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Cessione di fabbricato: va ancora fatta oppure no?

by Gioia Blasi
on Settembre 13, 2018
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quando presentare comunicazione cessione fabbricato

La comunicazione di cessione fabbricata è ancora obbligatoria?


Ci sono dubbi amletici che a volte assalgono i nostri clienti. Dopo aver letto, sentito ed essersi documentati nella cara giungla di internet arrivano in agenzia convinti di avere la verità in mano.. eppure tale verità non è sempre veritiera!
Uno di questi dubbi riguarda la “comunicazione di cessione di fabbricato”, un documento che è stato a lungo obbligatoriamente compilato e consegnato in occasione della stipula di un nuovo contratto, ma anche nel caso di vendita di un immobile. Da qualche tempo, con l’introduzione della cedolare secca, tale obbligo è stato escluso per molte tipologie contrattuali.. ma non per tutte!

Il caso:


Ci è capitato di affittare un appartamento in un quartiere di Roma, ad una famiglia del Bangladesh, riunitasi nella capitale grazie al lavoro proficuo del capo famiglia, un venditore di spezie noto del quartiere Prenestino. Il proprietario è stato ben felice di questa fusione di cultura nel suo bene immobile, sapendo che le attività degli imprenditori Bangladesi sono molto fruttuose e perseveranti nel tempo.
Al momento della conclusione contrattuale, proprio mentre ci salutavamo sulla porta, il locatore ci riserva una osservazione dicendo “Tanto la cessione di fabbricato non si deve più fare quindi una scocciatura burocratica in meno”
ALT!!
Non è così!! E le conseguenze sono anche piuttosto care!!

Cosa è la cessione di fabbricato:


La comunicazione di cessione fabbricato è un obbligo che riguarda chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente l'uso esclusivo di un immobile o di parte di esso.
Prevista dall'art. 12 del Decreto legge 59/78, convertito in legge 191 dello stesso anno (Legge 18 maggio 1978, n. 191), è stata sostanzialmente assorbita dalla registrazione dei contratti riferiti all' immobile (vendita, locazione, comodato d’ uso gratuito).
Questo vale per i Paesi facenti parte della Comunità Europea quindi Austria, Belgio, Bulgaria, Cipro, Danimarca, Estonia, Finlandia, Francia, Germania, Grecia, Irlanda, Italia, Lettonia, Lituania, Granducato del Lussemburgo, Malta, Paesi Bassi, Polonia, Portogallo, Regno Unito, Repubblica Ceca, Romania, Slovacchia, Slovenia, Spagna, Svezia e Ungheria.


CASI PARTICOLARI


I cittadini di Islanda, Liechtenstein, Norvegia, per effetto dell'Accordo sullo Spazio Economico Europeo (SEE), sono assimilati ai comunitari.
I cittadini della Svizzera, in base ad un accordo tra UE e Svizzera stessa, sono equiparati ai cittadini comunitari.
I cittadini di San Marino sono equiparati ai cittadini italiani.
I cittadini del Principato di Monaco sono extracomunitari.
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La legge lascia intatto l'obbligo di comunicazione solo nel caso in cui "venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso", per cui ammette anche una forma di comunicazione telematica, da stabilire con apposito decreto.
E' confermato l'obbligo di comunicazione stabilito dall'articolo 7 del T.U. 286/98, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero (secondo la normativa per straniero si intende il cittadino extracomunitario).

Chi sono i cittadini extracomunitari?


Il termine extracomunitario esprime lo stato giuridico di cittadinanza di un soggetto (persona fisica o giuridica) rispetto alle norme relative alla cittadinanza europea.
Un soggetto extracomunitario è colui che non possiede cittadinanza di uno degli Stati membri dell'Unione europea, in opposizione ai cittadini.
Questo significa prendere in considerazione sono i paesi che in Italia la maggior parte delle persone considera disagiati? La risposta è NO.
Sono da considerarsi extracomunitari anche ad esempio Americani, Giapponesi, Cinesi e così via quindi TUTTI quei paesi che non fanno parte della succitata Comunità europea

Come si fa la cessione di fabbricato?


