Cerca

Provvigione all'agente, quando è dovuta?

by Alberto Bombarda
on Gennaio 06, 2017
Visite: 2142

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 
La consegna chiavi ai clienti

L'intermediazione immobiliare si può maturare anche solo favorendo la conoscenza dei clienti.

Un tema controverso quello del diritto alla provvigione in termini di intermediazione immobiliare. Moltissime sono ad oggi le sentenze in materia. L'ultima, del tribunale di Avellino, ha dato ragione a un collega, ritenendo "sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta per l’avvicinamento dei contraenti" anche senza aver partecipato attivamente a stabilire gli elementi essenziali per la conclusione dell'affare (indicazione del prezzo, della modalità di pagamento, della data di stipula del contratto definitivo e della consegna dell’immobile all’acquirente).

 

I principali articoli del Codice Civile in materia.

 

CODICE CIVILE LIBRO IV
CAPO XI DELLA MEDIAZIONE

1754 - Mediatore. È mediatore colui (1758) che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (1761).

1755 - Provvigione. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento (1757, 1758, 2950). La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

1756 - Rimborso delle spese. Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.

1757 - Provvigione nei contratti condizionali e invalidi. Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione. Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione. La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile (1425 s.) o rescindibile (1447 s.) se il mediatore non conosceva la causa dell'invalidità.

1758 - Pluralità di mediatori. Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.

1759 - Responsabilità del mediatore. Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso (1746). Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.

CODICE CIVILE LIBRO VI
TITOLO V - CAPO I - Sez/ IV/2

2950 - Prescrizione del diritto del mediatore - Si prescrive in un anno il diritto del mediatore al pagamento della provvigione.

 

Interpretazioni pratiche, usi correnti e credenze comuni.

 

In sostanza, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso ogni volta che, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che le abilita ad agire per l’esecuzione specifica del negozio (l’acquirente obbliga il venditore a stipulare il contratto definitivo). Questo vale anche per il risarcimento del danno, qualora l’accordo non venga onorato.
In tema di mediazione immobiliare, quando le parti abbiano raggiunto un accordo di massima, riservandosi di stipulare successivamente un vero e proprio contratto preliminare, la credenza comune è che l’affare non sia stato concluso e la provvigione non spetti all'intermediario. Non basterebbe, quindi, l’esistenza di trattative giunte allo stadio avanzato ed occorrerebbe, invece, la stipula di un contratto preliminare.

Tuttavia, la giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. civ. sez. III, 14 luglio 2004 n. 13067) stabilisce che l’accordo sia già perfetto se, nello svolgimento della propria attività negoziale, le parti abbiano già stabilito gli elementi essenziali per la conclusione dell’affare (indicazione del prezzo, della modalità di pagamento, della data di stipula del contratto definitivo e della consegna dell’immobile all’acquirente). In pratica, quando il futuro acquirente accetta la proposta del venditore nella quale siano riportati prezzo dell’immobile, modalità di pagamento, data di stipula del contratto definitivo – rogito notarile – e data della consegna dell’immobile all’acquirente, il contratto può ritenersi perfezionato e il diritto alla relativa provvigione maturato.

Vero è che la sussistenza del rapporto di mediazione presuppone la volontà delle parti di avvalersi dell’opera del mediatore; tuttavia, la Cassazione afferma che il diritto alla provvigione sorge anche quando la parte, pur non avendo conferito preventivamente l’incarico di mediazione, abbia comunque accettato l’attività del mediatore, traendone vantaggio (Cass. civ. sez. III, 14 aprile 2005, n. 7759).

La sentenza del tribunale di Avellino.

 

TRIBUNALE DI AVELLINO – II Sezione Civile - 16 DICEMBRE 2016

Il Tribunale di Avellino, accogliendo la tesi difensiva prospettata dai legali del collega ricorrente, ha ritenuto sussistente il diritto alle provvigioni spettante all’agenzia immobiliare per l’attività di intermediazione prestata nei confronti di parte acquirente e di parte venditrice nonostante quest’ultimi, nel costituirsi in giudizio, abbiano eccepito che l’agenzia si sia solamente limitata ad accompagnarli presso l’immobile oggetto di compravendita.
In particolare il Giudice adito ha ribadito il principio secondo cui: “risulta idonea al fine del riconoscimento del diritto alla provvigione anche l’esplicazione della semplice attività consistente nella ricerca ed indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare, non rilevando, a tale scopo, che il mediatore debba partecipare attivamente anche alle successive trattative ….. essendo sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta per l’avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la mera attività indirizzata all’indicazione specifica dell’affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e poi valorizzata dalle parti” (Cass. Civile III n. 5952/2005).

 

Conclusioni.

 

In sostanza, per verificare la sussistenza del diritto alla provvigione, si deve constatare che la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera svolta dal mediatore, anche se quest’ultima si è risolta nella semplice attività di reperimento e nell’indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare, sempre che l’attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, poi valorizzata dalle parti.
Si deve pertanto sottolineare che non è richiesto che tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare sussista un nesso causa-effetto diretto ed esclusivo. È invece sufficiente che la “messa in relazione” delle parti costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto; questo significa che la prestazione del mediatore può benissimo esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative.

 

Questo dice la legge. Il mio parere personale, comprovato dai tantissimi feedback positivi e testimoniato da considerevoli numeri ottenuti negli anni, mi fa tuttavia ritenere che la valorizzazione della nostra professione si ottenga solamente attraverso un comportamento finalizzato alla soddisfazione massima del cliente. Pertanto si deve essere capaci di essere consulenti e non solo agenti immobiliari, calamitando fiducia e riconoscenza grazie al fatto che il nostro intervento sia stato decisivo per la conclusione dell'affare. Solo così si può essere orgogliosi e meritevoli di un pagamento. Chi lavora per il solo scopo egoistico di un guadagno personale, può anche essere supportato dalla legge ma ritengo abbia sbagliato professione.

Presentazione Autore
Alberto Bombarda

Una vita da giornalista e comunicatore e adesso affitto case... Da quel lontano 31 agosto 1966 quando vidi la luce a Modena, sotto i ponti della mia vita, in sintesi, è passata una laurea in Scienze politiche nel 1993, un master in Comunicazione d'azienda nel 1995, un esame da giornalista professionista a Roma nel 2000, migliaia di firme tra Il Resto del Carlino, Gazzetta di Modena e anche Gazzetta dello Sport, una moglie, due figli e un'agenzia immobiliare. Un vero globe-blogger...


Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati