E di cui forse non ti sei accorto, ma che è bene che tu sappia se devi mettere in affitto casa tua
Se sei proprietario di una casa in affitto potresti avere una lunga esperienza di come funziona la locazione, ma non essere aggiornato su alcune novità che hanno cambiato questo mondo negli ultimi anni.
In questo articolo ho selezionato per te i 5 più importanti cambiamenti che hanno coinvolto il settore della locazione e che, quindi, ti coinvolgono. Se qualcosa ti era sfuggito non preoccuparti: sei sempre in tempo per rimediare.
1) Se gli inquilini cercano casa in affitto in modo nuovo, adegua il modo in cui promuovi il tuo immobile
Conosco questo mondo da dentro e so bene quanto, ancora oggi, si crede che la pubblicazione di un annuncio fatto in casa su un portale immobiliare gratuito o su un gruppo Facebook “cerco casa in affitto” sia più che sufficiente per trovare un inquilino.
Sì, lo so benissimo: per ricevere richieste di persone interessate questi metodi possono funzionare. Soprattutto perché gli appartamenti in affitto, nelle città in particolare, sono merce rara rispetto alla grande abbondanza di richieste che stanno caratterizzando il mercato della locazione negli ultimi anni.
Ma la domanda che voglio farti è diversa: tu cerchi davvero un inquilino? o quello che stai cercando è l’inquilino?
Se vuoi trovare per il tuo immobile una persona o una famiglia referenziata, cioè:
● che disponga di un reddito adeguato, in grado di garantirti la sostenibilità del canone di affitto di lì in avanti, ogni mese
● che abbia un lavoro stabile in un’azienda solida, condizioni necessarie a rendere sostenibile nel tempo la regolarità dei suoi pagamenti
● che ti faccia sentire tranquillo sul fatto che utilizzerà casa tua proprio come se fosse sua, con il massimo rispetto
…beh, se è questo che vuoi, non puoi più permetterti di utilizzare metodi “artigianali” come questi.
La ragione è semplice: raccoglierai richieste di persone interessate, magari anche tante richieste, ma di certo non le migliori disponibili sul mercato.
Fidati di me, lascia che degli inquilini poco referenziati si accontenti qualcun altro.
Rinnova il tuo marketing immobiliare e lascia che a occuparsi del tuo immobile sia un professionista della rendita immobiliare, un Rental Property Manager.
Rendere il tuo immobile appetibile per i migliori inquilini ti farà ottenere richieste da persone interessate che siano in linea con le tue esigenze. E, perché no?, ti farà anche guadagnare di più.
2) Grazie al canone concordato, un affitto più alto non significa per forza guadagnare di più
Da quando il canone concordato è diventato uno strumento efficace, l’affitto non è più una guerra di prezzo tra proprietario e inquilino. Non per forza, almeno.
Cos’è e come funziona un contratto a canone concordato
Cos’è un contratto a canone concordato?
Una risposta chiara e completa la puoi trovare nell’articolo che ti ho linkato, a cura dell’Esperto di Blogaffitto: se ti può interessare, ti consiglio di leggerlo. Nel frattempo, provo a spiegartelo in poche righe.
In sostanza, si tratta di un contratto di affitto concordato tra le associazioni di categoria di proprietari e inquilini della tua zona, nel quale:
● il contratto ha una specifica formulazione in base all’esigenza dell’inquilino: residenziale classica (contratto 3+2), residenziale temporanea (contratto transitorio), studio universitario (contratto per studenti universitari fuori sede)
● le clausole contrattuali sono per la gran parte predefinite e non modificabili
● il canone di affitto scelto dalle parti deve necessariamente ricadere all’interno di una forbice di prezzi determinata da un sistema di calcolo definito a livello locale (il cosiddetto «accordo territoriale per il canone concordato»).
Il canone, quindi, non è fissato dal proprietario e dall’inquilino (esclusivamente) sulla base della libera contrattazione tra loro. La forchetta di canone minimo-massimo è stabilita sulla base di elementi oggettivamente individuabili:
● il quartiere in cui si trova l’immobile e il relativo valore abitativo
● le caratteristiche qualitative e le dotazioni dell’alloggio
● la superficie dell’immobile, adeguatamente calcolata
● la presenza di maggiorazioni o riduzioni del canone legate alle caratteristiche dell’immobile o del contratto di affitto (es: presenza di arredamento nell’alloggio, durata contrattuale maggiore del dovuto, deposito cauzionale inferiore a quello comunemente richiesto, possibilità di recesso con preavviso ridotto o nullo, etc).
Le agevolazioni fiscali per chi affitta casa con un contratto a canone concordato
Perché tutto questo meccanismo di calcolo articolato e complesso?
Per una ragione semplice: evitare che i proprietari possano approfittare della carenza di alloggi in affitto per pretendere dagli inquilini dei prezzi troppo alti. Le tariffe che vengono fissate tramite l’accordo territoriale per il canone concordato, infatti, sono inferiori a quelle che gli inquilini trovano sul libero mercato.
Tu, caro proprietario, ti starai ora chiedendo: «ma allora, chi me lo fa fare a scegliere un contratto a canone concordato? Voglio poter chiedere il canone più alto possibile, mica sono una Onlus!»
Tranquillo: se sono sempre di più i proprietari che utilizzano contratti a canone concordato, la convenienza c’è, eccome.
Nel prossimo paragrafo analizziamo la tassazione con un maggiore dettaglio. Nel frattempo, posso già dirti che gli sgravi fiscali che ti vengono concessi se utilizzi un contratto a canone concordato di frequente riescono a compensare il canone ridotto che devi concedere all’inquilino. Il minore carico fiscale, quindi, ti fa guadagnare di più, alla fine della fiera: hai un reddito lordo inferiore ma, al netto delle tasse, un reddito netto maggiore.
Non sempre è così: occorre fare una valutazione di convenienza che – te lo dico perché l’ho fatta in tantissime occasioni e per tantissimi proprietari in tutta Italia – non è per forza semplice, tanto più per chi non fa questo di lavoro tutti i giorni.
Il consiglio è lo stesso di prima: affidati ad un professionista della rendita e scopri quanto puoi ottenere dal tuo immobile in affitto.
3) Da quando c’è la cedolare secca le tasse non scoraggiano più chi vuole guadagnare dalla seconda casa
Le tasse, si sa, sono il lupo cattivo per chiunque: imprenditori, investitori, lavoratori. Ma lo sono anche per chi, come te, è proprietario di un’abitazione messa in affitto.
«Chi me lo fa fare a mettere a reddito la mia seconda casa, se poi lo Stato si mangia tutto quello che guadagno?», potresti pensare.
Beh, hai ragione.
O meglio: avevi ragione. Vediamo perché ora non è più così, imposta per imposta.
Imposte sul reddito da affitto: con la cedolare secca le tasse sul reddito sono basse e fisse
Posso dirlo senza timore di smentita: da quando c’è la cedolare secca, il problema della tassazione del reddito da locazione non è più un vero problema.
Certo, una tassazione con cui dover fare i conti esiste ancora, chiaro. Ma con un’aliquota fiscale:
● del 21% per i contratti di affitto con canone di locazione liberamente scelto (libero 4+4, posto letto, etc)
● addirittura solo del 10% per i contratti di affitto a canone concordato (3+2, transitorio, studenti universitari)
non si può certo dire che il carico fiscale faccia venir meno qualsiasi convenienza a mettere in affitto casa.
Ricorda solo che l’aliquota IRPEF più bassa a cui è assoggettato il primo scaglione del tuo reddito da lavoro è il 23% e che, via via che cresce il tuo reddito, le aliquote fiscali a cui esso viene sottoposto sono progressivamente crescenti (27%, 38%, 41% e 43%).
Insomma: 21% o 10% che sia, il reddito da affitto gode di una tassazione di sicuro favore!
Imposte sulla proprietà: la stangata IMU sulle seconde case è più leggera se la casa è affittata
Tutto qua? No, è vero: bisogna considerare anche l’IMU.
Questo è un onere fiscale del quale devi tenere conto in qualsiasi occasione tu risulti proprietario di una seconda casa. Non sposta, quindi, la tua convenienza all’affitto: sia che metti la casa a reddito, sia che tieni l’immobile a tua disposizione, sfitto o come casa per le tue vacanze, l’IMU la devi in ogni caso pagare.
Anzi, affittare questa seconda casa può darti un doppio vantaggio.
Innanzitutto, hai l’ovvio beneficio di ripagarti questo questa tassa con quanto guadagni dall’affitto. Anziché rimanere sul tuo groppone, l’IMU in qualche modo la fai ricadere sull’inquilino.
Non solo: sappi che la scelta di mettere in affitto l’immobile ti ridurre l'entità dell’IMU da pagare.
Infatti, se decidi di affittare la tua seconda casa, anziché lasciarla sfitta o mantenerla a tua disposizione, potrai beneficiare di agevolazioni IMU molto importanti:
● la gran parte dei Comuni prevede aliquote agevolate per gli immobili affittati, in taluni casi con un’aliquota di particolare vantaggio se la locazione è a canone concordato
● in ogni caso, poi, la legge ti garantisce un ulteriore sconto del 25% sull’IMU se hai affittato la tua abitazione a canone concordato
Imposte di bollo e registro: con la cedolare secca meno oneri fiscali e meno burocrazia
Ok. Tassazione sui redditi bassa, abbiamo detto. IMU sì, ma minore di quella da pagare se lasciassi la tua seconda casa sfitta. C’è altro che devi considerare?
No. Almeno: se scegli la cedolare secca, lo Stato non ti chiederà null’altro. Ed è questo uno dei motivi per cui la cedolare secca gode di un grande successo nel mondo dell’affitto.
Niente più imposte di bollo e di registro, che rimangono invece dovute, se anziché la cedolare secca scegli di pagare l’IRPEF sul reddito da affitto.
Questo significa certamente meno costi, ma anche tanta burocrazia in meno a cui dover fare fronte. E, in Italia, anche questo vantaggio collaterale non è cosa da poco.
4) È forte il rischio di non venire pagato. Oggi però esistono soluzioni con cui eliminare questo problema
Questa è la paura n° 1 che fa desistere, o rende perlomeno titubanti, tanti proprietari di casa a mettere il loro immobile in affitto. «E se poi l’inquilino dovesse smettere di pagarmi?», è l’ansia che viene a chi sta valutando se mettere in affitto casa.
Sì, posso confermartelo: il rischio c’è, ed è piuttosto elevato. Anzi, spesso il rischio è persino maggiore di quanto ci si possa immaginare.
Morosità: un rischio molto temuto, ma anche, troppo spesso, sottovalutato
Già. La paura iniziale che hai come proprietario è quella…ma poi, quando conosci di persona l’inquilino, già averlo conosciuto di persona e valutato con i tuoi occhi magari ti rassicura un po’: «sembra una brava persona, perlomeno», pensi.
Controlli la busta paga: tutto in regola, è abbastanza consistente per permettergli di far fronte ai pagamenti. «E poi, dai, male che vada c’è il deposito cauzionale…», concludi, per rassicurarti ulteriormente.
E così, da proprietario timoroso quale eri fino a pochi istanti prima, ti sei trasformato tutto d’un tratto in un proprietario spregiudicato, che si butta dall’aereo senza aver controllato che il paracadute funzioni.
«Addirittura!», starai pensando. No, non ho esagerato.
Provo a spiegarti il perché della mia affermazione con qualche esempio dei problemi che hai sottovalutato e che potresti incontrare affittando casa in quel modo. Lo premetto: è raro che i problemi di cui ti parlerò capitino tutti insieme; uno alla volta, però, è invece piuttosto frequente che possano verificarsi. E, sì, i problemi non capitano per forza sempre agli altri: prima o poi, senza le dovute accortezze, potrebbero capitare anche a te.