La cessione di fabbricato si fa compilando in TRE copie un modulo che si può trovare anche sul sito della Polizia di Stato al presente link
La comunicazione deve pervenire all’Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dalla consegna chiavi dell’immobile.
E’ fondamentale che il modulo abbia riportata la esatta ubicazione del bene immobile trasferito, con civico e interno corretti.
Le generalità del conduttore e del locatore devono essere riportate esattamente aggiungendo inoltre fotocopia fronte e retro di un documento di identità in corso di validità sia del locatore che del conduttore
L’obbligo spetta a chi, avendo la disponibilità dei locali in nome proprio o altrui, come per esempio il proprietario, usufruttuario o anche locatario in caso di sublocazione autorizzata li cede ad altri.
In caso di assenza di documento di identità del conduttore, la cessione di fabbricato NON è valida. Non sono ammesse altre modalità, neppure l’eventuale conoscenza personale.
Le comunicazioni debbono avvenire entro 48 ore dalla consegna dei locali pena sanzione per ritardo.


Per la decorrenza dei termini si deve cioè tener conto del momento della disponibilità di fatto dell’immobile, e non del momento dell’accordo o della firma del contratto.
Inoltre, poiché la comunicazione deve
In caso di rinnovo o proroga della disponibilità al medesimo soggetto, essa non deve essere ripetuta.
Deve essere denunciata la cessione dei fabbricati di qualsiasi tipo e condizione e a qualunque uso adibiti: fabbricati civili, commerciali, industriali, urbani, rustici, integri, semidiroccati, in costruzione.
La comunicazione deve avvenire mediante consegna, presso i Commissariati di Pubblica Sicurezza nella cui circoscrizione risulta l’immobile, dell’apposito modulo.
Il proprietario o usufruttuario dell'immobile deve presentarsi all'Autorità di P.S. di competenze (Questura/Commissariato o in Comune in caso di mancanza di questi Uffici) a seconda dell'ubicazione dell'immobile e dichiarare la presenza dello straniero, presentando ANCHE il contratto registrato all'Agenzia delle Entrate.
La comunicazione può essere effettuata anche per posta, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno e fa fede la data di invio inserendo nel plico da spedire, originali della cessione di fabbricato compilati e firmati, documenti di identità delle parti come anzidetto e copia della ricevuta di registrazione del contratto di affitto.

Cosa si rischia se non si fa la cessione di fabbricato?


La mancata consegna della comunicazione comporta l’applicazione della sanzione amministrativa corrispondente ad un’ammenda che va da un importo minimo di euro 103,00 a un massimo di euro 1.549,00. Il trasgressore, entro 60 giorni dalla notifica, può effettuare il pagamento in misura ridotta di euro 206,00 ovvero il doppio del minimo, alla tesoreria comunale.
Se non ci si avvale di questa facoltà, l’organo accertatore (Polizia di Stato, Carabinieri, Guardia di Finanza, Polizia Municipale) può inviare accertamento con relativa sanzione, che verrà conteggiata in base ai giorni di ritardo.

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Presentazione Autore
Gioia Blasi
Author: Gioia Blasi

Nata a Roma, cresciuta in provincia, dopo aver preso un diploma come tecnico di laboratorio chimico biologico, non ho lavorato un solo giorno in questo ambito. Sono approdata “per puro caso” nel mondo dell’immobiliare un decennio fa come segretaria di gestione. Amo il folle colorato disordine nei cassetti della mia vita privata, contrapposto al mio atteggiamento da “Signorina Precisetti” nell’ambito lavorativo. Antidoto contro la mortale routine quotidiana,  è la scrittura creativa, piccoli racconti per puro piacere, utilizzati fin da bambina come mezzo per esprimere i miei pensieri e con cui oggi, tiro fuori la mia orgogliosa romanità.
Lavoro nell’ immobiliare, mi piace scrivere e partecipo alla rubrica “vita di agenzia”: sono l’ esempio vivente del detto “convertire i limoni in limonata”.


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