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Quando posso avviare lo sfratto all’inquilino che non paga?

by Andrea Saporetti
on Ottobre 01, 2018
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Come funziona lo sfratto per morosità? Dopo quanto il locatore può procedere all'intimazione di sfatto il conduttore che non paga il canone di locazione?

Un confronto a livello europeo sulle tempistiche per avviare lo sfratto. Ma anche un'analisi degli sfratti in Italia e qualche consiglio su come proteggersi.

 

Non è mai un bel momento quando al proprietario di una casa in affitto capita di notare che, il giorno fissato nel contratto per il pagamento del canone, l’inquilino non si presenta, oppure non arriva l’accredito del bonifico.
Si spera sempre che non succeda, ma se succede?

Per il locatore il tanto temuto primo canone insoluto fa sorgere mille dubbi:

prima sull’inquilino: sarà solo una dimenticanza? o avrà dei problemi economici? oppure starà semplicemente facendo il furbo?

poi su come cercare di risolvere la situazione: glielo chiedo con le buone, ma se non si fa trovare o prende tempo? vale la pena aspettare, come mi ha chiesto, che si organizzi per saldare nel giro di qualche giorno/settimana o è meglio chiamare subito l’avvocato e partire con le carte bollate?

infine su cosa la legge mi consente di fare: dopo quanto dal mancato pagamento posso far avviare la procedura di sfratto per morosità al mio avvocato? posso fare qualcosa in autonomia o devo per forza chiedere l’aiuto di un legale?

Cerchiamo di capire qualcosa in più su cosa prevede la legge, per farci meglio un’idea su cosa conviene fare.

 

Quanto tempo serve prima che il proprietario possa avviare lo sfratto?

 

Sfratto per morosità, quanto tempo serve per avviare lo sfratto: la normativa in Italia e in Europa

Luogo comune: l’Italia è un paese nel quale infrangere la legge, o non adempiere ai propri obblighi, paga. Chi non lo ha pensato almeno una volta nella vita?

Per molte cose è innegabile: il sistema, spesso, aiuta chi cerca di aggirare le regole. Ma lo fa anche per riguardo alle procedure di sfratto dell’inquilino che non paga regolarmente l’affitto?

 

Dopo quanto può partire l’iter di sfratto dell’inquilino che non paga? Un confronto a livello europeo

 

Interessante, in questo senso, l’infografica elaborata dall’Ufficio Studi Solo Affitti.

L’analisi, che si avvale dei dati raccolti da FEANTSA, una organizzazione non governativa europea che si occupa della lotta al disagio abitativo, effettua una comparazione normativa a livello europeo tra le tempistiche minime imposte ai locatori per poter avviare la procedura di sfratto all’inquilino inadempiente.

Contrariamente a quanto ci si possa aspettare se si dà credito al luogo comune, l’Italia non è certo tra le nazioni più benevole nei confronti dell’inquilino moroso.
Il nostro paese si colloca infatti tra i paesi più intransigenti nei confronti dei ritardati pagamenti dell’affitto, con soli 20 giorni di tempo dal primo mancato pagamento per poter avviare la procedura di sfratto.

Evidente, infatti, che, ad eccezione della rigidissima Svezia (solo una settimana per poter ricorrere alle vie legali) e delle non molto più tolleranti Danimarca, Grecia e Malta (2 settimane prima di passare alle vie legali), l’Italia sia tra le poche nazioni a non richiedere al proprietario di attendere neanche un mese per il ricorso al giudice.

La gran parte dei paesi dell’Unione prevede tempistiche tra i due e i tre mesi affinché al locatore sia concesso di passare “alle maniere forti”. E si arriva a situazioni, come quella della Romania, in cui la posizione del locatore è oltremodo svantaggiata rispetto a quella del conduttore inadempiente: lo sfratto può essere richiesto solo dopo un anno di mancati pagamenti o 1.500€ di arretrati cumulati.

