla male la riduzione di 1/4 da applicare a questo odiato balzello, qualora si sia utilizzata una forma contrattuale a canone concordato.

 

Luogo comune # 4 ► Con il canone concordato si guadagna troppo poco, meglio contratti a canone libero

 

La fiera dei luoghi comuni prosegue anche quando la decisione di affittare casa è maturata e si deve decidere che tipo di contratto proporre all’inquilino.

Sì, perché le novità non sono mai troppo facili da digerire, e se la novità consiste in un contratto in cui non si può pretendere il canone di affitto che uno vuole l’indigestione è quasi assicurata. E nasce il luogo comune.

Perché è vero, scegliere un contratto concordato significa avere le mani quasi legate, dal punto di vista della scelta del canone di affitto. Si può fissare, nella contrattazione tra locatore e conduttore, all’interno di una fascia di canone determinata, nel suo minimo e nel suo massimo, in base a parametri oggettivi: ubicazione dell’immobile, superficie dell’unità abitativa e degli accessori, ma anche presenza e qualità dell’arredamento, vetustà dello stabile, dotazione di accessori e optional, etc.

Questa cosa del non poter scegliere un canone di affitto a propria discrezione, per un bene tanto importante quanto la propria casa, farebbe diventare matto qualsiasi proprietario italiano: meglio un contratto a canone libero e che andassero al diavolo tutte le agevolazioni fiscali del mondo!

Una volta sbollita la rabbia, calcolatrice alla mano, molti proprietari avranno però modo di ricredersi.

Il recente rinnovo di molti accordi territoriali per il canone concordato ha permesso di allineare i valori di canone concordato a quelli del mercato della locazione della zona. I valori derivanti dal calcolo del concordato sono, come ovvio, più bassi rispetto a quelli al libero mercato: l’obiettivo di questi accordi territoriali è garantire agli inquilini prezzi calmierati, incentivando i proprietari ad accettare canoni di affitto ridotti a fronte di agevolazioni fiscali.

In questo modo, praticamente ovunque, ai proprietari la redditività netta garantita da un contratto a canone concordato è più alta rispetto a quella ottenibile con un contratto a canone libero, nonostante il canone di locazione di partenza sia più basso.

Come fare a scoprire se è così anche per il tuo comune? Di seguito il link ad un articolo che ti aiuterà a comprendere come si calcola il canone concordato per la tua città e confrontare il guadagno di un contratto 3+2, transitorio o per studenti universitari con quello di un contratto a canone libero.

 

Luogo comune # 5 ► Niente cedolare secca: voglio poter chiedere l’aggiornamento Istat del canone

 

Se l’avarizia è un peccato grave, che fa andare all’inferno, la disinformazione è un peccato ancor più grave, perché fa guadagnare meno di quanto si potrebbe. E all’inferno ci si va lo stesso, beninteso!

In questo caso, per molti proprietari, l’errore di continuare ad impuntarsi sulla pretesa dell’aggiornamento Istat, anche a costo di non godere dei vantaggi fiscali della cedolare secca, è dovuto ad un’abitudine consolidata.

Chi infatti affitta la propria casa a disposizione da anni ricorda senz’altro il grande vantaggio di vedere, di anno in anno, crescere il canone di affitto grazie all’inflazione. La raccomandata, inviata di anno in anno per richiedere l’adeguamento del canone di affitto all’indice Istat FOI (Famiglie Operai Impiegati) permetteva infatti di guadagnare dall’1,5% al 4%, a seconda dell’anno e dell’inflazione registrata in quel momento. Nei casi più fortunati, per il locatore poteva anche significare, su un canone di affitto da 500€ mensili, un rincaro di 240€ all’anno: non male.

Come abbiamo visto in un recente articolo, l’aggiornamento Istat del canone di affitto è, in questi ultimi anni, diventato obsoleto.

Le ragioni sono almeno due:

l’inflazione è particolarmente bassa dal 2014 in poi, né sembra destinata a tornare elevata nei prossimi mesi. Con un’inflazione sotto l’1% e, talvolta, persino negativa, si parla di adeguamenti Istat talmente bassi da risultare quasi più costosa la comunicazione tramite raccomandata che il maggiore introito.

giocarsi la possibilità di sfruttare il regime fiscale della cedolare secca è davvero poco sensato. Infatti, guadagnare qualcosina in più grazie all’aggiornamento Istat per farselo in buona parte rimangiare dall’Irpef non ha senso, tenendo conto che questo misero guadagno vanifica la possibilità di optare per la cedolare secca, la quale, associata ad un contratto a canone concordato (3+2, transitorio o a studenti universitari), garantisce una fiscalità sul reddito da affitto pari al solo 10% di quanto incassato.

 

Ancora qualche dubbio? Qualche luogo comune che ancora rimane come un groppo in gola, pronto a riemergere, caro proprietario? Lascia un commento in fondo a questo articolo ponendo il tuo quesito all’esperto di Solo Affitti per gestire la locazione di casa tua in tutta consapevolezza e tranquillità!

 

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:

Affittare la seconda casa? In questo momento è meglio che metterla in vendita

Sfratti: conoscerli per evitarli

Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


Commenti (0)

Non ci sono ancora commenti

Fai una domanda o lascia il tuo commento

  1. Invio commento come ospite.
Allegati (0 / 3)
Condividi la tua posizione
×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto