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Sfratti per morosità: nuovo calo nel 2017. Ma il rischio rimane alto per chi affitta

by Andrea Saporetti
on Luglio 30, 2018
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Con un rischio di morosità ormai consolidato nel mercato della locazione proteggersi con una polizza assicurativa contro la morosità dell'inquilino è fondamentale per il proprietario

Passata la fase peggiore della crisi, sfratti in calo ma più alti rispetto al passato. Come proteggersi?

 

 

Il Ministero dell’Interno ha divulgato i primi dati relativi agli sfratti emessi nel 2017.
59.609 i provvedimenti di rilascio di immobili emessi dai tribunali italiani, circa 2.100 in meno rispetto all’analogo numero di sfratti dell’anno precedente; calo corrispondente a un -3,4% su base annua.

Si tratta del terzo consecutivo calo dal 2014, anno di picco massimo del fenomeno sfratti nel nostro paese. Un ridimensionamento consistente: si tratta di quasi 18.000 sfratti in meno sanciti dai tribunali civili di tutta Italia: la fase più critica per il mondo della locazione sembra ormai alle spalle.
La migliorata situazione economica del nostro paese, l’aumento dei posti di lavoro e il conseguente riassorbimento della dilagante disoccupazione stanno producendo i loro effetti su un mercato della locazione che nel 2014 era arrivato a toccare un numero dei provvedimenti di rilascio stabiliti dai giudici impressionante: 77.526 sfratti.

 

Possiamo considerare superata l’emergenza sfratti?

 

La fase più acuta è senza dubbio alle spalle, ma non bisogna commettere l’errore di sottovalutare il fenomeno sfratti: sarebbe da ingenui farlo.

L’infografica mostra chiaramente alcuni dati preoccupanti. In particolare, il grafico con l’andamento degli sfratti per morosità dal 2001 a oggi evidenzia con chiarezza che gli ultimi 10 anni hanno modificato in maniera irreversibile il modo con cui il mondo della locazione deve considerare il bisogno di sicurezza dei proprietari che affittano casa.

 

sfratti per morosità come proteggersi img

 

Ormai la morosità del conduttore è la causa di quasi tutti gli sfratti emessi

Innanzitutto, il dato rilevante è la quota degli sfratti dovuti a mancato pagamento del canone di affitto da parte dell’inquilino.

A leggere i numeri emerge che ben l’88% degli sfratti emessi nel 2017 è dovuta a inadempienza nel pagamento della pigione da parte dell’affittuario. Percentuale, questa, ormai stabile da un decennio, e superiore invece a quella riscontrata precedentemente.

Se all’inizio degli anni Duemila gli sfratti emessi erano, certo, per la maggior parte dovuti a morosità degli inquilini, esisteva una importante componente di sfratti dovuta ad altre cause.
Oltre alla (da sempre residuale) quota di sfratti per necessità del locatore, mai andata oltre il 5% degli sfratti emessi, si registrava in passato un importante numero di sfratti per finita locazione.

10.000-12.000 sfratti ogni anno, pari a un significativo 20%-30% del totale sfratti emessi nei primi anni del Duemila, erano dovuti al mancato rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino alla scadenza del contratto di locazione.

Canoni di locazione in costante crescita rendevano difficile ad inquilini che da molti anni godevano di contratti con canoni poco aggiornati, molto convenienti, trovare un'alternativa altrettanto economica: molti erano spinti a non rilasciare l'immobile, pagando un canone maggiorato pur di non doversi confrontare con un mercato della locazione molto più dispendioso.

Oggi, invece, l'allora non secondario problema degli sfratti per finita locazione si è in gran parte riassorbito, lasciando la morosità quale unica, vera motivazione di sfratto dell'inquilino.

 

La crisi ha creato l’emergenza sfratti. Ma la fine della crisi farà tornare gli sfratti ai livelli pre-crisi?

Il perché dell’impennata degli sfratti culminata con i quasi 70.000 provvedimenti emessi nel 2014 è chiaro.

