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Sempre più inquilini danno disdetta per un affitto meno caro. Meno di 1 su 5 se ne va per comprare casa

by Andrea Saporetti
on Luglio 21, 2015
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Sempre più di frequente si lascia un appartamento in affitto per trovare una nuova abitazione da affittare a condizioni migliori. Secondo Solo Affitti oltre il 43% di chi dà disdetta dal contratto di locazione abbandona casa propria per ragioni di carattere abitativo. Molti disdicono l'affitto per fronteggiare la crisi, cercando soluzioni abitative più economiche. Alcuni, invece, avvantaggiandosi dell'ampia offerta di case che la crisi ha prodotto, lasciano il proprio appartamento troppo piccolo o in una zona non di gradimento per una abitazione più comoda, spaziosa o moderna. Analizziamo insieme le motivazioni del recesso dalla locazione e cosa sceglie di fare l'inquilino una volta lasciato l'immobile.

Mille sono le motivazioni per cui un inquilino può decidere, dopo aver alloggiato nel proprio immobile in affitto per un certo –più o meno lungo– periodo di tempo, di dare disdetta dal contratto di locazione.

E proprio la fase del recesso dal contratto è uno degli argomenti più dibattuti su Blogaffitto, con centinaia di domande poste all'esperto di Solo Affitti: dai dubbi sulla legittimità delle motivazioni di disdetta fornite dal conduttore o dal locatore, al mancato pagamento degli ultimi canoni e alla possibilità di sfruttare il deposito cauzionale a copertura degli affitti non pagati, al rispetto dei termini di preavviso da parte dell'inquilino nell'invio della raccomandata, etc.

Utile quindi un'analisi, normativa ma anche statistica, delle cause e delle conseguenze della disdetta dall'affitto.

Cosa prevede la legge riguardo alla facoltà di disdetta da parte dell'inquilino

La Legge 431/1998, all'art. 3 comma 6, stabilisce le condizioni per il recesso dal contratto di locazione da parte dell'inquilino.

In particolare viene stabilito che, dando il dovuto preavviso di 6 mesi (a meno di pattuizioni tra le parti più favorevoli per l'inquilino), il conduttore possa disdire in qualsiasi momento il contratto di locazione "qualora ricorrano gravi motivi".

Cosa si intenda con "gravi motivi" è questione dibattuta e, a dire il vero, piuttosto passibile di interpretazione.

 

Un classico grave motivo è quello di salute del conduttore o di un suo familiare, o un trasferimento di lavoro. Certamente, l'acquisto di una casa o una convivenza in altro alloggio sono motivazioni significative che il conduttore può portare per richiedere la conclusione del contratto di affitto.

Ma può essere considerato grave motivo anche la perdita del lavoro, o comunque la sopraggiunta maggiore difficoltà a pagare l'affitto per una riduzione del reddito disponibile. Ancora: è un classico grave motivo il deterioramento delle condizioni dell'immobile, a causa dell'insorgere di muffa o umidità sulle pareti, se non addirittura di crepe nei muri (con annesse diatribe tra padrone di casa e inquilino).

Ma anche, perché no?, può essere addotta come grave motivazione l'arrivo sotto casa di un ristorante con i relativi maleodoranti fumi, oppure un bar con gli immancabili schiamazzi o la musica a tutto volume. Oppure, ancora, le liti condominiali, che spesso spingono l'affittuario ad abbandonare l'immobile per non dover più combattere una guerra nei confronti del dirimpettaio o degli altri condomini.

 

Difficile contestare l'importanza e la gravità per l'inquilino della causa di recesso dal contratto: si tratta, in fondo, di esigenze abitative che coinvolgono la vita quotidiana di ciascuno di noi.

 

 

L'analisi delle cause di disdetta: oltre il 40% sono di natura abitativa

 

Interessante, a tal proposito, una recente analisi condotta tra le proprie agenzie dal franchising immobiliare specializzato nella locazione, Solo Affitti.

 

07 Sempre più inquilini danno disdetta per un affitto meno caro Meno di 1 su 5 se ne va per comprare casa ALo studio riguarda in primis le cause che spingono l'inquilino ad inviare disdetta dal contratto di locazione. Infatti, al di là delle risoluzioni unilaterali per i classici "motivi personali" (salute, lavoro, trasferimento in casa del coniuge o convivente, etc), c'è oltre un 50% di disdette che derivano da motivazioni o strettamente abitative, oppure per motivi di grave malcontento riconducibili allo stato di degrado dell'immobile o ai rapporti conflittuali con il proprietario o il vicinato.

 

A farla da padrone (43,7% del totale) sono sicuramente le motivazioni di natura abitativa che spingono l'inquilino a rescindere la locazione in atto.