Partiamo dalla 1° forma di tutela che ti sei dato: la tua impressione sull’inquilino.
La tua impressione sull’affidabilità della persona è senza dubbio importante. Ma ricorda: è solo una prima impressione, che ti sei creato “a pelle”. Hai fatto una verifica delle banche dati sul merito creditizio di quella persona? Magari ha la faccia pulita, ma tre cambiali non pagate o un pignoramento del quinto dello stipendio per rate di un mutuo non pagate in passato.
Passiamo alla 2° forma di tutela che ti sei dato: il controllo della busta paga.
La busta paga (sempre che sia vera: sai quante ne girano di falsificate?) ti garantisce che l’inquilino, oggi come oggi, è in grado di pagarti. È come una fotografia dell’attuale solvibilità dell’inquilino nei tuoi confronti.
Ma non ti garantisce che fra qualche mese possa ancora essere in grado di pagare il canone di affitto. Licenziamenti, contratti non rinnovati, aziende che chiudono: quante se ne sentono, purtroppo, al giorno d’oggi?
Concludiamo con la 3° forma di tutela che ti sei dato: il deposito cauzionale.
Sul deposito cauzionale poco da dire. Si tratta di due-tre mensilità: se l’inquilino dovesse smettere di pagare questo può bastarti a tamponare i primi mesi, è vero. Ma, come testimoniano i dati dell’Ufficio Studi del Gruppo SoloAffitti, la procedura di sfratto per morosità dura in media 9-11 mesi. Insomma, se la criticità si dovesse prolungare nel tempo e diventare una morosità che richiede il ricorso al giudice, le altre mensilità come le copri? E gli eventuali danni?
Un’indagine di SoloAffitti ha certificato che il 62% dei proprietari si è trovato negli ultimi 10 anni di fronte ad un inquilino in ritardo con l’affitto o che ha addirittura lasciato dei canoni non pagati a fine locazione.
Non sono casi isolati, insomma: il rischio di un inquilino moroso è importante. Ma esiste una soluzione che puoi sfruttare per risolvere questo problema?
La soluzione per affittare casa senza rischiare di non essere pagato
Le soluzioni esistono, oggi. Basta conoscerle.
Sì, se vuoi mettere a reddito la tua seconda casa e vivere l’affitto di casa tua serenamente oggi puoi farlo. E con serenamente non intendo, come ci dicevamo prima, inconsapevolmente, sperando che il paracadute funzioni. Con serenamente intendo a cuor leggero, sapendo di avere preso le dovute precauzioni.
Oggi il Gruppo SoloAffitti propone la formula SoloAffittiPAY al proprietario di casa che vuole mettere a reddito il proprio immobile senza correre il rischio di non venire pagato.
Senza correre il rischio, esatto. Nessun rischio. Non ci sono clausolette, se e ma. Con SoloAffittiPAY, se l’inquilino smette di pagare, potresti anche non accorgertene.
Sì, proprio così. Perché con questa formula l’inquilino verserà l’affitto mensile al Gruppo SoloAffitti e tu riceverai direttamente dal network n° 1 nell’affitto in Italia il pagamento mensile del canone di locazione.
Se lui smetterà di pagare il Gruppo SoloAffitti, tu comunque continuerai a ricevere il tuo bonifico ogni mese:
► fino al termine del contratto
► oppure, se dovesse rendersi necessario attivare una procedura di rilascio dell’immobile, fino al termine dello sfratto (ah, non dovrai neppure farti carico delle spese di sfratto, ovviamente!)
Insomma: se mettere al sicuro il tuo reddito da affitto è possibile, perché rischiare?
5) Affittare conviene, eccome: redditività elevata, costante nel tempo e poco tassata
Ok, bisogna promuovere l’immobile nel modo giusto per trovare l’inquilino giusto.
Ok, bisogna valutare bene quale tipo di contratto consenta la massima redditività.
Ok, la fiscalità riservata all’affitto è di particolare vantaggio.
Ok, il rischio di non venire pagato è alto, ma puoi eliminarlo grazie alle opportune garanzie.