Di mezzo c’è stata la crisi, che ha colpito duramente le tasche degli inquilini e ha messo a dura prova la possibilità di far fronte al canone di affitto, soprattutto per i tanti che hanno perso il lavoro. Ma gli sfratti sono direttamente proporzionali ai livelli di economia del paese?

In parte, certamente, sì. Tuttavia è necessario riflettere sui numeri con maggiore attenzione:

► se è vero che gli sfratti per morosità dal 2001 a oggi sono di fatto raddoppiati (o triplicati, a seconda degli anni): siamo passati dai 26.937 sfratti per morosità emessi nel 2001 ai 52.590 del 2017: +95%, ovvero, di fatto, un raddoppio

► è altrettanto vero che dal 2014, anno di picco dell’emergenza sfratti in Italia con 69.250 sfratti per morosità emessi, la fase più acuta della crisi economica è ormai da considerarsi alle spalle ma, nonostante ciò, non si è tornati ai livelli di numero di sfratti del 2001.

Il calo del 24% registrato dal 2014 al 2017 ci dice che la fase emergenziale è superata. Ma ci segnala anche che, con ogni probabilità, il mercato della locazione ha ormai insita una componente di rischio per chi affitta casa più elevata rispetto a prima.

 

Rischio di morosità: perché rimarrà più elevato rispetto al passato e come proteggersi

 

Perché l’aumento della morosità caratterizzerà la locazione anche finita la crisi economica

Rilevare un trend è facile, meno facile è comprenderne le motivazioni. Come maggiore rete immobiliare specializzata nell’affitto in Italia, noi di Solo Affitti possiamo tuttavia dare un punto di vista qualificato in proposito.

Sappiamo, ad esempio, il mercato del lavoro sta profondamente influenzando il mondo della locazione. E, a maggior ragione, incide sulla capacità degli inquilini di sostenere il canone di affitto.

Che il mercato del lavoro sia sempre più flessibile nel nostro paese negli ultimi dieci anni è innegabile. Dati Eurostat indicano un progressivo, graduale aumento della percentuale di dipendenti in Italia dal 9,0% nel 1998 al 16,2%. E, allo stesso tempo, sempre più lavoratori che un tempo sarebbero stati assunti dalle imprese oggi svolgono attività a Partita IVA.
Evidente come sia molto più frequente rispetto al passato che l’inquilino a cui si è affittata casa possa non vedersi rinnovato, oppure vedersi interrotto, il rapporto di collaborazione, privandolo così del reddito con cui pagare il canone di affitto, che era e rimane la più pesante voce nel budget familiare di chi vive in affitto.

Allo stesso modo, le veloci rivoluzioni tecnologiche e il contesto di globalizzazione possono mettere a repentaglio in pochi anni la solidità di aziende il cui futuro, un tempo, sarebbe stato considerato stabile. Evidente che, in uno scenario di questo genere, sia molto più facile per un dipendente rischiare di perdere il posto di lavoro o di subire una riduzione significativa di reddito qualora debba ricorrere ad ammortizzatori sociali. Anche in questo caso, la difficoltà a pagare l’affitto è tra le prime problematiche che emerge.

Come dice un famoso proverbio, “non c’è più il futuro di una volta”. E come sono in aumento gli inquilini che si trovano a dover fare i conti con un’economia sempre più flessibile (o precaria che dir si voglia), così il fenomeno della morosità è destinato a non tornare ai livelli degli anni Novanta e Duemila.

 

Più sfratti, più garanzie per chi affitta: 3 consigli pratici per il locatore che vuole affittare con sicurezza

Se gli sfratti sono più diffusi di una volta ed è meno facile capire chi potrebbe smettere di pagare l’affitto, si rende necessario un approccio diverso del proprietario che affitta casa nella selezione dell’inquilino e nella tutela del proprio rendimento.

Perché, siamo onesti, il deposito cauzionale protegge solamente per una piccola parte dei canoni che l’inquilino potrebbe lasciare insoluti. E l’impressione che a pelle può fare la persona interessata ad affittare la propria seconda casa è un metodo che dà le stesse garanzie di efficacia di un oroscopo.