Le difficoltà economiche che la crisi ha determinato per molte famiglie conduttrici di un appartamento in affitto e l'ampia disponibilità di immobili in affitto dovuta alla stagnazione delle compravendite sono il mix di ingredienti alla base di questo dato.

Perché dietro ad esso stanno, per la gran parte, i moltissimi inquilini che hanno deciso di abbandonare un ormai troppo costoso affitto, scegliendo una nuova abitazione più economica (più piccola, o più decentrata o meno bella). A volte scegliendo nuovamente l'affitto (e sempre più spesso in condivisione, per dividere le spese, se si è single), a volte come ospiti di amici o parenti. Ma vedremo più oltre questo aspetto nel dettaglio.

Evidente l'impatto su questo fenomeno del caro-affitti. Tra le città che hanno registrato i valori più alti di disdette per motivazioni abitative la fanno da padrone tutte le città più costose per gli inquilini (Roma, Firenze, Venezia, Napoli), eccezion fatta per Milano. Dove, evidentemente, il reddito medio di chi va in affitto è più adeguato alle alte pretese del mercato delle locazioni meneghino.

 

Da tenere in considerazione, però, che parte di questo 43,7% di inquilini non dà disdetta perché subisce la crisi, ma perché la cavalca!

Infatti, chi non ha subito contraccolpi dalla crisi può in realtà sfruttare l'ampia disponibilità di immobili che non hanno trovato collocazione nel mercato delle compravendite per trovare una soluzione più spaziosa, oppure più moderna, a parità di canone di affitto. Sono tanti gli immobili nuovi che le ditte edili avevano preparato per essere vendute ma che, non trovando acquirenti, sono state messe in affitto a copertura dei costi. Sono soluzioni di qualità, recenti e ad elevata efficienza energetica: chi può ha spesso scelto di cogliere l'occasione!

 

 

L'analisi delle cause di disdetta: dove l'affitto si risolve per eccessiva conflittualità o per degrado dell'immobile

 

Meno frequente, ma significativo (6,5%), il caso di disdetta dovuta all'insostenibile conflittualità con il padrone di casa, oppure alle continue liti di vicinato. Chiaro che il fenomeno risulti più elevato ove la vita sia "gomito a gomito" con i vicini: caso frequente quello degli appartamenti condivisi tra studenti universitari e lavoratori. Le città più litigiose sono Catanzaro, Genova, Cagliari e Bologna, dove la componente di studenti universitari è elevata.

 

Simile la percentuale di disdette dovute a degrado dell'immobile (6,2%), che nuovamente sconta valori anche doppi rispetto alla media nelle città capoluogo sede di atenei. Vince questa triste classifica degli immobili fatiscenti, ammuffiti e degradati la città di Bologna, dove da sempre si riscontra una scarsa attenzione dei proprietari al rinnovo delle abitazioni affittate a studenti. Percentuali alte anche a Catanzaro, Cagliari, Genova e Napoli, a conferma che le disdette siano più frequenti nel mondo della locazione a studenti, o comunque dove la condivisione dell'alloggio con dei coinquilini sia più diffusa.

 

Insomma: come è vero che vivere con dei coinquilini porta spesso a disdetta per il clima invivibile che può instaurarsi tra i coinquilini, così è vero che, purtroppo, il mercato degli affitti universitari non agevola il miglioramento dello standard qualitativo degli immobili proposti in affitto.

 

 

Dopo l'affitto? In 2 casi su 3 si ricorre di nuovo all'affitto. In pochi riescono a comprare

 

07 Sempre più inquilini danno disdetta per un affitto meno caro Meno di 1 su 5 se ne va per comprare casa BPassiamo al lato destro della nostra infografica. Se limitiamo, nel lato sinistro, lo sguardo a chi dà disdetta dal contratto di locazione per ragioni espressamente abitative, possiamo indagare poi quale sia l'esito della disdetta.

In poche parole: dopo aver abbandonato l'immobile in affitto, che fine fa l'ex inquilino?

 

Nella gran parte dei casi, rimane inquilino. Infatti, l'analisi ci dice che in oltre 2 casi su 3 (per la precisione, nel 69% dei casi) i conduttori dopo la disdetta si rivolgono nuovamente all'affitto. In un'altra abitazione più economica, per chi deve badare a ridurre il budget e non riesce a rinegoziare il proprio canone (sebbene non sia raro che il proprietario possa concedere una riduzione dell'affitto, come già visto in un articolo di qualche tempo fa), più ampia e moderna per chi invece può permettersi qualcosa di meglio.