 

Cosa fare se l’inquilino non paga l’affitto o le spese condominiali e con quali tempistiche

 

E in Italia? Cosa prevede la normativa? Quali sono le prime cose da fare se l’inquilino non paga l’affitto?

Ai sensi dell’art. 5 della legge 392/1978, il locatore già dopo 20 giorni dal mancato pagamento anche di un solo canone di affitto può avviare l’iter di sfratto per morosità del conduttore.
Lo stesso può fare, inoltre, al raggiungimento di oneri accessori (es: spese condominiali) non pagati pari o superiori all’equivalente di 2 mensilità di canone di locazione.

FACCIAMO UN ESEMPIO

Ipotizziamo ad esempio che sia il giorno 5 del mese la data fissata nel contratto per il versamento del canone di affitto. Purtroppo, si verifica lo scenario che non avremmo mai auspicato: il conduttore salta il pagamento della pigione, accampando scuse e dicendo che appena potrà, nei giorni seguenti, verserà quanto dovuto.

Il locatore già dal giorno 25 del mese, ovvero dopo 20 giorni la mancato pagamento del canone, può inviare tramite raccomandata con ricevuta di ritorno un formale sollecito di pagamento degli arretrati, fornendo un termine entro il quale procedere al saldo (es: 15 giorni).

Se il conduttore non adempie, il locatore sarà legittimato a procedere tramite avvocato all’intimazione di sfratto ed eventualmente alla richiesta di ingiunzione di pagamento. A questo punto la palla passa al giudice, che fisserà la prima udienza, con tempistiche variabili da tribunale a tribunale.

Il sistema, che fino a questo momento ha previsto tempi tutto sommato contenuti per il proprietario, è dal momento del ricorso al tribunale che rischia di subire rallentamenti.
Sì, perché la procedura di sfratto per morosità è soggetta a tempi della giustizia non particolarmente benevoli nei confronti del locatore e a innumerevoli variabili, anche dipendenti da come si comporta l’inquilino moroso.
Per questo, non garantisce tempistiche certe. Non è dato sapere in anticipo quanto durerà l’iter di sfratto.

Ma quindi quanto può durare la procedura di sfratto prima di trovare conclusione? Davvero difficile da dire, anche a grandi linee.
Diciamo che mettere in conto tra gli 8 e i 12 mesi può essere ragionevole, in base alle stime di alcune associazioni di categoria dei proprietari immobiliari.

 

Morosità, un fenomeno preoccupante: sfratti raddoppiati in 15 anni. Come proteggersi?

 

Una volta saputo che la durata di una procedura si sfratto può oscillare attorno agli 8-12 mesi, qualsiasi proprietario si farebbe due domande:

1) Quanto rischio davvero di incappare in un inquilino moroso?

2) Vale la pena affittare casa, visti i rischi che corro?

Ce la facciamo anche noi, cercando di dare una risposta e qualche suggerimento.

 

1 ► Quanto è grande il rischio che l’inquilino smetta di pagarmi?

 

Non c’è migliore modo dei numeri del Ministero dell’Interno per chiarire le dimensioni del fenomeno morosità. Numeri che abbiamo evidenziato nell’infografica.

Analizzando la totalità dei provvedimenti di sfratto emessi nel 2017 dai tribunali del nostro paese, la stragrande maggioranza è riconducibile a morosità (88%). Segno che il problema principale della locazione in Italia è rappresentato proprio dalla morosità.

Guardando il trend degli ultimi 15 anni degli sfratti per morosità, la gravità del fenomeno risulta in maniera ancora più evidente.
Si è passati da poco meno di 27.000 sfratti per morosità nel 2001 a oltre 52.500 provvedimenti nel 2017. Di fatto, gli sfratti per morosità sono raddoppiati negli ultimi 15 anni.
E va tenuto in conto che il momento peggiore per l’economia del nostro paese è passato: questa è una situazione che potremmo definire “normale”. Già, perché nel momento di picco massimo della morosità nel nostro paese, che ha coinciso con la fase più acuta della crisi economica, si è sfiorata quota 70.000 sfratti all’anno dovuti a insolvenza del conduttore.

Insomma, non si tratta di casi isolati: la morosità nel nostro paese è un fenomeno grave, che non può essere sottovalutato da chi mette in affitto un’abitazione.
Fanno malissimo quei proprietari che dicono “ho sempre affittato e non mi è mai successo niente”, o, peggio, che si credono veggenti e aggiungono “io lo so distinguere un inquilino affidabile da uno disonesto”.

Sì, perché la patente di onestà non esiste. Ma anche perché spesso, anzi, nella gran parte dei casi, non è (solo) questione di affidabilità dell’inquilino se questo paga regolarmente l’affitto o meno: la perdita del posto di lavoro, oppure situazioni finanziarie personali imprevedibili, o ancora circostanze di vita che mettono in difficoltà anche il più affidabile degli inquilini possono determinare difficoltà a pagare le rate di affitto. E non c’è sfera di cristallo che tenga.

Il rischio di dover fare i conti con un inquilino che non riesca a pagare regolarmente, ad un certo punto della locazione, è ineliminabile.

 

2 ► Se il rischio è così grande, ha davvero senso mettere in affitto la mia seconda casa?

 

La risposta è semplice: sì, a condizione che ci si protegga adeguatamente.

Ci sono tante opportunità di reddito in questo mondo: spesso si tratta di redditi da lavoro, autonomo o dipendente che esso sia. In altri casi il reddito deriva da forme di investimento, che generano profitto senza bisogno di muovere un dito.

Gli investimenti finanziari, come i titoli azionari, le obbligazioni (sia pubbliche, come i titoli di Stato, sia private), i fondi di investimento e i fondi pensione fanno parte di questa categoria. Il reddito deriva dal semplice investimento di denaro, ma è sempre presente un rischio di perdita, solo in parte eliminabile. Si è soggetti all’andamento dei valori di mercato, e il rischio di mercato è come l’erbaccia: non muore mai.

L’affitto è un’altra, classica, forma di rendita. Anche nella locazione, come abbiamo visto, è connaturato il rischio di morosità, con tutte le lungaggini legali che abbiamo visto da dover affrontare qualora il pericolo si verifichi.Tuttavia, il rischio locativo può essere ridotto, o persino eliminato.

Un tempo no: esisteva solamente, come paracadute, il deposito cauzionale. Un paracadute bucato: la cauzione dell’affitto copre infatti, a seconda delle zone, da 1 a 3 mensilità; mentre gli sfratti, come abbiamo visto, possono protrarsi anche per 8-12 mesi.

Oggi sono invece disponibili forme di garanzia efficaci contro la morosità, molto più robuste del semplice deposito cauzionale.
Solo Affitti, franchising immobiliare leader nel settore della locazione da ormai oltre vent’anni, ha fatto tesoro della conoscenza del mercato dell’affitto e dei bisogni dei proprietari, elaborando coperture assicurative multi-rischio a garanzia dell’affitto.

Si tratta di Affittosicuro, un pacchetto di polizze assicurative tra loro abbinabili in grado di coprire:

• le spese legali per lo sfratto dell’inquilino moroso
• le spese legali per esigenze diverse rispetto al solo sfratto (es: richiesta di recupero dei canoni non pagati, oppure dei danni all’immobile)
• fino a 12 mensilità di affitto dovute, ma non pagate, dal conduttore
• i danni lasciati all’immobile al termine della locazione, entro un dato massimale

Vale la pena proteggere la propria rendita, investendone una piccola quota in una garanzia completa, per poter ottenere il reddito da locazione senza dover pensare a nulla.

È una scelta: guadagnare 100 rischiando di perderci (anche molto, se le cose vanno storte!), o guadagnare 95 senza correre alcun rischio?

 

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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