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La differenza tra locazione e affitto

by Alberto Bombarda
on Dicembre 03, 2017
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Differenza tra locazione e affitto

Entrambi sono contratti per il godimento dei beni

I contratti per il godimento dei beni permettono ad un determinato soggetto il potere di usare direttamente un dato bene, traendone alcune o tutte le utilità che da esso discendono. La funzione principale della locazione è il legittimo godimento della cosa da parte di chi non ne è proprietario.

Sappiamo tutti noi agenti immobiliari qual è la differenza tra locazione e affitto? Che serva da ripasso o da nuova nozione da apprendere per saper rispondere sempre nel modo più adeguato ai nostri clienti, vediamo come il codice civile differenzia locazione e affitto e analizziamone gli aspetti.

La locazione (artt. 1571-1614)

 

È il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, in cambio di un corrispettivo (canone) (art. 1571). Dal contratto nasce un rapporto obbligatorio: il locatore ha un diritto di credito, il conduttore un diritto personale di godimento del bene.
Gli elementi costitutivi sono: a) Oggetto: cosa mobile o immobile; b) Corrispettivo: solitamente una somma di denaro (canone periodico).
Alla stessa categoria appartiene il contratto di leasing. Si tratta di un contratto di godimento e di finanziamento che consente di avere la disponibilità di un bene strumentale all’esercizio della propria attività imprenditoriale e di esercitare, al termine del contratto, una opzione di riscatto (di acquisto) del bene stesso.

 

Obbligazioni principali del locatore (art. 1575)


– Consegnare la cosa in buono stato di manutenzione.
– Mantenere la cosa in uno stato tale che possa servire all’uso convenuto; a tal fine deve operare le necessarie riparazioni del bene locato, ad esclusione di quelle di piccola manutenzione ordinaria che gravano sul conduttore.
– Garantire il pacifico godimento del bene durante la locazione.

 

Affitto (artt. 1615-1654)

 

Quando la locazione ha ad oggetto il godimento di un bene fruttifero o di una cosa produttiva (fondi coltivati, aziende) si definisce affitto. Esso ha un’autonoma disciplina che risulta fondata sulla necessità dell’incremento della produzione (art. 1620).

 

Obbligazioni del conduttore (art. 1587)

 

– Prendere la cosa in consegna ed osservare, nel servirsene, la diligenza del buon padre di famiglia. Il conduttore ottiene la detenzione (non il possesso) della cosa.
– Versare al locatore il corrispettivo nei termini convenuti.

 

Fine della locazione per lo spirare del termine (art 1596)


- La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta.
- La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dell'articolo 1574 una delle parti non comunica all'altra disdetta nel termine fissato dalle norme corporative o, in mancanza, in quello determinato dalle parti o dagli usi.

 

Locazione commerciale

 

La locazione commerciale è il contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) un immobile urbano o parte di esso, con la previsione di destinarlo ad un uso diverso da quello abitativo, caratterizzato da un’attività economica produttiva di reddito. Si tratta di un contratto di durata, di natura consensuale, oneroso e a prestazioni corrispettive, disciplinato oltre che dalle norme generali dettate dal codice civile per la locazione ordinaria, anche da una disciplina particolare (L. 392/1978).

Aspetti qualificanti della locazione di immobili ad uso commerciale sono:

— forma: atto pubblico o scrittura privata autenticata se il contratto è oltre i nove anni; libera negli altri casi;


— durata: non inferiore a 6 anni, 9 per gli alberghi o teatri, case di cura, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie;

— canone: libero, ma gli aumenti successivi sono assoggettati a vincoli;

— cessione del contratto: il conduttore può cedere il contratto a terzi solo col consenso del locatore, salvo il caso di cessione o locazione contestuale dell’azienda, in cui non è necessario il consenso ma il locatore può opporsi;

— sublocazione: possibile, salvo divieto espresso contenuto nel contratto; 

— diritto di prelazione a favore del conduttore in caso di vendita dell’immobile;


— indennità per la perdita di avviamento, al conduttore, quando cessi la locazione.

Le norme della L. 392/1978 che si riferiscono ai contratti di locazione di immobili ad uso commerciale di attività che prevedano un contatto con il pubblico, dispongono che, solo in ipotesi di cessazione della locazione per volontà del locatore a una delle scadenze contrattuali di legge, il conduttore ha diritto di essere compensato dal locatore per la perdita dell’avviamento che l’azienda dovesse subire in conseguenza della cessazione, nella misura di diciotto mensilità rapportate al canone di affitto.

 

Quali sono le differenze tra locazione commerciale e affitto di azienda?


Nella locazione, oggetto del contratto è l’immobile con gli eventuali beni accessori, mentre oggetto dell’affitto di azienda è un complesso unitario di beni organizzato dall’imprenditore per l’esercizio dell’attività imprenditoriale, in cui può rientrare l’immobile ma solo come uno dei beni aziendali. È locazione commerciale, ad esempio, e non affitto di azienda, quella in cui una parte cede in godimento all’altra i locali in cui esercitare l’attività commerciale e non anche i beni strumentali a tale esercizio.

Presentazione Autore
Alberto Bombarda

Una vita da giornalista e comunicatore e adesso affitto case... Da quel lontano 31 agosto 1966 quando vidi la luce a Modena, sotto i ponti della mia vita, in sintesi, è passata una laurea in Scienze politiche nel 1993, un master in Comunicazione d'azienda nel 1995, un esame da giornalista professionista a Roma nel 2000, migliaia di firme tra Il Resto del Carlino, Gazzetta di Modena e anche Gazzetta dello Sport, una moglie, due figli e un'agenzia immobiliare. Un vero globe-blogger...


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