 

Pochi (solo il 18% del totale) gli inquilini che possono "affrancarsi" dalla locazione per andare a vivere in una casa di proprietà. La stretta creditizia sui mutui ha permesso man mano a sempre meno inquilini di realizzare il proprio sogno e comprare casa.

Pare che le cose stiano migliorando, sebbene i segnali di inversione di tendenza sul fronte mutui non sono ancora stabili al punto da poter dire di essere fuori dalla crisi delle compravendite. Finché le politiche creditizie delle banche non diventeranno strutturalmente meno stringenti, rimarranno pochi gli inquilini in grado di passare dall'affitto all'acquisto della propria abitazione.

Bari, Milano e Firenze sono le città dove l'acquisto è stato più accessibile agli inquilini, secondo le statistiche di Solo Affitti.

 

Significativo, e sicuramente al di sopra di quello che ci si potrebbe aspettare, il numero di inquilini che sfruttano l'ospitalità di amici e parenti. Sia che si tratti di una forma di ospitalità di natura familiare che legata a rapporti di amicizia; tanto che si tratti di un accordo verbale tra le parti, quanto di un contratto di comodato d'uso gratuito vero e proprio; fatto sta che ben il 13% degli inquilini che danno disdetta lo fanno per appoggiarsi in casa di qualcun altro, a titolo di favore.

Per retaggio culturale questo fenomeno risulta particolarmente intenso nelle realtà del centro-sud Italia: Napoli, Cagliari e Bari sono in testa a questa particolare classifica.

 

Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


Commenti (29)

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Buongiorno, io ho avuto la disdetta da parte dell'inquilino di 3 mesi ( come da contratto), ma lui x propri motivo ha lasciato prima l'immobile anche se non abbiamo ancora ufficializzato la chiusura. Io sto cercando un nuovo inquilino, ma il vecchio ha chiuso utenze gas e acqua prima che io potessi verificare lo stato degli elettrodomestici, prima di fare il collaudo della caldaia e prima che venissero fatte le pulizie ( tutte cose da contratto). Ora x me è un problema xche i possibili nuovi affittuari lamentano i tempi e i costi x riavere le utenze, oltre che l'ulteriore ritardo che sarà dovuto a sistemare le inadempienze lasciate.
Volevo capire se in qualche modo posso rifarmi su di lui trattenendo la cauzione e se sì in che misura.
Grazie

Sara
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Gentile Sara, intanto lei ha diritto al rispetto dei tre mesi e quindi anche andando via prima l'inquilino deve riconoscerle questo periodo di preavviso pagando regolarmente; quindi se ci sono danni o spese dovute ad un comportamento non corretto può giustificare queste spese e trattenerle dal deposito.

Isabella Tulipano
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Salve, ho acquistato casa e ho fatto regolare disdetta senza specificare il motivo rispettando i termini per un contratto di affitto iniziato a giugno 2019, ma il proprietario ha rifiutato, come si può risolvere? Grazie

Pasquale
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Gentile Pasquale, a questo punto dovrebbe fornire le motivazioni, che devono essere gravi nel senso di vere e reali e che non c'erano quando aveva preso in affitto l'immobile. Potrà poi proseguire con la sua disdetta; il proprietario dovrebbe contestare la cosa procedendo con una causa legale.

Isabella Tulipano
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Buondì.
Come motivo grave ci può stare il fatto che il conduttore, molto anziano, voglia seguire i figli (entrambi viventi nella casa in affitto in oggetto) che volontariamente hanno deciso di trasferirsi per lavoro (sede a 100km andata e ritorno)? L'anziano conduttore ha pensione di circa 1000 euro. In fondo sarebbe soddisfatta la condizione della non prevedibilità della cosa (contratto in essere da oltre 15 anni) e della non volontarietà (visto che è una decisione dei figli). Insomma condizione gravosa sia psicologica che materiale. Potrebbe essere impugnata? Grazie.

gianna
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Buongiorno Gianna, la motivazione appare grave e imprevedibile come lei dice, quindi rispettando modalità e tempistiche di disdetta non dovrebbero esserci problemi.

Isabella Tulipano
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Mia figlia, residente a Pescara, vorrebbe accettare un contratto da apprendista , con 3 mesi di prova,a Bologna . Ovv stanza in affitto ( come gli universitari) ma se dopo i 3 mesi di prova il contratto di lavoro non viene rinnovato? Avrà l'obbligo di pagare altri 6 mesi (il tempo del preavviso) pur senza reddito?

Francesca
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Gentile Francesca, sua figlia potrebbe stipulare direttamente un contratto transitorio della durata di tre mesi, e valutare poi come procedere.