Tutto ok, ma ti rimane un dubbio: alla fine, ci si guadagna ad affittare casa? Il rendimento dell’affitto è abbastanza alto? Detta in soldoni: tutto questo gioco, che è più complicato di come te lo aspettavi, vale la candela?
Seconda casa già a disposizione, frutto di eredità o di un precedente acquisto
Beh, se ti ritrovi con una seconda casa già di proprietà, perché:
● frutto di un’eredità: caso piuttosto frequente quello della casa ereditata per successione
● oggetto di donazione da parte di un familiare
● oppure, semplicemente, perché l’avevi comprata per abitarci ma ora –per ragioni personali, familiari o lavorative- ti ritrovi ad abitare altrove
la risposta è abbastanza semplice. Conviene, e alla grande.
Con l’affitto puoi ripagarti l’IMU, puoi ripagarti le spese di manutenzione dell’immobile e puoi ottenere un buon guadagno, costante e ricorrente nel tempo.
Puoi, in poche parole, rendere quella casa un guadagno anziché un costo.
Seconda casa da acquistare per investimento
La risposta è più difficile se stai pensando di acquistare una seconda casa con finalità di investimento. Comprare un’abitazione per metterla a reddito affittandola: vale la pena?
Cerco di darti una risposta compiuta grazie ad un confronto tra questo investimento immobiliare a cui stai pensando e le alternative di investimento che avresti a disposizione nel mondo finanziario: titoli di Stato, obbligazioni private, azioni, fondi di investimento, etc.
Facciamo innanzitutto un po’ di pulizia riguardo alle aspettative di guadagno che hai.
Ti aspetti rendimenti del 30%, 40%, 50% sul capitale investito?
Sono rendimenti attesi molto, molto elevati. Rendimenti possibili, ma solo assumendoti un forte rischio. Ti consiglio in questo caso di dedicarti ad operazioni finanziarie sul mercato azionario o a operazioni immobiliari speculative (compro oggi nella speranza di rivendere domani a prezzi molto più elevati). Solo con investimenti ad alto rischio di perdita del capitale puoi attenderti –se le cose vanno bene– guadagni di questo genere.
Ti dico quello che può, in media, permetterti di ottenere acquistando un immobile e mettendolo a reddito. Vedremo poi quanto questo rendimento sia interessante.
Il rendimento da locazione rilevato dall’Ufficio Studi di SoloAffitti si aggira, negli ultimi anni, attorno al 6%, al lordo delle tasse e delle spese da sostenere per la gestione dell’immobile (es: spese di manutenzione straordinaria, interventi di ristrutturazione).
È tanto? È poco? Per dirlo serve innanzitutto capire quanto si può guadagnare, in media, con un investimento finanziario con lo stesso grado di rischio.
Beh, azzardando un paragone, possiamo assimilare il reddito da affitto al guadagno che si ottiene investendo in obbligazioni. In fondo, nell’affitto così come in un prestito obbligazionario, a te investitore arriva ogni tot di tempo una cedola, costante e fissa, fino allo scadere del contratto.
Dato che, come abbiamo visto nel precedente paragrafo, il rischio dell’affitto di per sé è piuttosto elevato, ma può essere persino azzerato con le opportune garanzie, possiamo considerare la locazione (tutelata e garantita) come un investimento a basso rischio. Insomma, non è per nulla azzardato assimilare la rendita da affitto al guadagno derivante dalle cedole di un titolo di Stato.
Ebbene, quel rendimento lordo da affitto del 6% ti suonerà particolarmente bene, se confrontato con il rendimento lordo di un BTP italiano a 10 anni, che non supera l’1% da ormai diverso tempo.
Dato che l’affitto, come abbiamo visto in precedenza, gode di una tassazione di particolare favore negli ultimi anni grazie alla cedolare secca e al canone concordato, la risposta alla domanda «vale la pena investire nell’acquisto di un’abitazione per metterla a reddito?» è piuttosto semplice.
Sì, l’affitto è un investimento conveniente, oltre che sicuro.
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