Come proteggersi, dunque? Ecco quali accorgimenti il proprietario deve adottare per affittare casa con la garanzia di avere reso sicuro il proprio guadagno.

 

1 ► Verificare la solvibilità dell’inquilino

Affidarsi ad una buona intervista conoscitiva è senz’altro utile, ma l’impressione superficiale riguardo all’affidabilità della persona interessata a vivere nella propria seconda abitazione può tranquillamente farci scambiare ottone per oro, o dall’altra parte farci scartare dei candidati affidabilissimi ma che a pelle non ci danno buone sensazioni.

Meglio, molto meglio, affidarsi a dei professionisti dell’affitto: oltre a saper condurre un’intervista con maggiore esperienza, potranno anche effettuare verifiche in apposite banche dati, per valutare l’affidabilità creditizia e la solvibilità dell’inquilino.

Questo può scongiurare al 100% che l’inquilino smetta di pagare? Ovviamente no: il futuro di ciascuno di noi è imperscrutabile. Chi potrebbe prevedere se l’azienda per cui lavora il mio inquilino con contratto a tempo indeterminato fra un anno magari non possa trovarsi in una situazione di crisi ed essere costretta a licenziarlo?
Certo, se il futuro è e rimane imperscrutabile, non scrutare con attenzione almeno il passato dell’inquilino è una mossa davvero da evitare!

 

2 ► Analizzare il rapporto canone / reddito

Chiedere di visionare la busta paga è un accorgimento diffuso: una misura minima per verificare che l’inquilino disponga di un contratto a tempo indeterminato o con una scadenza coerente con la durata della locazione. Giustissimo!

È però di fondamentale importanza fare un pochino di più i conti in tasca a chi si assume l’impegno di pagare un canone di affitto ogni mese. Può risultare molto utile verificare con attenzione se il rapporto tra canone di affitto mensile e entrate familiari sia sufficientemente basso.

Se il margine tra spese mensili (canone di affitto compreso) e reddito percepito è troppo esiguo il rischio è che alla prima spesa imprevista di un certo importo l’inquilino debba andare ad intaccare i propri risparmi (qualora esistano!). Anche in questo caso, un agente immobiliare specializzato nella locazione sa distinguere, per il numero di inquilini selezionati e l'esperienza cumulata, se il potenziale conduttore dispone di un reddito adeguato al canone di locazione richiesto.

 

3 ► Proteggere il proprio investimento con un’assicurazione per l’affitto

“Del doman non v’è certezza” è una verità senza tempo. E, come ci dicevamo, nell’affitto è una verità più vera che mai!

Anche l’impiegato di banca con contratto a tempo indeterminato, oggi, può essere un inquilino che entro la scadenza del contratto di affitto potrebbe (anche se non glielo auguriamo!) avere qualche difficoltà. Se un tempo fare il bancario era sinonimo di avere un futuro garantito al 100%, oggi quanti di loro hanno subito procedure di mobilità, oppure quanti istituti di credito si sono trovati sull’orlo di una seria crisi finanziaria?

Oggi associare una garanzia al contratto di affitto è l’unica vera via per assicurarsi un guadagno certo dalla locazione. Le coperture assicurative sono, in un mercato finalmente più moderno, disponibili e spesso economiche.

Le assicurazioni che proteggono dal rischio di morosità dell’inquilino sono oggi un fondamentale strumento al fianco del proprietario. E possono coprire non solamente i canoni di affitto, ma anche le spese legali che la procedura di sfratto rendono necessarie, così come i danni all’immobile che l’inquilino dovesse lasciare al termine della locazione.

Lasceresti mai ad una persona sconosciuta la tua auto per i prossimi 3-4 anni, senza coprirti con un’assicurazione "kasko"? Oggi, visto l’elevato rischio di morosità presente nel mercato della locazione, lo stesso è necessario fare con ogni contratto di affitto.

Affittare con una valida coperture assicurativa è garanzia di non avere preoccupazioni e, a maggior ragione, di poter contare su un rendimento stabile e sicuro!

 

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti
Author: Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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