Isabella Tulipano
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Salve......Una legge sbilenca costringe l'inquilino ( gia' molto tartassato), a spese varie ...queste gli si porranno davanti al momento di cambiare alloggio . Egli dovra' " aime' " mettere d'accordo il suo borsellino con i due alloggi..perchè si trovera' cosi' a dover sborsare in contemporanea due importanti canoni di locazione il *vecchio ed il nuovo*,( mi riferisco al caso di un nuovo immobile le cui caratteristiche sono in sintonia con noi, e che non possiamo perdere). Si potrebbe sperare in una macchina immobiliare mangiasoldi meno esosa? Nel senso che...fatto il contratto di locazione col nuovo proprietario ,l'obbligatorieta' di pagamento d'affitto al suddetto dovrebbe scattare soltanto dopo il superamento dei sei mesi che per legge si è tenuti a versare ancora al vecchio proprietario , e visto che la cauzione per il nuovo immobile il locatore la percepira' subito al momento del contratto, si tratterebbe per lui di attendere solo pochi mesi.... specialmente se la casa è stata sfitta per qualche anno .......perchè non attendere ancora un pochino ed aiutare chi è in difficolta'?

Rossana Pagano
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Gentile Rossana, il nuovo proprietario decide di affittare per avere un guadagno, quindi la richiesta di pagamento dal momento in cui si concede il bene ci sta. Al limite si tratta di coordinarsi al meglio per evitare il doppio pagamento.

Isabella Tulipano
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Buonasera. Ho un contratto di affitto per 4 anni 2017-2021. Ho appena firmato l atto di compravendita casa ma ancora non ho mandato la disdetta contratto di affitto per il motivo di incertezza accettazione contratto mutuo. Se faccio la disdetta con preavviso di 6 messi come stipulato in contratto affitto, la mia domanda è se si può prendere in considerazione come inizio periodo di 6 mesi la data di accettazione credito mutuo dalla parte della banca? GRAZIE

IONUT CONSTANTIN
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Buongiorno, solitamente la data di inizio disdetta è quella in cui il proprietario riceve la disdetta.. salvo diverso accordo; quindi se il proprietario fosse d'accordo potreste anche decidere per una disdetta più breve.

Isabella Tulipano
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Buonasera,
sono in affitto dal 2016 con contratto 4+4 in una casa degli anni 50 senza riscaldamenti e con infissi e muri fatiscenti. Ho due figli piccoli. Ho trovato un immobile di nuova costruzione da affittare e vorrei disdire il contratto attuale. Come devo comportarmi? Grazie e buon anno a tutti.

Claudio
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Gentile Claudio, immagino che quando aveva preso in affitto l'immobile le era chiaro lo stato della casa, quindi avendolo accettato ora per andar via dovrà inviare regolare raccomandata di disdetta e accordarvi per un adeguato periodo di preavviso.

Isabella Tulipano
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Buon giorno,io ho un contratto d'affitto 4+4,dopo un anno decidio di andare via, ho fatto disdetta a liglio 2018 quindi gennaio 2019 terminano sei mesi,il problema è che : il proprietario di casa mi rifiuta la disdetta in quanto per lui i motivi sono infondati e illegittimi,le mie motivazioni scritte sul contratto sono per motivi economici e lontananza dal lavoro ben 130 km lavoro-casa.vorrei sapere a gennaio posso andare via anche se ha rifiutato la mia disdetta, nel contratto per la disdetta si avvale del codice civile. Come posso fare? ?

Daniele
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Gentile Daniele se le sue motivazioni sono oggettive e documentabili a gennaio può lasciare l'immobile; il proprietario dovrebbe farle causa e sarebbe un giudice eventualmente a decidere; ma la distanza dal lavoro se sopraggiunta e reali motivi economici le dovrebbero dare ragione,.

Isabella Tulipano
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Buonasera..circa 5 mesi fa mi è arrivata la disdetta contratto da parte del locatore che non intende rinnovare,,il contratto terminerà a giugno 2019.
Ora avrei trovato un'appartamento,sono cmq tenuto a dare io 6 mesi di preavviso??
Grazie

Paolo
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Gentile Paolo, salvo diverso accordo (magari al proprietario fa piacere avere l'immobile vuoto anche prima della scadenza) deve inviare disdetta e rispettare il termine dei sei mesi.

Isabella Tulipano
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e' stato fatto una disdetta di affitto regolarmente registrato all'ufficio del registro il data 18/02/2018 quantom tempo ho x andare via a norme di legge ??? mi devo spostare su un'altra casa ma non e' pronta

grazie

NICOLA
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Buongiorno Nicola, dal momento in cui è stata registrata la risoluzione, in realtà l'immobile deve risultare libero.

Isabella Tulipano
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